TSJ Regiones - Decisión

CAPITULO I

Se inicia el presente procedimiento por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, presentada por la Abogado en ejercicio Mirna Marín de Oropeza, inscrita en el Inpreabogado bajo el No.:16.060, la cual actúa con el carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana BEATRIZ VELAZCO, titular de la cédula de identidad No.:V-5.589.673, según consta de poder debidamente autenticado el cual se encuentra anexo al libelo marcado con la letra “A”, contra el ciudadano HE WU AIQIANG, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No.: V-13.701.360, alega la actora que celebro en fecha 03 de febrero de 2004 contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cuál se iniciaría el 15 de febrero de 2004, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la Ciudad de Cagua Municipio Sucre del Estado Aragua, en la Urbanización La Ceballera, casa No.:8-A, anexa al escrito libelar el contrato en referencia, alega que una vez vencido el contrato se le concedió a EL ARRENDATARIO, la prorroga legal a que hace referencia el articulo 38 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, aumentando para el lapso de prorroga el canon a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo), por un lapso de seis meses, siendo que en fecha 15 de Agosto de 2005, el arrendatario debió entregar a la arrendadora el inmueble, que el arrendatario incumplió las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, QUINTA, DECIMA SEPTIMA, DECIMA NOVENA, VIGESIMA Y VIGESIMA PRIMERA, fundamenta la demanda en los articulo 38 literal “A”, 39 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, manifiesta que el arrendatario incumplió las obligaciones asumidas a consecuencia de la suscripción del contrato de arrendamiento, muy especial mente la de hacer entrega del inmueble al termino de la prorroga legal que venció el 15 de agosto del 2005, en consecuencia demanda: PRIMERO: ACCION PRINCIPAL en dar cumplimiento a la obligación en entregar el inmueble arrendado; SEGUNDO: ACCION SUBSIDIARIA DE LA PRINCIPAL: a cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento celebrado. En fecha de 20 de octubre del 2005, el Tribunal admite la demanda. En fecha 25 de noviembre del 2005, el alguacil consigna boleta de citación del demandado debidamente firmado. En fecha 29 de noviembre del 2005 la parte demandada consigna escrito de contestación de la demanda al fondo y reconvención de la misma, en el cual los apoderados del demandado exponen: de la contestación de la demanda, que rechazan, niegan, y contradicen tanto los hechos como el derecho, las pretensiones de la parte actora por ser temerarias e infundadas, ya que de manera intempestiva, arbitraria e ilegal y contraviniendo la Resolución del Ejecutivo Nacional de Congelación de Alquileres de Viviendas según Gaceta Oficial del 19 de Noviembre del 2004 y del 20 de Mayo del 2005, aumento el canon de arrendamiento a CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES(Bs.400.000,oo). Tal como se evidencia de los recibos de pagos de los meses septiembre del 2004 al febrero del 2005, consignó igualmente los recibos de pago del canon de arrendamiento correspondientes al mes de julio, mes este que manifestó el arrendatario haber desocupado y entregado el inmueble a el arrendador, solicita igualmente el demandado la reintegración del excedente del cobro de los meses del canon de arrendamiento y los que fueron dados en calidad de depósito, más los intereses que se generaron y se sigan generando hasta la definitiva. Niega que el inmueble haya sido entregado a su representado en buenas condiciones, que prueba de ello se encuentra en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento. Respecto a la RECONVENCION alega que le sean devueltos el monto de UN MILLON CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES(Bs.1.480.000,oo) a razón de trescientos setenta mil bolívares, más los intereses que se generaron. Los excedentes sobre los pagos sobre conceptos de arrendamientos, o sea, seis meses de contrato y seis meses de prorroga a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo), por cuanto que el contrato estipula que el canon era de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.370.000,oo) mensual. Las costas y costos del proceso. Acompañando al escrito de reconvencion sendo recibos de pagos. En fecha 30 de noviembre del 2005, se admitió la reconvención