TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EXPEDIENTE: 7430

DEMANDANTE: FRANCISCO PEREZ GARCIA

DEMANDADO: JOSE DOMINGO SOSA MATOS

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

Que la presente acción se inició con libelo de demanda presentado ante este Tribunal por distribución en fecha 21 de Mayo del 2.004, por la Abogado PAULA M. CASTRO CARABAÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.309, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, mayor de edad, español, titular de la cédula de identidad N° E-168.183, domiciliado en Santa Cruz de Tenerife, representación que consta de Poder que anexó marcado “A”.
Manifiesta la demandante que en fecha 12 de Julio de 1.991, el ciudadano IGNACIO PEREZ DIAZ, quien es venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-3.200.590, actuando en su carácter de Presidente de la firma mercantil denominada ADMINISTRADORA PEREZ DIAZ, C.A., celebró contrato de arrendamiento por escrito en esta misma Ciudad de Maracay, a termino fijo de Un ( 01 )

año contado a partir del Primero ( 01 ) de Agosto de 1.991,
prorrogable automáticamente por períodos iguales de Un ( 01 ) año fijo, si no mediare aviso por escrito en contrato dado por una de la partes a la otra, antes del vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere, con el ciudadano JOSE DOMINGO SOSA MATOS, mayor de edad, quien se identifica con la cédula de identidad N° V-5.278.228, contrato éste reconocido por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, en fecha 12 de Julio de 1.991, bajo el N° 644, Tomo Primero, del Libro de Reconocimiento respectivo, y que acompañó marcado “B”, que dio pro reproducido en todas sus partes y que opuso a la parte demandada.
Que consta en su Cláusula PRIMERA de dicho contrato, que el inmueble cedido en arrendamiento fue de Un ( 01 ) apartamento adecuado para vivienda familiar, identificado con el N° 3, situado en el Segundo piso del Edificio Arauca, ubicado en esta Ciudad de Maracay Estado Aragua, Avenida 10 de Diciembre, N° 35. El edificio tiene un área de terreno que mide aproximadamente Doscientos Treinta y Tres Metros con Ochenta y Ocho Centímetros ( 233,88 Mts.2 ), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con Gumersindo Miranda, con Nueve Metros Diez Centímetros ( 9,10 M2 ); SUR: Con Avenida 10 de Diciembre, su frente, con Nueve Metros y Ochenta Centímetros ( 9,80 M2 ); ESTE: Con propiedad de Juan Alarcón, con Veinticuatro Metros con Setenta y Cinco centímetros ( 24,75 M2 ) y OESTE: Con propiedad de Francisco Garboza, con Veinticuatro Metros con Setenta y Cinco centímetros ( 24,75 M2 ), así mismo los linderos particulares del Apartamento son los siguientes: NORTE: Con Apartamento N° 4, SUR: Con fachada Sur del Edificio; ESTE: Con

fachada Este del edificio y OESTE: Con pasillo de circulación y escalera, inmueble este que es propiedad de su poderdante Francisco Pérez García, según consta del documento registrado por ante el Registro Subalterno de Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 11 de Julio de 1.969, bajo el N° 03, folios 09 al 14, Protocolo Primero, Tomo9, el cual acompañó marcado “C”.
Que el inmueble identificado es administrado por el ciudadano Augusto Díaz Pérez, titular de la cédula de identidad N° 3.807.707, según consta de Poder Especial que le fue otorgado por el propietario, el cual acompañó marcado “D”.
Que consta en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, que el canon arrendaticio consistiría por voluntad de ambas partes, en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES ( Bs. 3.540,oo ) mensuales, luego fue aumentado progresivamente entre las partes, siendo el último canon de arrendamiento la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 45.000,oo ) mensuales, que en dicha cláusula, la parte arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento puntualmente y por mensualidades adelantadas, dentro de los Cinco ( 05 ) días de cada mes, igualmente consta en la mencionada cláusula que la falta de pago de Una ( 01 ) sola mensualidad, dentro de los Quince ( 15 ) días siguientes a su vencimiento, seria causa suficiente para que la parte arrendadora pudiera solicitar, judicialmente, la Resolución del Contrato, exigir la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado o el cumplimiento del mismo, sin perjuicio de exigir igualmente los daños y perjuicios que se hayan ocasionado y la pensión o pensiones de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose, hasta la definitiva

