TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARINA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: JOSE ARNALDO DUQUE MORA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.847.271 y de este domicilio.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL REINALDO RENDON NOGUERA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 96.655. PARTE DEMANDADA: LISBETH YNMACULADA MORA RUIZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.656.433 y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE GOMEZ LEONI, abogado inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 49.650 y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
EXP No. 2006-9275
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso por demanda y posterior reforma interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 08 de Febrero de 2006.
En fecha 24 de Febrero de 2003, la parte demandada se dio por citada dando contestación a la demanda en fecha 02 de Marzo de 2006.
En fecha 16 de Marzo de 2006, este Tribunal admitió escrito de pruebas presentadas por las partes. Por auto de fecha 23-03-06 se acordó un diferimiento de la sentencia
Encontrándonos en estado de dictar sentencia pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

Alega la parte actora en su libelo y reforma de la demanda que es propietario de un inmueble ubicado en la urbanización Piñonal, Avenida Circunvalación c/c Avenida José Maria Vargas, Nº 184, (apartamento 02) Jurisdicción de la Parroquia Joaquín Crespo, Municipios Girardot del Estado Aragua, y que en fecha 15 de Septiembre de 2003, celebró con la
Demandada un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble cuyo término de duración es un (01) año fijo con un canon mensual de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00), pagadero por mensualidades adelantadas, monto que fue ajustado a la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000, 00) mensuales. Que la Arrendataria está atrasada en el pago de los meses de Julio a diciembre de 2005, aunado al hecho de adeudar los servicios comunitarios de Agua y electricidad de la bomba de agua, deuda que asciende a TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 31.250.000,00). En razón de ello demanda la resolución del contrato, con el consecuente desalojo, el pago de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) por concepto de cánones insolutos, más los que se sigan venciendo hasta el desalojo a razón de ciento treinta mil bolívares mensuales, la suma de TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 31.250,00), por concepto de gastos comunitarios de agua y electricidad de la bomba de agua. Fundamenta su acción en lo dispuesto por los Artículos 1.157, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil; 36, y 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, mas los intereses que sigan venciendo hasta la entrega total del inmueble.

Por su parte, la demandada en su escrito de contestación promovió las cuestione previas del ordinal 2º, 6º, 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Negó estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2005. Señala que se encuentra consignando por ante este mismo Tribunal y que en fecha 02-11-05 consignó los meses de agosto a noviembre de 2005. Que en fecha 21-10-05 firmaron un acta conciliación en la Oficina Municipal para la defensa al consumidor y al usuario (OMDECU) donde se dejó constancia del reintegro de seiscientos doce mil ochocientos cincuenta bolívares y que dicha acta debe ser considerada como sentencia definitivamente firme, y que el reintegro acordado es superior al monto de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos y que por lo tanto esta solvente, invocando a su favor la compensación prevista en el artículo 63 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Niega estar insolvente en el pago de los servicios. Que en el contrato se estableció un depósito y que el mismo sería utilizado para abonarlo a las pensiones de arrendamiento y que por lo tanto esta solvente en los cánones por haber garantizado por adelantado. Rechaza la estimación de la demanda por considerarla exagerada. Impugna el documento cursante al folio 13 al 14. Alega la falta de cualidad del actor por no acreditar la propiedad.

DE LAS PRUEBAS
La parte actora acompañó a su libelo a su reforma y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Copia certificada del Acta de Conciliación suscrita en la Oficina Municipal para la defensa al consumidor y al usuario (OMDECU) entre José Duque y Lisbeth Mora. (folio 13)
2) Original del Contrato de arrendamiento notariado (folio 04 al 06).
3) Copia simple del contrato de adjudicación en arrendamiento de parcela de Terreno emanada del Concejo Municipal del Municipio Girardot (folio 13al 14).
4) Copia simple de la planilla de pagos Municipales (folio 36).
5) Copia simple de titulo supletorio evacuado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua (folio 39 al 41).
6) Copia simple de documento notariado de venta del inmueble objeto de la demanda (folio 42 al 43).
Por su parte la demandada consignó:
1) Original de comunicación suscrita por el actor (folio 29)
2) Copia certificada del expediente de consignaciones Nº 4097 nomenclatura de este Juzgado (folios 49 al 76).
3) Original del Comprobante de consignaciones del mes de Marzo de 2006 de fecha 06 de Marzo de 2006.
Para decidir se observa:
DE LA IMPUGNACIÓN
La accionada en su escrito de contestación impugna, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil el instrumental cursante al folio 13 y 14 consistente en una copia simple del contrato de adjudicación en arrendamiento de parcela de Terreno ejido emanado del Concejo del Municipio Girardot. Sobre este tipo de documentos observamos que se trata de lo que la doctrina y la jurisprudencia han denominado instrumentos públicos administrativos, los cuales aun cuando no encajan en la definición de documento público que indica el artículo 1.357 del Código Civil tienen el mismo efecto probatorio que los documentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios públicos en ejercicio de la atribuciones que les confiere la Ley, y por lo tanto contienen una presunción de certeza que el interesado en lo contrario debe desvirtuar en el proceso judicial. Así lo ha señalado el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 16-05-03, Ponencia de Franklin Arriechi, exp. 2001-00885, al establecer: “Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que las suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registro, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que el atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario”
De allí se deriva que es carga del impugnante presentar la prueba que desvirtué el instrumento administrativo que impugna y al no hacerlo el instrumento goza de certeza y por lo tanto es apreciado y así se declara.
Asimismo en su escrito de fecha 16-03-06 impugna los instrumentales presentado por el accionante en el lapso probatorio consistente en copias simples de titulo supletorio y documento de compra-venta notariado del inmueble cursante a los folios 39 al 41 y 42 al 43. Al respecto observa esta Juzgadora que los documentales fueron presentados en copias simples, lo que los hace susceptible de ser objeto de impugnación a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto reza
Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.
Se verifica entonces que habiendo sido impugnado los documentos en cuestión correspondía a la parte promovente del mismo bien solicitar la inspección o producir el original o copia certificada correspondiente, por lo tanto el documento no es apreciado y así se declara.

