TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
EXP. Nº 7709-06

DEMANDANTE: LAURA ELVIRA GONZALEZ TRABACILO

DEMANDADO: ROBER JOSE CHIRINO

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
Que el presente proceso se inició con libelo de demanda presentado ante el Tribunal distribuidor, en fecha trece ( 13 ) de diciembre de Dos Mil Cinco ( 2.005 ), y recibido en este Tribunal en fecha en fecha 14 de Diciembre de 2.005, por la abogada MARIA COROMOTO DE NICOLAIS TIRADO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 32.120, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana LAURA ELVIRA GONZALEZ TRABACILO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.129.883, carácter de consta del poder otorgado ante la Notaria Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, bajo el N° 42, tomo 273, de fecha 23 de Noviembre de 2.005, que anexó marcado “A”.
Manifiesta la parte demandante, que su poderdante cedió en calidad de arrendamiento al ciudadano ROBER JOSE

CHIRINO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.548.437, un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Calle 84, casa N° 02, Barrio Independencia en esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de Alejandro González Moreno en 23,80 metros; SUR: Casa que es o fue de Benigno González en 23,80 metros; ESTE: Su frente, Calle 84, en 7,90 metros y OESTE: Casa que es o fue de Luis Silva en 7,90 metros.
Que el inmueble le pertenece a su mandante, como se evidencia del documento de propiedad anexo marcado “B”
Que el contrato de arrendamiento que anexó marcado “C”, fue suscrito por las partes a tiempo determinado, vale decir, POR UN ( 01 ) ANO FIJO SIN PRORROGA, otorgado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 20 de Septiembre de 2.002, inserto bajo el N° 76, tomo 244, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que dicho contrato comenzó a regir el Primero ( 01 ) de Octubre de Dos Mil Dos ( 2.002 ) y culminó en fecha Primero ( 01 ) de Octubre de Dos Mil Tres ( 2.003 ), todo consta en forma INDUDABLE E INEQUIVOCA, en las cláusulas Tercera y Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el ciudadano ROBER JOSE CHIRINO, que se niega a cumplir con el término del contrato en fecha 01 de Octubre de 2.003 y a desocupar el inmueble, a pesar que su representada ha agotado todas las formas de notificación a esos fines, que van desde misivas personales hasta convenimiento privado firmado en fecha Veintiséis ( 26 ) de Julio de Dos Mil Cuatro ( 2.004 ), burlándose de la buena fe de su clienta, y causando daños morales y patrimoniales a su representada, ya que ni tan siquiera ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de

los últimos dos ( 02 ) meses, y los servicios básicos.
Que el contrato llegó a su término, y el ciudadano ROBER JOSE CHIRINO comenzó a gozar de la Prórroga legal de Seis ( 06 ) meses, que le correspondía en conformidad con el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que debido a la actitud hostil que siempre demostró dicho ciudadano, en vista de la negativa a entregar el inmueble, de las notificaciones en diferentes oportunidades, incluso su representada acudió a organismos del Estado, pero el arrendatario se niega a cumplir lo pactado tal como consta de los anexos marcados “D”, “E”, “F” Y “F1 “.
Que el contrato de arrendamiento no se prorrogó automáticamente, se le anunció la no renovación del mismo y se impuso de la desocupación del inmueble de acuerdo a las cláusulas Tercera y Cuarta del contrato en cuestión.
Fundamentó su acción en los Artículos 881,1.599, 1.167, 1.264, 1.265, 1.269, 1.270, 1.271, del Código Civil, 33, 34, 38 Literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en las razones de hecho y de derecho, es por lo que ocurre ante esta autoridad, para demandar en nombre de su representada en acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, al ciudadano ROBER JOSE CHIRINO, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal: PRIMERO: A desocupar y hacer la entrega material del inmueble identificado en autos, solvente en todos los servicios, y cancelados todos los cánones de arrendamiento hasta la total terminación del procedimiento. SEGUNDO: Se condene al demandado al pago de las costas y costos del juicio.
Solicitó se decrete medida de secuestro, a tenor con lo establecido en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios.
Estimó su acción en la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 2.650.000,oo ).
Admitida la demanda en fecha Veinticuatro ( 24 ) de Enero de Dos Mil Seis ( 2.006 ), se emplazó al ciudadano
ROBER JOSE CHIRINO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.548.437, para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2do) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación dentro de las horas comprendidas entre las 8:30 a.m y 3:30 p.m a dar
Contestación a la demanda ( folio 22 ).
Al folio 23, aparece auto dictado por este Tribunal mediante el cual se ordenó librar la compulsa de citación.
Al folio 24, aparece diligencia suscrita por la parte actora, en la cual solicita la habitación para la práctica de la citación de la parte demandada, siendo acordado en conformidad con el Artículo 193 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 26, aparece diligencia suscrita por el Alguacil a través de la misma consigna compulsa con su orden de comparecencia, en virtud que el demandado, se negó a firmar el recibo de citación.
En conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se libró boleta de citación ( folio 34 ).
Al folio 35, aparece diligencia suscrita por la Secretaria Accidental, mediante la misma deja constancia que se trasladó a la dirección indicada, a notificar al demandado y al no encontrarlo, hizo entrega de la mencionada boleta a la ciudadana ROXANA SUE, titular de la cédula de identidad N° 17.702.104.