propuesta, siendo que en fecha 05 de Noviembre de 2005, la parte actora reconvenida oportunamente contesta la reconvención propuesta rechazando, negando y contradiciendo las mismas por las razones que allí se expresan. En fecha 06 de diciembre del 2005 la parte demandada reconviniente impugna y desconoce los instrumentos que corren insertos a los folios 12, 13 y 14. En fecha 08- 12-05, la parte actora reconvenida, solicito no se le diera valor alguno a la impugnación por ser extemporánea, abierta la causa a pruebas en fecha 08-12-05 en dos folios útiles la parte actora reconvenida presento su escrito con sus anexos marcados A, B, B, C, C, D, pruebas estas que fueron admitidas el 09 - 12- 2005. En fecha 12-12-05, la parte demandada reconviniente presento su escrito de pruebas en 3 folios útiles, y sus anexos marcados A, B, C, D, las cuales fueron admitidas el 13 - 12 - 2005, por diligencia de fecha 14 -12-05 la parte demandada reconviniente impugnó y desconoció los documentos que van desde el folio 51 al 56, por no estar suscritos por su representado, porque no emana de èl y ser simples copias. El 14 – 12 - 2005, el Tribunal evacuó la inspección judicial promovida por la parte actora con los resultados que allí constan, y el 15-12-2005, la parte demandada reconviniente se dio por citado a los fines de la evacuación de las posiciones juradas acordadas. Seguidamente se evacuaron las pruebas que van de los folios 75 al 91 que serán objeto de posterior análisis.

CAPITULO II

Admitida la demanda, y citada la parte demandada, èsta contesto y propuso mutua petición, en su oportunidad legal se admitió y fue contestada en tiempo útil.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA.
De las promovidas junto con el libelo de la demanda: Promueve contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de Cagua, quedando inserto bajo el No.:35, tomo 9 de los libros de autenticación de fecha 03 de febrero de 2004, que corre inserto a los folios del 7 al 10, el cual no fue impugnado, no desconocido por la parte demandada reconviniente, se tiene por reconocido conforme a los previsiones legales al efecto. Marcada “C” al folio 12 consta carta misiva dirigida por la arrendadora a el Arrendador, manifestándole su voluntad de no suscribir nuevo contrato de arrendamiento y otorgándole la prorroga legal, así como solicitando la entrega del inmueble para el 15 de agosto del 2005, marcado “D y E”, sendos recibos insolutos sin firma. Ahora bien, compareció el demandado el 28 de noviembre de 2005, otorgándole poder a los abogados en ejercicio Maria Carla Torres y Shindig Escobar, inscritos en el Inpreabogado bajo el No.:64.802 y 58.958 respectivamente, quienes el 29 de Noviembre de 2005 contestaron la demanda y propusieron la reconvención y revisado el texto del escrito consignado en los folios 34 al 36 y su vuelto no se detecto que se haya impugnado, desconocido o tachado los documentos que se fueron promovidos con el libelo de la demanda por lo que se tiene como fidedignos y reconocidos y en consecuencia la diligencia de fecha 06 de Diciembre de 2005, mediante el cual la parte demandada reconviniente pretendió impugnar y desconocer los folios 12,13 y 14 se tiene por extemporánea y así se decide. El contrato de arrendamiento cuyas características ya se mencionaron surte sus efectos legales en virtud de lo antes expuesto y por ser un documento autenticado reconocido y téngase como documento publico que este Tribunal aprecia y le concede todo el valor probatorio que la ley le confiere. Téngase por reconocido con todo su valor probatorio la carta misiva que corre inserta al folio 12, que este Tribunal aprecia y que demuestra y prueba que la parte actora manifestó al arrendatario su deseo de no suscribir nuevo contrato y solicito la entrega del inmueble para el día 15 de agosto del 2005, de conformidad con el articulo 1.374 del Código Civil. En cuanto al anexo “D” y”E” que se trata de los recibos que carecen de la rubrica o firma de la accionante el Tribunal no los aprecia habida cuenta de que se trata de un hecho negativo y que se encuentra exento de prueba.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS EN EL LAPSO PROBATORIO POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

