TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. No. 7811

PARTE ACTORA: CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMAS AURELIO MARSAL FONSECA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 10.799.943 Y 11.137.622, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: CARMEN YOLANDA RODRÍGUEZ GUERRA, HUMBERTO ARTURO RUIZ RODRÍGUEZ, CARLOS ALEXIS CASTILLO ASCANIO, YALITZA FERMÍN PATILLO, MARILUZ RODRÍGUEZ GUERRA, IVÁN ANTONIO ROBLES y FERNANDO RUISÁNCHEZ GARCÍA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 42.708, 65.897,65.800, 26.802, 88.009, 91.879 y 33.494, en su mismo orden.
PARTE DEMANDADA: MONAGAS PLAZA C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 1996, bajo el No. 59, Tomo 435-A- Sgdo.
APODERADO JUDICIAL: ARTURO L. BRAVO ROA, NEIL ALBERTO CUBILLAN FINOL, ARJULY CORSO GONZÁLEZ, LISA THARRINGTON SABATER y MARIALEJANDRA RODRÍGUEZ AVENDAÑO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 38.593, 44.673, 63.264, 84.041 y 97.535, en su mismo orden.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
Recibidos los autos procedentes del Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 7 de julio de 2006, se le dio entrada mediante sentencia de fecha 13 del mismo mes y año, ordenándose la notificación de las partes a los fines de comenzar a computar el lapso para sentenciar.
Llegada la oportunidad, pasa esta Alzada a decidir sobre la base de las siguientes consideraciones:
-PRIMERO-
Se desprende de autos, que el 25 de enero de 2005, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, profirió sentencia declarando lo siguiente: “…PRIMERO: En la RESOLUCIÓN del contrato de opción de compra venta autenticado en la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 10-07-1998, anotado bajo el N° 63, Tomo 70 de sus Libros de Autenticaciones. SEGUNDO: En pagar a los accionantes la suma de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON 07/100 (Bs. 53.415.360,07), por concepto de devolución de la suma total por ellos pagada, que incluye el precio de venta y otros gastos. TERCERO: En pagar por vía de compensación la cantidad de VEINTISEIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 03/100 (Bs. 26.707.680,03), por concepto de la aplicación de la penalidad establecida en la cláusula novena de la resuelta convención. CUARTA: De conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena practicar Experticia Complementaria de la presente decisión, a objeto de realizar la corrección monetaria o indexación de la cantidad ordenada a pagar en el punto SEGUNDO de este dispositivo. Para lo cual, los Peritos tomarán como puntos de base los siguientes: desde la fecha de admisión de esta demanda hasta aquella en que efectivamente se realice dicho dictamen; debiéndose ceñir para ello al Índice de Precios al Consumidor que al efecto emane el Banco Central de Venezuela”.
Apelada la decisión correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 25 de julio de 2005, dictó el fallo, declarando: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida el 01.03.2005 (f.330) por la apoderada Marialejandra Rodríguez Avendaño, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., contra la decisión definitiva dictada el 25.01.2005 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar el juicio de Resolución de Contrato seguido por los ciudadanos CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMAS AURELIO MARSAL FONSECA contra la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato incoada por los ciudadanos CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMAS AURELIO MARSAL FONSECA contra la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A., todos identificados en los autos. En consecuencia, resuelto el contrato de opción de compra celebrado entre la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA C.A. y los ciudadanos CARLOS LUIS HERNÁNDEZ PARRA y TOMAS AURELIO MARSAL FONSECA, sobre un inmueble, constituido por un local comercial signado con el N° 122, el cual sería construido en un inmueble propiedad de la vendedora, denominado “CENTRO COMERCIAL MONAGAS PLAZA”. Dicho documento fue autenticado en fecha 10.07.1998, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 63, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. TERCERO: Se condena a la demandada a indemnizarle, sin plazo alguno, a la actora las siguientes cantidades de dinero: 1) La cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON SIETE CENTÍMOS (Bs. 53.415.360,07), por concepto de reintegro del precio de la venta y otros gastos, y 2) La cantidad de VEINTISEIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON TRES CENTÍMOS (Bs. 26.707.680,03), por concepto de la cláusula penal establecida como indemnización de daños y perjuicios. Y se acuerda la corrección monetaria sobre dichas cantidades, solicitada en el libelo de la demanda, la cual deberá realizarse por vía de experticia complementaria del fallo, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, una vez que quede definitivamente firme la presente sentencia. Para ello se deberá tener en cuenta que la indexación recaerá sobre las cantidades de dinero demandadas en función del Índice de Precios al Consumidor en el Área Metropolitana de Caracas emitido por el Banco Central de Venezuela. Dicho calculo se hará desde la oportunidad en que se interpuso la presente demanda -16.04.2001- hasta el momento en que quede firme el presente fallo”….
Contra esa decisión la parte demandada anunció recurso de casación. Declarando la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 21 de marzo de 2006, Con Lugar el Recurso de Casación, anunciado y formalizado por la demandada, decretando la nulidad del fallo recurrido y ordenando dictar nueva decisión acogiendo la doctrina allí establecida.
-SEGUNDO-
Señala la parte actora en su escrito libelar, que en fecha 10 de julio de 1998, celebraron contrato de opción de compra-venta por un inmueble con la sociedad mercantil MONAGAS PLAZA, C.A. Que dicho inmueble esta constituido por un local comercial signado con el No. 122 que sería construido en un inmueble propiedad de la vendedora denominado Centro Comercial MONAGAS PLAZA, en el nivel planta baja, con una superficie aproximada de cuarenta y dos metros cuadrados con veintidós decímetros (42,22mts2) con una altura aproximada de cinco metros (5,00 mts.), instalaciones: telefónicas, eléctricas, instalaciones para aire acondicionado, desagüe para aire acondicionado, piso de cemento requemado, pared frisada sin pintura. Que el referido centro comercial esta ubicado en el sitio denominado Tipuro y Caruno, en la Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín, Estado Monagas. Que el referido contrato fue debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1998, bajo el No. 63, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Que en el contrato se estableció la nulidad y sin efecto el contrato suscrito por ambas partes, en fecha 30 de abril de 1998, anotado bajo el No. 23, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda. Que en el identificado contrato se estableció en la cláusula segunda, que la vendedora se comprometía a vender a la compradora, quien a su vez se comprometía a adquirir o comprar el inmueble, otorgándose el respectivo documento definitivo de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público. Que se estableció en la cláusula tercera que el precio convenido entre las partes es de CINCUENTA MILLONES CATORCE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA CENTÍMOS (Bs. 50.014.542,30), el cual sería cancelado por la compradora a la vendedora en dinero efectivo de curso legal. Que dispone el contenido de la cláusula quinta que la compradora acepta el pago en la forma, monto y tiempo establecido en la cláusula tercera del presente contrato, obligándose expresamente a efectuar el pago al vencimiento, sin notificación o comunicación. Que en la cláusula sexta la vendedora se comprometía a perfeccionar la venta y otorgar el documento definitivo de compra-venta, ante la Oficina Subalterna de Registro Público, en el transcurso del mes de febrero de 1999; o una vez que las autoridades competentes hayan otorgado el respectivo permiso de habitabilidad de los inmuebles. Que para ello la vendedora, avisará a la compradora con no menos de quince (15) días hábiles de anticipación por escrito sobre la fecha, hora y lugar del otorgamiento del correspondiente documento público. Que en la cláusula novena se dejó establecido que si la vendedora decidiera no proceder con la venta del inmueble después de autenticado el documento, deberá devolver a la compradora como indemnización la suma entregada hasta ese momento, más una cantidad igual al cincuenta por ciento (50%) de las sumas de dinero entregadas, como justa indemnización por daños y perjuicios, sin que nada más quede a reclamar por este o algún otro concepto derivado de la ejecución del contrato. Que en la cláusula décima primera las partes convinieron que el contrato fuese presentado para su autenticación ante una Notaria Pública. Que la compradora pagaría todos los gastos ocasionados por concepto de autenticación, otorgamiento ante la Oficina de Registro Público, habilitación, traslado y honorarios de abogados, así como los posibles gastos de cobranza judicial o extrajudicial. Que en la cláusula segunda se convino en que las partes suministrarían sus direcciones, a los efectos de cualquier notificación o comunicado.
Sostiene, que sus representados antes de suscribir el contrato del 10 de julio de 1998 y hasta la fecha, han cumplido con todas y cada una de sus obligaciones pactadas en los términos del contrato, en el sentido de haber cancelado el precio total de venta por el inmueble objeto del contrato, así como también han cumplido con las demás obligaciones inherentes a la transmisión definitiva del inmueble. Que hasta la fecha han cancelado las siguientes cantidades de dinero: a) TREINTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS DOS MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA CENTÍMOS (Bs. 38.602.949,80), para el momento de la firma de conformidad con la cláusula tercera, b) ONCE MILLONES CUATROCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS CON CINCUENTA Y UN CENTÍMOS (Bs. 11.411.592,51), por concepto de pago final del precio de venta del local comercial en referencia, y c) UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00), por concepto de honorarios de abogados y gastos de registro para la protocolización del documento definitivo de venta. Que la demandada prestó las diligencias necesarias para cumplir con su obligación contraída en la cláusula sexta del contrato, es decir, en transferirles a mis representados la propiedad del inmueble. Que la parte demandada no se comportó como un buen padre de familia, ni fue diligente en otorgar el documento definitivo de compra-venta, demostrando con ello una conducta evasiva e irresponsable, a pesar de los múltiples esfuerzos realizados de manera extrajudicial por sus mandantes, resultando los mismos infructuosos. Que consta de misiva dirigida a sus poderdantes, de fecha 19 de junio de 200, por la empresa demandada, que el día 15 de julio de 2000, se verificaría supuestamente el documento definitivo de compra-venta. Que igualmente le informó que tenían que pagar por gastos de honorarios de abogados y gastos de registro, la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00), cantidad ésta que fue cancelada por sus representados. Que luego de transcurridos dieciséis (16) meses después de la fecha pactada en la cláusula sexta del contrato cuando la demandada notifica a sus mandantes a los efectos del otorgamiento del documento definitivo de venta, fecha esta que, sin embargo, fue aceptada por sus representados, pero nuevamente la empresa demandada, incumplió con su obligación de transferirle la propiedad del local a sus mandantes, ya que ni se efectuó dicho otorgamiento porque no fue presentado ante la Oficina Subalterna de Registro el documento definitivo para su protocolización. Que la parte demandada ha dejado de cumplir con la cláusula sexta del contrato, referente al otorgamiento en el mes de febrero de 1999 del documento definitivo de compra-venta del inmueble. Que en consecuencia ha quedado expedita la vía de proceder a pedir la resolución del contrato de opción de compra-venta, con la reparación de los daños y perjuicios causados por tal omisión. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.270, 1.474, 1486, 1.487, 1.488 y 1.527 del Código Civil.
Igualmente, alegó la apoderada de la parte actora, que procede a demandar a la Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., por resolución de contrato de opción de compra-venta y daños y perjuicios, para que conviniera o a ello fuese condenada por el Tribunal en: 1) Resolver el contrato de opción de compra-venta suscrito con sus representados en fecha 10 de julio de 1998, y en consecuencia en pagarles la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON SIETE CENTÍMOS (Bs. 53.415.360,07), por concepto de reintegro de la suma total que incluye: precio de venta y otros gastos ocasionados en dicha negociación y pagados por sus mandantes; 2) En pagar por vía de compensación la cantidad de VEINTISEIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON TRES CENTÍMOS (Bs. 26.707.680,03), por concepto de aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula novena del contrato. 3) La correción monetaria de las cantidades demandadas, en virtud de la depreciación del bolívar en el país, es decir, demandó la indexación, la cual solicitó se realizara a través de una experticia complementaria del fallo, y 4) Las costas y costos que genere el presente juicio. Por último, solicito que de conformidad con lo establecido en el artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la parte demandada, al que hace referencia en su escrito libelar.
Mediante auto de fecha 3 de mayo de 2001, el Tribunal de Instancia, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a fin de dar contestación a la demanda.
El 26 de noviembre de 2001, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente.