Citado como quedó la parte demandada, en conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dio contestación a la demanda, tal como consta de escrito inserto los folios 37 y 38, asistido por la Abogado VERONICA ELENA NUÑEZ ALVAREZ, inscrita en el Instituto de
Previsión Social del Abogado bajo el N° 99.550, y opuso las Cuestiones Previas contempladas en el numeral 6° del Artículo 346 en concordancia con el Artículo 340, del Código de Procedimiento Civil, igualmente negó, rechazó y contradijo las pretensiones del accionante en primer lugar: que no ha desocupado el inmueble, por un acto expreso legal del mandante, que este le va a arrendar con opción de contra al ciudadano YOEL PINEDA, titular de la cédula de identidad N° 10.781.610, Segundo lugar: Es falso de toda falsedad y a su vez negó, rechazó y contradijo, que el ciudadano Rober Chirino se haya negado a desocupar el inmueble, este se mantiene en posesión del inmueble, Tercer lugar: Negó, rechazo y contradijo que su representado se haya burlado de la ciudadana Laura González, Cuarto Lugar: negó, rechazo y contradijo que el señor Rober Chirino haya demostrado actitud hostil contra la ciudadana Laura González, Quinto lugar: Negó, rechazó y contradijo que la permanencia en dicho inmueble haya sido sin la anuencia de la ciudadana Laura González, al contrario la permanencia de un acuerdo entre el ciudadano Yoel Pineda y la señora Laura González y su persona, Sexto Lugar: Que es falso de toda falsedad que el ciudadano Rober Chirino, no cancele las cuotas de arrendamiento acordadas, igualmente hizo a todo evento formal oposición a cualquier medida judicial, toda vez que el ciudadano Rober Chirino deba alguna cantidad por concepto de servicios públicos o canon de arrendamiento,

solicitó la citación del tercero en atención al Artículo 370 numeral 3°, quien ha convenido negociación por la propiedad del inmueble que hoy ocupa , pacto en el cual acordaron conferirle la posesión, aun vencida la prorroga del inmueble por razones de seguridad.
Al folio 40, aparece diligencia suscrita por la Abogado MARIA COROMOTO DE NICOLAIS TIRADO, a través de la cual contradijo las Cuestiones Previas en forma absoluta y ratificó en todas y cada una de sus partes el contenido del petitorio del escrito de demanda, solicitó que la Cuestión Previa alegada, sea declarada sin lugar.
Al folio 41, aparece escrito de pruebas, presentado por el Apoderado de la parte accionante, en el cual, alega que se trata de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por vencimiento de término, más no se está discutiendo la propiedad del inmueble arrendado, ni se está demandando por mensualidades vencidas y no pagadas, que el inmueble es propiedad de su mandante, destacó que el demandado y su representada suscribieron contrato de arrendamiento, el cual fue anexado en original al escrito libelar, así mismo reprodujo el mérito a favor de su representada que arrojen los autos, del contrato de arrendamiento suscrito, del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio, solicitó se oficie a la Notaria Pública Primera de Maracay, Estado Aragua a fin de que informe sobre el documento de compra venta que se autenticó en ese despacho, a la Comisaría de Policía con sede en Las Acacias, promovió el mérito favorable de la comunicación enviada por su mandante a la Prefectura Joaquín Crespo, en fecha 06 de Agosto de 2.005, de la misiva cursada por su poderdante al señor Rober Chirino, en fecha 11