entrega del inmueble.
Que consta en la cláusula DECIMA QUINTA del contrato, que estarán a cargo de la parte arrendaticia, el pago de los servicios públicos.
Que la parte arrendaticia no ha cumplido con las obligaciones que asumió en el contrato suscrito, y en especial con las Cláusulas Décima Quinta, ya que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2.002 y 2.003, y los correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2.004, es decir de Enero de 2.002 hasta Mayo del 2.004, el servicios públicos de agua desde Julio de 1.997 y el servicio de luz desde Marzo de 1.994, éstos le fueron suspendidos por falta de pago.
Que el ciudadano JOSE DOMINGO SOSA MATOS, ha incumplido con su obligación fundamental, que es pagar puntualmente el canon de arrendamiento y los servicios públicos, con fundamento en las mencionadas cláusulas, es por lo que ocurre ante esta autoridad, por instrucciones dadas por su poderdante ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, en su condición de propietario del inmueble, para demandar como en efecto demanda al ciudadano JOSE DMINGO SOSA MATOS, para que convenga en: A) A dar por resuelto el contrato de arrendamiento que tiene por objeto el Apartamento distinguido con el N° 3, segundo piso del Edificio Arauca, en esta ciudad de Maracay Estado Aragua; B) En entregar el inmueble completamente desocupado y en perfectas condiciones como lo recibió; C) En entrega el inmueble solvente en cuanto a los servicios públicos; D) En pagar la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 1.305.000,oo ), por concepto de Veintinueve ( 29 ) cánones de arrendamiento

adeudados, correspondiente a los años 2.002 y 2.003, Enero,
Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.004; D) Las mensualidades que se sigan venciendo, hasta la entrega formal del inmueble; E) En entregar solvente en los servicios públicos.
Fundamentó la demanda en el Artículo 1.167 del Código Civil y Tercer aparte del Artículo 552 eiusdem.
Solicitó medida de secuestro del inmueble identificado.
Estimó su acción en la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 1.305.000,oo ).
Admitida la demanda, en fecha 25 de Mayo del 2.004, se emplazó al demandado, para que compareciera al segundo día de Despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda ( folio 35 ). Se libró la compulsa de citación.
Al folio 37, aparece diligencia suscrita por la Apoderado demandante, mediante la cual solicita la habilitación del Alguacil, para que gestione la citación personal del demandado, el cual se acordó en conformidad con el Artículo 193 del Código de Procedimiento Civil ( folio 38 ).
Al folio 39, aparece diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal, a través del cual consigna recibo de citación con su orden de comparecencia, en virtud que el demandado se negó a firmar el recibo correspondiente a su citación.
Mediante diligencia inserta al folio 45, la apoderado accionante solicitó que en conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se libre la Boleta de Notificación, la cual se acordó tal como consta del auto del Tribunal, el cual corre inserto al folio 46, igualmente solicitó se habilitara del tiempo necesario para que la Secretaria, practicara la

notificación de la parte demandada ( folio 47 ) y en auto del Tribunal se acordó lo solicitado ( folio 48 ).
Al folio 49, aparece diligencia suscrita por el ciudadano JOSE DOMINGO SOSA MATOS, asistido por el Abogado LUIS CORDERO LEAL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 18.954, mediante la cual impugna el poder otorgado por el ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, a la Abogado PAULA CASTRO CARABAÑO, por cuanto el mismo aduce de vicio, por no estar visado por la persona que lo redactó.
Al folio 50, el demandado de autos otorgó poder a los Abogados LUIS CORDERO LEAL y LUIS ANTONIO BARCENAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.954 y 14.909.
A través de diligencia, inserta al folio 51, el Apoderado de la parte demandada consignó escrito contentivo de la contestación a la demanda y opuso Cuestiones Previas contenida en el Ordinal 3ro. Del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el poder que acompañó la Abogado PAULA CASTRO CARABAÑO, no está otorgado en forma legal y no cumple con los requisitos para el otorgamiento de poderes, contemplados en el Artículo 6° de la Ley de Abogados, igualmente en los Ordinales 6°, por haberse acumulado en el libelo de demanda la acción por resolución de contrato por incumplimiento de contrato y 8° por la existencia de una cuestión prejudicial pendiente por resolverse en un proceso distinto, ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, por

