ASUNTO : AP31-V-2006-000233
El juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentó el ciudadano JULIO SIMÓN SIMÓN, titular de la cédula de identidad N° 2.985.505, patrocinado por los abogados Lusby Antonio Freites y Milagros Guarepe, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 36.093 y 50.613, en ese orden, contra los ciudadanos CARLOS RAFAEL HERNÁNDEZ MARQUEZ y ELFRA JOSEFINA GONZALEZ BELO, titulares de las cédula de identidad números 6.902.009 y 9.413.583, respectivamente, el primero representado judicialmente por los abogados Wilmer Antonio Tapia Gutiérrez y Betzandra Johann García Rocha, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 80.023 y 119.975, en ese orden, y la segunda por la defensora judicial Jenny Labora Zambrano, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 73.844, se inició mediante libelo de demanda incoada el 24 de abril de 2006, admitida el 25 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve, emplazándose a la parte demandada a los fines que contestara a la pretensión al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación.
PRIMERO:
En el libelo de la demanda la parte actora expuso que por su cuenta, la empresa Ocando Davis & Asociados, C.A., representada por su Gerente General, Fay Esther Davis de Ocando, celebró contrato de arrendamiento a tiempo fijo e improrrogable a partir del 22 de mayo de 2002, con los demandados sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 9-A, del edificio Residencias Los Monjes, ubicado en la calle F de la urbanización Caurimare, del hoy Municipio Sucre del Estado Miranda, por el canon mensual de seiscientos sesenta mil bolívares (Bs. 660.000), pagaderos por mensualidades adelantadas los días 7 de cada mes.
Que mediante carta del 07 de febrero de 2003, recibida por la coarrendataria Elfra Josefina González, se notificó a los arrendatarios que el contrato vencería el 07 de abril de 2003, por lo que a su vencimiento tenía derecho a la prórroga legal de un (1) año y, vencida la misma, debía entregar el inmueble.
Que llegada la oportunidad para la entrega del inmueble, los arrendatarios se negaron a ello, por lo que el 15 de diciembre de 2004, el abogado Emilio Giogia, actuando como apoderado judicial de los arrendatarios, le remitió comunicación a través de la cual requería por lo menos seis meses para entregar el inmueble, con lo cual incumplían la cláusula tercera del contrato en que se estableció la duración de un año fijo ni tampoco lo hicieron al vencimiento de la prórroga legal.
Que el 20 de enero de 2005, el citado representante judicial de los arrendatarios, remitió nueva comunicación a la arrendadora manifestándole la disposición de entregar el inmueble para el último día del mes de noviembre de 2005, por lo que en fecha 13 de enero de 2006, le remitió comunicación a los arrendatarios solicitándoles la desocupación.
Que agotadas infructuosamente las gestiones extrajudiciales a los fines que los arrendatarios entregasen el inmueble, los demanda a los fines que convengan o sean condenados en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 22 de mayo de 2002 y al pago de las costas procesales.
En fecha 22 de mayo de 2006, el Alguacil dejó constancia de haber citado al codemandado Carlos Rafael Hernández Márquez y ante la imposibilidad de citar a la codemandada, previas las formalidades legales, se le nombró defensor judicial con a quien se entendió la citación y demás trámites formales.
Oportunamente el 09 de octubre de 2006, el codemandado Carlos Hernández, contestó a la pretensión de la actora, oponiendo en primer lugar la cuestión previa de la incompetencia del tribunal, contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Sobre el mérito del asunto, convino en que celebró el contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un año fijo sin prórroga –desde el 07 de abril de 2002 al 07 de abril de 2003- con el actor sobre el inmueble de su propiedad, por el canon mensual de seiscientos sesenta bolívares (Bs. 660.000).
Negó que se haya autorizado a la empresa Ocando Davis & Asociados, C.A., para arrendar el inmueble. Que la prórroga no era de un año sino de seis meses. Negó que se le haya comunicado que la relación arrendaticia se había extinguido, cuando lo cierto es que siguieron pagando el canon de arrendamiento.
Negó haber notificado a la arrendadora en fechas 15 de diciembre de 2004 y 20 de enero de 2006. Negó haber incumplido con lo establecido en la cláusula tercera del contrato y por el contrario, alegó que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado. Que la pretensión que debió intentarse era de desalojo y no de resolución.
