TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: RAIZA MARIA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.219.848.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL E. MARIN PINO y ELIZABETH V. DE MALDONADO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.443 y 10.456, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSEFA BELMONTE CAMACHO y OSCAR ARGENIS GARCÍA ESCOBAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad N° V-9.969.966 y V-5.517.101, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: OSWALDO E. ABLAN CANDIA, OSWALDO A. ABLAN HALLAK y JOSÉ MIGUEL JUNCAL R., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 36.358, 67.301 y 36.357, respectivamente.

EXPEDIENTE: 8578

ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte actora en contra de la Sentencia de fecha 11 de marzo de 2002, dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar demanda.-

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inició el presente juicio por demanda presentada en fecha 06 de julio de 1998, por la ciudadana RAIZA MARIA MENDEZ, en contra de los ciudadanos RAFAEL E. MARIN PINO y ELIZABETH V. DE MALDONADO, en virtud de que suscribió en fecha 5 de mayo de 1998, por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, un contrato de opción de compra venta con los demandados, donde ella se comprometía a comprar y ellos a venderles un apartamento propiedad de ellos, identificado con el número A4C, ubicado en el piso 4, Torre A, del Conjunto residencial Residencias Jardín Bello Campo, situado en la Avenida Libertador, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Además de ello, sustentó su demanda en que la cláusula segunda del aludido contrato de opción de compra venta establece que las partes pactaron como precio de la venta la cantidad de cuarenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 44.000.000,00), de los cuales los vendedores recibieron de su representada como adelanto o inicial del precio la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), tal como está descrito en la citada cláusula segunda del contrato en cuestión y el saldo del precio sería pagado el día de la protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina de Registro correspondiente.
Sustentaron igualmente, que en la cláusula tercera los señores JOSEFA BELMONTE CAMACHO y OSCAR ARGENIS GARCIA ESCOBAR en su carácter de propietarios y vendedores del apartamento motivo del contrato, se obligaron a entregar a su representado en su carácter de compradora, con al menos veinte (20) días de anticipación al vencimiento de la opción, los siguientes recaudos:
• Registro de Información Fiscal (R.I.F)
• Solvencia de Derecho de frente del inmueble.
• Comprobante de cancelación de anticipo Impuesto Sobre la Renta equivalente al 0,5% del precio de la venta, o en su defecto declaración de vivienda principal.
Además adujo que en la cláusula cuarta, las partes declararon que en un plazo de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, o sea 05 de mayo de 1998, otorgarían el contrato definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro competente y que ese plazo podría ser prorrogado por mutuo acuerdo escrito entre los contratantes.
Igualmente manifestó que en la cláusula sexta, específicamente en la segunda parte, establecieron que: “…en caso de incumplimiento por parte de LOS PROPIETARIOS, éstos devolverán las cantidades recibidas conforme a la cláusula segunda más una cantidad equivalente a las recibidas por concepto de cláusula penal” y en la cláusula octava, establecieron que a los fines de cualquier notificación o citación que las partes deban efectuarse en virtud del contrato, señalaron como direcciones de los propietarios-vendedores, la misma del inmueble ofrecido en venta y de la compradora: Avenida Guaicaipuro, Conjunto Residencial Las Repúblicas, Edificio Bolívar, piso 8, apartamento N° 83, El Llanito, Estado Miranda.
Por otra parte alegó que, el día viernes 03 de julio de 1998, en el plazo de los sesenta (60) días continuos que las partes habían acordado, concluyó y los propietarios-vendedores no cumplieron en entregar a la compradora los recaudos señalados en la cláusula tercera lo cual debían hacer con 20 días de anticipación a la fecha de expiración del plazo acordado aún sabiendo la dirección de la compradora.
Por último solicitó, en vista del incumplimiento culposo, debido a la negligencia en suministrar los recaudos obligatorios a la compradora, a que los demandados convinieran en la presente demanda y en caso contrario fuera condenados por el Tribunal a devolver la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), dados por la compradora a los propietarios como adelanto inicial del precio de la venta tal como consta en la cláusula segunda del contrato, más una cantidad igual de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00), por concepto de cláusula penal tal como fue aceptado por las partes en la última parte de la cláusula sexta del contrato en cuestión, sumando en total la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 26.000.000,00); y además los intereses que genere la suma de dinero que está en poder de los demandados como adelanto, contados a partir del 4 de julio de 1998 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, calculados a la tasa legal establecida en el Código Civil.-
Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159. 1.160, 1.264 y 1.270 del Código Civil, además en las cláusulas segunda, tercera, cuarta, sexta y octava del contrato opción de compra venta.