de Noviembre de 2.005, en la cual le manifiesta que debe entregar el inmueble arrendado, el estado de cuenta expedido por la C.A. Hidrología del Centro, la denuncia presentada ante la Oficina Municipal OMDECU, la confesión Judicial en la que incurrió el demandado, en su escrito de contestación a la demanda, la comunicación cursada al demandado por la abogado Aura Linares, el convenimiento privado firmado entre su mandante y el demandado.
Admitida las pruebas de la demandante, se libró oficio N° 238-06, al Jefe de la Comisaría de Policía con sede en Las Acacias.
Al folio 55, aparece diligencia suscrita por el ciudadano Rober José Chirino, a través de la cual, otorgó poder a la abogado VERONICA ELENA NUÑEZ ALVAREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 99.550.
La Apoderado de la parte demandada, consignó escrito de pruebas, que corre inserto a los folios 56, 57y 58, en el cual negó, rechazó y desconoció la prueba macada “V” por la parte accionante relativa a la citación de la Prefectura Joaquín Crespo, la marcada VIII, aceptó, convino e hizo valer lo estipulado en la prueba promovida en el punto o capitulo “X”, así mismo promovió e hizo valer en reproducción de su mérito favorable los recibos de pagos de la elaboración del contrato de arrendamiento como de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre de 2.002 a Diciembre de 2.005, el valor en producción del mérito favorable de la afirmación de haber cancelado los servicios básicos del inmueble, la copia de los estados de cuenta del Banco Exterior de la cuenta N° 0115-0068-44-0680016982, a lo cual solicitó se oficie al Banco Exterior, promovió e hizo valer en producción de

su mérito favorable el testimonio que ha rendir el tercero llamado por esa representación como quiera que existe una condición ente las partes en causa y el tercero en cita, la cual radica en la existencia de un acuerdo “verbis” , anexó un legajo de recibos y facturas en copia simple.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entró en término de dictar sentencia, y al efecto considera:
- I -

Con vista a las actas procesales, que conforman el presente expediente, éste Tribunal observa: que la acción a que se contrae se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la ciudadana LAURA ELVIRA GONZALEZ TRABACILO, a través de su Apoderado Judicial por el abogado MARIA COROMOTO DE NICOLAIS TIRADO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 32.120, contra el ciudadano ROBER JOSE CHIRINO, sobre un inmueble constituido por una casa, ubicada en la Calle 84, casa N° 02, Barrio Independencia en esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa que es o fue de Alejandro González Moreno en 23,80 metros; SUR: Casa que es o fue de Benigno González en 23,80 metros; ESTE: Su frente, Calle 84, en 7,90 metros y OESTE: Casa que es o fue de Luis Silva en 7,90 metros.
Que como fundamentó en su acción la parte demandante, manifestó que en fecha 20 de Septiembre de de 2.002, dio en arrendamiento el inmueble antes identificado, ROBER JOSE CHIRINO, como consta del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes a tiempo determinado, por

Un ( 01 ) año fijo sin prorroga, autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, bajo el N° 76, tomo 244, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que así mismo, la ciudadana Laura González, le notificó que en vista del incumplimiento con la Cláusula Octava establecida en el contrato de arrendamiento tomó la decisión de rescindir el contrato y le solicitó la entrega del inmueble, en virtud de lo establecido en la Cláusula Décima del referido contrato de arrendamiento, entrega que solicitó para finales del mes de Febrero de 2.003,
Que a tal efecto, la parte accionante acompañó a su escrito libelar:

1°) Poder otorgado a los Abogados MARIA COROMOTO DE NICOLAIS TIRADO y JOSE RAFAEL VELIZ CONDE, autenticado ante la Notaría Publica Tercera de Maracay, en fecha 23 de Noviembre de 2.003, inserto bajo el N° 42, tomo 273, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria
2°) Documento de compra venta del inmueble objeto de esta acción
3°) Comunicación de fecha 18 de Febrero de 2.003
4°) Acta de convenimiento entre al demandante y el demandado
5°) Notificación dirigida al ciudadano Robert Chirinos, emanada del Escritorio Jurídico FRANCO & LINARES - ASOCIADOS
6°) Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Q UINTA de Maracay, en fecha 20 de Septiembre de 2.003, inserto bajo el N° 76, tomo 244 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

DEL ANALISIS DEL CONTRATO

Se constata, de autos que existe a los folios 19 al 21 ambos inclusive, Original de Contrato de Arrendamiento, autenticado en fecha 20 de septiembre de 2002, bajo el No. 76, Tomo No. 244, de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, del cual se aprecia, que son las mismas partes que intervienen en esta litis, y en su Cláusula Tercera establecieron que la duración del mismo es de Un ( 01 ) AÑO fijo sin prorroga, igualmente, en la Cláusula Cuarta, indicaron que comenzaría a regir a partir de el día PRIMERO DE OCTUBRE DE DOS MIL DOS ( 2002 ).
Con vista a la comunicación, de fecha, 18 de febrero de 2003, folio 13, dirigida al ciudadano ROBER JOSE CHIRINO, manifestando la arrendadora su deseo de la entrega del inmueble arrendado.
Ante este escenario, y, en el entendido que la actora interpone, su demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, vencido el lapso de la prorroga legal, establecida ésta en los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es concluyente para el que decide considerar que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado, por lo tanto susceptible de la acción incoada. Y, así queda establecido.

- II -

Cumplida las formalidades de ley, referentes a la citación del demandado, tal como lo hizo constar en

autos la Secretaria Accidental de este Juzgado, ( folio 35 ), el
demandado de autos en su oportunidad procesal correspondiente, interpuso la cuestión previa señalada, en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, la cual contempla el defecto de forma de la demanda, por haberse hecho acumulación prohibida en el artículo 78 de el Código de Procedimiento Civil, que el accionante en su demanda expone bajo pedimento a este Tribunal para que convenga o en su defecto sea condenado: A) LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. B) CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
- III -

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Alegada como quedo tal cuestión previa entra esta Instancia Jurisdiccional a decidirla como lo prevee el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en efecto, la accionante, en su respectiva oportunidad procesal correspondiente, como lo dispone el artículo 350 del ya nombrado, Código de Procedimiento Civil, ( folio 40 ), insiste que la presente acción, se realiza por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE TERMINO, que no peticiona Resolución de Contrato, mediante de la lectura detenida de el libelo de demanda, que inicia estas actuaciones, se denota, en el folio 3 su vuelto, en su parte infine extracto que se copia a continuación: “… En fundamento a las razones de hecho y de derecho supra narradas, es por la cual acudo ante la competente autoridad de este Tribunal, para demandar, en nombre de mí poderdante, como efectivamente lo hago, en

acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, al ciudadano ROBER
JOSÉ CHIRINO, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, OMISSIS…” De lo anteriormente trascrito, se infiere, que la actora, intenta su acción solo por Cumplimiento de Contrato, siendo convincente para esta Jurisdiccionalidad, que la citada cuestión previa, del ordinal 6 de el artículo 346, del nombrado Código de Procedimiento Civil, NO DEBE PROSPERAR, por ende se declara SIN LUGAR. Y, así se decide.
Como consecuencia, de lo decidido anteriormente, pasa este Juzgador a analizar el fondo del debate controvertido, para lo que toma en consideración la contestación al fondo de la demanda, Capítulo III, folio 37 vuelto y 38, en el que el demandado aduce: que no ha desocupado el inmueble por que este le va a arrendar con opción a compra a otro ciudadano, no se ha negado a desocupar la casa, no ha causado daños morales ni patrimoniales a la actora.-

DE LAS PRUEBAS

PARTE ACTORA:
1°) Poder otorgado, por la ciudadana LAURA ELVIRA GONZALEZ, A LA Abogado MARIA COROMOTO DE NICOLAIS TIRADO y JOSE RAFAEL VELIZ CONDE, autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Maracay
2°) Copia del documento de compra venta del inmueble
3°) Comunicación de fecha 18 de Febrero de 2.003, dirigida al ciudadano Rober José Chirino
4°) Comunicación emanada del ESCRITORIO JURIDICO FRANCO & LINARES – ASOCIADOS, dirigida al ciudadano Rober

Chirino
5°) Constancia de denuncia emanada de ONDECU
6°) Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay.