resolución de contrato y cumplimiento, por ser falso los hechos alegados e incierto el derecho reclamado. Opuso como defensa de su representado LA FALTA DE CUALIDAD O DE INTERES EN LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR O SOSTENER DEL
PRESENTE JUICIO, negaron que el demandante sea o haya sido propietario del identificado apartamento, que el inmueble es administrado por el ciudadano AUGUSTO DIAZ PEREZ, quien no aparece como arrendador ni firmante del aludido contrato de arrendamiento, puesto que el referido contrato fue firmado por la ADMINISTRADORA PEREZ DIAZ C.A., y no a titulo personal con AUGUSTO DIAZ PEREZ, impugnó el Título Supletorio inserto al folio 13 al 25 del expediente, negó, rechazó y contradijo la referida demanda intentada en contra de su representado y que el mismo deba dinero alguno al demandante por cánones de arrendamiento, la titularidad que pretende acreditarse la parte actora con el impugnado y rechazado Titulo Supletorio.
La abogado PAULA M. CASTRO CARABAÑO, consignó escrito el cual riela a los folios 59, 60, 61 y 62, mediante el cual negó, rechazó y contradijo el alegato de la parte demandada, en el cual propuso la cuestión previa contenida en el Artículo 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en cuanto al poder que le fue otorgado, por falta de visado por Abogado y que Artículo 6° del Reglamento de la Ley de Abogado establece que: La firma del abogado al margen de los documentos señalados en el Artículo 6°, significa que los mismos han sido redactados por aquel. Queda a salvo lo relativo a los documentos redactados en el extranjero ya que se rigen por leyes diferentes, la Cuestión Previa contenida en el Artículo 6°, por haberse acumulado en el libelo la acción de resolución de contrato de arrendamiento, y la del Ordinal 8° por la existencia

de una cuestión prejudicial pendiente que debe resolverse en un proceso distinto, así mismo alegó que cursó ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, demanda por
resolución de contrato de arrendamiento y pago de servicios públicos, en contra del aquí demandado, pero desistió del proceso y fue homologado por el Tribunal, se dio por terminado, tal como consta de la copia certificada que acompañó marcada “A” , lo alegado como defensa de fondo “ La falta de cualidad o de interés en la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, dice que alega la parte demandada que no ha firmado contrato con la parte actora y no ha contraído obligación con el propietario del inmueble, el cual firmó y aceptó en todas y cada una de sus partes frente al Notario Público Tercero, en fecha 12 de Julio de 1.991, que también alega la parte demandada que no existe derecho del propietario para demandar, por que no es parte en el contrato de arrendamiento por no haberlo firmado, que la parte demandada impugna por ilegal el poder que le fue otorgado por el propietario, ante la Notaria de Güimar y su Distrito, del Ilustre Colegio de las Islas Canarias.
Al folios 85 y 86, aparece escrito contentivo de pruebas presentado por la apoderado accionante, a través del cual reproduce el mérito favorable de los autos, especialmente en el libelo de demanda y los documentos acompañados, reprodujo e hizo valer el poder que cursa a los folios 4 al 6, acompañado al libelo de la demanda marcado “A”, que le fue otorgado por el ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, por ante el Notario de Güimar y su Distrito del Ilustre Colegio de las Islas Canarias, en fecha 22 de Abril de 2.004; N° 711, el contrato de

arrendamiento cuyo objeto es el Apartamento identificado con el N° 3, reconocido ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, documento propiedad del inmueble, en el cual se evidencia el carácter de propietario que tiene su poderdante, los cuales fueron producidos junto con el libelo de la demanda y que fueron impugnados por la parte demandada, debió formalizar la Tacha el día 27 de Julio de 2.004, es por lo que insiste en hacer valer los documentos públicos, poder especial otorgado al ciudadano AUGUSTO DIAZ PEREZ por el ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, por ante la Notaria fe Güimar del Ilustre Colegio de las Palmas, en fecha 04 de Enero de 1.996, debidamente legalizada su firma por ante el Consulado General de la República de Venezuela en Santa Cruz de Tenerife, en la misma fecha bajo el N° 14, el cual tiene pleno valor jurídico por no haber sido atacado en la oportunidad legal, por consiguiente la parte demandada reconoció el carácter de apoderado general que tiene el ciudadano Augusto Díaz Pérez y reconoció todas las facultades que le fueron conferidas, hizo valer los anexos acompañados al escrito de oposición marcado “A” copia certificada del desistimiento del procedimiento ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua debidamente homologado, se imprimió como Sentencia Pasada Autoridad de cosa Juzgada y se dio por terminado el juicio, consignó estados de cuesta de Hidrocentro y Elecentro, donde se demuestra la deuda de los servicios públicos que tiene pendiente la parte demandada.
Al folio 94, aparece escrito de pruebas presentado por el apoderado de la parte demandada y en el cual reprodujo e hizo valer a favor de sui representado el mérito favorable de las actas procesales y en especial el contrato de arrendamiento,

