TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.-
EXP. N° 7416
Demandante: TOMMASO GOYA LUIS FERNANDO
Demandado: GUTIERREZ RIVAS MIREYA COROMOTO
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Que la presente acción se inició con libelo de demanda presentado en fecha 12-05-2.004, por el ciudadano LUIS FERNANDO TOMMASO GOYA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.9269.992, civilmente hábil y de este domicilio, procediendo en este acto en su carácter de Vice-Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ARAGUA 2.000, C.A, domiciliada en Maracay, Estado Aragua, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 12 de Mayo de 1.995, bajo el N° 38, Tomo 386-B, modificada ante la citada Oficina de Registro, en fecha 09 de Febrero de 2004, bajo el N° 04, Tomo 6-A, suficientemente facultado para este acto según se evidencia de las Cláusulas Séptima en concordancia con las Cláusulas Décima Quinta de los Estatutos Sociales de la Compañía, tal como se evidencia de la Copia Certificada del registro Mercantil y de la nombrada acta de asamblea que anexó marcada “A1 y A2”, respectivamente, debidamente asistido por el abogado en
ejercicio ANTONIO MELENDEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.226.090, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.416 y domiciliado en la Calle Vargas Norte, Edificio Tufano, Primer Piso, Oficina N° 2, Maracay, Estado Aragua. Manifiesta el demandante que su representada cedió en arrendamiento a la ciudadana MIREYA GUTIERREZ RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.747.661, civilmente hábil y de este domicilio, un inmueble consistente en un apartamento destinado a vivienda, situado en la Calle Vargas Norte, Edificio Tufano, Tercer Piso, Apartamento N° 12, jurisdicción del Municipio Autónomo Girardot, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, tal como se desprende del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha once (11) de octubre de 2002, anotado bajo el N° 61, Tomo 70, de los Libros de autenticaciones llevados por la referida notaría, que se anexó al presente escrito marcado “B”, y que opuso a la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS. Se desprende de la cláusula Segunda del referido contrato que: …”El canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de Doscientos Sesenta y Tres Mil Trescientos Setenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs.263.379,65), cantidad que la arrendataria pagará puntualmente a la arrendadora por mensualidades vencidas el día primero (1°) de cada mes subsiguiente..”. Igualmente se desprende la cláusula Cuarta del citado contrato que: “De manera expresa se establece y así lo acepta la arrendataria, que el plazo de duración del presente contrato es de un (01) año fijo no prorrogable, sin necesidad de desahucio, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento por ante la notaría
pública correspondiente… (omissis)”. De igual forma se desprende de la cláusula Décima Sexta del referido que:…”Son aplicables a este contrato todas las disposiciones en cuanto a causas de resolución no señaladas expresamente en este contrato, y queda entendido que la violación del cualquiera de las cláusulas del presente contrato dará derecho a la arrendadora a rescindirlo unilateralmente y exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. En este caso la arrendataria estará sujeta al pago de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses que faltaren para el vencimiento del contrato todo ello por concepto de indemnización por daños y perjuicios…”. Asimismo la cláusula Décima Octava del referido contrato se estableció que…”Tanto la arrendadora como la arrendataria manifiestan su conformidad con cada una de las cláusulas contenidas en el presente contrato. En caso de que la arrendadora tenga un eventualmente utilizar la vía judicial para hacer efectivo la desocupación, todos los gastos judiciales, extrajudiciales y honorarios de abogados correrán por cuenta de la arrendataria..”. Alega el demandante que la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS, ya identificada, arrendataria del inmueble ya señalado, le adeuda a su representada los cánones de arrendamiento correspondiente a las mensualidades de Agosto, Septiembre y Octubre de 2.003, según se desprende de recibos de cobros que a todo evento anexó sin ser firmados por ningún representante legal de su representada, marcados “1”, “2” y “3”, dejando expresa constancia que por tal insolvencia a la arrendataria no le corresponde su derecho de gozar de la prorroga legal de seis (06) meses que le otorga la Ley, y que le correspondía a partir