En fecha 12 de diciembre de 2001, la apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito mediante el cual rechazó, negó y contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Mediante decisión proferida el 14 de agosto de 2002, el Tribunal de Instancia, declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
El 13 de noviembre de 2002, el apoderado judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos: Aceptaron como ciertos, únicamente, los siguientes hechos: 1) Que en fecha 10 de julio de 1998, su representada suscribió con la parte actora, un contrato, cuyo texto consta suficientemente en el documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 63, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. 2) Que su representada ha concluido la construcción del CENTRO COMERCIAL MONAGAS PLAZA, el cual está ubicado en el sitio denominado Tipuro y Caruno, en la Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín, Estado Monagas, dentro de cuya estructura, se encuentra un lo al identificado con la letra y número PB-122, el cual se corresponde a las dimensiones y demás detalles establecidos en el contrato. 3) Que por acuerdo entre la parte demandante y su mandante, el local establecido en el contrato le fue cambiado por el identificado con la letra y número PB-135, todo lo cual fue acordado con miras a satisfacer algunas expectativas de los demandantes, y en función a permitir un mejor desenvolvimiento de las relaciones entre las partes. 4) Que hasta la fecha, y por causas extrañas, imprevistas e imprevisibles, a la hora de suscribir el contrato, y no imputables a su mandante, no se ha suscrito ante la Oficina Subalterna de Registro el documento en el que consta la venta del inmueble, ya perfeccionada a través del contrato.
Alegó el apoderado de la empresa demandada, que fuera de los hechos taxativamente establecidos y aceptados, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda, por no ser ciertos los hechos alegados para sustentarla, ni mucho menos, las consecuencias jurídicas que de los mismos se pretenden deducir.
Sostiene, que su representada emprendió a mediados del año 1996, la construcción del Centro Comercial Monagas Plaza, ubicado en la ciudad de Maturín, Estado Monagas. Que mandante inició una serie de negociaciones con terceras personas, con miras a ofrecer en venta varios de los locales comerciales que se construirían, ello a través de contratos de opción de compra-venta, tal y como el que fuera celebrado con la parte actora. Que concluido el proyecto se procedió a elaborar y protocolizar el documento de condominio, hecho éste que permitiría la posibilidad de concretar las ventas a terceros que se habrían pactado antes de la concreción de dicho. Que fue entonces cuando por divergencias ajenas a la voluntad de los órganos administrativos de su poderdante, el ciudadano Pietro Greco Marino, por si mismo, y a través de terceras personas, inicia una serie de juicios en contra de su poderdante, cuya característica común fue la de procurar y lograr medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble sobre el cual se construiría el Centro Comercial Monagas Plaza, hecho éste que ha obligado a su mandante no sólo a litigar, sino a ejercer, acciones de amparo constitucional, con miras a procurar que dichas medidas preventivas fueran suspendidas, y de esa forma cumplir con sus obligaciones de pago. Que ninguno de los otros adquirientes, a través de documentos de opción de compra-venta, han ejercido acciones, ya que han comprendido que no existe posibilidad que su representada pueda pasar por encima de las prohibiciones de enajenar y gravar. Que se trata de un problema que afecta no sólo a los adquirientes de los locales comerciales, sino también a su mandante, pues tampoco ha podido dar en venta los locales a terceras personas luego de la culminación del centro comercial y la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
Sustenta, que de acuerdo al contenido de la cláusula sexta del contrato, la obligación relativa a la transferencia del inmueble tendría lugar en el transcurso del mes de noviembre de 1999, o una vez que las autoridades competentes hubiesen otorgado el permiso de habitabilidad de los inmuebles. Que a los fines de predeterminar los daños y perjuicios que supondría el incumplimiento de dicha cláusula, se estableció en la cláusula novena que en caso que mi representada, desistiese de la compra-venta pactada, pagaría una indemnización, por vía de cláusula penal, equivalente al cincuenta por ciento (50%) de las sumas entregadas. Que partiendo de esas dos premisas, subsiste a favor de su poderdante, una causa extraña que no le es imputable, que ha impedido el cumplimiento de la obligación de protocolizar el documento de compra venta definitivo, que no es otro que la existencia de una serie de procesos judiciales, iniciados a partir del año 1999, en los cuales su representada, directa e indirectamente ha sido demandada por el ciudadano Pietro Greco Marino, situación ésta que ha traído como consecuencia, una serie de medidas preventivas de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble en el cual se construyó el Centro Comercial Monagas Plaza, que han impedido el cumplimiento de las obligaciones que en virtud del contrato existían. Que se ha configurado el supuesto de hecho previsto en el artículo 1271 del Código Civil, esto es, la existencia de una causa extraña no imputable a su mandante, la cual consiste en la existencia de distintas medidas preventivas de prohibición de enajenar y gravar que afectan a todos y cada uno de los locales del Centro Comercial Monagas Plaza, que han impedido la transmisión efectiva de los inmuebles de dicho Centro Comercial, dentro de los cuales se encuentra el que le fuera dado en opción de compra-venta a la parte actora. Que su representada jamás ha desistido de la compra-venta pactada con los demandantes. Que su poderdante no ha tenido la intención de incumplir con sus obligaciones, y si las ha incumplido, se debe a circunstancias que las distintas medidas de prohibición de enajenar y gravar, han provocado. Por último, alegó que siendo el pago de daños y perjuicios previstos en la cláusula novena del contrato celebrado entre las partes, así como el pago de las otras indemnizaciones reclamadas, simples variantes de los daños y perjuicios, y no habiéndose previsto la posibilidad de excepción prevista en el artículo 1.258 del Código Civil, estimó que la demanda debe ser declarada sin lugar, ello en virtud que no procede reclamación alguna de daños y perjuicios, cuando median circunstancias como las establecidas en autos.
Mediante escrito presentado en fecha 22 de enero de 2003, el apoderado de la parte demandada promovió pruebas en los siguientes términos:
1) Hizo valer el mérito favorable que se las actas y demás probanzas del expediente se desprendan a favor de su mandante.