ratificó la impugnación del poder consignado por la parte demandante, el cual no fue firmado por el otorgante y la impugnación del Titulo Supletorio.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, prócedase a dictar Sentencia en el lapso legal establecido.
Al folio 96, corre inserto auto dictado por este Tribunal, a un acto conciliatorio, para el día Miércoles a las 10:30 de la mañana, a celebrarse en la Sala de este Tribunal, el cual se declaró desierto, en virtud de que las partes no comparecieron al mismo.
Llegada la oportunidad para dictar Sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo con las siguientes consideraciones:
- I -

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal observa: Que la presente acción se inició con libelo de demanda presentado por la Abogado PAULA M. CASTRO CARABAÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.309, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, titular de la cédula de identidad N° E-168.183, en contra del ciudadano JOSE DOMINGO SOSA MATOS, titular de la cédula de identidad N° V-5.278.228, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre el inmueble adecuado para vivienda familiar, identificado con el N° 3, situado en el Segundo piso del Edificio Arauca, ubicado en esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, Avenida 10 de Diciembre, N° 35. El edificio tiene un área de terreno que mide aproximadamente Doscientos Treinta y Tres Metros con Ochenta y Ocho Centímetros ( 233,88 Mts.2 ),

comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con Gumersindo Miranda, con Nueve Metros Diez Centímetros ( 9,10 M2 ); SUR: Con Avenida 10 de Diciembre, su frente, con Nueve Metros y Ochenta Centímetros ( 9,80 M2 ); ESTE: Con propiedad de Juan Alarcón, con Veinticuatro Metros con Setenta y Cinco centímetros ( 24,75 M2 ) y OESTE: Con propiedad de Francisco Garboza, con Veinticuatro Metros con Setenta y Cinco centímetros ( 24,75 M2 ), así mismo los linderos particulares del Apartamento son los siguientes: NORTE: Con Apartamento N° 4, SUR: Con fachada Sur del Edificio; ESTE: Con fachada Este del edificio y OESTE: Con pasillo de circulación y escalera, inmueble este que es propiedad de su poderdante Francisco Pérez García, según consta del documento registrado por ante el Registro Subalterno de Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 11 de Julio de 1.969, bajo el N° 03, folios 09 al 14, Protocolo Primero, Tomo 9, el cual acompañó marcado “C”.
Que como fundamento de su acción, la parte actora alegó, la insolvencia del demandado de las pensiones arrendaticias de los meses de ENERO DE 2.002 a MAYO DE 2.004, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 45.000,oo ), cada mes.
Acompañó a su escrito libelar: 1°) Poder otorgado por el ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA; 2°) Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, de fecha 12 de Julio de 1.991, bajo el N° 644, Tomo Primero; 3°) Copia certificada del documento de propiedad, expedida por el Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua.

Ahora bien, este Tribunal pasa a analizar brevemente el Contrato de Arrendamiento, y al efecto observa: Que el mismo fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, 12 de Julio de 1.991, bajo el N° 644, Tomo Primero, el cual fue suscrito entre la compañía anónima ADMINISTRADORA PEREZ DIAZ, C.A., tal como consta del poder de administración otorgado por los ciudadanos FRANCISCO PEREZ GARCIA y MARIA CASTRO DE PEREZ, al ciudadano AUGUSTO DIAZ PEREZ, quedando facultado entre una de las mismas para celebrar contratos de arrendamientos ( folios 26 al 33 ambos inclusive ); y al efecto otorgaron el citado contrato de
arrendamiento con el ciudadano JOSE DOMINGO SOSA MATOS, antes identificado, acciona el Órgano Jurisdiccional, la Abogado PAULA M. CASTRO CARABAÑO, actuando en su carácter de apoderada Judicial del ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, identificado anteriormente, en calidad de propietario del inmueble identificado en autos, tal como consta del documento de propiedad, en copia certificada, que corre inserto a los folios 13 al 25 ambos inclusive.
Que de acuerdo a la cláusula Segunda de dicho contrato se infiere “ Que la duración del mismo era de Un ( 01 ) año fijo, contado a partir del 01 de Agosto de 1.991. Este termino quedará prorrogado automáticamente por periodos iguales de Un ( 01 ) año fijo, si no mediare aviso por escrito en contrario dado por una de las partes a la otra, antes del vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de las prorrogas “, y en concatenación con la cláusula tercera del contrato locativo de la cual se desprende “ Que el canon arrendaticio consistiría por voluntad de ambas partes en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES ( Bs. 3.540,oo ) mensuales y

