TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DE LA REGIÓN CAPITAL

Exp. Nº 005111

VISTOS, Con Informes.

El abogado en ejercicio de este domicilio CIRO ANTONIO GUEVARA TROMBETTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.357, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MANUEL ZACARÍAS GOUVEIA DA SILVA, portugués, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° E-81.723.109, copropietario del Local N° 1-C de la Quinta ILIONORA, ubicado en la Avenida Las Ciencias, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, intentó recurso de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 009672, de fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil cinco (2005), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló dicho inmueble. Solicitó la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, en restablecimiento de la situación jurídica lesionada.

Recibidos los antecedentes administrativos del acto y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, se admitió el recurso en fecha dieciocho (18) de enero de dos mil seis (2006), ordenándose citar mediante Oficio a la ciudadana Procuradora General de la República y notificar al ciudadano Fiscal General de la República, y mediante boleta al ciudadano PASCUALE GUGLIOTTA CURCIO; y en fecha 01 de marzo de 2006, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de haber practicado la citación y notificaciones ordenadas. -folios 26, 28 y 30.-
Una vez emplazados los interesados mediante Cartel, en fecha 27 de abril de 2006, compareció la Abogada en ejercicio AMELIA ROCIO MALDONADO, apoderada judicial del ciudadano PASCUALE GUGLIOTA, consignó poder que acredita tal representación y se hizo parte en el presente procedimiento.
En fecha 03 de mayo de 2006, se abrió a prueba la causa, y los días 04, 05 y 10 de mayo del mismo año, comparecieron: el abogado CIRO ANTONIO GUEVARA TROMBETTA, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MANUEL ZACARÍAS GOUVEIA DA SILVA, la abogada AMELIA ROCIO MALDONADO, apoderada judicial del ciudadano PASCUALE GUGLIOTTA CURCIO, y el abogado GUILLERMO JOSÉ CASILLA OSORIO, en su condición de sustituto de la ciudadana Procuradora General de la República, y presentaron escritos de promoción de pruebas, los cuales quedaron agregados a los folios cuarenta y cuatro (44) al cincuenta y uno (51), ambos inclusive, del expediente, y el 23 de mayo de 2006, se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente, la cual se evacuó a los fines de determinar el valor del inmueble.
Se siguió la normativa procesal prevista en los artículos 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Se dijo “VISTOS”.

Para decidir, se observa:

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

PRIMERO: La parte recurrente denunció que el acto administrativo presenta vicios de ilegalidad por haber infringido expresas disposiciones que afectan el orden público, señaladas en el Artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Ordinal 1° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por haber afectado los requisitos de forma y de fondo del mismo, ya que la operación practicada por la Sala Técnica del ente administrativo, carece de fundamentos legales.

SEGUNDO: Denuncia infringidas igualmente las disposiciones contenidas en los artículos 1425 del Código Civil, y siguientes, 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 9 y el ordinal 5° del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto el valor asignado al local comercial no se ajusta a la realidad del verdadero valor establecido en el mercado arrendaticio inmobiliario.

TERCERO: Denunció igualmente abuso de poder, por cuanto el ente administrativo al producir la Resolución recurrida, distorsionó la verdad al tomar una medición en base a un hecho falso por una operación equivocada, vulnerando el contenido de los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil.

Por último solicitó la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto en su criterio, el mismo es inconstitucional, y en consecuencia se proceda a restablecer la situación jurídica lesionada por el acto impugnado y se fije la renta máxima mensual atribuida al inmueble, por lo cual invocó el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.

No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios sesenta y tres (63) al setenta y dos (72), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos EURIDISIS MORENO, Arquitecto, NESTOR BELFORT, Ingeniero, y RAFAEL CALDERA MARÍN, Arquitecto.

El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de la incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.

Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.

La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes.

RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA

Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:

El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

“La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.”

Por su parte el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:

“En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad del acto o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa..”

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:

“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.

De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:

“En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”.

A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

“Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.”

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

“Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”.

Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 366.703.457,92), equivalentes a 9.937 unidades tributarias a razón de Bs. 36.900 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 8% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para fines de comercio al Local N° 1-C, de la Quinta “ILIONORA, ubicado en la Avenida Las Ciencias, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 2.444.689,72).

III

Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: Se declara con lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el abogado CIRO ANTONIO GUEVARA TROMBETTA, procediendo en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MANUEL ZACARÍAS GOUVEIA DA SILVA, ya identificados, copropietario del Local N° 1-C de la Quinta ILIONORA, ubicado en la Avenida Las Ciencias, Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 009672, de fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil cinco (2005), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, acto administrativo cuya nulidad se declara.

SEGUNDO: A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto afectado de nulidad absoluta se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para Comercio, en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 2.444.689,72).

TERCERO: Conforme lo exige el Artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme, en adelante.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil seis (2006). Años 196° y 147°.
LA JUEZA PROVISORIA, LA SECRETARIATEMPORAL,

CARMEN AVENDAÑO GUERRERO ALCIRA GELVEZ SANDOVAL

En el mismo día, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, 18 de diciembre de 2006.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ALCIRA GELVEZ SANDOVAL

Exp. N° 005111
CAG/jaml