TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

EXPDIENTE N° 7504

DEMANDANTE: CARMEN CLARA LOPEZ DE OLIVIERI,
ESTEBAN ELY OLIVIERI LOPEZ,
LILIANE YVETTE y RAQUEL MARIA
OLIVIERI LOPEZ

DEMANDADO: “ ITALIAN’S PIZZAS “, S.R.L.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

Que el presente juicio se inició con libelo de demanda presentado ante este Tribunal por distribución en fecha Siete ( 07 ) de Octubre del Dos Mil Cuatro ( 2.004 ), por los Abogados JULIO PIÑERO DOLANDE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.607, actuando en nombre y representación de los ciudadanos CARMEN CLARA LOPEZ DE OLIVIERI, ESTEBAN ELY OLIVIERI LOPEZ, LILIANE YVETTE OLIVIERI DE COLMENAREZ y RAQUEL MARIA OLIVIERI LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de

identidad Nos. 2.751.101, 7.197.465, 7.234.930 y 7.234.929 respectivamente, tal como consta del poder otorgado ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, en fecha 09 de Marzo de 1.995, bajo el N° 31, Tomo: 179, y de fecha 22 de Mayo de 1.995, bajo el N° 10, tomo 204, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, que anexó marcado “A”.
Manifiestan los demandantes que en fecha 01 de Agosto de 2.002, sus representados ciudadanos CARMEN CLARA LOPEZ DE OLIVIERI y ESTEBAN ELY OLIVIERI LOPEZ, antes identificados, firmaron en forma privada, un contrato de arrendamiento, sobre el inmueble de su propiedad, tal como se evidencia de documento debidamente Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 09 de Marzo de 1.964, bajo el N° 52, folio 152, Protocolo 1°, tomo 3, del Primer Trimestre; Fecha 02 de Agosto de 1.965, bajo el N° 42, folio 128, Protocolo Primero, tomo 2°, Tercer Trimestre, fecha 27 de Septiembre de 1.967, bajo el N° 57, folio 199 Vto., Protocolo 1°, tomo 9° Tercer Trimestre, y por Planilla Sucesoral N° 100, de fecha 20 de Marzo de 1.968, los cuales anexó en copia simple marcado”B”, “C””; “D” y “E”, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Bolívar Oeste, Nos. 210, Edificio Alfa-Omega, locales 2, 3, 4 y 5, unidos entre si, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos son:
NORTE: Con Local N° 7, del Edificio; SUR: Con Avenida Bolívar, que es su frente; ESTE: Con Estacionamiento del Apartamento N° 1, del Edificio y OESTE: Con entrada del estacionamiento del local N° 7, y cuyo canon de arrendamiento mensual, es por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 900.000,oo ), los primeros Cinco ( 05 ) meses y UN MILLON DE BOLIVARES ( Bs. 1.000.000,oo ), los Siete ( 07 ) meses restantes, con la Entidad

Mercantil denominada “ ITALIAN’S PIZZAS “ S.R.L. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de Junio de 1.991, bajo el N° 57,
tomo 428-B, representada por su Director, ciudadano SALVATORE POTENTE LACASELLA, titular de la cédula de identidad N° V-12.855.399, tal como consta en dicho contrato marcado”F”.
Que el contrato de arrendamiento se realizó por el término de Un ( 01 ) año fijo, comenzando a regir el 01 de Agosto de 2.003 hasta el 31 de Julio de 2.004, pudiendo ser prorrogado únicamente con la realización de un nuevo contrato de Arrendamiento por escrito, estipulado en la Cláusula Cuarta de dicho contrato.
Que el arrendatario “ ITALIAN’S PIZZAS “ S.R.L., representado por el ciudadano SALVATORE POTENTE LACASELLA, sub-arrendó unos de los locales comerciales, específicamente el local N° 5, donde existe una Agencia de Loterías denominada “ ITAL-LOTO “, aunado a esto, que dicho ciudadano, realizó la construcción de una pared de bloques, dentro de los locales arrendados, específicamente en el 4, para dividirlo del local 5 y de los locales 2 y 3, sin ser debidamente autorizado por escrito por los Arrendadores y tampoco entregó la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES ( BS. 300.000,OO ), para completar la cantidad del deposito, estipulado en la cláusula Décimo-Octava, violando así, lo establecido en las Cláusulas Sexta, Décimo-Tercera y Décima Octava, violando así, lo establecido en las Cláusulas Sexta, Décimo-Tercera y Décima-Octava, del contrato de Arrendamiento antes mencionado.
Que el arrendatario “ ITALIAN’S PIZZAS “ S.R.L., representada por el ciudadano SALVATORE POTENTE

