TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA
METROPOLITANA DE CARACAS

AÑOS 196° Y 147°

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES 271201 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda bajo el N° 50, Tomo 228-A-Pro, en fecha 4 de diciembre de 2.001.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE: LUIS ALBERTO AÑEZ GUERERE y GUSTAVO ADOLFO AÑEZ TORREALBA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.849 y 21.112, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JUAN PABLO LAYRISSE y JOSEFINA COROMOTO MARTÍNEZ DE LAYRISSE, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio y titulares de la cédula de Identidad Nros.: 2.099.621 y 3.752.563, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL GERARDO FERNÁNDEZ, CARLOS AYALA CORAO, GUSTAVO LINARES BENZO, DESMOND DILLON MC LOUGHLIN, JOSE IGNACIO MORENO V., RAFAEL CHAVERO G., MARIA ALEJANDRA ESTEVEZ FERNANDEZ, ABELARDO NOGUERA, VICTOR ROBAYO DE LA ROSA, MARIANA MELENDEZ HERRERA, MÓNICA APARICIO BLANCO y HÉCTOR PARADISI MOREAN, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.802, 16.021, 25.731, 41.619, 16.835, 58.652, 69.985, 66.629, 70.933, 99.335, 107.679 y 101.679, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y REPETICIÓN DE PAGO EN EXCESO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: 05-2260.

