REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO, DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE N° 06-13.272.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.

DEMANDANTE: JULIO CESAR CONTRERAS.

DEMANDADO: PABLO RINCON BUITRIAGO.

I

Llegan a esta alzada las actuaciones, provenientes del Juzgado de los Municipios Sucre y Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadano PABLO RINCÓN BUITRIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.754.524, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fuera interpuesto por el ciudadano JULIO CESAR CONTRERAS MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.527.453, contra el fallo dictado por el juzgado a quo, en fecha 11 de Mayo de 2006, remitido a este juzgado anexo a oficio N° 241 de fecha 19 de mayo de 2006, recibido en esta superioridad en fecha 26 de mayo de 2006.
Por auto cursante al folio 58, de fecha 01 de Junio de 2006, esta alzada conforme a lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija el décimo día de despacho siguiente para el pronunciamiento de la sentencia, advirtiendo a las partes que dentro del mencionado lapso podrán las partes promover las pruebas indicadas en el artículo 520 ejusdem.
En fecha 15 de Junio de 2006, la parte demandada y recurrente en apelación presenta escrito de conclusiones que riela al folio 59 de la presente causa.
Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador observa a las partes en la presente causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales, ha aplicar, de la siguiente manera:
PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.

Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.

Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

SEPTIMO: El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:

I
De la Cuestión Previa
En cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda y como punto previo a la misma, este juzgador observa que dicha parte demandada, se limita a oponer la misma señalando que se trata del artículo 346, ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ejusdem, ya que no se acompañó el documento fundamental de la demanda, no obstante, el mismo ni siquiera señala cual a su juicio es el instrumento fundamental, que supuestamente no fue acompañado anexo al libelo, con lo cual es evidente, que el mismo no circunscribe en tiempo lugar y modo las afirmaciones que respaldan su defensa, por otro lado tal como lo observó y determinó el juzgado a quo la parte actora cumplió con acompañar el contrato de arrendamiento notariado, que constituye el documento fundamental de la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, por lo que con esto queda desechada la cuestión previa opuesta, debiendo ser declarada SIN LUGAR, tal como en efecto lo decidió el juzgado a quo. Y así se decide y confirma.

II
De la pretensión deducida y de los hechos controvertidos
De la revisión del libelo de demanda y de la contestación al mismo este juzgador observa que la pretensión del demandante se limitaba a la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano JULIO CESAR CONTRERAS MENDES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.527.453, en su carácter de arrendador, y el ciudadano PABLO RINCÓN BUITRIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.754.524, en su carácter de arrendatario, con la consecuente entrega del inmueble libre de personas y enceres y solvente en los servicios públicos; así como el pago de los cánones de arrendamientos insolutos vencidos y por vencerse y el pago de cláusula penal arrendaticia, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,°°) diarios por incumplimiento hasta la real y efectiva entrega del inmueble objeto de la pretensión.
Asimismo se observa que los hechos controvertidos se encontraban limitados a demostrar la parte demandada el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero y Marzo de 2006, y la solvencia en los servicios públicos, esto en virtud de que corresponde aquel que pretenda haberse libertado de una obligación demostrar el hecho extintivo de la misma, no siendo un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, toda vez que el mismo demandado conviene en estos hechos.
En cuanto a los hechos controvertidos este juzgador observa que el juzgado a quo incluye dentro de los hechos objeto de prueba las afirmaciones imprecisas de la parte demandada en torno a la duración más prolongada del contrato de arrendamiento, según lo cual aduce que esta no es de seis (06) meses, sino que la misma data de un periodo de un año y medio, siendo que dicho demandado no circunstanció dichas afirmaciones en tiempo, lugar y modo, es decir, no precisa en forma clara y concisa, que día se celebró el supuesto contrato, tampoco la forma del mismo, si fue verbal o por escrito, ni la duración prevista en el mismo, lo que deja en estado de indefensión al demandante, respecto a dichas alegaciones no circunstanciadas, lo que atenta evidentemente contra el debido proceso en el cual está implícito el derecho a la defensa.