LACASELLA, ha violado lo estipulado en el contrato de arrendamiento, en las Cláusulas Sexta, Décimo-Tercera y Décimo-Octava, por lo que hizo valer la cláusula Décima
Quinta.
Invocó su acción en el Artículo 1.158, 1.160 y 1.167, del Código Civil.
Que el representante de la Entidad Mercantil, ha incumplido lo estipulado en las cláusulas Sexta, Décimo-Tercera y Décima-Octava.
En vista de haberse agotado todas las gestiones extrajudiciales, para la entrega del inmueble y no obteniendo un resultado satisfactorio, es por lo que demanda en nombre de sus representados, a la Entidad Mercantil “ ITALIAN’S PIZZAS “ S.R.L., representada por su Director, ciudadano SALVATORE POTENTE LACASELLA, en su carácter de arrendatario, para que sea condenado por este Tribunal, en dar por resuelto el contrato en pleno derecho, en virtud del incumplimiento de las cláusulas Sexta, Décimo-Tercera y Décimo-Octava.
En entregar el inmueble completamente desocupado de personas y en perfecto estado de conservación y limpieza en que lo recibió cancelados los recibos de servicios públicos, Estimó su acción en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVAES ( Bs. 4.000.000,oo ).
Admitida la demanda en fecha 14 de Octubre del 2.004, se emplazó a la Entidad Mercantil “ ITALIAN’S PIZZAS “, S.R.L., representada por el ciudadano SALVATORE POTENTE LACASELLA, para que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de

haberse practicado la citación, a dar contestación a la demanda ( folio 21 ).
Al folio 22, aparece diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal a través del cual consigna la compulsa con su
orden de comparecencia en virtud que el ciudadano SALVATORE POTENTE LACASELLA, se negó a firmar el recibo de citación.
Mediante diligencia inserta al folio 28, el Abogado JULIO PIÑERO DOLANDE, solicitó la citación del demandado en conformidad con el Artículo 218, del Código de Procedimiento Civil, la cual fue acordada, en auto del Tribunal, en fecha 26 de Octubre de 2.004, el cual corre inserto al folio 29.
Al folio 30, aparece diligencia, a través de la cual la Secretaria del Tribunal, hace constar que en fecha 27 de Octubre del presente año, fue firmada la Boleta de Notificación, por el ciudadano MICHELANGELO POTENTE, quien manifestó ser el hijo del demandado.
Mediante diligencia el Abogado FERDINANDO TOMASSO, consignó poder otorgado por la parte demandada, a los abogados FERDINANDO TOMMASO, ANTONIO JOSE MELENDEZ y JOSE ANTONIO OCHOA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 17.516, 67.416 y 67.254 respectivamente, que anexó marcado “A”. Igualmente consignó escrito contentivo de la contestación a la demanda, constante de Cinco ( 05 ) folios útiles, mediante el cual alega, como punto previo a contestar la demanda opuso e hizo valer como defensa de fondo, para que sea decidido, lo establecido en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA.
Fundamentó la cuestión planteada como de fondo en

CARENCIA DE ACCION que tiene la parte actora, derivada eminentemente de los que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 33° establece un solo procedimiento para los casos de demanda, por desalojo, cumplimiento o
resolución y otros, en casos de contratos de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, como también en los celebrados a TIEMPO INDETERMINADO y que la misma Ley, hace una diferenciación en cuanto a la acción y su fundamento legal, entre un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, CON OTRO A TIEMPO INDETERMINADO, que del contrato de arrendamiento, su tiempo de duración es de Un ( 01 ) año fijo y finalizó el día 31 de Julio del 2.004, y que en caso de prorrogarse dicho contrato, seria únicamente con la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento.
Igualmente alega la parte demandada, que es cierto lo alegado por la actora en su libelo de demanda, cuando indica que su representada en fecha 01 de 2.003, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos CARMEN CLARA LOPEZ DE OLIVIERI y ESTEBAN ELY OLIVIERI DE LOPEZ, antes identificados, en forma privada y cuando el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 900.000,oo ), los primeros cinco meses de vigencia del contrato, y la suma de UN MILLON DE BOLIVARES ( Bs. 1.000.000,oo ), los siete meses restantes, impugnó a todo evento, el contrato de arrendamiento, igualmente dice, que es cierto que la parte actora señala en su libelo demanda, que el contrato de arrendamiento, se realizó por el término de Un ( 01 ) año fijo, negó, rechazo y contradijo, que su representado subarrendó uno de los locales comerciales, que es falso que su representado no entregó la cantidad de TRESCIENTOS MIL

