Exp. Nº 9140. Definitiva/Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Materia: Mercantil. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS “Vistos”, con sus antecedentes. I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA PERDOMO STEIN & ASOCIADOS, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Anzoátegui, en fecha 24 de abril de 1995, bajo el N° 11, Tomo 31-A. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: IRIS MEDINA DE GARCIA y TAMARA SUCCURRO GONZALEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.468.481 y 6.293.487 e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.760 y 43.072, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ANAID DEL VALLE MADRID SALAVERRIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 5.518.161 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 27.821, actuando en su propio nombre y representación. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA. Suben las presentes actuaciones ante esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 08 de junio de 2006, por la abogada Anaid del Valle Madrid de Pino, en su carácter de parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 23 de mayo de 2006, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A., contra Anaid del Valle Madrid de Pino. Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta Alzada, quien por auto de fecha 12 de julio de 2006 (f. 131), ordenó la devolución del expediente al juzgado de la causa, por presentar tachaduras y errores de foliatura. Subsanados los errores de foliatura y tachadura, el juzgado de la causa, en fecha 31 de julio de 2006 (f. 133), remitió el expediente a esta Alzada. Por auto de fecha 04 de agosto de 2006 (f. 137), se dio por recibida la causa, se le dio entrada y trámite de definitiva. En fecha 06 de octubre de 2006, la abogada Anaid del Valle Madrid Salaverria, parte demandada, consignó escrito de informes. En esa misma fecha, la abogada Iris Medina de García, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de informes. En fecha 19 de octubre de 2006, la abogada Anaid del Valle Madrid, parte demandada, presentó observaciones. En fecha 25 de octubre de 2006, la abogada Tamara Succurro González, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se dictase sentencia. En fecha 30 de octubre de 2006, la abogada Anaid del Valle Madrid, parte demandada, consignó escrito. III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS. Se inició el presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por libelo de demanda, presentado en fecha 10 de agosto de 2005, por las abogadas Iris Medina de García y Tamara Succurro González, en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A., contra Anaid Madrid de Pino, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por auto de fecha 04 de septiembre de 2005 (f. 46), la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a las reglas del juicio ordinario. En fecha 07 de octubre de 2005, la abogada Tamara Succurro González, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó dos (2) juegos de copias del libelo de demanda y del auto de admisión, a los fines que se elaborase la compulsa y se procediera a la practica de la citación de la parte demandada y apertura del cuaderno de medidas. En fecha 25 de octubre de 2005, la abogada Shirley Farfán Gómez, Secretaria titular del juzgado de la causa, dejó constancia de haberse librado compulsa y abierto cuaderno de medidas. En esa misma fecha, la abogada Tamara Succurro González, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó los emolumentos del alguacil. En fecha 07 de noviembre de 2005, el juzgado de la causa, dictó decisión interlocutoria, en la que revocó por contrario imperio el auto de admisión de la demanda de fecha 04 de septiembre de 2005, ordenó la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda; admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a las reglas del juicio breve, establecidas en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En fecha 08 de noviembre de 2005, la abogada Anaid Madrid, parte demandada, se dio por notificada. En fecha 10 de noviembre de 2005, la abogada Anaid Madrid, parte demandada, estampó diligencia en los siguientes términos: “…Dado que el día 08 de noviembre del año en curso me di por notificada, y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, comparecí ante este tribunal a los fines de dar contestación a la demanda…”. En esa misma fecha, la abogada Iris Medina de García, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, se dio por notificada de la decisión de fecha 07 de noviembre de 2005. En fecha 14 de noviembre de 2005, la abogada Anaid del Valle Madrid de Pino, parte demandada, en acta levantada por el tribunal de la causa, consignó escrito de contestación al fondo de la demanda. En fecha 16 de noviembre de 2005, la abogada Anaid del Valle Madrid, parte demandada, consignó recaudos mencionados en el escrito de contestación de la