TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 19 de enero de 2006
195º y 146º
PARTE ACTORA: ANTONIO JOSÉ DUNO FUENTES
APODERADOS O ABOGADOS ASISTENTES: DORIS OLAISA ÁLVAREZ PINTO, Inpreabogado Nº 78.628
PARTE DEMANDADA: ARGELIA MARGARITA SALAZAR
APODERADOS O ABOGADOS ASISTENTES: JONNY NARCISO ARENAS ACOSTA, Inpreabogado Nº 99.575
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva (Declaran Con o Sin Lugar Recurso de Apelación)
EXPEDIENTE Nº: 177
NARRATIVA

Suben las presentes actuaciones procedentes del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, relacionadas con el recurso de apelación que fuera interpuesto en fecha 25 de Agosto de 2004, por el abogado: JONNY ARENAS, Inpreabogado Nº 99.575, contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, en fecha 19 de Agosto de 2004, que declaró Con Lugar la Demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fuera incoada por el ciudadano ANTONIO JOSÉ DUNO FUENTES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.250.087 y de este domicilio, contra la ciudadana: ARGELIA MARGARITA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-780.951 y de este domicilio, siendo recibido dicho expediente y dándosele entrada bajo el Nº 177 en fecha 03 de septiembre de 2004, signado con el N° 11.203-04 (nomenclatura de ese Juzgado) y por auto de fecha 24 de septiembre de 2004, se fijaron los lapsos en esta instancia superior. (Folios 80 al 101)
En fechas 30 de septiembre, 13 y 21 de octubre de 2004, las partes presentaron sus informes, observaciones y alegatos en esta instancia superior. (Folios 102 al 108)
En fechas 16 y 22 de noviembre de 2004, el abogado FRANCISCO LOPEZ MERCADO, Inpreabogado Nº 44.203, solicitó del tribunal se dictara sentencia y avocamiento (sic) respectivamente. (Folios 109 y 110)
En fecha 22 de noviembre de 2004, luego del disfrute de mis vacaciones legales desde el 17 de Agosto al 18 de noviembre de 2004, me aboque al conocimiento de la causa. (Folio 111)
En fechas 06 y 20 de diciembre de 2004, 14 de enero, 01, 10 y 17 de febrero, 13 y 21 de abril, 06, 18 y 31 de mayo y 07 de noviembre de 2005, los abogados FRANCISCO LÓPEZ MERCADO y DORIS ÁLVAREZ, Inpreabogado Nº 44.203 y 78.628, así como la parte actora, solicitaron al tribunal dictara sentencia, audiencias y copias certificadas. (Folios 112 al 117, 119 al 121, 123 al 125 y 127)
En fechas 04 de marzo, 26 de abril y 08 de junio de 2005, se fijó oportunidad para una audiencia, con presencia de las partes y expedir copias certificadas. (Folios 118, 122, 126 y 128)
De acuerdo al Cronograma de actividades adelantado por este Tribunal para terminar de proveer todos y cada uno de los asuntos revisados y pendientes de respuestas con anterioridad a esta fecha y los que han ingresado diariamente para evitar el “congestionamiento” de dichos asuntos, lo cual es conocido por el Tribunal Supremo de Justicia, como se colige de la Resolución N° 302 de fecha 03/08/2005 emanado de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, que se transcribe parcialmente:
“...CONSIDERANDO
Que, tal como lo apuntó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1307, del 22 de junio de 2005: "En la actualidad, es un hecho notorio que el Sistema de Justicia presenta un serio problema de insuficiencia de recursos, ante el gran cúmulo de asuntos que tiene pendientes de atención. La carga de trabajo del Poder Judicial, junto a la falta de capacitación continua, bajos salarios y escasez de recursos, problemas todos estos a cuya solución está abocado este Tribunal Supremo como cabeza del Sistema Judicial, limitan la posibilidad de que se imparta una justicia expedita, eficiente, pronta, completa y adecuada para los justiciables"...”
Lo cual es absolutamente cierto y aunado a la “actitud” de las partes y sus apoderados en muchos de ellos, que obligan a pronunciarse sobre diversos asuntos, algunos de ellos hasta impertinentes; este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la base de las siguientes consideraciones:
MOTIVA:
CAPITULO I:
DE LA TEMPESTIVIDAD O NO DE LA APELACIÓN:
Esta instancia debe hacer pronunciamiento expreso con respecto a la tempestividad o no de la apelación ejercida por la parte demandada, y al efecto este Tribunal observa:
Que la sentencia definitiva dictada por el A Quo, es de fecha 19 de Agosto de 2004, ordenando la notificación de las partes; y que en fecha 23 de Agosto de 2004, el abogado FRANCISCO LÓPEZ MERCADO, apoderado Judicial de la parte actora, se dio por notificado mediante diligencia y solicitó la notificación de la otra parte. Que en fecha 23 de Agosto de 2004, el A Quo ordenó dicha notificación y en fecha 25 de Agosto de 2004, el abogado JONNY ARENAS, Inpreabogado Nº 99.575, apoderado judicial de la parte demandada, expresando que estando dentro del lapso apela de la decisión definitiva mencionada, pero sin que antes constara que la parte que representa estuviese notificado, manifestando el alguacil de ese Tribunal en fecha 27 de Agosto de 2004, que consignaba las respectivas boletas de notificación de la demandada por cuanto su apoderado había actuado en el expediente y ello representaba su notificación.
Que en fecha 31 de Agosto de 2004, el A Quo oyó libremente el referido recurso de apelación.
Con respecto a éste punto, es de hacer notar que la jurisprudencia ha venido perfilando criterio y así de acuerdo a la Sentencia de fecha 12 de abril de 2005, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el Exp. Nº AA20-C-2003-000671, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PEREZ DE CABALLERO, se expresó en los términos siguientes:
“…En consecuencia, la Sala abandona el criterio sostenido en la decisión de fecha 7 de abril de 1992 (caso: Ángel Oswaldo Gil contra Luciano Pérez Sánchez) y las que se opongan al establecido en esta decisión, y en lo sucesivo deberá considerarse válida la apelación ejercida el mismo día en que la sentencia es publicada o la interpuesta contra la dictada fuera del lapso para sentenciar, aun cuando no hayan sido notificadas del fallo todas las partes del juicio, así como la apelación ejercida antes de que finalice el lapso para sentenciar en el supuesto de que el fallo haya sido dictado antes de que se agote dicho plazo, pues en estas circunstancias el acto mediante el cual se recurre habrá alcanzado el fin al cual estaba destinado, es decir, ese medio de impugnación habrá logrado cabalmente su cometido al quedar de manifiesto la voluntad de la parte de impugnar la decisión que le es adversa…”
Por lo que visto el auto de fecha 31 de Agosto de 2004, dictado por el A Quo, se evidencia que éste oyó libremente la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 25 de Agosto de 2004, es decir, en el mismo día en que esa actuación dio por notificada a la parte demandada, estando ya la actora notificada en fecha 23 de Agosto de 2004, de acuerdo al criterio antes expresado, no obstante que a partir de ese día 25 de Agosto de 2004, exclusive, era que comenzaba a correr el lapso para interponer los recursos contra la sentencia definitiva dictada por el A quo.
Razón por la cual el A Quo, cuando oyó libremente la apelación ejercida por la parte demandada, aplicó esa disposición en avanzada y conforme a las actuales tendencias jurisprudenciales, en cuanto que:
“…las normas procesales cumplen también una función social; que ellas, aunque permitan interpretaciones diversas con mayor o menor amplitud influyen en la aplicación del derecho sustantivo, beneficiando a alguien, y se proyectan, por tanto, socialmente; de manera que no podemos seguir pensando que los jueces están limitados sólo a dirimir conflictos de intereses individuales...”. (Molina Galicia, René. “Reflexiones sobre una visión constitucional del proceso y su tendencia jurisprudencial. ¿Hacia un gobierno judicial?” Caracas, Ediciones Paredes, 2002, p.193). (Cita de la referida Sentencia)
Y así se declara y decide.
CAPITULO II:
DE LOS INFORMES Y OBSERVACIONES DE LAS PARTES:
Con vista de que las partes, a través de sus apoderados judiciales presentaron informes en esta Instancia y la actora efectuó observaciones a los de la parte demandada, este Tribunal observa:
De acuerdo a las disposiciones del Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en los Procedimientos llamados “Juicios Breves”, en esta instancia superior lo que se ha establecido expresamente es que se fije la oportunidad para dictar sentencia, pudiendo las partes promover igualmente las pruebas conforme a lo establecido en el Artículo 520 eiusdem.
Es decir, el legislador consideró que no era necesaria la presentación de informes por las partes, y las pruebas siguen siendo limitadas, y cuando la parte apelante no expresa otra cosa distinta al apelar de la sentencia definitiva, es por lo que se ha “alzado” contra toda ella.
En efecto, en doctrina contenida en la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 08 de junio de 2000, expresó que:
“...Cuando la sentencia contiene varios puntos o capítulos, y una parte apela de uno determinado y la otra no apela en absoluto, el juez superior no tiene jurisdicción o poder para conocer sino del punto apelado limitativamente, pues la sentencia está consentida por ambas partes en todo lo demás y ninguna de ellas puede pretender que en ésto se le revoque o modifique, porque se ha producido un efecto devolutivo parcial, en la medida de lo apelado (tantum devolotum quantum appellatum), y consecuencialmente no podrá empeorarse la condición del apelante...”
En el presente caso, la parte actora efectivamente no apeló de la decisión de fecha 19 de Agosto de 2004 por cuanto le favorece y; la parte demandada, expresó lo siguiente: “...Estando dentro del lapso procesal correspondiente “APELO” a la sentencia (sic), dictada por este Tribunal en la causa Nº 11203…”, razón por la cual, no obstante que la expresión de la demandada de que apela “a la sentencia”, pudiera ser interpretado como que ella la hace valer y no tener disconformidad con la misma, este tribunal entiende que lo efectuado fue, apelar “de la sentencia” o “alzarse contra ella” y procederá a revisar la misma, por lo que la decisión a tomar en esta instancia abarcará todos los elementos expresados en ella. Y así se declara y decide.
CAPITULO III:
DEL PROCEDIMIENTO LLEVADO POR EL A QUO:
DEL DEBIDO PROCESO y DERECHO A LA DEFENSA
En el presente caso, se observa que en fecha 06 de junio de 2004, el otrora Juzgado de la causa a Quo, Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, observando que la parte demandada, en su contestación había propuesto una reconvención, sobre la cual no hizo pronunciamiento expreso y ya había admitido pruebas promovidas por las partes, considero necesario reponer la causa al estado de admisión de la reconvención y en tal estado la declaró inadmisible, por no cumplir los extremos del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ni estimar su reconvención, aclarando que las pruebas promovidas y admitidas cursante al folio 50 ya se habían adquirido al proceso y a partir de dicha fecha declaró abierto el lapso probatorio respectivo.
Con vista de lo anterior y que conforme a los Artículos 33 y 35 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 894 y 291 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal observa que no obstante esa decisión interlocutoria no tiene apelación, en caso de que se considerare su posibilidad, es claro que tampoco se hizo valer junto con la apelación de la definitiva y por ende igualmente le quedó firme a las parte involucradas, es decir, se produjo una cosa juzgada ad intra. Y así se declara y decide.
Con vista de lo anterior, este tribunal pasa a pronunciarse sobre todas las peticiones y fondo de las pretensiones enseguida. Y así se declara y decide.
CAPITULO IV:
DE LAS PRETENSIONES DE LAS PARTES:
1.- PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA:
De acuerdo a las articulaciones de la parte actora en su demanda puede resumirse su pretensión a lo siguiente:
a.- Que desde el día 05 de abril 1999, entre las partes existe una relación arrendaticia según contrato asentado bajo el Nº 61, tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, sobre un inmueble que dice ser de su propiedad ubicado en la Avenida 102, Número 277, de la Urbanización El Paseo, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con Av. 102, que es su frente; SUR: Con casa que es o fue de JOSEFINA SALINAS; ESTE: Con casa que es o fue de NANCY ESCALONA y; OESTE: Con casa que es o fue de 3 MAXIMILIANO IRIZA.
b.- Que el referido contrato se renovó, tácita y automáticamente el día 05 de abril de 2000, el 05 de abril de 2001 y 05 de abril de 2002, siendo que el 26 de febrero de 2003, manifiesta que le comunicó a la parte demandada por escrito que a partir del 05 de abril de 2003, se le otorgaba la prorroga legal obligatoria de un (1) año, conforme al Artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fecha de recibo 02 de marzo de 2003.
c.- Que por cuanto existe una sentencia de fecha 02 de marzo de 2004, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en la cual dictaminó que la prorroga legal vencía el 05 de abril de 2004, es por lo que solicitó a la demandada el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado antes mencionado.
d.- Que fundamenta su pretensión en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 38, literal “b”, artículo 39 eiusdem y 1.159 y 1.160 del Código Civil.
e.- Que por lo anterior en su carácter de arrendador, la demanda como arrendataria, por cumplimiento de contrato de arrendamiento para que convenga o a ello sea condenada a: Entregar el inmueble antes señalado, totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos y en perfecto estado de habitabilidad y la condene en costas procesales.
2.- PRETENSIONES DE LA PARTE DEMANDADA:
De acuerdo a las articulaciones de la parte demandada en su contestación a la demanda puede resumirse su pretensión a lo siguiente:
DE LA CUESTIÓN PREVIA:
a.- Que opone a la parte actora la cuestión previa del ordinal 9º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de la cosa juzgada entre las partes, expresando que la parte actora vuelve a plantear una controversia ya juzgada por dicha actora (sic) la demando por cumplimiento de contrato.
Que en esa oportunidad la parte actora alegó lo siguiente:
• Que el Contrato de arrendamiento celebrado se renovó automáticamente en los años 2000, 2001, 2002 y 2003.
• Que en fecha 26 de febrero de 2003, le comunicó que a partir del día 05 de abril de 2003 se le otorgaba la prorroga legal obligatoria.
• Que vencida dicha prorroga debía devolver el inmueble arrendado.
Y que la parte demandada le contestó lo siguiente:
• Que ciertamente el contrato de arrendamiento se había renovado automáticamente durante los años 2000, 2001, 2002 y 2003.
• Que era falso que hubiera producido notificación alguna de no prorrogarlo, por lo que en consecuencia el contrato no venció el día 05 de abril de 2003, sino que se prorrogó automáticamente otra vez, y que desconoció el instrumento privado con el cual pretendía la parte actor probar la supuesta notificación, no surtiendo por tanto ningún valor probatorio.
• Que la prórroga legal comenzaría a correr para ella al año contractual arrendaticio en curso que vence el 05 de abril de 2005, salvo que haya notificación oportuna, eficaz y válida de no prorrogar el contrato.

