REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Expediente: N° 12.557.- Visto con Informes solo de la parte demandada.- Parte Actora: SCARLET M. RUEDA M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 6.377.141. Apoderados Judiciales de la Parte Actora: GUSTAVO J. GONZALEZ Y CARLOS CARVAJAL, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 40.446 y 50.951 respectivamente. Parte Demandada: Sociedad Mercantil PROMOTORA 1.610 C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de diciembre de 1991, quedando anotada bajo el N° 68, Tomo 110-A Sgdo. Representada por Sus Directores Gerentes: JOSE ANTONIO ARAY Y MIGUEL GONZALEZ FENANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° 5.418.348 y 6.846.537 respectivamente. Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: GUSTAVO PINTO GUARAMATO, ANTERO GERMAN PEREZ FRIAS Y MARIA AUXILIADORA PINTO AZUAJE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 25.663, 33.551 y 24.902 respectivamente. En razón de la Distribución de expediente, corresponde a esta Alzada conocer y decidir la apelación interpuesta en fecha 18 de octubre del 2004 por el abogado GUSTAVO PINTO, Inpreabogado N° 25.663, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 20 de abril del 2004, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. I ANTECEDENTES Se inicia la presente causa mediante escrito presentado en fecha 03 de julio del 2000, por el abogado GUSTAVO GONZALEZ, en presentación judicial de la ciudadana SCARLET RUEDA MARZULLO, mediante el cual alega lo siguiente: Que su representada en fecha 28 de septiembre de 1998, celebró un contrato de reserva con la sociedad Mercantil PROMOTORA 1610 C.A., por la adquisión de un inmueble ubicado en el sitio conocido como VILLA DE MONTE LINDO, en Higuerote, Estado Miranda. Alega igualmente el apoderado actor que su mandante posteriormente celebró un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaria novena del Municipio Libertado del Distrito Federal en fecha 05 de octubre de 1998 anotado bajo el N° 60, tomo 260 con la demandada por el inmueble identificado en autos; que posteriormente su representada tuvo que recurrir al procedimiento pautado en los artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, donde el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de abril de 2000, declaró valida la oferta y el deposito estableciendo el estado de solvencia de su mandante. Que en virtud de que la demanda ha incumplido con la cláusula Sexta del contrato de entregarle a su representada el inmueble y ponerla en posesión otorgándole el titulo de propiedad demanda por cumplimiento de contrato daños y perjuicios a PORMOTORA 1610 C.A., Estimó la demanda en la cantidad de treinta y nueve millones cientos setenta y dos mil cuarenta y ocho bolívares (Bs. 39.172.048,00), basándola en los artículos 1161, 1474, 1264, 1273, 1167, del Código Civil. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de marras. Al folio 76 cursa auto de fecha 20 de julio del 2000, dictado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde admite la demanda y ordena la notificación de la parte demandada. En fecha 02 de agosto de 2000, compareció el alguacil del Tribunal de la causa y consignó la compulsa librada a la parte demandada dejando constancia de no haber podido notificarla; y posteriormente en fecha 07 de agosto de 2000, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la notificación de la parte demandada mediante cartel, lo cual fue acordado por el Juzgado de la causa en auto del 10 de agosto de 2000. En fecha 07 de noviembre del 2000, compareció la apoderada judicial de la parte actora y consignó carteles de notificación librado a la parte demandada (folios 96 al 97). En fecha 06 de febrero del 2001, comparecieron los ciudadanos JOSE ANTONIO ARAY Y MIGUEL GONZALEZ, en su carácter de gerentes de la empresa demandada y se dieron por citados; posteriormente en fecha 08 de marzo del 2001, el apoderado judicial de la parte demandada consigna escrito oponiendo cuestiones previas contenidas en los ordinales 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (folios 101 al 102). Mediante escrito de fecha 21 de marzo del 2001, la apoderada judicial de la parte actora dio contestación a las cuestiones previas opuesta por la parte demandada (folios 116 al 120), y en fecha 03 abril del 2001, ambas partes consignaron escritos de promoción de pruebas (folios 128 al 129) y del 148 al 151). Al folio 152 cursa diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora de fecha 17 de abril del 2001, mediante la cual hace oposición a las pruebas promovidas por su contra parte. En escrito de fecha 18 de abril del 2001, la parte demandada hace valer su escrito de pruebas y de cuestiones