que la PARTE ARRENDATARIA debería pagar puntualmente, por mensualidades ADELANTADAS, en la oficina de la PARTE ARRENDADORA, dentro de los Cinco ( 5 ) días siguientes a la fecha del contrato, o sea los días últimos de cada mes, y en caso de falta de pago de una ( 1 ) sola mensualidad, dentro de los Quince ( 15 ) días siguientes a su vencimiento, es causa suficiente para que LA PARTE ARRENDADORA, solicitara la Resolución del Contrato “. Infiriéndose de las mismas, que el Contrato de Arrendamiento, bajo estudio es a tiempo determinado, objeto de la acción incoada. Y así se declara.

- II -

Determinada como quedó la naturaleza del Contrato de Arrendamiento, y tomando en cuenta que el demandado de autos quedó citado en el presente juicio tal como consta en diligencias insertas a los folios 49 y 50, de fechas 16 de Julio de 2.004, en la oportunidad de la contestación de la demanda, procedió a oponer las Cuestiones Previas, contenidas en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de los Ordinales 3°, 6° y 8°.
PUNTO PREVIO

La parte aquí demandada a través de su Apoderado Judicial Abogado LUIS ANTONIO BARCENAS, opuso las siguientes Cuestiones Previas, prevista en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el cual hace mención por cuanto el Poder Judicial que acompañó la Abogado PAULA CASTRO, no está otorgado en forma legal y no cumple los requisitos para el otorgamiento de poderes

contemplados en el Artículo 6° de la Ley de Abogados que prohíbe a los Registradores, Notarios y demás autoridades de dar curso a poderes y otros documentos que no hayan sido redactados por un Abogado en ejercicio y en el caso que se pretenda que un documento redactado en el extranjero surta efectos en Venezuela, deberá ser visado por un abogado en ejercicio en el País no cumpliéndose este Artículo por que el poder no fue ni visado por un Abogado y otorgado en forma legal, por lo que la abogado PAULA CASTRO CARABAÑO no tiene representación legal de la parte demandante y no puede representarla en el presente juicio.
Ordinal 6 : Por haberse acumulado el libelo de la acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento y la acción de cumplimiento de contrato, para que convenga en dar por resuelto el contrato de arrendamiento y así mismo solicita la parte actora en su libelo la resolución por incumplimiento y por otro lado el cumplimiento del contrato.
Ordinal 8°: La existencia de una cuestión prejudicial pendiente que debe resolverse de un proceso distinto, en virtud de que cursa un juicio de resolución de contrato y pago de los servicios públicos lo cual persigue en forma idéntica la desocupación del inmueble por el mismo contrato de arrendamiento y este juicio no ha finalizado.
Con ocasión de la interposición de las Cuestiones Previas antes citadas, por la parte demandada, en su escrito de la contestación de la demanda, en atención al Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entra a analizarlas y a decidirlas: La Cuestión Previa prevista en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; En tal sentido es necesario para el que decide examinar el contenido del poder

otorgado en el Extranjero (Güimar España ), que corre inserto a los folios 4 al 6. “ DON FRANCISCO PEREZ GARCÏA otorga poder a la Abogado PAULA M. CASTRO CARABAÑO, y en el cual el Funcionario que intervino para la formalidad del acto, fue el Notario de Güimar y su Distrito del Ilustre Colegio de las Islas Canarias, FLORENTINO ALÁEZ SERRRANO, en el cual hace constar que compareció DON FRANCISCO PÉREZ GARCIA, mayor de edad, viudo, de nacionalidad Española, vecino de Güimar, con domicilio en la Avenida Santa Cruz, número 52, Portón Derecha, Piso 1-E y titular de D.N.I/N.I.F. y de la cédula de identidad Venezolana números 42.128.681-H y E-168.183, respectivamente, así mismo hizo constar que lo identificó por su reseñado D.N.I/N.I.F. que le exhibió y que a su juicio da fe de que tiene capacidad y legitimación, de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecua la legalidad y a su voluntad debidamente informada, otorgando que le confiere a favor de la letrado PAULA M. CASTRO CARABAÑO, titular de la cédula de identidad N° V-3.398.574, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.309, para que en su nombre y representación del compareciente ( DON FRANCISCO PÉREZ GARCÍA ), para que lo represente y sostenga sus derechos e intereses en todos los suntos de carácter Administrativo, Judicial, Extrajudicial etc., que tengan que ver con lo bienes inmuebles de su propiedad, ubicados en la Republica Bolivariana de Venezuela “.
En referencia a este poder conferido en País extranjero, en necesario centrarse en el dispositivo legal, 157 del Código de Procedimiento Civil; el cual hace mención, que si el poder fuese otorgado en el país extranjero debe llenar las formalidades establecidas en las leyes del país de su