De la Valoración de las Pruebas conforme al Principio de Exhaustividad

Cursa a los folio 4 y 5, fotocopias simples de título Supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 30 de mayo de 1989, las cuales se valoran como fidedignas de documento público al no haber sido impugnadas por la parte demandada, de las cuales se desprende la existencia de una presunción desvirtuable de derecho de propiedad por parte del actor en la presente causa, respecto de las bienhechurias objeto de arrendamiento, las cuales dejan a salvo derechos de terceros. Y así se valoran y aprecian.-
Cursa a los folios 06 y 07, Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Turmero, en fecha 20 de septiembre de 2005, asentado bajo el N° 75, tomo 78, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el que se valora como documento autenticado, que hace plena prueba entre las partes respecto a la veracidad de las declaraciones y la fecha y firma de su autenticación, del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia y la obligación del demandado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento en forma adelantada dentro de los cinco primeros días de cada mensualidad, es decir, entre los días 21 y 25 (ambos inclusive), pagos estos que debería efectuar a través de depósito en Cuenta de Ahorro del Arrendador del Banco Sofitasa. Asimismo se desprende la obligación del arrendatario demandado de pagar la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,°°) por concepto de cláusula penal arrendaticia, por cada día de atraso en el pago. Y la obligación de entregar el inmueble solvente en el pago de los servicios públicos. Y así se valora y aprecia.-
Al folio 08 cursa fotocopia de cuenta de Ahorro, la cual se desecha por haberse promovido en copias simples y por cuanto no puede pretenderse con dicha copia demostrar un hecho negativo relativo al impago por parte del arrendatario demandado, a quien es por principio legal a quien le ha sido distribuida la carga de la prueba, debiendo consecuentemente el y sólo el demostrar que ha pagado los cánones de arrendamientos señalados por el actor.
Cursa a los folios 09, 10 y 12, factura, copia de factura y factura de electricidad y agua respectivamente, el primero por la cantidad de Bs. 53.997,°° y el segundo por la cantidad de Bs. 5.572,50 y el tercero por la cantidad de Bs. 1.952,50, a nombre de JULIO CONTRERAS, a ambos se les anexa, estados de cuenta que cursan al folio 09 y 11 respectivamente, todo lo cual se valora como documentos no suscritos por persona alguna y fotocopias de documentos no suscritos por persona alguna, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa, por lo que forzosamente deben desecharse, exhortando a los promoventes que en un futuro este tipo de hechos (deudas por servicios) se intenten demostrar a través de documentos emanados de dichos servicios públicos con sello y firma del emisor, o en su defecto se soliciten los datos a través de la prueba de informes. Y así se desechan.-
Cursa al folio 24, copia simple de letra de cambio y de planilla de depósito, que por haber sido consignadas en copias simples, no surten ningún valor probatorio en la presente causa. Y así se desechan.-
Cursa a los folios 25 al 29, Histórico de consumo de Elecentro, factura de electricidad, estado de cuenta de Hidrológica del Centro y 3 recibos de pago de Hidrocentro todo lo cual se valora como documentos no suscritos por persona alguna, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa, por lo que forzosamente deben desecharse. Y así se desechan.-
Cursa al folio 30, solvencia de Elecentro, de fecha 18 de Abril de 2006, en la que se hace constar que el servicio eléctrico se encuentra solvente, el cual se valora como documento privado emanado de Elecentro Aragua, con firma y sello húmedo, merecedor de la fe de este Juzgador, para demostrar que el servicio de electricidad estaba solvente hasta el mes de Marzo de 2006. Y así se valora y aprecia.-
