TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
SEDE: CIVIL en funciones de Alzada

PARTE ACTORA: MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA
PARTE DEMANDADA: COLEGIO ESPAÑOL C.A.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE: 10218
DECISIÓN: DEFINITIVA

Se recibió el presente expediente contentivo de las Apelaciones interpuestas por las partes, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 23 de Agosto de 2.004, que declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA, quien es, venezolana, mayor de edad, de la Cédula de Identidad N° 7.589.427, de este domicilio, sobre la Cantina Escolar de la Sociedad Mercantil COLEGIO ESPAÑOL C.A, Maracay, Estado Aragua. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil COLEGIO ESPAÑOL C.A contra la ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA.

I
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La Parte Demandante alegó:
Que en el año 1.993 la Sociedad Mercantil COLEGIO ESPAÑOL C.A, en su carácter de Arrendador celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA, en su carácter de Arrendataria sobre una CANTINA ESCOLAR que funciona en la sede del Instituto educativo antes mencionado.
Que la Sociedad Mercantil COLEGIO ESPAÑOL C.A está ubicado en la Urbanización Bermúdez, No. 6, de la Ciudad de Maracay Estado Aragua.
Que en los últimos meses del año 2.003, “se desató una campaña de desprestigio y agresiones de diversos tipos contra la arrendataria, pretendiéndose que ésta abandonara el local arrendado, sin explicaciones, sin razones y sin aplicación de ninguna fórmula legal”.
Que a comienzos del año 2.004 la ciudadana CONCEPCIÓN CANADELL, venezolana, mayor de edad, de la cédula de identidad No. 7.212.167, Administradora del COLEGIO ESPAÑOL C.A, se negó a recibir la pensión de arrendamiento.
Que debió depositar el canon de arrendamiento mediante el procedimiento judicial de “CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA” por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
Que las autoridades del colegio han manifestado una actitud permisiva, autorizando la permanencia de personas ajenas al plantel, quienes diariamente ofrecen y venden diversos productos.
Que se les prohíbe y “… -expresamente-…” a los niños y niñas de la institución que hagan sus compras en la CANTINA ESCOLAR arrendada.
Que el arrendador ha obstaculizado y suspendido el cumplimiento de su obligación de permitir el libre y pacífico uso y goce de la Cantina.
Que las perturbaciones provienen tanto de la actual Directora Administrativa de la Institución Educativa, como de su Secretaria, ciudadana CONCEPCIÓN CANADELL.
Que las referidas ciudadanas alegando la propiedad de la cantina escolar y “solapando sus claras pretensiones de desalojo, tras la celebración de una supuesta “licitación”, promueven un ambiente de hostilidad permanente en contra de la arrendataria.
Que de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, optó por demandar la Ejecución del Contrato de arrendamiento, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios que hasta el momento le hayan sido causados, a fin de que el demandado convenga o en su defecto fuese condenado por este Tribunal a:
1. Mantener a la ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA, en el goce pleno y pacífico de la CANTINA ESCOLAR objeto del contrato de arrendamiento in comento.
2. Retornar al procedimiento –utilizado durante más de DIEZ (10) años- de cobro in situ de la pensión de arrendamiento, suspendiéndose el procedimiento de consignación arrendaticia por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
3. Indemnizar a la ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA, las siguientes cantidades:
• TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000, 00) por concepto de Honorarios Profesionales de Abogado causados con motivo de las consignaciones arrendaticias y con motivo del asesoramiento e impulso de la presente acción.
• DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000, 00) por concepto de pérdidas dinerarias sufridas al descender drásticamente el nivel de ventas de la cantina escolar, como consecuencia de las instrucciones dadas a los estudiantes de la institución educativa supra mencionada de no adquirir alimentos expedidos por la Actora.
4. Respetar la PRÓRROGA LEGAL a que se refiere el artículo 38 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
5. Que se condene en costas a la Parte Demandada.

Finalmente, estimó el valor de la demanda en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).

