TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete de diciembre de dos mil seis
196º y 147º
ASUNTO N° AP31-V-2006-000592
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Desalojo
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por los ciudadanos JUAN BAUTISTA MARQUEZ y MARIA MERY GALVIZ, venezolanos, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad números V-2.522.767 y V-9.189.504. Representada en la causa por el abogado Héctor de Jesús Pérez, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número V-5.092.648 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nro. 91.635, según se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 30 de Octubre de 2006 y cursante al folio 34 del expediente en su cuaderno principal.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana KARINA LILIBET BRITO ALFONZO, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad número V-12.614.968. Representada en la causa por la abogada Sulma Alvarado Elmor, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N°. V-2.911.283 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el N° 11.804, según se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 15 de Noviembre de 2.006 y cursante al folio 47 del expediente en su cuaderno principal.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce la presenta causa éste Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Desalojo incoaran los ciudadanos JUAN BAUTISTA MARQUEZ y MARIA MERY GALVIZ en contra de ciudadana KARINA LILIBET BRITO ALFONZO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
En efecto, mediante escrito de fecha 23 de Octubre de 2.006, la parte actora en la causa incoó acción de Desalojo en contra de la demandada, argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente:
1.- Que la ciudadana María Galviz, ya identificada, con la autorización del ciudadano Juan Bautista Márquez, celebró contrato privado de arrendamiento, sobre un apartamento situado en la Planta Doce (12) del Edificio Torre del Oeste, número Ciento veinticuatro (124), situado en las esquinas de Puente Nuevo y Puerto Escondido El Silencio, Caracas, con el ciudadano Luís Carlos Martínez, venezolano, mayor de edad, y portador de la cédula de identidad N° 9.189.504.
2.- Que posteriormente el ciudadano, Luís Carlos Martínez, antes identificado, se divorció de su esposa, Karina Lilibeth Brito Alfonso, ya identificada, con la cual ocupaba el inmueble, siendo esta ultima la que quedó en posesión del mismo, lo cual contraviene lo acordado por las partes, en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento.
3.- Que desde el mes de junio de 2006, la inquilina se ha insolventado, siendo infructuosas todas las diligencias extrajudiciales dirigidas a hacer efectivo la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega real y efectiva del inmueble objeto de la presente demanda.
4.- Que como consecuencia del incumplimiento de la ciudadana Karina Brito, procede a demandar por acción de desalojo a la mencionada ciudadana para que convenga a ello o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: La entrega material del apartamento, situado en la Planta Doce (12) del Edificio Torre del Oeste, número Ciento veinticuatro (124), situado en las esquinas de Puente Nuevo y Puerto Escondido El Silencio, Caracas, totalmente desocupado de bienes y personas. SEGUNDO: Cancelar la cantidad de Un Millón Ochenta Mil Bolívares (Bs.1.080.000,00), que corresponde a lo dejado de pagar por cánones de arrendamiento vencidos, de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2006 y los que se sigan sucediendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la acción. TERCERO: pagar las costas y costos del proceso.
5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.264, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.615 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; estimándola en la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00). (Folios 01 al 03).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Por su parte, la demandada mediante escrito de fecha 15/11/2006, procedió a contestar la demanda, argumentando grosso modo lo siguiente:
1.- Negó, rechazó y contradijo la demanda, por ser incierto los hechos alegados en el libelo.
2.- Negó, rechazó y contradijo que el Contrato de Arrendamiento, instrumento fundamental de la acción sea a tiempo indeterminado.
3.- Negó, rechazó y contradijo que adeude los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2006.
4.- Negó, rechazó y contradijo que los demandantes hayan agotado las gestiones de cobro, por el contrario se han negado a recibir los pagos por concepto de cánones de arrendamiento.
5.- Negó, rechazó y contradijo que hay procedido de mala fe y mucho menos que haya cumplido sus obligaciones como arrendataria del inmueble.