Cursa a los folios 42 y 43, Facturas de Elecentro N° 90136, 90137, 90139 y 90140 los cuales se valoran como documentos no suscritos por persona alguna, en consecuencia sin valor probatorio en la presente causa, por lo que forzosamente deben desecharse. Y así se desechan.-
Cursa a los folios 44 y 45, letras de cambio pagaderas a la vista, con fecha de emisión 21 de Enero de 2006, 21 de Febrero de 2006, 20 de Septiembre de 2005, y 21 de Septiembre de 2005, por las cantidades de Bs. 165.000,°°, Bs. 165.000,°°, Bs. 330.000,°° y Bs. 165.000,°°, por concepto de arrendamiento de los meses enero 2006, febrero 2006, depósito y arrendamiento del mes de septiembre de 2005, letras estas que constituyen documentos privados emanados de la parte demandada como librado aceptante, a favor del demandante de autos, pero cuyo librador no aparece identificado en dicha letra, toda vez que lo que allí aparece es una firma ilegible . Con las que no es posible demostrar el pago de los cánones de arrendamientos exigidos por el actor en el libelo de demanda. Y así se aprecia y valora.-
Cursa al folio 46, planillas de depósito del banco Sofitasa, a nombre de Julio Contreras, en la Cta. N° 01370052410000092702, de fechas 29 de Marzo de 2006 y 24 de Abril de 2006, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,°°), con lo que se demuestra el pago de dos mensualidades, correspondientes a los meses de Marzo y Abril, ya que del contrato de arrendamiento suficientemente valorado, se observa que los cánones mensuales, se vencen los días 21 de cada mes, estando obligado contractualmente el arrendatario a depositar dentro de los cinco (05) días continuos, de tal suerte que se presume que los depositados efectuados en la Cta. N° 0137-0052410000092702, corresponden a los meses de Marzo y Abril.
Cursa al folio 38 declaración de la testigo HEMILKA BEATRIZ MENDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-10.784.502, quien declaró en la segunda pregunta, en relación al tiempo de duración del contrato de arrendamiento, lo cual no debió valorarse por el juzgado a quo, por tratarse de una prueba con la que pretende demostrarse un hecho no circunscrito en tiempo, lugar y modo; por su parte en lo que respecta a la tercera pregunta, este juzgador considera al testigo como no merecedor de la fe de este jurisdicente en lo que respecta a la deposición producto de la pregunta formulada en forma asertiva por la parte demandada promovente. En este sentido este jurisdicente observa que el abogado apoderado del demandado sugirió respuesta al testigo, mediante la realización de pregunta de tipo asertiva, de las que se estilan al absolver posiciones juradas, siendo que en materia de testigos las preguntas deben ser abiertas, de tal forma que el testigo se sienta libre de emitir su declaración, sin la presión de la respuesta que forzosamente el Abogado introduce a la misma. Lo antes dicho se puede fácilmente verificar de la respuesta que a continuación se trascriben: TERCERO: Si, siendo que además dicho hecho no guarda relación con los hechos controvertidos y objeto de prueba en la presente causa. Por lo que de la transcrita declaración sólo se logró demostrar: que el testigo conoce de vista trato y comunicación al ciudadano PABLO RINCON, lo cual es irrelevante para la presente causa. Y así se desecha.
Cursa al folio 39, declaración de la testigo ELKE ELVIRA MARTINEZ SEQUERA, titular de la cédula de identidad N° V-8.728.869, quien declaró en la tercera pregunta, en relación al hecho de que habitan dos familias en el mismo inmueble, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, en cuanto a la cuarta pregunta declaró sobre el hecho de que el inmueble objeto de arrendamiento, tiene problemas de filtración y grietas lo cual tampoco es un hecho controvertido y objeto de prueba en la presente causa. Por lo que de la transcrita declaración sólo se logró demostrar: que la testigo conoce de vista trato y comunicación al ciudadano PABLO RINCON, lo cual es irrelevante para la presente causa. Y así se desecha.