Estimaron además la presente demanda en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00)
Finalmente solicitó se decretare medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio.
Dicha demanda fue admitida por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta de auto de fecha 13 de Julio de 1998, en el cual se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que comparecieran dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda, constando además de los autos que los trámites de citación culminaron el 1 de octubre de 1998, donde la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito que acreditaba su representación.
En fecha 03 de noviembre de 1998, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos por no ser ciertos, como en el derecho que no es aplicable, la temeraria demanda incoada por la ciudadana RAIZA MARIA MENDEZ.
Negó y rechazó que su mandante haya incumplido de manera definitiva, algunas de las prestaciones a las que se obligó, según contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado en fecha 5 de mayo de 1998 bajo el N° 16, tomo 18, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Además de ello adujo que, la cláusula tercera del referido contrato, su mandante se obligó a tramitar y a obtener en el lapso de 60 días, el Registro de Información Fiscal (RIF), Solvencia de Derecho de frente del inmueble, comprobante de cancelación anticipo Impuesto Sobre la Renta equivalente al 0,5% del precio de venta, o en su defecto Declaración de Vivienda Principal, a los fines de poder tramitar con estos recaudos la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Alegó que sin embargo, la referida tramitación tardó, por causas no imputables a su mandante un poco más de lo estipulado, lo que implicó un pequeño retraso o mora en el cumplimiento de la prestación, pero en caso alguno, este retardo, que la demandante denomina culposo, tuvo como origen la intención por parte de su representada de incumplir con la obligación principal convenida.
Asimismo alegó que, muy por el contrario su representado ha tenido siempre el ánimo de cumplir con el contrato pactado, prueba de ello lo constituya la notificación judicial que en fecha 02 de julio de 1998, se le hiciera a la demandante, en donde se reitera la voluntad de su mandante de cumplir con las obligaciones asumidas.
Asimismo procedieron igualmente a anexar planilla de liquidación de derechos de registro, planilla de pago de arancel judicial, registro de información fiscal y el documento de compra venta, los cuales fueron tramitados diligentemente por su mandante con la finalidad de otorgar el documento público de compra venta tal como se evidencia de los documentos.
En virtud de todo lo anterior procedieron a solicitar que la presente acción fuera declara sin lugar y se condene en costa a la parte demandada.
En fecha 24 de noviembre de 1998, ambas partes procedieron a promover pruebas.
En fecha 17 de diciembre de 1998, el a quo declaró procedente la oposición realizada por el actor, a la admisión de la pruebas de testigo. Y además de ello, admitió todas la demás pruebas promovidas en autos.
En fecha 06 de abril de 1999, la representación judicial de la parte actora procedió a presentar sus informes.
Notificadas las partes del abocamiento de la Dra. Ana Violeta Rojas, procedió a sentenciar la misma declarando sin lugar la presente demanda.
Notificadas igualmente las partes de la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 11 de marzo de 2002; la parte demandante mediante diligencia de fecha 7 de octubre de 2002 apeló de la misma.
Apelada como fue la decisión en referencia por la parte actora, consta que el recurso fue oído en ambos efectos por auto de fecha 28 de octubre de 2002, correspondiéndole el conocimiento en Alzada a este Juzgado Superior, el cual recibió los autos el 10 de marzo de 2003, por cuanto el presente expediente fue devuelto en varias oportunidades al a quo por presentar errores en su foliatura.
En esa misma fecha, este tribunal fijó un término de veinte (20) días a los fines de que las partes presentaron sus respectivos informes, tal cual lo establece el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, en fecha 28 de mayo de 2003, la representación judicial de la parte demandada presentó las observaciones a los informes de su contra parte.
En fecha 02 de junio de 2003, el presente expediente pasó a sentencia y en fecha 04 de agosto de 2003 fue diferida la misma para el trigésimo (30) día siguiente a la presente fecha.
Ahora bien, notificadas las partes en el presente proceso del abocamiento del Dr. Víctor José González Jaimes, pasa el referido a pronunciarse sobre la misma en los siguientes términos:

INFORMES DE LA PARTES

En los informes presentados ante esta Alzada, la parte actora expresó lo siguiente:
Inicialmente hizo un recuento de lo ocurrido en el transcurso del proceso.
Además de ello, trajo a colación algunos de los alegatos expuestos en el libelo de demanda.