La Parte Demandada alegó:
Que los apoderados de la Parte Actora, nunca fueron facultados para demandar a la Sociedad Mercantil Colegio Español C.A, razón por la cual opusieron como Defensa de Fondo, la Falta de Cualidad de la Sociedad Mercantil Colegio Español C.A para sostener el juicio.
Rechazaron en todo la demanda incoada en su contra, por no ser ciertos los hechos narrados por la accionante, ni asistirles el derecho alegado.
Así mismo alegaron, que su representada en fecha 01 de Octubre de 1.998 suscribió con la hoy demandante, un contrato de arrendamiento renovable automáticamente cada tres meses, siendo en consecuencia un contrato a tiempo determinado.
Que siendo el 01 de Octubre de 1.998 la fecha de celebración del contrato de arrendamiento in comento, resulta del simple cálculo aritmético que hasta el 06 de Julio de 2.004, la relación arrendaticia era de seis (06) años y ocho (08) meses.
Que niegan, rechazan y contradicen los siguientes hechos:
1. Que es falso que su representada a raíz de la muerte ANA SOL MONTENEGRO halla desatado una “incomprensible persecución” en contra de la accionante.
2. Que es falso que se hayan negado a recibir el pago de los cánones de arrendamientos.
3. Que su representada “haya tenido injerencia alguna con la supuesta realización de una encuesta por parte de la comunidad educativa del Colegio Español”.
4. El ánimo colusorio existente entre la dirección, la Administración del Colegio Español C.A y terceras personas, que adujo la actora, calificando de temerario tal alegato.
5. Que exista un supuesto” marasmo” que perjudique a los niños y niñas.
6. Que exista intención de hacerla fracasar económicamente con el fin de inducirla al incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias.
7. Que desde los últimos meses del año 2.003, se haya desatado una campaña de desprestigio y agresiones de diversos tipos contra la arrendataria. Calificándola de temeraria e irresponsabilidad.
8. Que la Directora y/o la Administradora le prohíban a los alumnos que hagan compras en la Cantidad Escolar.
9. Que se representada halla de algún modo obstaculizado o suspendido su obligación de permitir el libre y pacífico uso y goce de la cantina escolar, por lo cual no le puede ser imputado incumplimiento alguno del contrato de arrendamiento.
10. Que la Actora haya consignado cantidad alguna correspondiente a los cánones de arrendamiento vencidos, por cuanto se evidencia que tales consignaciones fueron hechas a favor de la UNIDAD EDUCATIVA PRIVADA COLEGIO ESPAÑOL y no a favor de su representada COLEGIO ESPAÑOL C.A originalmente denominada COLEGIO ESPAÑOL S.R.L.
Por otra parte respecto De Los Instrumentos Promovidos Con El Libelo:
1. Impugnaron el instrumento que riela a los autos marcado “C”
2. Se opusieron a la admisión de los instrumentos marcados “C”, “D”, “E”, “F” y “G”.

Así mismo, propuso la reconvención de conformidad con lo establecido e el artículo 888 en concordancia con el 365 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que la actora conviniese o en su defecto fuere condenada a dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01-10-19998, en ese sentido expresó:

“…a partir del mes de Diciembre del año 2003, la arrendataria se encuentra insolvente con respecto al pago del canon de arrendamiento establecido, incumpliendo de manera flagrante y reiterada su obligación y contractual de pagar el precio convenido como canon de arrendamiento, adeudando para esta fecha los días laborales transcurridos en los meses de DICIEMBRE del año 2003, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO del año en curso, siendo infructuosa cualquier gestión de cobro que en su condición de arrendadora ha realizado nuestra representada, COLEGIO ESPAÑOL C.A. Igualmente LA ARRENDADORA ha incumplido e inobservado las obligaciones contractuales y legales que regulan la materia, según consta de los instrumentos que marcados “1”, “2”, “3”, “4” y “5” que acompañamos a este escrito…
La presente acción procesal de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se fundamenta en una condición resolutoria nacida del incumplimiento de pago imputable a LA ARRENDATARIA establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, que conforma el fundamento jurídico de la presente acción que ejerzo en nombre de nuestra representada, COLEGIO ESPAÑOL C.A…Ahora bien, la demandante reconvenida, en su condición de arrendataria, y por ende obligado principal, al no cancelar la pensión de arrendamiento correspondiente a los días hábiles transcurridos en los meses de DICIEMBRE del año 2.003, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO del año en curso, ni haberlo hecho para la presente fecha, unido al incumplimiento e inobservancia de las obligaciones asumidas en el contrato y de las previsiones legales antes citadas: razón por la cual siendo el contrato de arrendamiento bilateral., estamos facultados como arrendadores… para demandar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado… acudimos a esta digna instancia a RECONVENIR como en efecto RECONVENIMOS A LA CIUDADANA MARIA ZORAIDA LINARES PERALTA supra identificada, EN SU CARÁCTER DE ARRENDATARIA Y PRINCIPAL DEUDORA DE TODAS LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS EN VIRTUD DEL DOCUMENTO fundamental DE LA PRESENTE RECONVENCIÓN,… PARA QUE. 1.- CONVENGA EN DAR POR RESUELTO el contrato de arrendamiento que celebró con la sociedad mercantil COLEGIO ESPAÑOL, C.A.” antes identificado, de fecha 01 de Octubre de 1998. Así mismo, en caso de no mediar por parte de la demandante reconvenida convenimiento en tal sentido, solicito de este Tribunal se sirva declarar,…la Resolución del Contrato de arrendamiento que cursa en autos….2.- Declarada con lugar…solicito…sea condenada la parte reconvenida en costas y costos judiciales….pido al tribunal….ordene a la DEMANDANTE RECONVENIDA, la desocupación del inmueble en tiempo perentorio…3.- Consecuencialmente,… SEA CONDENADA LA YA ANTES MENCIONADA DEMANDANTE RECONVENIDA EN PAGAR A NUESTRA REPRESENTADA POR VÍA COMPENSATORIA, POR CONCEPTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS IRROGADOS, LA CANTIDAD DE UN MILLÓN CIENTO VEINTE MIL BOLÍVAES (Bs. 1.120.000,00) cantidad ésta que equivale a las pensiones de arrendamiento insolutas y que corresponden a los días hábiles pensionados de arrendamiento insolutas…4.- El pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta sentencia definitivamente firme que dé (Sic) por resuelto el contrato celebrado y ponga fin a la relación contractual, para lo cual solicitamos, se practique experticia complementaria del fallo”.

Finalmente solicitó se decretare medida de secuestro de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y medida de embargo de acuerdo a lo establecido en el artículo 585 ejusdem (ver folio 52).

