TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
196 y 147

I. PARTE NARRATIVA
PARTE DEMANDANTE: VEGA MORRAS DE BAÑOS, quien es de nacionalidad venezolana, de este domicilio, portadora de la cédula de identidad No. V-6.246.309, actuando en su carácter de directora de la empresa ADMINISTRADORA MABOLA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 80, tomo 92-A-segundo, de fecha 27 de noviembre de 1991.
PARTE DEMANDADA: JOSE RAMÓN JIMÉNEZ NARVÁEZ y BEATRIZ MILAGROS LICON DE JIMÉNEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.576.021 y 6.071.482.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ISMAEL FERNÁNDEZ DE ABREU y JOEL ALFREDO ALBORNOZ, abogados en ejercicio de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.440.304 y 5.115.439, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 35.714 y 31.433.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: LEONARDO VILORIA y MARIA DE LOS ANGELES PÉREZ NUÑEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de de las cédulas de identidad Nos. V-3.985.052 y V-14.891.386, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.27.385 y 119.895.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble que a continuación se identifica: “APARTAMENTO Nº 7, UBICADO EN EL PISO 4 DEL EDIFICIO ROSENTHAL, AVENIDA RAFAEL MARIA BARALT, URBANIZACIÓN SAN BERNARDINO, JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO METROPOLITANO DE CARACAS”
SENTENCIA DEFINITIVA
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la parte actora aduce que su representada es propietaria de un inmueble por el cual suscribió contrato de arrendamiento con los ciudadanos JOSE RAMÓN JIMÉNEZ NARVÁEZ y BEATRIZ MILAGROS LICON DE JIMÉNEZ, antes identificados, en fecha 29 de enero 2004; y que a pesar de haberse vencido el lapso de prórroga legal el 29 de julio de 2005, los mismos no han hecho entrega del inmueble; por lo cual conforme a ello demanda el Cumplimiento del Contrato. La demandada propone las cuestiones previas de los ordinales 1º y 11º del art.346, reconvino por exceso de alquileres, y negó los hechos alegados.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, en fecha 08 de marzo de 2006 fue presentado libelo de demanda, quedando la causa atribuida a este Juzgado. En fecha 20 de marzo de 2006 este Juzgado admitió la demanda por auto, mediante los trámites del procedimiento breve.
En fecha 27/03/2006, compareció el apoderado actor y consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa respectiva, siendo acordada mediante auto de fecha 17/04/2006 la certificación de los mismos y su respectiva elaboración; así mismo se abrió el cuaderno de medidas en el cual se decretó la medida de secuestro sobre el inmueble de autos.
Distribuido el exhorto que contiene el Secuestro, correspondió al Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor del Área Metropolitana de Caracas, practicándose el 2 de mayo de 2006, acto en el cual estuvo presente la parte demandada, por lo cual se toma su presencia en dicha actuación judicial como citación tácita conforme a lo previsto por el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil
En fecha 9 de mayo de 2006 se agregaron a los autos las resultas de la medida decretada, comenzando a correr el lapso respectivo de contestación; compareciendo por ante este Juzgado el 11/05/2006 a presentar escrito de contestación a la demanda haciendo uso de lo dispuesto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la promoción de cuestiones previas, y promovió la cuestión previa dispuesta en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil correspondiente a la incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía; y el ordinal 11° eiusdem relativo a la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta. Igualmente contestó al fondo de la demanda y presentó Reconvención contra la demandante por reintegro del pago en sobre-alquileres.
El 12 de mayo de 2006 la parte demandada presentó escrito de oposición a la medida de secuestro practicada en fecha 02/05/2006. Mediante escrito presentado en esa misma fecha compareció la parte actora quien alegó la improcedencia de las cuestiones previas opuestas y la inadmisibilidad de la reconvención.
Por sentencia interlocutoria de fecha 31/05/2006, este Juzgado se pronunció sobre la cuestión previa propuesta por la parte demandada y declaró: “SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada, prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la incompetencia y a la Litispendencia”; y ordenando así mismo la notificación de las partes.
Consta la negativa de la reconvención planteada por superar el límite de la cuantía del tribunal.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas ninguna de las partes hizo uso de tal derecho, salvo las pruebas que respectivamente produjeron en el libelo y contestación respectivamente.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
a) Alegatos de la parte demandante:
Alega la accionante que su representada es propietaria de un inmueble por el cual suscribió contrato de arrendamiento escrito, y autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Baruta, bajo el No. 16, tomo 5, de fecha 29 de enero de 2004, con los ciudadanos JOSE RAMÓN JIMÉNEZ NARVÁEZ y BEATRIZ MILAGROS LICON DE JIMÉNEZ, antes identificados, el cual tenía una duración de un año y que una vez vencido el lapso inicial los inquilinos no manifestaron su voluntad de renovar el contrato, por lo cual su representada solicitó el 08 de marzo de 2005 al Tribunal Décimo Tercero de Municipio de Caracas, la notificación a los arrendatarios, mediante la cual se le informó que estaba transcurriendo la prórroga legal ya que no manifestaron su voluntad de renovar el contrato, y que el vencimiento de la prórroga ocurriría el 29 de julio de 2005.
Luego, que llegado el momento de la entrega del inmueble los inquilinos no lo entregaron y que además han dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2005 fecha desde que lo ocupan.
b) Alegatos de la parte demandada:
Por su parte, la demandada negó, rechazó y contradijo la demanda en cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho por cuanto el contrato de arrendamiento suscrito “se indeterminó al cobrar la arrendador cantidades en exceso”, lo que se demuestra a su decir de la copia certificada en 9 folios de la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de inquilinato de fecha 9 de agosto de 1977.
Alegan que es incierto que adeuden la suma de Cuatro millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.4.250.000,oo) por daños y perjuicios causados al accionante, y niegan los daños que se causarían en este litigio a razón de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs.850.000,oo) mensuales.
Proponen reconvención por exceso de sobre-alquileres por diez millones ciento noventa y ocho mil quinientos cuarenta y ocho bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs.10.198.548,65) y subsidiariamente al pago de la siguiente cantidad, dada por concepto de depósito: la suma de dos millones quinientos cuarenta y cinco mil seiscientos cuarenta y cinco bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs.2.545.645,95).
Finalmente opuso las cuestiones previas de los ordinales 1º y 11º del art.346 CPC.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
Como quiera que del art. 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben decidirse la cuestión previa con antelación al fondo, se pasa de seguidas a definir su procedencia o no:
Se deja constancia que respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 1º relativa a la incompetencia del tribunal, fue resuelta por decisión interlocutoria del 31 de mayo de 2006, declarándose sin lugar. Sobre la otra cuestión previa opuesta, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11º del art.346 CPC, se observa:
El ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, reserva que:
“La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.”
La parte demandada opuso la referida cuestión previa aduciendo que según el dicho de la parte actora, la relación contractual arrendaticia debió concluir por vencimiento de la prórroga legal, la cual cesó el 29 de julio de 2005, y que por reclamar daños y perjuicios sobrevenidos con posterioridad al mes de septiembre, hace presumir (según su parecer) el pago del mes de agosto de 2005; lo que en consecuencia se traduce que el contrato de arrendamiento se presume indeterminado. Que, de ser apreciado así la acción interpuesta es improcedente “siendo lo correcto la ACCION DE DESALOJO prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, de la revisión de las actas se evidencia que la parte demandante en su oportunidad no contradijo de manera expresa la cuestión previa opuesta por la demandada, lo que en principio se entendería la admisión de referida cuestión previa teniendo como consecuencia la inadmisibilidad de la presente demanda o extinción del proceso. En este sentido este director del proceso pasa a hacer las siguientes consideraciones con motivo del silencio de la actora al no contradecir la cuestión previa opuesta:
En nuestro ordenamiento jurídico están contempladas prohibiciones expresas, tipificadas en nuestros Códigos tanto sustantivos como adjetivos para la inadmisibilidad de cualquier demanda que se interpusieren por ante los Tribunales de República, por ejemplo: interponer una demanda verificada la perención de la instancia, sin que haya transcurrido el lapso de los noventa (90) días art. 271 C.P.C., alegar una causal de divorcio distinta a las establecidas en el art. 185 C.C., intentar una acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta art. 1.801 C.C.
En el caso bajo estudio se observa que la pretensión del actor es que la parte demandada cumpla con el contrato de arrendamiento por vencimiento del tiempo natural y su consecuente prórroga legal, al haberse vencido el lapso de prórroga, y en virtud de no existir prohibición expresa de admitir la acción propuesta, lo procedente es desechar la cuestión previa opuesta. Así, se decide.