Sustentó que en fecha 3 de noviembre de 1998, los apoderados de los demandados dieron contestación al fondo de la demanda alegando que si es cierto que éstos no cumplieron la obligación en cuestión exactamente como había sido pactada y como motivo de justificación expusieron que el incumplimiento se debió a la tardanza en la tramitación de dichos documentos ocasionándoles un retraso o mora en el fiel cumplimiento de la obligación; circunstancia ésta que no fue prevista en el contrato y además los vendedores tuvieron suficiente tiempo para gestionar estos recaudos y pudieron haber solicitado prórroga a la compradora mientras duraban estas gestiones, pero al contrario negaron la posibilidad de cualquier solicitud de prórroga del tiempo acordado. De esta manera los demandados admitieron que no cumplieron lo acordado por presunto retardo o mora en la tramitación y obtención de éstos documentos.
Además de ello, con respecto al plazo de sesenta (60) días a que los demandados hacen referencia en el escrito de contestación a la demanda, es el señalado en la cláusula cuarta como término para la protocolización del documento definitivo y el artículo 1.269 del Código Civil establece lo siguiente: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.”.
Por último sostuvo que, comprobado como está el incumplimiento de la obligación contenida en la cláusula tercera del contrato por parte de los demandados en el presente juicio, debe haber una condenatoria de conformidad con los artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.264, 1.269 y 1.270 del Código civil.
En los informes presentados ante esta Alzada, la parte demandada expresó lo siguiente:
Primeramente al igual que el actor, hizo un recuento exhaustivo de lo ocurrido en el transcurso del proceso.
Además de ello, alegó que en presente caso, el actor demandó por resolución de contrato de promesa bilateral de venta, invocando como fundamento la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil que prevé dos figuras distintas, a saber, la acción de cumplimiento, en la cual lo que se persigue es la ejecución de la obligación o la resolución del contrato, la cual tiene como efecto la extinción del contrato como si nunca hubiere existido, con el consecuente pago de lo intereses y daños que fueren procedentes.
Adujo igualmente que, del análisis de las actas procesales se desprende que sus representados incurrieron en mora en cuanto a la entrega con veinte días de anticipación al vencimiento del plazo para protocolizar, de los recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro a fin de darle curso al documento de venta definitiva, entre ellos la solvencia del derecho de frente, el registro de información fiscal y el comprobante de cancelación del impuesto sobre la renta, o en su defecto la declaración de vivienda principal (recaudos éstos que deben ser expedidos por distintos entes de la admistracción pública, que regularmente presentan un alto volumen de trabajo, siendo un hecho notorio, que en la práctica común es sumamente difícil, que los mismos sean obtenidos con prontitud), sin embargo éste pequeño retraso, que no excedió del lapso otorgado para protocolizar el documento, no puede constituirse en una causal para solicitar la resolución definitiva del contrato de promesa bilateral de venta y más aún con las pruebas cursantes a los autos, donde se evidencia, que sus representados notificaron con antelación al vencimiento del plazo estipulado en la opción de compra venta, que ya había obtenido los recaudos solicitados y que estaban dispuestos a protocolizar el documento definitivo de venta.
Alegó en tal sentido que la doctrina venezolana en forma unánime ha establecido, que la transformación del simple retardo en incumplimiento definitivo, no depende del carácter culposo o no del retardo, ni del mero interés subjetivo del acreedor de pedir los daños y perjuicios compensatorios, en lugar de conformarse con un incumplimiento tardío con la adición de los daños y perjuicios moratorios, sino que depende de la subsistencia del interés del acreedor en la prestación objetivamente considerada.
Además de ello sustentó que se evidencia del documento de promesa de venta, de la carta fechada 29 de mayo de 1998, dirigida a la actora y firmada por el codemandado Oscar García Escobar y de la notificación judicial efectuada a la actora, por lo codemandados antes de concluir el lapso para la protocolizar el documento definitivo de venta; la intención por parte de sus mandantes de dar cumplimiento previsto en el contrato que hoy se demanda.
Por último solicitó y en vista que en el presente caso no se ha configurado un incumplimiento definitivo de sus representados que pueda hacer prudente una demanda por resolución de contrato con opción de compra venta, se confirme en todas y cada una de sus partes el fallo definitivo dictado por el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

CAPITULO II
MOTIVA
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada como ha quedado la litis en los términos fijados anteriormente, pasa esta Alzada a valorar los elementos probatorios producidos por las partes en el juicio y, en este sentido se observa:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Acompañó la parte actora con el libelo de demanda instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, de cuya lectura se evidencia que la ciudadana demandante otorgó poder especial a los abogados Rafael E. Marín Pino y Elizabeth de Maldonado, con lo cual quedó evidenciada la representación que ejercen los mencionados profesionales del derecho.