DE LA FALTA DE CUALIDAD
La parte demandada alega la falta de cualidad fundamentada en que el actor no acreditó la propiedad del inmueble. En este sentido se observa que si bien es cierto que los documentales presentados para acreditar la propiedad fueron desechados por la impugnación presentada por la parte demandada, advierte este despacho que cursa a los folios 04 al 06 original del contrato de arrendamiento notariado suscrito entre las partes, el cual al no haber sido impugnado en modo alguno debe ser apreciado plenamente, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Del referido instrumento se desprende que el actor es el arrendador, lo cual de por sí le da la cualidad o legitimación suficiente para demandar, es decir que no necesariamente tendría que acreditar la propiedad. Por lo tanto la defensa opuesta es desechada, y así se declara.

DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
Expresa la parte demandada que la estimación es exagerada. Al respecto el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil reza: En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
En el caso bajo examen la parte estimó la demanda en la suma de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00). No obstante ello se señaló como pensiones insolutas la de los meses de julio a diciembre de 2006 a razón de ciento treinta mil bolívares (BS 130.000,00) cada una, lo que da un total de setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 780.000,00) a lo cual habría que sumarle la cantidad de treinta y un mil doscientos cincuenta bolívares por concepto de servicio de agua y electricidad reclamados por el accionante. De manera que .la estimación está por debajo de lo que en definitiva debería por aplicación del dispositivo transcrito. En consecuencia se desecha la cuestión previa, y así se declara.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
-Del ordinal 2º, relativa a la ilegitimidad del actor, basada en que el actor carece de capacidad necesaria para comparecer en juicio porque, según, no acredita la propiedad, observamos: La capacidad es la aptitud para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno. En este sentido el artículo 136 del Código de procedimiento Civil dispone que son capaces para obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por sí mismos o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley. De allí que si el actor es o no propietario no es algo que tenga que ver con la capacidad, sino más bien con la cualidad o legitimación, respecto al cual nos remitimos a lo expuesto en el titulado DE LA FALTA DE CUALIDAD, resultando que la cuestión previa es infundada, y así se declara.
-Del ordinal 6º en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, porque el inmueble no aparece delimitado. Sobre este punto constata este Despacho que mediante escrito presentado en fecha 15-03-06 la parte accionante consignó contrato de adjudicación emanado del Concejo Municipal del Municipio Girardot (folios 13 y 14), valorado por las razones expuestas ut supra, el cual en su cláusula tercera señala los linderos generales del inmueble, por lo que tal formalidad está cumplida, y por lo tanto la cuestión previa no es procedente, y así se declara.
-Del ordinal 6º, en concordancia con el ordinal 6º del artículo 340 ejusdem, fundamentada en que el actor no trajo a los autos documento de propiedad, este Despacho remite a lo antes expuesto, y desecha la cuestión previa, y así se declara.
-Del ordinal 6º, en concordancia con el ordinal 9º del artículo 340 ejusdem por no haberse indicado el domicilio procesal se observa que mediante escrito de fecha 15-03-06 la parte accionante señaló como domicilio procesal el siguiente: Barrio Piñonal, avenida Circunvalación cruce con Avenida José María Vargas Nº 184 resultando así claro el establecimiento del mismo. Por otro lado, y para mayor abundamiento en el punto, el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil reza: “Las partes y sus apoderados deberán indicar una sede o dirección en su domicilio o en el lugar del asiento del Tribunal, declarando formalmente en el libelo de la demandada y en el escrito o acta de la contestación, la dirección exacta. Dicho domicilio subsistirá para todos los efectos legales ulteriores mientras no se constituya otro en el juicio, y en él se practicarán todas las notificaciones, citaciones o intimaciones a que haya lugar. A falta de indicación de la sede o dirección exigida en al primera parte de este artículo, se tendrá como tal la sede del Tribunal”. (Subrayado nuestro).
Del dispositivo se desprende con toda claridad que la falta de indicación expresa del domicilio procesal queda resuelta teniéndose por tal la sede del Juzgado, lo que hace innecesario mayores análisis sobre el punto, y por tanto se desecha la cuestión previa, y así se declara.
-Del ordinal 11º, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta. Sobre esta cuestión previa la parte demandada arguye que el actor debió traer a los autos la fijación de los cánones de arrendamientos de conformidad con el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que el actor debió probar si el inmueble estaba exento de regulación. Al respecto se observa: El ordinal invocado establece:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
