TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: MARYSENC BIENES RAICES, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua el 27-12-99, bajo el Nº 48, tomo 59-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GABRIEL PEÑUELA y LAURA AGUIRRE PALMA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 108.001 Y 107.987.
PARTE DEMANDADA: LUIS ENRIQUE BOLIVAR CASTELLANOS, titular de la cédula de identidad Nº 3.523.303.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MATILDE PAIVA MOTTA, CARLOS RONDON SOTILLO Y MARCELA PAIVA BELANDRIA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nº 16.149, 8.848 y 85.798.
EXPEDIENTE: 9184
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se inicia el presente juicio por demanda y posterior reforma admitida en fecha 18-07-05, por los trámites del juicio breve.
Cumplida la citación en forma personal, en fecha 03-11-05 la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.
Por auto de fecha 01-12-05 se dictó auto de admisión de pruebas.
En fecha 24-11-05, quien suscribe el presente fallo se avocó al conocimiento de la causa.
Por auto de fecha 07-12-05 se declaró la nulidad del auto de admisión de pruebas y se repuso la causa al estado de proveer sobre la reconvención propuesta, declarándose inadmisible.
Por auto de fecha 13-12-05 se admitieron las pruebas promovidas por las partes.
Encontrándonos en estado de dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda que es arrendadora de un inmueble ubicado en Residencia Maunaloa, piso 08, apartamento Nº 08-D, urbanización Base Aragua, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. Señala que el canon fue fijado en la suma de trescientos mil bolívares (Bs.300.000, 00) y que el contrato tenía una duración de 06 meses contados a partir del 08-09-03 y que se renovó tácitamente por un período igual hasta el 08-09-04. Que se hicieron tres notificaciones de no prórroga del contrato, donde además le indicaban el aumento del canon a trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00). Que han sido infructuosas las gestiones para el cobro de la deuda con CANTV y electricidad así como para la desocupación del inmueble. En razón de ello demanda el cumplimiento del contrato, y pide la entrega del inmueble, fundamentado en lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, el demandado propuso las cuestiones previas del ordinal 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo alega que siempre efectuó el pago del canon de arrendamiento y que la arrendadora incumplió con su obligación de cancelar las cuotas de condominio viéndose en la necesidad de cancelarlos; en base a ello reconvino, reconvención que fue declarada inadmisible.

DE LAS PRUEBAS
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Copia simple del acta constitutiva de la empresa Marysenc, Bienes Raíces, C.A. (folios 03 al 09).
2) Copia certificada del contrato de arrendamiento (folios 10 al 13)
3) Copias simples de comunicaciones dirigidas al demandado (folios 14 al 16).
4) Original de titulo de propiedad (folios 17 y 18).
5) Originales de certificación de consignación arrendaticia (folios 29 al 39)
6) Recibo por gastos en la práctica de la medida(folio 59)
7) Factura de electricidad (folio 61)
8) Factura de CANTV (folio 62)
La parte demandada promovió:
1) recibos de pago de cánones de arrendamiento (folios 72 y 73).
2) Planillas de depósito bancario(folios 74 al 96)
3) Facturas de electricidad (folios 97 al 120)
4) Recibo de pago de CANTV (folio 1219
5) Recibos de condominio (folios 122 al 129)
6) Recibos por concepto de pago de vigilancia (folios 130 al 142).

DE LAS CUESTIONES PREVIAS
Sobre la alegada cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada la fundamenta en que la actora carece de legitimidad para demandar porque la misma no posee el poder otorgado por los propietarios del inmueble. En este sentido resulta necesario transcribir el dispositivo invocado, cuyo texto establece:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
… 3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…”
En este sentido observamos que la causal invocada comprende la falta de capacidad de postulación en el apoderado indicada en el artículo 166 ejusdem, sea porque no es abogado o porque no tiene el libre ejercicio de la profesión, por la ineficacia del poder o relación de representación entre el demandante y el apoderado por no llenar los requisitos legales y la insuficiencia del poder para proponer la demanda. En este orden de ideas vale resaltar que la legitimación para demandar, en el presente caso, deriva del contrato de arrendamiento, instrumento éste que no fue desconocido y que por lo tanto debe ser apreciado plenamente, con fundamento en lo previsto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. En efecto, el contrato locativo fue suscrito por la actora en su carácter de arrendadora, y ello es suficiente para tener la legitimación para demandar, advirtiéndose que las agencias administradoras de inmuebles como en el presente caso contratan en su propio nombre y el poder, mandato o autorización que generalmente reciben de los propietarios para administrar los inmuebles no es un requisito necesario cuando la administradora demanda en su propio nombre. Otra situación es la planteada por el demandado pues señala que la actora no tiene cualidad para demandar porque no tiene la representación que se atribuye, siendo que la actora no se está atribuyendo representación alguna, sino que actúa en su propio nombre. En razón de ello la cuestión previa es desestimada, y así se declara.