Trajo a los autos documento original otorgado el 05 de mayo de 1998, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado bajo el No. 16, Tomo 18, por lo que se aprecia como instrumento público, como evidencia del contrato de opción a compra venta celebrado entre los ciudadanos JOSÉFA BELMONTE CAMACHO, OSCAR ARGENIS GARCIA ESCOBAR y la ciudadana RAIZA MARIA MENDEZ y de las estipulaciones contenidas en el contrato con respecto a que el objeto del contrato es un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N°. A4C, piso 4, Residencias Jardines Bello Campo, Torre A, Avenida Libertador, el cual corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el numero cuarenta y cuatro (44) y una línea telefónica, urbanización Chacao. También como evidencia de que en el contrato en referencia se previó en la cláusula tercera que los propietarios se obligan a entregar a la compradora, con al menos veinte (20) días de anticipación al vencimiento de la presente opción, los siguientes recaudos: registro de información fiscal (RIF), solvencia de derecho de frente del inmueble, comprobante d cancelación anticipo impuesto sobre la renta equivalente al 0,5% del precio de venta, o en su defecto declaración de vivienda principal. Además de ello, también como evidencia de la cláusula cuarta en que las partes declaran que en un plazo de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de este documento otorgaran el contrato definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro competente. Acordándose que el término podría ser prorrogado por mutuo acuerdo escrito entre los contratantes.
Copia simple del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N°. A4C, piso 4, Residencias Jardines Bello Campo, Torre A, Avenida Libertador, registrado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 1995, bajo el N° 24, Tomo 18, Protocolo 1°.
Consignó, copia del contrato definitivo de compra venta, no firmado ni notariado, visado por el abogado RAFAEL MARIN PINO.
Acompañó también entre los folios 21 al 27, planilla de liquidación de derechos de registro.
Asimismo acompañó al libelo carta suscrita el 05 de junio de 1998, por el ciudadano OSCAR GARCIA ESCOBAR, dirigida a la ciudadana RAIZA MARIA MENDEZ, mediante la cual informó que no procedería al otorgamiento de la prorroga según lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta e instó a la ciudadana a la aceleración de lo tramites inherentes a la satisfacción de dicha obligación.
Durante el término probatorio promovió la actora el merito favorable de los autos, así como hizo valer en contra de los demandados todos y cada uno de los recaudos que acompañados al libelo y especialmente el documento de opción de compra venta. Hizo valer también como prueba en contra de los demandados la prueba de confesión en virtud de que el apoderado de los demandados en el segundo folio, primera parte de su escrito de contestación a la demanda confiesa que los demandaos no cumplieron la obligación por causas no imputables a los mismos y al mismo tiempo reconoce la mora.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de contestación a la demanda, la parte consignó junto al mismo, notificación judicial dirigida a la ciudadana RAIZA MARÍA MENDEZ, en donde se le notificaba que los ciudadanos JOSÉFA BELMONTE CAMACHO y OSCAR ARGENIS GARCIA ESCOBAR, estaban en plena disposición de protocolizar el documento de compra venta del inmueble constituido por el apartamento N°. 4-C, ubicado en la parte oeste del piso 4, Torre “A” del conjunto residencial Jardín Bello Campo, situado en la avenida Libertador, al lado del edificio Nuevo Centro, Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, realizándose la misma el 2 de julio de 1998.
Igualmente consignó junto al escrito de contestación recibo N° 13736, correspondiente, otorgado el 6 de julio de 1998, por la Oficina Subalterna del Municipio Chacao del Distrito Sucre. Así como también, planilla de liquidación de derechos de registro de fecha 02 de julio de 1998. Igualmente consignó Registro de Información Fiscal (RIF), expedido el 1° de julio de 1998.
También consigno junto al escrito de contestación copia del contrato definitivo de venta, no firmado por las partes ni notariado, visado por el abogado VICTOR JOSE BARONE.
Por otra parte en el escrito de promoción de pruebas, reprodujo el merito favorable de los autos, así como también hizo valer como medio de prueba la notificación judicial y promovió como medio de prueba las posiciones juradas y la promoción de testigos. El primer medio de prueba no fue evacuada y el segundo de ellos, no fue admitido por el Tribunal por cuanto los testigos eran las mismas partes del proceso y en virtud de ello existía un interés.