otorgamiento, nos remite a su vez la LEY APROBATORIA DE LA CONVENCION INTERAMERICANA SOBRE REGIMEN LEGAL DE PODERES PARA SER UTILIZADOS EN EL EXTRANJERO, y el poder debe estar legalizado por un Magistrado del lugar o por otro Funcionario Público competente.
De la Ley antes reseñada, se puede estudiar en regencia, al caso planteado el Artículo 6°, el cual prevé: “ En todos los poderes el Funcionario que los legaliza deberá certificar o dar fe, si tuviere facultades para ello, sobre los siguiente: a) La identidad del otorgante, así como la declaración del mismo acerca de su nacionalidad, edad, domicilio y estado civil; b) El derecho que el otorgante tuviere para conferir poder en representación de otra persona física o natural; …. Omissis …. “. Al respecto el Autor VICENTE J. PUPPIO, en su obra Teoría General del Proceso, Cuarta Edición, paginas 272 y 273 considera: “ Que cuando se trata de un instrumento otorgado en otro país, para utilizarlo en un juicio en Venezuela existen tres supuestos; de los cuales se reflejará el supuesto que se adapta al caso bajo examen. 1) Si el poder se otorga en otro país que haya suscrito el protocolo sobre uniformidad del régimen legal de los poderes y a la Convención Interamericana sobre régimen legal de poderes para ser utilizados en el extranjero, debe llenar las formalidades establecidas en el Protocolo y la Convención “.
Cuestión Previa Ordinal 6°: Dice el demandante que se acumuló en el libelo la acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento y la acción de cumplimiento de contrato que demanda por un lado la resolución por incumplimiento y por otro lado el cumplimiento del contrato, lo que significa que ambas acciones se excluyen. Interpuesta esta

cuestión se entra a estudiar la misma; siendo necesario remitirse a este Juzgador al Contrato de Arrendamiento en su Cláusula Tercera y Décima Quinta, de las cuales se deducen que la PARTE ARRENDADORA puede solicitar la resolución del contrato y exigir el cumplimiento del mismo que la pensión o pensiones de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose según el caso, hasta la entrega definitiva del inmueble y exigir el pago de los servicios públicos tales como luz, teléfono, aseo urbano, y agua. Ante tal conducta del arrendatario demandado de autos, procedió a demandarlo por Resolución de Contrato en virtud del incumplimiento de los cánones de arrendamiento y los servicios públicos, por lo que considera este Tribunal que la interposición de la demanda es en relación a las obligaciones derivadas de un Contrato locativo.
Cuestión Previa Ordinal 8°: Aduce el Apoderado del demandado, la existencia de una cuestión prejudicial pendiente que debe resolverse en un proceso distinto, que el ciudadano Francisco Pérez García, demandó ante el Juzgado Primero de los Municipios al ciudadano José Domingo Sosa por resolución de contrato de arrendamiento y pago de los servicios públicos de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Publica Tercera de Maracay, bajo el N° 644, tomo 1, reconocido del 12-07-91.
Pasa a examinar esta Instancia la Cuestión Previa opuesta antes mencionada y aprecia que al folio 64 de estas actuaciones corre inserto copia certificada emanada del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta misma Circunscripción Judicial y por auto de fecha 04 de Septiembre de 2.003, acordó: “ … visto el