En relación a la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 ejusdem por no haberse llenado los requisitos exigidos en el artículo 340, ordinal 4º ejusdem fundamentada en que no consta en autos los instrumentos relativos a las deudas a los meses de marzo y abril de 2005 correspondiente a los servicios de CANTV y ELECENTRO, se observa que el dispositivo invocado reza:
Artículo 340. “El libelo de la demanda deberá expresar:
…4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales…”
Es evidente entonces que lo alegado no encuadra en el supuesto de la norma, y por lo tanto la cuestión previa es infundada, y así se declara.
DE LA CUESTION DE FONDO
La parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento y para ello indica que el contrato tenía una duración de seis meses contados a partir del 08-08-03, y que se renovó tácitamente por un periodo igual hasta el 08-09-04. y que se hicieron tres notificaciones de no prórroga del contrato, la primera en fecha 21-02-03 y dos el 21-04-04. Al respecto la defensa del demandado señaló que la contradecía y rechazaba, limitándose a expresar que la arrendadora recibía el pago del canon y que además se vio en la necesidad de cancelar el condominio, más no argumentó nada con relación a las afirmaciones hechas por la actora en cuanto a las notificaciones efectuadas y el no cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble. Al respecto este Despacho observa: el contrato suscrito entre las partes en su cláusula octava se estableció lo siguiente.”la duración del presente contrato será de SEIS (06) meses contados a partir de 08 de septiembre de 2003, pudiendo prorrogarse por un período igual, si una parte no manifestare a la otra por escrito con acuse de recibo, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el presente contrato.”
De allí que si el contrato se inició en fecha 08-09-03 y se prorrogó por un período igual, el mismo sería hasta el 07-03-04 y no como lo dice el actor hasta el 08-09-04. Consecuencialmente, de haberse realizado la notificación, conforme a lo convenido, la prórroga legal a que tiene derecho el inquilino, por imperio de lo dispuesto en el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vencía el 07-09-04. Ahora bien, la accionante señala que notificó la no prorroga en fecha 21-02-03, lo cual resulta imposible tomando en cuenta que el contrato se inició el 08-09-03. No obstante podríamos considerar que es un error y que la fecha cierta es 21-02-04, lo que evidencia que la notificación se hizo con menos de sesenta días de anticipación al vencimiento, lo cual resulta contrario a lo acordado en la referida cláusula. Aunado a ello se observa lo que a continuación se expone, y para ello resulta necesario analizar el instrumento aducido como prueba de la alegada notificación de no prórroga y que riela al folio 14 del presente expediente. En la referida comunicación de fecha 21-02-03 y recibida el 03-03-04 se señala como asunto a tratar el nuevo canon de arrendamiento y en el se lee claramente que se le ofrece al notificado dos opciones: 1)en caso de renovar el contrato y 2) en caso de no renovar el contrato, es decir que de su contenido no se desprende una manifestación clara y expresa por parte de la arrendadora de no renovación del contrato, pues al contrario lo allí explanado abre la posibilidad que el contrato no continúe dependiendo de la manifestación de voluntad del arrendatario, pues lo pone a escoger entre las opciones señaladas y ajustadas al nuevo canon hasta el 31-12-04.
En relación a las señaladas notificaciones de fecha 21-04-04 y 09-11-04 cuyos soportes rielan a los folios 15 y 16 se observa que la misma no aparecen suscritas como recibidas por persona alguna, sólo aparece la firma de la empresa remitente, en este caso, la actora, lo cual de por si hace que el instrumento sea inoponible al demandado. Además dichas notificaciones hacen mención a la supuesta notificación de no prórroga antes analizada.
Respecto al resto del material probatorio cursante a los autos se observa que se trata de certificaciones de consignaciones arrendaticias, título de propiedad del inmueble, acta constitutiva de la empresa demandante, recibos y facturas que este Despacho aprecia por tratarse de instrumentos públicos unos y documentos públicos administrativos otros y no haber sido impugnados en modo alguno pero que nada prueban con relación al hecho determinante como es la alegada notificación de no prórroga del contrato. Asimismo respecto a las pruebas aportadas por la parte demandada se aprecia los recibos de pago de los meses de septiembre y octubre de 2003, por no haber sido objeto de desconocimiento, según lo pauta el artículo 444 del código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código civil. Asimismo se deja establecido que respeto a las planillas de depósito bancario y planillas de condominio los mismos no son apreciados por tratarse de documentos emanado de terceros, que deben ser ratificados en juicio por imperio de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil