TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
196° Y 147°
Exp. N° 06-3659.-
PARTE ACTORA: ANA MARIA BAENDEL, de nacionalidad alemana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° E-285.867.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JORGE TAMI MAURY, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.042.-
PARTE DEMANDADA: JORGE GRANJA SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 5.664.000.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE HERNANDEZ SANDOVAL, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 19.907.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA.-
T E R M I N O S D E L A C O N T R O V E R S I A
Se dá inicio al presente proceso mediante libelo de demanda interpuesto por la representación de la parte actora, en el cual señala que su representada dio en arrendamiento un inmueble constituido por el Apartamento N° 191, piso 19, Torre “B” del Edificio Residencias Las Guacamayas, ubicado entre las Avenidas San Martín y José Angel Lamas, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital – Caracas, mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19/05/2.000, con el ciudadano JORGE GRANJA SILVA ya identificado, por un (1) año fijo, y prorrogable por períodos de tres (3) meses, por un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00) mensuales y que a través del tiempo dicho canon quedó modificado en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00), las cuales se pagarían por mensualidades vencidas, así como debía pagar los servicios de energía eléctrica, agua, gas, aseo urbano y cualquier otro servicio público o privado del cual gozara, igualmente se estipulo el pago de condominio del inmueble arrendado, siempre y cuando el mismo no fuere mayor a Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) y en tal caso, el excedente correría por cuenta del arrendador, y por cuanto el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde el 20 de Diciembre de 2.004 al 20 de mayo de 2006, a razón de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) mensuales lo cual alcanza la suma de CUATRO MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4760.000,00) procede a demandar a JORGE GRANJA SILVA, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.-
Fundamento la presente acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, artículo 33 del Decreto – Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Previo al régimen de Distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso, y mediante auto de fecha 06/07/2.006, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal el Segundo (2°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.-
En fecha 06/11/2.006, comparece por ante este Tribunal el abogado Manuel José Hernández Sandoval, Inpreabogado N° 19.907 y mediante diligencia consigna Poder Especial conferido por el demandado, ciudadano Jorge Granja Silva, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21/12/2.004, anotado bajo el N° 54, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría, y se dio por citado en nombre de su representado, en la presente causa.-
En la oportunidad legal de dar contestación a la demanda, en fecha 08/11/2.006, la parte demandada consignó escrito en la cual opuso Cuestiones Previas, contestó al fondo de la demanda y reconvino en la presente causa.-
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes las promovió.-
Trabada así la litis, este Tribunal para decidir, observa:
PRIMERO: Alega la parte actora en su libelo de demanda, que procede a demandar al ciudadano JORGE GRANJA SILVA, por RESOLUCION DE CONTRATO por falta de pago de los cánones de arrendamientos, correspondiente a los meses que van del 20 de Diciembre de 2.004 al 20 de Mayo de 2.006, a razón de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) mensuales, lo cual alcanza a la suma de CUATRO MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.760.000,00).-
SEGUNDO: En la Contestación a la demanda, el demandado como punto previo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que el poder que está anexado en el libelo es insuficiente por cuanto la demandante no está plenamente identificada, igualmente alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, el objeto de la pretensión, es decir, el titulo de propiedad del inmueble, situación, linderos ya que cuando se arrienda un inmueble, la autoridad competente debe exigir titulo de propiedad del propietario sin este requisito, los notarios no autentican el documento, ya que esta situación podría prestarse a fraude, asimismo el ordinal 5° del artículo por cuanto la actora no establece en el libelo una clara relación de los hechos y no especifica en que se basa la pretensión en referencia a los daños y perjuicios, igualmente opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6°, por no haber llenado en el libelo de demanda los requisitos establecidos en el artículo 340 ibidem ordinal 7°, igual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8°, la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, por cuanto existe por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial existe un expediente signado con el N° 7729-2004, en contra del demandante en este proceso por cuanto no quiso recibir los cánones de arrendamiento del arrendatario.