Expediente Nº 06-1883 (Sentencia Definitiva) REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Vistos estos autos: I Demandante: El ciudadano ANTONIO CUQUEJO PENA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.208.922. Apoderados Judiciales del Demandante: Los abogados ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO, AGUSTÍN ROJAS y LIBIA GARCÍA SERRANO, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs.: 33.131, 9.420 y 33.220, respectivamente. Demandada: La sucesión del causante ARGIMIRO GANDICA, quien en vida fuera mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº V-4.062, integrada por los ciudadanos: ELVIA ALICIA PARRA de GANDICA y ALEXIS JAVIER DEL CARMEN GANDICA PARRA, ambos de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nº V-942.781 y V-3.143.784, respectivamente. Apoderados Judiciales de la Demandada: Los abogados IRIS AUXILIADORA RANGEL APONTE y ÁNGEL EDUARDO YÁNEZ PEREIRA, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs.: 3.367 y 13.695, respectivamente. Asunto: Desalojo. II Por auto del 10 de mayo de 2.006, este Tribunal admitió la demanda interpuesta por el abogado ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.131, quien afirma proceder en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO CUQUEJO PEÑA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal Nº V-6.208.922, cuya representación acredita mediante instrumento poder que se le confiriera ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21 de abril de 2.006, anotado bajo el Nº 47, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y anexado al libelo de la demanda a los fines legales consiguientes. En tal sentido y como hechos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, el apoderado judicial de la parte actora reseñó en su libelo los siguientes acontecimientos: a) Que, según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 8 de diciembre de 2.005, anotado bajo el Nº 8, Tomo 50, Protocolo Primero, su representado es legítimo propietario del bien inmueble distinguido con el número 26-1, situado en el ángulo suroeste de la esquina de Santa Rosalía, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, perteneciente al hoy Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo inmueble tiene una superficie aproximada de ciento cuarenta y ocho metros cuadrados con treinta y cinco centímetros cuadrados (148,35 mts2), y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: Norte: por donde tiene su frente, en seis metros con noventa decímetros (6,90 mts.), con la calle Este 12, entre las esquinas de Pinto y Santa Rosalía; Sur: que es su fondo, en seis metros con noventa decímetros (6,90 mts.), con la casa Nº 125-2 que es o fue de “Edificadora”, S.R.L.; Este: en veintiún metros con cincuenta decímetros (21,50 mts.), con la casa distinguida con el Nº 26-2, que es o fue de “Edificadora”, S.R.L., y Oeste: en veintiún metros con cincuenta decímetros (21,50 mts.), en parte con la casa Nº 26 y en parte con la casa 25-1, que son o fueron de “Edificadora”, S.R.L. b) Que para el momento de verificarse el referido acto traslativo de propiedad en beneficio de su representado, el inmueble identificado con el Nº 26-1 estaba siendo ocupado por quien en vida respondiera al nombre de ARGIMIRO GANDICA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de profesión odontólogo y titular de la cédula de identidad Nº V-4.062, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado entre éste y la sociedad mercantil “EDIFICADORA”, S.R.L., inscrita en el registro de comercio llevado por el antiguo Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, según asiento Nº 589, de fecha 24 de agosto de 1.937, cuya convención arrendaticia se inició en fecha 1º de julio de 1.956 por el plazo fijo de un (1) año, prorrogable por períodos de igual duración, a voluntad de las partes. c) Que durante la vigencia del mencionado contrato de arrendamiento, ocurre el fallecimiento del inquilino ARGIMIRO GANDICA, por cuyo motivo los derechos y demás obligaciones inherentes a esa convención locativa se transmitieron, vía ‘mortis causa’, a los herederos del causante, ciudadanos: ELVIA ALICIA PARRA de GANDICA y ALEXIS JAVIER DEL CARMEN GANDICA PARRA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-942.781 y V-3.143.784, respectivamente, quienes en opinión del apoderado judicial del actor, se subsumieron en la posición del primitivo arrendatario, y por ende están legitimados para responder a sus exigencias, contenidas en el libelo. d) Que en razón del acto traslativo de propiedad mencionado precedentemente, la esencia misma del citado contrato de arrendamiento quedó desnaturalizada, dándose paso al nacimiento de un contrato de arrendamiento verbal y sin determinación en el tiempo, lo que implica considerar la observancia y aplicación del régimen especial contenido en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el tratamiento de todas aquellas situaciones inherentes a la referida convención arrendaticia. e) Que ese contrato de arrendamiento fue incumplido por los herederos del causante, ya identificados, a quienes el apoderado judicial de la parte actora les atribuye el hecho cierto de haber dejado de pagar el importe de los cánones de arrendamiento causados durante los meses de diciembre de 2.005; enero, febrero y marzo de 2.006, cada uno de ellos por la suma de doscientos treinta mil quinientos veinte bolívares (Bs. 230.520,00), de acuerdo al monto oficialmente establecido por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y contenido en la Resolución Nº 000733, emitida en fecha 25 de julio de 2000 por el mencionado Organismo administrativo, incumplimiento este que, a juicio del actor, contradice el contenido de la cláusula ‘tercera’, de ese contrato de arrendamiento y lo establecido en el artículo 1.592, ordinal segundo, del Código Civil. Se agrega en el libelo la mención de que los herederos del causante incumplieron lo establecido en la cláusula ‘segunda’ de la nombrada convención al cambiar, sin mediar autorización de su representado, el uso al cual está destinado el inmueble arrendado, el cual, según su decir, fue convertido en vivienda de los nombrados herederos. Por tales motivos y sobre la base de lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.592 (ordinal segundo), 1.604 y 1.605 del Código Civil, a su vez relacionados con los artículos 20, 33 y 34, literales a) y d), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional en la que se les reclama judicialmente a los ciudadanos ELVIA ALICIA PARRA de GANDICA y ALEXIS JAVIER DEL CARMEN GANDICA PARRA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nº V-942.781 y V-3.143.784, respectivamente, satisfacer en beneficio del actor los siguientes conceptos: 1.- El desalojo del bien inmueble objeto de la convención locativa, identificado con el Nº 26-1, situado en la avenida Este 12, entre las esquinas de Santa Rosalía y Pinto, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, y por ende, la entrega del aludido inmueble, completamente desocupado, libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado de conservación. 2.- El pago de las costas y costos que se causen en este juicio. En autos se observa que se verificó la citación personal de los codemandados para el acto de la litis contestación, lo cual propició la comparecencia de éstos, asistidos por los abogados IRIS AUXILIADORA RANGEL APONTE y ÁNGEL EDUARDO YÁNEZ PEREIRA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs.: 3.367 y 13.695, respectivamente, a dar contestación a la demanda instaurada en sus contra, evento procesal en el que alegaron las razones de hecho y de derecho que les asiste para oponerse a las pretensiones del actor, cuyo material defensivo será analizado más adelante. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho, cuyo material es analizado de inmediato por este Tribunal y de la siguiente manera: Mediante escrito del 3 de julio de 2.006, la representación judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas: a) En el particular titulado ‘CAPITULO I’, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo el mérito de las documentales anexadas en diligencia estampada el día 25 de mayo de 2.006, las cuales conciernen a: a.1. Original del instrumento poder que el ciudadano ANTONIO CUQUEJO PENA confiriera a los abogados ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO, AGUSTÍN ROJAS y LIBIA GARCÍA SERRANO por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21 de abril de 2.006, anotado bajo el Nº 47, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con la finalidad de demostrar su ‘carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Antonio Cuquejo Pena, en el presente proceso’ (sic). Sobre este particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, lo que en principio obliga a concederle al citado instrumento el valor de plena prueba en cuanto al hecho material en él contenido, como es la representación que ostentan los profesionales del derecho que allí se indican para asumir la defensa del hoy demandante. Sin embargo, se aprecia en autos que el medio de prueba invocado por el apoderado judicial de la parte actora se contrae a un hecho que no se encuentra en discusión, como es la capacidad de postulación de quienes afirman proceder como mandatarios judiciales del actor, dado que la parte demandada no objetó, mediante la invocación de la respectiva cuestión previa, la ilegitimidad de la persona que se hubiere presentado a juicio como apoderado o representante del actor, o que se hubiere alegado que éstos no tengan la representación que se atribuyen o que el poder que se esgrime como prueba no se ha otorgado en forma legal o sea de alguna manera insuficiente, pues al no existir argumento en contrario se entiende que la parte demandada aceptó la validez de esa representación judicial, y por ende no tiene ningún sentido demostrar lo que no ha sido cuestionado formalmente. En razón de lo expuesto, salta a la vista la manifiesta impertinencia del medio de prueba que nos ocupa, pues al no estar vinculado con algún hecho expresamente controvertido, se hace forzoso desestimar la probanza aportada en este particular y así se decide. a.2. Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre “EDIFICADORA”, S.R.L., y quien en vida respondiera al nombre de ARGIMIRO GANDICA, titular de la cédula de identidad Nº V-4.062, con la finalidad de demostrar ‘la relación arrendaticia primigenia que existió entre EDIFICADORA, S.R.L. y el ciudadano ARGIMIRO GANDICA, de la cual derivó la actual relación arrendaticia que existe entre mi representado, ANTONIO CUQUEJO PENA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.206.922, en su carácter de Propietario-Arrendador y los ciudadanos ELVIA ALICIA PARRA (VIUDA) DE GANDICA y ALEXIS JAVIER DEL CARMEN GANDICA PARRA’, (sic), como también para probar ‘el uso exclusivo (CLINICA DENTAL) que se obliga a dar al inmueble arrendado y la obligación del arrendatario de no cambiar dicho uso, sin el consentimiento previo y por escrito de su arrendador’ (sic). Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada; más bien, por el contrario, la destinataria de la pretensión procesal admite como hecho cierto que ese recaudo se refiere en concreto a la convención locativa que suscribiera primigeniamente su causante con la primitiva arrendadora “Edificadora”, S.R.L., lo cual se realza en el cuaderno de medidas al observarse que la parte demandada incorporó a los autos del expediente el original del citado contrato de arrendamiento, y esta circunstancia no fue objetada por el actor. En consecuencia, la copia simple promovida como medio de prueba por el apoderado judicial de la parte actora, encaja dentro del presupuesto de hecho a que se contrae el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso se impone otorgarle plena prueba por lo que respecta al hecho material en él contenido, y así se declara. a.3. Copia certificada de la Resolución administrativa Nº 000733, emitida en fecha 25 de julio de 2.000 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la que se resolvió fijar como precio máximo por concepto de canon de arrendamiento que puede devengar el inmueble de autos la cantidad de doscientos treinta mil quinientos veinte bolívares (Bs. 230.520,00), y con ello demostrar ‘el monto del canon de arrendamiento que están obligados a cancelar los arrendatarios’ (sic). Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone otorgarle el valor de plena prueba por lo que respecta al hecho material en él contenido, y así se decide. a.4. Copia certificada del Acta de Defunción Nº 208, expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, con la finalidad de demostrar el hecho cierto de la muerte del primitivo arrendatario y la identificación de las personas que le suceden. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo caso se impone otorgarle el valor de plena prueba por lo que respecta al hecho material en él contenido, todo ello en conformidad a lo establecido en los artículos 457 y 1.357 del Código Civil. Así se decide. b) En el particular titulado “CAPITULO II”, el apoderado judicial de la parte actora promovió copia certificada del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 8 de diciembre de 2.005, anotado bajo el Nº 8, Tomo 50, Protocolo Primero, con la finalidad de demostrar, por una parte, que su mandante es legítimo propietario del bien inmueble objeto de la convención locativa; y por el otro, que ‘a partir del día ocho (08) de Diciembre de 2.005, fecha de protocolización de dicho documento, nació entre mi representado y los codemandados en este juicio, un contrato de arrendamiento verbal o no escrito y sin determinación del tiempo de su duración, de conformidad con lo previsto en los Artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil’ (sic). Sobre este particular, se observa que mediante diligencia estampada el día 7 de julio de 2.006, la representación judicial de la parte demandada ejerció indistintamente la tacha, el desconocimiento y la impugnación sobre el citado documento, persiguiendo con ello establecer la aparente inexistencia de ese recaudo. Al respecto, debe considerarse que el legislador adjetivo pone al alcance de los justiciables ciertos y determinados mecanismos de control que propenden a establecer la idoneidad o no de un específico instrumento, promovido en el juicio, para lo cual debe atenderse, sin más, a la calidad del instrumento de que se trate, pues solo así puede combatirse la eficacia del medio de prueba aportado por alguno de los integrantes de la contienda judicial, o por ambos. Ello explica que la impugnación es el género y el recurso la especie, y la procedencia de éste estará supeditada a que el justiciable afine el propósito de su inconformidad. En el caso bajo examen, el instrumento invocado por el apoderado judicial de la parte actora, está constituido o representado por una copia certificada de un documento que cursa en lo archivos del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 8 de diciembre de 2.005, anotado bajo el Nº 8, Tomo 50, Protocolo Primero, y esa sola circunstancia califica a ese recaudo como un instrumento público, de acuerdo a las propias precisiones que indica el artículo 1.357 del Código Civil y, por ende, el medio recursorio por excelencia para objetar su validez no es otro que el de la tacha de falsedad, a interponerse en forma principal o por vía incidental, lo que excluye toda posibilidad que las figuras del desconocimiento o de la ‘impugnación’ tengan cabida para el fin propuesto por los apoderados judiciales de la parte demandada. De la diligencia estampada en fecha 7 de julio de 2.006 