I
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente proceso, en virtud de libelo de demanda interpuesto por ante el Juzgado Distribuidor de Turno del Circuito Judicial de Los Cortijos, correspondiéndole al Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el conocimiento de la acción de Cumplimiento de Contrato y Repetición de Pago en Exceso, incoada por los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 271201 C.A., en contra de los ciudadanos JUAN PABLO LAYRISSE y JOSEFINA COROMOTO MARTÍNEZ de LAYRISSE, siendo admitida el 17 de Mayo de 2.005.
En fecha 30 de mayo de 2.005, el Alguacil de dicho Tribunal, dejó constancia en el expediente, de haber citado al co-demandado, ciudadano JUAN PABLO LAYRISSE RAMÍREZ.
En fecha 13 de Junio de 2.005, el Alguacil de dicho Tribunal dejó constancia de haber citado a la co-demandada, ciudadana JOSEFINA MARTÍNEZ DE LAYRISSE.
En fecha 12 de Julio de 2.005, comparecieron los apoderados judiciales de los co-demandados, consignando escrito de contestación a la demanda.
Por auto de fecha 19 de Julio de 2.005, el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró su incompetencia en razón de la cuantía y declinó la misma, previa su distribución a un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Tribunal.
En fecha 27 de Septiembre de 2.005, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada.
En fecha 04 de Octubre de 2.005, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de contestación a la reconvención intentada por la parte demandada.
En fecha 13 de Octubre de 2.005, compareció el apoderado judicial de la parte accionante, consignando escrito en el que solicita al Tribunal la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble en cuestión.
En fecha 20 de Octubre de 2.005, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada, consignando escrito en el que solicitan al Tribunal la declaratoria de improcedencia de las peticiones contenidas en el escrito presentado el 13 de Octubre de 2.005.
En fechas 27 de Octubre de 2.005, comparecen los apoderados judiciales de la parte actora consignando escrito de alegatos.
En fecha 28 de Octubre de 2.005, comparecen los apoderados judiciales de la parte actora, consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 02 de Noviembre de 2.005, comparecen los apoderados judiciales de la parte demandada, consignando escrito promoción de pruebas, siendo en esta misma fecha agregadas por el Tribunal.
Por auto de fecha 11 de Noviembre de 2.005, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 17 de Noviembre de 2.005, compareció el Abogado VÍCTOR ROBAYO DE LA ROSA, sustituyendo poder en el Abogado JUAN JOSÉ ÁVILA, pero reservándose su ejercicio. En esta misma fecha se evacuó acto de testigo de la ciudadana GISELA MATEU DE BOSCHETTI.
En fecha 25 de Noviembre de 2.005, el Tribunal declaró desierto el acto de testigo del ciudadano ALÍ ROGELIO ÁVILA LARA, y en esta misma fecha se evacuó acto de testigo del ciudadano CESAR ANTONIO DÍAZ MANCINI.
En fecha 30 de Noviembre de 2.005, el Tribunal declaró desierto el acto de testigo de la ciudadana GISELA MATEU DE BOSCHETTI; y en esta misma fecha compareció el apoderado judicial de la parte demandada desistiendo de la evacuación de la prueba de inspección judicial contenida en lo puntos 3.b y 3.c del capitulo II de los medios probatorios. Igualmente, por auto de esta misma fecha el Tribunal difirió la práctica de la inspección judicial promovida por la parte demandada.
En fecha 01 de diciembre de 2.005, el Tribunal declaró desierto el acto de testigo de la ciudadana LOLIBETH HERNÁNDEZ.
En fecha 05 de Diciembre de 2.005 compareció el apoderado judicial de la parte actora solicitando sea declarada inhábil para atestiguar a la ciudadana ELIZABETH SATINE PERDOMO por ser cuñada del demandado JUAN PABLO LAYRISSE. En esta misma fecha el Tribunal declaró desierto el acto de testigo de la mencionada ciudadana.
En fecha 07 de Diciembre de 2.005, el Tribunal declaró desierto el acto de testigo del ciudadano FRANCISCO ALEXIS BARRIOS. Igualmente, mediante certificación de esta misma fecha la secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse librado boleta de intimación y oficios para la evacuación de la prueba de exhibición de documentos y de informes.
En fecha 08 de Diciembre de 2.005, el Tribunal declaró desiertos los actos de testigo del ciudadano ALI ROGELIO AVILA LARA y de la ciudadana LUXORIA PALMA.
En fecha 12 de Diciembre de 2.005, el Tribunal difirió la práctica de la inspección judicial promovida por la parte demandada.
En fecha 15 de Diciembre de 2.005, el Tribunal difirió la práctica de la inspección judicial promovida por la parte demandada.
En fecha 16 de Diciembre de 2.005, el Tribunal recibió a través de oficio, resultas provenientes del Consejo Bancario Nacional.
En fecha 21 de Diciembre de 2.005, el Tribunal recibió mediante oficio resultas provenientes del Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal.
En fecha 10 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficios, resultas provenientes del Banco Federal, del Banco Hipotecario de Inversión Turística de Venezuela C.A., del Banco Plaza, C.A. y SENIAT.
En fecha 10 de Enero de 2.006, el Tribunal difirió la práctica de la inspección judicial promovida por la parte demandada.
En fecha 11 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficios resultas provenientes de InverUnión, Banco Comercial, y de Fondo Común Banco Universal.
En fecha 11 de Enero de 2.006, el Tribunal practicó la inspección judicial promovida por la parte actora.
En fecha 12 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficio resultas provenientes de BanPro.
En fecha 13 de Enero de 2.006, el experto fotográfico designado consignó reproducciones fotográficas efectuadas en el inmueble objeto de la Inspección Judicial evacuada en fecha 11 del mismo mes y año.
En fecha 17 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficios resultas provenientes del Banco Provincial y de BanGente.
En fecha 18 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficios resultas provenientes de FINANCORP, Banco de Inversiones, C.A., y CITIBANK.
En fecha 20 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficio resultas provenientes de Banplus, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A.
En fecha 23 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficio resultas provenientes del Banco Hipotecario Activo, C.A.
En fecha 27 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficio resultas provenientes del Banco Mercantil, Banco Universal.
En fecha 31 de Enero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficio resultas provenientes del Banco Exterior, Banco Universal.
En fecha 07 de Febrero de 2.006, el Tribunal ordenó cerrar la pieza existente y abrir una nueva. Así también efectuó un cómputo a los fines de prorrogar el lapso de promoción de pruebas.
En fecha 10 de Febrero de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficio, resultas provenientes de Banfoandes, Banco Universal.
En fecha 13 de Febrero de 2.006, el Abogado Rafael Chavero sustituyó poder pero reservándose el ejercicio en los Abogados ELISA TROTTA GAMUS, JUAN JOSÉ ÁVILA, NATHALY RODRÍGUEZ RANGEL Y MARÍA GIOVANNA MASCETTI ALESSANDRI.
En fecha 13 de Febrero de 2.006, el Tribunal evacuó la testimonial de la ciudadana MATEU DE BOSCHETTI GISELA.
En fecha 14 de Febrero de 2.006, el Tribunal evacuó la testimonial de la ciudadana LUXORIA JOSEFINA PALMA MOLINA.
En fecha 15 de Febrero de 2.006, el Tribunal evacuó la testimonial de la ciudadana LOLIBETH YELITZA HERNÁNDEZ FIGUERA.
En fecha 16 de Febrero de 2.006, el Tribunal declaró desierto el acto de testigo de la ciudadana ELIZABETH SATINE PERDOMO.
En fecha 17 de Febrero de 2.006, el Tribunal evacuó la testimonial del ciudadano ALÍ ROGELIO ÁVILA LARA.
En fecha 21 de Febrero de 2.006, el Tribunal evacuó la testimonial del ciudadano FRANCISCO ALEXIS BARRIOS CASTRO.
En fecha 02 de Marzo de 2.006, la secretaria del Tribunal dejó constancia de haberle sido presentado poder apud acta.
En fecha 06 de Marzo de 2.006, la Abogada MÓNICA APARICIO presento sustitución de poder. En esta misma fecha, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.
En fecha 09 de Marzo de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficio resultas provenientes del Banco de Venezuela, Grupo Santander.
En fecha 24 de Marzo de 2.006, ambas partes presentaron escritos de informes.
En fecha 26 de Abril de 2.006, el Tribunal recibió mediante oficio resultas provenientes del SENIAT.
En fecha 11 de Mayo de 2.006, la Juez Suplente Especial, Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, se avocó al conocimiento de la causa.
En fecha 12 de Mayo de 2.006, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de observación a los informes.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II
PLANTEAMIENTO DE LITIS
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE

Alega el apoderado judicial de la parte actora, en su libelo, lo siguiente:

- Que en fecha 26 de Diciembre de 2.001, la empresa que representa, suscribió contrato de compraventa con los ciudadanos JUAN PABLO LAYRISSE RAMÍREZ Y JOSEFINA COROMOTO DE LAYRISSE, ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 32, Tomo 10, Protocolo Primero, sobre un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 1-A, Ubicado en el Edificio Buganvilia, Piso 1, Avenida B, de la Urbanización Colinas de Valle Arriba de Caracas.
- Que el precio de la venta es la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 360.000), correspondiéndose al cambio a la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 269.280.000,00), al cambio oficial para la época que era de SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES POR CADA DÒLAR AMERICANO (Bs. 748/US$), de los cuales, canceló la compradora la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS (US$ 240.000,00), equivalente a la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 179.520.000).
- Que el saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO VEINTE MIL DÓLARES (US$ 120.000,00), equivalente a la suma de OCHENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 89.760.000,00), a cancelar por la compradora dentro de los seis meses contados a partir de la protocolización del documento, devengando un interés del Cinco por Ciento (5%) anual.
- Que la operación de compraventa se encuadra en los términos establecidos en el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, sobre los contratos inmobiliarios realizados en moneda extranjera.
- Que dicha suma quedó garantizada mediante Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de los vendedores.
- Que el lapso de seis (6) meses para la cancelación del saldo deudor se extendió por tiempo indefinido por convenio tácito de ambas partes contratantes, según se evidencia de los abonos a capital realizados y del pago de los intereses de los saldos deudores.
- Que el último abono a capital se efectuó en el mes de Diciembre de 2.004 y los intereses correspondientes fueron cancelados, hasta el mes de Julio de 2.004, sobre los saldos deudores, que conforme al artículo 23 ejusdem, resultaron excesivos pues los mismos se venían pagando conforme al cálculo original previsto en el contrato de compraventa.
- Que igualmente ocurrió con el capital adeudado pues al irse incrementando la paridad cambiaria, igualmente se incrementaba el saldo deudor del precio de la venta.
- Que cuando se adquirió el apartamento se convino, en que el ciudadano JUAN PABLO LAYRISSE haría una remodelación en el inmueble.
- Que en virtud de ello, durante los siete meses siguientes a la compra, se realizó la remodelación del apartamento, siendo esto una causal de la extensión del plazo originalmente pactado para el pago del saldo del precio de la venta.
- Que para el mes de Agosto existía una deuda, luego de haberse efectuado bonos por concepto de trabajos, de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (BS. 30.698.381,17), que JUAN PABLO LAYSISSE RAMÍREZ solicitó se documentara en Dólares Americanos, sin que devengara esta cantidad interés alguno, para lo cual se extendió un pagaré, suscrito igualmente por la compradora, por la suma de VEINTIDÓS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS CON SETENTA Y TRES CENTAVOS (US$ 22.781, 73), que al cambio de MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS POR CADA DÓLAR AMERICANO (BS. 1.347,50 X US$) cubría exactamente el citado monto en Bolívares, pactado sobre el saldo del precio de los aludidos trabajos de remodelación.
- Que la deuda total por concepto del saldo del precio del apartamento (Bs. 89.760.000,00), más el saldo por concepto de remodelación efectuada (Bs. 30.698.381,17) alcanzó la suma de CIENTO VEINTE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (BS. 120.458.381,17), suma esta que luego de ser pagada la inicial del precio de la vivienda, ha sido cancelada en exceso a los vendedores, de la siguiente forma:
a) CIENTO SETENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 179.520.000,00), por concepto de la inicial convenida.
b) TRECE MILLONES DE BOLÌVARES (BS. 13.000.000,00), como abono a la suma adeudada, en fecha 14 de Enero de 2002.
c) TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 123.000.000,00), como abono en fecha 25 de Enero de 2002.
d) DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (BS. 10.000.000,00), como abono en fecha 23 de Marzo de 2002.
e) OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 8.000.000,00), en fecha 15 de Abril de 2002.
f) VEINTE MILONES DE BOLÍVARES (BS. 20.000.000,00), en fecha 24 de Junio de 2002.
g) DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 10.000.000,00), en fecha 18 de Julio de 2002.
h) DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 10.000.000,00), en fecha 5 de Febrero de 2004.
i) TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 35.000.000,00), en fecha 10 de Diciembre de 2004.
- Que la suma de dichas cantidades, ascienden a la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 298.520.000,00), que corresponden tanto a la inicial de (Bs. 179.520.000,00), como a los abonos al saldo pendiente y el pagaré, por la suma total de CIENTO DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 119.000,00).
- Que la parte actora, efectuó pagos por la suma de OCHO MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 8.739.590,00), por concepto de intereses.
- Que conforme al artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, las cantidades que debió pagar en total la compradora, incluyendo el pagaré por concepto de remodelación, debió ser de TRESCIENTOS TRES MILLONES SESENTA MIL CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 303.060.047,85), y que la parte actora, ha pagado la suma de TRESCIENTOS SIETE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 307.259.590,00), por lo que hay un exceso pagado por la parte actora, que asciende a la suma de CUATRO MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 4.199.542,15).
- Asimismo, la parte deduce como pretensión que los demandados: a) reconozcan y convengan en que sea cancelado integralmente el precio de la venta del inmueble en cuestión, especialmente la suma correspondiente al saldo del precio de venta del apartamento, es decir, la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 89.760.000,00), y en consecuencia extinguida la hipoteca convencional constituida para garantizar el pago de dicho saldo del precio de venta y tal efecto se oficie al Registrador correspondiente. a) Reconozcan y convengan que la parte actora ha cancelado el pagaré otorgado con motivo de la remodelación del inmueble el cual asciende a la suma de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 30.698.381,00); c) Que la demandada reconozca que la actora ha pagado los intereses correspondientes a los saldos deudores del precio de venta; d) Que la parte demandada reconozca la existencia de un diferencial de Bs. 4.199.542,15, a favor de su representada el cual debe ser reconocido como pagado en exceso vendedores y en consecuencia reintegrado a la compradora por los demandados.
- Fundamentó la actora su pretensión en los artículos 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, los artículos 1.178, 1.302, 1.305, 1.354, 1.474, 1.907 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada admitieron los siguientes hechos:

a) Que en fecha 26 de Diciembre de 2.001, la empresa INVERSIONES 271201, C.A., suscribió contrato de compraventa con sus mandantes, y que dicha compra tuvo por objeto un apartamento antes identificado, que el precio de la venta fue de TRESCIENTOS SESENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 360.000).
b) Que el día de la protocolización de la compraventa, sus representados recibieron la cantidad de CIENTO SETENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 179.520.000); y que el saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO VEINTE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 120.000,00), sería cancelado en dicha divisa o en moneda de curso legal al cambio oficial existente para la fecha de pago, dentro del plazo de seis (6) meses contados a partir de la protocolización de la compraventa, devengando un interés convencional del cinco por ciento (5%) anual.
c) Que para garantizar el pago del saldo del precio de venta, se constituyó hipoteca convencional, hasta por la suma de CIENTO CUARENTA MIL DOLARES (U.S $ 140.000,00), sobre el inmueble.
d) Que la demandante hizo los abonos a capital señalados en el libelo, siendo que el último abono al capital se efectuó en el mes de Diciembre de 2.004 y el último abono a cuenta de intereses fue realizado en el mes de Julio de 2.004. e) Que cuando adquirió el apartamento convino con los vendedores, para la colaboración en la remodelación del mismo.
f) Que para Agosto de 2.002, la empresa INVERSIONES 271201, adeudaba a la demandada, la suma de Bs. 30.698.381,17, por concepto de asesoría, gerencia y ejecución de los trabajos de remodelación antes referidos, y que adeudaba además la suma de US$ 22.781,73, tal y como se desprende del pagaré suscrito en fecha 08 de Agosto de 2.002.
g) Que la parte actora solo ha cancelado por el precio total de la venta, la cantidad de 298.520.000,00, correspondientes a la inicial y a los abonos.
h) Que hasta Julio de 2004, la actora pagó intereses por la suma de NUEVE MILLONES CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 9.051.455,63).

Del mismo modo, la representación judicial de la parte demandada, niega los siguientes hechos:

- Que la operación de compraventa encuadra en los términos establecidos en el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda.
- Que el lapso de seis (6) meses para la cancelación del saldo deudor se extendió por tiempo indefinido por convenio tácito.
- Que los abonos al capital y a los intereses, evidencian una prórroga del plazo original de pago.
- Que para el mes de julio de 2.004, la demandante haya estado solvente en el pago de los intereses devengados sobre el saldo deudor del precio.
- Que los trabajos de remodelación del apartamento en cuestión, formaban parte del contrato de compraventa y que motivaron la extensión del plazo originalmente pactado.
- Que el pagaré tenga relación con la compraventa o las remodelaciones antes mencionadas.
- Que dicho efecto cambiario no generara intereses; rechazando igualmente, que la parte actora pretenda considerar como un todo único e indivisible su deuda por el precio de venta, los intereses, la deuda por concepto de remodelación y el pagaré.
- Que el saldo deudor del precio de la venta y los intereses, ascendieran a la suma de Bs. 89.760.000,00, negando asimismo, que la parte actora haya pagado la deuda por concepto de saldo deudor del precio de venta, los intereses, la deuda por concepto de asesoria en la remodelación y el pagaré.
- Que la suma de Bs. 30.698.381,17, sea la deuda existente por concepto del pagaré.
- Que la demandante haya pagado en exceso y que por tanto tenga derecho a exigir el pago de la suma de Bs. 4.199.542,15.
- Que el demandante haya cumplido el contrato de compraventa, que se haya extinguido el gravamen hipotecario, que haya cancelado el pagaré y los intereses sobre el saldo del precio de venta, alegando además, que la parte actora no puede ser sujeto protegido por la LEY ESPECIAL DE PROTECCIÒN AL DEUDOR HIPOTECARIO, por cuanto la misma, es para proteger al deudor hipotecario de su vivienda principal.
- Que la parte actora es una Sociedad Mercantil, dedicada a la actividad comercial de compra venta de inmuebles y que los efectos de dicha ley no se extienden a deudores de viviendas de inversión o secundarias.
- Que la demandante ha estado ofreciendo el inmueble en venta en dólares, por lo que no le es aplicable a la actora el artículo 23 de la Ley Especial, señalando a tal efecto, que dicho artículo, no puede aplicarse a contratos suscritos antes de la entrada en vigencia de la Ley, pues lo contrario sería aplicar retroactivamente una norma legal en violación de la garantía constitucional prevista en el artículo 24 de la Constitución, por lo que solicitan que el Tribunal en aplicación del principio del control difuso de la Constitución, desaplique dicha norma por inconstitucionalidad.
- Que la protección del deudor hipotecario, es para recalcular deudas pendientes y vigentes y no deudas vencidas como en el caso de la actora que debió pagar desde Junio de 2002.
- Que la parte actora, ha pretendido mezclar dos deudas distintas para aprovecharse del artículo 23 de la LEPDHV; que la remodelación del inmueble, es una relación contractual diferente e independiente del contrato de compraventa, señalando que la LEPDHV, no prohíbe la celebración de contratos de obra en moneda extranjera, sino la obtención de créditos hipotecarios en moneda extranjera, siendo que el demandado celebró un contrato de obras en moneda extranjera y no un crédito.
De igual manera, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada procedió a reconvenir a la parte actora, aduciendo a tal efecto que existe una relación contractual válida y un incumplimiento por parte de la demandante-reconvenida en su obligación de pagar el saldo del precio de venta del inmueble, por lo que reconviene a la actora para que pague la suma de TREINTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCEINTOS SEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 38.579.406,50), por concepto de saldo del precio de la venta del inmueble plenamente identificado en autos; subsidiariamente , y que para el supuesto de que el Tribunal considere que la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, si es aplicable al contrato que existe entre las partes, solicitan que la demandante reconvenida pague la suma de TREINTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SIETE BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (Bs. 34.452.307,20), por concepto del saldo del precio de venta del referido inmueble; solicitando igualmente el pago de la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS ONCE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 3.684.411,68), por concepto de intereses moratorios calculados sobre la base del saldo del precio de venta, a la una rata del cinco por ciento (5%) anual; así como también la suma de los trabajos de remodelación dirigidos por el ingeniero JUAN PABLO LAYRISSE, de la cual resta la cantidad de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 30.698.381,17); la suma de ONCE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 11.839.342,41), por concepto de intereses moratorios calculados sobre la base del saldo del precio de las remodelaciones, solicitando además la indexación de las sumas adeudadas y los intereses que se sigan causando; fundamentando su mutua petición en contenido de los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.474, 1.527 y 1.529 del Código Civil.
Por su parte, la actora-reconvenida procedió a rechazar la reconvención propuesta en su contra, señalando que la misma no cumple con los requisitos fundamentales que debe llenar la reconvención; que no se expresa cual es la acción intentada, su fundamento legal ni el objeto de la pretensión y aduciendo asimismo que la misma es inadmisible. De igual manera, rechazan los actores reconvenidos la reconvención, con los mismos argumentos de la demanda, esto es que la actora esta amparada por la LEY ESPECIAL DE PROTECCION AL DEUDOR HIPOTECARIO y que conforme al artículo 23 de dicha ley, debe recalcularse el precio de venta al cambio vigente para la fecha del contrato, alegando que como consecuencia de ello y los pagos efectuados, han pagado totalmente el precio de venta del inmueble e igualmente el precio de las remodelaciones efectuadas al mismo, las cuales fueron documentadas mediante la emisión del pagaré; rechazando que este último, es decir el pagaré, sea una obligación autónoma del contrato de obras.

Planteada así la litis en los términos anteriormente expuestos, quedan los siguientes hechos fuera del debate probatorio, en virtud de ser hechos reconocidos por ambas partes:

a) La celebración del contrato de compra venta, entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES 271201, C.A., y los ciudadanos JUAN PABLO LAYSISSE RAMIREZ y JOSEFINA COROMOTO MARTINEZ DE LAYRISSE, cuyo objeto es el inmueble ya identificado, según consta de documento protocolizado en fecha 26 de Diciembre de 2001, donde se pactó que el precio de venta sería la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL DOLARES AMERICANOS (US$ 360.000,00), equivalentes a los solos efectos del artículo 90 de la Ley del Banco Central de Venezuela.
b) Que la vendedora recibió en ese acto la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS (U.S $ 240.000,00), equivalentes a los efectos de la Ley del Banco Central de Venezuela, a la suma de CIENTO SETENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 179.520.000,00).
c) Que el saldo restante es la cantidad de CIENTO VEINTE MIL DOLARES ( U.S $ 120.000,00), que a los solos efectos señalados equivalen a la suma de OCHENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS SESETNA MIL BOLIVARES (Bs. 89.760.000,00), que debían ser cancelados por la compradora dentro del lapso de seis (6) meses contados a partir de la protocolización de la escritura, devengando intereses convencionales a la tasa del cinco por ciento (5%) anual.
d) Que para garantizar el saldo deudor, se constituyó hipoteca convencional sobre el referido inmueble, por la suma de CIENTO CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ( U.S $ 140.000,00), equivalentes a la suma de CIENTO CUATRO MILLONES SETENCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 104.720.000,00).
e) Que la parte actora ha efectuado abonos al saldo del precio del inmueble por la suma de CIENTO DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 119.000,00).
f) Que hasta Julio de 2004, la actora pagó por concepto de intereses, la suma de NUEVE MILLONES CINCUENTA Y UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 9.051.544,63);
g) Que las partes convinieron en que se efectuaran remodelaciones al inmueble objeto del contrato de compraventa, y que las mismas fueron efectuadas o supervisadas por el ciudadano JUAN PABLO LAIRYSE, siendo que por tal concepto, para Agosto de 2002, la parte actora adeudaba la suma de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON DIECISIETE CÉNTIMOS (Bs. 30.698.381,17).