- En cuanto a la contestación del fondo de la presente demanda, el mismo, negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno los alegatos expuestos por la demandante, es decir que es falso que hubiera incumplido lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, donde se manifiesta que la vigencia del mismo sería de un año fijo, el cual es prorrogable al término de ese tiempo por períodos sucesivos de tres meses, ya que ninguna de las partes manifestó por escrito su deseo de darlo por terminado; negó, rechazó y contradijo que esté incumpliendo en el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto está depositando los mismos por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas; negó rechazó y contradijo que deba pagar como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados ya que no especifica a que daños y perjuicios se refiere; negó, rechazó y contradijo que tenga que pagar las costas y costos y honorarios de abogados ya que él no ha dado origen a esta demanda; negó, rechazó y contradijo la solicitud de medida de secuestro sobre el inmueble que ocupa ya que él está cumpliendo con todas y cada una de sus obligaciones; negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda por cuanto la misma es de orden público y su poderdante ha cumplido con todas y cada una de sus obligaciones.-
TERCERO: La parte actora en fecha 14/11/2006 consignó escrito contradiciendo y rechazando la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a que el poder otorgado por la actora a su representante legal aparecen todos los elementos requeridos en el ordenamiento jurídico para la identificación de la otorgante, ciudadana Ana María Baendel, y que es optativo para ella y totalmente irrelevante para el caso de marras el uso del apellido de casada, y que a todas luces a los fines de evidenciar que se trata de la misma persona opone el número de cédula de la demandante y arrendadora con la de la otorgante del poder; ahora bien, en fecha 16/11/2.006, la representación de la parte demandada opuso el ordinal 8° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que rechazó lo alegado por el actor, y solicitó sea tomado en cuenta que el propietario del inmueble es el esposo de la actora, ciudadano Ideales Baimato.-
En cuanto a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, ordinal 4° del artículo 340 ejusdem, se opuso a la misma por cuanto este no es un procedimiento donde se debate la propiedad del inmueble, y en todo caso la identificación del mismo consta tanto en el contrato de arrendamiento como en el escrito libelar.-
En referencia al ordinal 5° del mismo artículo, se opuso a la misma ya que el cuerpo libelar se explica la relación de los hechos que originan el incumplimiento del demandado en sus obligaciones contractuales y que trajo como consecuencia la acción resolutoria que aquí se intenta, y que el mismo está basado en la falta de pago por parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento mensuales y bien detallados en el libelo de demanda, y que en cuanto a los daños demandados en el petitum tercero del escrito libelar se indicó que el mismo tiene su fundamento en la indemnización compensatoria que deba pagar el demandado por el uso del inmueble y que equivale a todas las mensualidades desde el momento de introducción de la demanda hasta la real y efectiva entrega del inmueble.- El Apoderado Judicial de la parte demandada rechazó lo alegado por la parte actora referido a la falta de pago por cuanto trajo a los autos en copias certificadas y recibos de depósitos originales donde demuestra el pago de todos y cada uno de los cánones de arrendamiento que ha efectuado puntualmente, los cuales fueron admitidos por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.-.-
En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la misma e hizo la observación que existe imprecisión al planteamiento formulado por el demandado ya que no se puede inferir su fundamento, en todo caso aclara que la acción intentada es la resolución de contrato, ya que nunca operó la tácita reconducción ni la prorroga legal, y al tratarse de un contrato a tiempo determinado de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, las normas a seguir son las de la Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios.- El Apoderado Judicial de la parte demandada rechazó lo alegado por el apoderado Judicial de la parte actora, que su representado deba pagar una indemnización compensatoria por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de parte de su representado, por cuanto están consignados a los autos del expediente todos los cánones de arrendamientos que reclama el demandante.-