II
DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES:

Del Examen hecho de las actuaciones que conforman el presente expediente se observa:

La parte actora para probar sus alegatos:

Reprodujo el mérito probatorio de los autos en especial:

1. El libelo de demanda.
2. Las siguientes pruebas documentales:

• El poder especial, amplio y suficiente otorgado por ante la Notaría Pública Quinta en fecha 24 de Marzo de 2004, quedando inserto bajo el No. 20, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones. A los fines de probar la legitimación activa de sus apoderados, ciudadanos GARDENIA B. VALERA B, JOSÉ OSWALDO MONTERO P, LUIS E. COLMENARES D.
• Copia Simple de la Primera consignación arrendaticia cursante en el expediente No. 2755 nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry.
• Constancia de Trabajo suscrita por la fallecida Prof. Ana Sol Montenegro, donde hace constar que la Ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA desempeña el cargo de Encargada de la Cantina Escolar desde el año 1.993, expedida en fecha 19-03-2002,
• Constancia suscrita por la Directora del Colegio Español C.A donde dejó sentado que la actora trabaja como encargada de la cantina del plantel, desde el año escolar 1994-1995, expedida en fecha 16-04-1997, a fin de probar que el vínculo jurídico contractual fue renovado hasta dicha fecha ininterrumpidamente.
• Constancia de trabajo suscrita por la directora del Colegio Español C.A de fecha 21-04-1998.
• Referencia Personal expedida por la ciudadana Ana Sol Montenegro, ya fallecida, en la cual se evidencia que la parte actora en ese momento tenía cinco años administrando y atendiendo la cantina escolar del plantel supra mencionado.
• Constancia de fecha 02-03-2001 suscrita por la directora de la Institución Educativa, ya mencionada.
• Comunicación de fecha 16-09-2002, dirigida a la ciudadana MARÍA.
• ZORAIDA LINARES, haciendo de su conocimiento la obligación de cumplir con el Reglamento de la Cantina Escolar, a los fines de demostrar el vínculo jurídico contractual entre el colegio español C.A y la demandante.
• Contrato de Cantina de fecha 01-10-1998 debidamente firmado por la ciudadana ZORAIDA LINARES, de la cédula de identidad No. 7.589.427y por la ciudadana Directora del Colegio Español C.A, a los fines de probar la relación contractual.
• Recibos de pago y constancias expedidas por el plantel, como prueba de la relación arrendaticia desde el año 1.993 hasta el año 1.997.
• Contrato de cantina, suscrito en fecha 16 de Septiembre de 2000 hasta el 30 de Julio de 2.001, firmado por la Directora Ana Sol Montenegro conjuntamente con la Administradora del Colegio, ciudadana CONCEPCIÓN CANADELL.
• El escrito de Contestación de la Reconvención.
3. Igualmente promovió:
• Cinco (5) folios correspondientes a documentales en los que se prueba la identificación del Beneficiario de las Consignaciones Arrendaticias.
• Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 15 de Octubre de 1.997 en la cual se lee lo siguiente “transformamos la sociedad mercantil de este domicilio COLEGIO ESPAÑOL S.R.L EN COLEGIO ESPAÑOL C.A. , con la forma de Compañía Anónima,…”.
• Tarjetas de pago de mensualidades del Colegio Español correspondientes a los AÑOS ESCOLARES 1.999-2.000 y 2.000- 2.001, como pruebas del cambio de denominación social del COLEGIO ESPAÑOL que pasa de Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L) a Compañía Anónima (C.A).
• Documentales de las consignaciones mensuales hechas por la Actora en el Juzgado Segundo de Municipio.
• Sellos y Membrete utilizados indistintamente por el COLEGIO ESPAÑOL C.A y UNIDAD EDUCATIVA PRIVADA COLEGIO ESPAÑOL.
• Fotostato Simple del Permiso Sanitario No. 111 Zona No. 3 de fecha 22 de Octubre de 2.003, concedido por CORPORACIÓN DE SALUD DEL ESTADO ARAGUA.
• Constancias originales de que la Actora “es una persona colaboradora.
• Misiva suscrita por la Parte Demandante dirigida a la ciudadana ANA SOL MONTENEGRO pero firmado RECIBIDO por CONCEPCIÓN CANADELL.
• Carta suscrita por la Parte Actora a la Unidad Educativa Privada COLEGIO ESPAÑOL C.A, en respuesta de la “NEFASTA ENCUESTA” realizada en su contra.
• Amonestación hecha por la Actual directora del Plantel Prof. MARTHA RANGEL a la Demandante en fecha 26-03-2004, a fin de probar el “ATROPELLO Y HOSTIGAMIENTO” del que alega ser víctima.
• Cartel de la Oficina Municipal para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (OMDECU).
• Original de Escrito enviado por el Dr. José Oswaldo Montero P. en su carácter de Apoderado de la Demandante según consta en Documento Poder Especial autenticado por ante la Notaría Pública Quinta en fecha 24 de marzo 2004, inserto bajo el No. 20, Tomo 77, a la Directora de la Oficina Municipal, en respuesta y defensa del atropello que adujo la actora.
• Original del Comunicado de Fecha 01 de Junio de 2.004 enviado por la ciudadana CONCEPCIÓN CANADELL.
• Original de la última consignación arrendaticia efectuada por la actora en fecha 03-08-2004 en el Juzgado de Municipio.
• Originales de Recibos de Pago y Cancelación por días hábiles desde el 27/08/1994 hasta el 27/11/2003.
4. Promovió las Posiciones Juradas contra la ciudadana CONCEPCIÓN CANADELL, venezolana, mayor de edad, cédula de identidad No. 7.212.167, administradora del Colegio Español C.A.
5. Promovió la PRUEBA TESTIMONIAL de los ciudadanos YOLIMAR OTERO, REBECA PRIETO RANGEL, MAICOL GONZALEZ, GLENDA NAVAS, NESTOR MANUEL VÁSQUEZ HERNÁNDEZ, EDUARDO MARTINEZ, FANNY RUBIO, JUANA CARLOS SALAZAR QUIÑONEZ, CARLOS ALFREDO ARBOLEDA, venezolanos, mayores de edad, de las cédulas de identidad Números 11.044.954, 12.325.087, 14.691.112, 4.366.428, 14.691.742, 7.293.841, 9.390.649 y 4.551.285, respectivamente.

