TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dos (2) de agosto de dos mil seis
196º y 147º

PARTE DEMANDANTE: “MARÍA ESTELA PENSO LANDER”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-4.219.980, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 18.869. Con domicilio procesal constituido en autos en: Calle Atures, Quinta Chachá, Urbanización El Marqués, Municipio Sucre, Estado Miranda.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: Actúa en ejercicio de sus propios derechos e intereses

PARTE DEMANDADA: “MARIELA TRINIDAD FLORES NIETO,” venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.794.335. Con domicilio procesal constituido en autos en: Urbanización El Rosal, Plaza Brión, Edificio Askain, planta baja, Oficina N, Chacaito, Municipio Libertador, Distrito Capital.

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “MIGUEL EDUARDO ROMERO”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 110.620.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento

SENTENCIA: Definitiva

EXPEDIENTE: AP31-V-2006-000308
I
ANTECEDENTES DEL JUICIO

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado para su distribución ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, en fecha dos (2) de junio de 2006; conforme al cual la parte actora interpone acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de la parte demandada, alegando incumplido el pago del canon de arrendamiento durante tres mensualidades consecutivas y lo dispuesto en las cláusulas séptima y octava contractuales; pretendiendo como consecuencia de ello la entrega del inmueble arrendado, objeto de la demanda.
Por auto de fecha seis (6) de junio de 2006 se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; al tiempo que se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
Mediante diligencia de fecha veinte (20) de junio de 2006, el ciudadano Tonis Aguilar, en su condición de Alguacil Titular de este Juzgado, dejó constancia de que en fecha 16 de junio de 2006 se trasladó a la siguiente dirección: inmueble N° 21, planta alta, calle Oeste, hoy Avenida Urdaneta, entre esquinas de Llaguno a Bolero, Parroquia Caterdral, Caracas, y posteriormente a la siguiente dirección: 4ta. Avenida de Los Palos Grandes, edificio Quilitas de Seguros, Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Miranda, a los fines de llevar citación a la ciudadana Mariela Trinidad Flores Nieto; siendo informado en la primera de las direcciones indicadas que la persona requerida no se encontraba en esos momentos y una vez encontrándose en la segunda de las direcciones señaladas, logró sostener entrevista con la ciudadana Mariela Trinidad Flores Nieto a quien le entregó la respectiva compulsa, negándose a firmar la constancia de recibo la cual consignó en ese acto.
Por auto de fecha 26 de junio de 2006, previa solicitud de la parte demandante, el Tribunal dictó un auto mediante el cual ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, a los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cuyo perfeccionamiento consta de nota estampada en fecha tres (3) de Julio de 2006, por la Secretaria titular de este Despacho.
En fecha seis (6) de julio de 2006, el abogado Miguel Eduardo Romero, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana Mariela Trinidad Flores Nieto, presentó escrito de contestación de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho, en todas y cada una de sus partes.
Durante la etapa probatoria correspondiente, ambas partes de la relación jurídica procesal promovieron las probanzas que consideraron idóneas y pertinentes respecto a sus afirmaciones de hecho; así la representación judicial de la parte demandada presentó escritos de pruebas en fechas 13 y 17 de julio de 2006, providenciados cada uno en esas fechas; mientras la parte actora, en fecha 20 de julio de 2006, promovió sus medios probáticos, los cuales fueron providenciados por auto de esa misma fecha.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a resolver el merito de la controversia previa las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas que constituyen la base de su pretensión, lo siguiente:

Alegatos de la parte actora:

A) Que en fecha 26 de febrero de 2005, celebró con la ciudadana Mariela Trinidad Flores Nieto un contrato de arrendamiento que tiene por objeto la Planta Alta del inmueble N° 21, ubicado en la Calle Oeste 1 (hoy Avenida Urdaneta), entre esquinas de LLaguno a Bolero, Parroquia Catedral, Caracas, cuya duración a tiempo determinado se estableció por un (1) año fijo, a vencerse el día 26 de febrero de 2006.
B) Alega que para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, la arrendataria se obligó a dar en garantía la cantidad equivalente a tres meses de arrendamiento, la cual sería reintegrada una vez la arrendadora tuviera en su poder los comprobantes de pago de los servicios públicos y privados y la comprobación de que el inmueble se encuentra en las mismas condiciones físicas y de funcionamiento en que le fue entregado; obligación que la arrendataria no ha cumplido.
C) Arguye que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, se estipuló el canon de arrendamiento mensual para los segundos seis (6) meses, en la cantidad de Setecientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 720.000,oo), pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo el caso que, según afirma, la arrendataria ha dejado de de pagar los meses correspondientes al “26 de marzo, 26 de abril y al 26 de mayo de 2006” (sic), lo cual asciende a la cantidad de Dos Millones Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 2.160.000,oo). Así mismo, alega que la arrendataria ha incumplido con las obligaciones de pagar los servicios públicos y privados de los cuales hace uso el inmueble, tales como agua, teléfono, gas, aseo urbano; adeudando hasta la fecha la cantidad de Un Millón Ochocientos Noventa y Ocho Mil Seiscientos Ochenta y Siete Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 1.898.687,71); y la obligación de efectuar las reparaciones menores a las que se obligó de conformidad con la cláusula octava de dicho contrato.
D) Que en vista del incumplimiento que imputa a la parte demandada, asevera que no procede la prorroga legal establecida, razón por la cual debe entregar el inmueble arrendadazo totalmente desocupado de personas y bienes, con todos los servicios pagados y en las mismas condiciones físicas y de funcionamiento en que lo recibió.
E) Alega que por tales razones es por lo que demanda a la ciudadana Mariela Trinidad Flores Nieto, por cumplimiento de contrato, pretendiendo le sea entregado el inmueble objeto de la demanda, en las mismas condiciones en que lo recibió al contratar; el pago de la cantidad de Dos Millones Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 2.160.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, así como también reclama el pago de la suma de Un Millón Ochocientos Noventa y Ocho Mil Seiscientos Ochenta y Siete Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 1.898.687,71), por concepto de servicios públicos y privados no pagados. Por último, pretende las costas procesales. Fundamenta su petición en lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En contraposición a los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad legal para la contestación de la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegó todo cuanto creyó pertinente esgrimir para la defensa de los derechos e intereses de su patrocinada. A tales efectos alegó los siguientes hechos:

Alegatos de la parte demandada

A) Manifestó que ciertamente su representada, en fecha 26 de febrero de 2005 celebró un contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituyó la planta alta del inmueble N° 21, ubicado en la Calle Oeste 1, hoy Avenida Urdaneta, entre esquinas Llaguno y Bolero, Parroquia Catedral, Caracas.
B) Negó, rechazó, y contradijo la demanda incoada en contra de sus representados, tanto en los hechos como en el derecho invocado, alegando que el contrato de arrendamiento accionado es el segundo que se celebra entre las partes y que la relación arrendaticia existente, data de más de un año.
C) Negó que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los mese de marzo, abril y mayo de 2006, pues según afirma, los mismos fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de ésta misma Circunscripción Judicial, expediente N° 2006-0888, en fecha 12 de junio de 2006, con inclusión del mes de junio de 2006.
D) Negó que su representada haya incumplido con lo pactado en la cláusula séptima contractual, pues su mandante ha pagado los servicios públicos y privados del que hace uso la licuota (sic) parte del inmueble arrendado, el cual en su totalidad consta de varios locales, haciéndose injusto exigirle a un solo arrendatario el pago total de los servicios.
E) Alega que las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento accionado, son totalmente contrarias a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual se sobreentienden no pactadas entre las partes; y que no era obligación de su representada la notificación de la prorroga legal, pues la misma es un derecho adquirido. Por último pidió al Tribunal declare sin lugar la presente demanda.

De acuerdo con lo precedentemente expuesto patentiza el Tribunal, que en el caso de autos la parte actora ejerce la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, pretendiendo obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión, sobre la base del incumplimiento que imputa a la parte demandada de varias obligaciones arrendaticias; esto es, por haber dejado de pagar tanto los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2006; como los servicios públicos y privados de los cuales se sirve el inmueble que le fue dado en arrendamiento, y no efectuar las reparaciones menores, todo en conformidad con lo pactado en la cláusulas segunda, séptima y octava contractual.
Para enervar estos hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada se excepcionó en la contestación, rechazando, negando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes; argumentando que los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos por la parte actora, fueron consignados en fecha 12 de junio de 2006, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la negativa de la parte actora de recibir el pago de dichos cánones; y que su representada no ha dejado de pagar los servicios públicos y privados de los cuales se sirve el inmueble arrendado.
Establecido los limites de la controversia en los términos expuestos supra, el thema decidendum impone al Tribunal en el caso de autos, examinar la procedencia en derecho de la acción que por cumplimiento de contrato de arrendamiento ha incoado la parte actora, tomando en cuenta las alegaciones y excepciones formuladas por ambas partes de la relación jurídica procesal. Por lo tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este operador jurídico entra a analizar las pruebas ofrecidas por las partes en litigio. Al respecto observa:

III
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL JUICIO

Pruebas de la parte actora

1) Promovió junto al libelo de la demanda, original del contrato de arrendamiento accionado suscrito privadamente entre las partes en conflicto, de fecha 26 de febrero de 2005; que no fue desconocido, tachado ni impugnado por la parte demandada en la contestación de la demanda. Por lo tanto, de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, se valora como un documento privado legalmente reconocido, capaz de demostrar la existencia del vínculo jurídico por tiempo determinado que une a las partes de la relación procesal, con una duración de un (1) año fijo ex cláusula tercera contractual, contado a partir del día 26 de febrero de 2005, y en el cual se especifican las demás obligaciones establecidas convencionalmente; y así se decide.-
2) Aportó junto al escrito libelar en copia simple fotostática, estado de cuenta presuntamente emitido por la sociedad mercantil Administradora Serdeco, C.A., en fecha 25 de mayo de 2005, por el servicio de electricidad correspondiente a un local distinguido con el N° 0207, Avenida Urdaneta, piso PB, Loc 21 21, Urbanización catedral, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital. Este instrumento se desestima del proceso por cuanto de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias o reproducciones fotostáticas de documentos, que pueden producir efectos jurídicos en el proceso, son las derivadas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; por lo tanto, no siendo de esta naturaleza el documento bajo examen, ningún elemento de convicción puede arrojar en este juzgador en beneficio de la pretensión actora, y así se declara.-
3) Aporta en copia fotostática documento registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de julio de 1995, anotado bajo el N° 6, Tomo 6, Protocolo Primero, mediante el cual la ciudadana Flor Lander (viuda) de Sequera da en venta, real, pura y simple, perfecta e irrevocable, a la ciudadana María Estela Penso Lander, un inmueble conformado por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida marcada con el N° 21, ubicada en la Parroquia Catedral, calle Oeste (hoy Avenida Urdaneta), entre las esquinas LLaguno y Bolero, Municipio Libertador del Distrito Capital. Este documento por cuanto no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite y se le otorga pleno valor probatorio de demostrar, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 ambos del Código Civil, que el inmueble objeto del contrato cuya resolución pretende la parte actora, es de su propiedad, y así se decide.-
4) Durante la etapa probatoria del proceso, reprodujo siete (7) facturas emitidas por la sociedad de comercio Administradora Serdeco, C.A., por concepto del servicio de electricidad suministrado al inmueble identificado como “Distrito Libertador, Mun Libertador, Parr Catedral, 1030, Urb. Catedral, Avenida Urdaneta, Esq. Llaguno a Bolero, Loc 0207, piso 01, Loc 1, 050200207, correspondientes a los períodos que van del 03/01/2006 al 02/06/2006. Al respecto de estos instrumentos, aprecia este juzgador que son documentos privados emanados de terceros que conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, lo cual no consta en autos. En todo caso, solo servirían para demostrar que el prestador del mencionado servicio público, emitió dichos instrumentos de acuerdo con el consumo realizado por el inmueble allí identificado, siendo en consecuencia el legitimado para pretender su pago en caso de incumplilmiento; y así se declara.-
5) Aportó igualmente copia simple de diecisiete (17) recibos emitidos por Administradora Serdeco, C.A., correspondientes al servicio de energía eléctrica, aseo y relleno sanitario, suministrado al inmueble situado en: Avenida Urdaneta, Loc 0207, piso 01, Loc 1, poste 83DL0198, Urbanización Catedral, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Libertador. Respecto a estos instrumentos, cabe señalar que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece que, las únicas copias o reproducciones fotostáticas de documentos, que pueden producir efectos jurídicos en el proceso, son las derivadas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; motivo por el cual, resulta forzoso para quien decide, desestimarlos del proceso, y así se declara.-