2) Por último, promovió copia certificada del documento de propiedad correspondiente al inmueble sobre el cual se construyó el Centro Comercial Monagas Plaza, es decir, un lote de terreno de cincuenta y cinco mil ochocientos ocho metros cuadrados (55.808,00 mts2), ubicado en el sitio denominado Tipuro y Caruno, con frente a la antes denominada Avenida Puente Guarapiche Alcabala, hoy Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio Simón, Distrito Maturín del Estado Monagas.
En este mismo orden, la apoderada de la parte actora, el 22 de enero de 2003, promovió pruebas en los siguientes términos:
1) Reprodujo el mérito favorable que se desprende de autos, en cuanto benefician a sus representados, referidos a las documentales que se acompañaron al libelo de la demanda.
2) De conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, promovió el mérito favorable que se desprende de la confesión espontánea que hiciera la parte demandada, referida a los hechos expresamente admitidos en la contestación de la demanda.
3) Promovió como cosa juzgada, la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal de Instancia, en fecha 14 de agosto de 2002, en la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
4) Consignó copia de la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, donde se evidencia, la interposición de un juicio ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por disolución y liquidación de la Sociedad Mercantil Monagas Plaza C.A., incoado por el ciudadano Pietro Greco Marino contra Alfredo Sánchez Camacho y Carlos Termini Bellone.
5) Consignó copia emanada de la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, donde se evidencia la autenticación de un Acta de Asamblea General Extraordinaria de socios de la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., de fecha 6 de diciembre de 1996, la cual quedó inserta bajo el No, 36, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
6) Consignó copia emanada de la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, donde se evidencia la celebración de un Acta Convenio entre los ciudadanos Carlos Termini Bellone, Pietro Greco Marino y Alfredo Sánchez Camacho, de fecha 6 de diciembre de 1996, la cual quedó inserta bajo el No. 28, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
7) Consignó copia certificada del informe emitido por el Banco Venezolano de Crédito, de fecha 26 de noviembre de 2001, en virtud de la oposición a la medida preventiva decretada por el Tribunal A quo.
8) Consignó copia certificada del informe emitido por el Banco del Caribe, en fecha 30 de noviembre de 2001, en virtud de la oposición a la medida preventiva decretada por el Tribunal de la Causa.
9) Consignó copia certificada del Libro Diario del Tribunal A quo, de fecha 28 de enero de 1998, donde consta que se decretó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas propiedad de la empresa demandada.
10) Consignó copia del folio doscientos cuarenta y tres (243) del Libro de Medidas Judiciales llevado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maturín del Estado Monagas.
11) Consignó copias certificada del oficio No, 1731 de fecha 2 de noviembre dirigido al Registrador del Distrito Maturín del Estado Monagas, en virtud de la oposición a la medida preventiva.
12) Consignó copia certificada del oficio No. 7360-2045 de fecha 12 de noviembre de 2001, y certificación de gravamen, emanado del Registro Subalterno del Primer Circuito del Estado Monagas.
13) Consignó copia certificada de la página 290 del Libro de Entrada y Salida de Expedientes L-13, correspondiente a los años 1997-1998, de la nomenclatura llevada por el Tribunal A quo bajo los Nos. 19618 al 20213, respectivamente, donde reposa un asiento asignado bajo el expediente No, 20193, de fecha 8 de enero de 1998, cuyas partes son Carmelo Casale Calabro y Monagas Plaza, C.A., siendo el motivo por Cumplimiento de Contrato.
14) Consignó copias certificadas de los folios uno (1), sesenta y siete (67), setenta y nueve (79), noventa y cinco (95), noventa y seis (96) y cien (100) del Libro Diario, abierto el 19 de enero de 1998, páginas donde reposan los asientos de actuaciones relacionadas con el expediente No. 20193, nomenclatura llevada por el Tribunal de la Causa.
15) Consignó copia certificada del folio del Libro Índice de los años 1997-1998.
16) De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.429 del Código Civil, promovió Inspección Judicial, para lo cual solicitó se comisionara al Juzgado Primero del Municipio Maturín de la Circunscripción del Estado Monagas, a los fines que se trasladara y constituyera en el Centro Comercial Monagas Plaza, en el Local Comercial 135, Nivel Planta Baja, ubicado en el sitio denominado Tipuro y Caruno, en la Avenida dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín, Estado Monagas, a objeto que se deje constancia sobre los particulares que señala en su escrito de pruebas.
17) De conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara a la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maturín, Estado Monagas, a los fines que informara sobre los particulares a que hacer referencia en su escrito de promoción de pruebas.
18) Por último, solicitó que las pruebas fuesen admitidas, sustanciadas conformes a derecho y apreciadas en toda su plenitud en la definitiva.
Mediante autos de fecha 10 de marzo de 2003, el Tribunal de la Causa, admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 25 de enero de 2005, el Tribunal de la Causa, profirió sentencia, declarando con lugar la demanda de resolución de contrato.
Mediante diligencia del 1° de marzo de 2005, la apoderada judicial de la empresa demandada, apeló de la decisión dictada en fecha 25 de enero de 2005.
El 8 de marzo de 2005, el Tribunal A quo, dictó providencia, mediante la cual oyó la apelación en ambos efectos.
Recibido el expediente en el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por auto de fecha 10 de marzo de 2005, fijó los lapsos para informes, observaciones y sentencia.
En fechas 14 y 27 de abril de 2005, ambas partes presentaron escrito de informes y escrito de observaciones a los informes.
El 25 de julio de 2005, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación y con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta.
Mediante diligencia del 10 de agosto de 2005, la apoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de casación.
En fecha 21 de marzo de 2006, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, profirió sentencia, declarando con lugar el recurso de casación, y en consecuencia declaró la nulidad de la sentencia y ordenó al Juez Superior competente que dictara nueva decisión.
Recibidos los autos procedentes del Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad en fecha 7 de julio de 2006, se le dio entrada mediante sentencia de fecha 13 del mismo mes y año, ordenándose la notificación de las partes a los fines de comenzar a computar el lapso para sentenciar.

-TERCERO-
Llegada la oportunidad para decidir, pasa ésta Superioridad a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
El presente juicio esta referido a la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre la Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 1996, bajo el No. 59, Tomo 435-A- Sgdo, representada por su Presidente, ciudadano Carlos Termini Bellone, por una parte parte, y los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Marsal Fonseca, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nos. 10.799.943 y 11. 137.622, sobre el local No. 122, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, ubicado en sector Taipuro y Caruno, en la Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín del Estado; tal como se evidencia del documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1998, bajo el No. 63, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Ahora bien, trabada la litis, pasa esta Superioridad a analizar las pruebas promovidas por las partes y a tal efecto trae a colación la norma contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual ordena a los jueces analizar todas y cada una de las pruebas que sean promovidas y evacuadas durante la secuela del proceso en el lapso legal establecido, esto con la finalidad de establecer y corroborar los hechos alegados en el proceso.
De esta manera, se procede a analizar las pruebas aportadas por la parte actora junto con el libelo de la demanda y en la oportunidad de su promoción, y en tal sentido se observa:
1) Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre la Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 21 de agosto de 1996, bajo el No. 59, Tomo 435-A- Sdgo, representada por su Presidente, ciudadano Carlos Termini Bellone, por una parte, y por los ciudadanos Carlos Luis Hernández Parra y Tomas Aurelio Marsal Fonseca, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 10.799.943 y 11.137.622, respectivamente, por otra parte, sobre el local No. 122, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, ubicado en sector Taipuro y Caruno, en la Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín del Estado; tal como se evidencia del documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1998, bajo el No. 63, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual cursa a los folios diez (10) al catorce (14) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, antes por el contrario en su escrito de contestación de la demanda, reconoció haberlo suscrito, por lo que tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, y así se decide.
2) Recibo de Gastos, emitido por la firma Moya & Termini Mercadeo Inmobiliario, en fecha 16 de febrero de 1998, en el cual consta que recibieron de los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Hernández Parra, la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CENTÍMOS (Bs. 538.431,66), por concepto de gastos legales y administrativos correspondientes a la firma de la opción de compra-venta del local ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, C.A., el cual cursa al folio quince (15) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se deja establecido.
3) Recibo de Reserva, emitido en fecha 16 de febrero de 1998, por la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., en el cual consta que recibieron de los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Hernández Parra, la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS QUINCE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON NOVENTA Y OCHO CENTÍMOS (Bs. 1.615.294,98), por concepto de reserva de un local situado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, cursante al folio dieciséis (16) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado, ni desconocido por la parte accionada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga valor probatorio, y así se decide.
4) Recibo de fecha 30 de abril de 1998, emitido por la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., en el cual consta que recibieron de los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Hernández Parra, la cantidad de CATORCE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON OCHENTA Y DOS CENTÍMOS (Bs. 14.987.654,82), por concepto de pago inicial del local ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, cursante al folio diecinueve (19) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado, ni desconocido por la parte accionada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le otorga valor probatorio, y así se decide.
5) Recibo de fecha 22 de junio de 1998, emitido por la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., en el cual consta que recibieron de los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Hernández Parra, la cantidad de NOVECIENTOS VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON DIEZ CENTÍMOS (Bs. 922.386,10) por concepto de pago primera cuota del local ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, cursante al folio veinte (20) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado, ni desconocido por la parte accionada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le otorga valor probatorio, y así se decide.
6) Recibo de fecha 10 de julio de 1998, emitido por la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., en el cual consta que recibieron de los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Hernández Parra, la cantidad de VEINTIDOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) por concepto de pago de la segunda parte de la inicial del local ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, cursante al folio veintiuno (21) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado, ni desconocido por la parte accionada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le otorga valor probatorio, y así se decide.
7) Recibo de fecha 11 de agosto de 1998, emitido por la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., en el cual consta que recibieron de los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Hernández Parra, la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CENTÍMOS (Bs. 11.411.592,51) por concepto de pago final del local ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, cursante al folio veinticuatro (24) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado, ni desconocido por la parte accionada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Alzada le otorga valor probatorio, y así se decide.
8) Recibo de fecha 10 de julio de 2000, emitido por la firma Moya & Termini Mercadeo Inmobiliario, en el cual consta que recibieron de los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Hernández Parra, la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.940.000,00), por concepto de honorarios de abogados y gastos de registro para la protocolización del local ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, C.A., el cual cursa al folio veinticinco (25) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se deja establecido.
9) Comunicación de fecha 19 de junio de 2000, suscrita por el ciudadano Carlos Termini, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., dirigida a los ciudadanos Carlos Hernández y Tomas Marshall, mediante la cual les notificaba que para el día 15 de julio de 2000, se procedería al otorgamiento definitivo de compra del Local No. 135, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, cursante al folio veintiséis (26) del expediente.
Esta misiva no fue impugnada por la parte demandada durante la secuela del proceso dentro del lapso establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tiene pleno valor probatorio, y así se decide.
10) Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil Moya & Termini, Mercadeo Inmobiliario, C.A., debidamente registrada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 22 de septiembre de 1997, bajo el No. 6, Tomo 152-A-Qto., cursante a los folios veintisiete (27) al treinta y siete (37) del expediente.
Este documento, aún cuando fue presentado en copia simple, no fue impugnado por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto emana de un funcionario público de de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.
11) Documento de Compra-Venta, suscrito por el ciudadano Carlos Termini Bellone, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 5.590.721, actuando en nombre y representación de la Sociedad Mercantil Inversiones Continent, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de febrero de 1983, bajo el No. 55, Tomo 16-A Pro, en su carácter de Presidente, mediante el cual da en venta a la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 1996, bajo el No. 59, Tomo 435-A-Sgdo, un bien inmueble integrado por un lote de terreno con una superficie de cincuenta y cinco mil ochocientos ocho metros cuadrados (55.808,00 mts2) aproximadamente, ubicado en el sitio denominado Tipuro y Caruno, con frente a la antes denominada Avenida Puente Guarapiche Alcabala, hoy Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín del Estado Monagas, el cual debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maturín del Estado Monagas, el 10 de julio de 1997, bajo el No. 36, Tomo 6, Protocolo Primero.