previas y en fecha 23 de abril del mismo año, la parte actora consigna escrito de formalización de su oposición a la admisión de las pruebas de la parte demandada. En diligencia de fecha 2 de mayo del 2001, el apoderado judicial de la parte actora solicita la acumulación de la causa signadas con los números 26212 y 25196 en virtud de que las mismas se refieren a una solo causa, solicitud esta que el apoderado judicial de la parte demandada en diligencia de esa misma fecha solicitó se declarar improcedente; consignando posteriormente escrito de alegatos en fecha 07 de mayo del 2001. En fecha 10 de mayo del 2001, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó al a-quo se pronunciara sobre las cuestiones previas. En fecha 14 de mayo del 2001, la parte actora ratificó su solicitud de acumulación realizada en fecha 14 de abril del 2001; y posteriormente en diligencia del 31 de mayo del 2001, la parte demandada ratifica su solicitud del 02 de mayo del 2001. A los folios 179 al 186 cursa decisión dictada por el a-quo en fecha 11 de julio del 2001, mediante la cual declara con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° y sin lugar la cuestión previa del ordinal 11° ambas del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 26 de junio del 2002, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consigno escrito de contestación de la demandada donde en el punto previo alego la falta de notificación de la parte actora de la sentencia de cuestiones previas por cuanto el apoderado judicial de la misma no posee facultad para darse por notificado y dio contestación al fondo de la demanda rechazando contradiciendo la misma en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho (folios 205 al 213). Mediante diligencia de fecha 28 de junio de 2002, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó al a-quo se pronunciara sobre el punto previo de su escrito de contestación a la demanda (folio 235). En fecha 20 de septiembre del 2002, el Juzgado de la causa dictó auto mediante el cual se pronuncio sobre el punto previo del escrito de contestación de la parte demandada señalando que la parte actora se encontraba notificada de la sentencia interlocutorio del 11 de julio de 2001, mediante la actuación de su apoderado de fecha 08 de octubre del 2001 (folio 20); siendo apelado dicho auto por el apoderado judicial de la parte demanda en fecha 25 de septiembre del 2002, y oída la apelación en auto del 07 de octubre del 2002 (folios 237 al 238). En fecha 11 de octubre del 2002, ambas partes consignaron escritos de pruebas (folios 243 y 284 al 285); y posteriormente en fecha 14 de abril del 2003, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes (folios 300 al 307). En fecha 20 de abril del 2004, el Juzgado de la causa dictó decisión declarando con lugar la demanda intentada por la parte actora, notificadas las partes en diligencia de fecha 18 de octubre del 2004, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y apeló dicha decisión, apelación esta que fue oída en ambos efectos por el a-quo en auto de fecha 02 de noviembre de 2004, ordenado la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno. Recibido el expediente ante esta Alzada en auto de fecha 30 de noviembre del 2004, se fijó el vigésimo día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito. En fecha 11 de febrero del 2005, el Dr. JUAN CARLOS CUENCA, se avocó al conocimiento de la causa. En fecha 23 de febrero de 2005, la parte demandada consignó escrito de informes. En auto de fecha 08 de marzo de 2005, esta Alzada fijó el lapso legal de 60 días continuos para sentenciar. Quien suscribe el presente fallo se avocó al conocimiento de la causa el 18 de enero del 2006, y ordenó la notificación de las partes. Notificadas las partes en auto de fecha 02 de junio del 2006, se fijó el lapso de sesenta días continuos para sentenciar. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR Cumplidos los tramites procesales en esta Alzada pasa a dictar sentencia y al efecto observa: Corresponde a esta Alzada, el conocimiento de la decisión dictada en fecha 20 de abril del 2004, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de Cumplimiento de contrato en los siguientes términos: “De esta manera encuentra el Tribunal que la parte actora dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que demostró en autos haber pagado la totalidad del precio de acuerdo a lo pactado en el contrato celebrado con la empresa PROMOTORA 1610, C.A., en virtud de lo cual, el alegato formulado por la parte demandada, de que las cantidades de dinero recibidas de parte de la actora no pueden considerarse como parte del precio sino que las mismas fueron entregadas por concepto de arras, o garantía, en tal