6.- Negó, rechazó y contradijo que haya abusado de la amistad de años que los demandantes tenían con su ex esposo, ya que la única relación que sostuvieron ellos con Luís Carlos Martínez ya identificado, fue la derivada del Contrato de Arrendamiento.
7.- Negó, rechazó y contradijo que adeude a la arrendadora Un Millón Ochenta Mil Bolívares por concepto de cánones de arrendamiento presuntamente adeudados.
8.- Adujo la improcedencia de la acción de Desalojo incoada por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y no a tiempo indeterminado como lo indica la norma del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
9.- Alegó la intempestividad de la promoción de la demanda, toda vez que para la oportunidad en que ésta resultó incoada (23 de Octubre de 2006) aún no se había causado el mes de arrendamiento correspondiente a Octubre de 2006.
10.- Solicitó la compensación de lo pagado en exceso por concepto de alquiler del inmueble, dado que el canon de arrendamiento se habría pactado en la suma de ciento cincuenta mil bolívares (150.000,00 Bs.), monto que fue incrementado hasta alcanzar la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (270.000,00 Bs.), sin respetar la congelación de Alquileres decretada por el Ejecutivo Nacional; cuyo exceso equivaldría a dieciséis (16) mensualidades, es decir, un año y cuatro meses.
11.- Impugnó la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora, al no estar ajustada a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 23 de Octubre de 2.006, la parte demandante incoó acción de desalojo en contra de la ciudadana Karina Lilibet Brito Alfonzo., ambos plenamente identificados en el presente fallo. (Folios 01 al 03)
Por auto de fecha 25 de Octubre de 2.006, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente a ello, se ordenó el emplazamiento de la demandada para la contestación de la demanda. (Folios 31 al 32).
En fecha 02 de Noviembre de 2006, la Secretaria de éste Juzgado dejó constancia de haber librado la compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 35)
Mediante diligencia de fecha 13/11/2006, suscrita por el Alguacil de éste Juzgado dejó constancia de haber practicado en fecha 11/11/2006 la citación personal de la demandada. (Folio 39).
Mediante escrito de fecha 15/11/2006, la parte demandada en la causa procedió a contestar la demanda incoada en su contra. (Folio 42 al 46).
En fecha 29/11/2006, los apoderados judiciales de las partes actora y demandada respectivamente, consignaron escritos de promoción de pruebas; los cuales fueron proveídos por auto de esa misma fecha (48 al 65).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
-1er. PUNTO PREVIO-
-DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA-
Mediante escrito de contestación de la demanda de fecha 15 de Octubre de 2006, la parte demandada en la causa procedió a impugnar la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora en su libelo de demanda, toda vez que la misma contravendría lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, pues ésta debe corresponderse con la sumatoria de los cánones de arrendamiento reclamados. En efecto, la impugnación en referencia la efectuó la demandada en los siguientes términos:
(SIC)”…Impugno la cuantía estimada del juicio, porque según el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la cuantía está dada por la sumatoria de los cánones de arrendamiento reclamados. Y si se reclaman como insolventes, lo cual niego por no ser cierto, cuatro pensiones arrendaticias, la cuantía de la demanda debería ser la suma de Un Millón Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.080.000,00) y no Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00)…”. (Fin de la cita textual). (Folio 43).
Resultando necesario a los efectos de la resolución de la cuantía impugnada, tener en consideración lo que sigue:
El Criterio de la “Cuantía” obedece al monto dinerario o determinable económicamente para los cuales ciertos Tribunales conocerían de las controversias; es así como se le atribuyó competencia a los Juzgados de Municipio las controversia cuyo interés principal no excediera en un monto dinerario de Bs. 5.000.000,oo; los Juzgados de Primera Instancia las controversia cuyo interés principal excedieran de 5.000.001,oo Bs.; y Casación conocería de las controversias cuyo interés principal excedieran de 3.000.000,oo Bs. En materia laboral y 5.000.000, oo Bs. en materia Civil.