parece inferirse que se propuso la tacha en forma incidental, pero es igual de cierto que no hubo formalización de ese medio de objeción documental, en cuyo caso y por mandato de lo previsto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, se entiende desistido el trámite procesal en referencia. Por ende, debe mantenerse incólume la eficacia del medio probatorio ofrecido por la representación judicial de la parte actora, y así lo aprecia este Tribunal sólo en cuanto al hecho material en él contenido, y así se decide. b.1. En el inciso ‘SEGUNDO’, de este particular, el apoderado judicial de la parte actora promovió original del certificado de solvencia de derecho de frente Nº 283289, expedido en fecha 26 de junio de 2.006 por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT) de la Alcaldía Bolivariana Libertador, en aras de demostrar que su representado es legítimo propietario del inmueble de autos. Sobre este particular, se inclina quien aquí decide por desechar el medio de prueba que nos ocupa, pues aun cuando es verdad que estamos en presencia de un documento que emana de un funcionario público capaz de dar fe de sus actuaciones, lo cierto del caso es que el citado medio de prueba concierne a un hecho no alegado en el libelo de la demanda, pues aún cuando el hoy demandante ha afirmado su condición de propietario del inmueble de autos, la discusión procesal no abarca ni se extiende a específicas obligaciones de carácter tributario que le son inherentes al hoy demandante, en cuyo supuesto la prueba que nos ocupa se hace impertinente y debe ser excluida de este debate procesal. Así se decide. b.2. En el inciso ‘TERCERO’, del particular que se analiza, el apoderado judicial de la parte actora promovió copia simple de una denuncia cursante ante la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital que, en apariencia, involucra a las partes de este juicio, para con ello demostrar que el coheredero ALEXIS JAVIER DEL CARMEN GANDICA PARRA ‘tiene conocimiento que mi representado es el actual propietario del inmueble objeto del presente proceso de desalojo’ (sic) y para también probar que ‘en virtud de los constantes y reiterados reclamos efectuados por mi representado Antonio Cuquejo Pena, al ciudadano Alexis Gandica, en virtud de la considerable mora en el pago de los canones (sic) de arrendamiento del inmueble de su propiedad, fue denunciado ante la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital’ (sic). Al respecto, se observa que las citadas documentales no fueron objetadas en la forma de ley por la parte demandada, lo que en principio obligaría a otorgarles el valor de prueba en cuanto al hecho material en ellos contenido. Sin embargo, al revisar los mencionados recaudos, se advierte que se está en presencia de documentos que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han denominado como certificaciones de mera relación que, a tenor de lo establecido por el artículo 81 de la Ley Orgánica de la Administración Central, tienen por objeto hacer constar el testimonio u opinión del funcionario declarante sobre algún hecho o dato de su conocimiento de los contenidos en los expedientes archivados o en curso, o de algunos asuntos que hubiere presenciado con motivo del ejercicio de sus funciones, pero que no conducen a la concreción de ningún acto administrativo ni son creadores de derechos subjetivos, personales y directos a favor de ninguna persona, ni versan sobre negocios jurídicos que involucren e interesen a las partes hoy en conflicto. De lo expuesto, salta a la vista la manifiesta impertinencia del medio de prueba que nos ocupa, por cuyo motivo el mismo debe ser excluido de este debate procesal y así se decide. c) En el particular titulado “CAPITULO III”, el apoderado judicial de la parte actora promovió carta misiva dirigida en fecha 25 de enero de 2.006 por su representado al ciudadano ALEXIS GANDICA PARRA, con la finalidad de demostrar que los hoy codemandados conocen a la parte actora y que su mandante les notificó que es el nuevo propietario del bien inmueble objeto de la convención locativa. Al respecto, se aprecia que mediante diligencia del 7 de julio de 2.006, los apoderados judiciales de la parte demandada manifestaron su desconocimiento a esa documental, por cuanto ‘la misma nunca llegó a ser enviada a nuestros mandantes, o por lo menos no conocemos de su existencia y tampoco está suscrita por nadie’ (sic). Sobre este particular, se observa que la parte actora, ni sus apoderados, insistió en la validez de ese instrumento, ni tampoco promovió la prueba de cotejo a tenor de lo establecido por el artículo 445 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.365 del Código Civil, por cuyo motivo el mencionado instrumento queda desechado de este proceso por carecer de todo valor en el plano procedimental. Así se establece. d) En el particular titulado “CAPITULO IV”, el apoderado judicial de la parte actora promovió prueba de informes dirigida a la ciudadana registradora Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que ésta informase sobre hechos relacionados con el presente juicio y concernientes a la titularidad raíz que ostenta el hoy demandante sobre el bien inmueble objeto de la convención locativa. La mencionada prueba fue admitida por este Tribunal según auto de fecha 6 de julio de 2.006, y sus resultas rielan a los folios 158 y 159 del expediente, sin evidenciarse en autos que tal medio de prueba fuese objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para este Tribunal otorgarle el valor de plena prueba en cuanto al hecho material en ella contenido, y así se decide. Por su parte y mediante escrito del 7 de julio de 2.006, los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron las siguientes probanzas: a) En el particular titulado “PRIMERO”, invocaron el mérito derivado del instrumento poder que les confirieran ELVIA ALICIA PARRA de GANDICA y ALEXIS JAVIER DEL CARMEN GANDICA PARRA para que asumiesen la representación de éstos en el presente juicio. Al respecto, se observa que el mencionado recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, lo que en principio obliga a otorgarle el valor de plena prueba al citado instrumento; sin embargo, se observa que el medio de prueba ofrecido por los apoderados judiciales de la parte demandada tiende a la demostración de un hecho que no está controvertido en la presente litis, como es, la representación judicial que ostentan los profesionales del derecho encargados de asumir la defensa en juicio de la destinataria de la pretensión, lo que inexorablemente conduce a establecer la impertinencia de la prueba que nos ocupa y, por ende, la misma debe ser desechada de este debate procesal. Así se decide. b) En el particular titulado “SEGUNDO”, los apoderados judiciales de la parte demandada hicieron valer el contenido de la copia certificada del documento de propiedad, en aras de demostrar que el inmueble objeto de la convención locativa no es propiedad del hoy demandante, quien por ello no tiene cualidad para demandar, aunado al hecho que sus representados no han sido notificados de ningún acto traslativo de propiedad que verse sobre el aludido inmueble. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, y por ello se impone otorgarle el valor de plena prueba sólo por lo que respecta al hecho material en él contenido, y así se decide. c) En el particular titulado “TERCERO”, los apoderados judiciales de la parte demandada hicieron valer en beneficio de sus representados la certificación de gravámenes expedida por la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador, en función de demostrar que la única propietaria del inmueble objeto de la convención locativa es la sociedad mercantil “EDIFICADORA”, S.R.L., y no el hoy demandante. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por los apoderados judiciales de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone apreciar el citado instrumento como plena prueba sólo en lo que concierne al hecho material en él contenido y así se establece. d) En el particular titulado “CUARTO”, los apoderados judiciales de la parte actora promovieron la prueba de inspección judicial a ser practicada en la sede del Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en función de demostrar ‘las irregularidades que impiden que nuestros mandantes tuvieran conocimiento real y efectivo que se había hecho una venta, si ello resulta ser cierto y por lo tanto se violó el procedimiento que permite decir que el Principio de Publicidad del Registro es el principio rector de esa institución; se quebrantó y por lo tanto nuestros mandantes no podrían tener conocimiento de esa supuesta tal operación de venta’ (sic). Al respecto, se observa que la admisión de ese medio de prueba fue negada por este Tribunal según consta de auto dictado en fecha 11 de julio de 2.006, por cuyo motivo no tiene este Tribunal materia sobre la cual decidir. Así se establece. e) Por último, en el particular titulado “QUINTO”, los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron copia simple del expediente Nº 98003547, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los solos fines de demostrar que sus representados ‘pagaron los canones (sic) de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2005, Enero, Febrero y Marzo de 2006 a nombre de la verdadera Arrendadora de nuestros mandantes Edificadora S.R.L.’ (sic). Sobre este particular, se observa que a través de diligencia estampada en fecha 13 de julio de 2.006, el apoderado judicial de la parte actora impugnó la validez de las referidas copias fotostáticas, circunstancia ésta que, en principio, hace activar el dispositivo legal contenido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así negársele todo valor probatorio. No obstante, observa quien aquí decide que el medio de prueba ofrecido por los apoderados judiciales de la parte demandada no es más que el traslado de específicas probanzas que se esgrimieron en virtud de la oposición formulada al decreto cautelar acordado por este Tribunal, frente a lo cual el apoderado judicial de la parte actora (folios 80 y vuelto), solamente objetó la validez del pago ofrecido como medio extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha, pero no objetó la eficacia de la probanza que lo contiene, lo cual luce contradictorio con la impugnación que nos ocupa, por cuya razón se impone otorgarle a las citadas copias el valor de plena prueba, sólo por lo que atañe al hecho material en ellas contenido y así se establece. III La competencia subjetiva de la ciudadana Juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, no fue objetada en la forma de Ley por ninguna de las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa. Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia y a tales efectos se hace menester precisar las siguientes consideraciones: Primero DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA En su escrito del 29 de junio de 2.006, los codemandados, asistidos de abogados, objetaron la estimación hecha por la parte actora como valor de la demanda intentada por ésta, expresándose para tal fin lo siguiente: (omissis) “…Negamos, rechazamos y contradecimos que la estimación de la demanda por la cuantía (sic), porque nosotros no adeudamos la cantidad de novecientos veintidós mil ochenta bolívares (Bs. 922.080) equivalente a cuatro (4) canones (sic) de arrendamiento a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 230.520,00), ni tampoco adeudamos, cantidad alguna de dinero por éste y ningún otro concepto derivado del contrato de arrendamiento ni a nuestro verdadero arrendador y mucho menos al actor ciudadano ANTONIO CUQUEJO PENA, identificado en autos, con quien no nos une ningún tipo de relación civil o mercantil ni de ninguna otra forma..” (sic). Para decidir, se observa: El artículo 30 del Código de Procedimiento Civil, preceptúa: Artículo 30.- “El valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a la demanda, según las reglas siguientes”. La norma que antecede consagra uno de los presupuestos de la competencia funcional y residual en grado que el legislador atribuye a los órganos de la jurisdicción para el conocimiento y decisión de determinados asuntos de índole patrimonial, lo que conlleva a establecer un límite en cuanto a la potestad de decisión que ostentan los jueces en los casos que se sometan a su consideración. Este valor, el cual debe ser expresado por el actor en su libelo por mandato de lo establecido en el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, tiene efectos, señaladamente, para la determinación de los efectos económicos del proceso como también para constatar la procedibilidad de los recursos establecidos en la ley, entre otras consecuencias. De allí, pues, que la objeción formal de la estimación al valor de la demanda que hiciera el actor en su escrito de demanda solamente puede tener por virtud una denuncia de incompetencia, preexistente o sobrevenida, que afecte la facultad de juzgamiento del respectivo Tribunal. En el presente caso, la objeción hecha por la parte demandada no se inscribe en la previsión legal contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, sino que más bien incumbe a reiterar su tesis sustentada en la oportunidad de la litis contestación por lo que respecta a la aparente inexistencia del elemento de causa necesario para considerar la procedencia de la demanda con la que principian estas actuaciones, lo que implica considerar que lo que verdaderamente se está atacando es el valor de lo litigado, pero sin discutir los parámetros que conceden a este Tribunal los atributos de competencia necesarios para la dilucidación de la presente controversia, todo lo cual debe conducir a desestimar la impugnación que nos ocupa. No obstante y a los solos fines de mantener la integridad de la legislación y la uniformidad de los criterios jurisprudenciales elaborados sin solución de continuidad por nuestro más Alto Tribunal, y con ello dar satisfacción al postulado que indica el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe señalarse que el valor de la demanda es rigurosamente legal y, por ende, no depende de las apreciaciones subjetivas del actor. Por tanto y si tomamos en consideración que ambas partes no discuten que el precio máximo del canon de arrendamiento que puede devengar el inmueble de autos es la cantidad de doscientos treinta mil quinientos veinte bolívares (Bs. 230.520,00), mensuales, de acuerdo a la fijación oficial efectuada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y contenida en su Resolución Nº 000733, de fecha 25 de julio de 2.000, por una parte; y por la otra que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por haber superado con creces el lapso de su duración a que se contrae el artículo 1.580 del Código Civil, debe tenerse presente, por tanto, la regla establecida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, pues ‘Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año’ (sic). Por ende y en función de aplicar mandatos jurídicos de perentorio acatamiento, es de considerar que el valor de la presente demanda es la cantidad de dos millones setecientos sesenta y seis mil doscientos cuarenta bolívares (Bs. 2.766.240,00), y no la cantidad expresada por el apoderado judicial de la parte actora en el ‘CAPITULO VI’ de su escrito de demanda. Sobre la base de tales consideraciones, se desecha por improcedente la impugnación efectuada por la parte demandada a la estimación de la demanda hecha por la parte actora. Así se decide. Segundo DE LA FALTA DE CUALIDAD En su escrito del 29 de junio de 2.006, los codemandados, asistidos de abogado, alegaron