Del capitulo I, invocò el mèrito favorable de los autos, sobre todo el acta de secuestro de fecha 22 de noviembre del 2005, mediante la cual pretende desvirtuar los dichos de la parte demandada reconviniente, en el sentido de que es falso que ésta le haya entregado el inmueble el 16 de Julio del 2005, analizada el acta en referencia el Juez Ejecutor de Medidas de esta localidad dejo constancia que el inmueble estaba cerrado y libre de personas, y a los fines que considero pertinente ordeno su apertura con un cerrajero constatando que el inmueble se encontraba libre de bienes y personas, declarando su consecuente secuestro, hecho este que por si solo no demuestra o prueba los dichos de la parte actora reconvenida y solo demuestra que efectivamente para la fecha de la practica del secuestro se encontrada deshabitada y libre de personas y cosas y así se declara. Con respecto al Literal B, del capitulo primero que guarda relación con el anterior el Tribunal le hace el mismo pronunciamiento. Con respecto al Literal C, esas afirmaciones de hecho deben ser demostradas por la parte demandada reconviniente y así se decide. Igual suerte ha de correr lo mencionado en el literal D y E del escrito de pruebas que se analiza. Del Capitulo II, PRUEBAS INSTRUMENTALES: A lo que respecta a los recibos emitidos por Elecentro y Compañía Hidrológico del Centro Agencia Cagua, el Tribunal los aprecia y los valora de conformidad con el artìculo 509 del Còdigo de Procedimiento Civil y al concatenarlos con los dichos de la parte actora, en relación de la insolvencia del arrendatario y con el escrito de contestación y reconvención por esta consignados no se detecto que el demandado reconviniente de autos haya demostrado su solvencia con estas instituciones prestadoras de servicios cuyo pago se reclama. CAPITULO II DE LA INSPECCION JUDICIAL, solicitada y acordada por este Tribunal, se observa de autos que en fecha 14 de diciembre del 2005, fue practicada la misma, y se dejo constancia de los siguientes particulares, que los baños se encuentran en mal estado de aseo mantenimiento y conservación, así como el área de la cocina, que las paredes de todos los ambientes se encuentran manchadas, sucias y deterioradas por salitre, que las puertas y sus cerraduras se encuentran en mal estado, las piezas sanitarias sucias, que los gabinetes de la cocina y lámpara se encuentra deteriorada y con grasa, así como las puerta que dan acceso al jardín, que el techo del estacionamiento se encuentren con filtraciones, que el tanque subterráneo tiene el agua sucia, que el hidroneumático no funcionó al conectarlo, que estando presente la parte demandada reconvenida, hizo las siguientes consideraciones, que el inmueble se encuentra en ese estado por el tiempo que se encuentra desabitado, o sea por más de cuatro meses que no tiene daños mayores que los generados por el uso y que no consta en las condiciones en que fue recibido, como se evidencia, siendo quien juzga quien practico la inspección de marras, conforme a lo establecido en la cláusula séptima del contrato solo se dejo constancia de las filtraciones que tenia el inmueble en el garaje y otras dependencias lo que concatenado con la inspección efectuada demuestra que lo referente a las filtraciones detectadas en la inspección son de la exclusiva responsabilidad del arrendador, por lo que respecta a los otros deterioros susceptible de reparaciones menores tales como las tejas rotas, pintura del inmueble, los daños de los gabinetes de la cocina de la cerraduras de las puertas, la reparación del hidroneumático, la oxidación de las rejas protectoras, son responsabilidad del arrendatario, y así se declara, por lo que respecta a los daños ocasionados por el salitre en las paredes del estado de conservación del tanque subterráneo del desaseo de los baños y otras dependencias del inmueble se le atribuye estos al transcurso del tiempo por encontrarse desabitado el inmueble correspondiéndole a el arrendador solucionar tal situación. En cuanto al CAPITULO III, o sea la prueba de exhibición de documento el Tribunal no hace ningún pronunciamiento, en virtud de que no aporta nada al proceso, y con respecto AL Capitulo IV. El Tribunal no hace ningún pronunciamiento en virtud del desistimiento presentado por la promovente.