TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO PRIMERO
Caracas, cinco de diciembre de dos mil seis
196º y 147º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2006-000246
PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L.
APODERADOS JUDICIALES: ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, CARLOS CALANCHE BOGADO y KAREM ALEJANDRA YÉPEZ GALINDO
PARTE DEMANDADA: JEAN CARLOS TORRES ONTIVEROS
APODERDO JUDICIAL: JESÚS ENRIQUE HAACK VALERO

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL.-
SENTENCIA DEFINITIVA

Por distribución automatizada realizada en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial el 2 de mayo de 2006, fue asignado a este Juzgado el libelo que dio inicio a las presentes actuaciones, contentivo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, interpuesta por los abogados ROBERTO ORTA MARTÍNEZ y CARLOS CALANCHE BOGADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 63.275 Y 105.148, actuando como apoderados judiciales de ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 9 de octubre de 1984, bajo el No. 36, Tomo 8-A Sgdo.; contra el ciudadano JEAN CARLOS TORRES ONTIVEROS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 13.466.311. Los apoderados actores solicitaron la admisión y tramitación de la demanda, conforme a los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Ante tal solicitud y motivado a que la transacción cuyo cumplimiento se solicitó, versa sobre una relación arrendaticia, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve el día 5 de mayo de 2006, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose la citación del demandado.
El Alguacil del Tribunal se trasladó a la dirección consignada en autos, sin que pudiera lograr la citación del accionado. En base a ello y a solicitud de la parte actora, se ordenó su citación de conformidad a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidas las formalidades de ley, durante el lapso de comparecencia, el 7 de noviembre de 2006, acudió al Tribunal el ciudadano JEAN CARLOS TORRES, parte demandada, asistido por el abogado JESÚS ENRIQUE HAACK VALERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 43.695, y se dio por citado en el juicio.
En la oportunidad correspondiente, dicho abogado, actuando como apoderado judicial del demandado, según poder autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el 16-03-2006, inserto bajo el No. 47, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones; presentó escrito de contestación de la demanda, interponiendo igualmente cuestiones previas e impugnando la cuantía establecida por el actor.
El 17 de noviembre de 2006, el abogado CARLOS CALANCHE BOGADO, apoderado de la parte actora, presentó escrito de contradicción de las cuestiones previas opuestas por el demandado.
En el lapso probatorio ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas, debidamente proveídos por este Tribunal.
Vencido el lapso de sustanciación de la presente causa, y encontrándose este Tribunal en la etapa de emitir su pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo tomando en consideración las circunstancias que seguidamente son hechas valer.

PUNTOS PREVIOS.-
I.- DE LAS CUESTIONES PREVIAS
La parte demandada promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en lo siguiente:
Que en el contrato de transacción extrajudicial firmado entre las partes el 18-11-2004, la ciudadana MARÍA ALEJANDRA PULGAR, titular de la Cédula de Identidad No. V-11.194.526, en su carácter de apoderada de ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., la representa sin hacer mención alguna del instrumento poder del cual se deriva la facultad y su representación legal para alquilar el inmueble; que por ello no tiene cualidad alguna para que represente al propietario, careciendo el contrato de validez.