Dado lo anterior, quedan como hechos controvertidos y objeto de debate en el presente juicio, los siguientes: - Que se hubiere extendido el plazo para que la parte actora cumpliera con la obligación de pagar el precio del inmueble. Que la deuda por concepto de la remodelación del inmueble, hubiere sido documentada en dólares y que a tal efecto fue librado el pagaré por la suma de VEINTIDÓS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN DÓLARES CON SETENTA Y TRES CENTAVOS (U.S $ 22.781,73). Que la parte actora haya cancelado dicho pagaré. Que la remodelación del inmueble sea parte del contrato de compraventa con garantía hipotecaria. Que la actora haya pagado la suma de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON DIECISITE CÉNTIMOS (Bs. 30.698.381,17), por concepto de remodelación del inmueble. Que la parte actora haya pagado una suma superior al monto del precio del inmueble y el monto de la remodelación incluidos los intereses, y que la demandada, le deba pagar por haber pagado la actora, un exceso por la suma de CUATRO MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL QUINEINTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 4.199.542,15). Que la parte actora, esté protegida por el artículo 23 de la LEPDHV.

III
PUNTO PREVIO

Acatando el principio de exhaustividad que debe cumplir toda sentencia, por cuanto en la oportunidad de los informes, la parte demandada en el presente juicio, alegó la falta de jurisdicción del Poder Judicial, para dirimir la presente controversia, este Tribunal procede a pronunciarse, como punto previo al fondo de la controversia, sobre la falta de jurisdicción en favor de la Administración Pública, alegada por la parte demandada.

En el escrito de informes la parte demandada, alega que existe una falta de jurisdicción sobrevenida del poder judicial, para conocer de la demanda interpuesta contra su representada, en virtud de que en fecha 22 de Febrero de 2006, el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, publicó en Gaceta Oficial No. 38.385, la Resolución No. 006-06, donde se estableció un sistema destinado a resolver en sede administrativa, las pretensiones de los deudores hipotecarios de vivienda principal, que hayan suscrito contratos en moneda extranjera, que conforme a dicha Resolución, corresponde al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat la labor de realizar los cálculos de los montos adeudados por los deudores hipotecarios de vivienda principal, en virtud de la suscripción de contratos en moneda extranjera, conforme a lo dispuesto en la LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO. Que el artículo 4 de dicha Resolución establece que las posibles o supuestas violaciones que se susciten en materia de créditos en moneda extranjera deberán ser conocidos por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en coordinación con el Instituto Nacional para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario INDECU, que en virtud de la norma corresponde a la Administración Pública y no al Poder Judicial, la competencia para resolver las controversias relacionadas con créditos hipotecarios otorgados en moneda extranjera, que el Poder Judicial perdió sobrevenidamente la jurisdicción para conocer controversias presentadas por los deudores hipotecarios de vivienda principal en moneda extranjera.
Por su parte, la representación judicial de la parte actora, en las observaciones a los informes, señaló que la Resolución del 21 de Febrero de 2006, persigue normar en lo administrativo y facilitar la asistencia técnica, financiera y operativa a los deudores hipotecarios en moneda extranjera, para lo cual se faculta al BANAVIH y al INDECU, para realizar tales cálculos y trámites, pero que ello no comporta que tal Resolución sirva como normativa para dirimir controversias que surjan entre particulares en relación con contratos. Que lo previsto en la Resolución, en modo alguno puede constituir un medio jurídico idóneo para dirimir controversias en relación con los créditos hipotecarios, pues en él tampoco se establecen normas, procedimientos, lapsos, ni otros medios necesarios para ello. Que la Resolución, no puede suplir normas necesarias y vigentes de orden legal, las cuales no pueden derogadas por una Resolución
En virtud de lo anteriormente expuesto, observa este Tribunal, que en el artículo Primero de la Resolución in comento, dice que el deudor hipotecario “podrá” solicitar ante el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, el recálculo, restauración y certificación de la deuda, vale decir, que se le faculta para proceder de ese modo si a bien tiene; luego en el Artículo Cuarto se establece que las violaciones que se susciten en materia de créditos en moneda extranjera deberán ser conocidas por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat BANAVIH en coordinación con el INDECU, tomando en cuenta el principio de cooperación interinstitucional, quienes tramitarán conjunta o separadamente las denuncias o controversias que se susciten en materia de créditos hipotecarios en moneda extranjera; pero no indica la norma procedimiento alguno que deba seguirse, ni lapsos, ni mucho menos recursos, lo cual no puede constituir en modo alguno una falta de jurisdicción respecto a la administración pública, pues, si se tratara de un asunto que debiera dirimirse ante un órgano de la administración pública, forzosamente tiene que existir un debido proceso con normas preestablecidas, lapsos, recursos y garantías, pero según la comentada norma de rango sublegal, sería un impedimento de acceso a la justicia, pues sin procedimiento preestablecido, mal puede hablarse de que pueda dirimirse una controversias con arreglo al debido proceso, garantía constitucional contenida en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde además se garantiza que toda persona sea juzgada por sus jueces naturales, siendo además que de conformidad con el artículo 53 de la Carta Magna, la potestad de administrar justicia corresponde a los órganos del Poder Judicial, los cuales conocerán las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determine la Ley, en razón de lo cual, resulta imperativo para este Juzgado, DECLARAR SIN LUGAR la FALTA DE JURISDICCIÓN SOBREVENIDA a favor de la Administración Pública, propuesta por la parte demandada. ASI SE DECIDE.