en su beneficio la defensa previa concerniente a la posible falta de cualidad que le atribuyen al hoy demandante para intentar su acción, lo que fue razonado, entre otras consideraciones, de la siguiente manera: (omissis) “…El ciudadano Argimiro Gandica, nuestro causante suscribió contrato privado con la Edificadora siendo su representante Presidente Administrador el ciudadano coronel José M. Marquez (sic) Iragorri para Clinica (sic) Dental y vivienda como de hecho desde el primer momento se realizó cosa que es un hecho muy conocido en la zona hasta que nuestro causante falleció en la fecha traida a los autos por la parte actora. Ahora continúo viviendo yo Elvia Parra de Gandica en el mismo inmueble donde compartí con mi esposo la mayor parte de mi vida. No hemos tenido conocimiento formal alguno de que el inmueble haya sido vendido a ninguna persona y mal puede serlo si nosotros habíamos hecho una oferta de compra al verdadero propietario del mismo. Así podemos señalar que ofrecimos la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares como precio de adquisición del inmueble. Segundo oponemos certificación de gravámen (sic) suscrita por el registrador titular de la correspondiente Oficina de Registro dónde (sic) consta que nadie hasta el de (sic) marzo de 2006 ha comprado el respectivo inmueble. Impugnamos la Copia Simple traída a los autos por la parte actora y también alegamos que no existe en el protocolo respectivo ninguna nota marginal de que exista algún gravamen posterior a la adquisición hecha por nuestro arrendador; si eso fuere asi, se realizó la venta sin respetar nuestro derecho a adquirir el mencionado inmueble y tendría que probar, ese hecho, el de la adquisición, la parte actora, para que naciera en nosotros el derecho a ejercer el correspondiente retracto legal arrendaticio. De ser ciertos los planteamientos del demandante entonces estaríamos en presencia de un FRAUDE A LA LEY, puesto que no hubo publicidad que tiene que tener el Registro… (omissis) … no tenemos ningún contrato verbal con nadie, nuestro contrato de arrendamiento es con la EDIFICADORA S.R.L., y es escrito, si, pero no verbal, lo que pasó es a ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por cuanto superó la duración de quince años que establece el Código Civil, pero el arrendador es el que originalmente suscribió dicho contrato con nosotros. Por que dice el actor que el Contrato es Verbal y entonces alega que era solamente para Clínica Dental. Es falso que nosotros hayamos reconocido algún otro propietario o arrendador puesto que no hemos recibido ninguna notificación y en el Registro sigue apareciendo como propietario el mismo, que suscribió con nosotros nuestro contrato de arrendamiento, como consta en la Certificación de Gravamen que anexamos más adelante. LA COPIA SIMPLE DE UN SUPUESTO DOCUMENTO PÚBLICO, NO PRUEBA NADA, ES EL DOCUMENTO MISMO, POR LO TANTO IMPUGNAMOS DICHA COPIA Y OPONEMOS MARCADO “A” COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD, dónde el titular es EDIFICADORA S.R.L., OPONEMOS MARCADO “B” CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN, OPONEMOS MARCADO “C” Oferta de compra del inmueble debidamente recibida por EDIFICADORA SR.L., dónde probamos nuestros dichos y lo que deja bien claro que la parte actora, ciudadano ANTONIO CUQUEJO PENA, identificado anteriormente, no es el verdadero propietario del inmueble, mucho menos nuestro arrendador, de lo que se infiere, que no tiene ninguna cualidad para ser actor en este proceso…” (sic) Para decidir, se observa: En materia de derecho procesal civil, el legislador adjetivo requiere a los intervinientes de la correspondiente relación jurídico litigiosa estar dotados de la suficiente legitimidad (activa o pasiva) para intervenir en el juicio de que se trate, tal como se infiere de la literal redacción del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual: Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”. De la citada norma, se infiere que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y obligaciones, es lo que doctrinariamente se conoce con el nombre de capacidad de goce (“legitimatio ad causam”); mientras que la posibilidad para que el titular de tales derechos pueda ejercitarlos y honrar el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas, es lo que se conoce en nuestra doctrina con el nombre de capacidad de obrar (“legitimatio ad causam”), o mejor dicho cualidad. Este último aspecto, a su vez, es entendido por la doctrina y la jurisprudencia patria más avezada como una relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación con la persona que es destinataria de la pretensión, cuya tesis se corresponde en un todo con el criterio vinculante sostenido por el Supremo Tribunal de la República: (omissis) “...Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía: “Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539). En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión...” (Sentencia N° 102, dictada en fecha 6 de febrero de 2001 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de Oficina González Laya C.A, y otros); Aplicadas estas nociones al caso que nos ocupa, tenemos lo siguiente: El ciudadano ANTONIO CUQUEJO PENA, a través de su apoderado judicial, concurre a este juicio esgrimiendo su condición de propietario del bien inmueble identificado con el Nº 26-1, situado en la avenida Este 12, entre las esquinas de Santa Rosalía y Pinto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, lo cual acreditó inicialmente a través de copia fotostática simple de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 8 de diciembre de 2.005, anotado bajo el Nº 8, Tomo 50, Protocolo Primero, y luego mediante la incorporación del citado documento en copia certificada, tal como se infiere al examinar el contenido del ‘CAPITULO II”, de su escrito de promoción de pruebas del 3 de julio de 2.006, ya analizado y juzgado en líneas anteriores. Esa condición de propietario es, precisamente, la razón de ser aducida por los codemandados para fundamentar su defensa previa de falta de cualidad que se le atribuye a la parte actora para proponer su demanda, a cuyos efectos exhibieron copia certificada de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 24 de agosto de 1.937, anotado bajo el Nº 75, Tomo 01, Protocolo Tercero, en el que se evidencia que la sociedad mercantil “EDIFICADORA”, S.R.L., aparece como propietaria del inmueble de autos, hecho este que se reitera al examinar la certificación de gravamen expedida por el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 23 de marzo de 2.006, en la que se hizo constar que la propietaria del inmueble de autos es la mencionada Empresa, todo lo cual conduce a los codemandados a afirmar que se está en presencia de un fraude a la ley pues, en su concepto, esa venta es, en apariencia, inexistente. Ahora bien, de lo expuesto por ambas partes se observa que dos oficinas registrales distintas han emitido documentos disímiles por lo que respecta a un mismo hecho, es decir, el reconocimiento de la titularidad raíz sobre el inmueble identificado con el Nº 26-1, ubicado en la avenida Este 12, entre las esquinas de Santa Rosalía y Pinto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, cuyos recaudos, además, no fueron objetados en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídico litigiosa. Frente a tales circunstancias, debe considerarse que la institución del registro público tiene por finalidad brindar certeza, fidelidad, fe pública y confianza a la ciudadanía en las distintas operaciones que versen sobre el tráfico inmobiliario, lo cual se logra mediante la inserción en los respectivos protocolos de aquellos documentos que evidencien la variabilidad en la formación y desarrollo de situaciones jurídicas que afecten o involucren a un determinado