Para decidir el Tribunal observa:
La cuestión previa promovida por la parte demandada, consiste en lo siguiente: ““...la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”. Dicha cuestión previa está dirigida a controlar la legitimidad del representante, entendida como la capacidad de la persona que se presenta en el proceso como apoderado o representante del actor, en los siguientes supuestos que la misma norma prevé: a) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; b) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuya; y c) la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
La representación judicial de la parte demandada no alegó ninguno de dichos supuestos para fundamentar esta cuestión previa, pues no dijo nada sobre la actuación en este juicio de los abogados que presentaron el libelo de demanda en nombre de la demandante. En consecuencia, de conformidad al principio de exhaustividad, no corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre cualquiera de los supuestos que tienen que ver con la legitimidad de dichos abogados para comparecer al juicio en nombre de la demandante, teniéndose como legítima su actuación al no haber sido impugnada; por lo que se declara improcedente la cuestión previa promovida. Así se declara. Igualmente promovió la representación judicial del demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346, fundamentado en lo siguiente:
Que la parte actora pretende ejercer una acción de cumplimiento de contrato de transacción extrajudicial sobre la base del contrato firmado entre las partes el 18 de noviembre de 2004. Citó parte del contenido de la transacción y además expuso lo siguiente:
“… para realizar una transacción, se requiere que el contrato de arrendamiento en el supuesto negado haya sido suscrito y firmado entre las partes en fecha 15 de julio de 2004, que de acuerdo al planteamiento de la parte actora este (sic) sirve de base a la firma del contrato de transacción extrajudicial en fecha 18 de noviembre de 2004; como (sic) explicar entonces que habiendo un contrato de arrendamiento vigente, se firme otro contrato en virtud de un supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento. ¿En donde (sic) esta (sic) ese contrato de arrendamiento a que se hace referencia en la demanda?, en vista que, el ciudadano JEAN CARLOS TORRES ONTIVEROS, antes identificado, nunca contrato (sic), nunca firmo (sic), ni llego (sic) a verlo; es decir, estamos en presencia de un fraude, si bien es cierto que el contrato de Transación (sic) Extrajudicial (sic), hace referencia a ello, no es menos cierto que, las condiciones en que se firmo (sic) en la Notaría, fueron demasiado rápidas, estaba concluyendo el horario de atención al público, ni siquiera se le permitió leerlo, no entregaron copia de lo que se había firmado, porque faltaba la firma del abogado (ausente en el acto, posteriormente él pasaría y lo firmaría) que actuaba en representación de la sociedad ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., situación esta (sic) irregular, en la firma la presencia de las partes es fundamental para el acto, la información fue: “No hay problema después que el abogado firme le lleva la copia”, esto nunca sucedió, se solicito (sic) personalmente y por teléfono a la administradora en varias oportunidades copia del documento firmado, nunca fue entregada, ahora tenemos que no es un contrato de arrendamiento, sino un contrato de Transacción Extrajudicial. Consideramos que hubo un abuso de confianza por parte del Arrendador del local No. PB-2; es más se hizo en función de la buena fe que la parte actora transmitió, como un contrato de arrendamiento; sostenemos que al promover la cuestión previa solicitada es procedente.” (Resaltados del texto).

De la exposición que antecede, se evidencia que lo cuestionado por el demandado, a través de su apoderado judicial es que la parte actora no cumplió con el requisito previsto en el artículo 340, ordinal 6°, al no acompañar a la demanda el instrumento fundamental de ésta, que a su decir, es el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 15 de julio de 2004.
Para decidir, el Tribunal observa que la presente demanda fue interpuesta por “Cumplimiento de Contrato de Transacción Extrajudicial”; cuyo contrato fue instrumentalizado entre las partes ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, el 18 de noviembre de 2004, inserto bajo el No. 32, Tomo 89 de los Libros de Autenticaciones; el cual fue acompañado en copia simple por la parte actora y no fue impugnado por la parte contraria, por lo que este Tribunal lo tiene como fidedigno conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo que la demanda se basa precisamente en el incumplimiento de lo pactado en la transacción instrumentada en el documento descrito, es menester para este Tribunal declarar que el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda y la parte actora cumplió con su carga de consignarlo junto con el libelo de demanda. En relación al contrato de arrendamiento que le precede, el mismo no es un instrumento fundamental, sino secundario, por lo que podía ser promovido y admitido en la fase probatoria del proceso, tal como lo hizo la accionante.
En cuanto a los demás argumentos expuestos por el apoderado judicial del demandado, se observa que los mismos no tienen nada que ver con la cuestión previa promovida, pues van dirigidos directamente a atacar el contenido o validez de la transacción celebrada entre las partes; que constituye cuestión de fondo. En consecuencia, debe este Tribunal en este punto limitarse a resolver la cuestión previa promovida.
