TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
196° y 147°
PARTE ACTORA: DANNY PAREDES TELLO, venezolana, de este domicilio, mayor de edad y titular de la cédula de Identidad No. V-22.671.857.-
PARTE DEMANDADA: MARIA VICTORIA SARZALEJO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-937.331 y METROPOLITANA DE FIANZAS C.A. en su carácter de fiadora y co-demandada.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ENRIQUETA LORA GONZALES, abogada en ejercicio inscrita en el IPSA bajo el Nro. 56.525, ambas de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.820.603 y V-12.069.556, respectivamente.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LILIANA LÓPÉZ VILLEGAS, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.106.842.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del cual es objeto el inmueble que a continuación se identifica: “APARTAMENTO 3-4, EDIFICIO BLOQUE 1, UBICADO EN LOS JARDINES DEL VALLE, AREA METROPOLITANA DE CARACAS.”
SENTENCIA DEFINITIVA
a) Planteamiento de la controversia:
Se plantea demanda por resolución de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble de autos por los siguientes motivos: (a) la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2005, a razón de cien mil bolívares (Bs.100.000,oo) cada uno, (b) la insolvencia en el pago de trescientos sesenta y cuatro mil quinientos treinta y cuatro bolívares con setenta céntimos (Bs. 364.534,70) por concepto de servicio de agua desde el mes de julio de 2000 hasta enero de 2006, y (c) que ha dejado de hacer las reparaciones necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble, encontrándose el mismo deteriorado con graves filtraciones; y por su lado la defensor judicial niega los hechos, establece la solvencia de su defendido en las obligaciones que se le reclama.
b) Desarrollo del Procedimiento.
En fecha 23 de enero de 2006, se introdujo por ante el Juzgado distribuidor de Municipio de turno de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por resolución de contrato de arrendamiento, quedando asignado a este Juzgado de Municipio en esa misma fecha.
Admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve, en fecha 07 de febrero de 2006, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que conteste la demanda al segundo día de la constancia en autos de su citación. Asimismo, se abrió cuaderno de medidas en el que por auto del 22 de marzo de 2006 este Juzgado negó el decreto de la medida de secuestro solicitada por actora. (folio 03 Cuaderno de Medidas).
Consta gestiones del ciudadano alguacil en la que consignó recibo de citación sin firmar de la demandada María Victoria Sarzalejo, manifestando que se negó a firmar el recibo en cuestión. En fecha 28 de abril este mismo funcionario manifestó la imposibilidad de citar personalmente a la co-demandada Metropolitana de Fianzas C.A.
En fecha 15 de mayo de 2006 y conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se libró boleta de notificación a la co-demandada María Victoria Sarzalejo y cartel de citación conforme al articulo 223 eiusdem a la co-demandada Metropolitana de Fianzas C.A.
Vencido el lapso concedido a los demandados para darse por citados y a solicitud de la accionante se designó defensora judicial a la abogada Liliana López quien en su oportunidad (11 de octubre de 2006), procedió a dar contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo los alegatos esgrimidos por la actora en su libelo (folios 87 al 90).
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
a) Alegatos de la demandante: La representación de la demandante aduce que la antigua propietaria del apartamento de juicio, ADMINISTRADORA YURUARY, C.A. celebró con la ciudadana MARIA VICTORIA SARZALEJO contrato de arrendamiento en fecha 10 de marzo de 1980, así como respectivo anexo al contrato de fecha 24 de marzo de 2003.
Que a pesar de los incumplimientos de la arrendataria se hizo oferta de venta a la misma para adquirir el inmueble. Cita cláusulas del contrato que establece que el arrendador no es responsable del servicio de agua por su falta o escasez, y que el exceso será por cuenta del inquilino. Que el inquilino reembolsará al arrendatario (sic. Así señala el libelo) al serle exigido por este cualquier cantidad que por concepto de agua pagara en exceso al INOS sobre la dotación mínima y que la negativa del inquilino de rembolsar al arrendador (esta vez si parece lógico su argumento) la cantidad pagada por ese concepto, daba derecho a pedir la resolución.