inmueble o bien, y esas inserciones merecen la credibilidad necesaria e indispensable para el reconocimiento del hecho material en ellas contenido, hasta prueba en contrario. En consecuencia, la aparente divergencia en cuanto a la efectiva titularidad del derecho de propiedad que involucra al hoy demandante con respecto a la sociedad mercantil “EDIFICADORA”, S.R.L., corresponde dilucidarla a los órganos de la jurisdicción ordinaria y no a este Tribunal, mediante el ejercicio de las pertinentes acciones que establece la ley, por cuyo motivo resulta impensable que esta Juzgadora acceda a tan peculiar pretensión, deducida por los codemandados en la oportunidad de ofrecer su contestación a la demanda, dada la naturaleza intrínseca de los documentos que se analizan, tal como también lo tiene establecido nuestro más Alto Tribunal en casos similares: (…omissis) “…los documentos a ser examinados por el Registrador, se encuentran limitados al que contiene la negociación que se desea registrar y al título inmediatamente anterior de adquisición, pues su finalidad no puede ser otra que la de establecer la correspondiente identidad lógica entre ambos, vale decir, que lo que se transmite es lo mismo en cuanto a su titularidad, naturaleza, situación, linderos y medidas. En este sentido, le está vedado al Registrador ejercer la potestad de calificación sobre los documentos remotos protocolizados con anterioridad a los mencionados títulos. Luego, con base en el análisis que deba efectuar el referido funcionario, de resultar registrable el documento que se ha llevado para su inscripción, este adquirirá efectos registrales, y se tendrá como válido y eficaz hasta tanto sea privado de tal condición por vía judicial, de conformidad con lo previsto en el artículo 53 de la Ley de Registro Público; y de acuerdo a dicha norma, todo aquél que se considere lesionado en sus derechos por virtud de la inscripción realizada, podrá impugnarla por ante la jurisdicción ordinaria. De allí que no corresponde a la Administración pronunciarse sobre la validez y eficacia de aquellos documentos ya protocolizados, pues tal pronunciamiento sólo puede ser emitido por los tribunales ordinarios. Así lo ha sostenido reiteradamente esta Sala, al expresar: “Aunado a lo anterior se hace necesario señalar que nuestro ordenamiento jurídico registral se ha delineado dentro de un sistema de presunción de corrección y veracidad de los asientos registrales (vid. Sentencia Nº 1302 de l21 de octubre de 1999), lo cual no puede ser desconocido por la autoridad administrativa, a quien sólo le corresponde, efectuado el análisis pertinente, proceder a la protocolización, o negarla cuando, a tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Registro Público, le surjan dudas en cuanto a la inteligencia y aplicación de la misma, o considere que el título o documento presentado adolece de algún defecto que impida su registro o incumpla con alguno de los requisitos legales establecidos a tal efecto. Esto es, si de conformidad con la legislación en la materia el documento es registrable deberá la autoridad proceder en consecuencia, en el entendido de que el acto que adopte produce efectos meramente registrales, sin que ello impida que los derechos eventuales de terceros afectados por el mismo puedan ser hechos valer en vía judicial; lo que no permite la Ley es que sea la propia Administración registral la que desconozca el valor y los efectos del acto que ella misma ha adoptado, pues ello equivaldría a declararlo nulo. (Vid. Sentencias de fechas 14 de diciembre de 1987 y 21 de octubre de 1999)”. (destacado de la Sala) Sentencia No. 02230 dictada el 30 de noviembre de 2000, en el expediente No. 14.076. Caso: Mercedes Alonzo de Meleán y otros contra el Ministerio de Justicia…” (Sentencia Nº 00157, dictada en fecha 31 de enero de 2.002 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, recaída en el caso de Inversiones El Algodonal S.R.L.). No obstante, observa quien aquí decide que la aparente divergencia que surge de los precitados instrumentos se atempera cuando se examinan las resultas de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte actora, pues en su comunicación Nº 37, de fecha 26 de julio de 2.006, cursante a los folios 158 y 159 del expediente, el ciudadano Registrador Inmobiliario Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital destaca la existencia del acto traslativo de propiedad verificado sobre el inmueble de autos en beneficio del hoy demandante, con idénticas características a las que se reseñan en el libelo de la demanda con que principian estas actuaciones, lo que entraña considerar la existencia del buen derecho que le asiste al actor en cuanto al reconocimiento de su derecho de propiedad que ostenta sobre el bien inmueble de autos, circunstancia ésta que no fue desvirtuada por la parte demandada, en cuyo supuesto debe tenerse en consideración lo establecido con carácter vinculante por el más Alto Tribunal de la República: (omissis) “…el núcleo del derecho de propiedad está configurado, no sólo por lo que subsiste de la noción individualista que hizo fortuna a la sombra del Estado Liberal, la cual consideraba al derecho de propiedad desde una noción abstracta como mero ámbito subjetivo de libre disposición o señorío sobre el objeto del dominio reservado a su titular, sometido únicamente en su ejercicio a las limitaciones generales que las leyes impongan para salvaguardar los legítimos derechos o intereses de terceros o del interés general. Por el contrario, la Constitución reconoce un derecho de propiedad privada que se configura y protege, ciertamente, como un haz de facultades individuales sobre las cosas, pero también, y al mismo tiempo, como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos, de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad, es decir, a la finalidad o utilidad social que cada categoría de bienes objeto de dominio esté llamada a cumplir. Esta noción integral del derecho de propiedad es la que está recogida en nuestra Constitución, por lo que los actos, actuaciones u omisiones denunciados como lesivos del mismo, serían aquellos que comporten un desconocimiento de la propiedad como hecho social, a lo que se puede asimilar situaciones que anulen el derecho sin que preexista ley alguna que lo autorice…” (Sentencia Nº 462 dictada en fecha 6 de abril de 2.001, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional y recaída en el caso de Manuel Quevedo Fernández). Por lo expuesto y no existiendo en los autos del expediente prueba alguna destinada a refutar la tesis sustentada por el actor en su libelo, debe considerarse que él es legítimo propietario del inmueble de autos y, por ende, de conformidad con lo establecido en el artículo 11, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene la suficiente legitimidad para proponer su demanda, lo cual resta toda densidad a la defensa previa promovida por los codemandados y referida a la falta de cualidad del demandante para incoar su acción. Así se decide. De otro lado, debe considerarse que el negocio jurídico de la compraventa a través del cual se transmitió al ciudadano ANTONIO CUQUEJO PENA la titularidad raíz del bien inmueble identificado con el Nº 26-1, situado en la avenida Este 12, entre las esquinas de Santa Rosalía y Pinto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, constituye un acto tutelado por la ley, destinado a producir determinadas consecuencias en el ámbito jurídico para la protección de un derecho de singular importancia, como es el de la propiedad, amparado por el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo que conlleva a establecer que el adquirente tiene la potestad de usar, gozar y disponer del bien de su propiedad, e inclusive de reivindicarlo de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes. Al