Que en esta ocasión la parte actora insiste nuevamente en:
• Que el contrato de marra se renovó automáticamente hasta el año 2005.
• Que en fecha 26 de febrero de 2003, le comunicó que a partir del día 05 de abril de 2003 “le otorgaba la prorroga legal obligatoria”.
• Que el Juzgado A Quo en su sentencia del 02 de marzo de 2004, dictaminó que efectivamente. (sic)

Con lo cual expresa que la parte actora la demanda nuevamente por cumplimiento de contrato, pretensión que ya fue declarada Sin Lugar por el mismo tribunal en el Expediente Nº 7349, mediante sentencia de fecha 02 de marzo de 2004.
Que la parte actora tergiversa la sentencia dictada, ya que, mientras no dice que su demanda fue declarada Sin Lugar, afirma que ella contiene una declaratoria de que “efectivamente la prórroga legal, vencía el 05 de Abril de 2004”.
Que tampoco dice nada acerca del hecho de que el instrumento privado que en esa causa quiso hacer valer, quedó como tal desconocido, siendo imposible por tanto hacerlo valer en este proceso.
Que mucho menos informa que al quedar desechada su prensión (sic), triunfó su argumento de que al no probarse la pretendida notificación de no prorrogar el contrato simplemente volvió a prorrogarse automáticamente por otro año, es decir, en este caso hasta el 05 de abril de 2005.
Que en fin, plantea la misma controversia sobre el mismo bien (inmueble arrendado), se pide el cumplimiento del mismo contrato, se demanda por la misma causa a la misma persona y se persigue la misma pretensión. Es decir, hay identidad de objeto, cosa, parte y causa entre el proceso ya antes juzgado y el que ahora se pretende incoar y por lo cual, conforme al principio constitucional de que nadie puede ser juzgado dos veces por la misma causa y a tenor de lo dispuesto en los Artículos 272 y 273 del Código de Procedimiento Civil que prohíbe al Juez decidir lo ya decidido, la cuestión previa debe ser declarada con lugar y extinguido el proceso.
DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO:
a.- Que niega, rechaza y contradice que tenga que cumplir contrato de arrendamiento alguno en los términos que demanda la actora.
b.- Que ciertamente si existe entre las partes una relación arrendaticia iniciada el 05 de abril de 1999, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública 2º de Maracay, bajo el número 61, Tomo 21 sobre el inmueble propiedad de la parte actora.
c.- Que igualmente se renovó el día 05-04-04 hasta el 05-04-2005, ya que, no existe prueba alguna de que se haya cumplido con la notificación prevista en la Cláusula 2º del Contrato de Arrendamiento. Que así fue establecido en la sentencia que declaró Sin Lugar la demanda antes intentada por la parte actora. Expresando que el día 05 de abril de del año en curso dicho contrato se renovó automáticamente por un año más hasta el día 05 de abril de 2005.
d.- Que no fue nunca notificada expresamente del deseo del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento de marras, y menos aun lo fue con el instrumento privado de fecha 26 de febrero de 2003, que riela al folio 08 de autos, producido por el actor, documento que de conformidad con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil formalmente quedó desconocido en su contenido y firma en el Expediente Nº 7349 que cursó ante el A Quo y por lo cual no puede ahora hacerse valer nuevamente en esta causa, por no ser suya la firma que se le atribuye en el mismo.
e.- Que niega, rechaza y contradice que la sentencia dictada por el A Quo establezca en modo alguno que el día 05 de abril de 2004, se hubiera vencido la prórroga legal arrendaticia.
f.- Que niega, rechaza y contradice que tenga que devolver inmueble alguno conforme a lo dispuesto en las Cláusulas 1º, 9º y 13º del supuesto contrato cuyo cumplimiento se pretende, por cuanto la parte actora no indica en cuales cláusulas está contenida esa obligación y la naturaleza de orden público del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe expresamente que se intenten demandas por vencimiento de contrato estando vigente la prórroga legal arrendaticia si este fuera el caso y el contrato cuyo cumplimiento se pide simplemente se prorrogó por un año más haste el 05 de abril de 2005.
g.- Que niega, rechaza y contradice que hasta esa fecha se haya negado a devolver inmueble alguno, sencillamente por cuanto el contrato se renovó a prorrogó tácita y automáticamente por ultima vez el día 05 de abril de 2004, y hasta esa fecha no ha sido notificada de la voluntad del arrendador de no renovarlo.
h.- Que niega, rechaza y contradice que tenga que pagar sumas de dinero alguna por concepto de costas procesales, solicitando sea declarada sin lugar la demanda.
CAPITULO V
DE LA VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO
Y FIJACIÓN DE LOS HECHOS:
Así de acuerdo al material probatorio se determina lo siguiente:
PRIMERO: Con relación a la documental cursante a los folios 04 al 07, este Tribunal por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni tachadas por la parte demandante, las valora conforme a las disposiciones del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1357 del Código Civil, como demostrativas de que en fecha 05 de abril de 1999, por ante la Notaría Pública segunda de Maracay del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 61, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones, que el ciudadano ANTONIO JOSÉ DUNO FUENTES, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.250.087, actuando como arrendador y la ciudadana ARGELIA MARGARITA SALAZAR, titular de la Cedula de Identidad Nº 780.951, actuando como arrendataria, celebraron contrato de arrendamiento, que entre otras circunstancias establecieron las siguientes cláusulas:

“…PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un inmueble ubicado en la Urbanización EL PASEO, Av. 102, Nº 277, EL LIMON, MUNICIPIO MARIO BRICEÑO IRAGORRI, MARACAY, ESTADO ARAGUA. Y estos utilizaran única y exclusivamente para vivienda. SEGUNDA: La duración de este contrato es de plazo máximo de un (1) año fijo, a menos que las partes convenga en prorrogarlo, pudiendo LA ARRENDATARIA, entregar el inmueble antes citado, sin haberse vencido el plazo acordado, con la contra entrega del depósito siempre y cuando no tenga ninguna deuda pendiente con respecto al referido inmueble. TERCERA: El canon de arrendamiento es de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.100.000,oo) que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar a EL ARRENDADOR, mensualmente…” Y así se declara y decide.
SEGUNDO: Con relación a la documental cursante al folio 08, este tribunal observa que la misma se refiere a una Copia Certificada en fecha 12 de enero de 2004, por la Secretaria del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de una documental privada que cursó en un expediente en dicho Juzgado, supuestamente suscrita por las partes y en la cual consta lo siguiente:
“…Ciudadana
ARGELIA MARGARITA SALAZAR
Presente.-
Comunicándole a Usted que el día 05 de abril del 2003, vence el Contrato de Arrendamiento Pivado, suscrito el día 02 de Abril de 2002, entre Usted como Arrendataria, y Antonio José Duno Fuentes como Arrendador del Inmueble, ubicado en la Urbanización E Paseo, Avenida 102 Nº 277, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
Término de este contrato es como prórroga legal obligatorio de un año a partir del día 05 de abril del 2003, a que se contrae el Artículo (38 Literal B) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En consecuencia para esa fecha debe hacer Usted entrega del inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibió.
En atención a la notificación personal que aquí se le hace a los fines legales consiguientes.
Maracay, a los Veintiséis días del mes de Febrero de 2003.
Atentamente,
(hay una firma ilegible) (hay una firma ilegible)
Antonio José Duno Fuentes Argelia M. Salazar
C.I. Nº V-7.250.087 C.I. Nº V-780.951
Arrendador Arrendataria

Dr. Francisco López Mercado
(hay una firma ilegible)
Inpreabogado Nº 44.203
La Notificada: (Hay una firma que expresa: Argelia Margarita Salazar)
Hora:
Fecha: 02-03-2003…”

Con respecto a esta documental la parte demandada, expresó:

“…PERO NUNCA FUI NOTIFICADA expresamente del deseo del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento de marras, y menos aun lo fui con el instrumento privado de fecha 26 de febrero del año 2003 que riela en el folio ocho (8) de autos, producido por el actor, documento que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento civil formalmente QUEDÓ DESCONOCIDO EN SU CONTENIDO Y FIRMA en el expediente Nº 7349 que cursó por ante este mismo Juzgado, por lo cual NO PUEDE AHORA HACERSE VALER NUEVAMENTE EN ESTA CAUSA, por no ser mía la firma que se me atribuye en el mismo…”

Sobre el mérito y valoración del referido documento, este Tribunal considera pertinente citar algunas consideraciones que la doctrina más reconocida CABRERA R., Jesús E. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo I, Editorial Jurídica ALVA, S.R.L., páginas 236 y siguientes), ha expuesto, así:
“…El CPC DE 1987, con un sistema probatorio diametralmente distinto al de 1916, mantuvo un olvido inexcusable sobre la impugnación, institución que debido a la libertad de medios, valía la pena regularla, al menos en sus lineamientos generales, ya que la misma tendría que adaptarse al infinito número de pruebas de posible promoción. Pero esta situación -al igual que en el Código derogado- no significa que la impugnación no proceda en el proceso civil, ya que la misma sigue vigente en el CPC de 1987 con la tacha y el desconocimiento de instrumentos o con la tacha del testigo, mientras que el CC mantiene la revocación de la confesión por error de hecho, como una forma de impugnación de la confesión (Art. 1404 CC), sustanciable según las normas del CPC. Luego, la figura de la impugnación continúa incorporada al proceso civil y no hay razón alguna para que ella opere con precisos medios de prueba, donde expresamente se la regula, y no con los demás, máxime cuando el CPC de 1916, la misma actuaba igual que en el CPC de 1987 y no por ello, estaba expresamente negada para los medios para los medios que no la contenían entre sus previsiones. La impugnación es una manifestación del derecho a la defensa y así como existía en un proceso con medios definidos, con mayor razón tiene que existir en un proceso con medios indefinidos, donde el derecho de defensa se hace más vulnerable, debido al limitado número de medios, que con apariencia de legalidad y pertinencia, puedan promoverse y una vez admitidos, evacuarse. Es más, el parágrafo único del Art. 170 CPC expresa que las partes y los terceros que actúen en el proceso con temeridad y mala fe son responsables por los daños y perjuicios que causaren, y dicha norma presume, salvo prueba en contrario, que la parte o el tercero han actuado en el proceso con temeridad o mala fe, cuando “maliciosamente alteren u omitan hechos esenciales a la causa” (Ord. 2). Estos hechos alterados de mala fe, pueden referirse a los elementos de los medios, porque por el principio de la necesidad de la prueba, éstas son esenciales a la causa, y ante la responsabilidad en que incurran quienes así obran, indefectiblemente que dentro del proceso, tiene que existir una fórmula para que se declaren tales hechos por los que luego se entablarán reclamaciones por daños y perjuicios. Esta vía no es otra que la impugnación, y ante la norma que regula la conducta procesal (Art. 170 CPC), tiene que existir una figura procesal general que permita hacer conocer la conducta desleal. De allí, la necesidad de la impugnación en materia de pruebas, a fin de que el Ord. 2 del Art. 170 CPC adquiera vida en el mundo del derecho probatorio.
La institución de la impugnación, una de las concretizaciones del derecho a la defensa en materia de pruebas, va a asumir, como se dijo, dos formas: una, la negación de las cualidades aparentes del medio; otra, la afirmación de hechos que destruyen su aspecto de veracidad, fidelidad o legitimidad. Esta última es la impugnación por excelencia, ya que si ella persigue despojar de apariencia el medio, esto sucede porque su presentación tiene identidad, genuinidad y legalidad, las cuales emanan del mismo, y sólo mediante hechos fuera de él y hasta ese momento desconocidos en las actas procesales, puede pulverizarse esa apariencia, por ello, es necesario que tales hechos se aleguen y se prueben.
Estamos en presencia de una institución procesal que no está limitada al proceso civil, sino que opera en cualquier tipo de proceso, a pesar que no se le contempla expresamente y que obra en cada juicio singular donde se proponga la prueba, ya que la posibilidad de interponerla atiende al derecho a la defensa que existe en cada causa. Por ello, la prueba evacuada en un proceso perimido o que de otra forma, se traslada de un juicio a otro, donde ello sea posible, siempre podrá ser impugnada en este nuevo juicio, así en el proceso anterior no se hubiese atacado. La prueba en sí, no constituye cosa juzgada, ella no es más que un medio para demostrar una afirmación y en los casos en que puede trasladarse de un juicio a otro, la defensa ante ese nuevo juicio, implica el ataque a la prueba que se quiere ahora hacer valer como legal y pertinente. Todo lo que ayude a desenmascarar tal situación en este nuevo juicio, así no se haya utilizado en el proceso anterior, será aceptado y por ello, este tipo de probanzas podrá ser impugnado…
Los medios de pruebas no pueden ser objeto de una impugnación genérica. Los medios vienen a abonar los alegatos de las partes, ellos son diferentes a las afirmaciones de los litigantes a las cuales van a servir de demostración, y en consecuencia, no se confunden con las alegaciones, así en el libelo o en la contestación, o en cualquier escrito contentivo de afirmaciones de partes, se mencionen los medios de prueba. Con relación a los alegatos, siempre se ha aceptado tanto en materia civil como penal, la contestación genérica o infitatio, que niega en forma general, la existencia de los hechos narrados por las partes, siendo raras las excepciones a esta situación, como la del proceso laboral (Art. 68 LOTPT); pero esa negación genérica no constituye un ataque a los medios de prueba mencionados en los escritos o ya promovidos. Si el ataque va a existir, adoptando la forma activa o pasiva, es necesario que se especifique cual es el medio que se cuestiona, y cuando se trata de impugnación activa, la necesidad va más allá, de que se señalen expresamente los motivos por los cuales se cuestiona la prueba. Ello es necesario, porque dichos hechos requieren de demostración y sólo se demuestra lo alegado. Cuando la impugnación asume la fórmula del desconocimiento, es impretermitible indicar cual es el medio que se desconoce, pero como esta figura no es general, sino circunscrita a un medio: la prueba documental, y a un aspecto único: la negación de la autoría, no hace falta afirmar las razones del desconocimiento, el cual no puede ser una distinta: de que el instrumento no emana de la parte o de su causante a quien le imputan la autoría, por no haberlo suscrito, o en ciertos casos escrito. Si el desconocimiento pudiera basarse en supuestos distintos, éstos tendrán que ser alegados. En resumen, no hay impugnación genérica, no bastando decir impugno o tacho.
La impugnación, cualquiera sea su forma, es un ataque dirigido a enervar un medio de prueba. Esta característica nos lleva a preguntarnos, si cuando la ley prevé que el contenido del medio pierde su eficacia por prueba en contrario, se hace innecesaria la impugnación. Hay medios, como la prueba documental privada auténtica, cuyo contenido pierde su eficacia probatoria cuando una prueba en contrario demuestra su falsedad (Arts. 1363 y 1375 CC, por ejemplo). Ahora bien, la prueba de los hechos contrarios a los del instrumento, son producto de una alegación, pero tal afirmación, ¿acaso es una genérica, producto de la contradicción de los hechos, o es un alegato específico dirigido contra el medio?
El concepto de prueba en contrario está ligado al mundo de las presunciones iuris tantum, son éstas las que aceptan prueba en contra que destruye el hecho presumido, y en lo referente a la destrucción de la presunción por lo regular, el elemento falsedad no es relevante, en el sentido que ella se declare o no, ya que lo importante es que el hecho presumido ceda ante la realidad de los autos, en otras palabras, que resulte inexistente. De cualquier manera, no encontramos ante una falsedad, ya que no es cierto el hecho presumido, pero tal falsedad no requiere de una declaración concreta, ya que lo que se declara es la inaplicabilidad de la presunción, o su desaparición al ser inexistentes los hechos que la conforman, salvo que la ley exija expresamente para la eliminación de la presunción, la declaratoria de falsedad, tal como sucede con la tacha de falsedad instrumental…
Ante el silencio de la ley sobre los lineamientos de la institución de la impugnación y con miras a estructurar unos principios básicos aplicables a las impugnaciones activas, que no tengan establecidas en el CPC procedimientos especiales, pero que son posibles como manifestaciones del derecho de defensa, debemos resaltar las coincidencias entre las dos impugnaciones activas prescritas en el CPC, cuales son la tacha de falsedad instrumental y la tacha de testigos.
Ambas tachas tienen varios puntos en común, lo cuales deben marcar la pauta para todas las impugnaciones, por ser ellas las establecidas y reguladas en la ley. Estos puntos son: 1) Ambas pueden aperar incidenctalmente. 2) Ambas tienen oportunidades procesales pre-establecidas para su interposición (salvo el supuesto de los documentos públicos que pueden ser tachados incidentalmente en cualquier grado y estado de la causa). 3) En ambas, las oportunidades para impugnar –cuando la ley las expresa- son preclusivas. 4) Las dos se basan en escritos que hacen las veces de una demanda contentiva de los motivos en que se fundan, motivos que en los dos casos son taxativos (las causales de los Arts. 1380 y 1381 CC para los documentos públicos o privados, mientras que para los testigos, las inhabilidades de los Arts. 477 a 480 CPC, o la atribución de falsedad). En la tacha de testigos, no se habla de formalización, pero ella es necesaria y por ello no hizo falta decirlo, ya que se van a probar hechos y esa prueba es imposible sin alegatos fácticos previos, por consiguiente quien tacha el testigo debe indicar lo que le imputa, y ello debe hacerlo en el término para tachar, al igual que quien tacha un documento debe formalizar, con carácter preclusivo, en el lapso de cinco días después de manifestar su voluntad de tachar el instrumento. 5) En ambos procesos, se hace necesario que el promovente de la prueba insista, en hacerla valer. Si no lo hace, se desecha el instrumento o el testigo. La insistencia en la tacha instrumental es expresa, mientras que en la de testigo puede ser tácita, si se le presenta a declarar (Art. 499 CPC). 6) En ambas tachas, hay términos probatorios, aunque su composición y duración es distinta en cada una, a fin de que ambas partes promuevan y evacuen pruebas.
En la tacha instrumental, el silencio produce efectos probatorios, efectos que deben ser contemplados expresamente en la ley, ya que en nuestro proceso, no existe un principio general que regule los resultados del silencio, y por ello en forma particular para cada supuesto, el CPC los va señalando. En la tacha instrumental, la falta de contestación al escrito de tacha, previa insistencia en hacer valer el documento por parte del promovente, produce el efecto que asigna el Código al demandado que no contesta la demanda.
Este cuadro, a grandes rasgos, de las dos impugnaciones regulados por el CPC, nos permiten considerar que las impugnaciones activas no contempladas en el CPC –y de allí lo lamentable del olvido del legislador sobre la institución- deben tener una oportunidad para su interposición...”