demanda. En fecha 21 de noviembre de 2005, la abogadas Iris Medina de García y Tamara Succurro González, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito de promoción de pruebas. En fecha 22 de noviembre de 2005, el juzgado de la causa, se pronunció en relación a las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 24 de noviembre de 2005, la abogada Tamara Succurro González, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, impugnó los recaudos acompañados por la parte demandada. En fecha 29 de noviembre de 2005, la abogada Anaid del Valle Madrid Salaverria, parte demandada, consignó escrito de alegatos y escrito de promoción de pruebas. En fecha 30 de noviembre de 2005, el juzgado de la causa, se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 12 de diciembre de 2005, la abogada Iris Medina de García, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se dictase sentencia. En fecha 23 de mayo de 2006, el juzgado de la causa, dictó sentencia en los siguientes términos: “Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentara la empresa mercantil Administradora Perdomo Atein (sic) & Asociados, C.A., en contra de la ciudadana Anaid Madrid De Pino, ambas partes plenamente identificadas en esta sentencia, decide así: PRIMERO: Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentara la empresa mercantil Administradora Perdomo Atein (sic) & Asociados, C.A, en contra de la ciudadana Anaid Madrid De Pino. SEGUNDO: Se condena a la demandada la ciudadana Anaid Madrid De Pino, a entregar a la parte actora del (sic) bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por: “un (01) apartamento identificado con el N° 3-S del piso tres (03) del edificio N° 5, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, Área Metropolitana de Caracas”, totalmente solvente en sus servicios…”. Contra el referido fallo fue ejercido recurso de apelación en fecha 07 de junio de 2006, por la parte demandada, el cual fue oído en ambos efecto en fecha 03 de julio de 2006, por el juzgado de la causa; alzamiento que sube las presentes actuaciones ante esta Alzada, quien para decidir observa: IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR. Se defiere el conocimiento de esta Alzada del recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de junio de 2006, por la abogada Anaid del Valle Madrid Salaverria de Pino, parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 23 de mayo de 2006, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A., contra Anaid del Valle Madrid Salaverria de Pino. De los alegatos de las partes: Alegó la actora en su escrito libelar, que en fecha 30 de enero de 2004, el ciudadano Marcos Pérez Presilla, en su condición de propietario, celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 3-S del piso 3 del edificio N° 5, ubicado en al Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, con la ciudadana Anaid Madrid de Pino. Que en la cláusula quinta de dicho contrato se estableció que la duración del arrendamiento sería por un (1) año fijo; el cual, si ninguna de las partes daba aviso de su voluntad de no prorrogarlo, en un plazo de treinta días de anticipación al vencimiento, se consideraría prorrogado por igual período de tiempo. Que en fecha 18 de agosto de 2004, el propietario del inmueble (Marcos Pérez Presilla), por documento privado, cedió todas las acciones, derechos y obligaciones derivadas del contrato a la parte actora, en su condición de administradora; cesión que fue notificada judicialmente en fecha 26 de noviembre de 2005, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual, a su vez, le fue notificada a la demandada, la voluntad del arrendador de no prorrogar la relación arrendaticia. Que en virtud de la prorroga legal, la arrendataria estaba en la obligación de entregar el inmueble el día 31 de julio de 2005, lo cual no ejecutó, por lo que demandó a la ciudadana Anaid Madrid de Pino, para que ejecute el contrato de arrendamiento con la entrega del inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los gastos contemplados en la cláusula cuarta del prenombrado contrato. Solicitó se condenase en costas a la parte demandada y sea practicada indexación. II Por su parte la demandada, en su escrito de contestación de la demanda, la rechazó y contradijo, por ser contrarios a la verdad, los hechos narrados y contradictorios el derecho invocado con relación al contrato, los recibos, reserva del inmueble y depósito. Alegó que en fecha 17 de enero de 2004, reservó para arrendar el inmueble propiedad de Marcos Pérez Presilla, objeto del contrato de arrendamiento, por medio de Horacio Hernández Bienes Raíces, S.A., pagando la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo). Que en aproximadamente cinco (5) días después, se le notificó verbalmente que debía pagar la cantidad de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo), equivalentes a tres (3) meses de arrendamiento, en calidad de depósito, para que se pudiese llevar