sentido no constituyen pago del precio, resulta improcedente de acuerdo a las consideraciones hechas anteriormente, de igual forma, encuentra el Tribunal que al haber la parte actora demostrado plenamente haber dado cumplimiento con su obligación de pagar el precio, la excepción no adimpleti contractus, resulta improcedente, y en consecuencia, la acción de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana SCARLET RUEDA MARZULLO a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, resulta procedente. Así se declara…(sic)…CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana SCARLET RUEDA MARZULLO, contra la empresa PROMOTORA 1610 C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el presente fallo, y en consecuencia, se condena a la empresa PROMOTORA 1610, C.A., cumplir con el contrato celebrado en fecha 05 de octubre de 1998 por ante la Notaría Pública Noveno del Municipio Libertador del Distrito Federal, y, como consecuencia de ello proceder al otorgamiento del documento definitivo de compraventa a la parte actora, sobre el inmueble constituido por una villa vacacional ubicada en la población de Higuerote, Estado Miranda en el sitio conocido como VILLAS DE MONTE LINDO etapa siete y distinguida con el número y letra 7-F, con un área aproximada de veintiocho metros cuadrados con cincuenta y ocho decímetros cuadrados (28,58 mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Que es su frente, con vereda. SUR: con la villa 7-A. ESTE: con la villa 7-G y OESTE: con área verde que la separa de vereda. En caso de ser requerida la ejecución forzosa de la presente sentencia, ella equivaldrá a título de propiedad suficiente a favor de la demandante compradora. Se condena en costas a la parte demandada a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Ante esta Alzada la parte demandada consignó escrito de informes señalando: 1.- Que el Juzgado de la causa dictó sentencia definitiva sin hacer pronunciamiento sobre el otro punto demandado en el libelo de la demanda como fue la solicitud de indemnización por daños y perjuicios. 2.- Que el Juez omitió pronunciarse sobre la indemnización de daños y perjuicios y condenó en costas a su representada. 3.- Que no debe prosperar la acción por cumplimiento de contrato estando la Villa hipotecada, hecho que es conocido por la parte actora desde que suscribió el documento con su mandante en 1998. 4.-Que al saber que pesa sobre dicho inmueble una hipoteca no entiende como se puede obligar en un sentencia al cumplimiento de un imposible pues ningún registrado puede protocolizar un documento definitivo de venta cuando el bien objeto esta gravado con hipoteca. 5.- Que la sentencia del a-quo es inejecutable. 6.- Que la no ser procedente la acción por cumplimiento de contrato es de inferir que mucho menos la acción por daños y perjuicios pues esta derivada de la primera. 7.-Que la parte actora nada dijo ni probó sobre su cuantificación ni sobre lo que es más importante los famosos daños y perjuicios. 8.- Que la sentencia del a-quo hubiera tenido otra significación ya que por lo menos hubiera declarado parcialmente con lugar la demanda ya que sostiene la procedencia del cumplimiento de contrato, pero no hubiera condenado en costas. 9.-Solicitó se revocara la sentencia recurrida o se anule la sentencia a tenor de lo establecido en el artículo 244 en concordancia con el ordinal 5° del artículo 243 ambos del Código de Procedimiento Civil y se declare con lugar su apelación. Ahora bien, planteados como han sido los términos de la controversia este Juzgado observa: El artículo 1.167 del Código Civil reza lo siguiente: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De la norma transcrita se coligen los elementos relevantes exigidos para que resulte procedente la acción de cumplimiento, como lo son la existencia del contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes del mismo. Por otro lado el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “…las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. En este orden de ideas, pasa este Juzgador a analizar el material probatorio traído a los autos, bajo los siguientes términos: La parte actora consignó al libelo de demanda: Copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de fecha 13 de abril del 2000, en el juicio que por Oferta Real interpusiera la parte actora contra PROMOTORA 1610 C.A, donde se evidencia que dicha demanda fue declarada con lugar y auto del mencionado Juzgado de fecha 02 de mayo de 2000, declarando firme dicha sentencia, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, ni tachadas en su oportunidad legal este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido expedidas por un funcionario que lo faculta para dar fe