Ahora bien, vistos los alegatos de la parte demandada de la referida documental promovida por la parte actora, este tribunal considera -de acuerdo a la precitada doctrina, la cual se comparte-, que la parte demandada NO IMPUGNO en este procedimiento de manera expresa la misma, sino que argumenta que como lo impugnó en aquel expediente y dizque allá quedó desechado por ello acá no puede ser valorado, lo cual es absolutamente falso a la luz de anterior doctrina, en aplicación efectiva del derecho a la defensa, igualdad y probidad entre las partes intervinientes en un proceso, y en consecuencia, dichos alegatos son improcedentes para desechar, sin más, dicha documental y por ende al no desconocerlo en este, asume toda su fuerza probatoria. Y así se declara y decide.
TERCERO: Con relación a las documentales cursantes a los folios 09 al 18, 29 al 46 Y 57 al 62, este Tribunal por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni tachadas por las partes, las valora conforme a las disposiciones del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1357 del Código Civil, por ser emanadas en fechas 11 de marzo, 25 y 30 de junio de 2004, respectivamente, de la Secretaria del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, del Expediente Nº 7349 contentivo del Juicio seguido allá por el Ciudadano DUNO FUENTES ANTONIO JOSÉ contra la ciudadana: SALAZAR ARGELIA MARGARITA por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y como demostrativas de las pretensiones de las partes en ese expediente y de que en fecha 02 de marzo de 2004, el referido Juzgado en dicho expediente dictó sentencia definitiva sobre las pretensiones de las partes en los términos y bajo las motivaciones que abajo se analizarán
CUARTO: Con respecto a la documental cursante al folio 63, consistente en un estado de cuenta emanado de la C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO, este tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al observar que dicha sociedad no es parte en este procedimiento, y tratándose de documental privada emanada de tercero, debió promoverse a su representante como testigo para que ratificara la misma o mediante una prueba de informe a tenor de lo dispuesto en el Artículo 433 eiusdem y por lo tanto, la parte promovente no se desembarazó de su carga procesal complementaria, por ende se desecha y este Tribunal no la valora. Y así se declara y decide.

CAPITULO VI
DE LA CUESTIÓN PREVIA:
Observa el Tribunal que la cuestión previa alegada por la parte demandada se refiere a la Cosa Juzgada -que dice ésta- haber operado, por cuanto el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en el Expediente Nº 7349, en fecha 02 de marzo de 2004, dictó sentencia definitiva sobre idéntica pretensión incoada allá y aquí por la parte actora.
Con respecto a ésta Cuestión Previa, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 de mayo de 2005, en el Expediente Nº AA20-C-2003-000436, con ponencia de la Magistrado ISBELIA PEREZ DE CABALLERO, expresó lo siguiente:

“…En relación con ello, cabe advertir que la determinación de la existencia o no de la cosa juzgada supone el examen del objeto, sujeto y causa en cada proceso, pues ello constituye presupuesto indispensable para luego determinar si existe entre ellos o no una relación lógica de identidad. Esos tres elementos deben ser examinados por el juez en un juicio y en el otro, y ese razonamiento debe constar en la sentencia por cuanto constituye el cuadro fáctico examinado por el juez y, por ende, el soporte de hecho de su conclusión respecto de la ausencia o no de la triple identidad exigida por la ley…”

Por lo que haciendo el análisis correspondiente, se observa que en el Expediente Nº 7349 seguido ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, la parte actora planteó su pretensión así:

“…Ahora bien ciudadano (a) Juez, es el caso que el mencionado Contrato se venció en fecha 05 de abril de 2.000 sin que ninguna de las partes notificara a la otra su deseo de continuar o no con el mismo, por lo que se produjo la tácita reconducción, continuando la Arrendataria en el inmueble, posteriormente vencido nuevamente en el año 2001 en vista de que la arrendataria aún no decidía a donde irse, acepté que continuara por un año más a fin de concederle el tiempo necesario para la desocupación del inmueble, por cuanto la situación se pretendía extender por parte de esta ciudadana, decidí dar cumplimiento a la notificación del desahucio mediante escrito de fecha 26 de febrero de 2.003 donde le participo que en fecha 05 de abril del presente año 2003 se le vencía el Contrato y que ya había dado cumplimiento a lo dispuesto en el literal B artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, notificación que anexo marcada “B” de la cual el original reposa en poder de la Arrendataria, pero hasta la presente fecha a pesar de hacer todas las gestiones y tratar de que la referida ciudadana resolviera su situación, solo he recibido evasivas, aunado a ello, que nunca cumplió con el pago de servicio de agua tal como se evidencia del estado de cuentas que anexo marcado “C” cuya deuda correspondiente es la cantidad de Setecientos Noventa y Nueve Mil Quinientos Bolívares (Bs. 799.506,oo)…
Por lo antes expuesto, es que me veo en la necesidad de demandar como en efecto demando, a la ciudadana ARGELIA MARGARITA SALAZAR, titular de la Cédula de identidad Nº V-780.951 por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano DE LOS EFECTOS DE LOS CONTRATOS, para que convenga o en su defecto sea condenada a devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió y totalmente desocupado, tal como lo estipula las Cláusulas PRIMERA, NOVENA Y DECIMO TERCERA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO antes mencionado…”

Y en el Expediente Nº 7349 seguido ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, la parte demandada efectuó alegatos de defensas en su Contestación, en los términos siguientes:

“…Niego, rechazo y contradigo que tenga que cumplir contrato de arrendamiento alguno en los términos que demanda la actora en su petitum. Ciertamente:
1. Si existe entre nosotros una relación arrendaticia iniciada el día 05 de abril del año 1999, cuando mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública 2º de Maracay, bajo el Nº. 61, tomo 21, celebramos un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad ubicado en el No. 277 de la Avenida 102, Urbanización El Paseo, sector El Limón de esta ciudad.
2. Si se renovó tácita y automáticamente dicho contrato en cuestión el día 05 de abril de 2000; el día 05 de abril del año 2001; el día 05 de abril de año 2002 y el día 05 de abril del año 2003.
PERO NO FUI NUNCA NOTIFICADA expresamente del deseo del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento de marras, y menos aún lo fui con el instrumento privado de fecha 26.02.03 que riela al folio ocho (8) de autos, producido por el actor, documento que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil formalmente DESCONOZCO EN CONTENIDO Y FIRMA por no ser mía la firma que me atribuye en el mismo.
Igualmente niego y contradigo que como lo dice el actor antes del día 05 de abril del año 2003 se hubiera vencido en modo alguno el contrato de arrendamiento, y por lo tanto hubiera yo entrado en el goce de la prorroga legal arrendaticia. Decimos esto porque justamente en su libelo dice el actor que mediante escrito de fecha 26.02.03 dio cumplimiento a la notificación del desahucio DONDE ME PARTICIPABA QUE EL DIA 05 DE ABRIL DEL AÑO 2003 SE VENCIA EL CONTRATO. Es decir, el mismo confiesa que el contrato estaba vigente, por lo cual resulta de un todo imposible que también al mismo tiempo estuviera vigente la prórroga legal.
Niego, rechazo y contradigo que tenga que devolver inmueble alguno conforme a lo dispuesto en las cláusulas 1º, 9 y 13 del supuesto contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende. Por las siguientes razones:
1. Porque el actor en su petitum no indica al tribunal, cuál es el instrumento o contrato cuyo cumplimiento pide, lo cual hace imposible para éste decidir sobre la pretensión, no pudiendo subrogarse ni sustituirse en ello en lugar del accionante ¿Cuáles son estas cláusulas que el actor no reproduce ni describe, y en cuál contrato están contenidas?
2. Porque la naturaleza de orden público del artículo 41 del Decreto sobre arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe expresamente que se intenten demandas por vencimiento de contrato estando vigente la prorroga legal arrendaticia si este fuera el caso.
Niego, rechazo y contradigo que HASTA LA PRESENTE FECHA ME HAYA NEGADO A DEVOLVER INMUEBLE ALGUNO. Sencillamente porque el contrato se renovó o prorrogó tácita y automáticamente por una vez el día 05 de abril del año 2003, y hasta la presente fecha no ha sido notificada de la voluntad del arrendador de no renovarlo.
Niego, rechazo y contradigo que deba Bs. 799.506 por concepto de pago de servicio de agua ni por ningún otro concepto.
Niego, rechazo y contradigo que tenga que pagar suma de dinero alguna por concepto de costas y pago de honorarios…”

Sobre estas pretensiones de las partes, el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en el Expediente Nº 7349, en fecha 02 de marzo de 2004, dictó sentencia definitiva que las partes manifiestan haber quedado firme, y sobre dichas pretensiones de las partes, en la cual expresó lo siguiente:

“…Así mismo, entra este tribunal a analizar la notificación realizada a la parte accionada en autos que corre inserta al folio 08 y estima que por cuanto la misma reposa en Copia Certificada y presentada la original a la Secretaria de este Despacho, de su contenido se evidencia que fue debidamente suscrita por el Arrendador y la Arrendataria, en la cual comunican que a partir del día 05 de abril de 2.003, se le otorga la prórroga legal obligatoria de un año tal como lo establece el artículo 38 literal “B” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; con fecha de recibo 02-03-2.003, en tal sentido la parte accionante manifiesta en su libelo de demanda que decidió dar cumplimiento a la notificación de desahucio mediante escrito de fecha 26 de Febrero de 2.003, donde le participa que el 05 de abril de 2.003, se le vencía el contrato, ante esta confesión judicial realizada por la parte actora, aunado al contrato locativo que se desprende que entre las partes existe una relación arrendaticia desde el 05 de abril de 1999, según copias certificada que reposa en autos, han transcurrido desde la notificación a la fecha de intentar la demanda Diez (10) meses según el auto del Tribunal de fecha 12 de Enero de 2004, (fecha de la admisión de la demanda), es decir, que desde la notificación efectuada a la arrendataria en fecha 02-03-2.003, en el cual se indicaba la no renovación del contrato, no ha fenecido el lapso que señala el artículo 38 en su literal “B” de la Ley que regula la materia, que consagra: Artículo 38 ”En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el Artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del Vencimiento del plazo estipulado, éste se Prorrogará obligatoriamente para el Arrendador y potestativamente para el acuerdo (sic) con las siguientes Reglas: …b: Cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación mayor de un (1) año y menor de Cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de Un (1) año”. Observándose que la parte que acciona el proceso se anticipó a demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento, porque el Legislador arrendaticio es claro al indicar el término de un (1) año, en la prórroga legal que se le otorga al arrendatario, de manera que se infringió lo establecido en el explanado artículo. De la cláusula contractual Segunda anteriormente transcrita, y de la notificación que riela al folio 8 del iter procesal que la naturaleza del contrato de marras es a tiempo determinado, y así se declara.
En tal sentido este Tribunal le otorga pleno valor jurídico probatorio a los instrumentos acompañados al libelo de demanda que riela a los folios 04 al 08, ambos inclusive, en virtud que no fueron tachados ni impugnados en su única oportunidad correspondiente, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-
Por lo antes expuesto se hace inoficioso entrar a analizar las declaraciones testificales promovidas por la parte actora, que rielan a los folios 43 y 44, del Expediente.-
En tal sentido este Juzgador concluye que las excepciones de fondos alegadas por la parte aquí accionada, en la oportunidad de la contestación de la demanda deben prosperar, de conformidad con el Artículo 38 literal “B” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide…
Por los razonamientos antes expuestos, …declara “SIN LUGAR” la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentó el ciudadano ANTONIO JOSE DUNO FUENTES, …en contra de la ciudadana ARGELIA MARGARITA SALAZAR, identificados en autos, esta última en su carácter de arrendataria y el primero de los nombrados en su carácter de arrendador, del inmueble ubicado en la Urbanización El Paseo, Av. 102, Nº 277, El Limón, Maracay, Estado Aragua…” Y así se declara y decide.

Ahora bien, en el presente caso, la parte actora fundamenta esta nueva pretensión hecha valer en la demanda presentada en fecha 03 de junio de 2004, ante el A Quo, en lo siguiente:

“…Ahora bien ciudadano Juez, por cuanto existe una sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, de fecha 02 de Marzo de 2004, en la cual se dictaminó que, efectivamente, la respectiva prórroga legal, vencía el 05 de Abril de 2.004, Sentencia que anexo en copia certificada marcada “C”, constante de diez (10) folios útiles, es por lo que solicito de la arrendataria, el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble antes descrito y que le fuera dado en arrendamiento…
Por lo antes expuesto, es que acudo ante usted, en mi carácter de arrendador, a fin de demandar, como en efecto formalmente lo hago en este acto. Por cumplimiento de contrato a la ciudadana Argelia Margarita Salazar, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V- 780.951, en su carácter de arrendataria, para que convenga o en su defecto sea condenada a: Entregar el inmueble antes señalado, totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos, y en perfecto estado de habitabilidad…”