a cabo la firma del contrato, lo cual efectúo mediante cheque de gerencia N° 00604278, girado contra el Banco de Venezuela. Que en fecha 30 de enero de 2004, se materializó la firma del contrato de arrendamiento, con el ciudadano Marcos Pérez Presilla, en forma privada, cuyas firmas fueron en hoja separada, y en su condición de abogado, exigió al ciudadano Horacio Hernández, firmará hoja por hoja. Que en dicho contrato se estipuló que la duración del arrendamiento sería por dos (2) años fijos, contados a partir del 30 de enero de 2004 hasta el 30 de enero de 2006. Que en acto anterior a la firma del contrato se le obligó a pagar la cantidad de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo), por concepto de tres (3) meses de arrendamiento adelantados, los cuales pago en efectivo la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo), y la suma de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000,oo), mediante cheque N° 12000896, girado contra el Banco de Venezuela; que dicho pago correspondía a las fechas 30.01.2004 hasta 30.04.2004. Que en fecha 18 de agosto de 20044, le fue enviada por la Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A., una comunicación, donde se le participaba que había sido designada administradora del inmueble, por su propietario Marcos Pérez Presilla. Que ¿cómo se puede notificar la no prorroga en plena vigencia del contrato, cuando sólo habían transcurrido diez (10) meses, de la vigencia de dos (2) años fijos? Que es política de Horacio Hernández Bienes Raíces, S.A., contemplar en cada recibo la fecha de inicio de la relación y su fecha de culminación. Que la demanda es improcedente por extemporánea, por estar vigente el contrato de arrendamiento, el cual, era por un tiempo de dos (2) años fijos, desde el 30 de enero de 2004, hasta el 30 de enero de 2006. Que las diferencias que pudieron haber existido entre el propietario del inmueble y Horacio Hernández Bienes Raíces, S.A., no son causa que le puedan ser opuestas y lesionen su legítimo derecho como arrendadora. Que siendo imposible pagar los cánones de arrendamiento, dada la negativa de aceptarlos, se vio en la necesidad de consignarlo en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Solicitó fuese declarada sin lugar la demanda incoada en su contra por no estar llenos los extremos de ley, por ser temeraria, negligente y de mala fe; se condene en costas a la demandante y se practique indexación. III En escrito presentado en fecha 21 de noviembre de 2005, ante el a quo, la actora solicitó se declarase la confesión ficta de la demandada, por haber contestado la demanda en forma extemporánea por anticipada; igualmente impugnó y desconoció en su contenido los siguientes documentos acompañados por la demandada en copia simple: • Contrato de arrendamiento, marcado como anexo N° 1; • Recibos suscritos por Horario Hernández Bienes Raíces, S.A.; • Documentos supuestamente emanados de Horacio Hernández Bienes Raíces, S.A., denominados “reserva de contrato de arrendamiento”. Igualmente, en escrito de informes presentado ante esta Alzada, en fecha 06 de octubre de 2006, la demandada alegó que el actor no demostró fehacientemente el carácter de propietario del inmueble. IV Corresponde a esta Alzada, determinar si la ciudadana Anaid del Valle Madrid Salaverria de Pino, está en la obligación de ejecutar el contrato de arrendamiento suscrito con Marco Pérez Presilla, sobre un inmueble propiedad de éste último, constituido por un apartamento identificado con el N° 3-S del piso 3 del edificio N° 5 que se encuentra ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Chacao, por vencimiento del término de un (1) año de la relación arrendaticia; ello en virtud de la excepción opuesta por la demandada, en relación a período de dos (2) años de la misma; es decir, que dicho contrato de arrendamiento no tenía una duración de un (1) año fijo, sino de dos (2) años fijos; así como determinar si al presente caso se puede aplicar indexación, por la desvalorización de la moneda. Asimismo, corresponde establecer si la demandada incurrió en aceptación de los hechos en los que se fundamenta la demanda, por haber presentado escrito de contestación al fondo, en forma extemporánea por anticipada. Igualmente, debe determinarse la cualidad de propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento de la actora para ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. De la aceptación de los hechos. Pasa este sentenciador a pronunciarse sobre la presunta aceptación de los hechos, efectuada por la demandada, por haber consignado escrito de contestación de la demanda, en forma extemporánea por anticipada. Para decidir se observa: El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento”. De la norma adjetiva transcrita, se infiere que son tres (3) los requisitos que deben cumplirse para la procedencia de la confesión ficta, los cuales son: 1.) Que el demandado no dé contestación a la demanda, o habiéndolo hecho ésta sea considerada extemporánea, con lo cual se tiene como no efectuada. 