TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: CARRELLI GISELA MONCADA VILLEGAS, titulares de la cédula de identidad Nº 5.138.469
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GRACIELA SEIJAS, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 9.916.
PARTE DEMANDADA: PHARMA PETS C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo el Nº 63-A, tomo 25.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ARNALDO AVENDAÑO PEREZ, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 34.733.
EXPEDIENTE: 9200.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida en fecha 18-07-05 por los trámites del juicio breve.
En fecha 03-08-05 la parte demandada se dio por citada.
En fecha 05-08-05 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
Abierto el proceso a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Encontrándonos en estado de dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre un local comercial distinguido como local “A” o T1 y su anexo T2 y los muebles que se encuentran en el mismo ubicado en la parcela 37-D, manzana A, Quinta San Antonio, Urbanización La Soledad, avenida Sucre con calle tercera y avenida Casanova Godoy, Parroquia Crespo del Municipio Girardot del Estado Aragua. Señala que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato, el canon fue fijado en la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) que la arrendataria se obligó a cancelar dentro de los primeros cinco días de cada mes por mensualidades anticipadas pero que desde el otorgamiento del contrato la demandada no ha cancelado el referido canon en la forma convenida sino atrasadas y que desde el mes de abril de 2005 dejó de pagar el canon. Que no ha dado cumplimiento a lo convenido en la cláusula décima primera del contrato locativo de entregar los recibos cancelados de electricidad, agua, aseo y otros. En virtud de lo narrado demanda la resolución del contrato, el pago de la suma de tres millones de bolívares (BS 3.000.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencido, así como los que se sigan venciendo y la indexación de las pensiones de arrendamiento, fundamentado en lo previsto en los artículos 1.167, 1.592 y 1.616 del Código Civil.
Por su parte, la demandada: 1) opuso cuestiones previas, específicamente las del ordinal 4º, 6º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. 2) Impugnó los documentales que rielan a los folios 15, 17, 18, 19 y 20 con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil 3) Admitió la suscripción del contrato 4) negó que adeude los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio del año 2005 a razón de un millón de bolívares cada uno. En este sentido expresa que el inmueble se encuentra regulado en la suma de seiscientos cincuenta y siete mil cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 657.420,00) según resolución emanada por la Alcaldía del Municipio Girardot de fecha 10-12-04 y que por lo tanto opone la compensación porque la arrendadora le adeuda una cantidad mayor, ya que le correspondería cancelar la suma de trescientos veintiocho mil setecientos diez bolívares (Bs. 328.710,00) por ocupar el 50% de la superficie total del inmueble regulado. 4) Invoca a su favor la exceptio non adimpleti contractus y para ello arguye que la actora le está cobrando una suma ilegal y además arrendó fraudulentamente un local que no tenía el certificado de uso conforme ya que la zona no es comercial. Asimismo expresa que existe otro contrato de arrendamiento diferente y que la arrendadora desconoció para contratar con ellos.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Contrato de arrendamiento (folio 08 al 13)
2) Recibo de notificación de cheque devuelto (folio 15)
3) Recibo del servicio telegráfico (folio 17)
4) Copia simple de formulario para la consignación de telegramas (folio 18)
5) Recibo de entrega de telegrama (folio 19)
6) Carta de notificación de desocupación (folio 20)
7) Titulo de propiedad del inmueble arrendado (folio21 al 26)
8) Posiciones Juradas que no fueron evacuadas
9) Copia certificada del expediente de regulación de alquiler (folios 91 al 124)
10) Originales de solicitud de certificación de consignación arrendaticia (folios 125 al 143)
La parte demandada trajo a los autos:
1) Copia simple de certificación de uso no conforme (folio 39)
2) Copia simple de actuaciones contenidas en el expediente Nº 44514 por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la esta circunscripción (folios 40 al 58)
3) Copias simples de actuaciones contenidas en el Expediente 43254-03 (folio 59 al 84)
4) Copia simple de la resolución contenida en le expediente 049-2004 emanada de la Alcaldía del Municipio Girardot (folios 85 al 86)
5) Pruebas de informes, de las cuales constan las resultas de lo solicitado al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial (folio 152 y 1539) y de lo peticionado a la Alcaldía del Municipio Girardot (folio 158 al 161)
DE LA IMPUGNACION
El demandado impugnó las documentales cursante a los folios
15, 17, 18 y 19 fundamentado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil . Al respecto se observa: el instrumento cursante a folio 15 se trata de una documentación emanada de un tercero, que al no haber sido ratificada en juicio, según lo pauta el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no es apreciada, y así se decide.