publica de lo allí expuesto, y así se decide. Original de contrato de reserva suscrito por las partes en fecha 28 de septiembre del 1998, sobre una villa ubicada en Higuerote del Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, denominada Villas de Monte Lindo, donde se evidencia que la parte actora reservó la adquisión de una villa distinguida con la letra F, en el modulo 7, de la etapa 7ma, pactando el pago de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000, oo), en el acto, la cantidad de tres millones cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 3.400.000,oo), al momento de la firma del contrato de formalización de oferta de compra venta y la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00), financiando en doce (12) cuotas mensuales de quinientos noventa y nueve mil setecientos setenta y siete con noventa y dos céntimos (Bs. 599.777,92) más 3 cuotas cuatrimestrales de un millón cuatrocientos once mil ochocientos cincuenta y seis bolívares con treinta y seis céntimos (Bs. 1.411.856,36); observa la Alzada que dicho documento no fue impugnado, ni desconocido por la contra parte en su oportunidad legal, por lo que le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende y lo tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. Original de recibo N° 0025 de fecha 28 de septiembre de 1999, expedido por la demandada a nombre de la ciudadana SCARLET RUEDA, por la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), para este sentenciador es demostrativo que la parte actora canceló la primera cuota pactada para la reserva del inmueble objeto de marras, y al no haber sido el mismo impugnado, tachado, ni desconocido por la contra parte se toma como reconocido y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. Original de contrato de compra suscrito entre las partes en fecha 05 de octubre de 1998, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 60, Tomo 260, por una vivienda recreacional denominada Villa ubicada en la Población de Higuerote, Estado Miranda distinguida con la letra F, modulo 7, observa la Alzada que dicho documento no fue impugnado, ni desconocido por la contra parte en su oportunidad legal por lo que le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende y la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. Original de Letras de cambio pagas por la parte actora a la empresa demandada PROMOTORA 1610 C.A., Nros 1/12, 2/12, 3/12, 4/12, 5/12, 6/12, 7/12, 8/12, 9/12, 10/12, 41260105, 1/3, 2/3, observa este sentenciador que al no haber sido impugnado dichos instrumentos, se toman como reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. Original de Recibos expedidos por la demandada a la parte actora Nros 2030 por abono de letra de cambio 1/3, de fecha 12 de marzo de 1999, por pago de intereses de mora, del 01 de julio de 1999, por el 50% del giro especial N° 2/3 más intereses de mora y del 29 de junio de 1999, por intereses de mora; observa este sentenciador que al no haber sido impugnado dichos instrumentos, se toman como reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. Copias simples de contrato de mejoras suscrito entre las partes en fecha 19 de agosto de 1999, donde consta que la parte actora contrato los servicios de la demandada a los fines de que se le practicaran mejoras al inmueble objeto del litigio y de recibidos de fechas 07 de octubre de 1998 y 19 de agosto de 1999, emitidos por la parte demandada a nombre de la parte actora donde se evidencia la cancelación por parte de la actora dichas mejoras, esta Alzada desecha los presente medios probatorios por cuanto no son demostrativo de los hechos que se ventilan en la presente causa, y así se declara. Copias Simples de titulo de propiedad del Terreno donde se encuentra construida la Villa Vacacional registrado ante la Oficina Subalterna del Distrito Brión del Estado Miranda en fecha 19 de junio de 1992, bajo el N° 248 folio 248, y del documento de condominio del conjunto residencial Villas de Monte Lindo de fecha 07 de diciembre de 1994, bajo el N° 358, folios 348 al 350, observa esta alzada que dichas copias no fueron impugnadas, ni desconocidas por la contra partes en su oportunidad legal, por lo que le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende y la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. La parte actora en el lapso probatorio promovió: Reprodujo el mérito de los autos, la Alzada le informa al promovente que ello no es un medio de prueba, y que el Juez por mandato expreso de la Ley adjetiva Civil, artículo 509, debe analizar y Juzgar todas las pruebas que hayan aportados las partes, tarea que se hace en la presente causa, y así se declara. Ratificó todos los documentos consignados con el libelo