2.) Que nada pruebe que le favorezca; esto es, que no promueva prueba alguna, en ataque a la acción del demandante, pues, de incurrir en aceptación de los hecho, la prueba de la cual debe valerse es la que ataque la acción y no los hechos, puesto los mismos quedaron aceptados por su contumacia; y, 3.) Que la pretensión del demandante, no sea contraria a derecho; lo contrario a derecho, es lo que no se encuentra permitido por éste; es decir, que atente contra las buenas costumbres u orden público. De seguidas pasa este juzgador a examinar el primero de los requisitos enunciados –la falta de contestación de la demanda, bien sea por no haberla presentado o, habiéndolo hecho, ésta sea extemporánea. De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que en fecha 07 de noviembre de 2005, el a quo, dictó decisión en la cual emitió los siguientes pronunciamientos: 1) Revocó en todas y cada una de sus partes, por contrario imperio el auto de admisión de la demanda de fecha 04 de septiembre de 2005, por cuanto en el mismo se incurrió en el error de ordenar el trámite del juicio, por el procedimiento ordinario, cuando lo correcto era tramitarlo por el procedimiento breve, por tratarse del cumplimiento de una obligación establecida en un contrato de arrendamiento; 2) repuso la causa al estado de nueva admisión de la demanda; 3) ordenó la admisión de la demanda, por el procedimiento breve de conformidad con lo dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, una vez constase en autos la última de las notificaciones que de las partes; y, 4) ordenó la citación de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, a las once (11:00) de la mañana del segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la practica de la citación. En fecha 08 de noviembre de 2005, compareció ante el tribunal de la causa, la ciudadana Anaid Madrid, y se dio por notificada de dicha decisión. En fecha 10 de noviembre de 2005, hizo lo propio la abogada Iris Medina de García, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora; es decir, se dio por notificada. En acta levantada por el tribunal de la causa el día 14 de noviembre de 2005, la ciudadana Anaid Madrid de Pino, consignó escrito de contestación al fondo de la demanda. Del fallo apelado (fs. 90 al 115) se evidencia que el a quo expresó que la demandada, procedió a contestar la demanda en forma anticipada, pues lo realizó el primer día de despacho siguiente a la constancia de la última de las notificación y no el segundo día, como lo ordena el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código”. Sin embargo, considera quien decide, que habiendo comparecido personalmente la demandada y manifestado su voluntad de dar contestación a la demanda, en forma anticipada, no puede considerarse que se encuentra incursa en el primer requisito de la confesión ficta; pues, no puede castigarse a la parte por actuar en forma diligente en el ejercicio de su defensa; distinto ocurre, cuando lo hace en forma tardía, pues ello denota una falta de interés en defenderse. Lo expresado anteriormente, es conteste con lo señalado por lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24 de febrero de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, en el expediente N° 2005-000008, en la que dijo: “Si bien es cierto que hasta la presente fecha la Sala ha sostenido que los actos procesales deben celebrarse “dentro de una coordenada temporal especifica”, de conformidad con los principios de preclusión y tempestividad de los actos y, por tanto, se han reputado como extemporáneos por anticipados los recursos o medios de impugnación ejercidos antes de que se inicie el lapso para interponerlos de acuerdo con la ley, no es menos cierto que, al igual que para el recurso de apelación, el efecto preclusivo del lapso previsto en la ley bien para dar contestación a la demanda, no viene dado por la anticipación de la actuación, sino por el agotamiento del lapso propiamente dicho. Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia N° RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: Orlando Rafael de La Rosa Maestre contra Luisa Margarita Fernández de González, exp. N° 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto para dicho acto procesal. Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil”. Por ello, considera este juzgador que la contestación (anticipada) dada por la parte demandada en el presente juicio, debe tenerse como válida, porque con ella manifestó su voluntad e interés de defenderse en el juicio instaurado en contra, razón por la cual este sentenciador llega a la conclusión que al no estar satisfecho el primer requisito de la confesión ficta, ésta no pude proceder en derecho. Así formalmente se decide. De la falta de cualidad. Para determinar la falta de cualidad de propietaria de la actora, para ejercer la presente acción, resulta necesario hacer las siguientes consideraciones: Conforme la doctrina del maestro Luís Loreto (Chiovenda), aceptamos que la cualidad activa y pasiva está constituida por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerlo valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra la cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva). Así, concluye el mentado autor, que tener cualidad activa y pasiva, equivalen a titularidad del derecho y de la obligación o sujeción a los efectos del derecho potestativo. Titularidad que constituye precisamente la cuestión de fondo por antonomasia, ya que nadie puede pretender se le reconozca una voluntad concreta de la ley a su favor si los supuestos de hecho de la norma que atribuyen tal derecho al sujeto activo, no se ha producido en su esfera jurídica y no se puede pretender que el sujeto pasivo de esa voluntad concreta de la ley, sea una persona distinta a aquella que, según la norma, está obligada a la prestación pretendida o deba soportar los efectos del ejercicio del derecho potestativo. En estricto sentido procesal, el maestro Loreto considera la cualidad como una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. Según el procesalista RENGEL-ROMBERG, la legitimación o cualidad, expresa una relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de tal modo que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda. La excepción de falta de cualidad no fue opuesta por la demanda en la oportunidad que le confiere la Ley, es decir, en la contestación de la demanda, esta Alzada se adhiere al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia señalado en fallo del 18 de mayo de 2001 (caso: Montserrat Prato), donde establece que la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente. Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de cualidad e interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada. No comparte este juzgador el criterio sustentado por la recurrente, respecto a la falta de cualidad de la actora, pues si bien no aparecen pruebas a los autos que nos permitan establecer si la Administradora Perdomo Stein & Asociados, S.A., tiene la titularidad de la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; existe en autos documento privado, suscrito por el ciudadano Marcos Pérez Presilla (propietario del inmueble y uno de los firmantes del contrato de arrendamiento), mediante el cual cedió los derechos, deberes y acciones derivadas del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó a dicha sociedad mercantil, cesión que fue notificada la parte demandada, hecho que no fue rechazado en el iter procesal, por el contrario fue admitido en la contestación de la demanda, al igual de contrato de mandato de administración, suscrito por el referido ciudadano, en el cual se estableció que la sociedad mercantil demandante, se encargaría de la administración del inmueble arrendado a la demandada; documentos que son apreciados y valorados por este juzgador a tenor de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Es preciso entonces aclarar que la demandante, cumplió la carga de probar que actúa como administradora del bien objeto del contrato de arrendamiento cuya ejecución se demandó, en nombre de su propietario Marcos Pérez Presilla (firmante del contrato de arrendamiento), cuya titularidad no se encuentra controvertida en autos, por la aceptación que fue objeto en la contestación; amén que un tercero no propietario de determinado bien, puede arrendarlo, siempre y cuando garantice al arrendatario el uso, goce y disfrute del mismo. Por ello, considera quien decide, que en el caso in comento, existe cualidad activa, pues la actora actúa en su condición de administradora del bien objeto del contrato de arrendamiento, en nombre, representación y beneficio de su propietario, por lo que, dicha defensa de falta de cualidad no debe prosperar en derecho. Así formalmente se decide. Del fondo. Resueltos los puntos anteriores, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo de la demanda, previa la valoración y apreciación del elenco probatorio aportado por las partes litigantes al proceso: De las pruebas promovidas por la parte actora: • Marcado “A”, instrumento poder otorgado por la ciudadana Ynes Ylanova Perdomo, en su condición de Presidente de la empresa Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A., a las abogadas Iris Medina de García y Tamara Succurro González, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 14, Tomo 87; del cual se deriva la facultad de las abogadas Iris Medina de García y Tamara Succurro González, para ejercer la presente acción en nombre de la Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A.; documento que es apreciado y valorado por este juzgador, conforme con lo dispuesto en los artículos 1357, 1684 del Código Civil, 151, 154 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • Original de contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 30 de enero de 2004, por los ciudadanos Marcos Pérez Presilla (arrendador) y Anaid Madrid de Pino (arrendataria), el cual, aún cuando no aparece suscrito en forma autógrafa por la demandada, versa sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-S del piso 3 del edificio N° 5, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Chacao, que contiene la relación arrendaticia entre las partes y del cual se evidencia que en la cláusula quinta del mismo, se estableció que la relación locativa sería por un (1) año fijo; documento privado que es apreciado por este juzgador de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 del Código Civil, 429, 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado, impugnado o desconocido por la parte contra quien fue opuesto. • Original de documento de cesión de contrato de arrendamiento, suscrito por el ciudadano Marcos Pérez Presilla, en su condición de propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sobre el cual ya se emitió un pronunciamiento sobre su valoración y apreciación ut supra, razón por la cual considera quien sentencia inoficioso hacerlo nuevamente. • Original de contrato de mandato suscrito por Marcos Pérez Presilla, propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sobre el cual ya se emitió un pronunciamiento sobre su valoración y apreciación, razón por la cual se considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece. • Marcado “C”, original de expediente signado con el N° S-041253, del Juzgado Décimo tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual consta la notificación que se le hizo a la ciudadana Anaid Madrid de Pino, en su condición de arrendataria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, de la cesión de los deberes, derechos y acciones referentes al contrato de arrendamiento, del mandato otorgado a la empresa Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A., para la administración de dicho inmueble, así como la no prorroga del contrato de arrendamiento; documento que es apreciado por este juzgador, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 del Código Civil, 429 y 935 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. • En la etapa probatoria, la parte demandante hizo valer el valor probatorios de el contrato de arrendamiento y la notificación judicial; documentos sobre los cuales se emitió pronunciamiento en relación a su valoración y apreciación, razón por la que se considera inoficioso hacerlo nuevamente. De las pruebas promovidas por la parte demandada: • Marcada N° 1, copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano Marcos Pérez Presilla (arrendador) y Anaid Madrid de Pino (arrendataria), la cual fue impugnada por la parte actora, conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; lo cual, muy a pesar de haberse dejado constancia en el escrito de contestación de la demanda, de haberse presentado ad effectum videndi, no consta certificación alguna de la secretaria del juzgado de la causa, que por lo menos haga presumir a quien decide la veracidad de dicho documento; amen que los documentos privados deben ser promovidos en original para que tengan valor probatorio; razones suficientes para este sentenciador para desechar la copia en cuestión, por carecer de valor probatorio. Así se establece. • En diligencia de fecha 16 de noviembre de 2005, la parte demandada, consignó copias simples de recibos emanados de Horacio Hernández Bienes Raíces, S.A., por las cantidades de dos millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 2.400.000,oo), cada uno; reserva de contrato de arrendamiento, emanada por Horacio Hernández Bienes Raíces, S.A., los cuales este juzgador desecha, por cuanto las copias simples de documentos privados carecen de valor probatorio, por lo que debió acompañar sus originales y hacerlos ratificar conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; igualmente produjo extractos de sentencias Nos. 85 y 177, de la Sala de Casación Civil, de fechas 31 de marzo de 2000 y 25 de mayo de 2005; los cuales fueron producidos en copias fotostáticas; en cuanto a dichas pruebas, este juzgador considera que al constituir doctrinas jurisprudenciales emanadas de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, las mismas no constituyen medio probáticos que puedan beneficiar a la demandada para enervar la pretensión de la actora, razón por la cual, son desechados como pruebas del presente proceso. Así se establece. • En la etapa probatoria, la demandada hizo valer el mérito favorable de los autos. En relación con ello, debe reiterar este Tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el Tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide. • Hizo valer los recaudos acompañados al libelo de demanda y los presentados mediante diligencia del 16 de noviembre de 2005; los cuales este sentenciador emitió ut supra pronunciamiento, razón por la cual considera inoficioso hacerlo nuevamente. Así se establece. En escrito de informes presentado