En base a lo expuesto anteriormente, se declara improcedente la cuestión previa de defecto de forma promovida por el demandado.
II.- DE LA CUANTÍA.-
El apoderado judicial del accionado afirmó que rechazaba la cuantía de la demanda, por cuanto carecen de fundamento los planteamientos esbozados por un supuesto incumplimiento en las obligaciones contractuales del demandado, ya que son falsas.
Para decidir, el Tribunal observa que al demandado sólo le es dable impugnar la cuantía si la considera exagerada o exigua, y en ninguna de estas causas se fundamentó el accionado, sino que esbozó razones tendentes a combatir el fondo de la demanda. En base a lo expuesto, se declara firme la estimación de la demanda, realizada por la parte actora en la cantidad de (Bs. 2.624.669,03). Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-
Expusieron los apoderados actores que su representada, ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. celebró un contrato de transacción extrajudicial, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 18 de noviembre de 2004, inserto en los Libros de Autenticaciones bajo el No. 32, Tomo 89, con el ciudadano JEAN CARLOS TORRES ONTIVEROS, sobre un inmueble constituido por un local distinguido PB-2, de cincuenta metros (50mts) aproximadamente, que consta de un baño y un área de cocina, situado en el Edificio El Águila, entre las esquinas de Conde a Piñango, Municipio Libertador, Distrito Capital, Parroquia Catedral; con los siguientes linderos: Norte: con calle principal; Sur: con baño y cocina del mencionado local; Este: con local PB-1; Y Oeste: con pasillo de circulación del edificio; situado iranda, Caracas.
Señaló que dicha transacción dejó sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el 15-07-2004, sobre el local identificado; comprometiéndose el arrendatario a entregar el inmueble libre de bienes y personas el 15 de noviembre de 2005, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en lo que corresponde a los servicios de aseo urbano, agua y luz eléctrica.
Que en la cláusula tercera de la transacción el demandado convino en pagar la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales por concepto de lucro cesante, a ser cancelada los días 15 de cada mes, a partir de noviembre de 2004 hasta el 15 de mayo de 2005; luego debió pagar (Bs. 500.000,00); y si se hubiere autorizado por escrito la permanencia de un año más en el inmueble, hubiese pagado (Bs. 600.000,00) mensuales por el mismo concepto; obligándose además a presentar mensualmente los recibos debidamente cancelados de luz, agua y aseo urbano; y se hizo constar que con el atraso en el pago del lucro cesante, la Administradora Multicentro, S.R.L. podría pedir la ejecución de la transacción.
Que el demandado no ha cumplido con las obligaciones asumidas de conformidad con las cláusulas tercera y quinta, en el pago de la suma de (Bs. 600.000,00) por concepto de lucro cesante correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2006, que totalizan la suma de (Bs.2.400.000,00).
Que aunado a ello, el demandado tiene una deuda con Hidrocapital, por los meses de enero, febrero y marzo de 2006, por la suma de (Bs. 44.669,03), obligación comprendida en la cláusula segunda de la transacción; y tampoco ha presentado mensualmente los recibos debidamente cancelados de luz, agua y aseo urbano, según lo convenido en la cláusula tercera.
Indicaron que ante las múltiples gestiones realizadas para lograr el pago de lo debido y la entrega de los recibos de servicio público, sin que el demandado haya cumplido, tienen sólo la opción de demandar ante este órgano jurisdiccional al ciudadano JUAN CARLOS TORRES ONTIVEROS, para que convenga o a ello sea condenado en lo siguiente: Primero: El cumplimiento del contrato de transacción extrajudicial antes identificado; y como consecuencia de ello, la entrega del local; Segundo: De conformidad con el artículo 1167, en pagar a la demandante, por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de (Bs. 2.624.669,03), que comprende el lucro cesante adeudado y la deuda correspondiente al servicio de agua.