En cuanto a los instrumentos cursante a los folios 17, 18 y 19 observamos que se trata de lo que la doctrina y la jurisprudencia han denominado instrumentos públicos administrativos, los cuales aun cuando no encajan en la definición de documento público que indica el artículo 1.357 del Código Civil tienen el mismo efecto probatorio que los documentos públicos, en razón de que emanan de funcionarios públicos en ejercicio de la atribuciones que les confiere la Ley, y por lo tanto contienen una presunción de certeza que el interesado en lo contrario debe desvirtuar en el proceso judicial. Así lo ha señalado el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 16-05-03, Ponencia de Franklin Arriechi, exp. 2001-00885, al establecer: “Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que las suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registro, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que el atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario”

De allí se deriva que es carga del impugnante presentar la prueba que desvirtué el instrumento administrativo que impugna y al no hacerlo el instrumento goza de certeza y por lo tanto es apreciado y así se declara.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS
1) Sobre la cuestión previa prevista en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. El apoderado de la demandada expresa que la parte actora solicitó la citación de uno cualquiera de sus directores, pero que el acta constitutiva estatutaria de la empresa demandada señala que la administración de la compañía estará a cargo de una junta directiva compuesta por dos directores y que ambos tienen facultades conjuntas y no separadas y que por lo tanto había que citarlos a los dos. Sobre el particular este Despacho observa: el ordinal 4º del artículo 346 del Código de procedimiento civil reza: Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas: 4º La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado
Dicha cuestión previa procede cuando la persona señalada como representante de otro o personero de un ente moral, no tiene el carácter que se le atribuye. En el presente caso el demandado no ha negado expresamente ese carácter, pues al contrario admite ser representante. De manera que el hecho de no haberse citado al otro representante, que es el fundamento de la alegada cuestión previa, no se subsume en el supuesto previsto en la norma y por lo tanto la cuestión previa es infundada, y así se declara.
2) Respecto a la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 ejusdem. Alega el demandado que: a) el actor la identifica como “Pharma Pest C.A:” y que la denominación correcta es “Pharma Pets, C.A.”, b) que señaló que el acta se encuentra registrada bajo el número 63-A, tomo 25, cuando en realidad es tomo Nº 25, tomo Nº 63-A, c) que se omitieron las conclusiones y el derecho en que basa la pretensión y d) que no se anexó a la demanda copia del acta constitutiva de la empresa demandada. Al respecto la parte actora presentó escrito de subsanación según diligencia cursante al folio 87, observándose además que lo alegado por el demandado en el punto a) y b) sólo se trata de simples errores que en nada configuran una cuestión previa. En relación a la omisión de conclusiones y fundamento de derecho, se observa que no es una formalidad esencial que el actor en su libelo coloque las expresiones “conclusiones”, basta con que se suministren los hechos en forma clara y se desprenda con facilidad cual es la acción deducida y el derecho invocado, que en el presente caso la actora señala los dispositivos del Código Civil. Asimismo, y en relación a la falta de consignación del acta constitutiva de la empresa, tenemos que el dispositivo contenido en el numeral 3º del artículo 340 ejusdem no hace tal exigencia, limitándose a señalar que “… Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro”. Por lo tanto para esta juzgadora están llenos los extremos de ley, y en consecuencia la cuestión previa invocada es desechada, y así se declara.
3) Sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 ejusdem relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, fundamentada en que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción juicio por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios incoado por la demandada contra la actora y que además existe un juicio de desalojo incoado por la actora en contra de los ciudadanos Olaya Requena e Iris Montilla, del cual está conociendo el referido juzgado. Al respecto observamos: La prejudicialidad ha sido definida como “el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quaestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad” (LA ROCHE Ricardo, editorial Torino, Caracas 1996, tomo III, Pág. 60). En el presente caso se alega la prejudicialidad por la existencia de otros juicios, donde el primero de los señalados se trata de una acción de cumplimiento que la aquí demandada ejerció en contra de la aquí actora. En dicha demanda, según copia del libelo traído a los autos, se solicita que la allí demandada reconozca la erogaciones efectuadas por acondicionamiento del inmueble arrendado, que cumpla con la resolución administrativa que estableció el canon de arrendamiento y que pague daños y perjuicios. Como se observa se trata de una acción donde la decisión que recaiga no va a tener ninguna influencia sobre lo que aquí se está debatiendo. En efecto, una eventual declaratoria con lugar conllevaría a que la allí demandada resulte condenada a cancelar determinadas sumas de dinero y cumplir con lo estipulado por el órgano regulador, pero tal circunstancia no adiciona ni resta nada en este proceso. En consecuencia de lo anterior la cuestión previa invocada es desestimada, y así se decide.