Pruebas de la parte demandada

1) Con la contestación de la demanda, acompañó en copia fotostática dos (2) contratos de arrendamiento de carácter privado, suscritos entre la ciudadana Maria Estela Penso Lander, actuando en su carácter de arrendadora, y Mariela Trinidad Flores Nieto, actuando en carácter de arrendataria; de fechas veintinueve (29) de septiembre de 2003 y veintiséis (26) de febrero de 2005, respectivamente, siendo el objeto de ambos contratos la planta alta del inmueble N° 21, ubicado en la Calle Oeste 1 (hoy Avenida Urdaneta), entre las esquinas de Llaguno y Bolero, Parroquia Catedral, Caracas. Estos instrumentos se desestiman del proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según el cual las únicas copias o reproducciones fotostáticas de documentos que pueden producir efectos jurídicos en el proceso, son las derivadas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. No obstante resulta preciso establecer, ante la confesión espontánea que realiza la propia parte actora en sus escritos de fechas 20 y 25 de julio de 2006 respectivamente, respecto a que la relación arrendaticia entre ella y la parte demandada existe desde el veintinueve (29) de septiembre de 2003, que la prorroga legal por ser materia de orden publico ex artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe subsumirse en lo previsto en el literal B) del artículo 38 eiusdem, y en consecuencia dicho lapso en el caso sub examine es de un (1) año, siempre y cuando claro está, la arrendataria se encontrare solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, y así se declara.-
2) Acompañó copia certificada del expediente signado con el N° 2006-0888 de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la ciudadana Mariela Flores Nieto a favor de la ciudadana María Penso Lander, en fecha nueve (9) de junio de 2006, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006, según planilla de depósito N° 854870. Este instrumento, que no fue tachado de falso ni impugnado por la parte contraria, se admite para el proceso conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar que la parte demandada, en la fecha indicada efectuó el pago de los cánones reclamados como impagados por la parte actora, correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2006, y así se decide.-
3) Aportó en dieciocho (18) folios, copias fotostáticas de recibos de pago y facturas, emitidas por la empresa Administradora Serdeco, C.A., correspondientes a los servicios de energía electrica, aseo y relleno sanitario, suministrado a la dirección Avenida Urdaneta, Loc 0207, piso PB, Loc 21 21 poste 83DL0198, Urbanización Catedral, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Distrito Libertador. Estos instrumentos deben desestimarse del proceso, por cuanto no arrojan ningún elemento de convicción en el ánimo de este Juzgador para demostrar la insolvencia del pago de los servicios a que alude la parte actora en su escrito libelar; toda vez que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece que las únicas copias o reproducciones fotostáticas de documentos, que pueden producir efectos jurídicos en el proceso, son las derivadas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y así se declara.-
4) Durante la etapa probatoria, solo se limitó a reproducir el mérito favorable de los autos-