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: con respecto al numeral 1 que se refiere al mérito favorable de los autos este Tribunal no lo aprecia por no ser un medio probatorio y así se declara; con respecto al numeral 2 que se refiere a la confesión de la parte actora, revisado el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, se determina que efectivamente el canon de arrendamiento pactado por las partes es de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES(Bs.370.000,oo) mensuales, y no de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo), como lo menciona la parte actora; por lo que respecta al numeral 3 que se refiere a los recibos de pago insertos al folio 37, suscrito por la ciudadana Beatriz Velazco, lo cual el Tribunal tiene como fidedignos habida cuenta que la parte demandante reconvenida los impugno extemporáneamente y demuestra que el canon contractual establecido en la cláusula tercera, es por el monto de bolívares TRESCIENTOS SETENTA (Bs. 370.000,oo), en cuanto al numeral 4, que se refiere a los recibos de pago de los cánones de arrendamiento, cuyo recibos se encuentra insertos al folio 38, por el monto de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,00) quedando demostrado el cobro de canon por el referido monto; esta Juzgadora observa que de los recibos originales insertos al folio cuarenta del presente expediente se encuentra inserto recibo correspondiente al mes de junio el cual no esta firmado por la arrendadora en consecuencia no obtiene valor probatorio alguno, de conformidad con el articulo 509 del Código de procedimiento Civil; en cuanto al particular 5 que se refiere a la promoción de la Gaceta Oficial numero 342.823 de fecha 17 de noviembre de 2005 contentiva del Decreto y la Prorroga de Congelación de Alquileres este Tribunal lo aprecia y la valora conforme a la ley, en virtud de que esta Juzgadora considera que todo acto que se publique en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, tendrá legitimidad suficiente para considerarlo autentico. El artículo 146 de la Ley de Publicaciones Oficiales establece que las Leyes, Decretos, Resoluciones y demás actos oficiales tendrán el carácter de públicos por aparecer en Gaceta Oficial, cuyos ejemplares tendrán fuerza de documento público. Hay en consecuencia, prevalencia de esta Ley sobre la indicación del articulo 432 del Código de Procedimiento Civil, o como anota el Maestro Duque Corredor, el valor pleno que la Ley de Publicaciones Oficiales en su articulo 14 atribuye a los actos de los poderes públicos divulgados en la mencionada Gaceta Oficial, priva sobre lo relativo o presuntivo del articulo 432 del Código de Procedimiento Civil, que admite que su autenticidad se puede desvirtuar por cualquier medio. Es decir, harán fe de autenticidad todas aquella publicaciones oficiales con rango nacional, de conformidad con la respectiva Ley de Publicaciones Oficiales, en consecuencia no se debió aumentar el canon de arrendamiento del contrato objeto del presente procedimiento. Con respecto al numeral 6, que se refiere al pago de los servicios de Elecentro, Hidrológica del Centro, marcados a, b, c y d, aun y cuando no fueron impugnados por la parte actora considera quien decide que el medio probatorio idóneo es la solvencia expedida por las instituciones mencionadas, la cual no fue consignada por el arrendatario y así se declara. En cuanto al numeral 7 que se refiere a la exhibición de documento cuya copia fue consignada marcada E, mediante el cual la parte demandada pretende probar que el inmueble no fue recibido en buenas condiciones, llegada la oportunidad para la exhibición, o sea el 16 de Diciembre del 2005, la parte demandante a cuya exhibición se le intimo, no trajo a los autos el original del documento en cuestión, por lo que se tiene como valido la copia promovida por la parte demandada y se aprecia en todo su valor demostrándose que en efecto el 15 de Febrero de 2004 el primitivo arrendatario ciudadano Jesús Alberto Tovar Torres debía desocupar el inmueble objeto del presente juicio y que este hecho le fue impuesto el 30 de enero del 2004, pero es el caso que no se demuestra o prueba que entre el 30 de enero del 2004 y el 15 de febrero del 2004 se haya producido la desocupación por parte del primitivo arrendatario, o sea, el referido documento no otorga certeza, de la fecha en que este hizo entrega del inmueble a su arrendadora y de que esta le entregara el inmueble al demandado de autos y así se declara. Con respecto al numeral 7, este Tribunal en principio de la comunidad de la prueba deja expresa constancia que para el momento de la práctica de la medida de secuestro, el inmueble no estaba ocupado por el demandado. Con respecto al numeral 8 de