Este instrumento que cursa a los folios treinta y nueve (39) al cuarenta y uno (41) del expediente, fue consignado en copia simple y durante la secuela del proceso no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429, por lo que esta Superioridad le otorga el valor probatorio de documento público, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y así se decide.
12) A los folios cuarenta y dos (42) al cuarenta y cuatro (44), cursan seis (6) fotografías, consignadas por la parte actora con su escrito libelar.
Al respecto esta Superioridad observa:
Las fotografías sirven para probar el estado de hecho que existía en el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el juez; pero como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria o de testigos presentes en aquel instante o que hayan formado parte de la escena captada o intervenido en el desarrollo posterior del negativo o por el examen del negativo por peritos, como documentos privados auténticos pueden llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas. Rocha reconoce el valor probatorio de estas fotografías, una vez autenticadas, de acuerdo con la libre apreciación del juez, a pesar de que no existía norma legal que las contemple. (Hernando Devis Echandía, Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo II, Págs. 579 y 580. Cuarta Edición. 1993).
Ahora bien, observa esta Alzada que las fotografías objeto de análisis, constituyen un documento privado, que fueron acompañadas al escrito libelar, y no fueron impugnadas por la parte demandada durante la secuela, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio, y así se decide.
13) Revista Top Shopping Centres, cursante a los folios cuarenta y cinco (45) al cincuenta y dos (53) del expediente.
Este instrumento no es de aquellos a los que se refiere el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, antes por el contrario, emana de un tercero que no es parte en el juicio, por lo que debió ser ratificado conforme lo establece el artículo 431 eiusdem, y en consecuencia carece de valor probatorio alguno, y así se decide.
14) Comunicación de fecha 15 de junio 1998, suscrita por el ciudadano Germán Moya, en su carácter de Director Comercial de la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., y dirigida al ciudadano Carlos Hernández, mediante la cual proceden a invitarlo los días 25 al 28 de junio de 1998, al Centro Internacional de Exposiciones de Caracas, C.I.E.C., en donde se celebraría Expo Inmuebles Equipamiento y Decoración 98, evento organizado por Grupo Axxis, cursante al folio cincuenta y tres (53) del expediente.
Este instrumento aún cuando no fue impugnado por la parte demandada, durante la secuela del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carece de valor probatorio, por cuanto de la misma nada desprende que pueda favorecer a su promovente, y así se decide.
15) Comunicación de fecha 17 de junio de 1998, suscrita por el ciudadano Carlos Termini, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., y dirigido al ciudadano Carlos Hernández, mediante la cual se le notifica que el 30 de junio de 1998, se realizaría un encuentro con los propietarios e inquilinos de los locales que forman parte del Centro Comercial Monagas Plaza, C.A., cursante a los folios cincuenta y cuatro (54) al cincuenta y seis (56) del expediente.
Esta misiva no fue impugnada por la parte demandada durante la secuela del proceso dentro del lapso establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tiene pleno valor probatorio, y así se decide.
16) Comunicaciones de fechas 27 de julio y 6 de agosto de 1998, suscrita por el ciudadano Germán Moya, en su carácter de Gerente Comercial de la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., y dirigida al ciudadano Carlos Hernández, mediante las cuales le envían la Primera y Segunda Edición del Boletín Su Punto Seguro, las cuales corren insertas a los folios cincuenta y siete (57) al cincuenta y ocho (58) del expediente.
Estos instrumentos aún cuando no fueron impugnados por la parte demandada, durante la secuela del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio, por cuanto de las mismas nada desprende que pueda favorecer a su promovente, y así se decide.
17) Documento de Condominio del Centro Comercial Monagas Plaza, C.A., debidamente autenticado ante la Notaria Pública Interna Grupo Financiero Banco Industrial de Venezuela, en fecha 4 de enero de 2000, quedando anotado bajo el No. 1, Tomo I de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Interna, cursante a los folios catorce (14) al noventa y seis (96) del Cuaderno de Medidas.
Este instrumento no fue impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.
18) Confesión espontánea, referida a los hechos admitidos en la contestación de la demanda por la parte demandada, constituidos por las siguientes manifestaciones:
a) Que en fecha 10 de julio de 1998, la empresa demandada suscribió con la parte demandante, un contrato, cuyo texto específico consta suficientemente de documento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primero del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 63, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
b) Que la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., ha concluido la construcción del Centro Comercial Monagas Plaza, el cual está ubicado en el sitio denominado Tipuro y Caruno, en la Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín, Estado Monagas, dentro de cuya estructura, se encuentra un lo al identificado con la letra y número PB-122, el cual se corresponde a las dimensiones y demás detalles establecidos en el contrato.
c) Que entre la parte actora y la empresa demandada, el local establecido en el contrato, le fue cambiado por el identificado con la letra y número PB-135, todo lo cual fue acordado con miras a satisfacer algunas expectativas de los actores, y en función de permitir un mejor desenvolvimiento de las relaciones entre las partes.
d) Que hasta la presente fecha no se ha suscrito ante la oficina de Registro correspondiente, el documento en el que conste la venta del inmueble, ya perfeccionada a través del contrato.
e) Que luego de concluido el proyecto, se procedió a elaborar y protocolizar el documento de condominio, hecho éste que permitiría la posibilidad de concretar las ventas a terceros que se habrían pactado antes de la concreción de dicho acto.
Al respecto esta Superioridad observa:
El artículo 1.401 del Código Civil establece que:
“Artículo 1.401. La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”.

Nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia No. RC-0072 de la Sala de Casación Civil del 5 de febrero de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G., en el juicio de 23-21 Oficina Técnica de Construcciones C.A. contra Banco Unión S.A.C.A. y otros, expediente No. 99973-99034, dejó establecido que:

“La confesión puede ser judicial, que es aquella hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque éste sea incompetente (art. 1.401 del CC); y la extrajudicial, que es aquella que se hace fuera del proceso, a la parte misma o a quien la representa, o también a un tercero (art. 1.402 del CC). Si bien por su naturaleza presentan las distintas confesiones algunas semejanzas; en cambio, se diferencian en que no son iguales en relación con su eficacia probatoria; la judicial hace plena prueba del hecho confesado; la extrajudicial produce el mismo efecto si se hace a la parte misma o a quien la representa, pero si se hace a un tercero produce sólo un indicio…
…Una norma sobre la apreciación de los indicios ha sido introducida por primera vez en el nuevo Código de Procedimiento Civil. En efecto, el artículo 510 expresa: “los jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre si, y en relación con las demás pruebas de autos”. La regla tradicional en cuanto a la valoración de la prueba de indicios es que los jueces son soberanos en la apreciación de esta prueba, puesto que la ley ha dejado a la prudencia del juzgador ponderar la gravedad, precisión y concordancia de los indicios que resulten de los autos, sin que pueda Casación censurar las razones de hecho en que se funden los jueces de instancia para estimar o rechazar los indicios, salvo infracción de regla legal expresa de valoración, que en el caso concreto de esta denuncia no la ha formulado el recurrente.