ante esta Alzada en fecha 06 de octubre de 2006, la parte demandada, produjo los siguientes elementos probatorios: • Documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, contentivo de las declaración rendidas en fecha 29 de junio de 2006, por las ciudadanas Beatriz Elena Ascanio y Lilian Contreras Ramírez, ante dicha notaria; a los fines de la valoración y apreciación de dicha prueba, este juzgador observa que de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 893 y 520 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas admisibles en segunda instancia son: instrumentos públicos, posiciones juradas y el juramento decisorio; razón por la cual desecha las declaraciones in comento, ya que las mismas no constituyen documentos públicos per se, sino documento autenticado que por si sólo no constituye prueba idónea para enervar los alegatos de la actora; aunado a ello, dicha prueba fue evacuada ante la referida notaria en fecha 29 de junio de 2006, cuando la sentencia definitiva en primera instancia fue dictada en fecha 23 de mayo de 2006; es decir, fue evacuada posteriormente al pronunciamiento del fallo de primer grado, concatenado a ello, tenemos que dichas ciudadanas no fueron objeto del control de la prueba por parte de la demandante. Así se establece. • Original de contrato de arrendamiento suscrito por Marcos Pérez Presilla y Anaid Madrid de Pino; con respecto a este elemento probatorio, este sentenciador observa que conforme con los artículos 893 y 520 del Código de Procedimiento Civil, las únicas pruebas admisibles en segunda instancia son las de documentos públicos, posiciones juradas y el juramento decisorio; pero no los documentos privados; no constituyendo dicha prueba de las que pueden ser aportadas en segunda instancia, este sentenciador la desecha del presente proceso. Así se establece. Efectuado el análisis del elenco probatorio aportado por las partes, pasa este sentenciador a pronunciarse sobre el asunto de mérito, previa las siguientes consideraciones sobre el contrato de arrendamiento: De acuerdo con lo establecido en el artículo 1579 del Código Civil, el “arrendamiento es un contrato por el cual una de las personas contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por un tiempo determinado y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”. Conforme con la norma en referencia, tenemos que el arrendamiento es un contrato de cumplimiento continuo; ya que el arrendatario, se compromete en pagar determinada suma de dinero diario, semanal, mensual o anual (según la voluntad de los contratantes), por el uso y goce que le garantiza el arrendador de la cosa. El autor Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil II”, Tomo II, páginas 557, en referencia al contrato de tracto sucesivo, de cumplimiento sucesivo o ejecución continua, expresó que los mismos están caracterizados porque la prestación de una de las partes, por lo menos, no se realiza en una unidad de tiempo, sino que requiere necesariamente el transcurso del tiempo en períodos más o menos largos para su cumplimiento, por ejemplo, en el arrendamiento, en el cual el arrendador se compromete a proporcionar el goce y disfrute de la cosa arrendada en forma continua durante determinado tiempo. Igualmente, el mismo autor, en dicha obra, página 813, expresó en relación al término que en los contratos de tracto sucesivo se prevé generalmente un término, en cuyo caso cesa de producir efectos a partir del vencimiento del término extintivo, pero subsisten los efectos ya cumplidos o que se causaron durante su vigencia. Tenemos que el arrendamiento –según lo expuesto ut supra-, es un contrato de tracto sucesivo, por medio del cual una de las partes contratantes, llamada arrendadora, se obliga a hacer gozar y disfrutar en forma continua una cosa, por determinado tiempo, a la otra, llamada arrendataria, mediante el reembolso continuo de cierta suma de dinero, que ésta última se obliga a pagarle. En el caso de marras, la pretensión de la actora se circunscribe en que la parte demandada de cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento objeto de la demanda; es decir, que la arrendataria entregue materialmente el inmueble arrendado, en virtud del vencimiento del término de duración de la relación arrendaticia y de la prorroga legal. Por su parte la demandada, se excepcionó rechazando y contradiciendo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, alegando que dicha relación aún no había llegado al término establecido. Del análisis efectuado al elenco probatorio, se evidencia que la parte actora, cumplió con la obligación de demostrar en autos la relación locativa y su duración, pero no ocurre igual con respecto a la parte demandada, ya que ésta no aportó a los autos los elementos probáticos suficientes que llevasen a quien decide a establecer que el arrendamiento había sido convenido por más de un (1) año fijo, faltando así a las obligaciones que le imponían