Fundamentaron legalmente su pretensión en los artículos 1.713, 1.718, 1.167, 1.264, 1.159 y 1.160 del Código Civil Venezolano.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada al contestar al fondo de la demanda, expuso lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. Indicó que en fecha 18 de noviembre de 2004, el ciudadano JEAN CARLOS TORRES ONTIVEROS fue llamado por un representante administrativo de ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., informándole que debía pasar a firmar el contrato de arrendamiento del local PB-2, en la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas; y luego de firmado el documento solicitó al funcionario de la Notaría que le dieran una copia y le indicaron que faltaba la firma del abogado que representaba a ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L.
Que posteriormente requirió la copia ante la sociedad mercantil indicada y tampoco se la dieron. Que ante ello se manifiesta la mala voluntad por parte del actor, al retener el documento que resultó ser un Contrato de Transacción Extrajudicial y no un contrato de arrendamiento, con la “atenuante” que lo obligan en forma grotesca y torpe a renunciar a sus derechos consagrados tanto en la Carta Magna como en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Indicó lo señalado en la cláusula quinta de la transacción, por la cual el demandado renuncia a algunos de sus derechos como arrendatario; citando igualmente el contenido de los artículos 7 y 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposiciones que señaló como violadas por la parte actora.
En cuanto a las cantidades a pagar convenidas en la transacción, indicó que si se firma una transacción por falta de pago, mal pudiera dejarse a la misma persona dentro del inmueble un año más y aún más tiempo. Que no se entiende la posición del actor, que contrata con un inquilino que a su decir es insolvente.
Afirmó que el demandado se encuentra dentro del local comercial cumpliendo a cabalidad con todas las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia, como es el pago del canon de arrendamiento mensual. Que se desprende una obligación de pagar mensualmente por el uso del inmueble, característico de los contratos de arrendamiento; y un aumento anticipado por concepto de canon de arrendamiento, disfrazado como lucro cesante.
Señaló que no es cierto que el demandada haya incumplido con sus obligaciones de pagar mensualmente el lucro cesante (canon de arrendamiento) y a Hidrocapital, y que de ello tiene conocimiento la demandante, ya que al rehusarse a recibir el pago; de conformidad a lo previsto en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consigna ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial los pagos mensuales realizados en el Banco Industrial.
Agregó que los recibos de HIDROCAPITAL los tiene la demandante y son relacionados mensualmente en el recibo de pago. Que por no tener acceso al recibo de Hidrocapital, por rehusarse la demandante a recibir el pago, a efectos de la Ley se procedió a consignarlos ante el Tribunal competente. Con relación a los recibos de luz y aseo urbano, son cancelados directamente por el demandado en las oficinas autorizadas.
Que el período contractual acordado entre las partes, reflejado en los recibos de pago para el canon de arrendamiento vence el 14 de cada mes; que no es el mismo término para efectuar el pago al vencimiento de la mensualidad que se establece en la cláusula quinta de la transacción; imponiendo una condición que contradice y vulnera lo preceptuado en los artículos 51 y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Expuestos los alegatos de ambas partes, corresponde a este Tribunal resolver la controversia planteada, para determinar si efectivamente el demandado incumplió con los términos de la transacción celebrada extrajudicialmente. Sin embargo, es preciso determinar previamente la validez de dicha transacción, por cuanto el demandado afirma que fue obligado en forma grotesca a renunciar a sus derechos arrendaticios, estando solvente en el pago de sus obligaciones; y en tal sentido señaló que con la firma de dicha transacción se violaron los artículos 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 19 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y que lo que paga actualmente es un canon de arrendamiento, disfrazado de lucro cesante, por el uso del inmueble, lo cual es característico de los contratos de arrendamiento.
En la transacción analizada previamente, las partes expusieron lo siguiente:
“PRIMERO: En virtud del incumplimiento de los cánones de arrendamiento por parte de el arrendatario, ambas partes convienen en que queda resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de Julio (sic) del 2.004 (sic), que tuvo por objeto un local distinguido con el No. PB-2 …, situado en el Edificio El Aguila, entre las esquinas de Conde a Piñango, Municipio Libertador, Distrito Capital, Parroquia Catedral, Municipio Libertador.”