La parte demandada para probar sus alegatos:

1. Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los autos en especial el instrumento poder a los fines de probar la falta de legitimidad de la apoderada de la actora.
2. El contrato de arrendamiento que riela al expediente marcado “I”.
3. La constancia que en copia simple acompañó la actora emanada del Juzgado Segundo de Municipio, a los fines de evidenciar que las consignaciones fueron hechas a nombre de la UNIDAD EDUCATIVA PRIVADA COLEGIO ESPAÑOL y COLEGIO ESPAÑOL S.R.L.
4. El mérito favorable de los instrumentos acompañados a la contestación “marcados 6 y 7” a los fines de probar la Falta de Cualidad opuesta como defensa de fondo.
5. El mérito favorable del libelo de la demanda, del cual se colige que la actora mantiene el uso de las instalaciones de la cantina escolar y realiza las actividades inherentes a su funcionamiento y operación.
6. Consignó en originales comunicaciones de fecha 26-03-2004 y 08-06-2004 respectivamente, recibida por la demandante la primera y expedida la segunda, así como comunicaciones que fueron dirigidas a la Demandada por el Servicio Autónomo de Alimentación y Nutrición Aragua S.A.A.N.A de fecha 09-03-2004 y 07-05-2004.
7. Promovieron Inspección Judicial de conformidad con el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se dejare constancia de los particulares siguientes: PRIMERO: Si en las instalaciones del Colegio Español donde el tribunal se encuentra constituido, se evidencia la existencia de dos instalaciones destinadas a cantina escolar. SEGUNDO: Si tales instalaciones cuya existencia el Tribunal ha constatado se encuentran situadas, una en el área donde funciona “educación básica”, y otra en el área “destinada al preescolar”.

A los fines de sustentar la reconvención propuesta:
• Promovieron y ratificaron el Contrato de Arrendamiento que riela a los autos marcado “I”.
• Promovieron prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que este Tribunal requiriese del Juzgado Segundo de Municipios:
a) Si en el Archivo reposa expediente No. 2755 contentivo de una consignación arrendaticia.
b) El nombre de la Persona Natural o Jurídica que aparece como CONSIGNATARIO en dicho expediente.
c) El nombre de la Persona Natural o Jurídica que aparece como BENEFICIARIO.
d) Los meses consignados y la fecha en la cual se han realizado tales consignaciones con expresión del monto de cada consignación efectuada.
e) Para probar la insolvencia que adujo de la parte actora respecto del pago del canon de arrendamiento de los meses DICIEMBRE del año 2003 y de ENERO a JUNIO de 2.004.

III
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDADA
PARA SOSTENER EL JUICIO

En fecha 06-07-2004 la Representante Judicial de la Sociedad Mercantil COLEGIO ESPAÑOL C.A, ciudadana ANA ISABEL PÉREZ VERDUGA, adujo lo siguiente:

“…de la simple lectura del instrumento impugnado, que cursa en autos marcado “A”, del escrito libelar y del auto de admisión que corre inserto al folio 17 del expediente, se evidencia, que los constituidos apoderados, nunca fueron facultados para demandar a nuestra representada, la sociedad mercantil Colegio Español C.A., razón por la cual, en este acto OPONEMOS COMO DEFENSA DE FONDO C.A, la Falta de Cualidad de nuestra representada para sostener el juicio, de conformidad con lo establecido en lo establecido en los artículos 361 y 885 del Código de Procedimiento Civil….”

Ahora bien, este Tribunal a los fines de determinar la idoneidad o no de los argumentos aducidos por la Parte Demandada considera menester establecer su criterio respecto de la cualidad de la Demandada para sostener el juicio.

Con efecto, señala el Doctor Luis Loreto en la Segunda Edición de su obra “Ensayos Jurídicos” al referirse a la cualidad:

“…En materia de cualidad, el criterio general se puede formular en los siguientes términos: Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)…
…Como quiera que la cualidad activa y pasiva se deriva, en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre las partes, es manifiesto que esa titularidad y sujeción afirmadas son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de modo tal que existe entre ellos una perfecta correspondencia lógica…
…En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico…”.

Siguiendo la doctrina antes transcrita es evidente que quien tiene un interés jurídico en el asunto litigioso tiene cualidad para intentar y sostener un juicio.

Con efecto, del escrito libelar presentado por la Representante Judicial de la Parte Actora GARDENIA VALERA, ya identificada se desprende lo siguiente: “La ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA, antes identificada suficientemente, celebró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre la “CANTINA ESCOLAR” de la sociedad de comercio COLEGIO ESPAÑOL, C.A…”.