Los mismos, por ser imperativo su observancia, han sido catalogados como de estricto ORDEN PUBLICO, en los cuales aún de Oficio, deberán ser revisados por el Juzgador de que se trate en todo estado y grado del proceso, sin importar la etapa en que se encuentre el juicio, pues una sentencia dictada fuera de la competencia del Tribunal que la profirió, se encontraría afectada de Nulidad Absoluta conforme lo dispuesto en el artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pudiendo acarrear responsabilidad individual a su autor por abuso o desviación de poder o por violación de la Constitución o la Ley.
Aunado a lo anteriormente expuesto, éste Juzgado a los efectos de decidir la impugnación de la cuantía promovida por la demandada en el escrito antes citado, observa lo estipulado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil a saber:
“Cuando el valor de la cosa no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en el Capitulo Previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será esté quien resuelva al fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”
Norma de la que se infiere, que la estimación que el demandante debe hacer en el libelo no ha de ser una estimación caprichosa, sino que para hacerla, el demandante deberá tomar en cuenta las circunstancias de la cosa, su productividad, su situación y estado, su naturaleza, los incrementos y mejoras que haya sufrido si fuere al caso que contribuyan a hacer una estimación justa de la cosa y además el demandante debe probar en el proceso todas esas circunstancias, a fin de que el Juez pueda considerar ajustada la verdad de dicha estimación.
Es así que estimado el valor de la demanda por parte del actor, la propia ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando: La considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Esta facultad se justifica porque la inexacta estimación de la demanda por el actor pudiera perjudicar al demandado, bien por que hiciera caer la causa dentro de la competencia de un Juez que no le conviniese a sus intereses o ya porque pudiere afectarle en materia de costas con relación a la tasación de los honorarios de los apoderados de la parte contraria, o bien finalmente, en lo referente a la admisibilidad o inadmisibilidad de ciertas clases de pruebas.
En este sentido este Juzgado hace suya la doctrina que al efecto sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez publicado en el libro de “Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia” Pierre Tapia, Oscar, Tomo II Año 2000, páginas 224 y 225, en la cual estableció:
(SIC)”…“Acordado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada Supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil y para ello procederá la Sala a efectuar el análisis de cada no de los supuestos de la doctrina en comento así:
C) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la demanda pura y simplemente, por fuerza debe alegar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerada de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor...”. Así se reitera. (Negrillas del Tribunal).
Criterio que fue reiterado por la Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de Abril de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, recaída en el expediente Nº 2000-1180, sentencia Nº 00580, en la que se dejó sentado:
(SIC)”…En éste supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación…
…En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación…
…Con respecto a ésta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía…
…No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerado.”..
…Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en éste único supuesto, queda firma la estimación hecha por el actor…”. Así se reitera.
De cuyos criterios jurisprudenciales, claramente se desprende que el demandado debe inexorablemente en el supuesto de haber impugnado la cuantía estimada por el actor, probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía) so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación.
También es de observarse que en caso de validez o continuación de relaciones arrendaticias, conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones sobre los cuales se litigue y sus accesorios, cuando éste sea a tiempo determinado y si el mismo es indeterminado, su valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
En efecto tal disposición dispone textualmente:
ARTICULO 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
Norma que resultó aplicada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ocasión al alcance de la misma, cuando en fallo de fecha 29 de Julio de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche G, expediente N° 02104, se dispuso:
(SIC)”…Por su parte, el artículo 33 del referido código dispone que “...cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título...”. Y si lo demandado son prestaciones alimentarias periódicas, la cuantía del asunto se establecerá por el monto de las prestaciones reclamadas; pero si la obligación estuviere discutida, se hará por la suma de dos anualidades, según el artículo 35 eiusdem. Establece esta norma en su segundo párrafo, que “...Cuando se demande el pago de una renta de cualquier denominación que sea, el valor se determinará acumulando las anualidades reclamadas, pero si el título estuviere discutido, el valor se determinará acumulando diez anualidades...”; regla que se aplica también para precisar el de las causas relativas a prestaciones enfitéuticas.