Sobre la afirmación del actor sobre la narración de los hechos, al reclamar los daños y perjuicios desde septiembre, no significa que se tenga presumido (como sostiene la defensa) que el mes de agosto se tenga como pagado, ora, cuando no se encuentra dentro de las presunciones legales ni presunciones hominis. Distinto fuere el caso, que el demandado hubiere demostrado el pago de al menos un mes subsiguiente a agosto, para aplicar la presunción de art.1296 del Código Civil, que establece (presunción legal):
“Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acredite el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario.”
En rigor de lo anterior, al no probarse la condición de procedencia de tal presunción legal, debe desecharse la cuestión previa opuesta porque ni probó el pago del mes de agosto o de meses sucesivos (art.1296 C.Civil), ni existe prohibición de la ley de admitir la acción propuesta porque no hay norma expresa (ord.11º art.346 CPC).
DE LAS PRUEBAS
Constan los siguientes medios producidos por ambas partes:
a) De la accionante: En el libelo de demanda, produjo:
1.) A los folios 6-28 consta notificación judicial practicada por el juzgado 13º de Municipio de la esta Circunscripción, que al no ser tachada de falsa por ninguna de las causales del art.1380 C.Civil, se tiene como legalmente propuesta en juicio, de conformidad a lo estatuido por el art.429 del Código de Procedimiento Civil. La misma siendo actuación judicial se toma como válida y cierta su contenido a tenor de lo impuesto en el art.1357 C.Civil (constancia auténtica), y pertinente para acreditar que en fecha 05 de abril de 2005 se notificó en el domicilio del inmueble objeto de litigio, sobre la existencia de la prórroga legal que estaba “corriendo” (folio 7) hasta el 29-julio-2006. Y así debe tenerse.
2.) A los folios 29-34, cursa fotocopia certificada de documento de propiedad que sobre el inmueble de autos se hizo a ADMINISTRADORA MABOLA, C.A. por el antiguo propietario ciudadano GUILLERMO ROIZENTAL, el cual estando debidamente certificado por la oficina de registro público donde se encuentra registrado, se tiene por legalmente promovida a tenor de lo establecido en el art.1384 del Código Civil. Y, pertinente para demostrar la titularidad del accionante sobre el inmueble de autos. Por todo ello se valora con pleno valor de pruebas.
b) De las pruebas de la demandada:
En el escrito de contestación produjo:
1.) Consta a los folios 52-60, copias certificadas emanadas de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de fecha 09 de agosto de 1977, mediante la cual regula el canon de arrendamiento del inmueble al que se refiere el presente juicio en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 1.451,35). Esta sentencia del extinto tribunal de apelaciones de inquilinato, si bien producida en forma legal al ser producida debidamente certificada como ordena el art.1384 del Código Civil, no es pertinente para demostrar algún hecho litigioso, ya que fue negada la reconvención propuesta por la demandada bajo el argumento que, por esa sentencia (fijación de alquileres) tiene derecho a ser repetido por el arrendador, lo que aduce pagó en exceso. En tal sentido, se desecha del juicio.
2.) A los folios 61-118 cursan fotocopias certificadas del expediente No. 51.085-FR1 de fecha 10 de mayo de 2006, igualmente expedidas por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, referente de la nueva regulación del inmueble, que por los mismos motivos expresado antes, se desecha del proceso porque al no estar discutida en juicio (por negativa de admisión de reconvención) no es pertinente. Por ende se desecha.
3.) A los folios 119-128, marcados 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 cursan recibos de pago expedidos por la parte actora, cada uno por la cantidad de 850.000,00, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre (respectivamente) del año 2004. Dichos recaudos a pesar de ser instrumentos privados y quedar reconocidos por aplicación del art.444 CPC, se desechan del juicio por cuanto no versan sobre los meses reclamados como insolutos en la acción principal.