De la lectura del escrito de contestación de la demanda, se colige que la demandada confunde la Falta de Cualidad o Legitimatio Ad Causam con la Capacidad o Legitimatio Ad Processum, pretendiendo se declare la falta de cualidad, que es un asunto de fondo, por ser un presupuesto de la pretensión, con argumentos tendientes a afirmar la falta de capacidad. Sin embargo del examen, tanto del alegato como de los actos que conforman el presente expediente puede apreciarse que la demandante afirma ser titular de un interés jurídico derivado de un contrato , circunstancia que no ha sido objeto de controversia, siendo así, mal puede ponerse en duda la legitimatio ad causam de la parte actora.

En ese sentido, la actora tiene cualidad para intentar el juicio y la demandada para sostenerlo en virtud de la relación arrendaticia existente entre ambas partes, es decir, la cualidad de la demandada para sostener el juicio viene dada por el hecho de ser la arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento bajo estudio, circunstancia ésta, como se señaló supra, que no fue desvirtuada ni controvertida en momento alguno. En consecuencia, este Tribunal se ve forzado a desechar la Defensa de Fondo opuesta por la Representante Judicial de la Sociedad Mercantil COLEGIO ESPAÑOL C.A, ciudadana ANA ISABEL PÉREZ VERDUGA. Así se declara.
IV
PUNTO PREVIO
DE LA OPORTUNIDAD DE LA CONTESTACIÓN

En fecha 26 de Octubre de 2.005 el Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dictó sentencia, pronunciándose como Punto Previo acerca de la oportunidad de la contestación a la reconvención y respecto de la Confesión Ficta invocada por la Parte Demandada Reconviniente, en los términos siguientes:

“…La parte demandada reconviniente aduce que el Tribunal violó el debido proceso al establecer un lapso para la contestación a la reconvención, superior al establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil…
De la revisión del auto que admite la reconvención evidencia este Tribunal que por error material el Tribunal concedió a la parte demandada cinco días para dar contestación a la reconvención….
Si bien es cierto que el Tribunal aplicó erróneamente la norma que establece el plazo para dar contestación a la reconvención, no puede pretenderse que a la parte demandante reconvenida se le aplique la sanción contenida en el artículo 362…
Dicho auto, no fue impugnado por la parte demandada reconviniente, quien se limitó a comparecer al tercer (3°) día de despacho siguiente a la admisión de la reconvención a solicitar fuera declarada la confesión ficta de la reconvenida, sin impugnar el auto…
…Adicionalmente considera este a quo que en aplicación del artículo 26 de la Constitución….fijando nueva oportunidad constituiría una reposición inútil que retardaría aún más el proceso, atentando contra la brevedad impuesta por vía del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Ahora bien, siguiendo el criterio del tribunal de la causa este Tribunal en funciones de alzada estima que siendo el Tribunal originario de la causa quien por error material fijó una oportunidad superior a la establecida en nuestra Ley Adjetiva Civil para la contestación a la reconvención o mutua petición, vale decir en el Segundo día siguiente al que fue admitida la reconvención, mal podría sancionarse a la Parte Actora Reconvenida con los efectos del llamado proceso contumacial o juicio de rebeldía, máxime cuando la ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA, ya identificada dio contestación a la Reconvención en el plazo fijado en el auto dictado por el tribunal a quo. Así se declara.

Con efecto, en nuestro ordenamiento jurídico la Confesión Ficta tiene fundamento en aquéllos casos donde el demandado, por razones que le son imputables, no comparece a dar contestación a la demanda en los términos prescritos en la ley, circunstancia que no está materializada en el caso de marras. Así mismo para su procedencia, es menester que concurran los siguientes requisitos: 1.- Que el demandado no de contestación a la demanda. 2.- Que nada pruebe que le favorezca, y 3.- Que no sea contraria a derecho la petición del demandante, supuestos que no se hayan materializados en el caso in comento. En consecuencia, la solicitud de CONFESION FICTA invocada por la Parte Demandada Reconviniente es a todas luces IMPROCEDENTE, y Así se Declara.

Por otra parte, si la parte demandada reconviniente advirtió oportunamente el error en que había incurrido el sentenciador, debió impugnar el auto dictado de la forma establecida en el Artículo 310 y 311 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no hizo en momento alguno, sino que se limitó a solicitar la Confesión Ficta del demandado fundado en circunstancias ajenas a su contraparte. En consecuencia, este Tribunal en funciones de alzada en aras de mantener insoslayablemente el debido proceso y el derecho a la defensa, considera que la parte reconvenida dio contestación oportuna a la Reconvención todo de conformidad con el Artículo 26 y 49 de la Constitución en concordancia con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

V
DE LA SENTENCIA RECURRIDA. ANÁLISIS.

Siendo la oportunidad correspondiente para emitir pronunciamiento acerca de la Apelación interpuesta por las Partes, este Tribunal pasa a hacerlo de seguidas previo análisis de la sentencia recurrida.
Con efecto, en fecha 23-08-2004 el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dictó sentencia en los términos siguientes:

“Queda planteada la litis en términos que la actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado sobre la cantina escolar del Colegio Español, bajo el alegato de perturbación en el goce pacífico del inmueble y la accionada niega tal alegato, afirmando que no ha perturbado a la arrendataria….
…La parte demandante ha fundamentado su pretensión de cumplimiento de contrato en el alegato de perturbaciones en el goce pacífico de la cosa arrendada y en la norma contenida en el artículo 1585 del Código Civil, la cual establece las obligaciones del arrendador, entre las cuales mantener al arrendador en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.
La demandante ha aducido que ha sido perturbada en el goce de la cosa por haber permitido la arrendadora que existieran personas explotando la misma actividad comercial que ella lleva a cabo en el inmueble arrendado y que ha sido objeto de hostilidades por parte de la arrendadora, por cuanto el personal que labora para la sociedad mercantil Colegio Español insta a los escolares a no consumir sus productos.
Debe entenderse que la obligación del arrendador de mantener en el goce pacífico de la cosa al arrendatario se limita a que éste se mantenga en posesión del inmueble, disfrutando del uso del mismo deviene. Es decir, que el deber de la arrendadora en el caso de autos no va más allá de permitir a la arrendataria ingresar al inmueble arrendado y realizar la actividad comercial a la cual fue destinado en inmueble (Sic), dentro de las limitaciones establecidas en el contrato…
La demandante señala que le ha sido negado el acceso al inmueble, pero no ha traído prueba de este hecho. Y los restantes hechos que señala como perturbatorios en el goce del inmueble no encuadran dentro de tal categoría, ya que en nade le impiden a la demandada hacer uso de la instalación arrendada (Sic). En todo caso son enmarcables dentro de otras categorías legales… Es decir, en todo caso ha sido perturbada en el ejercicio de la actividad comercial que desarrolla, que en nada tiene que ver con el arrendamiento de la cantina.
…Mientras la demandante se mantenga en el uso del inmueble, permitiéndosele el libre acceso al mismo, sin despojos, ni ocupación del inmueble, no puede entenderse que exista perturbación en el goce pacífico de la cosa. Y así se declara.
…considera este tribunal que al no haber probado la demandante la existencia de actos que atentaran directamente contra el goce o uso de la cosa arrendada la pretensión deducida es improcedente. Y así se declara”.

Así mismo, respecto de la indemnización por daños pretendida por la actora, ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA, el tribunal de la causa estimó lo siguiente:
“La demandada pretende una indemnización por daños que fundamenta en los honorarios de abogado que ha debido pagar y en las pérdidas sufridas por haber bajado las ventas al permitirse entrar a otros comerciante a competir con la cantina escolar.
En ninguno de los dos casos la demandante ha probado que se ha producido el daño que alega y la forma en que éste se materializa. Para que proceda la indemnización por daños y perjuicios debe probar quien lo alega la ocurrencia de éste, es decir el daño experimentado, que en el caso de marras no se encuentra específicamente determinado, pues la demandante sólo señala que ha sufrido una disminución en las ventas, sin embargo no ha aportado pruebas de este hecho. Debe también probar cuál es el hecho de la parte a quien culpa del daño que lo ha causado, pues se limita a señalar que se ha permitido a otros comerciantes el acceso al Colegio, sin embargo no produce prueba fehaciente de este hecho. En consecuencia, se ve compelido este Tribunal a declarar la improcedencia de la pretensión de resarcimiento de daños y perjuicios. Y así se decide”.

VI
MOTIVACIÓNES PARA DECIDIR

Ahora bien, una vez planteados los términos de la controversia, es menester para este Tribunal considerar las declaraciones transcritas en el Capítulo anterior, y en virtud de ello hace las consideraciones siguientes:

Con relación al primer punto abordado en el Capítulo anterior, resulta incuestionable que el arrendador está obligado por la naturaleza del contrato en comentarios y sin necesidad de convención especial a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato. Así lo establece el ordinal tercero (3°) del artículo 1.185 del Código Civil.

No obstante esa afirmación, el deber de la arrendadora se circunscribe a permitir a la arrendataria ingresar al inmueble arrendado y realizar la actividad comercial a la cual fue destinado el inmueble, en el caso que nos ocupa la cantina escolar. En ese sentido, los hechos perturbatorios aducidos por la parte actora no llenan los extremos de ley necesarios para la procedencia de la pretensión de la demandante dirigida al cumplimiento del contrato de arrendamiento, máxime cuando de la lectura pormenorizada de los elementos probatorios constantes en autos no se colige prueba alguna de que la arrendadora haya impedido el acceso de la demandante al inmueble. En consecuencia, la pretensión de la Parte Actora es a todas luces IMPROCEDENTE. Y así se declara.

Con relación al segundo punto, es decir, que “La demandada pretende una indemnización por daños que fundamenta en los honorarios de abogado que ha debido pagar y en las pérdidas sufridas por haber bajado las ventas al permitirse entrar a otros comerciante a competir con la cantina escolar”, este Tribunal estima que siendo que la parte actora no logró establecer relación de causalidad alguna entre los daños que adujo y el hecho del agente (la parte demandada) en la ocurrencia del supuesto daño, mal podría condenar a la demandada al pago de daños y perjuicios indeterminados y carentes de fundamento jurídico, en consecuencia este Tribunal se ve forzado a declarar IMPROCEDENTE la pretensión jurídica de la actora dirigida a la INDEMNIZACIÓN por DAÑOS Y PERJUICIOS. Y así se decide.