III

Valoradas y apreciadas como han sido suficientemente las pruebas en la presente causa, este juzgador observa que la pretensión de la parte actora tal como se estableció en los hechos controvertidos y objeto de prueba se limitaba a la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre él con su arrendatario, ciudadano PABLO RINCÓN BUITRIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.754.524, con la consecuente entrega del inmueble libre de personas y enceres y solvente en los servicios públicos; así como el pago de los cánones de arrendamientos insolutos vencidos y por vencerse y el pago de cláusula penal arrendaticia, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,°°) diarios por incumplimiento hasta la real y efectiva entrega del inmueble objeto de la pretensión. Por su parte el hecho controvertido se limitó a demostrar la parte demandada el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero y Marzo de 2006, y la solvencia en los servicios públicos, siendo que de los autos se evidencia que el demandado si logró demostrar el pago del canon de arrendamiento del mes de Marzo, tal como se evidencia de planilla de depósito del banco Sofitasa, cursante al folio 46, a nombre de Julio Contreras, en la Cta. N° 01370052410000092702, de fechas 29 de Marzo de 2006, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,°°), con lo que se demuestra el pago de dicha mensualidad, prueba esta ya suficientemente valorada, por lo cual la pretensión del actor debe ser declarada parcialmente con lugar, toda vez que ninguna otra prueba sirvió para demostrar el pago del mes de Febrero de 2006, que se vencía en fecha 21 de Febrero de 2006 y que debía cancelarse dentro de los cinco (05) días siguientes.
En lo que respecta al pago de servicios públicos, el demandado no logró demostrar la solvencia con todos y cada uno de ellos a través de las documentales producidas, sin embargo con la solvencia cursante al folio 30, suficientemente valorada, se logró demostrar la misma respecto al servicio eléctrico para la fecha 18 de Abril; sin embargo es preciso hacer ver que la obligación de pagar los servicios públicos que consta en el particular quinto del contrato de arrendamiento, no implica que de haber un atraso en el pago de dichos servicios, pueda demandarse la resolución del contrato, toda vez que lo que se pacta es que al producirse la entrega del inmueble arrendado, deberá entregarse con los servicios solventes.
Por lo que del análisis probatorio realizado en forma exhaustiva, y en aplicación del simple silogismo se determinó que el demandado de autos no logró demostrar el pago del canon de arrendamiento del mes de Febrero, lo que activo la cláusula sexta del contrato que claramente establece que “la falta de pago de una (01) mensualidad, así como también el incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas, será causa suficiente para que el arrendador, pida la resolución de este contrato, así como la inmediata desocupación del inmueble”. Sin embargo al haberse demandado por la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, encontrándose el demandado insolvente tan sólo con una mensualidad, forzoso, resulta declarar parcialmente con lugar la pretensión de resolución de contrato. Y así se declara.-
IV
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandado de autos ciudadano PABLO RINCÓN BUITRIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.754.524, quedando modificado el fallo producido por el Juzgado a quo en los términos siguientes: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta relativa al defecto de forma de la demanda. PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución del Contrato de Arrendamiento presentada por el ciudadano JULIO CESAR CONTRERAS MENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.527.453, en su carácter de arrendador, contra el ciudadano PABLO RINCÓN BUITRIAGO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.754.524, en su carácter de arrendatario, en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento, condenándose al demandado. PRIMERO: A la entrega libre de personas y enceres del inmueble ubicado en la calle Bolívar, N° 121, del Barrio Los Cocos de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua. SEGUNDO: Al pago de la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 165.000,°°) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Febrero de 2006, así como de los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades posteriores a la del mes de marzo de 2006, hasta la definitiva entrega del inmueble objeto de arrendamiento. TERCERO: Por no haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas. Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso legal establecido, se ordena de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notificar a las partes mediante boletas de notificación, que se ordena librar al efecto.-

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, a los catorce (14) días del mes de Agosto del año dos mil seis. Años l96° de la Independencia y 147° de la Federación. Regístrese, Publíquese, líbrense boletas.-
El Juez,
El Secretario,
Abg. Eulogio Paredes Tarazona
Abg. Camilo E. Chacón Herrera
En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:20 p.m.-
El Secretario,

Abg. Camilo E. Chacón Herrera
EPT/camilo.-
Exp. 06-13.272.-