de la demanda, observa este sentenciador que los mismos fueron analizados y valorados en oportunidad anterior y cuyo análisis damos aquí por reproducido, y así se declara. La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda promovió: Copias certificadas de escritos consignados por ambas partes en fecha 20 de diciembre del 2001 y 24 de enero del 2002, respectivamente, ante el Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional en el Recurso de Amparo Constitucional interpuesto por PROMOTORA 1610 C.A., contra decisión dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial de fecha 27 de julio del 2001, la cual declaró no tener materia sobre la cual decidir e cuanto a la apelación ejercida por la parte demandada al haber el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas desestimar el recurso de invalidación opuesto por dicha parte contra el procedimiento de oferta real y declarado extinguido el proceso, las cuales cursan igualmente en copia certificada a los folios 246 al 280, consignadas en el lapso probatorio, por cuanto las mismas no fueron impugnadas, ni tachadas en su oportunidad legal, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en 1357 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido expedidas por funcionarios que lo faculta para dar fe pública de lo allí expuesto, y así se decide. Igualmente la parte demandada en el lapso probatorio promovió: El Mérito favorable de todas las actas que rielan al presente expediente, la Alzada le informa al promoviente que ello no es un medio de prueba, y que, el Juez por mandato expreso de la Ley adjetiva Civil, artículo 509, debe analizar y Juzgar todas las pruebas que hayan aportados las partes en el proceso, tarea que se hace en la presente causa, y así se declara. Documento de opción de compra venta suscrito por las partes notariado ante la notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal de fecha 05 de octubre de 1998, bajo el N° 60, Tomo 260, consignado por la parte actora junto al libelo de la demanda, observa este sentenciador que el mismo fue analizado y valorado en oportunidad anterior y cuyo análisis damos aquí por reproducido, y así se declara. Ahora bien, observa este sentenciador que el artículo 1.159 del Código Civil vigente establece que “los contratos tiene fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato. En el presente caso la parte actora demanda el cumplimiento de un contrato de compra venta, alegando el incumplimiento de la parte demandada al no haberle entregado el inmueble objeto de marras a su representada o sea, ponerla en posesión del mismo y no otorgarle el correspondiente titulo de propiedad, por otro lado la parte demandada alega que el documento señalado por la parte actora como documento de compra venta no puede ser tomado como una aceptación expresa o tácita de la oferta de compra. Observa este Juzgador que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expreso para que las partes se encuentren vinculadas por el contrato y obligadas a cumplir las prestaciones que de el emanen, por lo que habiendo la demandada manifestado su conformidad con la oferta dicho contrato quedó perfeccionado como un contrato de opción de compra venta, y una vez perfeccionado el mismo, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su voluntad unilateral, a menos que la ley lo autorice expresamente. El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de Ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia. En este orden de ideas se mantiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la Ley, es decir, el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena el artículo 1264 que reza: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada. El Juez, en caso de controversia condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterio subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación. En el caso de autos del análisis probatorio realizado por esta Superioridad observa no se pudo constatar que la parte demandada hubiese aportado durante la secuela del proceso probanza alguna para demostrar su cumplimiento, ni el incumplimiento de la parte actora, toda vez que se observa que la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el juicio de oferta real interpuesto por la parte actora quedó definitivamente firme en virtud de haber sido declarado sin lugar el recurso de amparo Constitucional interpuesto por la parte demandada, por lo que habiendo la parte actora acreditado el pago de las cuotas restantes del saldo total de la obligación o sea pagar el precio del inmueble objeto de marras, considera este sentenciador que quedó demostrado ciertamente el incumplimiento de la obligación contractual por parte de la demandada, al