DESISTIMIENTO y de conformidad con lo previsto en el Artículo 263 del Código de Procedimiento Civil le imparte su homologación y le imprime carácter de sentencia pasada por autoridad de cosa juzgada da por terminado el juicio y ordena el archivo del presente expediente …” Es obvio, que basándose en este auto emanado de una Autoridad Competente y Capaz como fue en su oportunidad el Tribunal de la causa al dar por terminado e imprimir el carácter pasada en autoridad de cosa juzgada, es eminente que a la luz del mencionado auto no existe la Prejudicialidad que alega la parte demandada.
Ante este escenario, que se analizaron la normativa legal que priva en estos casos, y la Doctrina, es razonable que ante el otorgamiento del poder por ante un Notario ( Güimar, España ) en el cual se cumplieron todos los tramites y formalidades que se exige para la suscripción del mismo tal como los señalan los Artículos 157° del Código de Procedimiento Civil y el 6° de la LEY APROBATORIA DE LA CONVENCION INTERAMERICANA SOBRE REGIMEN LEGAL DE PODERES PARA SER UTILIZADOS EN EL EXTRANJERO. El Contrato locativo, y, la copia certificada emanada del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta misma Circunscripción Judicial, la cual contiene el auto de fecha 04 de Septiembre de 2.003, contentiva de las Cuestiones Previas establecidas en los Ordinales 3°, 6° y 8° del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado de causa declara “SIN LUGAR” las precitadas Cuestiones Previas. Y así se decide.
Igualmente, la parte demandada en su escrito, antes mencionado, procedió a rechazar, negar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda y opuso como

defensa de fondo la FALTA DE CUALIDAD O DE INTERES DE LA PARTE ACTORA PARA SOSTENER EL PRESENTE JUICIO, en señal a esta defensa corre inserto en el presente expediente copia certificada, emanada de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 23 de Agosto de 1.999, de la cual se infiere que el ciudadano Francisco Pérez García, es propietario para la oportunidad de la expedición de la copia certificada antes mencionada, de un área de terreno de Doscientos Treinta y Tres Metros con Ochenta y Ocho Centímetros ( 233,88 M2 ) y ha fabricado un Edificio de Tres Plantas y un Pent House y con las características y demás especificaciones que constan en la precitada copia certificada. Por ser emanada de una Autoridad Pública como lo es la Oficina Subalterna de Registro actualmente Registro Inmobiliario de acuerdo a la nueva Ley de Registro Público y del Notariado, en conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, es por lo que el ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, antes identificado, es propietario de esa edificación construida identificada en autos, y por lo tanto propietario del Apartamento cuyo objeto de Resolución de Contrato de Arrendamiento se demandó, atribuyéndosele la cualidad de ser sujeto activo y sostener el presente proceso. Y así se decide.

- II -

Una vez decididas las Cuestiones Previas y la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, como thema decidendum, pasa este Sentenciador a valorar las pruebas que conforman la litis:

Pruebas de la parte actora: Mediante escrito inserto a los folios 85, 86 y su vto., con Siete ( 07 ) anexos, reprodujo e hizo valer Poder que cursa a los folios 4 al 6, Contrato de Arrendamiento objeto de esta acción, documento de propiedad del inmueble y consignó Estados de Cuenta de Hidrocentro y Elecentro, donde se demuestra la deuda de tales servicios públicos
Pruebas de la parte demandada: A través de escrito reprodujo e hizo valer a favor de su representado el mérito favorable de las actas procesales y en especial el contrato de arrendamiento, ratificó la impugnación de poder consignado por la parte demandante y del Título Supletorio, inserto a los folios 13 al 25, por INELEGIBLE.
En cuanto a los instrumentos impugnados por la parte demandada, los cuales corren insertos a los folios 4 al 6, 13 al 25, se observa; que se tratan de documentos emanados de una Autoridad Pública competente tal como se dijo en el punto anterior a esta Sentencia ( Punto I ), y por tratarse de instrumentos públicos, los cuales deben ser tachados por medio de la vía de la Tacha Incidental y no impugnarlos como lo formalizó la parte accionada, ante esta eventualidad se le otorga pleno valor Jurídico probatorio, a los efectos de esta acción, al Poder otorgado en Güimar, España, el contrato de arrendamiento y el documento de propiedad ( copia certificada ) emanada de la Oficina de Registro, presentados por la parte actora como prueba indubitable del derecho reclamado, tal como lo contemplan los Artículos 429, 439 y 440, del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Con relación a la insolvencia imputada, por la parte demandante, de los cánones de arrendamiento, desde el mes