Por otro lado, cuando se trate de demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, la cuantía de la demanda se establecerá acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, salvo que el contrato fuere por tiempo indeterminado, caso en el cual el valor se establecerá acumulando las pensiones o cánones de un año (art. 36).
Por último, expresa el artículo 37 eiusdem que en los casos de los artículos 35 y 36, o en otros semejantes, si la prestación ha de hacerse en especie, su valor se estimará por los precios corrientes en el mercado…”. (Fin de la cita textual). Así se reitera.
Todo lo cual subsumido al caso de autos y visto que a los efectos de establecer la procedencia o no de la impugnación de la cuantía efectuada, resulta necesario esclarecer primeramente la naturaleza determinada o indeterminada de vigencia del contrato locativo que motiva la presente acción, lo que pasa a ser analizado bajo los siguientes parámetros:
La tácita reconducción consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:
ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Disposición que se replica en el artículo 1.614 ejusdem, el cual dispone:
ARTICULO 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietarios, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”.
Tacita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 ejusdem.
Por ello, del contenido de los artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:
1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posición del bien al arrendatario.
2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,
3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.
No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en:
4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo.
Tacita reconducción que se contrapone con la denominada Prorroga contractual Arrendaticia, que es el derecho acordado por el arrendador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido en el contrato locativo, una vez vencida la vigencia primigenia del mismo, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, muy por el contrario, el contrato ha de tenerse como un contrato a tiempo determinado de vigencia.
Así las cosas, se evidencia que en el caso de autos nos encontraríamos ante la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o de plazo fijo, cuya duración o vigencia se estipuló -en principio- desde el 01 de Marzo de 2001 hasta el 01 de Abril de 2002, pues conforme a lo pactado en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, el término de duración era de un (01) año, prorrogable por períodos iguales. Es decir, una vez llegado el término de duración del contrato, éste se prorrogaba automáticamente por un período igual de un (01) año, sin necesidad de la notificación del arrendador, por no haberse convenido nada en contrario en el contrato de arrendamiento en referencia cursante a los folios 14 al 16 del expediente, al cual se le confiere todo su valor probatorio en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1.364 y 1.368 del Código Civil en concordancia con los artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
En éste orden, la parte demandante se encontraba obligaba en derecho a permitir la prórroga automática del contrato de arrendamiento en cuestión, por así disponerlo el artículo 1.264 del Código Civil, que obliga a las partes a cumplir con lo pactado en los términos convenidos, dado que conforme a lo acordado por las partes del contrato, en su cláusula TERCERA, se estipuló de manera expresa, que la manifestación de no querer prorrogar contractualmente el contrato, se debía realizar por escrito, con no menos sesenta (60) días de anticipación a la expiración de su vigencia. En efecto, la señalada cláusula dispone:
(SIC)”…TERCERA: El tiempo de duración de este contrato es de un (01) año contado a partir del Primero (1°) de Marzo de 2001, prorrogable automáticamente por períodos de igual tiempo, siempre y cuando El Arrendatario esté solvente con los cánones de arrendamiento y de fiel y estricto cumplimiento a las obligaciones que contraer por este documento. Sin embargo, si una de las partes manifiesta por escrito a la otra, con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de expiración del contrato o de sus prórrogas su voluntad de no continuar el arrendamiento, Los Arrendatarios deberá desocupar el inmueble en el tiempo fijado, sin mas demora…”. (Fin de la cita textual) (Folio 14).
Es decir, obligaba a las partes según lo pactado a una prorroga automática contractual, salvo que, la voluntad contraria constara de forma expresa y escrita.