Hechas las consideraciones precedentes observa esta Alzada que lo alegado por la parte actora es que entre ella y los ciudadanos JOSEFA BELMONTE CAMACHO y OSCAR ARGENIS GARCÍA ESCOBAR, se celebró un contrato de opción de compra venta, el cual se pactaron una serie de obligaciones entre las cuales están:
“…Los propietarios, se obligan a vender a LA COMPRADORA, y esta así lo acepta, un inmueble constituido por una Apartamento, distinguido con el N°. A4C, piso 4,Residencias Jardín Bello Campo, torre A, Avenida Libertador, el cual le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Número cuarenta y cuatro (44) y una línea telefónica asignada bajo el número 02-263.58.52, Urbanización Chacao.-
…Omissis…
El precio por el cual LA COMPRADORA se obliga a adquirir el inmueble antes descrito, es la cantidad de BOLÍVARES CUARENTA Y CUATRO MILLONES CON 00/100 (Bs. 44.000.000,00), suma esta que LA COMPRADORA se obliga a pagar en moneda de curso legal a la satisfacción de LOS PROPIETARIOS de la siguiente manera: 1) La inicial será por la cantidad de BOLÍVARES TRECE MILLONES CON 00/100 (Bs. 13.000.000,00), la cual LA COMPRADORA se obligo a cancelar de la forma siguiente: A) En fecha, veintiuno (21) de Abril del presente año entrego a LOS PROPIETARIOS, la cantidad de BOLÍVARES SIETE MILLONES CON 00/100 (Bs. 7.000.000,00), mediante cheques de gerencia bancario Nos. 43005234 y 2059134753 de los Bancos Mercantil y Unión (…) El resto de la inicial, es decir, la cantidad de BOLÍVARES SEIS MILLONES CON 00/100 (BS. 6.000.000,00), LA COMPRADORA entrega en este acto en demostración de buena fe y a entera satisfacción de LOS PROPIETARIOS suma esta que LOS PROPIETARIOS declaran recibir mediante cheque de gerencia Bancario como opción a compraventa.- 2) El saldo restante del precio de venta, es decir, la cantidad de BOLÍVARES TREINTA Y UN MILLONES CON 00/100 (Bs. 31.000.000,00), será cancelado el día de la protocolización del Documento definitivo de venta en la Oficina de Registro correspondiente.
…Omissis…
TERCERA: LOS PROPIETARIOS se obligan a entregar a LA COMPRADORA, el inmueble objeto de esta negociación libre de todo pasivo y gravamen, solvente de todo tipo de impuesto (…) Igualmente se obliga a entregar con al menos veinte (20) días de anticipación al vencimiento de la presente opción, los siguientes recaudos: Registro de Información Fiscal (R.F.I.), Solvencia de Derecho de Frente del inmueble, comprobante de cancelación anticipo Impuesto Sobre la Renta equivalente al 0,5% del precio de venta, o en su defecto Declaración de Vivienda Principal.
CUARTA: Las partes declaran que un plazo de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación de este Documento otorgarán el Contrato definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna competente.- Este término podrá ser prorrogado por mutuo acuerdo escrito entre los contratantes.
…Omissis…
Si por causas imputables a LA COMPRADORA no pudiera llevarse a buen término la operación aquí pactada, esta perderá las cantidades de dinero entregadas, conforme a la cláusula segunda de este documento de inmediato y sin que medie reclamo alguno.-En caso de incumplimiento por parte de LOS PROPIETARIOS, estos deberán devolverlas cantidades recibidas conforme a la cláusula segunda mas una cantidad equivalente a las recibidas, por concepto de cláusula penal…”

De allí entonces, que la venta futura, tuvo como obligaciones las que con anterioridad se trascribió del contrato de opción de compraventa.
Ahora bien, del petitorio que hiciera la demandante, tales pedimentos fueron:
“…considerar incumplido el contrato de opción de compra-venta por parte de los codemandados; 2°) como consecuencia de ello, a devolver a mi representada la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) dados por la compradora a los propietarios como adelanto o inicial del precio de la venta tal como consta en la cláusula segunda del contrato, más una cantidad igual o sean (sic) TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,00) por concepto de cláusula penal tal como fue aceptado por las partes en la última parte de la cláusula sexta del contrato en cuestión, sumando en total la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 26.000.000,00)…”
De lo anterior se puede discernir que la acción que solicita la actora es la establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual es de tenor siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Ahora bien, el contrato es una convención que tiene por objeto constituir reglar, transmitir, modificar o extinguir relaciones jurídicas de tipo patrimonial, siendo unos de los modos de clasificarlos en unilaterales y bilaterales.