Que la demandada se encuentra insolvente con los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2005, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) cada uno, lo cual ascienda a la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), y que igualmente ha dejado de pagar la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 364.534,70) por concepto de servicio de agua desde el mes desde el mes de julio de 2000 hasta enero de 2006.
Además, que la arrendataria ha dejado de hacer las reparaciones necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble encontrándose el mismo deteriorado con graves filtraciones, incumpliendo de esta manera con la cláusula Décima Sexta del anexo al contrato de arrendamiento suscrito el 01 de marzo de 1980 entre la ADMINITRADORA YURUARY C.A. y la demandada, cuya Fiadora fue la firma METROLITANA DE FIANZAS, C.A. contrato de arrendamiento éste que corre a los folios 07 al 13 en el Cuaderno Principal.
b) Alegatos de la parte demandada: Al momento de presentar la contestación, la defensora judicial de las codemandadas, rechazó, negó y contradijo que la inquilina haya dejado de pagar el exceso de agua de los meses comprendidos entre julio de 2000, hasta enero de 2006, alegando que la inquilina pagó el agua de los meses citados a la Administradora Yuruary con quien celebró el contrato de arrendamiento. Que la obligación de la arrendataria es pagar el exceso del consumo de agua.
Negó que la inquilina adeudara los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2005, alegando la solvencia en el pago de los cánones. Negó que la arrendataria haya dejado de efectuar las reparaciones menores como negó que existan graves filtraciones, alegando que la inquilina se ha comportado como buen padre de familia.
Finalmente alegó que la arrendataria además de estar solvente en el pago de sus obligaciones contractuales, paga el condominio del inmueble, a pesar de no estar obligada a ello.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS
Considerando los alegatos de las partes, constituyen objeto de la litis los siguientes hechos controvertidos:
a) La solvencia de la inquilina en el pago de las pensiones de arrendamiento de octubre, noviembre y diciembre de 2005.
b) La solvencia de la inquilina en el pago del servicio de agua y en el pago del exceso de agua, desde julio de 2000 y hasta enero de 2006.
c) La solvencia de la inquilina en su obligación de efectuar las reparaciones menores
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a) Pruebas de la parte demandante:
Junto al libelo de demanda la accionante produjo las siguientes:
1.- Constan del folio 07 al 13, en original contrato de arrendamiento de fecha 10 de marzo de 1980, con los anexos (addendum) correspondientes, relacionados con el inmueble de autos y suscritos entre ADMINISTRADORA YURUARY y la ciudadana MARÍA VICTORIA SARZALEJO. Dichos documentos, fueron tenidos como reconocidos por la parte demandada, al no ser desconocidos sus firmas a tenor de lo establecido en el art.444 del Código de Procedimiento Civil. Son pertinentes para demostrar la relación arrendaticia existente inicialmente entre tales contratantes; así como demostrativos de la cesión que de dicho contrato se efectuó a la ciudadana EDUARDA ROJAS DE SIRA en fecha 29 de enero de 2004.
2.- Consta al folio 14, carta emanada de la codemandada METROPOLITANA DE FIANZAS, dirigida a ADMINISTRADORA YURUARY conforme a la cual se constituye dicha sociedad en fiadora de la arrendataria. Al haber sido opuesta a la parte demandada, sin que esta la atacara, mediante el desconocimiento de firma o tacha de contenido, el mismo se tiene como plena prueba y demuestra la condición de fiadora de la codemandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil.
3.- Consta al folio 15, carta emanada de la codemandada MARÍA VICTORIA SARZALEJO, dirigida a la codemanda METROPOLITANA DE FIANZAS. Al haber sido opuesta a la parte demandada, sin que esta la atacara, mediante el desconocimiento de firma o tacha de contenido, el mismo se tiene como plena prueba y demuestra la condición de fiadora de la codemandada METROPOLITANA DE FIANZAS, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil.
4.- Al folio 16, cursa copia fotostática de carta misiva dirigida por la ciudadana Lucila Sira de Soto a Administradora Yuruary, la cual por emanar de terceros se desecha por no ser legalmente promovido al no constar la declaración testimonial de quien le suscribe, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ni constar el instrumento poder que acredite por principio de prueba por escrito, que la mencionada persona es o era apoderada de la ciudadana Eduardo Rojas de Sira al momento de suscribir la misiva. Además de su contenido no se evidencia pertinencia con los hechos en litigios, como son la insolvencia en el pago de cánones de arriendo, del servicio de agua, así como el incumplimiento en la ejecución de mejoras en el inmueble.
5.- Al folio 17, cursa carta misiva dirigida por Administradora Yuruary a la inquilina María Victoria Sarzalejo. Dicha instrumental, a pesar de haber sido legalmente promovida, conforme lo ordena el artículo 1.371 del Código Civil, al leer el contenido del mismo, dicha prueba debe desecharse del proceso por versar sobre un ofrecimiento en venta del inmueble, que a pesar de ser alegado por el actor en forma referencial, no es un hecho en litigio, ya que son los mismos: a) la insolvencia en el pago de cánones, b) insolvencia en el pago del servicio de agua, c) que se dejaron de hacer mejoras.
En consecuencia, por no tener relación alguna con los hechos controvertidos, resulta entonces impertinente.
6.- Al folios 18 y 19, cursa carta misiva dirigida por María Victoria Sarzalejo a Lucila de Soto. Dicha instrumental, a pesar de haber sido legalmente promovida, conforme lo ordena el artículo 1.371 del Código Civil, al leer el contenido del mismo, dicha prueba debe desecharse del proceso por versar sobre la venta del inmueble, por lo que no tiene relación alguna con los hechos controvertidos y resulta entonces impertinente.
7.- Al folio 20, cursa carta misiva dirigida por María Victoria Sarzalejo a Administradora Yuruary. Dicha instrumental, a pesar de haber sido legalmente promovida, conforme lo ordena el artículo 1.371 del Código Civil, al leer el contenido del mismo, dicha prueba debe desecharse del proceso por versar sobre un ofrecimiento en venta del inmueble, por lo que no tiene relación alguna con los hechos controvertidos y resulta entonces impertinente.
8.- Al folio 21, cursa carta misiva dirigida por Administradora Yuruary a María Victoria Sarzalejo. Dicha instrumental, a pesar de haber sido legalmente promovida, conforme lo ordena el artículo 1.371 del Código Civil, al leer el contenido del mismo, dicha prueba debe desecharse del proceso por versar sobre un finiquito de administración en relación a un contrato de mandato respecto al inmueble de juicio, por lo que no tiene relación alguna con los hechos controvertidos y resulta entonces impertinente.
9.- Al folio 22 Telegrama recibido conforme a sello húmedo el 18 de febrero de 2004 por el Instituto Postal Telegráfico. Dicho instrumento, necesariamente debe desecharse del proceso, al no cumplir con los requisitos exigidos por el artículo 1.375 del Código Civil; así como por no aportar nada a los hechos controvertidos. En efecto, conforme la norma citada se requerirá parea hacer fe como instrumento privada que: a) el original lleve la firma de la persona designada en él como remitente, b) cuando se prueba que ha sido recibido, o hecho entrega en el domicilio, pero en el caso en estudio, ni siquiera aparece el texto de lo que contuvo tal telegrama.
10.- A los folios 23 al 37 Notificación Judicial evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. A pesar de referirse a un instrumento público que no fue atacado por la demanda, el mismo hace plena prueba conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, al analizar el contenido del escrito de notificación y del acta de notificación, aprecia quien decide que se refieren al ofrecimiento en venta, sin que guarde relación alguna con los hechos controvertidos, por lo que resultando entonces impertinente, se desecha del proceso.
11.- A los folios 38 al 39 Notificación evacuada por la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital. A pesar de referirse a un instrumento auténtico (art.1357 C.Civil) que no fue atacado por la demandada, y que se tenga por fidedigno conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; al analizar el contenido del escrito de notificación y del acta de notificación, aprecia quien decide que se refieren al ofrecimiento en venta, sin que guarde relación alguna con los hechos controvertidos, por lo que resultando entonces impertinente, se desecha del proceso.