Ahora bien, una vez analizada y desechada la pretensión jurídica de la parte actora, este Tribunal considera necesario analizar detenidamente el contrato de arrendamiento que sirvió de base a la demanda interpuesta por la parte actora, toda vez que de su correcta interpretación surgirán elementos pertinentes a la decisión justa de la causa sometida al arbitrio judicial.

Con efecto, la Parte Demandante argumentó que el contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo indeterminado, mientras que la parte Demandada señaló que el contrato fue suscrito a tiempo determinado.

En ese sentido, en opinión de esta Alzada la parte actora acompañó junto al libelo, un contrato privado celebrado en fecha 01 de Octubre de 1.998 entre la ciudadana MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA y el COLEGIO ESPAÑOL C.A, en el cual se estableció que la duración del mismo sería de tres meses renovable por períodos iguales. De tal redacción se colige la voluntad expresa de las partes en mantener la naturaleza del contrato a tiempo DETERMINDADO.

No obstante, en el año 2.000, las partes suscribieron un nuevo contrato en el cual expresamente convinieron que el lapso del mismo sería “desde el 16 de septiembre de 2000 hasta el 30 de julio de 2001”. La redacción del contrato en esos términos, lleva forzosamente a este Tribunal a declarar el convenio en comento como un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TÉRMINO FIJO. Ahora bien, dado que las partes no previeron en las cláusulas del contrato la prórrogabilidad de la Relación Arrendaticia inicialmente suscrita por las partes, una vez agotado ese plazo, el contrato sufrió una mutación convirtiéndose a tiempo indeterminado. En consecuencia, el contrato que originalmente fue pactado con un lapso de un (1) año fijo de vigencia, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado debido a la falta de estipulación clara e indubitable acerca del carácter sucesivo e igualitario de la prórroga o prórrogas. Así se declara.
Aunado a este hecho, es importante resaltar que la arrendataria continuó en posesión pacífica y continua del inmueble arrendado mientras que la arrendadora continuó percibiendo el pago de las pensiones correspondientes luego del vencimiento del término originalmente pactado.

Dicho esto, queda evidentemente desvirtuado el alegato hecho por la Demandada por la cual fundamentó el carácter DETERMINADO del contrato, siendo que la situación jurídica descrita supra le acredita el carácter de INDETERMINADO al contrato de marras. Todo de conformidad con el Artículo 1.600 del Código Civil Así se declara.

VII

DE LA PROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN.

Establecida la naturaleza indeterminada del tiempo del Contrato de Arrendamiento, es posible dilucidar con mayor facilidad la procedencia o no de la reconvención propuesta por la parte Demandada Reconviniente.

Del examen de las actuaciones del presente expediente este Tribunal observa que la Reconviniente fundamentó su pretensión en la insolvencia en el pago de pensiones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2003 y que además solicitó la resolución del contrato amén del alegato de que la arrendataria incumplió las normativas sanitarias que rigen las cantinas escolares, el pago de lo adeudado y el monto correspondiente a los daños y perjuicios causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento demandados que estimó en la cantidad de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00).
Al efecto, la Demandante Reconvenida negó los alegatos de la reconviniente, específicamente argumentó que ha consignado los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial.

Al respecto es procedente señalar que el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (…) se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cuantía”.

Ahora bien, siendo que en la normativa aplicable al caso bajo examen ambas pretensiones, tanto la del desalojo como la de la resolución contractual, pueden ser encausadas utilizando el mismo procedimiento y el mismo fundamento jurídico; falta considerar si son válidas o no las consignaciones aducidas por la Parte Demandante Reconvenida y de ser válidas si tales pagos fueron consignados oportunamente.

Con efecto, el fallo proferido por el A quo señala:

“…A los fines de aplicar jurisprudencia emanada de la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se estableció que cuando se ponga en duda la solvencia del arrendatario y la validez de las consignaciones debe el tribunal descender a analizar las actas que conforman dicho procedimiento y al no encontrar suficientemente la prueba de informes para determinar la procedencia de las consignaciones este a quo para mejor proveer solicitó al Juzgado que sustancia las consignaciones copias certificadas de las actas, las cuales fueron consignadas a los autos y a continuación se analizan..
La reconvenida acudió a los tribunales del municipio… en fecha 22 de enero de 2004…Señala la reconvenida en su solicitud que el canon de arrendamiento es de ocho mil bolívares (Bs. 8.000) diarios, que la arrendadora se ha rehusado a recibir el canon de arrendamiento de los últimos veinte días hábiles de labor escolar y consigna cheque de gerencia por la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000, 00), sin establecer a qué (Sic) mes corresponde el depósito efectuado. Señala como beneficiaria de la consignación a la Unidad Educativa Privada Colegio Español y a los fines de que el tribunal apertura (Sic) la cuenta de ahorros correspondiente indica el número de RIF J-07590221-1 de la sociedad mercantil.
La arrendadora reconviniente cuestiona la validez de las consignaciones, señalando que la arrendadota no es la U.E.P. Colegio Español, sino Colegio Español, Compañía Anónima. Al respecto este juzgador observa que si bien es cierto de que las copias certificadas de expediente (Sic) de consignaciones se evidencia que cada una de las consignaciones fueron realizadas a nombre de U.E.P. COLEGIO ESPAÑOL, y las notificaciones realizadas a nombre de dicho ente, no es menos cierto que en documentos producidos por la reconvenida y emanados de la reconviniente, la sociedad mercantil Colegio Español se identifica en el sello húmedo al pie de la firma de la persona que actúa en su representación como U.E.P. COLEGIO ESPAÑOL. Adicionalmente ha demostrado fehacientemente la reconvenida que el número de registro de información fiscal (RIF) que suministra para el trámite de las consignaciones arrendaticias es el mismo que identifica a la sociedad mercantil Colegio Español, C.A., razón por la cual concluye este a quo que existe identidad entre la arrendadora y la beneficiaria de las consignaciones arrendaticias. Y así se declara...
En consecuencia, las consignaciones arrendaticias no pierden validez al haber sido realizadas a nombre de UEP Colegio Español. Y así se decide”. (Negritas añadidas).