En cuanto a la cuestión previa opuesta y contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se opuso a la misma por cuanto el proceso de consignaciones arrendaticias no puede considerarse un juicio que constituya una causa prejudicial al presente proceso, asimismo rechazó e impugnó todas las consignaciones por ilegítimas.-
Ratificó el instrumento poder en la cual acredita la representación del apoderado judicial de la parte actora.-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Corresponde decidir a este Tribunal la presente causa, y para mantener el orden procesal procede a hacerlo de la siguiente manera:
CUESTIONES PREVIAS
De la contemplada en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, por cuanto la demandada no esta identificada plenamente en el libelo de demanda con su apellido de casada, y en el poder otorgado por la actora a su abogado se identificó sin este, este Tribunal observa que la representación de la actora subsanó señalando al Tribunal que se trata de la misma persona de acuerdo al número de Cédula que la identifica, y al revisar tanto el contrato de arrendamiento como el poder otorgado, ambos documentos autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, no impugnados por la parte demandada, por lo que tiene plena validez en aplicación de lo previsto en el artículo 420 del Código de Procedimiento Civil, en el cual no queda duda de que se trata de la ciudadana Ana María Baendel de Baimato y Ana María Raimato, de nacionalidad alemana y titular de la Cédula de identidad N° E-285.867, en consecuencia, se declara improcedente la cuestión previa opuesta, así se decide.-
De la contemplada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 del mismo Código, en cuanto al objeto de la pretensión, es decir el titulo de propiedad del inmueble, situación, linderos ya que cuando se arrienda un inmueble, la autoridad competente debe exigir titulo de propiedad del propietario sin este requisito, los notarios no autentican el documento, ya que esta situación prodría prestarse a fraude, igualmente observa este tribunal que la parte actora en su escrito libelar identifica debidamente el objeto de la pretensión, tal cual como ha sido identificado en el contrato de arrendamiento, por lo que la cuestión previa bajo análisis, resulta improcedente, así se decide.-
En cuanto a la contemplada en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir que la actora no establece una relación clara de los hechos y no especifica en que se basa la pretensión de los daños y perjuicios, este Tribunal observa que de la lectura del libelo, la parte actora hace un síntesis de los hechos que dieron origen a la presente demanda, fundamentándose en normas de derecho y su pretensión con sus respectiva conclusión, y en cuanto a los daños y perjuicios solicitados como indemnización, la misma está sustentado en el libelo de demanda cuando señala en el punto tercero de su petitorio, “En cancelar a mi mandante como indemnización compensatoria por los daños y perjuicios causados a este derivados del incumplimiento del hoy demandado, equivalente al monto de todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mensuales que se venzan desde la fecha de introducción del presente libelo de demanda hasta la real total y definitiva entrega del inmueble objeto de la misma, a razón de Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 280.000,00) mensuales.”, en consecuencia se declara improcedente la cuestión previa opuesta, así se decide.-
En cuanto a la cuestión previa opuesta, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, ya que existe una acción por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, este Tribunal aclara que la existencia, validez, oportunidad o efecto de las consignaciones arrendaticias deben ser resueltas por el Juez competente para conocer el fonde de la cuestión relativa al contrato de arrendamiento de que se trate, que en el caso de autos es este mismo Tribunal; el Juez de las consignaciones no esta facultado para tomar decisión alguna, sino para recibir y custodiar las consignaciones y entregarlas al beneficiario designado por el consignante si este las recibe; en consecuencia de lo expuesto, el expediente de consignaciones no constituye una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, así se declara y se desecha la cuestión previa opuesta.-
FONDO DE LA DEMANDA