Impugnó la cuantía, alegando que debe ser la suma de siete millones novecientos veinte mil bolívares (Bs. 7.920.000), al multiplicar el canon mensual por 12 mensualidades.
Por último, impugnó los instrumentos que la parte actora produjo junto al libelo de demanda, cursante a los folios 21, 26,27, 28 y 30.
En esa misma fecha, la defensora judicial de la codemandada Elfra Josefina González Belo, contestó a la pretensión y la rechazó en forma genérica, alegando haber agotado infructuosamente gestiones a los fines de localizar a su representada.
Por sentencia del 10 de octubre de 2006, el Tribunal resolvió la cuestión previa de incompetencia alegada, declarándola sin lugar. Contra esa decisión, la parte legitimada ejerció el recurso de regulación de competencia, la cual fue decidida por el Juzgado Superior Séptimo de esta misma Circunscripción Judicial, quien declaró la competencia de este Juzgado para seguir conociendo del juicio. Esa decisión se recibió el 27 de noviembre de 2006.
Siendo así, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cesó la suspensión del proceso.
SEGUNDO
Resueltas las cuestiones previas, pasa el Tribunal a decidir el mérito del asunto, observando que, de acuerdo al libelo y la contestación, el thema decidemdum queda circunscrito a precisar si hubo incumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones respecto a la entrega del inmueble al vencimiento alegado, dado que la existencia de la relación arrendaticia así como su modalidad es un hecho aceptado.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, se requiere del análisis de los instrumentos probatorios producidos a los fines de precisar las afirmaciones de hechos de las partes.
A los fines de probar la propiedad sobre el inmueble dado en arrendamiento, la parte actora produjo documento público que de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, hace plena fe respecto a los elementos en él contenido, especialmente en cuanto a la propiedad del inmueble. Sin embargo, se advierte que ni la propiedad ni el goce es un hecho discutido en el proceso, sino convenido. Siendo así, resulta impertinente en el caso, dado que los hechos que se quieren aportar al proceso con tal instrumento, no guardan relación con los controvertidos.
Asimismo, produjo documento privado fechado 15 de mayo de 2002, mediante el cual la parte actora autorizó a la empresa Ocando Davis & Asociados, C.A., a los fines que arrendara el inmueble en discusión. Este documento lo impugnó genéricamente la parte demandada. Sin embargo, advierte el Tribunal que la existencia de la relación arrendaticia es un hecho expresamente aceptado por la parte demandada, por lo cual está fuera del debate probatorio, resultando impertinente toda discusión en contrario.
De igual manera, la parte actora produjo documento autenticado en fecha 22 de mayo de 2002, relativo al contrato de arrendamiento que se discute, que tampoco es un hecho controvertido por haber sido expresamente aceptado por la parte demandada al momento de dar contestación a la pretensión de la parte actora.
Produjo igualmente, documento privado fechado 07 de febrero de 2003, el cual fue impugnado por la parte demandada, por lo que la parte que lo produjo, promovió la prueba de cotejo y cumplidas las formalidades legales, los expertos designados rindieron su informe en fecha 28 de noviembre de 2006, en el que arribaron a la conclusión que la firma cuestionada que aparece en dicha comunicación fue ejecutada por la misma persona que identificándose como Elfra Josefina González Belo, suscribió los documentos indubitados, dentro de los cuales se encontraba el contrato de arrendamiento.
De esta forma, quedó reconocido legalmente el citado documento privado y por tanto se le otorga todo el valor probatorio a su contenido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil. En efecto, en dicho instrumento consta que en fecha 07 de febrero de 2003, la arrendadora envió comunicación recibida por Elfra Josefina González, en la que se le informaba que de acuerdo a la Ley de Inquilinato (sic), tenían un año para la entrega del inmueble arrendado, el cual debía efectuarse el 07 de abril de 2004 sin prórroga.
Produjo también, copia simple de documentos privados fechados 15 de diciembre de 2004 y 13 de enero de 2006, los cuales fueron impugnados por la parte demandada oportunamente, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se les otorga ningún valor probatorio, dado que su promovente no solicitó su cotejo con el original.