Sobre la COSA JUZGADA, el autor patrio ARÍSTIDES RENGEL-ROMBERG (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo código de 1987, Tomo II Teoría General del Proceso, página 469), ha expresado que:
“…Para llegar a la sentencia final es necesario que el juez recorra todo el camino o iter procesal que conduce a ella, y que es variadísimo y complejo en sus elementos, porque en él se van desarrollando las situaciones que configuran el proceso dialéctico de acciones y reacciones que permite a las partes presentar las cuestiones de hecho y de derecho que apoyan su situación y al juez tomar conocimiento de las mismas, resolver los puntos y cuestiones que surgen en el camino y llegar así al pronunciamiento final que acoge o rechaza la pretensión.
El juez se ve así ordinariamente en la necesidad de resolver ciertas cuestiones surgidas en el curso del proceso, que aparecen como antecedentes lógicos de su decisión final, a tal punto que de ellas depende en todo o en parte la resolución de la causa. Estas resoluciones interlocutorias, deben quedar firmes, no ya para asegurar la permanencia del resultado final del proceso, sino que por exigencias de orden y seguridad en el desarrollo del mismo, que permiten desembarazarlo de estas cuestiones incidentales y llegar así rápidamente al resultado final, que es la sentencia definitiva.
En la mayoría de los casos, este efecto se logra mediante la simple preclusión de la cuestión misma, que impide proponerla de nuevo en el curso del proceso, por haberse agotado la facultad con su ejercicio; pero en otros, como ocurre en nuestro sistema, que admite en ciertos casos la apelación de las sentencias interlocutorias, la firmeza de éstas –lo mismo que de las definitivas- que permite obtener la permanencia del resultado, se logra mediante la preclusión de las impugnaciones del fallo, que impide la renovación de la cuestión en el mismo proceso.
De este modo, se produce la cosa juzgada ad intra, esto es, en el interior del mismo proceso, impidiendo la renovación de las cuestiones, consideradas cerradas en el mismo; pero sin impedir su proposición en un proceso futuro, si la naturaleza de la cuestión lo permite. En cambio, la sentencia de mérito –salvo excepciones muy determinadas por la Ley- produce cosa juzgada ad extra, esto es, fuera del proceso en que se dicta y asegura la inmutabilidad del fallo frente a todo eventual proceso futuro que pueda iniciarse sobre el mismo objeto.
En ambos casos se produce la cosa juzgada por la inmutabilidad del fallo, pero en el primero se habla de cosa juzgada formal y en el segundo de cosa juzgada material.
No se trata de dos cosas juzgadas –señala Liebman- porque el concepto de cosa juzgada es único, si bien doble su función: por un lado, ella hace inmutable el acto de la sentencia, puesta al seguro por la preclusión de los gravámenes; y por otro lado, hace inmutables los efectos producidos por la sentencia, porque la consolida y garantiza contra el peligro de una decisión contradictoria.
Puede decirse pues, que la cosa juzgada formal es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos; y la cosa juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recursos, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.
Es lo que ha tratado de recoger la disposición del Artículo 272 del nuevo código, al definir la cosa juzgada formal así: “Ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita”. Y en el Artículo 273 la cosa juzgada material; de este modo: “La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro”.
La cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad en futuros procesos). Sin embargo, la cosa juzgada formal no siempre tiene como consecuencia la material.
Por su fin, la cosa juzgada formal hace que la sentencia sea inatacable en el ámbito del proceso pendiente, de modo que éste tenga término; en cambio, la cosa juzgada material impone que se tenga cuenta de su contenido en todo proceso futuro entre las mismas partes y sobre el mismo objeto.
En esencia, el efecto de la cosa juzgada se identifica con el efecto de la preclusión, porque ambos se limitan al proceso en que tiene lugar, mientras que la cosa juzgada material tiene fuerza vinculante en todo proceso futuro. Por ello –señala Chiovenda- la cosa juzgada tiene en sí la preclusión suma, esto es, la preclusión de toda cuestión ulterior, que se produce con la conversión en definitiva de la sentencia.
Si bien, como se ha visto antes, la cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad en futuros procesos), en muchos casos no se produce la cosa juzgada material como consecuencia de la primera.
No se produce, v. gr., en materia de alimentos, en la cual si después de hecha la asignación, sobreviene alteración en las condiciones del que los suministra o del que las recibe, el tribunal podrá acordar la cesación, la reducción o el aumento en los alimentos, según las circunstancias (Artículo 290 C.C.); en materia de interdicción y de inhabilitación, porque éstas pueden ser revocadas cuando haya cesado la causa que dio lugar a ellas (Artículos 407 y 412 C.C.); de declaración de ausencia, porque sus efectos pueden cesar si durante la posesión provisional vuelve el ausente (Artículo 431 C.C.); de quiebra, porque por la rehabilitación cesan las interdicciones legales a que por la quiebra estaba sometido el fallido (Artículo 1.064 Cód. Com.); en caso de beneficio de justicia gratuita, porque los efectos de ésta cesan cuando se prueba que quien está asistido a reserva, ha llegado a mejor fortuna (Artículo 179 C.P.C.), etc.
En estos casos, se está en presencia de las llamadas sentencias provisionales, en las cuales se pone fin al juicio pendiente, pero no obstan a un nuevo debate entre las mismas partes cuando cambian las circunstancias (cosa juzgada formal). Sin embargo –como bien señala Gelsi Bidart- debe admitirse en ellas la cosa juzgada material, cuando como en el caso, v. gr. de alimentos, se pretenda una fijación o reducción de los mismos, aunque la base de hecho sea la misma, sin aducir la existencia de una nueva condición económica…
Límites objetivos de la cosa juzgada
…Límites objetivos…
a) …puede establecerse como principio general: que el mismo objeto afirmado en la pretensión decidida por sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada, no debe formar objeto de una nueva pretensión a decidirse en otro proceso entre las mismas partes por la misma causa petendi…
b) El objeto de la pretensión es el interés jurídico que se hace valer en la misma. Hemos dicho que este interés jurídico está constituido por un bien de la vida, que puede ser una cosa material, mueble e inmueble, o un derecho u objeto incorporal. El objeto de la demanda –ha dicho la casación- no es el procedimiento, ni la acción que se adopten para lograrlo, sino el derecho mismo que se reclama…
c) El otro elemento que determina el aspecto objetivo de la cosa juzgada es la causa causa petendi o título de la pretensión.
El título o causa petendi es la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio, pero no los simples motivos que determinan al sujeto a plantear la pretensión, sino la causa jurídica de la misma.
En general consistiría siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo d la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma como el hecho ilícito, el contrato, la gestión de negocios, etc.
La determinación de la causa petendi, puede ofrecer dificultades en la práctica, según la naturaleza de la pretensión.
Así, en las pretensiones de condena a una prestaciones distingue si se trata de un derecho absoluto (derecho real) o de un derecho de obligación. En el primero, v.gr., en la reivindicación de la propiedad de un inmueble, el título o causa es el hecho o acto jurídico de donde nace la propiedad (herencia, compra-venta, donación, etc.). El cambio del título en una nueva pretensión obsta a la cosa juzgada.
Lo mismo puede decirse de la pretensión que nace de un derecho de obligación. Si se demanda el pago del precio de la cosa vendida, el título o causa de pedir, es el acto jurídico (contrato) que dio origen a la obligación.
En las pretensiones constitutivas, el objeto es el bien o efecto jurídico que se persigue (resolución del contrato, nulidad del matrimonio, etc.), pero la causa o título es el hecho que da lugar al cambio (incumplimiento, falta de consentimiento libre, etc.).
La causa o título es, pues, en estos casos, el hecho constitutivo del derecho al cambio jurídico, de tal modo que la alegación de un hecho constitutivo diverso, obsta a la cosa juzgada. No es admisible, pues, en esta materia la teoría llamada de la causa genérica, como serían, v.gr., la inobservancia de formalidades, para justificar la nulidad del testamento; o los vicios del consentimiento, para justificar la nulidad del contrato, sin atender a la causa especifica que no es otra que el hecho constitutivo que justifica el cambio jurídico; pues de otra forma se extendería arbitrariamente la cosa juzgada de un fallo a cuestiones que en el juicio respectivo no fueron propuestas…
Se puede sentar aquí también el siguiente principio general: la misma causa petendi afirmada en la pretensión decidida por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, no debe formar parte de una nueva pretensión a decidirse en otro proceso entre los mismos sujetos, sobre el mismo objeto…”