IV
DE LA APLICABILIDAD DEL ARTÌCULO 23 DE LA
LEY ESPECIAL DE PROTECCION AL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA AL PRESENTE CASO.

Quedando como primer y principal punto controvertido la aplicación o no del artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda al contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 26 de Diciembre de 2001, pues de la determinación de este punto dependerá la prosperidad de la pretensión deducida por la parte actora en el presente juicio, observa quien suscribe el presente fallo, que la actora, Sociedad Mercantil INVERSIONES 271201, C.A, alega haber celebrado con la demandada un contrato de compra venta y constituyó una garantía hipotecaria; que el precio de la venta fue en dólares y que la hipoteca se constituyó en dólares igualmente, lo cual fue admitido por la contraparte y consta de documento público producido acompañando al libelo; que al haber entrado en vigencia la Ley in comento, quienes hayan otorgado créditos en moneda extranjera deberán reponer a su estado original en bolívares al tipo de cambio vigente de referencia para la fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela; siendo que por su parte la demandada, alega que el artículo 23 de la referida Ley, es inaplicable al caso de la actora, señalando que de la lectura integral de la Ley, se concluye que la protección que la misma ofrece se dirige única y exclusivamente a las viviendas principales; que en los artículos 8 y 9 se consagran los principios rectores, se limita su ámbito de aplicación a viviendas principales, lo cual es coherente con el derecho de obtener una vivienda digna y decorosa, aduciendo igualmente que tampoco forma parte del ámbito de aplicación de la Ley in comento, los supuestos en que se encuentran las sociedades mercantiles que se dedican a la compra venta y reventa de inmuebles con fines de lucro, lo cual va en contra de la esencia misma de especial protección que prevé la ley para que las personas naturales adquieran vivienda, que esta protección legal no puede extenderse a deudores de viviendas de inversión o secundarias, que la empresa actora no consignó ningún instrumento que acreditara el carácter de vivienda principal, carga probatoria que le correspondía, que ninguno de los accionistas vive en el apartamento, el cual desde finales de 2002, se encuentra deshabitado y ha sido ofrecido en venta en dólares. Finalmente adujo la parte demandada, que la actora, ha adquirido un inmueble para fines comerciales, ya que es una sociedad mercantil y lo ha estado ofreciendo en venta en dólares, por lo que no puede pretender ser amparada por una normativa creada para proteger a personas naturales que aspiran tener vivienda propia.
A tales efectos observa este Tribunal lo siguiente:
Establece en forma expresa el artículo 1 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, lo siguiente:

La presente Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la seguridad social, establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social en lo que atañe a vivienda y hábitat, a fin de brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o solicitan un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda.
Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro.
Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela.
Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea esta principal o secundaria, con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares.

De igual manera establece en forma textual el artículo 4 de la citada Ley, lo que a continuación se transcribe:

“A los efectos de esta Ley, se entenderá por Vivienda Principal del Deudor, aquella vivienda en la cual habite y que haya inscrito como tal en el Registro Automatizado de vivienda Principal, que será creado por el Ministerio de Vivienda y Hábitat, como lo establece la presente Ley.”.

Por su parte, el artículo 5 de referido cuerpo normativo, establece lo siguiente:

“Se entenderá a los efectos de esta Ley por deudor hipotecario aquella persona a la que se le ha otorgado un crédito hipotecario para vivienda sobre el mismo bien inmueble, por una institución o un acreedor particular.”

Del mismo modo, el artículo 8, el cual se encuentra dentro de los Principios Reguladores, establece lo siguiente:

“El riesgo que representa para las familias venezolanas, en especial las de recursos medios y bajos, de perder su vivienda principal por la aplicación de las modalidades financieras, constituye de acuerdo con lo establecido en el artículo 85 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, una de las contingencias que amerita la intervención directa del Estado”.

