REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DE LA REGIÓN CAPITAL
Exp. Nº 005204
VISTOS, Con Informes
El abogado en ejercicio de este domicilio OSCAR PITTALUGA RANGEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 36.482, procediendo en su carácter de apoderado judicial de INMOBIENES, S.R.L., sociedad inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, bajo el N° 63, Tomo 77-A, de fecha 12 de julio de 1972, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 008244, de fecha diecinueve (19) de agosto de dos mil cuatro (2004), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado como Edificio “RESIDENT”, ubicado en la Avenida Nicaragua, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Solicitó la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, en restablecimiento de la situación jurídica lesionada.
En fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil seis (2006), se admitió el recurso ejercido, ordenándose la citación de la Procuradora General de la República y las notificaciones del Fiscal General de la República, mediante oficio, y mediante boleta a la empresa CORPORACIÓN TECNOMAK C.A., en la persona de su representante legal y a los ciudadanos ANA TERESA ESPINOZA, MARÍA JOSEFINA TOVAR ALONZO, MARGARITA TERESA SOSA FLORES, AURA ELVIRA ACOSTA, ROSA UGAS VÍLCHEZ, CARLOS VICENTE ROOS PUCHE, ELIA YICEL HERNÁNDEZ MAESTRE, MAGDA SALAZAR MARTÍNEZ, HERMES LEONEL VERA ZAMBRANO, LIBIA NINOSKA BASTARDO M., VICENTE ROMERO GARCÍA, RAQUEL A., GONZÁLEZ, PERLA MARGARITA BENÍTEZ MÁRQUEZ, ARGENIS ACOSTA GUILARTE, MARÍA CAROLINA HERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, FRANCISCO JOSÉ SÁNCHEZ S., CÉSAR ALFONZO-LARRAIN R., RAFAEL DE GARATE LAPRADA, JESÚS ANTONIO GÓMEZ RIVAS, RUBÉN DARÍO SÁNCHEZ, MARIA OLGA RAMOS FERNÁNDES, ENITH del CARMEN VARGAS PACHECO, MANUEL LEÓN COLLADO, ELIDA JOSEFINA GARATE GIMÓN, NELSON RIVAS CAMPOS, YELILA ISABEL SALAZAR GÓMEZ, EMMA ZAMBRANO QUIÑONES, JACINTO EMILIANO PUERTA PÉREZ, DIOCÉLIS JANTEH PÉREZ BARRETO, NACY GÓMEZ, AUXILIADORA R., ESPINOZA, JOSÉ IVAN JAIMES ZAMBRANO, ROBINSON RIVAS, en su condición de Inquilinos del local S/N, y apartamentos Nos. “A”, “B”, 10, 11, 12 y 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 31 y 32, 33, 34 y 35, 41, 42, 43, 44, 45, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, Penthouse y Depósito, respectivamente, del referido inmueble. Luego de practicadas las notificaciones ordenadas, se libró cartel de emplazamiento a los interesados, conforme a lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, cuya publicación del ejemplar fue consignado a los autos y corre al folio 93 de estros autos.
En fecha quince (15) de junio de dos mil seis (2006), se abrió a pruebas la causa, y en fecha veintidós (22) de junio de dos mil seis (2006), compareció el abogado OSCAR PITTALUGA, y presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha seis (06) de julio de dos mil seis (2006), se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente, la cual se evacuó a los fines de determinar el valor del inmueble, y cuyas resultas corren insertas a los folios 109 al 137 de estos autos.
En fecha tres (03) julio de dos mil seis (2006), oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de informes en forma oral y pública, compareció la abogada MARIELBA DEL C. ESCOBAR, en su condición de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, y dio su opinión en forma oral y solicitó que el recurso interpuesto sea declarado con lugar y declarada la nulidad de la Resolución impugnada, encontrándose plasmada su exposición en escrito que consignó el cual corre inserto a los folios 142 al 147; igualmente compareció la abogada RAMONA DEL CARMEN CHACÓN ARIAS, en su condición de sustituta de la Procuradora General de la República, quien realizó su exposición en forma oral y publica, consignado escrito que recoge sus dichos el cual quedó agregado a los folios 148 al 154 del presente expediente.
En fecha treinta y uno (31) de octubre de dos mil seis (2006), comenzó la segunda (2da) etapa de relación de la causa.
En fecha cinco (05) de diciembre de dos mil seis (2006), se dictó auto mediante el cual se dijo “VISTOS”.
Para decidir, se observa:
II
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
PRIMERO: La parte recurrente denunció como infringidos los artículos 9, 18 ordinal 5°, y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por inmotivación del acto impugnado.