BOLIVARES ( Bs. 300.000,oo ), para completar el deposito, la fundamentación legal de la acción efectuada en el libelo de demanda, que su representado haya incumplido con lo estipulado en las cláusulas Sexta, Décimo Tercera y Décima
Octava, el petitorio expuesto por la parte actora, rechazó e impugnó la suma de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 4.000.000,oo ) , rechazó, negó y contradijo, la improcedente medida de desalojo, solicitada por la parte actora.
Abierto el juicio a pruebas, el Apoderado de la parte accionada, en escrito inserto a los folios 41 y 42, promovió el mérito favorable de los autos, en cuanto le sea favorable a su representada, especialmente a lo referente a la prohibición de LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROUESTA, fundamentada en la CARENCIA DE ACCION, que tiene la actora, derivada de lo que establece la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que para los casos de las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución y otros, en caso de contratos de arrendamientos a tiempo determinado como también a tiempo indeterminado, la Ley hace una diferenciación en cuanto a la acción y fundamentación, promovido e hizo valer en su justo valor probatorio, los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.004 y los recibos de pago marcados D-A, D-2, D-3 y D-4, que en lo que respecta a la referida cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 300.000,oo ), que representa el complemento del monto del deposito.
En cuanto a las pruebas de la parte actora, promovió el mérito favorable que arrojan los autos, especialmente la

admisibilidad de la acción incoada por no ser contraria a derecho, pués se encuentra amparada en el parágrafo segundo del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en las causales “e” y “g”,
reprodujo e hizo valer la afirmación contenida en el particular Primero del escrito de la contestación a demanda, reprodujo el extracto de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, la trascripción de la opinión del Dr. Gilberto Guerrero Quintero, reprodujo e hizo valer, el contrato de arrendamiento, reprodujo los hechos admitidos en la demanda, reprodujo e hizo valer el modo como la parte demandada en la oportunidad de la contestación, rechazó e impugnó la estimación de la demanda, anexó copia certificada de la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01 de Diciembre de 2.003, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez.
Al folio 98, el Apoderado de la parte demandada, impugnó las copias fotostaticas simples, producidas en el escrito de la contestación de la demanda.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio, este Juzgado pasa a dictar Sentencia con las siguientes consideraciones:

- I -

Con vista a las actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada es por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por los Abogados JULIO PIÑERO DOLANDE, inscrito en el Instituto de

Previsión Social del Abogado bajo los N° 33.607, actuando en nombre y representación de los ciudadanos actuando en nombre y representación de los ciudadanos CARMEN CLARA LOPEZ DE OLIVIERI, ESTEBAN ELY OLIVIERI LOPEZ, LILIANE YVETTE OLIVIERI DE COLMENAREZ y RAQUEL MARIA OLIVIERI LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de
identidad Nos. 2.751.101, 7.197.465, 7.234.930 y 7.234.929 respectivamente, en contra del ciudadano SALVATORE POTENTE LACASELLA, titular de la cédula de identidad N° 12.855.399, en su carácter de Representante de la Entidad Mercantil “ ITALIAN’S PIZZAS “, S.R.L., . inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 22 de Junio de 1.991, bajo el N° 57, tomo 428-B, este en su carácter de arrendatario y los primeros nombradas en su carácter de arrendadores, de un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Bolívar Oeste, Nos. 210, Edificio Alfa-Omega, locales 2, 3, 4 y 5, unidos entre si, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos son: NORTE: Con Local N° 7, del Edificio; SUR: Con Avenida Bolívar, que es su frente; ESTE: Con Estacionamiento del Apartamento N° 1, del Edificio y OESTE: Con entrada del estacionamiento del local N° 7, y cuyo canon de arrendamiento mensual, es por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 900.000,oo ), los primeros Cinco ( 05 ) meses y UN MILLON DE BOLIVARES ( Bs. 1.000.000,oo ), los Siete ( 07 ) meses restantes.
Que como fundamento de su acción, los demandantes alegaron, que el arrendatario, sub-arrendó uno de los locales comerciales, específicamente el local N° 5, en donde existe actualmente una Agencia de Loterías denominada

“ ITAL-LOTO”, aunado a esto, que dicho ciudadano, realizó la construcción de una pared de bloques dentro de los locales arrendados, específicamente en el 4, para dividirlo del local 5 y de los locales 2 y 3, sin ser autorizado por escrito por los arrendadores y que tampoco entregó la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 300.000,oo ), para completar la
cantidad del deposito, estipulado en la cláusula Décimo-Octava, violando así lo establecido en las cláusulas Sexta, Décimo-Tercera y Décima-Octava del Contrato de Arrendamiento.
Que al efecto el demandante acompañó a su libelo de demanda Un ( 01 ) poder original autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, bajo el N° 31, Tomo 179, de fecha 22 de Mayo de 1.995, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; copia simple del documento de propiedad en copia simple, del inmueble identificado en autos, Un ( 01 ) Contrato de Arrendamiento privado constante de Tres ( 03 ) folios útiles, los cuales corren insertos a los folios 17, 18 y 19.