de Enero de 2.002 hasta Mayo de 2.004 y los servicios públicos, agua desde Julio de 1.997 y el servicio de luz, desde Marzo de 1.994, y a tenor de lo establecido en la cláusula Tercera del Contrato locativo, la parte arrendataria debía cancelar por mensualidades adelantadas y dentro de los Quince ( 15 ) días siguientes al vencimiento y en tal situación hacer efectivo su pago de los cánones de arrendamiento, como lo preceptúa el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no constar los recibos debidamente cancelados en el iter procesal en los términos antes señalados, infringió lo contemplado en la Cláusula Tercera contractual antes mencionada y el Artículo 51 antes indicado, aunado a ello se insolventó en los servicios públicos tales como agua y luz, tal como se desprende del historial de facturación emitido por Hidrológica del Centro, de fecha 14-07-2.004 y estado de cuenta por Energía Eléctrica y otros servicios emitidos por la Oficina Comercial: Maracay III, de fecha 25-09-2.003, los cuales constan a los folios 87 al 93 ambos inclusive, que son obligaciones que tenia que realizar el arrendatario de acuerdo a la cláusula Décima Quinta del aludido contrato de arrendamiento, igualmente se les otorga pleno valor Jurídico probatorio a los efectos de esta acción, en conformidad con el Artículo 429, del precitado Código de Procedimiento Civil, quedando así demostrado la INSOLVENCIA del arrendatario demandado de autos, incumpliendo sus deberes contractuales y legales. Y así se establece.
En consecuencia, este Tribunal considera; que el aquí demandado, incurrió en la violación de las Cláusulas Tercera y Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento tantas veces mencionados, y en una de las obligaciones legales establecidas en el Ordinal 2° del Artículo 1.592 del Código Civil; aunado a ello teniendo el contrato de Arrendamiento

fuerza de Ley entre las partes contratantes, estos deben cumplirlo y ejecutarlo en los términos en que fue suscrito, en conformidad con los Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, cuestión ésta que en el caso de autos no fue cumplida por el arrendatario y al no haber probado debidamente la consignación de los cánones de arrendamiento en forma oportuna, no pudo quedar libertado de la obligación, tal como lo establecen los Artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
En fuerza de los cual considera esta Instancia Jurisdiccional, que la demanda que inició este proceso, debe prosperar, y así se decide, en conformidad con los Artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, 1.167 y 1.354 del Código Civil.
- III -

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y
por Autoridad de la Ley declara, “ CON LUGAR “ la demanda intentada por la Abogado PAULA M. CASTRO CARABAÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 20.309, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano FRANCISCO PEREZ GARCIA, en contra del ciudadano JOSE DOMINGO SOSA MATOS, todos identificados en autos, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre el inmueble adecuado para vivienda familiar, identificado con el N° 3, situado en el Segundo piso del Edificio Arauca, ubicado en esta Ciudad de Maracay Estado

Aragua, Avenida 10 de Diciembre, N° 35. El edificio tiene un área de terreno que mide aproximadamente Doscientos Treinta y Tres Metros con Ochenta y Ocho Centímetros ( 233,88 Mts.2 ), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con Gumersindo Miranda, con Nueve Metros Diez Centímetros ( 9,10 M2 ); SUR: Con Avenida 10 de Diciembre, su frente, con Nueve Metros y Ochenta Centímetros ( 9,80 M2 ); ESTE: Con propiedad de Juan Alarcón, con Veinticuatro Metros con Setenta y Cinco centímetros ( 24,75 M2 ) y OESTE: Con propiedad de Francisco Garboza, con Veinticuatro Metros con Setenta y Cinco centímetros ( 24,75 M2 ), así mismo los linderos particulares del Apartamento son los siguientes: NORTE: Con Apartamento N° 4, SUR: Con fachada Sur del Edificio; ESTE: Con fachada Este del edificio y OESTE: Con pasillo de circulación y escalera.
En consecuencia queda resuelto el Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes que conforman el presente juicio, se condena a la parte demandada, a hacer entrega del identificado inmueble a la parte demandante completamente desocupado y en perfectas condiciones, tal como lo recibió, y solvente en los servicios públicos, tal como se estableció en las Cláusulas Tercera contractual.
En pagar la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 1.305.000,oo ), por concepto de Veintinueve ( 29 ) cánones de arrendamiento adeudados, correspondiente a los años 2.002 y 2.003, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.004; y las mensualidades que se sigan venciendo, hasta la entrega definitiva del inmueble.
Así mismo se le condena al pago de las costas de Ley, en conformidad con el Artículo 274 del Código de

Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA Y CERTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los Once ( 11 ) días del mes de Agosto del Dos Mil Cuatro ( 2.004 ). Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.-
EL JUEZ,

ABOG. ROQUE E. DUARTE MONTENEGRO

LA SECRETARIA SUPLENTE,

ABOG. JHEYSA ALFONZO CASTRO

En la misma fecha y siendo las 12:15 de la tarde, se dictó y publicó, la anterior Sentencia previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.-
La Stria Spte.,