Siendo ello así, es claro que el argumento de la parte demandada resulta improcedente, toda vez que en el Expediente Nº 7349, nomenclatura propia del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, no obstante que los SUJETOS son los mismos, al estar incoado por la misma parte actora (ANTONIO JOSE DUNO FUENTES), con ese mismo carácter (ARRENDADOR), contra la misma parte demandada (SALAZAR ARGELIA MARGARITA) y con el mismo carácter (ARRENDATARIA), teniendo el mismo OBJETO (CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE ELLOS), la misma Petición Principal (ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO), difiere absolutamente en su CAUSA DE PEDIR.
En efecto, en aquel procedimiento se alegó que el tiempo el contrato venció en fecha 05 de abril de 2003 y que ya había dado cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contempla la Prórroga Legal y; en este alega que existe precisamente una sentencia de fecha 02 de marzo de 2004 en ese procedimiento, que determinó que la prorroga legal venció el día 05 de abril de 2004, y que al haber transcurrido dicho lapso o fecha es que procede a interponer nuevamente su demanda, superado dicho obstáculo legal; lo cual evidentemente constituye una causa de pedir (causa petendi) o título distinto, específicamente en cuanto al TIEMPO para el ejercicio de su PRETENSIÓN, lo cual evidentemente cambia la PRETENSIÓN EJERCIDA, la cual –como se dijo- no se interpuso antes de que hubiera finalizado el lapso de la prórroga legal determinada en dicha sentencia sino después, es decir, en fecha 03 de junio de 2004 y por tanto ésta nueva PRETENSIÓN si es admisible y no se encuentra dentro de los parámetros que pudieran obstaculizar la “cosa juzgada formal” producida por dicha sentencia “provisional” que las partes manifiestan haber quedado firme, ni están dados los supuestos para considerar que ésta nueva pretensión sea idéntica absolutamente a la anterior que pudiera constituir así hipotéticamente una “cosa juzgada material”. Y así se declara y decide.
Ahondando, es de resaltar que la causa petendi o título de la pretensión, es la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio, pero no los simples motivos que determinan al sujeto a plantear la pretensión, sino la causa jurídica de la misma y en general consistiría siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma, es decir, el contrato de arrendamiento que dio origen a las obligaciones de las partes. Es el hecho que da lugar al cambio jurídico (incumplimiento de la obligaciones), entendiéndose que el cambio del título por la alegación de un hecho constitutivo diverso en una nueva pretensión obsta a la cosa juzgada, es decir, no la configura.
CAPITULO VII
PROCEDENCIA DE LAS PRETENSIONES
I.- DE LAS INSTITUCIONES INVOLUCRADAS:
Según nuestro Código Civil:
Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
El Artículo 1134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.
El Artículo 1135: “El contrato es a título oneroso cuando una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente; es a título gratuito o de beneficencia cuando una de las partes trata de procurar una ventaja a la otra sin equivalente.”
El Artículo 1140: “Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.”
El Artículo 1159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
Este texto sirve a un mismo tiempo –como bien lo explica JOSÉ MELICH-ORSINI-
“... para consagrar el principio de la autonomía de la voluntad y el principio de la intangibilidad del contrato, llamado también por algunos escritores “principio del contrato-ley”, en cuanto homologa la fuerza obligatoria del contrato entre las partes a la propia ley. Por lo mismo que el contrato es una expresión de la voluntad soberana de los contratantes, quienes no pueden equivocarse o cometer injusticia alguna desde el momento en que concurren los presupuestos racionales que la ley postula para que ellos generen obligaciones válidas (capacidad, ausencia de vicios del consentimiento, objeto lícito, causa, etc.), se concluye que en lo que en él se estipule debe reputarse tan sagrado como la propia ley, y aún más sagrado para las propias partes que si lo estipulara el legislador, pues por tratarse de una ley particular que ellas se han dado a sí mismas y a la que se han sometido libremente, en ejercicio de su propia soberanía, resultaría una contradicción lógica admitir que su voluntad fuera sustituida por la de otro sujeto. El Principio tendría además un fundamento moral: “el respeto a la palabra dada” (pacta sunt servanda). Resulta patente que cuando se predica el respeto incondicionado a la palabra dada, la ley desarrolla más bien el principio consagrado en el Artículo 97 de la Constitución –correlativo al actual artículo 112 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y dicho principio no se encuentra actualmente no derogado por no estar en contradicción- al evitar que quien tiene una legítima expectativa para contar con la buena fe o lealtad de quien le prometió algún bien o algún servicio necesario al desenvolvimiento de su propia iniciativa o actividad empresarial, puede verse defraudado o perjudicado al pretender sustraerse éste último a sus compromisos por su mero capricho. ¿ Qué otra cosa perseguimos, en verdad, cuando intentamos adelantarnos a lo porvenir y sustraernos a los ciertos cambios de la economía mediante la celebración de contratos que nos garanticen la estabilidad de los suministros y precios de los bienes, insumos o servicios, sin los cuales no podría mantenerse la empresa que hemos fundado y cuyas mismas bases de subsistencia dependen de una cierta fijeza en los datos económicos que hemos utilizado para realizar nuestros cálculos?
De modo que, como lo dice Messineo, con otras palabras, “la ejecución del contrato es definitiva, es decir, es algo irrevocable y no sujeto a ser materia de arrepentimiento. Lo que las palabras hacen en la ejecución del contrato válido, causa estado y no puede ser reducido a la nada, a menos que el contrato esté, por cualquier razón destinado a caer...”.
El referido Código Civil en el Artículo 1579, establece:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a la aquella”
De dicho concepto se observan sus caracteres fundamentales:
a) Se trata de un contrato bilateral en cuanto surgen obligaciones correspectivas y simultáneas para arrendador y arrendatario.
b) Es oneroso y conmutativo, en cuanto a que las prestaciones se tienen como equivalentes.
c) Consensual, pues se perfecciona con el consentimiento de las partes.
d) Origina obligaciones principales para arrendador y arrendatario.
e) De tracto sucesivo, esto, es que las obligaciones correspectivas no se cumplen en un momento único.
Ahora bien, haciendo una retrospección de las normas vigentes para la época en que celebró el Contrato de Arrendamiento, es decir, el 05 de abril de 1999, se encontraban vigentes las siguientes leyes, reglamentos y decretos: Ley de Regulación de Alquileres del 1º de Agosto de 1960, Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987, Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972, Resolución Nº 3729 del Ministerio de Fomento del 1º de Julio de 1976, Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, Decreto Nº 298 de fecha 15 de junio de 1989, Decreto Nº 1493 del 18 de marzo de 1987 y otras regulaciones como el Código Civil.
Y la Ley de Regulación de Alquileres, en su Artículo 18, que encabezaba el Capítulo en el cual se ubicaba y que servía de regla interpretativa a todo régimen que dicha ley, establecía:
“Las disposiciones de esta ley son de Orden Público. Son nulas todas las convenciones contrarias a lo que la misma establece sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que dicha infracción diere lugar.”
Así indicaba la norma anteriormente transcrita, que las cargas que la ley especial impone a las partes en el contrato de arrendamiento son de obligatorio cumplimiento y que no pueden validamente concertarse acuerdos en sentido contrario, por cuanto las mismas quedan afectadas de nulidad.
Establecido este principio rector del régimen inquilinario, se observa que sus disposiciones legales establecían:
Artículo 1: “Los canones de arrendamiento de viviendas urbanas y suburbanas, de locales comerciales e industriales y otros destinados a fines que no sean los especificados, ya sean arrendados totalmente o por partes, y sus anexos y accesorios, quedan sujetos a regulación en los términos establecidos en esta ley.”
Artículo 4: “Los arrendadores o sub-arrendandadores de los inmuebles a que se refiere el artículo 1 de esta Ley, no podrán darlos en arrendamiento o sub-arrendamiento, en todo, o en parte, hasta tanto el Organismo competente haya hecho la fijación de los canones o pensiones de arrendamiento máximos, ni estipular o percibir mayor cantidad a la fijada.
PARÁGRAFO ÚNICO: Aquellos inmuebles que aún no hubiesen sido regulados, podrán ser arrendados o sub-arrendados, previa autorización del Organismo encargado de la regulación, por un canon de arrendamiento convencional, sin perjuicio de las normas establecidas en materia de reintegros en el artículo 15 de esta Ley.”
Artículo 8: “El arrendatario o sub-arrendatario no estará obligado a pagar alquileres que excedan a la cantidad máxima mensual, que haya fijado el Organismo regulador. Los pagos que el sub-arrendatario o arrendatario hagan en exceso de esa cantidad se considerarán indebidos y estarán sujetos a repetición, en los términos señalados en la presente Ley, sea quien fuere la persona que los hubiere percibido o haya de devolverlos, sin perjuicio de las penas que tal infracción acarreare a sus autores. El exceso de este pago será liquidado por los Organismos encargados de la regulación al efecto de la repetición. La resolución que se dicte en este sentido tendrá el carácter de título ejecutivo.”
Así pues el Artículo 4 mencionado, establecía que los arrendadores no podían dar los inmuebles en arrendamiento, hasta tanto el organismo regulador competente haya hecho la fijación de los canones, siendo las consecuencias del no-cumplimiento de esta normativa: a) La nulidad de la cláusula contraria a la Ley; y b) la aplicación a los infractores de las sanciones establecidas en la Ley.
Y la misma Ley de Regulación de Alquileres, daba la solución para los casos en que se haya omitido la regulación previa del canon máximo a cobrar y la solicitud de permiso provisional mientras se regulaba el referido canon, estableciendo su Artículo 29, lo siguiente:
“Si por ocultamiento o por cualquier otra causa imputable al arrendador o sub-arrendador no se hubiere hecho la fijación del alquiler máximo, se procederá de inmediato, a hacer dicha fijación y si resultare inferior a la que venía pagando el arrendatario o subarrendatario, éste tendrá derecho al reintegro de la diferencia entre lo fijado y lo realmente percibido por el arrendador o subarrendador. La liquidación será hecha por el Organismo Regulador.”
Ahora bien, el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al entrar en vigencia el 01 de enero del 2000, derogó todas las disposiciones inquilinarias antes mencionadas y las que la contradigan, incluida la Ley de Regulación de Alquileres, conforme a su artículo 93.
Pero a pesar de su derogatoria, las disposiciones del Artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres, antes mencionado, coinciden con lo dispuesto en el Artículo 7 del nuevo Decreto-Ley, cuando establece:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.
De lo cual se puede colegir que todas las disposiciones de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, y el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios eran y son de Orden Público, respectivamente, y con base a ello, las disposiciones relativas a la fijación de canones de arrendamiento eran y son de Orden Público.
Así el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
Artículo 2 “Los canones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; y los accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.”
Artículo 58: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”
Artículo 60: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”
Con respecto a éstas disposiciones legales, el autor JUAN GARAY (Ley de Alquileres, páginas 5, 6, 15, 16 y 39), ha expresado:
“... De la necesidad de regular el alquiler escapan los edificios construidos después de 1987 y las viviendas que tengan un valor superior a 12.500 unidades tributarias (ver artículo 4). Los demás inmuebles están sujetos a regulación, aunque no existe ninguna disposición en la Ley que obligue a regular el alquiler para poder alquilar un inmueble. El artículo 2 dice que los inmuebles están sujetos a regulación; pero esta declaración tan general no contiene en sí una obligación específica de regular el alquiler antes de que exista un contrato de arrendamiento, cosa que la misma ley en su artículo 60 lo presupone...
La presente ley no trae como lo hacía anteriormente, un permiso especial para que el propietario pueda dar en alquiler su propiedad antes de obtenerse la regulación. Esto significa que tendrá que esperar mucho tiempo, inclusive meses, en algunos casos en que se presenten desacuerdos en relación con el avalúo del inmueble. Pero el artículo 60 da a entender que se puede alquilar mientras se espera el resultado de la regulación...
Por otra parte el artículo 58 no prevé el caso de que no se haya dictado la regulación del alquiler. Si el inquilino ha ido pagando el alquiler acordado con el dueño y el apartamento resulta que no esta regulado, falta la base para pedir reintegro pues no se puede saber si el alquiler es o no excesivo. Hay que esperar a que se fije la regulación para ver cuanto tendría que devolver el arrendador (art. 60) si tal es el caso...”