PARTE DEMANDADA:
1°) Recibos De pago en copia simple marcados desde la letra “A” hasta la letra “M”
2°) Estados de Cuenta del Banco Exterior marcados con la letra “Ñ” hasta la letra “Q”
3°) Facturas de Elecentro marcadas desde el “!” al “24”
4°) Recibo de pago Y Estado de Cuenta de C.A. HIDROLOGIA DEL CENTRO
De las probanzas, producidas en esta litis, se aprecian de las mismas, que existen, una notificación, efectuada al demandado de autos, inserta a los folios 13, la cual fue debidamente recibida y suscrita por el ciudadano Rober José Chirino, indicando además de su rúbrica su número de cédula de identidad, en el recorrido de la causa, se constata copia simple de un acuerdo marcado “ E” , ( folios 14 y 15 ) del cual se desprende, que a partir, de la fecha de suscripción, de este instrumento, es decir, de el 26 de julio de 2004, se le otorga la Prorroga Legal, de seis ( 06 ) meses.
Ahora bien, en sintonía, con la Ley Especial que regula la materia arrendaticia, que es el Decreto con Rango y
Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su dispositivo 38 literal “ a” : “ …Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de Un ( 1 ) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de Seis ( 6 ) meses. …”
El contrato locativo, opuesto por la parte actora, en

sus cláusulas Tercera y Cuarta, analizadas ya en la motiva de este fallo que se profiere, estipularon la duración de Un ( 01 )
año fijo, sin prorroga, a partir de el día PRIMERO DE OCTUBRE DE DOS MIL TRES, según la especificada notificación que corre inserta al folio 13 y el anexo marcado “ E ” , (folios 13 al 15 ambos inclusive), en tal anexo, establecieron las partes entregar el inmueble, a partir, de la fecha de el 26 de julio de 2004, en la que se le otorgo al arrendatario, seis ( 06 ) meses, para entregar el inmueble, estando en el deber de hacer efectiva tal entrega el 26 de enero de 2005, es por lo que este Tribunal, toma como ciertos tales instrumentos, en ocasión, que los mismos no fueron tachados, desconocidos ni impugnados en su oportunidad procesal respectiva a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, acogiendo como prueba fundamental indubitable de el derecho reclamado por la accionante. Y, así se instaura.
En este orden de ideas, no existiendo prueba alguna por parte del demandado de autos, con las cuales pudo desvirtuar lo alegado y aportado como prueba por la libelista, se le otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta litis a los instrumentos insertos a los folios 5 al 17, 43 al 52, de conformidad con los citados artículos 429 y 444 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1361 de el Código Civil, se desecha de el proceso las copias simples de los recibos que corren insertos a los folios 59 al 102, en virtud, que tales recibos se contraen a cancelaciones de cánones de arrendamientos y a servicios públicos, ventilándose en este juicio el Cumplimiento de contrato de arrendamiento, no la solvencia o insolvencia en los cánones de arrendamiento y servicios públicos, de el inmueble

arrendado.
En consecuencia, a lo antes argumentado, detallado, es considerable para este Juzgador que él inquilino demandado de autos, infringió los artículos 1.159 y 1.160 del ya citado Código Civil, pués teniendo el contrato fuerza de ley entre las partes contratantes, estos deben cumplirlo en los términos convenidos, lo que conlleva a la violación del arrendatario de la cláusula
tercera contractual, y por ende, la procedencia de el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto al cumplimiento de el ciudadano Rober José Chirino, de entregar el inmueble arrendado a la arrendataria, vencida la prórroga legal.
Al hilo de lo razonado, este Juzgado de Causa ve, viable que la demanda que inicia estas actuaciones procesales DEBE PROSPERAR, de acuerdo a la cláusula tercera del contrato, en armonía con los artículos 33 y 39 de la nombrada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167 del Código Civil y 12 del tantas veces ya nombrado Código de Procedimiento Civil. Y, así queda decidido.