del 11 de Octubre de 2003, ya que de conformidad con el artículo 40 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento. Asimismo la arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento mensuales que corren a partir del mes de Noviembre y Diciembre de 2003 y Enero, Febrero y Marzo del presente año 2.004, por concepto de daños y perjuicios. Ahora bien, hasta la presente fecha han resultado nugatorias todas las gestiones de cobro realizadas ante la referida arrendataria para hacer efectivo el cobro de los cánones insolutos y lograr la desocupación del inmueble arrendado. De lo antes expuesto, se evidencia claramente que en perjuicio de su representada, se han violado expresas Cláusulas del contrato de arrendamiento, así como las normas del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y normas de Derecho Civil que rigen la materia de arrendamiento. Fundamentó la demanda en los artículos 1, 33 y 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los Artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil. Por los motivos ampliamente señalados y de conformidad con las previsiones del contrato de arrendamiento y las normas legales ya antes señaladas, demandó como en efecto lo hizo por medio del presente escrito a la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS, ya identificada, en su carácter de arrendataria, en el citado contrato de arrendamiento ya plenamente señalado, para que convenga o en su defecto sea condenada, en los siguientes pedimentos: En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS, ya identificada; En pagar la cantidad de Setecientos Noventa Mil
Ciento Treinta y Ocho Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs.790.138,95) por concepto de pensión de arrendamiento vencidas, y no pagadas, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2.003, a razón de Doscientos Sesenta y Tres Mil Trescientos Setenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs.263.379,65) mensuales, calculados hasta el día once (11) de Noviembre de 2.003; En pagar la suma de Un Millón Trescientos Dieciséis Mil Ochocientos Noventa y Ocho Bolívares Con Veinticinco Céntimos (Bs.1.316.898,25) por concepto de las mensualidades vencidas correspondiente a los meses de Noviembre, Diciembre del año 2.003, Enero, Febrero, Marzo del presente año 2004, a razón de Doscientos Sesenta y Tres Mil Trescientos Setenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs.263.379,65)mensuales, calculados hasta el día once (11) de Abril de 2.004, por concepto de daños y perjuicios; En pagar las mensualidades pactadas que se sigan venciendo a partir del once (11) de Mayo de 2.004, hasta la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado, y en el mismo buen estado en que lo recibió, por concepto de daños y perjuicios; En la entrega del inmueble arrendado, ya plenamente señalado, objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado de personas y bienes; de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, las costas y costos del presente juicio. Solicitó la medida de Secuestro. Admitida la demanda en fecha 17 de Mayo de 2.004, se emplazó a la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo Día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación (folio 29
y Vto.). Al folio 30, aparece auto del Tribunal ordenado librar la compulsa. Al folio 31, aparece diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal consignando el recibo debidamente firmado por la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS (folio 32).
Al folio 33, aparece diligencia suscrita por la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS, asistida de abogado, otorgándole poder Apud Acta al Abogado Carlos Palli, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 79.033.
A los folios del 35 al 40, ambos inclusive, aparece escrito de contestación a la demanda, presentado por la parte demandada, a través del cual opuso las cuestiones previas de los Ordinales 4°, 11° del Artículo 346 y 361 del Código de Procedimiento Civil, y mediante el cual negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, está errática demanda porque la parte actora no tiene cualidad. Negó, rechazó y contradijo, que la presunta actora tenga derecho a solicitar la medida preventiva de secuestro; que la arrendataria demandada esté insolvente.
Al folio 41, aparece auto del Tribunal ordenando tener como apoderado judicial de la parte demandada al Abogado Carlos Palli, y agregando el escrito de contestación a la demanda.
Al folio 42, aparece diligencia suscrita por la parte actora a través de la cual consignó escrito de contradicción de cuestiones previas constante de Dos (02) folios útiles y dos (02) anexos (folios 43 y 44), el cual se agregó mediante auto de fecha 04-06-2.004.
Al folio 46, aparece diligencia suscrita por la parte actora a través de la cual consignó escrito de pruebas constante de
Dos (02) folios útiles y Un (01) anexo, las cuales fueron admitidas mediante auto del Tribunal de fecha 08-06-2.004.
A los folios del 54 al 56, ambos inclusive, aparece inserto escrito de pruebas constante de Tres (03) folios útiles y Un (01) anexo, presentado por el apoderado de la parte demandada, mediante el cual reprodujo el mérito favorable de los autos, tanto y en cuanto favorezca a su representado; promovió los testimoniales de los ciudadanos Pedro Lara, Edgar Peña; Pedro Ramón Blanco y Orlando Enrique Moreno Cuello; invocó con todo su mérito, el recibo de pago el cual anexó marcado “R”. Invocó con todo mérito probatorio la máxima de experiencia y la sana critica. Admitidas las pruebas en fecha 09 de Junio de 2.004, se fijo la comparecencia de los ciudadanos Pedro Lara, Edgar Peña; Pedro Ramón Blanco y Orlando Enrique Moreno Cuello, para el primer (1er.) día de despacho siguiente al de la fecha, a las 8:30; 9:00; 9:30 y 10:00 de la mañana, respectivamente, a los fines de que rindan declaración en el presente proceso. A los folios 62 al 64, aparecen actas del Tribunal dejando constancia que los testigos promovidos por la parte demandada ciudadanos Pedro Lara, Edgar Peña; Pedro Ramón Blanco y Orlando Enrique Moreno Cuello, no comparecieron. Vencido el lapso legal de pruebas, se ordenó proceder a dictar sentencia y al efecto considera:

- I –

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los efectos de decidir con conocimiento de causa observa: Que la acción objeto de estudio es una Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por el ciudadano LUIS FERNANDO TOMMASO GOYA, procediendo en este acto en su carácter de Vice-Presidente y representante legal de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ARAGUA 2.000, C.A, asistido en este acto por el Abogado en ejercicio ANTONIO MELENDEZ, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.416, en contra de la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS, ésta en su carácter de arrendataria y el primero de los nombrados en su carácter de arrendador de un inmueble consistente en un apartamento destinado a vivienda, situado en la Calle Vargas Norte, Edificio Tufano, Tercer Piso, Apartamento N° 12, jurisdicción del Municipio Autónomo Girardot, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua.-
Que como fundamentó de esta acción el demandante alegó en su escrito libelar la insolvencia por parte de la arrendataria – demandada de autos en los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2.003, a razón de Doscientos Sesenta y Tres Mil Trescientos Setenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs.263.379,65), los cuales ascienden a la cantidad de Setecientos Noventa Mil Ciento Treinta y Ocho con Noventa y Cinco Céntimos (Bs.790.138,95), y que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento mensuales que corrren a partir del mes de Noviembre y Diciembre de 2.003, Enero, Febrero y Marzo del presente año 2.004. Igualmente acompañó a la demanda: a) Copias Certificadas del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ARAGUA 2000, C.A, y del Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionista de la compañía INMOBILIARIA ARAGUA 2000 c.a. b) Original del contrato de arrendamiento suscritos entre INMOBILIARIA ARAGUA 2000, C.A
y la ciudadana MIREYA CORMOTO GUTIERREZ RIVAS, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, de fecha 11 de Octubre de 2.002, bajo el N° 61, Tomo 70, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. c) Recibos de pagos emitidos por INMOBILIARIA ARAGUA 2000, C.A, de fechas 11-09-2.003, 11-10-2.003, 11-11-2.003, respectivamente, sin ser firmados, correspondientes a los pago de alquileres de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2.003. d) Original del Acto Administrativo emanado de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, los cuales rielan a los folios del 04 al 27, ambos inclusive.-
Ahora bien, conforme a la acción planteada, entra éste Tribunal a analizar previamente el contrato de arrendamiento a fin de determinar su naturaleza jurídica; y al efecto se observa que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, en fecha 11-10-2.002, bajo el N° 61, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, del cual se desprende que las partes son la misma que conforman el presente juicio. Y entra a analizar la cláusula Cuarta: “De manera expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA, que el plazo de duración del presente contrato es de un (01) año fijo NO PRORROGABLE, sin necesidad de Desahucio, contados a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento por ante la notaría pública correspondiente. Este contrato se entiende celebrado por TIEMPO DETERMINADO, el cual nunca quedará como INDETERMINADO. Quedando expresamente convenido y así lo acepta LA ARRENDATARIA, que si al finalizar la el término del presente contrato conforme a lo aquí estipulado no entregare a LA ARRENDADORA y/o al PROPIETARIO del inmueble objeto de este contrato, los cuales se estiman a razón
de BOLÍVARES VEINTICINCO MIL CON 00/100 (Bs.25.000,oo) diarios, por cada día de demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento con carácter de cláusula penal hasta la total desocupación y entrega plena y efectiva del inmueble a satisfacción de LA ARRENDADORA”. De la cláusula anteriormente textualmente transcrita, se desprende que el contrato locativo fue otorgado en fecha 11 de Octubre de 2.002, con un término de duración de Un (01) año fijo, deduciéndose que la relación contractual feneció en fecha 11-10-2.003, por lo que conforme a esta cláusula la naturaleza del contrato es a tiempo determinado. Y así se decide, por lo que la parte demandante debió instaurar su demanda por el juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, no siendo susceptible de la acción incoada, toda vez que la demanda fue presentada por ante el Tribunal distribuidor, por la parte actora en fecha 10-05-2.004 y admitida en este Tribunal en fecha 17-05-2.004 (folio 29), es decir, después del vencimiento del término de duración pautado en la Cláusula Cuarta contractual, por lo que sin hacer otro análisis sobre el fondo de la materia a decidir, considera éste Sentenciador que la demandante erro en la acción interpuesta, concluyéndose que la demanda que encabeza este proceso instaurada por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, no debe prosperar. Y así se establece.
En consecuencia en virtud de la decisión antes expuesta, este Juzgado de causa, no entra a analizar las demás actas procesales que conforman el presente expediente, por ser inoficioso. Y así se decide.-

- III –

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la
Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y
por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la demanda que por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ARAGUA 2.000, C.A, a través de su vice-presidente y representante legal, ciudadano LUIS FERNANDO TOMMASO GOYA, asistido en este acto por el Abogado en ejercicio ANTONIO MELENDEZ, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.416, en contra de la ciudadana MIREYA COROMOTO GUTIERREZ RIVAS, ésta en su carácter de arrendataria y el primero de los nombrados en su carácter de arrendador de un inmueble consistente en un apartamento destinado a vivienda, situado en la Calle Vargas Norte, Edificio Tufano, Tercer Piso, Apartamento N° 12, jurisdicción del Municipio Autónomo Girardot, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua.-
En consecuencia se condena a la parte accionante al pago de las costas de Ley, en conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DEJESE COPIA Y CERTIFÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en
Maracay, a los Dieciocho (18) días del mes de Junio del año Dos Mil Cuatro (2.004).- Años 193° de la Independencia y 145° de la Federación.-
EL JUEZ,

ABOG. ROQUE E. DUARTE MONTENEGRO

LA SECRETARIA,

MARITZA ROJAS DE BOLÍVAR

En la misma fecha y siendo las 12:25 del mediodía, se dictó y publicó la anterior sentencia, previa las formalidades de Ley.-
La Sctria.,