El contrato de arrendamiento referido en dicha transacción fue promovido por la parte actora y consignado en original, en la fase probatoria. Por cuanto no fue desconocido por la parte contraria, este Juzgado lo tiene como reconocido y se valoran los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba. Del mismo se evidencia lo siguiente:
- El 15 de julio de 2004, las partes de este juicio suscribieron privadamente dicho contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, por el lapso de un año, contado a partir de la misma fecha de suscripción, prorrogable por períodos iguales, a menos que alguna de las partes manifestase de forma auténtica su voluntad de no hacerlo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo o de cualquiera de sus prórrogas; conviniendo un canon de arrendamiento de (Bs. 100.000,00) mensuales para el primer año, ajustable en cada prórroga de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor del Banco Central de Venezuela.”
Lo que significa que a la fecha de la celebración de la transacción que se pretende cumplir a través de este juicio, el contrato de arrendamiento apenas llevaba una duración de cuatro (4) meses. Sin embargo, según lo previsto en la cláusula citada, el demandado no había cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento. Se observa que la Notario Público ante la cual se autenticó dicho acto declaró que de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Decreto Ley de Registros y Notarías informó a las partes del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de los actos o negocios otorgados en su presencia, así como las renuncias, reservas, gravámenes y cualquier otro elemento que afecten los bienes o derechos referidos en el acto o negocio jurídico, manifestando éstos su conformidad. Igualmente se observa de la declaración de dicha funcionaria pública que ambas partes involucradas en la transacción, la suscribieron en el mismo acto, es decir el día 18-11-2004, al igual que la abogada PATRICIA CASTRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 12.959.444., quien asistió en dicho acto al ciudadano JEAN CARLOS TORRES ONTIVEROS. Las declaraciones de la funcionaria que presenció dicho acto gozan de fe pública; por lo que, este Juzgado tiene como ciertos los anteriores hechos declarados por ella, así como el hecho admitido en dicha transacción de que el demandado había incumplido con sus obligaciones de pagar el canon de arrendamiento. Por lo que, en principio, con la transacción celebrada, no se viola el contenido de las normas antes aludidas, invocadas por el demandado; pues él mismo reconoció que había incumplido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; y como se dijo antes, el documento consignado no fue impugnado, ni tachado.
Ahora bien, el apoderado judicial de la parte demandada afirmó que lo cierto es que el demandado se encuentra dentro del local cumpliendo a cabalidad con todas sus obligaciones arrendaticias, como es el pago del canon de arrendamiento mensual. Agregó que se desprende además una obligación de pagar mensualmente por el uso del local, lo cual es característico de los contratos de arrendamiento y que igualmente se observa con anticipación la cantidad acordada por el aumento en el canon de arrendamiento para el año siguiente, obligación disfrazada de lucro cesante.
Ante este planteamiento, el Tribunal observa que efectivamente en el denominado contrato de transacción extrajudicial, el demandado se comprometió a entregar el inmueble arrendado el día 15 de noviembre de 2005, solvente en los pagos del servicio de aseo urbano, agua y luz y otras obligaciones de trámites administrativos para el inmueble. Igualmente se comprometió a pagar la cantidad de (Bs. 400.000,00) mensuales por concepto de “lucro cesante”, a ser pagados los días 15 de cada mes a partir de noviembre de 2004 hasta el 15 de mayo de 2005; y que a partir de esa fecha pagaría por el mismo concepto la cantidad de (Bs. 500.000,00); y se autorizara por escrito la permanencia por un año más en el inmueble, pagaría la cantidad de (Bs. 600.000,00) mensuales. Lo que significa que en principio el demandado estaría ocupando el inmueble ya identificado, por un año más, contado de la fecha de celebración de la transacción, prorrogable hasta por un año adicional.