SEGUNDO: Denuncia igualmente la violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato no cumplió con los requisitos establecidos en el mismo, por lo cual solicitó al Tribunal procediera a restablecer la situación jurídica infringida, mediante la fijación de un nuevo canon de arrendamiento.
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
La parte accionante denunció que el organismo administrativo encargado de establecer los cánones máximos de arrendamiento de los inmuebles infringió el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual según alega queda evidenciado del texto del acto impugnado. Al efecto se observa:
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble. Sin embargo no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios 109 al 137, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los ingenieros NESTOR BELFORT VERA, RAFAEL ARRIGA y el arquitecto ENRIQUE GARCIA M.
El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización; tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción; el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
“La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.”
Por su parte el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
“En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad del acto o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa..”
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
“En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”.
A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
“Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.”
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”.
Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de DOS MILLARDOS QUINIENTOS SESENTA Y CINCO MILLONES CUATRO MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 2.565.004.354,06 equivalentes a 76.339 unidades tributarias a razón de 33.600 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para vivienda y comercio, al inmueble identificado como Edificio “RESIDENT”, ubicado en la Avenida Nicaragua, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (BS. 19.237.532,66).
IV
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara con lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el abogado en ejercicio de este domicilio OSCAR PITTALUGA RANGEL, procediendo en su carácter de apoderado judicial de INMOBIENES, S.R.L., ya identificados, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 008244, de fecha diecinueve (19) de agosto de dos mil cuatro (2004), emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fijó canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado como Edificio “RESIDENT”, ubicado en la Avenida Nicaragua, Urbanización Las Acacias, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Acto administrativo cuya nulidad se declara.
SEGUNDO: A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad absoluta, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio, en la cantidad de en la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (BS. 19.237.532,66), distribuidos de la siguiente forma:
DEPENDENCIA RENTA
COMERCIO LOCAL P.B. ……...................................... = Bs.
Apartamento “A”…………………………………....……… = Bs.
Oficina S/N...................................................................... = Bs.
Aptos “B” y 10 a Bs. 435.329,90 c/u.............................. = Bs.
Consejería.…………………..…………………..………….= Bs.
Apto. 11……………………………..……….…………..…..= Bs.
Apto. 12……………………………..……….…………..…..= Bs.
Apto. 13……………………………..……….…………..…..= Bs.
Apto. 14……………………………..……….…………..…..= Bs.
Aptos. 15, 53 y 54 a Bs. 340.453,75 c/u…………..…..= Bs.
Aptos. 16, 17, 18, 19 y 55 a
Bs. 329.911,96 c/u…………………………………..…..= Bs.
Aptos. 21, 41 y 45 a Bs. 493.309,77 c/u……………..…..= Bs.
Aptos. 22, 33, 42 y 43 a Bs. 498.580,67 c/u……….…..= Bs.
Oficina 23……………………………………………………= Bs.
Aptos. 24 y 44 a Bs. 440.600,80 c/u………………..…..= Bs.
Apto. 25………………………..........................................= Bs.
Oficinas 31 y 32 (unidas)................................................= Bs.
Aptos. 34 y 35 (unidos)…………………………….………= Bs.
Apto. 51….......................................................................= Bs.
Apto. 52...........................................................................= Bs.
Apto 56............................................................................= Bs.
Apto. 57...........................................................................= Bs.
Apto. 58...........................................................................= Bs.
Apto. s/n azotea (asbesto)..............................................= Bs.
Apto. s/n azotea (zinc)....................................................= Bs.
2.474.466,16
461.684,39
539.401,25
870.659,80
217.766,49
485.403,42
373.133,32
335.182,86
377.350,03
1.021.361,26
1.649.559,80
1.479.929,31
1.994.322,66
682.954,32
881.201,60
863.167,83
983.110,74
683.062,06
737.771,96
361.537,34
344.670,47
369.443,69
337.818,31
361.088,94
351.484,66
TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA = Bs. 19.237.532,66
TERCERO: Conforme lo exige el Artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante en cuanto a la fijación del canon para usos distintos a vivienda, y para el uso de vivienda desde que quede definitivamente firme y haya transcurrido el plazo de vigencia de la Resolución conjunta de los Ministerios de Infraestructura y de Producción y Comercio, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.667 de fecha 08 de abril de 2003, prorrogada su eficacia sucesivamente encontrándose la última vigente.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil seis (2006). Años 196º y 147º.
LA JUEZA PROVISORIA,
CARMEN AVENDAÑO GUERRERO
LA SECRETARIA TEMPORAL,
ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL
En el mismo día veinte (20) de diciembre de 2006, siendo la una y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL
ALCIRA GÉLVEZ SANDOVAL
CAG/ags/mvf
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