De igual forma ocurre con los marcados como 11 y 12 que se encuentran a los folios 129-130, comprobantes bancarios de depósitos Nos. 000000357921636 y 000000358044652, correspondiente a los meses de diciembre de 2004 y enero de 2005, suscritos por José Jiménez y depositados en la cuenta No. 8165008757 de la cual es titular la ciudadana Vega Morras, los cuales son impertinentes sobre los hechos en litigio.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS Y HECHOS LITIGIOSOS
Corresponde ahora confrontar de los hechos en discusión, si existe prueba suficiente para su demostración en atención a lo establecido en el art.506 CPC. Son hechos en discusión, si el arrendatario se encuentra vencida la prórroga legal establecida, y si el demandado está insolvente o no en el pago de los meses siguientes al eventual vencimiento de su prórroga.
Son hechos aceptados por las partes la existencia de la relación arrendaticia y queda fuera del juicio, el asunto del reintegro por la falta de competencia de este tribunal para el conocimiento de las sumas reclamadas (por exceder el límite atribuido al juzgado).
Otro asunto ya decidido –como cuestión previa- es lo relativo a la naturaleza de contrato e inadmisibilidad de la admisión de la demanda, donde ya precisó este juzgador, que es de naturaleza determinada y que no existe causal de inadmisión, con lo cual procede demandar la presenta acción por cumplimiento del vencimiento de la prórroga legal que será el fondo del asunto a decidirse por este fallo.
Sobre ese aspecto, se probó la existencia del contrato de cuya redacción de cláusula 3ª es de un año fijo, y que vencido el mismo ninguna de las partes manifestó su deseo de prorrogarlo (lapso natural de un año), lo que implica que, al vencerse el plazo natural 29 de enero de 2005, comenzó a computarse la prórroga legal del literal “a” del art. 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ello implica que el referido lapso de seis -6- meses venció el 29 de julio de 2005, y consta en forma auténtica notificación practicada en sede judicial en la que el arrendador, notifica al arrendatario que se encuentra haciendo uso de la prórroga legal.
En consecuencia, tampoco probado el pago de los meses en que hacía uso de la prórroga legal debe condenarse al pago de los mismos cánones porque de otra forma, ser una ocupación ilegal.
Respecto a la oposición a la medida de secuestro dictada en la litis y practicada conforme a derecho, debe declarase improcedente toda vez que la fundamentan en el reintegro de las sumas de dinero pagadas en exceso, lo cual obedece a una acción distinta a la que ocupa a este juzgado, con motivo de la negativa a la admisión de la reconvención, con lo cual es procedente mantener la medida de secuestro.
Habida cuenta de la plena prueba de autos, debe procederse a declarar cumplido el plazo de ley de la prórroga de legal de seis meses y como consecuencia deberá pagar las sumas contentivas de cánones insolutos. Todo conforme disposición del art.254 CPC.

III. PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho expresados en la presente decisión, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Caracas y por autoridad de la Ley, expresamente declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentó ADMINISTRADORA MABOLA,C.A. en contra de los ciudadanos JOSÉ RAMÓN JIMÉNEZ NARVÁEZ y MILAGROS LICON DE JIMÉNEZ todos identificados.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, se condena a la parte demandada a hacer la entrega material, real y efectiva del inmueble de autos constituido por:
“APARTAMENTO Nº 7, UBICADO EN EL PISO 4, DEL EDIFICIO ROSENTHAL, AVENIDA RAFAEL MARIA BARALT, URBANIZACIÓN SAN BERNARDINO, JURIDICCIÓN DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO METROPOLITANO DE CARACAS”
TERCERO: Se condena al demandado al pago de los daños y perjuicios en la demora en la entrega del inmueble; hasta por la cantidad de SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.800.000,oo); que corresponde con los cánones correspondientes contados a partir de septiembre de 2005 y hasta abril de 2006, en virtud de haberse practicado la medida de secuestro en fecha 02 de mayo de 2006.
Por haber resultado totalmente vencida en la presente litis, se condena en costas a la parte demandada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por haber sido dictado el presente fallo fuera de los lapsos de ley, se ordena la notificación de las partes, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión en aplicación del artículo 248 del Libro de Ritos.
Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.
En la sala de despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, veinte (20) días del mes de diciembre de dos mil seis (2006).
EL JUEZ TITULAR
LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO TITULAR
ABG. FRANCRIS DANIEL PÉREZ GRAZIANI
En la misma fecha y siendo las doce y cuarenta post meridiem (12:40 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión, dejándose asentada en el Libro Diario del Juzgado bajo el Nº 12.
EL SECRETARIO.
Exp. No. 8464
LAPG/FDPG