El lucro cesante es el daño experimentado por el acreedor por un no aumento en su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, privación que se debe al incumplimiento de la obligación que incumbe al deudor. Es un daño futuro, consecuencia directa e inevitable de un daño presente. No puede constituir lucro cesante la contraprestación prestada por el demandado a la demandante, puesto que lo hizo periódicamente en el término convenido, desde el mes de noviembre de 2004 hasta el año 2006, fecha en la que el demandante afirma que incumplió con su obligación. Si el arrendador tenía derecho a una indemnización por el incumplimiento del arrendatario del contrato de arrendamiento celebrado el día 15-07-2004, dicha obligación le fue exonerada al dejársele en el inmueble, aun cuando ambas partes declararon resolverlo.
De conformidad a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal declara que lo celebrado entre las partes no fue más que un nuevo contrato de arrendamiento, con la finalidad de aumentar el canon de arrendamiento de (Bs. 100.000,00) a (Bs. 400.000,00) y luego a los demás montos indicados; pues se le siguió concediendo al demandado el uso del inmueble por un año fijo, prorrogable, a cambio de un canon de arrendamiento que denominaron lucro cesante.
Al continuar el demandado ocupando el inmueble arrendado, pagando periódicamente una contraprestación que triplicaba la convenida inicialmente, puede concluirse que a pesar de su incumplimiento al primer contrato, la arrendadora le permitió proseguir con la relación arrendaticia existente entre ellos, bajo unos nuevos términos, como es el aumento del canon de arrendamiento. En consecuencia, el demandado procedió conforme a derecho al afirmarse arrendatario y acudir al órgano competente a consignar los cánones de arrendamiento, vista su afirmación de que la arrendadora se rehusaba recibir el pago; sobre cuya validez se pronunciará posteriormente este Tribunal. Así se establece.
Habiendo celebrado las partes un nuevo contrato de arrendamiento ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el primero, se tiene como letra muerta lo pactado entre las partes en la cláusula quinta de la denominada transacción extrajudicial, y por ende, adolece de nulidad lo pactado en ella, pues de conformidad a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que dicha Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Por lo que el demandado conserva los derechos y beneficios derivados de la relación arrendaticia que le une a su arrendadora.
Ahora bien, visto que el presente procedimiento desde su inicio se sustanció por los trámites indicados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado resolverá la controversia planteada, en los términos expuestos por las partes y pasará a determinar si el arrendatario ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato suscrito el 18 de noviembre de 2004, tal como lo afirmó la demandante, de cuya imputación se defendió el demandado, afirmando que ha cumplido con tales obligaciones.
Los apoderados judiciales de la demandante afirmaron en el libelo que el demandado no había cumplido con las obligaciones estipuladas en las cláusulas tercera y quinta del contrato de marras, de pagar la cantidad de (Bs. 600.000,00) por concepto de lucro cesante correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2006, que totalizan la cantidad de (Bs. 2.400.000,00); ante lo cual el apoderado judicial del demandado afirmó que su representado ha cumplido con dicha obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
A los fines de demostrar este hecho, consignó copia certificada de actuaciones cursantes en el Expediente de Consignaciones arrendaticias No. 2006-0267, llevado ante el referido Juzgado, ordenadas y expedidas por los funcionarios competentes para hacerlo, por lo que se valoran con efectos de plena fe los hechos contenidos en ellas. Se evidencia que el día 1° de marzo de 2006, el ciudadano JEAN CARLOS TORRES ONTIVEROS acudió ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y afirmando ser arrendatario de ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., por el local 2 del Edificio El Águila, PB-2, ubicado de Conde a Piñango, Parroquia Catedral, Municipio Libertador, Caracas, solicitó actuar de conformidad con lo dispuesto en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; consignando en esa oportunidad los cánones de arrendamiento de las mensualidades de enero y febrero de 2006. Posteriormente consignó depósitos bancarios realizados en el Banco Industrial de Venezuela, el día 20-3-2006, por la cantidad de (Bs. 645.000,00); del 24-4-2006, por la cantidad de (Bs. 615.000,00) y del 23-5-2006, por los meses de marzo, abril y mayo, respectivamente.