Así, llegado el término de vencimiento del contrato de arrendamiento, lo cual por ser de una duración de un (01) año a contar del 01 de Marzo de 2001 al 01 de Abril de 2002 (Cláusula TERCERA), la parte demandante arrendadora del inmueble, se encontraba en la obligación de requerirle a su arrendataria el desahucio del inmueble en forma escrita, es decir, manifestarle su no intención de querer prorrogar el contrato de arrendamiento en cuestión, pues caso contrario, se aplicaría su prorroga automática pactada en la misma cláusula, teniéndose en consecuencia al contrato renovado y bajo la vigencia de las cláusulas del contrato de arrendamiento primigenio, salvo el posible aumento del canon de arrendamiento.
Por ello, una vez llegado el término de vigencia en fecha 01 de Abril de 2002, la parte actora arrendadora, se encontraba en la obligación de provocar el desahucio de su arrendataria, en el sentido de hacerle saber en forma expresa y escrita, su no intención de prorrogar contractualmente al mismo, otorgándole en consecuencia el tiempo de disfrute de la prórroga contractual prevista en la cláusula tercera del contrato, pues ésta última operaba de pleno derecho salvo voluntad en contrario y por escrito, lo que se traduce en que el contrato de arrendamiento se renovó por un período de un (01) año mas, es decir, desde el 01 de Abril de 2.002 al 01 de Marzo de 2.003, y así sucesivamente hasta que no constara la comunicación escrita de no prorroga, por lo que ha de entenderse que dicho contrato sufrió una prórroga contractual durante el período antes indicado hasta los actuales momentos, manteniendo una naturaleza determinada en su duración, sin que sufriera modificación de la misma por el sólo hecho de estar ocupando el inmueble la ciudadana Karina Lilibett Brito Alfonso, ex cónyuge del primigenio arrendador, ciudadano Luís Carlos Martínez, pues en modo alguno puede entenderse que existe un sub-arrendamiento verbal o contrato a tiempo indeterminado, pues además de la ocupación del inmueble por parte de la demandada, también éste viene siendo ocupado por la hija de ambos, y al haber firmado el padre de ésta y ex-cónyuge de la demandada como arrendatario, también lo efectuó en nombre de quien para la fecha de celebración del contrato (01 de Marzo de 2001) era su cónyuge, ello a tenor de lo previsto en el artículo 168 del Código Civil, todo ello conforme se desprenden de las copias certificadas de la disolución del matrimonio contraído entre los ciudadanos Luís Carlos Martinez y Karina Lilibeth Brito, cursante a los folios 18 al 25 del expediente de la causa y a la cual se le confiere todo su valor probatorio como documento judicial público conforme a lo previsto en los artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.
En éste orden y visto que nos encontramos ante la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y dada la impugnación de la cuantía efectuada por la demandada, ha de concluirse conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que la cuantía de la presente acción, lo constituye los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos y exigibles al momento de la interposición de la demanda, ellos son los correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre, los que a razón de Doscientos Setenta Mil Bolívares cada uno (270.000,00 Bs. c/u), sin que ello constituya un pronunciamiento sobre la validez o no del señalado canon, la cantidad resultante como cuantía de la acción debió corresponderse con la suma de UN MILLON OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (1.080.000,00 Bs.) y no la suma de Dos Millones de Bolívares señalada por la parte actora en su escrito libelar, por lo que la impugnación de la cuantía efectuada por la demandada en su escrito de fecha 11 de Noviembre de 2006, deberá ser declarada CON LUGAR en la definitiva, quedando como cuantía de la acción la cantidad de UN MILLON OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (1.080.000,00 Bs.). Así se decide.
Resuelto el anterior punto previo relativo a la impugnación de la cuantía, pasa de seguidas éste Juzgado al análisis y decisión de fondo de la controversia planteada a su conocimiento y decisión, lo que pasa a ser realizado en los términos que siguen:
- ANALISIS DE FONDO DE LA CONTROVERSIA-
Conforme al alegato y fundamento legal de la parte demandante en la causa, la pretensión perseguida con la acción incoada es el Desalojo del inmueble arrendado al ciudadano Luís Carlos Martínez, actualmente ocupado por la ciudadana Karina Lilibeth Brito Alfonso, hoy demandada en la causa, por encontrarse presuntamente incursa en la causal prevista y sancionada en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor que sigue:
“…Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal).
Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.
Siendo sus notas características en consecuencia que:
A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;
B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y
C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Todo lo cual y visto que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado de vigencia tal y como fuera establecido en el punto previo que antecede, lo que excluye la aplicación de la Acción de Desalojo propuesta por no tratarse de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, resulta a todas luces para éste Juzgado, declarar la INADMISIBILIDAD de la acción propuesta, tal y como será señalado en la parte dispositiva del presente fallo.
No obstante el anterior pronunciamiento de inadmisibilidad de la acción de Desalojo intentada, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 15 de Noviembre de 2006, solicitó la compensación de los cánones de arrendamiento pagados en exceso con los cánones de arrendamiento por vencerse, argumentando para ello lo siguiente:
(SIC)”…A la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, el canon o pensión arrendaticia, fue fijada en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) mensuales, pero la arrendadora, sin respetar la congelación de alquileres decretada por el Ejecutivo Nacional, fue incrementando dicho monto hasta alcanzar para la presente fecha la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (270.000,00 Bs.) mensuales…
…Hubo, por parte de la arrendadora demandante, una flagrante violación a la prohibición legal vigente de aumentar los cánones de arrendamiento de un inmueble arrendado para uso de vivienda, como es el caso de autos, lo cual constituye materia de orden público…
….Ante tal situación violatoria, por parte de la arrendadora, propongo la compensación del pago en exceso de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde el 01 de Marzo de 2001 al 01 de Marzo de 2003, los cuales fueron cancelados a razón de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) cada mes; de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el 01 de Marzo de 2003 al 01 de Marzo de 2004, a razón de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (250.000,00) mensuales; de los meses comprendidos entre el 01 de Marzo de 2004 hasta el 01 de Marzo de 2006 a razón de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00) cada mes; mas los meses subsiguientes, hasta la presente fecha a razón del mismo monto. Todo lo cual hace un gran total de Dos Millones Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (2.420.000,00 Bs.) pagados en exceso…
…Con el pago en exceso de la suma de dinero antes anotada, se compensan los pagos de los cánones de arrendamientos de los próximos dieciséis (16) meses, es decir, un año y cuatro meses, contados a partir de Noviembre de 2006, o sea, que por el exceso pagado a la arrendadora ya he cubierto las mensualidades arrendaticias hasta el mes de Marzo de 2008 y así pido al Tribunal lo acuerdo en su decisión…
…En el supuesto negado que este tribunal no acepte la compensación de los pagos en exceso, por cánones de arrendamiento futuros, me reservo las acciones pertinentes para solicitar el Reintegro de las mencionadas sumas de dinero pagadas por encima del canon fijado en el contrato…”. (Fin de la cita textual). (Folios 45 y 46).
Situación que obliga a quien decide, efectuar las siguientes consideraciones:
El arrendamiento a tenor de lo previsto en el artículo 1.579 del Código Civil, es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, siendo ésta última una de las obligaciones principales del arrendatario a tenor de lo estatuido en el ordinal 2° del artículo 1.592 ejusdem.
No obstante, siendo el arrendamiento un contrato consensual donde priva la voluntad de las partes, el estado -por catalogar la figura de arrendamiento como un problema de carácter social, dada la necesidad de viviendas por gran parte de la población venezolana-, se ha visto en la imperiosa necesidad de intervenir en su regulación, en ayuda de los arrendatarios (débil jurídico) para garantizarle el disfrute de una vivienda sin violaciones legales o excesos de los arrendadores, quienes en algunos casos, amparados en el estado de necesidad de éstos últimos y en su condición superior de contratantes, establecen condiciones desfavorables o menos ventajosas para sus arrendatarios.
Esta intervención el Estado la efectúa a través de la adecuación de la exigencia legislativa a la realidad social, promulgando leyes reguladoras de la materia que garantizan un mínimo de derechos irrenunciables para los arrendatarios, proteccionistas y beneficiosos a su condición de débil jurídico. (Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Por ello y en franca pelea al más común de los excesos por parte de los arrendadores, cual es el cobro exagerado o exorbitantes de cánones de arrendamientos, el Estado ha venido promulgando una serie de cuerpos normativos protectores de la relación arrendaticia, estableciendo un equilibrio tanto legal como económico entre quienes la componen (arrendador-arrendatario), determinando de manera categórica su intervención en materia de regulación de alquileres (artículos 1, 2, 4, 29, 30, 31 y 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), para garantizarle con ello al arrendatario un alquiler máximo sin caer en excesos y al arrendador un alquiler justo por el uso del inmueble.
Alquiler máximo que el arrendatario se obliga a cancelar en las condiciones pactados en el contrato de arrendamiento (tiempo y modo) y fuera de la cual tiene derecho a su reintegro por imponerlo así los artículos 13, 14, 58 y siguientes de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concatenación de lo dispuesto en el artículo 1.178 del Código Civil, pues todo pago presupone una deuda, lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición.
Es así, que no sólo el reintegro arrendaticio se traba en relación a lo pagado en exceso por canon de arrendamiento, sino además por otros supuestos, a saber:
A.- Devolución del depósito que por concepto de garantía de fiel cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento (Artículos 21 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios);
B.- El reintegro de los cánones de arrendamiento cobrados por los arrendamientos que por su condición física son declarados ilícitos. (Artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Obligación que reembolso o repetición que no sólo acompaña al arrendador, sino que incluye de manera solidaria al propietario del inmueble, cuando ambas figuran no se subsumen en una misma persona, pues ello se encuentra establecido expresamente en el artículo 59 de la ley de arrendamientos, no pudiendo en consecuencia, el antiguo o nuevo propietario, excepcionarse a su pago.
Pero éste reintegro no es una defensa propia de la contestación a la demanda, sino un verdadero derecho ejercitable por acción principal o en su defecto mediante la reconvención, al necesitarse todo un contradictorio que garantice a las partes un debido proceso y derecho a la defensa, por lo que mal podría pretenderse la compensación en los términos alegados, toda vez que ésta verdaderamente nace una vez determinado el reintegro de lo pagado en exceso conforme lo prevé el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y visto que la compensación pretendida resultó alegada como una defensa y no como consecuencia del reintegro declarado en juicio principal mediante sentencia firme, quien decide niega tal pedimento. Así se establece.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos previsto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, decide:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la impugnación de la cuantía estimada por la demandante en su escrito de fecha 23 de Octubre de 2006, formulada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 15 de Noviembre de 2006, quedando como cuantía de la pretensión la suma de UN MILLON OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (1.080.000,00 Bs.).
-SEGUNDO: Se declara la INADMISIBILIDAD de la acción que por Desalojo incoaran los ciudadanos JUAN BAUTISTA MARQUEZ y MARIA MERY GALVIZ en contra de la ciudadana KARINA LILIBET BRITO ALFONZO, todos ampliamente identificados en el presente fallo.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los SIETE (07) días del mes de DICIEMBRE del año DOS MIL SEIS (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.
En la misma fecha, siendo las OCHO Y TREINTA Y OCHO MINUTOS DE LA MAÑANA (08:38 AM.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento Nº 02 del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.

NGC/KSO/*
Asunto N° AP31-V-2006-000592
21 Páginas, 01 Pieza.