no dar los pasos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo a la parte actora, y así se declara. Observa este sentenciador que la parte actora al momento de interponer su demanda en su capitulo XI denominado PETITORIO Señalo: “vistos los señalamientos aquí esgrimidos y las pruebas consignadas, procedo a demandar como efecto lo hago, a la sociedad Mercantil PROMOTORA 1610, C.A., suficientemente identificada en autos en nombre de sus únicos accionistas JOSE ANTONIO ARAY y/o MIGUEL GONZALEZ FERNANDEZ, en su carácter de Directores Gerentes dicha compañía para que convenga en ello o sean condenados en la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, causados a mi mandante, ciudadana SCARLET M. RUEDA MARZULLO…”. Observa esta Alzada que en el presente caso la parte actora demanda por cumplimiento de contrato de compra venta y daños y perjuicios, por cuanto la parte demandada incumplió con la cláusula sexta de dicho contrato; la parte demandada, señala que su representada no ha incumplido cláusula alguna de dicho contrato ni le ha causado daños y perjuicios a la demandante, por cuanto dicho contrato solo se refiere a una oferta que la actora le hace a su representada donde se indica que las cantidades entregadas a su representada por la parte actora son por concepto de arras o garantía del fiel cumplimiento, las cuales serán reintegradas íntegramente por la propietaria. Observa este Tribunal que el Juzgado de la causa al momento de dictar el fallo definitivo en la presente causa no se pronunció en relación a los daños y perjuicios demandados por la parte actora, solo se limitó a realizar un análisis de lo probado en cuanto al cumplimiento de contrato de opción de compra venta demandado. La doctrina ha sostenido que la indemnización de daños y perjuicios está consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil. “principio Fundamental” “…el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de controversia”. Señala también que no basta el incumplimiento o la inejecución pura y simple de la obligación, sino que además debe concurrir otra condición fundamental; que dicho incumplimiento sea de carácter culposo. Ello se deduce del artículo 1.271 del Código Civil, que establece que el deudor responderá de los daños y perjuicios en caso de inejecución de la obligación o de retardo en la ejecución a menos que ambas formas de incumplimiento provengan de una causa extraña no imputable; lo que es ratificado por el artículo 1.272, el cual liberta al deudor de dicha indemnización cuando debido a un caso fortuito o fuerza mayor deja de dar o hacer la prestación prometida o ejecuta la que se estaba prohibida. Tales disposiciones lo que quieren significar es que el deudor responderá de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento cuando éste se deba a causa imputables a él y quedará liberado cuando las cuales que lo motivaron no le sean imputables. Ahora bien, observa este Juzgador que nuestro legislador ordena la reparación de daños directos a aquellos que son consecuencia inmediata del incumplimiento, excluyendo los llamados daños indirectos, aquellos que son o se desprende de forma muy lejana o inmediata a la inejecución de la obligación, así lo dispone el artículo 1275 del Código Civil, “aunque la falta de cumplimiento de la obligación resulte del dolo del deudor, los daños y perjuicios relativos a perdidas sufridas por el acreedor y la utilidad de que se haya privado, no deben extenderse sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, por lo que correspondía a la parte demandante la carga de la prueba del incumplimiento culposo o aquellos que fueran consecuencia inmediata y directa del incumplimiento, lo cual no demostró en autos, aunado al hecho de que no se evidencia del libelo demanda que la parte actora haya expresado o especificado las causas de la indemnización por daños y perjuicios solicitada, tal y como lo señala el artículo 340 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, por lo que no habiendo argumento alguno que demuestre los daños y perjuicios reclamado por la parte actora se declara sin lugar la demanda de daños y perjuicios intentada por la parte actora y así se declara. Por otro lado observa este sentenciador que la parte demandada señala en su escrito de contestación a la demanda “sabido es por la parte demandante que dicho inmueble se encuentra en este momento gravado por hipoteca a un tercero, hecho este realizado con el expreso y total consentimiento otorgado por la demandada mediante documento autenticado, tal como se evidencia de la cláusula Décima Segunda del tantas veces referido documento de fecha 5 de octubre de 1998…”; se observa igualmente que la parte demandada ante los informes