El contrato es bilateral cuando surgen obligaciones para ambas partes contratantes y presenta la particularidad de que cada una de las partes está obligada frente a la otra; son recíprocamente deudores. El artículo 1134 lo define así: “el contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente”. En el contrato bilateral cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, se explica entonces si una de las partes no cumple su obligación, tampoco puede exigir que la otra cumpla la suya. Ahora bien en el mismo supuesto anterior, en principio, cuando una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato y que las partes vuelvan a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato. Es la llamada acción resolutoria, sólo en los contratos bilaterales.
Al estudiar la acción resolutoria, vemos que ella procede, al darse todos los requisitos exigidos por la doctrina, y en caso contrario, el acreedor sólo puede pedir el cumplimiento.
La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.
La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo.
Ahora bien, siendo una forma de terminación específica de las convenciones bilaterales sinalagmáticas, la resolución presenta diferencias fundamentales con los otros modos conocidos de terminación de contratos y sus requisitos de procedencia según la doctrina, son a saber:
• Es necesario que se trate de un contrato bilateral.
• Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada.
• El actor debe proceder de buena fe.
• Es necesario que el juez decrete la resolución.
• No es subsidiaria.
• No es necesaria la mora del deudor.
De allí que, vistos estos requisitos de procedencia para la misma, es necesario hacer destacar entre ellas, las siguientes:
• Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada: Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrarío, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es la principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución.
Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes.
Si se trata de incumplimiento parcial, corresponde al juez determinar si la obligación parcialmente incumplida es suficiente para motivar la resolución. En general, la doctrina y la jurisprudencia admiten como apto para producirle el incumplimiento parcial que comprenda aspectos o prestaciones sustanciales del contrato, de las ventajas que la parte inocente busca con el contrato.
• El actor debe proceder de buena fe: En este sentido se dice que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación. El actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación. El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de Oferta Real, ni siquiera tiene que haber ofrecido la ejecución de su obligación; ya que tales circunstancias no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo. El actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos. Tampoco procede la resolución del contrato cuando el actor por su propia culpa haya hecho imposible la restitución de la prestación parcialmente cumplida por el demandado, si al instaurar la demanda ya sabía que no podía cumplir con la restitución, por ser ello contrario a la buena fe.
• No es necesaria la mora del deudor. En la doctrina se discute si es necesario poner en mora al deudor. Buena parte de la doctrina así lo sostiene, pero sin darle mayor importancia a la cuestión, considerando que la demanda serviría para poner en moral al deudor, pero ello no es cierto, porque solo la demanda exigiendo el cumplimiento es la que tiene esa consecuencia. Los partidarios de la tesis contraria, que acogemos, dicen que no es un requisito legal ni siquiera para exigir el cumplimiento de la obligación, estando más de acuerdo con el fundamento de la acción resolutoria.
Visto lo anterior y tal como ha sido demandado, se asemeja el incumplimiento de lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de promesa de compra venta, con un incumplimiento total, originándose de ese modo el petitorio de resolución de dicho contrato, con la consecuente devolución del monto entregado por el comprador, más una parte igual en calidad de cláusula penal, así como los demás conceptos demandados.
En este sentido, se ha pronunciado la doctrina venezolana, en especial, el Dr. José Melich Orsini, en los siguientes términos: “Si esto fuere así, con la sola condición de poder establecer el carácter culposo del retardo, esto es, la constitución del deudor en mora, el acreedor podrá optar libremente entre pedir el cumplimiento forzoso en especie con los daños y perjuicios moratorios o rehusarse a recibir el cumplimiento tardío con los daños y perjuicios moratorios que le ofreciere el deudor arrepentido y pedir el cumplimiento por equivalente (…) Verdad es que no existe en nuestra legislación una norma (…) que establezca sin ambigüedad la no procedencia de la resolución del contrato cuando el incumplimiento de una parte tenga escasa importancia en vista del interés de la otra parte, pero una serie de razones explican la aplicación tradicional del mismo principio no obstante la ausencia de un texto legal expreso: Ya hemos dicho algo anteriormente sobre la influencia que al tenor de textos legales explícitos tiene la gravedad del incumplimiento en el derecho del acreedor, a pedir la resolución; pero ahora podríamos hacer notar, además, que el mismo hecho de que el legislador haya consagrado con el carácter de excepción algunas hipótesis especiales en que la sola no ejecución de la prestación dentro del plazo estipulado daría a la resolución de pleno derecho (Art. 1.531C.C. y 141 C.Com.) impone considerar que la sentencia que dicta el juez en el caso del artículo 1.167 C.C. no es meramente declarativa, sino constitutiva, como lo sugiere ya el propio texto legal (…) lo que implica admitir que el juez tiene el poder de apreciar la gravedad de los hechos que se invocan ante el para configurar la suficiencia del alegato incumplimiento del deudor a fin de pronunciar o no así la resolución demandada”. (José Melich Orsini, Estudios de Derecho Civil, 2da. Edición, 1986, Pág. 46, Editorial Jurídica Alva).