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Corresponde ahora a este operador jurídico, establecer sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación jurídica procesal, luego del examen del acervo probatorio, se subsumen en los supuestos de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; puesto que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
En el caso de autos quedó demostrado con el análisis del material probatorio, que no obstante existir entre las partes en litigio, una relación arrendaticia que data desde el 29 de septiembre de 2003; las mismas suscribieron en fecha 26 de febrero de 2005, un último contrato de arrendamiento que constituye el título de la presente demanda, en cuya cláusula tercera establecieron que tendría una duración de un (1) año fijo contado a partir de la fecha cierta de su firma. En consecuencia, siendo que la parte actora nada probó en cuanto a que llegado el vencimiento del plazo de duración convenido, la arrendataria se encontrare incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, se desprende que a partir del día 26 de febrero de 2006, exclusive, comenzó a transcurrir obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, el lapso de la prórroga legal de un (1) año de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 literal B) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo considerarse no solamente a tiempo determinado sino que además, permanecen vigentes las mismas condiciones convenidas por las parte en el contrato original; y así se decide.-
Interpone entonces la parte actora la presente acción de cumplimiento de contrato (ejecución), pretendiendo con su demanda que la parte demandada sea condena a: primero: que cumpla con la obligación de entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones físicas y de funcionamiento en que lo recibió; segundo: pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2006 a razón de Bs. 720.000,00 cada uno; tercero: A pagar por concepto del servicio de aseo urbano domiciliario, la suma de Bs. 1.898.687,71.
Al respecto de la acción por cumplimiento de una convención, el egregio Dr. Eloy Maduro Luyando (Curso de Obligaciones Derecho Civil III, pág, 64 y ss) nos enseña que, “el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.- Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aun en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia)…En materia de incumplimiento culposo de contratos bilaterales, el legislador permite al acreedor escoger entre solicitar coactivamente el cumplimiento (en especie o también por equivalente) o pedir la resolución del contrato…”
Ahora bien, apoyándose el Tribunal en el criterio precedentemente expuesto, deduce este juzgador en cuanto a la primera petición que formula la parte actora, referida a la entrega del inmueble objeto de la demanda, que se encuentra vigente el lapso de la prorroga legal ex artículo 38 literal B) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual vence el 26 de febrero de 2007; razón por la cual no puede compelerse a la arrendataria para que cumpla con una obligación, cuya exigibilidad aún no ha nacido por mandato de ley.
En cuanto a la segunda petición, referida al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2006, se observa que los mismos se encuentran depositados a su favor en el expediente de consignaciones supra mencionado, razón por la cual solo tiene que acudir ante el Juzgado 25° de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, y solicitar su retiro, si así lo considera conveniente.
En cuanto al pago de los servicios públicos que peticiona la parte actora en su escrito libelar, se observa que no solamente nada probó en cuanto a la existencia y quantum de la deuda que afirma existe respecto del servicio de aseo urbano domiciliario prestado al inmueble; sino que además, siendo que el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, las obligaciones establecidas en las cláusulas séptima y octava contractual debemos analizarlas de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, en virtud del cual, el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o fuerza mayor; y ello es así porque una vez finalizado el contrato, es cuando se hace exigible para el arrendatario la obligación de entregar la cosa tal y como la recibió, solvente en cuanto el pago de los servicios públicos y privados disfrutados, so pena de tener que indemnizar por los daños y perjuicios que su incumplimiento hubiere ocasionado. En todo caso, el legitimado para pretender el pago de la deuda por concepto de aseo urbano domiciliario, es en principio el propio prestador del servicio y no el arrendador o propietario, salvo que éste último lo haya pagado de su propio peculio, operando de esta manera una subrogación de acreedores; que no es el caso que nos ocupa.
Por otra parte, emerge igualmente del análisis del material probatorio, que en fecha nueve (9) de junio de 2006 la parte demandada en el expediente signado con el N° 2006-0888 de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, efectuó el pago a favor de la ciudadana María Penso Lander de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006, según planilla de depósito N° 854870. Este instrumento sirve para demostrar un hecho cierto controvertido, y sí la parte actora considera que dicho pago ha sido realizado en contravención a lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado (pacta sunt servanda), en virtud de la cual la arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, debió pretender inexorablemente la declaratoria judicial de resolución del contrato, a los fines de lograr coactivamente la entrega material del inmueble arrendado y consecuencialmente el pago de los cánones insolutos a título de indemnización de daños y perjuicios por el uso, lo cual no hizo, estando este órgano jurisdiccional imposibilitado para calificar su pretensión, de acuerdo el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
En efecto, mediante sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, la citada Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció lo siguiente:

“…Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció y, en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.-…”

Se concluye entonces, que la parte actora incumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Mientras que la parte demandada, a juicio de este operador jurídico alegó y aportó al proceso pruebas idóneas y pertinentes para destruir de los hechos constitutivos de la pretensión actora, la cual la hace improcedente en derecho y por tanto, en el caso sub examine, no tienen aplicación las consecuencias jurídicas que los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil contemplan.
En consecuencia, la pretensión de cumplimiento de contrato planteada por la parte actora no puede prosperar en derecho, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana MARÍA ESTELA PENSO LANDER, en contra de la ciudadana MARIELA TRINIDAD FLORES NIETO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión es dictada dentro de lapso legal, por lo que no es necesaria su notificación a las partes.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas a los 2 días del mes de agosto de 2006. Año 196º de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR

Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE
LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las 3:26 p.m., de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

Abg. ELBA LANDER GARCIA
Diario N° 25