consignado ante esta Alzada señalo: “…tampoco debe prosperar esa acción por cumplimiento de contrato, estando esa Villa Hipoteca, lo que es un hecho conocido por la parte actora desde que suscribió el documento con mi representada …(sic)…hecho este que he alegado a lo largo de este juicio, desde la contestación de la demanda como en lo informes …(sic)…tal clara estaban ambas partes en cuanto a la hipoteca que soportaría el inmueble, que lo plasmaron en el contrato y a lo largo del juicio ninguna argumentación ha hecho la parte actora en relación a esta hipoteca, por saber que la misma existe sobre el inmueble, y luego no sabemos como se puede obligar en una sentencia al cumplimiento de un imposible…”. Ahora bien observa este sentenciador que la parte demandada señala que existe una hipoteca sobre el inmueble objeto de marras y que la parte actora estaba en conocimiento por cuanto en la cláusula segunda del contrato se estableció: “ En caso de que la propietaria requiera solicitar préstamo bancario o hipoteca, con cualquier entidad crediticia o bancaria, gravado la villa identificada en el punto primero, objeto de la presente oferta de compra, de su única y exclusiva propiedad, con la finalidad de culminar los trabajos de construcción, le otorga expreso y total consentimiento para tal fin. Observa que esta alzada de la revisión realizada a las actas que conforma el presente expediente que no existe documento alguno consignado en el transcurso del proceso, ni durante el lapso probatorio por la parte demandada como documento constitutivo de hipoteca que demuestre que ciertamente el inmueble objeto de marras se encuentra gravado de hipoteca, este sentenciador observa que si bien es cierto que la parte actora nada dijo en cuanto a la hipoteca del inmueble, no es menos cierto que la cláusula segunda de dicho contrato hable de la existencia de dicha hipoteca por cuanto solo se dice “en caso de que se requiera solicitar préstamo bancario o hipotecario”, por lo que correspondía a la parte demandada la carga de la prueba conforme a lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este Tribunal desecha el alegato de la parte demandada, y así se declara. En consecuencia por los argumentos anteriormente expuestos considera este Tribunal declara parcialmente con lugar la apelación propuesta por la parte demandada, originando así la modificación de la decisión apelada. Así se establece.- DISPOSITIVO Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado GUSTAVO PINTO, en fecha 18 de octubre del 2004, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 20 de abril del 2004, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Segundo: CON LUGAR la demanda propuesta por la ciudadana SCARLET RUEDA MARZULLO, contra la empresa PROMOTORA 1610 C.A., por Cumplimiento de Contrato. En consecuencia se ordena a la parte demandada cumplir con el contrato celebrado en fecha 05 de octubre de 1998, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertado del distrito Federal y proceda al otorgamiento definitivo del documento de compra venta a la parte actora, sobre el inmueble constituido por una villa vacacional ubicada en la población de Higuerote, Estado Miranda en el sitio conocido como VILLAS DE MONTE LINDO etapa siete y distinguida con el número y letra 7-F, con un área aproximada de veintiocho metros cuadrados con cincuenta y ocho decímetros cuadrados (28,58 mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte que es su frente con vereda. Sur con la villa 7-A. Este con la villa 7-G y Oeste con área verde que la separa de vereda. En caso de ser requerida la ejecución forzosa de la presente sentencia, ella equivaldrá a título de propiedad suficiente a favor de la demandante compradora. Tercero: SIN LUGAR la demanda de Daños y Perjuicios intentada por la ciudadana SCARLET RUEDA MARZULLO, contra la empresa PROMOTORA 1610 C.A. Cuarto: Queda PARCIALMENTE MODIFICADA la sentencia dictada en fecha 20 de abril del 2004, por el Juzgado Décimo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solo en lo que respecta a la demanda de daños y perjuicios. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo. Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencia llevado por este Juzgado Superior. Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen. PUBLIQUESE Y REGISTRESE Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al primer (01) días del mes de agosto del año dos mil seis (2006). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación. EL JUEZ SUPLENTE ESPECIAL, FREDDY JESUS RODRIGUEZ RONDON. LA SECRETARIA TEMPORAL MARISOL RANGEL En esta misma fecha siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA TEMPORAL MARISOL RANGEL FJRR/Yajaira.- Exp. N° 12.557.-.