Este Tribunal, al igual que el a quo, acoge el criterio sentado en la cita transcrita en el parágrafo anterior, en el sentido de estimar que el Juez tiene la facultad de determinar si el retardo en el incumplimiento de la obligación del deudor, implica un incumplimiento definitivo en el cumplimiento objetivo de la prestación debida y si sería procedente la acción por resolución de contrato bajo ese alegato y con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil.
En vista de ello, se observa que junto al libelo se acompañó en original, el documento de promesa de compra venta, de fecha 5 de mayo de 1998, el cual quedó reconocido por ambas partes, por lo que este Tribunal aprecia dicho instrumento en todo su valor probatorio, en atención a las condiciones y demás características de la oferta de compra venta. Así se decide.
Igualmente, se acompañó al libelo copia del documento de propiedad del inmueble objeto de la oferta de venta, así como documento definitivo de venta a favor de la demandante, del mismo inmueble y sus respectivas planillas, no pagadas, de derechos de registro. Estos instrumentos son apreciados en cuanto a los hechos allí anotados, no discutidos en el presente procedimiento, como el carácter de propietarios de los vendedores, así como de la existencia del contrato definitivo de venta y sus respectivas planillas de pago de derecho de registro. Así se decide.
Se acompaña también carta dirigida a la ciudadana RAIZA MARÍA MENDEZ, firmada por OSCAR GARCÍA ESCOBAR, en donde se deja constancia de la intención de los vendedores de dar cumplimiento a lo establecido en el contrato de oferta de venta, y así mismo, al no otorgamiento de prórroga alguna para el cumplimiento de esa oferta, fechada el 5 de junio de 1998.
También consta notificación judicial efectuada a la hoy demandante, y consignada por los demandados conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda. En esa notificación judicial efectuada en fecha 2 de julio de 1998, los demandados comunican a la compradora, de su intención de dar cumplimiento a la protocolización definitivo de venta sobre el apartamento N° 4-C, de la torre A, piso 4, del edificio 4, del edificio Conjunto Residencial Jardín Bello Campo.
Vistos estos dos elementos, es decir tanto la carta de fecha 5 de junio de 1998, así como la notificación judicial de fecha 2 de julio de 1998, observa este sentenciador que respecto a la intención pura y simple de vender por parte de los demandados, no existe duda alguna.
Puede observar también este sentenciador, que de la carta de fecha 5 de junio de 1998, las intenciones iniciales de los demandados, fue el de no otorgar la prórroga para la celebración del contrato definitivo, pues no estaba incumpliendo con alguna de las cláusulas establecida en la promesa de compra venta, ellos mediante la misma exhortaron a la hoy demandante pusiera su disposición para acelerar los trámites inherentes a la satisfacción de las obligaciones inherente.
Se observa además de los referidos documentos, que la fecha en que culminaba el lapso de sesenta (60) días a que hace alusión la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, para dar cumplimiento a la obligación, de conformidad con el artículo 1264 del código civil, era el 5 de julio de 1998 y la notificación judicial a la que hicimos referencia con anterioridad es del 2 de julio de 1998, es decir, todavía no se había incumplido el lapso para el vencimiento de los sesenta (60) días a la que hacemos referencia.
De allí que este sentenciador, para a determinar si el incumplimiento parcial o retardado en el cumplimiento de las obligaciones asumidas, que ha sido denunciado por la demandante y reconocido por los demandados, configura un incumplimiento definitivo y, en consecuencia, capaz de autorizar la declaratoria de resolución en base a lo establecido en el artículo 1.167 de código civil, antes mencionado.
Es de observar entonces, que el orden cronológico de los hechos relevantes en que ocurrieron los hechos, se inicio el 5 de junio de 1998, en donde los vendedores notifican a la compradora, su intención de no otorgar prórroga, y de cumplir con lo estipulado en el contrato de oferta de venta y posteriormente a ello, el 14 de junio de 1998, venció el plazo para que los vendedores entregaran a la compradora, los recaudos necesarios para la firma del documento definitivo de venta, entrega que no se verificó; en fecha 2 de julio de 1998, los vendedores notifican a la compradora su intención de otorgar el documento definitivo de compra venta; y en fecha 4 de julio de 1998, se cumplieron los 60 días continuos para el otorgamiento del documento definitivo de venta; en fecha 6 de julio de 1998, se presenta a distribución la demanda por resolución de contrato de oferta de venta.