Promovió copia simple de documento poder autenticado en fecha 15 de diciembre de 2004, mediante el cual el actor otorgó mandato a los abogados Jessica María Gioia Rey y Emilio Gioia Rosadoro. Este instrumento fue impugnado por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo dispuesto en la última parte del artículo 429 del Código Adjetivo Civil, su promovente produjo copia certificada del mismo, que se valora en todo su valor probatorio.
A los fines de probar el pago de los cánones de arrendamiento, luego del vencimiento contractual alegado, la parte actora produjo copia simple de actuaciones cursantes en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los cuales no fueron impugnados y por tanto se tienen como fidedigna haciendo prueba de sus elementos en él contenido.
A los fines que ratificaran los instrumentos que en copia simple cursan a los folios 27 y 119, la parte actora promovió la testimonial del ciudadano Emilio Giogia Rosadoro, quien rindió su declaración en fecha 25 de octubre de 2006. Se trata de copia simple de comunicaciones de fechas 15 de diciembre de 2004 y 20 de enero de 2005, remitido por el Emilio Giogia, actuando como apoderado judicial de los demandados a Ocando Devis & Asociados. Sin embargo, aprecia el tribunal que a los fines que dichos instrumentos adquieran valor probatorio deben constar en original, dado que a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias simples de instrumentos privados no tienen ningún valor probatorio.
Distinto es el caso de las copias simples de documentos públicos, que en caso de ser impugnadas, la parte que quiera servirse de ella, puede solicitar el cotejo con la original o aportar copia certificada expedida con anterioridad a aquella. Pero la copia simple de documento privado, no cambia su naturaleza por el hecho de ser ratificada mediante la prueba testimonial: sigue siendo copia simple de documento privado y por ello sin ningún valor probatorio.
Igualmente, la parte demandada promovió las posiciones juradas como mecanismo de obtener la confesión respecto a los hechos controvertidos. En efecto, consta acta de fecha 03 de noviembre de 2006, en la que se dejó constancia de las respuestas dadas por el absolvente Wilmer Antonio Tapia Gutiérrez, quien ante las preguntas asertivas que se le hizo, en todo momento respondió en forma negativa con un “no”, excepto a la pregunta a si conocía a la codemandada Elfra González, que respondió afirmativamente, por lo que no se puede extraer algún elementos de convicción que ayude a resolver la controversia.
Igualmente, consta en acta de fecha 06 de noviembre de 2006, que la abogada Milagros José Guarepe Meneses, absolvió las recíprocas y de acuerdo a las preguntas que se le formuló, señaló que su representado con posterioridad al mes de abril de 2004, continuó percibiendo el canon de arrendamiento; que retiró las consignaciones arrendaticias por los respectivos meses de 2004, 2005, inclusive hasta el mes de enero de 2006.
TERCERO
Los contratos, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Específicamente, el de arrendamiento, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.579 eiusdem, “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.
De modo que, los contratos se forman por dos o más voluntades libremente manifestada, no sólo para constituir originariamente un contrato, sino para modificar o cambiar las obligaciones primigenias que cada parte se compromete a ejecutar.
De acuerdo al principio de autonomía de la voluntad, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones sin otros límites que el orden público y las buenas costumbres. Es así como en materia civil, la mayoría de las normas por ser de carácter dispositivo, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones.
Esa manifestación de voluntad puede darse de manera expresa, cuando claramente quedan determinadas las respectivas contraprestaciones que las partes se prometen. Pero puede, esa voluntad, expresarse tácitamente cuando una de las partes, tolera una situación que en el fondo significa el cambio de la convención originalmente convenida.
En el caso de autos, es un hecho aceptado que a las partes los vincula un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo fijo e improrrogable, desde el 07 de abril de 2002 al 07 de abril de 2003 y, a su vencimiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 literal “a”, tenía derecho a la prórroga legal máximo de seis meses y agotada ésta, la arrendataria debió cumplir con la entrega de la cosa arrendada, a menos que permaneciera ocupándolo sin oposición de la arrendadora, en cuyo caso se presume renovado y con los efectos de un contrato sin determinación de tiempo, es decir, la llamada tácita reconducción.