Según los términos del contrato de arrendamiento antes analizado (denominado transacción por las partes), para la fecha señalada el demandado estaba obligado a pagar el canon de arrendamiento a razón de (Bs. 600.000,00) mensuales “los 15 días de cada mes”; lo que interpreta este Tribunal como que el pago se realizaría el día 15 de cada mes, por mensualidades vencidas. En consecuencia, el demandado ha debido pagar los cánones señalados como insolutos de la siguiente forma: La mensualidad de enero (15-01-2006 al 14-02-2006), el día 15 de febrero de 2006; la de febrero (15-02-2006 al 14-03-2006) el día 15 de marzo de 2006; la de marzo (15-03-2006 al 14-04-2006) el día 15 de abril de 2006; y la de abril (15-4-2006 al 14-5-2006), el día 15 de mayo de 2006.
Según lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal competente, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Es decir, que al término de pago previsto por las partes, el legislador especial otorgó un plazo adicional de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. En consecuencia, el arrendatario de marras podía pagar los cánones de arrendamiento señalados dentro de las siguientes fechas: enero, desde el 15 de febrero hasta el 2 de marzo de 2006; febrero, desde el 15 hasta el día 30 de marzo de 2006; marzo, desde el 15 hasta el día 30 de abril de 2006; y abril, desde el 15 hasta el día 30 de mayo de 2006.
Reflejando en un cuadro lo dicho anteriormente, tenemos lo siguiente:
MENSUALIDAD FECHA DE PAGO S/LA LEY MONTO CONSIGNADO/ FECHA
ENERO 2006 Del 15-2-2006 al 2-3-2006 Bs. 600.000/1-3-2006*
FEBRERO 2006 Del 15-3-2006 al 30-3-2006 Bs. 600.000/1-3-2006*
MARZO 2006 Del 15-4-2006 al 30-4-2006 Bs. 645.000/20-3-2006
ABRIL 2006 Del 15-5-2006 al 30-5-2006 Bs. 615.000/24-4-2006
* Ambos meses fueron depositados en un solo depósito de (Bs. 1.200.000,00).
Del cuadro que antecede se evidencia que el demandado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, de los cuales algunos ha pagado de forma anticipada, estando bien realizados, pues su diligencia en el pago no debe ser castigada, ya que no ha incurrido en retrasos.
En cuanto a la alegada deuda por concepto de agua, aun cuando el demandante no acompañó prueba de las cuales se evidenciara que al arrendatario se le puso en mora, notificándole sobre el monto que debía pagar por tal concepto, el propio demandado admitió dicha obligación y alegó depositar junto con el canon de arrendamiento, lo que a su decir se correspondía con el monto adeudado, alcanzando lo depositado la cantidad de (Bs. 60.000,00) adicionalmente al canon; lo que supera el monto que la demandante afirmó adeudaba el demandado hasta marzo de 2006, calculado en la suma de (Bs. 44.669,03). En consecuencia, se declara que el demandado también se encuentra solvente frente a la demandante con el pago del servicio de agua prestado por Hidrocapital al inmueble arrendado. Así se establece.
En relación a la afirmación de la demandante, sobre que el demandado no ha cumplido con presentar mensualmente los recibos debidamente cancelados de luz, agua y aseo urbano; se observa que dicha obligación no fue asumida en el contrato antes analizado; aun cuando el demandado debe cumplir con pagar directamente a la empresa que factura el servicio de luz eléctrica y aseo urbano, ya que a la fecha de terminación del contrato de arrendamiento, debe devolver el inmueble solvente en el pago de dichos servicios. En consecuencia, no corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre el cumplimiento o no de una obligación no asumida por el demandado, como es la presentación mensual de los recibos cancelados por los servicios indicados. Por las razones que anteceden, se declara improcedente la pretensión de la parte actora.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L. contra el ciudadano JEAN CARLOS TORRES ONTIVEROS, identificados ut supra.
Se condena en costas a la parte actora, por cuanto resultó totalmente vencida en el proceso.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legalmente establecido para hacerlo, se ordena su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los cinco (5) días del mes de diciembre de dos mil seis, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL R.

En esta misma fecha, y siendo las (1:30) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,