Ahora bien, ha sido aceptado por la parte demandada, que no se dio cumplimiento a lo establecido en la cláusula tercera del convenio de oferta de venta, en cuanto a la entrega con por lo menos 20 días de anticipación de los recaudos pertinentes, con lo cual se observa que la posición objetiva de la actora en el momento que transcurría el lapso para otorgar el documento definitiva de compra-venta, era, interpretando lo alegado por la demanda, lesiva a sus derechos, pues no podía otorgar el documento definitivo de compraventa sin la entrega de los recaudos a que estaban obligados los vendedores, y a su vez, éstos le manifestaban que no estaban dispuestos a prorrogar el lapso de duración para el otorgamiento del mismo.
En efecto, los demandados admiten que no pudieron obtener dichos recaudos en el tiempo estipulado, alegan que ello se debió al retardo por parte de los entes públicos encargados de entregar los correspondientes certificados de solvencia, pero no prueban tal hecho, que conforme a la traba de la litis en el presente proceso, estaba en cabeza de ellos demostrar su excepción por el incumplimiento, por lo tanto, se hace improcedente su defensa.
Así las cosas, el incumplimiento no justificado por parte de la demandada, en el cumplimiento de u deber de entregar los certificados de solvencia a los fines de presentar y otorgar el documento definitivo de compraventa, puede ser calificado como incumplimiento definitivo de las obligaciones del vendedor y por lo tanto, imputable a éstos la falta e cumplimiento. Así se establece.
De otra parte, no puede considerarse como excusa o convenio por parte de la actora, del incumplimiento de los demandados, la notificación judicial en la ue éstos últimos manifiestan su disposición a otorgar el documento definitivo de compraventa, pues al no entregar los recaudos ya citados, tal otorgamiento no era posible. Así se establece.
Obsérvese que de la conducta de los demandados, tenía la intención de otorgar el documento definitivo de venta, con un lapso de retraso de dos (2) días después del 4 de julio de 1998, y así fue notificado por los demandados a la compradora, lo que configura a juicio de este sentenciador el incumplimiento definitivo y en consecuencia motivo suficiente para demandar la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto la actora no aceptó de manera expresa tal cambio en las condiciones originales del contrato. Así se decide.
En virtud de lo anterior, es facultad del juzgador el apreciar las circunstancias relacionadas con el retraso en el cumplimiento de la obligación demandada, y si ese retraso se configura como un incumplimiento definitivo, o si por el contrario, es un incumplimiento de menor importancia que no afecta, o al menos, no impide el cumplimiento de la obligación en especie, por lo que en consecuencia, y en virtud del cúmulo de consideraciones, que se expresaron se deberá revocar en todas sus partes la decisión dictada en fecha 11 de marzo de 2002 por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y declarar con lugar la presente demanda. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la actora RAIZA MARIA MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.219.848, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de marzo de 2002.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato, intentara la ciudadana RAIZA MARIA MENDEZ, en contra de los ciudadanos JOSEFA BELMONTE CAMACHO y OSCAR ARGENIS GARCÍA ESCOBAR, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes; se condena a los demandados a pagar a la actora la cantidad de veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000,00), correspondientes al primer pago efectuado por la actora en fecha 5 de mayo de 1998 y la cláusula penal establecida en la cláusula sexta del contrato suscrito; se condena a los demandados al pago de los intereses compensatorios a la rata del tres por ciento anual (3%), contados a partir del 4 de julio de 1998, fecha en la cual finalizó el lapso para el cumplimiento del contrato, este cálculo lo deberá hacer el Tribunal sin necesidad de consultar con expertos a fin de evitar incurrir en gastos innecesarios.
TERCERO: Queda así revocada la sentencia de fecha 11 de marzo de 2002, dictada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
CUARTO: Se condena en costas a los demandados por haber habido vencimiento total.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinte (20) días del mes de abril de 2006. Año 195º y 147º.
EL JUEZ,

Dr. VICTOR JOSÉ GONZÁLEZ JAIMES.
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA.
En la misma fecha, siendo las 3.25 P.M., se publicó y registró la anterior sentencia, como está ordenado.-
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA.
VJGJ/RM/Marielis
Exp. 8578