Este atemperamiento surge sociológicamente en la búsqueda del equilibrio de valores fundamentales entre la figura del arrendador y el arrendatario expresadas en la Exposición de Motivos del Decreto-Ley, y jurisprudencialmente a raíz de la Sentencia de la Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, de fecha 07 de Agosto de 1.997, con ponencia de la Dra. HILDEGARD RONDÓN DE SANSÓ, al excluir del trámite de la previa autorización administrativa las demandas de “desocupación”, cualquiera que fuere el fundamento aducido, cuando el arrendamiento tuviera por objeto locales de comercio y afines, cuyo destino no sea satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino, que para esa época en forma indirecta afectaba a los arrendamientos de inmuebles “No Vivienda”, por la interpretación jurisprudencial –abandonada- de la tramitación de desocupaciones de inmuebles de uso “No Vivienda” por las previsiones del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuyo artículo 1, exigía la “regulación previa del canon máximo de arrendamiento” para proceder.
2.- DEL TIEMPO DEL VÍNCULO o RELACIÓN ARRENDATICIA:
En el presente caso, ambas partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 05 de abril de 1999, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, estado Aragua, anotado bajo el N° 61, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones, antes valorado, por un tiempo determinado de un (1) año fijo, es decir, hasta el día 05 de abril de 2000, estableciendo su cláusula “SEGUNDA”, la posibilidad de una prórroga convencional opcional, en los términos siguientes: “…a menos que las partes convenga (sic) en prorrogarlo, pudiendo la ARRENDATARIA, entregar el inmueble antes citado, sin haberse vencido el plazo acordado, con la contra entrega (sic) del depósito siempre y cuando no tenga ninguna deuda pendiente con respecto al referido inmueble…”
Siendo ello así, es evidente que la voluntad de las partes en ese contrato fue que el lapso de su vigencia fue de un año fijo, y que la o las posibles prórrogas debían ser acordada o acordadas entrambos y no, como insistente y erróneamente lo ha alegado la parte demandada, en el sentido de que era necesario para que no se prorrogara automáticamente, que el arrendador le diera un aviso participativo de que no se prorrogaría el tiempo de vigencia del mismo o desahucio.
Siendo ello así, resulta absolutamente irrelevante que el arrendador de o no la referida notificación de no querer prorrogar la vigencia del contrato, sino que debe existir el acuerdo de ambas partes para poder renovarlo. Y así se declara y decide.
Por lo que éste tribunal, en análisis necesario de ésta nueva controversia considera necesario observar lo siguiente:
PRIMERO: Que el Juzgado de la causa en el Expediente Nº 7349, nomenclatura propia del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en su sentencia de fecha 02 de marzo de 2004, erróneamente expresó que el documento que supuestamente contenía el desahucio, no fue objeto de tacha ni desconocimiento, puesto que la parte demandada si lo desconoció.
Pero con respecto a ésta sentencia no consta que la parte demandada hubiere apelado de tal determinación y por ende se contentó con ella, quizás por cuanto en definitiva resultó ganancioso del procedimiento, produciéndose una “Cosa Juzgada Ad Intra” sobre el punto, pero no limitante de su derecho a impugnar dicha documental en este proceso y como se dijo, la demandada no lo impugnó aquí. Y así se declara y decide.
SEGUNDO: Que el Juzgado de la causa en el Expediente Nº 7349, nomenclatura propia del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en su sentencia de fecha 02 de marzo de 2004, erróneamente expresó que tal documento no fue impugnado o tachado conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al estimar que la misma reposaba en “Copias Certificadas” por la secretaria del mismo, cuando el mismo actor había manifestado en su libelo que el “Original” lo tenía en su poder la parte demandada y resultaba imposible en consecuencia que le hubiera mostrado ese “original” y que en todo caso, era y es un documento privado cuyas normas adjetivas para su impugnación no son las previsiones del Artículo 429 eiusdem.
Pero con respecto a ésta parte de la sentencia no consta que la parte demandada hubiere apelado de tal determinación y por ende se contentó con ella, quizás por cuanto en definitiva resultó ganancioso del procedimiento, produciéndose una “Cosa Juzgada Ad Intra” sobre el punto, pero no limitante de su derecho a impugnar dicha documental en este proceso y como se dijo, la demandada no lo impugnó aquí. Y así se declara y decide.
TERCERO: Que el Juzgado de la causa en el Expediente Nº 7349, nomenclatura propia del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en su sentencia de fecha 02 de marzo de 2004, si determinó, por una “Confesión Espontánea” del actor en su libelo y la posición del demandado en su contestación, la existencia de la relación locativa entrambos desde el día 05 de abril de 1999; que esta era a tiempo determinado de un (1) año desde el 05 de abril de 1999 al 05 de abril de 2000 (vigencia primigenia del contrato), que hubo renovaciones por prorrogas convencionales opcionales que a saber son las transcurridas desde el 05 de abril de 2000 al 05 de abril de 2001 (primera prórroga convencional opcional), desde el 05 de abril de 2001 al 05 de abril de 2002 (segunda prórroga convencional opcional), desde el 05 de abril de 2002 al 05 de abril de 2003 (tercera prórroga convencional opcional) y por hecho de producirse el supuesto desahucio en fecha 02-03-2003 y tener más de un año y menos de cinco, la prórroga legal de un (1) año desde el 05 de abril de 2003 al 05 de abril de 2004, y por lo cual al haber demandado el actor el cumplimiento del contrato por vencimiento del término fijado, antes del 05 de abril de 2004, fecha de vencimiento de la prórroga legal, así –allá- erróneamente determinada, a tenor del Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al estar transcurriendo la misma, optada por la arrendataria y obligatoria para el arrendador, dicha demanda era inadmisible, declarándola en definitiva Sin Lugar.
Motivaciones éstas totalmente divorciadas del ordenamiento jurídico aplicable, puesto que en ninguna parte del contrato primigenio suscrito entre las partes, se previó esa circunstancia “AUTOMÁTICA” de prorrogar el contrato si no mediara desahucio, sino que dichas prórrogas solo se producirían cuando AMBAS PARTES así lo establecieran, y que de haber tomado en consideración tal regulación de las partes, evidentemente la motivación hubiera sido distinta, aunque no necesariamente su conclusión o dispositiva.
Pero con respecto a ésta parte de la sentencia no consta que las partes hubieren apelado de tal determinación y por ende se contentaron con ella, produciéndose una “Cosa Juzgada Ad Intra” sobre el punto. Y así se declara y decide.
Digo, que no necesariamente su conclusión o dispositiva, por cuanto es evidente que la parte actora en su primera demanda expresa erróneamente que el contrato se venció en fecha 05 de abril de 2000 y se produjo una tácita reconducción, luego dizque se venció nuevamente en el año 2001 y aceptó que la arrendataria continuara un año más en el inmueble y como la situación se pretendía extender efectuó un desahucio.
Es decir, manifiesta una confusión enorme en cuanto a lo que es la tácita reconducción que se produce cuando un contrato es a tiempo determinado, por el hecho de extenderse en el tiempo más allá de su vencimiento en las mismas circunstancias, al permanecer el arrendatario en la cosa arrendada y el arrendador permitirlo, sin que medie consenso alguno entrambos sobre una determinación especifica del nuevo tiempo de su duración, es decir, se convierte en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. Todo lo cual, se contradice con sus expresiones de que cada año, vencía una nueva prórroga, ya que, la tácita reconducción es una prorroga indefinida del tiempo de duración del contrato de arrendamiento y por lo cual de plano, por esas solas expresiones debió declararla improcedente, ya que, no se puede pedir un cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, si el mismo actor expresa que en la relación se produjo una tácita reconducción, pero como quiera que la parte demandada allá, alegó erróneamente también que el contrato se renovó tácita y automáticamente en los días 05 de abril de 2000; el día 05 de abril del año 2001; el día 05 de abril de año 2002 y el día 05 de abril del año 2003, es claro, que ambas partes verbalmente establecieron una modificación a dicha cláusula y estaban contestes allá, que si operaron las prórrogas opcionales en dichas fechas.
Ahora bien, habiéndose establecido que si constituye una COSA JUZGADA sobre parte de la controversia que pretende plantear nuevamente la parte demandada, y que fuera decidido por el Juzgado de la causa en el Expediente Nº 7349, nomenclatura propia del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en su sentencia de fecha 02 de marzo de 2004, antes analizada, es claro para este tribunal que esa decisión SI DETERMINÓ la naturaleza de la relación, tiempo de vigencia, y la fecha efectiva del vencimiento del tiempo de la Prórroga Legal a favor de la arrendataria y esta fecha no es otra que el 05 de abril de 2004, fecha éste en la cual la arrendataria debía entregar el inmueble tal y como lo establecieron en su contrato primigenio de fecha 05 de abril de 1999. Y así se declara y decide.
Por lo anterior, no se colige del contrato de arrendamiento mencionado, ni de la tantas veces mencionada sentencia que entre las partes se haya establecido ninguna prórroga automática por igual período de tiempo, si no media desahucio; todo lo contrario, lo que se estableció es que tal prórroga no podía ser automática sino con el acuerdo de ambos, ni siquiera por manifestación de uno solo y por ende el alegato de la demandada de que ello había operado, resulta absolutamente improcedente y por la misma razón el documento cursante al folio 08 se hace impertinente al merito de esta causa y así lo declarará este tribunal enseguida. Y así se declara y decide.
Con vista de lo anterior, este Tribunal observa que la parte demandada no cumplió con su carga procesal de demostrar los hechos en los que basó sus excepciones, es decir, la existencia de alguna cláusula, convención o acuerdo mediante el cual se pudiera colegir que había operado una prórroga convencional opcional automática anual del contrato, más por el contrario en el Expediente Nº 7349, nomenclatura propia del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, en su sentencia de fecha 02 de marzo de 2004, se estableció sin lugar a dudas que la prórroga legal se vencía en fecha 05 de abril de 2004, razón por la cual ese alegato de la parte demandada es improcedente y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal considera que en el presente caso, la pretensión de la parte actora debe ser declarada procedente, en el sentido de ordenarse el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de duración y de la prórroga legal y consecuentemente, ordenar la entrega material del inmueble arrendado, y así lo hará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide.
Con respecto a la pretensión de la parte actora en el sentido de que esa entrega material del inmueble arrendado la efectúe la parte demandada, totalmente solvente –ella- en cuanto a los servicios públicos y en perfecto estado de habitabilidad, este Tribunal observa que habiéndose establecido la procedencia de la petición principal de la pretensión, de entregar el inmueble, y que las regulaciones del contrato de arrendamiento primigenio mencionado, siguen regulando la relación, no obstante las prórrogas convencionales y legal operadas y vencidas; dicho contrato, en sus cláusulas quinta y décima tercera establecen que la arrendataria se obligó a entregarlo en perfecto estado de salubridad y mantenimiento en cuanto a pintura, cerraduras, cañerías, llaves de agua, sanitarios, instalaciones eléctricas y de agua, puertas, ventanas y rejas, etc., debe igualmente entregarlos en tal estado y como quiera que la actora demostró tales obligaciones y la demandada, no su solvencia, hacen igualmente procedente tales peticiones, y así lo hará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide.
DE LA DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia emanada de los ciudadanos y ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
1.- SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de Agosto de 2004 y cursante a los folios 80 al 89 del Expediente N° 11.203-04 (nomenclatura interna de ese Juzgado), aquí Apelación N° 177. Consecuencialmente, queda CONFIRMADA CON MODIFICACIÓN la decisión apelada en los términos antes expuestos.
2.- CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento es seguido por el ciudadano: ANTONIO JOSE DUNO FUENTES, en contra de la ciudadana: ARGELIA MARGARITA SALAZAR, antes identificados, en el Expediente N° 11.203-04, nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, aquí Apelación 177.
Consecuentemente, se condena a la parte demandada a hacer entrega material del inmueble arrendado, ubicado en la Avenida 102, Número 277, de la Urbanización El Paseo, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con Av. 102, que es su frente; SUR: Con casa que es o fue de JOSEFINA SALINAS; ESTE: Con casa que es o fue de NANCY ESCALONA y; OESTE: Con casa que es o fue de 3 MAXIMILIANO IRIZA, libre de personas y cosas, en el mismo estado en que le fuera arrendado y solvente en cuanto a los servicios públicos.
Por haber resultado totalmente vencida la parte demandada en la pretensión principal, se le condena al pago de las costas procesales, conforme a lo establecido en los Artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme a lo establecido en los Artículos 233 y 251 notifíquese a las partes mediante boletas de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los diecinueve días del mes de enero del año dos mil seis (19-01-2006) Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. PEDRO III PÉREZ
EL SECRETARIO,

Abg. LEONCIO VALERA
En la misma fecha se cumplió lo ordenado y se publicó y registró la presente decisión siendo las 03:20 p.m. y se libraron boletas de notificación.
EL SECRETARIO,

Abg. LEONCIO VALERA
Apel. N° 177
PIIIP/lv/
Estación05/