En este caso, la parte arrendadora en fecha 07 de febrero de 2003, remitió comunicación a los arrendatarios en la cual le informaba que según la Ley de Inquilinato (sic), tenía un año para la entrega del inmueble, es decir, que dicha entrega debía hacerse el 07 de abril de 2004, sin prórroga.
De esa comunicación se evidencia la manifestación de voluntad de la arrendadora de no seguir con la relación arrendaticia, por lo que a su vencimiento más la prórroga debía entregar el inmueble arrendado, sólo que la prórroga no era de un año, sino de seis meses como lo alegó la parte demandada, venciendo la misma el 07 de octubre de 2003.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio y cuando se ha hecho desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción, según lo prevé el artículo 1.601 eiusdem.
En este caso, a pesar que no se necesitaba notificar a los arrendatarios sobre la no continuidad del contrato, se les hizo, con lo cual, en principio, se entiende que, al vencimiento de la prórroga legal, debían entregar la cosa arrendada, y no lo hizo, por el contrario siguió ocupándolo, mediante el pago de los cánones de arrendamiento a través del procedimiento consignatario y la arrendadora los retiró, como lo confesó al absolver las posiciones juradas.
Por ello, si bien la parte arrendadora, en fecha 07 de febrero de 2003, manifestó a los arrendatarios su oposición a que siguieran ocupando el inmueble una vez vencida la prórroga legal de seis meses, que culminó el 07 de octubre de 2003, a partir de esa fecha no se evidencia que haya requerido el cumplimiento de la obligación en cuanto a la entrega de la cosa arrendada, sino hasta el 24 de abril de 2006, cuando introduce la pretensión de resolución.
Entre ambas fechas transcurrieron más de treinta (30) meses, lapso en el cual, los arrendatarios siguieron ocupando el inmueble y pagando el precio del canon correspondiente, sin ninguna otra oposición de la arrendadora. Esa conducta da a entender al tribunal su consentimiento tácito de querer proseguir con la relación locativa. De otro modo no se puede entender que es luego de treinta meses cuando los demanda judicialmente.
Indudablemente, esa conducta negligente de la arrendadora de no oponerse a que los arrendatarios prosiguieran con la ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal, mediante el pago de los cánones mensuales, que retiró la arrendadora explica su voluntad de seguir con la relación arrendaticia. Esto no significa desconocimiento de las normas antes citada respecto a que no hay tácita reconducción luego del desahucio, dado que tal prohibición de oponer la tácita reconducción, no puede perdurar de manera indefinida en el tiempo. No puede pretender la arrendadora que pasado treinta (30) meses desde el vencimiento de la prórroga legal, solicitar la resolución contractual cuando ha consentido tácitamente con su conducta en la continuidad de la relación arrendaticia.
Esta conducta también se encuentra regulada en el ordenamiento jurídico. En efecto, con similar redacción los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, establecen que si a la expiración del tiempo fijado en el contrato, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, pero con lo efectos de los contratos a tiempo indeterminado.
Como puede notarse se trata de una presunción iuris tantum que opera a favor del arrendatario que tiene que ser desvirtuada por el arrendador. Carga que no cumplió la parte actora en el lapso de más de treinta meses que transcurrió desde que se venció la prórroga legal hasta que intentó la demanda.
Esto no significa que la arrendadora no tenga vía legal para la defensa de sus derechos, sólo que debe atenerse a las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto a los motivos que debe invocar ante el órgano jurisdiccional.
De allí que, encontrándose las parte vinculados por un contrato de arrendamiento celebrado originalmente a tiempo fijo que luego se indeterminó por la tácita reconducción, que devino de la conducta permisiva de la arrendadora, resulta forzoso para el tribunal declarar sin lugar la pretensión de la actora.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano JULIO SIMÓN SIMÓN contra los ciudadanos CARLOS RAFAEL HERNÁNDEZ MARQUEZ y ELFRA JOSEFINA GONZALEZ BELO.
De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
Notifíquese de este pronunciamiento a las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los siete (07) días del mes de diciembre de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
En esta misma fecha siendo la(s) once y treinta y cuatro de la mañana (11:34 A.M)., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
|