En este sentido, los artículos 29, 7 y 2 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocado por la parte demandada como fundamento de la cuestión previa invocada, no expresan claramente la voluntad de no permitir la acción de resolución propuesta por el actor. De manera que la cuestión previa es desechada, y así se declara.
DE LA ACCION DE RESOLUCIÓN
Es un hecho plenamente comprobado y admitido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, siendo controvertido la insolvencia en los cánones señalados como insoluto. En este sentido la parte demandada niega estar insolvente aduciendo a su favor que se encuentra consignando por ante este mismo Juzgado, que en fecha 21-11-05 se firmó un acta de conciliación sobre reintegro arrendaticio invocando a su favor la compensación a que hace mención el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Respecto a la compensación resulta pertinente transcribir el dispositivo invocado: Artículo 63: “Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres”.
La norma en cuestión prevé como requisito para que opere la compensación que el reintegro haya sido establecido por sentencia definitivamente firme. Por sentencia se ha entendido que es “aquella norma jurídica individual y concreta creada por el Juez mediante el proceso, para regular las conductas de las partes en conflicto” (RENGEL Romberg, Arístides. Tratado de derecho Procesal Civil Venezolano, tomo II, editorial Arte, Caracas 1992, Pág. 286), y sentencia definitivamente firme es aquella contra la cual se han agotado o precluido los recursos de ley. De manera que la copia del acta de conciliación firmada en la Oficina Municipal para la defensa al consumidor y al usuario (OMDECU) cursante al folio tres al no tratarse de una sentencia definitivamente firme, no puede ser considerada a los fines de ni siquiera entrar a analizar la compensación invocada, y así se declara.
En relación a las consignaciones cursante a los folios 49 al 76 se evidencia que en fecha 02-11-05 el arrendatario consignó la suma de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00) correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2005. Dicha consignación resulta claramente extemporánea con relación a los meses de agosto y septiembre por los argumentos que a continuación se exponen. Las partes en la cláusula tercera del contrato locativo convinieron: “El canon de arrendamiento es de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 145.000,00) mensuales “LA ARRENDATARIA” a efectuar sus pagos con toda puntualidad por mensualidades adelantadas…”
Asimismo, respecto a la vigencia se pautó: SEGUNDA: El término de duración del presente contrato será de un (1) año fijos contado a partir de septiembre del año 2003…”
De igual el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
En el caso bajo examen el arrendatario debió consignar la mensualidad de agostos de 2005 dentro de los primeros quince días de septiembre de 2005, y la de septiembre de 2005 debió consignarla dentro de los primeros quince días del mes de octubre de 2005. De allí que al haber consignado en fecha 02-11-05, la consignación es extemporánea y en consecuencia no está válidamente efectuada, y así se declara.
Con relación a los meses de octubre y noviembre las mismas si son consideradas válidamente efectuadas, y así se declara
En relación a que el depósito dado al inicio de la relación contractual se entregó pasa ser abonado a las pensiones de arrendamiento y que por lo tanto está solvente, debe señalarse El artículo 22 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios señala: Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro(4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto-Ley, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento. (subrayado nuestro). De manera que aun cuando las partes lo hayan acordado, por imperativo legal las sumas de dinero por concepto de depósito no pueden imputarse al pago de los cánones, lo que resulta suficiente para desechar la defensa invocada, y así se declara.
Con relación al incumplimiento en el pago de los servicios de luz y agua, aun cuando la parte demandada negó encontrarse insolvente, correspondiéndole la carga de la prueba, por imperio de lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil no acreditó el pago ni hecho extintivo alguno, constatándose que en el contrato locativo en su cláusula sexta se estableció a cargo de la arrendataria los gastos de esos conceptos, evidenciándose así el incumplimiento, y así se declara.
En base a lo antes expresado y probada como quedó la obligación por cuyo incumplimiento se demanda la resolución, y no habiendo sido acreditado válidamente la solvencia en el pago de los cánones señalados como insolutos ni de los servicios señalados, esta Juzgadora, considera procedente la acción con fundamento en lo previstos en los artículos 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de procedimiento Civil, y así se declara.