los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, los cuales establecen: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. “Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En el caso que nos ocupa, la demandante alegó en el libelo de demanda que la demandada no ejecutó en forma oportuna la obligación de entregar el inmueble arrendado el 31 de julio de 2005, fecha en la cual venció de la prorroga legal de seis (6) meses siguientes al vencimiento término de duración del mismo, esto es, al año fijo por el cual se le había arrendado; hecho éste que fue negado por la parte demandada, con lo cual invirtió la carga probatoria de dicha negativa sobre sí; ello en acatamiento al principio que siendo alegado en la demanda un hecho negativo, siendo negado ese hecho por la demandada, constituye una afirmación tácita, que conduce a la alegación de un hecho positivo. En torno a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 733, de fecha 27 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, expresó: “En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia recurrida, el actor afirmó un hecho negativo, el cual consiste en que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato cuya resolución es pretendida, lo que fue negado en la contestación, motivo por el cual el juez de alzada estableció que correspondía al demandado la carga de demostrar el hecho extintivo de dicha obligación. …omissis… Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando”. …omissis… No habiendo demostrado la demandada que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó fue suscrito por dos (2) años fijos y no por uno (1) como alegó la actora, faltó a su obligación de probar dicho hecho, carga de la prueba que le correspondía, lo que consecuentemente arroja que la presente demanda de cumplimiento de contrato deba prosperar en derecho. Así formalmente se declara. En lo que respecta a la indexación peticionada por la parte actora en su escrito libelar y la demandada en la contestación, observa este sentenciador, que en la presente acción, la pretensión de la demandante era la entrega material del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero no se demandó cantidades líquidas y exigibles de dinero que pudiesen ser indexadas; por el contrario, pareciera la dicha petición lo fue en base al cálculo de las costas y costos del proceso, montos que corresponde a otros conceptos jurídicos y que no se corresponden con lo pretendido por la actora; al igualmente ocurre con la petición de la demandada en la contestación, en torno a la indexación, razón por la cual es improcedente la indexación peticionada por las partes, tanto en el libelo de demanda como en la contestación de la litis. Así formalmente se decide. Por ello, la apelación interpuesta en fecha 07 de junio de 2006, por la abogada Anaid del Valle Madrid Salaverria de Pino, parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 23 de mayo de 2006, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe declararse sin lugar, lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide. En consecuencia de la declaratoria sin lugar de la apelación sometida a la consideración de esta Alzada, debe declararse parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A., contra Anaid del Valle Madrid Salaverria de Pino, consecuentemente, debe condenarse a la demandada a entregar materialmente el inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 3-S, del piso 3 del edificio N° 5, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Chacao, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, gas y condominio; todo lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así expresamente se decide. V. DISPOSITIVA. En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta en fecha 07 de junio de 2006, por la abogada Anaid del Valle Madrid Salaverria de Pino, parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 23 de mayo de 2006, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoada por Administradora Perdomo Stein & Asociados, C.A., contra Anaid del Valle Madrid Salaverria de Pino. TERCERO: Se condena a la parte demandada en la entrega material del inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el N° 3-S, del piso 3 del edificio N° 5, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, a la parte actora, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios de luz eléctrica, agua, gas y condominio. Queda así confirmado en los términos expuestos el fallo apelado. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la recurrente. Regístrese, publíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación. EL JUEZ, Eder Jesús Solarte Molina LA SECRETARIA Abg. Eneida J. Torrealba C. Exp. N° 9140. Definitiva/Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Materia: Mercantil. EJSM/EJTC/carg En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y treinta minutos post meridiem (3:30 p.m.). Conste, LA SECRETARIA Abg. Eneida J. Torrealba C.