12.- A los folios 40 al 41, copia simple del documento de compra–venta mediante el cual la demandante DANNY PAREDES TELLO, adquirió en propiedad el inmueble de autos, conforme al instrumento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de septiembre de 2005, bajo el N°29, Tomo 23, Protocolo Primero. Esta documental constituyendo fotocopia simple de instrumento público y no habiendo sido impugnado en forma alguna por la contraparte, se tiene como fidedigno conforme disposición del art.429 del Código de Procedimiento Civil. El mismo es pertinente para demostrar la cualidad activa del demandante, en virtud de su carácter de propietario, operando a su vez la subrogación en los derechos y obligaciones de arrendador.
13.- A los folios 42 y 43, cartas misivas dirigidas por la demandante DANNY PAREDES TELLO a la demandada MARIA V. SARZALEJO; que no pueden ser opuestas a la parte demandada, al no evidenciarse que las mismas hayan sido recibidas por esta última, además de que por su contenido son impertinentes sobre los hechos litigiosos.
14.- A los folios 44 a 48 instrumentos presuntamente derivados de Hidrocapital. Los mismos deben desecharse por no contener una firma que certifique su contenido, y no haber sido ratificados en juicio por medio de prueba de informes, porque en sí mismos, nada prueban. En efecto, si analizamos el contrato de arrendamiento en lo relativo a la cláusula 3ª relativo al pago de los servicios, ocurre que como dijo la defensor judicial, se refiere a que la obligación del arrendataria es respecto “al exceso en el consumo del agua, y no al consumo mismo”
Por ello, dada su impertinencia se desechan porque no prueban que estén referidos a los “excesos” del consumo de agua, sólo hacen referencia a “recibos de consumos permanentes”, lo cual ha debido demostrarse a través de pruebas de informes (art.433 CPC) qué significan esos rubros.
En el lapso de pruebas, la actora promovió distintas pruebas, habiéndose negado la admisión de las testimoniales, al ser promovidas tardíamente, solicitando a su vez la citación de los testigos, siendo el último día del lapso común de promoción y evacuación dispuesto por el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
También promovió la actora, copia certificada del expediente N°20047041 del Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dichas copias al no haber sido atacadas por la parte demandada, en aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tienen como fidedignos. No obstante, declarado lo anterior, este Tribunal debe desechar el análisis de esta instrumental, al no estar referidas a las pensiones de arrendamientos correspondientes a octubre, noviembre y diciembre de 2005, por ser hecho controvertidos, desechando en forma expresa lo concerniente a los meses anteriores y así expresamente se establece.
b) Pruebas de la parte demandada:
En el lapso de pruebas y a través de la defensora judicial, la parte demandada produjo documentales, que se valoran en la siguiente forma:
1.) A los folios 176-216 produjo una serie de recibos emanados de la antigua arrendadora ADMINISTRADORA YURUARY, C.A. que a pesar de versar sobre meses no reclamados, se desprende de su contenido que se le cobrara por servicio de agua una suma de bolívares fija, a excepción del mes de febrero 2001 (folio 183) cuyo concepto no le fue cobrado y que partir de esa fecha inclusive no se le cobró por ese concepto. Estos medios se tienen como indicios del cumplimiento por parte del arrendatario, ya que su obligación sólo era de pagar el exceso, teniéndose como tales montos los que aparecen en los recibos de arrendamiento (expedidos por Yuruary, C.A.), ya que de otro modo, sería vulnerar el principio de seguridad de los contratos. Todo conforme lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
2.) A los folios 218 al 245 cursan fotostatos simples de depósitos de cánones de arrendamientos efectuados en la cuenta del Tribunal 25º de Municipio, los cuales no fueron impugnados por la parte contraria, teniéndose como fidedignos a tenor de lo establecido en el art.429 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante este juzgador como director del proceso y en búsqueda de la verdad, ordenó la presentación de tales instrumentos a que hacen referencia los meses en litigio (octubre, noviembre y diciembre 2005) por mandato de los arts. 26 Constitucional y 514 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 2º.