Ahora bien, resueltas las cuestiones previas opuestas, pasa este Tribunal a decidir si efectivamente, la parte demandada incumplió o no su obligación de pago oportuno de la pensión de arrendamiento, y para ello pasa a valorar las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, signado con el N° 20047729, por el arrendatario y aquí demandado, ciudadano Jorge Granja Silva, plenamente identificado, y al respecto observa: que el día 21 de enero de 2005, pagó el mes que va del 20 de diciembre de 2004 al 20 de enero de 2005; el 22 de febrero de 2005 pagó la mensualidad que va del 20 de enero al 20 de febrero de 2005; el 22 de marzo de 2005 pagó la mensualidad que va del 20 de febrero al 20 de marzo de 2005; el 20 de mayo de 2005 pagó la mensualidad que va del 20 de marzo al 20 de abril de 2005; el 09/06/2005 pagó la mensualidad que va del 20 de abril al 20 de mayo de 2005.- Establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, …consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” Por lo que de la norma parcialmente transcrita se puede proceder a analizar las referidas consignaciones de la forma siguiente: el demandado el 20 de mayo de 2005pagó la mensualidad que va del 20 de marzo al 20 de abril de 2005; el 09 de junio de 2005 pagó la mensualidad que va del 20 de abril al 20 de mayo de 2005, evidenciándose que el demandado tenía (15) días siguientes al vencimiento, es decir, marzo de 2005 debió ser cancelado hasta el 04/04/2.005; abril de 2005 debió ser cancelado hasta el 05/05/2.005, considerando el Tribunal que las mismas son extemporáneas de manera que el demandado se encuentra insolvente en lo que respecta a los cánones de arrendamiento demandados obligación que debía cumplir conforme al contrato de arrendamiento en su cláusula Décima Segunda y la norma rectora establecida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se decide.-
Por cuanto queda probado en autos, que la parte demandada no dio cumplimiento a su obligación de pago en los términos convenidos, incumpliendo el contrato y la Ley, dándose ambos supuestos, el primero en aplicación de la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento la cual establece que el incumplimiento en el pago de una (1) mensualidad da derecho a la resolución del contrato y su consecutiva desocupación del inmueble, como en el segundo que debe pagar dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, por lo que la presente demanda debe ser declarada con lugar y así se decide.-
En virtud de los razonamientos que anteceden, este Tribunal observa que el demandado, no logró probar en autos, tal y como era su obligación a tenor de lo pautado en los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, la solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento de los meses que van del 20 de marzo al 20 de abril de 2005, así como la mensualidad correspondiente al 20 de abril al 20 de mayo de 2005, a razón de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) mensuales.- Por consiguiente la presente acción es PROCEDENTE, de acuerdo al contenido de los Artículos 1.159, 1.167 del Código Civil, 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes.- Así se decide.-
DECISION
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara y SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas, y CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana ANA MARIA BAENDEL contra JORGE GRANJA SILVA ambas partes identificadas en autos.- En consecuencia de ello, se declara: Primero: Resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 19/05/2.000.- Segundo: Se condena a la demandada a hacer entrega material, real y física del bien inmueble identificado como: Apartamento N° 191, piso 19, Torre “B” del Edificio Residencias Las Guacamayas, ubicado entre las Avenidas San Martín y José Angel Lamas, Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital – Caracas, y a entregarlo a la parte actora, sin plazo alguno, totalmente desocupado, libre de bienes y de personas, y en las mismas buenas condiciones de conservación y limpieza en que lo recibió al inicio del contrato, así como solvente en relación a los servicios públicos que utiliza.- Tercero: Se condena al demandado a cancelar a la parte actora la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.760.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos los cuales corresponden a las mensualidades que van del 20 de diciembre de 2004 al 20 de mayo de 2006, a razón de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) mensuales, mas los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.-
Se imponen las costas a la parte demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide.-
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.-
Dada, Firmada y Sellada en la sala de Despacho de éste Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Seis (06) días del mes de Diciembre de Dos Mil Seis (2.006).- Años: 196° y 147°.-
LA JUEZ.
DRA. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA
En esta misma fecha, siendo las Dos (3:20) horas de la tarde, se registró y publicó la presente decisión.-
LA SECRETARIA,
ABG. MARIELA ARZOLA
IPB/MA/va.-
Exp. N° 06-3659.-