De los recibos supra analizados ha quedado fijado el hecho de que el último pago recibido por la arrendadora fue el correspondiente al mes de noviembre, por lo que el procedimiento de consignaciones debía comenzar una vez vencido el término para pagar la siguiente mensualidad. No estipula el contrato en que fecha debían realizarse los pagos, por lo que presume este juzgador que los mimos (Sic) se realizarían por mensualidades vencidas. Es decir,… de conformidad con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la arrendadora debía comenzar a consignar dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad. Es decir, que la reconvenida debía consignar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2004, a más tardar el quince (15) de enero de 2004. De las actas ha quedado probado que compareció a consignar el 22 de enero de 2004…, vencido el lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual considera este juzgador que las consignaciones arrendaticias fueron realizadas extemporáneamente y, por tanto, carecen de valor liberatorio para la arrendataria. Y así se establece...
…es decir, la reconvenida se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento”. (Negritas añadidas).

Siguiendo el criterio del A quo, este Tribunal en funciones de Alzada estima que no obstante siendo válidas las consignaciones hechas por la Actora en favor de la U.E.P COLEGIO ESPAÑOL, mal pueden producir efectos liberatorios una serie de pagos extemporáneos, en consecuencia la parte demandante-reconviniente continúa insolvente en el cumplimiento de su obligación, toda vez que dada la ausencia de convención expresa de las partes en el contrato de arrendamiento respecto de la fecha de pago de las pensiones arrendaticias, la arrendataria debió hacer las consignaciones de conformidad con las reglas establecidas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, esta Alzada comparte a plenitud los términos del fallo proferido por el Tribunal originario de la causa y los da por reproducidos. Y Así se declara.

Apreciadas como han sido las actuaciones que conforman el presente expediente y la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, este Tribunal estima pertinente pronunciarse respecto de la pretensión de la parte demandada-reconviniente.
Con efecto, la reconviniente demandó la resolución del contrato de arrendamiento en los términos siguientes:

“La presente acción procesal de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se fundamenta en una condición resolutoria nacida del incumplimiento de pago imputable a LA ARRENDATARIA ESTABLECIDA EN EL ARTÍCULO 1.167 DEL Código civil, que conforma el fundamento jurídico de la presente acción que ejerzo en nombre de nuestra representada, COLEGIO ESPAÑOL C,A,, (SIC)…”.

Ahora bien, si bien es cierto que del análisis hecho precedentemente se colige la insolvencia de la parte actora reconvenida, no es menos cierto que quedó establecido que el contrato de arrendamiento bajo estudio paso a ser a tiempo indeterminado. En consecuencia, en el caso de marras debió solicitarse el DESALOJO del inmueble arrendado y no la resolución del contrato. Tal como acertadamente estimó el A quo en su decisión: “El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios determina la pretensión deducible para el caso de los contratos celebrados por tiempo indeterminado, estableciendo que debe intentarse el desalojo, con fundamento en las causales taxativamente contempladas en los ocho literales relacionados en la norma, entre las cuales se encuentra la falta de pago…”. En consecuencia, este Tribunal en funciones de Alzada se ve forzado a desestimar la Reconvención propuesta por la parte Demandada- Reconviniente dada su manifiesta Improcedencia. Y así se declara.

En conclusión, por las razones anteriormente expuestas es forzoso para este Tribunal declarar Sin Lugar las Apelaciones incoadas tanto por la Parte Demandante Reconvenida como por la Parte Demandada Reconviniente, y Así se decide.

VIII
DISPOSITIVA.

Por todo lo anteriormente expuesto este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION, interpuesta por la ciudadana: MARÍA ZORAIDA LINARES PERALTA, supra identificada contra la sentencia dictada el 23 de Agosto de 2.004, por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la Abogado ANA ISABEL PEREZ VERDUGA en su carácter de Representante Judicial de la Sociedad Mercantil COLEGIO ESPAÑOL C.A, plenamente identificada en autos, contra la decisión dictada el 23 de Agosto de 2.004, por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
TERCERO: CONFIRMA, la decisión dictada por el Juez Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en todas y cada una de sus partes.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en razón de la Naturaleza del presente fallo.
QUINTO: Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia del presente fallo y en su oportunidad legal bájese el expediente original a su Tribunal de origen.

Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Once (11) días del mes de Agosto del Año Dos Mil Seis (2006).- Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.-

EL JUEZ
Abg. RAMON CAMACARO PARRA.-
EL SECRETARIO.
Abg. ANTONIO HERNÁNDEZ.

EXP. Nº 10218
RCP/AH/m.p

En ésta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 11:00 AM.-
El SECRETARIO.