la prueba testimonial, consta en autos que comparecieron a presentar su testimonio los ciudadanos GERONIMO FEDERICO LEON TERAN, MICHAEL DOUGLAS GARCIA VELIZ, los cuales fueron preguntados por su promovente y repreguntados por la parte contraria, con respecto a los primeros de los nombrados éste manifestó, que conoce el motivo de su comparecencia al Tribunal, que sabe y le consta que existía un contrato de arrendamiento entre las partes, manifestando que se lo mostraron para verlo que conoce el inmueble de que trata el arrendamiento, que el contrato se lo mostró el demandado, con el propósito de que lo revisara a ver si estaba bien hecho, que no conoce las condiciones iniciales del inmueble, que el demandado desocupo el inmueble del presente año porque se agoto el tiempo del contrato de arrendamiento, que no sabe a quien le entrego el inmueble, que si sabe en que condiciones recibió el arrendatario el inmueble, al ser repreguntado manifestó que no tiene relación comercial, ni profesional con el demandado, que leyó el documento por recomendación de dos clientes, que asistió al Tribunal como testigo de que el demandado desocupó el inmueble en el mes de julio, que presencio el acarreo de los bienes muebles, pero no presenció la firma del finiquito, que presencio el acarreo de los muebles porque estaba al frente visitando a unos clientes, que el contrato de arrendamiento se agoto en febrero o marzo que el demandado le solicito que viniera a declarar al juicio; el Tribunal analizadas las deposiciones antes mencionados a realizadas por el ciudadano GERONIMO FEDERICO LEON TERAN, en virtud de que en la séptima pregunta manifiesta que conoce el contenido del contrato y que desconoce las condiciones iniciales del inmueble, para luego manifestar en la décima pregunta que sabe y recuerda las condiciones de haber recibido el arrendatario el inmueble, incurrió este en contradicción, y en la cuarta repregunta manifestó que presencio el acarreo de los bienes muebles del arrendatario y en la quinta repregunta cuando se le inquirió porque estuvo presente en el acarreo de los bienes, contesto: “ en ningún momento dije que estuve presente en el acarreo, manifesté en la pregunta anterior que vi el acarreo de los bienes del arrendatario, lo cual es contradictorio por lo que este Tribunal no lo aprecia y desecha su testimonio, de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil. Con lo que respecta a la declaración del ciudadano MICHAEL DOUGLAS GARCIA, este manifestó que conocía al demandado desde hace un año, que fue a hacer la mudanza cuando llego la primera vez y cuando se fue que el inmueble tenia filtraciones, estaba mal de pintura y los baños tenían botes de agua, que el demandado desocupo el inmueble el 16 de octubre, que el inmueble fue desocupado y entregado como lo recibió, a la octava pregunta manifestó que el inmueble fue desocupado el 16 de julio, que fue ocupado por el demandado el 15 de enero cuando parió la mujer, repreguntado el testigo manifestó que para el día que el demandado se mudo no estaba presente la Sra. Beatriz Velásquez, que le constaba lo de las filtraciones porque entro a la casa, observa esta juzgadora que en virtud de que el testigo en la 5ta pregunta contesto que el inmueble fue desocupado por el demandado el 16 de octubre y luego manifestó en la octava pregunta que el inmueble fue desocupado el 16 de julio, dichas respuestas son contradictorias, en consecuencia el Tribunal no aprecia el testigo y lo desecha y así se declara, de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a las posiciones juradas el Tribunal no se pronuncia en virtud de haber sido desistida por la parte promovente. Respecto a el incumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, esta Juzgadora observa que la Doctrina señala como característica principal de la cláusula penal, la de ser una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento, y cuando el incumplimiento de la obligación es parcial, que es el caso en análisis, el juez esta facultado para disminuir la penalidad, en consecuencia analizadas todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes de sus dichos, y vista que las partes no probaron todos sus dichos, tal como lo establece el articulo 1.354 del Código Civil, esta Juzgadora procede en la dispositiva a disminuir la penalidad a la cual esta obligado el demandado, de conformidad con el articulo 1.258 , 1.260 del Código Civil.