Caben otras consideraciones adicionales. Así, Casación ha establecido que en la formación de la prueba circunstancial –como también se llama a la de indicios- el juzgador debe guiarse por ciertos principios jurídicos, para que su apreciación no sea censurable en Casación por contraria a derecho o violatoria de ley expresa. Estos principios son tres: a) que el hecho considerado como indicio esté comprobado; b) que esa comprobación conste de autos; y, c) que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio (CFC. Memoria 1946. Tomo II. Pág. 285).”

En el caso de autos, adminiculada la jurisprudencia transcrita al caso en concreto, se desprende que el apoderado judicial de la empresa demandada, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, reconoció categóricamente que su mandante incurrió en incumplimiento de las obligaciones contractuales a que se refiere el contrato de opción de compra-venta, cuya resolución se demanda, alegando igualmente que dicho incumplimiento fue originado por una causa extraña no imputable, por lo que considera esta Alzada que se ha producido la confesión judicial prevista en el artículo 1.401 del Código Civil, y así se decide.
19) Copia simple de la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de agosto de 2002, mediante la cual se declaró sin lugar las cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cursante a los folios ciento veinte (120) al ciento veinticuatro (124) del expediente.
Este instrumento constituye cosa juzgada con respecto a la cuestión previa alegada, y al no ser desvirtuada por la parte demandada, tiene valor probatorio, y así se decide.
19) Copia de la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, donde se evidencia la interposición de un juicio ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por Disolución y Liquidación de la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., incoado por el ciudadano Pietro Greco Marino contra Alfredo Sánchez Camacho y Carlos Termini Bellone, cursante a los folios ciento sesenta (160) al ciento sesenta y cinco (165) del expediente.
Este instrumento aun cuando fue consignado en copia simple, tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, y así se decide.
20) Copia emanada de la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, donde se evidencia la autenticación de un Acta de Asamblea General Extraordinaria de socios de la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., de fecha 6 de diciembre de 1996, la cual quedó inserta bajo el No. 36, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante a los folios ciento sesenta y seis (166) al ciento setenta y tres (173) del expediente.
Este instrumento aun cuando fue consignado en copia simple, tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, y así se decide.
21) Copia emanada de la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, donde se evidencia la celebración de un Acta Convenio entre los ciudadanos Carlos Termini Bellone, Pietro Greco Marino y Alfredo Sánchez Camacho, de fecha 6 de diciembre de 1996, el cual quedó inserto bajo el No. 28, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante a los folios ciento setenta y cuatro (174) al ciento setenta y nueve (179) del expediente.
Este instrumento aun cuando fue consignado en copia simple, tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, y así se decide.
22) Copia del folio doscientos cuarenta y tres (243) del Libro de Medidas Judiciales llevado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maturín del Estado Monagas, cursante al folio ciento ochenta (180) del expediente.
Este instrumento aun cuando fue consignado en copia simple, tiene pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, y así se decide.
23) Copia certificada expedida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de enero de 2003, contentiva del Informe emitido por el Banco Venezolano de Crédito, de fecha 26 de noviembre de 2001; Informe emitido por el Banco del Caribe, de fecha 30 de noviembre de 2001; Libro Diario de fecha 28 de enero de 1998, donde consta el decreto de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el terreno y las bienhechurías sobre el construidas, propiedad de la empresa demandada; Oficio No. 1731 de fecha 2 de noviembre de 2001, dirigido al Registro del Distrito Maturín del Estado Monagas; Oficio No. 7360-2045 de fecha 12 de noviembre de 2001 y Certificación de Gravamen emanado del Registro Subalterno del Primer Circuito del Estado Monagas; página 290 del Libro de Entrada y Salida de Expedientes L-13, correspondientes a los años 1997-1998 de la nomenclatura signada bajo los Nos. 19618 al 20213; Libro Diario en los folios 1, 67, 79, 95, 96 y 1000, abierto el 19 de enero de 19998, donde reposan los asientos de actuaciones relacionadas con el expediente No. 20193, y, Libro Índice de los años 1997-1998, cursantes a los folios ciento ochenta y uno (181) al doscientos diez (210) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga valor probatorio, y así se decide.
24) Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 16 de junio de 2003, quien actuó por mandato expreso del Tribunal A quo.
Esta Superioridad, analizando el contenido de la Inspección Judicial promovida por la parte actora y evacuada por el por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha 16 de junio de 2003, considera que la misma no es contraria a lo establecido en el ordenamiento jurídico, antes por el contrario guarda relación con los hechos debatidos en el presente juicio, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, y así se decide.
Examinadas como han sido las pruebas aportadas por la parte actora, toca a esta Alzada analizar de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas promovidas el apoderado de la parte demandada, y a tal efecto observa:
1) Mérito favorable que de las actas y demás probanzas del expediente se desprende a favor de su representada.
Al respecto observa esta Superioridad que el mérito favorable no constituye prueba alguna y así los ha establecido nuestro Máximo Tribunal de la República en reiteradas jurisprudencias, y así se decide.
2) Copia certificada del documento de propiedad correspondiente al inmueble sobre el cual se construyó el Centro Comercial Monagas Plaza, en le cual aparecen estampadas notas marginales que contienen medidas de prohibición de enajenar y gravar de fechas 28 de enero de 1998, 19 de octubre de 1998, 17 de agosto de 1999, 21 de febrero de 2000 y 16 de febrero de 2001, suspendiéndose una de ellas en fecha 17 de enero de 2000, cursante a los folios ciento cuarenta y cinco (145) al ciento cincuenta y uno (151) del expediente.
Este instrumento no fue impugnado por la parte actora durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga valor probatorio, y así se decide.
-CUARTO-
Analizadas las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio, procede esta Superioridad a conocer del fondo de la controversia, y al respecto observa:
El presente juicio esta referido a la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre la Sociedad Mercantil MONAGAS PLAZA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de agosto de 1996, bajo el No. 59, Tomo 435-A- Sgdo, representada por su Presidente, ciudadano Carlos Termini Bellone, por una parte parte, y los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Marsal Fonseca, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nos. 10.799.943 y 11. 137.622, sobre el local No. 122, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Monagas Plaza, ubicado en sector Taipuro y Caruno, en la Avenida Dr. Alirio Ugarte Pelayo, jurisdicción del Municipio San Simón, Distrito Maturín del Estado; tal como se evidencia del documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1998, bajo el No. 63, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Ahora bien, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC-1590 del 10 de noviembre de 2005, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, juicio de Ganadería La Pradeña C.A. contra el actualmente liquidado Instituto Nacional Agrario, expediente No. 04610, ha establecido que:

“A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:
“Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.
El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de Manuel Osorio, enseña:
“Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.). En una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligación a las partes contratantes en iguales términos que la ley”. (Obra cit. Editorial Heliasta, página 167)
Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario ya citado, también se expresa que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta con el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autos de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocatoria antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
(…Omissis…)”
Así pues, y vista la transcripción de la norma que antecede, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1) Consentimiento de las partes;
2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3) Causa lícita”.
La disposición legal copiada en las líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos de que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico”.

De manera pues, que adminiculada la jurisprudencia transcrita al caso en concreto, se puede verificar la existencia del contrato de opción de compra venta, cuya resolución la parte actora demanda en el presente proceso, en virtud que según las alegaciones esgrimidas la parte demandada incumplió la obligación contractual pactada en la Cláusula Sexta del contrato, que corre inserto a los folios diez (10) al catorce (14) del presente expediente, en el cual hubo voluntad entre las partes para aceptar la convenio de opción de compra venta con las obligaciones contractuales pactadas en el mismo.
Ahora bien, la resolución procede ante el incumplimiento de una de las partes y con la misma se busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente, en este caso el contrato de opción de compra-venta, así como el pago de cualquier concepto debido al que estaba obligada la parte que incurrió en el incumplimiento, por concepto de daños y perjuicios.
El artículo 1.167 del Código Civil establece que:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De esta norma, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables para la procedencia de la acción aquí incoada.
Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la resolución de contrato, es uno de los medios que ponen fin a los efectos de las obligaciones contraídas derivadas de un incumplimiento de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
En el caso de autos, la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, confesó haber incumplido con el contrato de opción de compra-venta, alegando una causa extraña no imputable, como lo son las medidas preventivas de prohibición de enajenar que gravar que pesan sobre el inmueble de su propiedad y sobre las bienhechurías sobre el construidas, consistentes en el Centro Comercial Monagas Plaza.
Ahora bien, en sintonía con lo expresado, observa esta Alzada que la figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, está inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones, y éstos se configuran. Para la procedencia de una causa extraña no imputable, la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual.
En el caso de marras, se evidencia que el contrato de opción de compra-venta, suscrito entre las partes, fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de julio de 1998, y para la fecha del otorgamiento del referido contrato, ya existía una de las tantas medidas de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble propiedad de la parte demandada y las bienhechurías sobre él construidas, consistentes en el Centro Comercial Monagas Plaza, la cual fue decretada en fecha 28 de enero de 1998 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como se evidencia al folio ciento ochenta (180) del expediente, es decir, que la parte demandada estaba en conocimiento que existía esa medida preventiva, y aún así suscribió el contrato con la parte actora, lo que demuestra que el incumplimiento de sus obligaciones contractuales no se debe a una causa extraña no imputable a ella, tal como lo pretende hacer ver, ya que para el momento de la celebración del contrato de opción de compra venta existía un impedimento para que la parte demandada transmitiera la propiedad del local ofrecido en venta a la parte actora.
Es decir, que la transmisión de la propiedad del local no podría realizarse existiendo todas esas prohibiciones de enajenar y gravar decretadas por distintos Tribunales de la República, en virtud de los distintos litigios que tiene pendiente la parte demandada, por lo que considera esta Superioridad que no es procedente la defensa esgrimida por la parte demandada, como eximente del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y en consecuencia la presente demandada de resolución de contrato de opción de compra-venta debe prosperar, y así se decide.
-QUINTO-
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada Marialejandra Rodríguez Avendaño, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de febrero de 2005.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta, incoada por los ciudadanos Carlos Luís Hernández Parra y Tomas Aurelio Marsal Fonseca contra la Sociedad Mercantil Monagas Plaza, C.A., identificadas en la primera parte del presente fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado por las partes, el 10 de julio de 1998.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON SIETE CENTÍMOS (Bs. 53.415.360,07) por concepto de devolución de la suma total por ellos cancelada.
CUARTO: Igualmente se condena a la parte demandada a pagar a la actora, la cantidad de VEINTISEIS MILLONES SETECIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON TRES CENTÍMOS (Bs. 26.707.680,03), por concepto de la aplicación de la penalidad establecida en la cláusula novena del contrato de opción de compra-venta, para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del fallo, a objeto de realizar la corrección monetaria o indexación, tomando en cuenta los peritos como puntos de base los siguientes: desde la fecha de admisión de la demanda hasta aquella en que efectivamente se realice dicho dictamen; debiéndose ceñir para ello al Índice de Precios al Consumidor que al efecto emane del Banco Central de Venezuela.
Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Palacio de Justicia. En Caracas, a los trece (13) días del mes de diciembre de 2006. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ.

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI.

LA SECRETARIA.

NELLY B. JUSTO M.

En la misma fecha se publico la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m.
LA SECRETARIA.

Exp. No. 7811
CDA/nbj/cd