- II -

Este Tribunal pasa a analizar previamente el Contrato de arrendamiento y al efecto observa: que fue otorgado en forma privada en fecha 01 de Agosto de 2.003, siendo suscrito por las partes que conforman el presente proceso, al respecto entra analizar la Cláusula Cuarta, la cual se copia textualmente: “ El presente contrato tendrá vigencia desde el día 01 de Agosto de 2.003, hasta el 31 de 2.004 , por los cánones de arrendamiento mensuales, estipulados en la

cláusula anterior, su duración seria de Un ( 01 ) año fijo, prorrogable únicamente con la realización de un nuevo contrato de Arrendamiento por escrito, previo incremento del canon de arrendamiento de acuerdo a la tasa de interés del índice inflacionario reinante en el País al momento del nuevo otorgamiento”.
De la cláusula textualmente transcrita, se infiere, que la intención de las partes al momento de contratar la emergente contractual, es que al finalizar el contrato de marras, o sea después del 31 de Julio de 2.004, al día siguiente se tenia que haber otorgado un nuevo contrato de Arrendamiento que regulara la voluntad de las partes, pero al no constar en las actas procesales de estas actuaciones, un nuevo contrato tal como lo dispusieron las partes en la Cláusula Cuarta, anteriormente mencionada, y ante no haberse celebrado el mismo, se le dejó al ARRENDATARIO en el uso y disfrute del inmueble arrendado, lo que en doctrina se conoce como el IUS UTENDI, teniendo la posesión pacifica de los locales comerciales, objeto del contrato, convirtiéndose el citado contrato de tiempo determinado por el año fijo a un contrato de tiempo indeterminado, a la luz de los Artículos 1.600 y 1.614, del Código Civil. Y así se decide.
En razón, a lo antes expresado la parte accionante, debió instaurar su demanda, por el procedimiento de DESALOJO, no siendo correcto la acción aquí incoada, toda vez que la demanda, fue presentada por distribución ante este Tribunal en fecha Siete ( 07 ) de Octubre de Dos Mil Cuatro ( 2.004 ) y admitida en fecha Catorce ( 14 ) de Octubre de Dos Mil Cuatro ( 2.004 ), es decir, posterior al vencimiento del término de duración, pautado por las partes, en la Cláusula

Cuarta contractual, del referido Contrato de Arrendamiento, estudiada anteriormente, sin hacer otro análisis, sobre el fondo de la materia debatida en la litis, y al hilo de los razonamientos antes esgrimidos, considera esta Instancia Judicial, que el demandante erró en su acción incoada, concluyendo que la demanda propuesta por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, no debe prosperar. Y así se establece.
En consecuencia, en virtud de la decisión antes expuesta, este Juzgado de causa, no entra a examinar las demás actas procesales que conforman el presente expediente. Y así se decide.

- III -

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara “ SIN LUGAR “, la demanda intentada por los ciudadanos CARMEN CLARA LOPEZ DE OLIVIERI, ESTEBAN ELY OLIVIERI LOPEZ, LILIANE YVETTE OLIVIERI DE COLMENAREZ y RAQUEL MARIA OLIVIERI LOPEZ a través de su Apoderado Judicial Abogado JULIO PIÑERO DOLANDE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.607, contra la Entidad Mercantil “ ITALIAN’S PIZZAS “, S.R.L., representada por su Director ciudadano SALVATORE POTENTE LACASELLA, todos identificados en autos, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre el inmueble ubicado en la Avenida
Bolívar Oeste, N° 210, Edificio Alfa-Omega, locales 2, 3, 4 y 5,

unidos entre si, en esta Ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos son: NORTE: Con Local N° 7, del Edificio; SUR: Con Avenida Bolívar, que es su frente; ESTE: Con Estacionamiento del Apartamento N° 1, del Edificio y OESTE: Con entrada del estacionamiento del local N°
7.
En consecuencia se condena a la parte accionante al pago de las costas de Ley, en conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA Y CERTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Veintitrés ( 23 ) días del mes de Noviembre del Dos Mil Cuatro ( 2.004 ). Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.-
EL JUEZ,

ABOG. ROQUE E. DUARTE MONTENEGRO
LA SECRETARIA,

MARITZA ROJAS DE BOLIVAR
En la misma fecha y siendo las: 8:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, previo el cumplimientote las formalidades de Ley.-
La Stria.,

OS*