Dada la especial materia de corte social fue proveído con la urgencia del caso, y cumplido por el juzgado 25º de Municipio quien remitió fotocopias certificadas de los mismos mediante oficio.
De los mismos se evidencia que la arrendataria pagó los meses de la manera prevista en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en forma tempestiva) es decir, antes de vencerse los 15 días siguientes al final de cada mes, ya que incluso pagó en el mismo mes en curso sin esperar su vencimiento.
Por este motivo debe dárseles pleno valor probatorio y demostrativo de la solvencia de la inquilina.

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
Luego del debate probatorio este juzgador puede concluir que se encuentran demostrados los siguientes hechos, con la especial referencia que el material de pruebas del actor, se centró en “demostrar” la existencia de ofrecimientos de venta del inmueble, bien por notaría, por tribunal, en carta privada de la antigua propietaria, de la administradora y del nuevo dueño, que como se explicó no es motivo de juicio (no es un hecho litigioso).
- I -
A- Quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia que inicialmente celebró ADMINISTRADORA YURUARY, C.A. como arrendador y MARIA VICTORIA SARZALEJO como arrendataria en fecha 1º de marzo de 1980.
B- Que el arrendador inicial dejó de ser mandante del propietario anterior por finiquito de gestión debidamente acreditado en autos.
C- Que el arrendador inicial ADMINISTRADORA YURUARY, C.A. cedió el contrato de arrendamiento en fecha 29 de enero de 2004 a la ciudadana EDUARDA ROJAS DE SIRA, y que dicha cesión aparece conocida por la demandada, lo que hace válida la misma frente a ésta conforme dispone el artículo 1550 del Código Civil.
D- Que la propietaria anterior EDUARDA ROJAS DE SIRA dio en venta el inmueble de juicio a la ciudadana DANNY PAREDES TELLO en fecha 30 de septiembre de 2005, cuya cesión no fue notificada a la arrendataria.

- II -
El actor no demostró con pruebas fehacientes ninguno de los hechos litigiosos, en los que fundamentó la demanda de resolución, a saber: a) la falta de pago en el servicio de agua, ya que se probó que la única obligación asumida por la demandada fue la del pago del “exceso del servicio de agua”, b) la falta de pago de los cánones de arriendo de los meses de octubre, noviembre y diciembre, ya que la demandada demostró la solvencia de tales meses por pago ante el tribunal de consignaciones y, c) el dejar de hacer mejoras, para lo cual la accionante incluso no promovió prueba de inspección judicial para constatar el estado del inmueble.
Aunado a ello, y aunque no fue alegado por la defensora, resalta de la narración de los hechos probados que la venta del inmueble y la subrogación que se le hizo a DANNY PAREDES TELLO no le fue notificado en forma alguna a la parte demandada, lo cual se demuestra en su total desconocimiento al efectuar consignaciones a favor de la ADMINISTRADORA YURUARY, C.A., lo que equivaldría a que no le es oponible bajo ninguna forma en derecho, por disposición del art.1550 del Código Civil, no teniendo en consecuencia cualidad para demandarle en juicio.
En consecuencia, no cumplida la carga de pruebas del art.506 CPC por parte del demandante, y si cumplida por la demandada la carga extintiva de las obligaciones exigidas, por mandato del art.1354 del Código Civil, debe decidirse a favor de la arrendataria quien ha demostrado cumplir ha cabalidad con el contrato.

III PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana DANNY PAREDES TELLO en contra de MARIA VICTORIA SARZALEJO, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Como consecuencia del presente fallo se condena a la demandante al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veinte – 20 - días del mes de diciembre de dos mil seis (2006). Años 196° y 147°
EL JUEZ TITULAR
LUIS ALBERTO PETIT GUERRA

EL SECRETARIO TITULAR
FRANCRIS PEREZ GRAZIANI
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 pm), se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO,

LAPG/FP/gj
Exp.- N° 8433