DE LA CUESTION DE FONDO
Es un hecho admitido y reconocido expresamente por ambas partes la existencia de la relación arrendaticia, siendo un punto controvertido la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. En este sentido la parte demandada alega que el inmueble se encuentra regulado en la cantidad de seiscientos cincuenta y siete mil cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 657.420,00) y que por ocupar el cincuenta por ciento del inmueble le corresponde cancelar la mitad del monto señalado. En este sentido, tenemos que cursa a los autos resolución contenida en el Expediente Nº 049-2004 de fecha 10-12-04 emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, instrumento que no fue objeto de impugnación alguna y por lo tanto debe ser apreciado plenamente, y de cuyo texto se desprende que el inmueble arrendado fue regulado en la suma transcrita. Ahora bien, respecto a que la demandada ocupa la mitad del inmueble regulado y que por tanto le corresponde cancelar la mitad de la regulación, hecho cuya carga probatoria corresponde al demandado por ser su dicho, observamos que el contrato de arrendamiento en su cláusula primera reza: “ LA ARRENDADORA, cede en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, un LOCAL COMERCIAL y los muebles que se encuentran en el mismo y más adelante se especifican.- El local mide aproximadamente Doscientos treinta y dos Metros con Noventa y tres decímetros cuadrados (232.93 Mts2)…” En este sentido se verifica que la resolución administrativa ciñe su decisión a un LOCAL con uso COMERCIAL cuyas medidas se aproximan al arrendado, no se trata de la regulación de un inmueble de mayor superficie. Asimismo debe considerarse que de acuerdo a lo convenido en la referida cláusula se arrendó no sólo el local sino bienes muebles, y en este sentido la cláusula tercera expresa: “El canon de arrendamiento ha sido convenido entre las partes en UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) MENSUALES, cantidad ésta que comprende OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) monto del canon convenido por el local comercial y DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) fijados por los muebles descritos…). De todo lo anterior se concluye que el canon de arrendamiento que el demandado está obligado a cancelar es la suma de seiscientos cincuenta y siete mil cuatrocientos veinte bolívares (Bs. 657.420,00) por el local más la suma de ciento noventa y siete mil doscientos veintiséis (Bs. 197.226,00), equivalente al treinta por ciento del monto del canon fijado, por imperio del artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo bienes muebles, lo que da un total de ochocientos cincuenta y cuatro mil seiscientos cuarenta y seis (BS. 854.646,00), y así se decide.
Con relación a la compensación alegada por la parte demandada resulta necesario hacer la siguiente distinción: La compensación, de acuerdo a las enseñanzas del Dr. Eloy Maduro Luyando, (Curso de obligaciones, tomo I, 11ª ed., Caracas, universidad Católica Andrés Bello, 1999 Págs. 469 y sigs.) como modo de extinción de las obligaciones presenta cuatro modalidades, a saber: legal, convencional, facultativa y judicial. La primera opera en virtud de la ley, desde el momento en que existen simultáneamente las dos deudas, que ese extinguen por las cantidades concurrentes y se requiere que las deudas sean simultáneas, líquidas y exigibles y recíprocas; la segunda supone que no exista uno de los requisitos de la legal y por ello requiere la voluntad de las partes; la tercera se realiza a requerimiento de la parte en cuyo favor hubiera obstáculo para la compensación legal y la última se da cuando falta uno de los requisitos de la legal y debe ser declarada por el Juez.
En el caso bajo análisis, se pretende una compensación legal, lo cual es improcedente porque la deuda no es líquida, quedándole al demandado la opción de reconvenir con una acción de reintegro de alquileres, a través de la cual se determinase la cantidades canceladas en exceso, cuestión que no hizo en su oportunidad. En base a lo expuesto, se desecha la defensa invocada, y así se declara.
Respecto a la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), fundamentado en que la arrendadora no esta cumplimiento con el cobro justo del canon y que el inmueble no tiene la certificación de uso conforme emitida por las autoridades competentes debe señalarse, en primer lugar que dicha figura, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, se refiere a la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin haber cumplido a su vez con su propia obligación. De allí que se trate de obligaciones contractuales y no de deberes o imposiciones legales, como la aducida por el demandado respecto al cobro justo del canon. En efecto, si bien es cierto que el arrendatario no está obligado a cancelar un canon ilegal, ello no lo exime de cancelar el monto regulado. En cuanto a la certificación de uso, que según el demandado era obligación del actor gestionarla y aun cuando no especifica en cual de las cláusulas del contrato se estableció tal obligación resulta necesario establecer, de acuerdo a lo previsto en el contrato sobre quien pesaba la obligación de obtener dicho permiso. Así, la cláusula Octava reza: “LA ARRENDATARIA se compromete de acuerdo al objeto y actividad de la empresa a mantener al día los impuestos municipales, publicidad interior, derecho de Frente, patente de industria y Comercio, Permisos Sanitarios, Uso Conforme de Bomberos y cualquier otro permiso municipal o estadal” (subrayado nuestro). De allí aprecia esta juzgadora que la obligación de tramitar el permiso de uso conforme está en cabeza de la arrendataria. En este sentido se observa según los documentales cursantes a los folios 158 al 161, recibidos con ocasión de la prueba de informes solicitada a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía que el ciudadano Alexander Piñate, representante de la empresa demandada gestionó por ante esa entidad la tramitación del permiso, obteniendo respuesta negativa, la cual fue reconsiderada, a petición del mismo ciudadano, concediéndosele una autorización por un año, con fecha de vencimiento al 09-12-05, por lo que tampoco se justifica la falta de pago del canon de arrendamiento. En base a lo expuesto, la excepción invocada es desestimada, y así se declara.