ser esto así, se observa en el caso de autos que el hoy demandante admite haber adquirido el inmueble identificado con el Nº 26-1, ubicado en la avenida Este 12, entre las esquinas de Santa Rosalía y Pinto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, pero con la particularidad de que el actor conocía de la existencia del contrato de arrendamiento que, para el momento de materializarse ese acto traslativo de propiedad, subsistía sobre el referido inmueble. Tal circunstancia no anula, ni puede hacerlo, el contrato de arrendamiento ya celebrado con anterioridad a la celebración del contrato de venta, pues a ello se opone precisamente el principio de relatividad de los contratos inserto en el artículo 1.166 del Código Civil, lo que a su vez se corrobora al examinar el contenido del artículo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al prescribirse que ‘Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley’. Sin embargo, el solo hecho de que el hoy demandante hubiese adquirido en plena propiedad el bien inmueble objeto de la convención locativa, no hace nacer en forma inmediata un derecho de crédito en beneficio del adquirente para ser exigido ipso iure, pues, de acuerdo al principio de relatividad de los contratos, inserto en el artículo 1.166 del Código Civil, el arrendatario es un tercero a ese negocio jurídico de la compraventa, y por ende, se hace necesario observar lo dispuesto por el artículo 1.550 eiusdem, por manera que el inquilino, en su nueva condición de tercero cedido, pueda oponer al cesionario, que es el adquirente, todas las excepciones o defensas que fuere menester. Aquí precisa considerar que la parte actora no fue pródiga en la demostración del hecho cierto atinente a la notificación de la hoy demandada por lo que respecta a los cambios ocurridos en la persona del arrendador, pues la carta misiva por él acompañada, de fecha 25 de enero de 2.006, fue desconocida en su contenido y firma por la parte demandada, sin que la parte actora hubiese promovido el respectivo cotejo a los efectos de probar la autenticidad de la misma, mientras que las actuaciones emanadas de la Jefatura Civil de la Parroquia Santa Rosalía no producen los efectos probatorios que se ambicionó al ser invocados. Sin embargo, la ley sustantiva no contempla ninguna fórmula sacramental para que se realice la notificación del arrendatario a que alude el artículo 1.550 del Código Civil, la cual puede hacerse por cualquier vía, y en este caso, juzga quien sentencia que tal notificación se hizo con el libelo de la demanda, lo que en definitiva fue conocida por los hoy demandados desde el mismo instante en que se verificó la citación para el acto de la contestación a la demanda y, por ende, desde ese momento tuvieron conocimiento de la identidad de su nuevo arrendador, quedando con ello facultados para oponerle las defensas a que hubiere lugar, infiriéndose con ello que el derecho de crédito aludido por el actor se reputa cierto, líquido y exigible. Por todas estas consideraciones, estima este Tribunal que la defensa previa concerniente a la posible falta de cualidad del actor para proponer su demanda resulta ineficaz, no debe prosperar y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide. Tercero DEL FONDO DE ESTE ASUNTO A los fines de enervar las pretensiones del actor, los codemandados, asistidos de abogados, rechazaron la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos narrados como en cuanto al derecho invocado por el actor, a cuyos efectos y entre otras consideraciones señalaron lo siguiente: (omissis) “…Es verdad que nuestro canon de arrendamiento mensual es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 230.520,00), que nosotros hemos venido pagando a nuestro (sic) arrendadora Edificadora S.R.L. y hasta después de salir la mencionada Regulación hicimos convenio de pago para ajustarnos al nuevo canon y cuando en alguna oportunidad llegó a ver (sic) algún retraso por cuanto comenzaron las conversaciones para la compra-venta se firmaron giros y se pagaron montos por gastos de cobranza impuestos por nuestro arrendador EDIFICADORA S.R.L., incluso respecto (sic) tenemos que decir que cuando en el año 1998 no se nos quería recibir el canon de arrendamiento abrimos (sic) un expediente de consignación en el Juzgado 25 de Municipio dónde (sic) hicimos algunas consignaciones, expediente éste (sic) dónde (sic) hoy consta que hemos cancelado los canones (sic) correspondientes a los meses de Diciembre del año 2005 y Enero, Febrero y Marzo de 2006, reclamados por la parte actora, Sr. ANTONIO CUQUEJO PENA, quien como dijimos anteriormente no tiene cualidad de arrendador, ni de propietario y quien sostenemos basándonos en los DOCUMENTOS PUBLICOS anexados: Copia Certificada del Documento de Propiedad y Certificación de Gravamen y en una Certificación de Gravamen y en una Certificación de Titularidad de Terreno otorgada por la Dirección de Documentación e Información Catastra de la Dirección de gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador que consignaremos oportunamente, ésta última…” (sic). Para decidir, se observa: Tanto la doctrina como la jurisprudencia patria más avezada, están contestes al afirmar que el acto de la contestación a la demanda no es más que el desarrollo del derecho a la defensa que le es inherente al destinatario de la pretensión procesal deducida en su contra, en cuyo evento se le permite al demandado argumentar las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. No obstante y de acuerdo a la posición asumida por el demandado en esa fase del juicio, debe considerarse si el mismo se ha excepcionado en el sentido técnico de la palabra, pues la excepción constituye un medio de defensa que no contradice directamente la pretensión del actor, sino que ella consiste en la alegación de un hecho nuevo con miras a impugnar una situación adquirida. Por consiguiente, el demandado, al excepcionarse, se halla en su excepción en la misma posición del actor en cuanto a la prueba de los hechos que sirven de base a su demanda, y esto es lo que significa el viejo aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’. En el sentido expuesto y sobre la base de las anteriores premisas, estima quien aquí decide que los codemandados han esgrimido una verdadera excepción al incorporar al debate procesal un elemento nuevo destinado a extinguir el derecho que ambiciona deducir la parte actora, como es el pago de la pensiones de arrendamiento que se describen como insolutas. Al respecto, debe considerarse, de acuerdo a sólidos criterios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, que la pensión o canon de arrendamiento, por mandato de lo establecido en el artículo 1.592, ordinal segundo, del Código Civil, no es más que la debida contraprestación económica a que tiene derecho percibir el arrendador por el uso, goce y disfrute que el arrendatario hace del bien sometido a ese régimen contractual, lo que a su vez aparece perfectamente desarrollado en las cláusulas ‘tercera’ y ‘quinta’ del contrato de arrendamiento de autos, en las que se estipulan las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que el arrendatario debía proceder al pago de ese concepto en beneficio de su arrendador. Ahora bien, la parte demandada, como antes se indicó, se defiende y alega que las pensiones de arrendamiento que su arrendador se negó a recibir fueron consignadas ante la competente Autoridad Judicial, en prueba de lo cual, tanto en el cuaderno de medidas como en el cuaderno principal, anexaron los recaudos demostrativos de tal aserto. Sobre el particular, se aprecia que no existe en los autos del expediente ninguna evidencia que demuestre la negativa del primitivo arrendador ni del hoy demandante en recibir el precio del canon de arrendamiento que devenga el inmueble de autos; sin embargo, constituye una máxima de experiencia que cuando un arrendatario se dirige ante la competente Autoridad Judicial a efectuar el pago, es porque sencillamente tiene problemas con su arrendador, y en tal hipótesis el arrendatario que ambicione obtener la adecuada tutela judicial efectiva que le brinda el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe ajustar su proceder solamente a las exigencias del artículo 51 de la citada Ley especial. Por ende, si se tiene en consideración que el contrato de arrendamiento de autos comenzó a regir el día 1 de julio de 1.956 y que el arrendatario debía pagar el precio de las pensiones locativas bajo la modalidad de mensualidades vencidas, es de concluir, a los efectos de la nombrada Ley, que el plazo de gracia otorgado al inquilino, de quince (15) días, comenzaba a correr desde el día dos (02) hasta el día dieciséis (16), ambas fechas inclusive, de cada mes vencido. En lo que hace al caso bajo examen, se observa que la parte demandada no fue pródiga en el cumplimiento de las obligaciones que le impone la Ley y el contrato de arrendamiento que le vincula con su arrendador, con lo cual queda desvalida de protección su defensa perentoria de pago, pues en primer lugar ambiciona dar por demostrado hechos que no forman parte de la presente discusión procesal, como es el pago de las pensiones de arrendamiento causadas y consignadas ante la competente Autoridad Judicial, durante los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1.998, y las de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 1.999, todas las cuales no pueden producir los efectos liberatorios que ambiciona la parte demandada, dado que, como se dijo, se refieren a hechos no controvertidos entre las partes, por cuyo motivo se impone desechar tales argumentaciones y así se decide. Luego, en el mismo legajo de copias que incorpora la parte demandada, se observa una actuación realizada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que se aprecia que la parte demandada consignó, de una sola vez, el valor o precio de las pensiones de arrendamiento correspondientes los meses comprendidos desde septiembre de 2.003 hasta mayo de 2.006, ambos inclusive. Al ser esto así y por lo que respecta a las pensiones de arrendamiento hechas valer por los meses de septiembre de 2.003 hasta noviembre de 2.005, ambas inclusive, se hacen aplicables las mismas consideraciones sustentadas en líneas anteriores, pues al versar tales pagos sobre hechos no controvertidos entre las partes, se hace improcedente el establecimiento de un estado de solvencia en beneficio de los inquilinos, hoy demandados. Y en lo que atañe a las pensiones de arrendamiento que el hoy demandante señala en su libelo como insatisfechas, debe indicarse que ninguna de las probanzas aportadas por la parte demandada tiene la virtud de alcanzar los efectos liberatorios adecuados para que se les considere en estado de solvencia frente a su arrendador, pues de acuerdo a las reglas de cálculo arriba expresadas, las cuales se determinan en función de lo dispuesto por el artículo 12 del Código Civil, la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2.005 fue pagada el día 18 de mayo de 2.006, cuando lo correcto y ajustado a derecho era que se pagara entre los días 2 hasta el 16, ambos inclusive, del mes de enero de 2.006, lo que deviene en que la misma se considere extemporánea por tardía; la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2.006 fue pagada el día 18 de mayo de 2.006, cuando lo correcto y ajustado a derecho era que se pagara entre los días 2 hasta el 16, ambos inclusive, del mes de febrero de 2.006, lo que deviene en que la misma se considere extemporánea por tardía; la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2.006 fue pagada el día 18 de mayo de 2.006, cuando lo correcto y ajustado a derecho era que se pagara entre los días 2 hasta el 16, ambos inclusive, del mes de marzo de 2.006, lo que deviene en considerar que la misma sea extemporánea por tardía; mientras que la pensión de arrendamiento del mes de marzo de 2.006 fue pagada el día 18 de mayo de 2.006, cuando lo correcto y ajustado a derecho era que se pagara entre los días 2 al 16, ambos inclusive, del mes de abril de 2.006, lo que deviene en considerar que la misma se tenga como extemporánea por tardía. Como podrá apreciarse, ninguno de los pagos ofrecidos por los codemandados puede producir el efecto liberatorio que ellos ambicionan, pues al tratarse de un pago que no se ajusta a las exigencias de la Ley especial, en la forma como quedó visto, se hace menester considerar el incumplimiento manifiesto en que incurrieron los destinatarios de la pretensión, por cuyo motivo la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar y así se decide. Finalmente y por lo que respecta a la posible infracción que se le atribuye a los hoy demandados, respecto de la observancia a la exigencia contenida en la cláusula ‘segunda’ del contrato de arrendamiento, es de señalar que la parte demandada ofreció una contestación redactada en forma pura y simple, sin esgrimir ningún tipo de alegato ni probanza que condujera a desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por el actor, quien, tampoco fue diligente en la demostración de este hecho que condujera a la activación del supuesto de hecho a que se contrae el artículo 34, literal d) del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que impide a esta Juzgadora emitir un pronunciamiento positivo en cuanto a lo delatado por el demandante en su libelo. Por tal motivo y en lo referente al presunto cambio del destino de la cosa arrendada, la pretensión del actor no debe prosperar en razón de que no existe plena prueba de ese hecho, tal como expresamente lo ordena el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem. IV DECISION Sobre la base de las razones de hecho y de derecho anteriormente señaladas, es de considerar que el mérito de autos se encuentra a favor de la parte actora, sólo por lo que respecta a la insolvencia denunciada por la parte actora, en cuyo supuesto la demanda iniciadora de estas actuaciones debe prosperar y así se decide en conformidad a lo previsto por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Por ello, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1.- SIN LUGAR la impugnación formulada por los codemandados a la estimación hecha por la parte actora como valor de su demanda. 2.- SIN LUGAR la defensa previa interpuesta por los codemandados y referida a delatar la presunta falta de cualidad que se le atribuyó al actor para proponer su demanda. 3.- Parcialmente CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano ANTONIO CUQUEJO PENA contra la Sucesión del causante ARGIMIRO GANDICA, integrada por los ciudadanos ELVIA ALICIA PARRA DE GANDICA y ALEXIS JAVIER DEL CARMEN GANDICA PARRA, todos suficientemente identificados en el cuerpo de esta decisión, y como consecuencia de ello se condena a la parte demandada a desalojar el bien inmueble objeto de la convención locativa, identificado con el número 26-1, situado en la Avenida Este 12, entre las Esquinas de Santa Rosalía y Pinto, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo inmueble debe ser entregado a la parte actora totalmente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas condiciones de conservación. 4. En razón de la naturaleza de esta decisión, no existe especial condenatoria en costas. Dado, sellado y firmado en el recinto del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de diciembre de dos mil seis. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación. Regístrese y publíquese. Déjese copia. La Juez, Dra. MARIA AUXILIADORA GUTIÉRREZ. La Secretaria, Abg. INÉS BELISARIO. En esta misma fecha y siendo las 11 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria, Abg. INÉS BELISARIO.