Cabe considerar igualmente, lo establecido en el artículo 9, el cual en forma textual preceptúa lo siguiente:
“El artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece la vivienda como parte integrante del Sistema de Seguridad Social a la cual tienen derecho todas las personas como servicio público no lucrativo”.

Debe señalarse que, el referido artículo 23 de dicha Ley, está enmarcado en el Capítulo IV, denominado: “De los Créditos Hipotecarios Provenientes de Recursos de la Banca Privada o de las Operaciones Financieras y Acreedores Particulares para Vivienda Principal o Secundaria Realizados en Moneda Extranjera.”
Ahora bien, la parte actora que pretende se aplique para su caso el artículo 23 de la LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA, tiene la carga de alegar y probar que es un deudor hipotecario de vivienda como lo establecen las normas anteriormente transcritas, siendo una persona jurídica la parte actora, tenía la carga de alegar y probar, que el inmueble es la vivienda de alguno de los socios de dicha sociedad mercantil, no teniendo que probar que es vivienda principal, porque el artículo 23 protege ala vivienda principal y secundaria. ASI SE ESTABLECE.
De tal manera que, no alegó la parte actora en el libelo, que la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A, adquirió el inmueble con la finalidad de que sus accionistas o algunos de ellos vivieran en el inmueble objeto del crédito hipotecario; mientras que la parte demandada, en su escrito de contestación, niega que la actora deba ser beneficiada por dicha Ley, señalando que esta es para beneficiar a los deudores de viviendas principales, alega que una sociedad mercantil no puede ser beneficiada por la Ley, pues estas persiguen el lucro y esto va contra la esencia misma de la Ley cuyo fin es proteger a las personas naturales para que adquieran una vivienda propia, que la actora adquirió el inmueble para fines comerciales y lo ha estado ofreciendo en venta en divisa extranjera.

Durante el lapso probatorio, la parte actora además de reproducir el mérito favorable a favor de la actora contenido en el Documento de Compra Venta del Inmueble con Garantía Hipotecaria, que cursa en autos, para demostrar que la actora es la compradora del inmueble, el cual es un instrumento público y que ya fue apreciado, hecho que esta fuera del debate probatorio, como ya se dejó fijado, se desecha por impertinente.
Promovió igualmente la actora, Pasaportes de los ciudadanos LUIS ALBERTO AÑEZ GUERERE, PAULINA ZWACHTE BRICEÑO, JOSE LUIS AÑEZ ZWACHTE y CIRO PAUL AÑEZ ZWACHTE, documentos públicos, para demostrar que para la fecha de su emisión, aparece en los mismos, la dirección del inmueble objeto de la garantía hipotecaria en moneda extranjera; donde se aprecia que para la fecha de emisión del pasaporte de JOSE LUIS AÑEZ ZWACHTE, 28 de Mayo de 2003, su domicilio era Urbanización Colinas de Valle Arriba, Calle B 1-A; que para la fecha de emisión del pasaporte de CIRO PAUL ANEZ ZWACHTE, 01 de Marzo de 2004, su domicilio era la dirección del inmueble objeto del contrato en moneda extranjera; que para la fecha 10 de Diciembre de 2004, el domicilio DE PAULINA ZWACTHE BRICEÑO, era el inmueble tantas veces mencionado; y que para la fecha de la emisión del Pasaporte de LUIS ALBERTO AÑEZ GUERERE, 22 de Diciembre de 2004, su domicilio era el del inmueble objeto del contrato de hipoteca en dólares, hecho que no fue alegado por la parte actora en el libelo de la demanda, pero que la demandada en la litis contestación alegó que ninguno de los accionistas de la empresa demandante vive en el inmueble desde finales de 2002, hecho negativo que no requería prueba por parte de quien lo alegó, pero contra el cual puede probar la parte contra la que se alega, se aprecian como documentos públicos, en cuanto q que son los pasaportes de los mencionados ciudadanos, pero en cuanto a las declaraciones contenidas de la dirección, esta es una declaración efectuada por el ciudadano de su dirección, de la cual no puede dar fe el funcionario y que es desvirtuable, por prueba en contrario.
Promovió instrumento público, consistente en el documento constitutivo estatuario de INVERSIONES 271201, C.A, Registrado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 50, Tomo 228-A-Pro de fecha 4 de Diciembre de 2001, para demostrar la identidad de sus socios administradores, conforme fuera alegado en el escrito libelar, se observa que en el escrito libelar, en ningún momento se indica quienes son los accionistas de INVERSIONES 271201, C.A, ni que dichas personas habiten el inmueble adquirido por la sociedad mercantil demandante; se desecha por impertinente.
Promovió la actora, recibos de servicios públicos de La Electricidad de Caracas, CANTV, y condominio, de los años 2002, 2003, 2004 y 2005, del inmueble en cuestión, para demostrar que los pagadores de los servicios son LUIS ALBERTO AÑEZ GUERERE y PAULINA ZWACHTE BRICEÑO; los cuales nada aportan al debate probatorio, pues quien paga los servicios del inmueble nada tiene que ver con que se ocupe o no el inmueble, ni esto es un hecho controvertido en el juicio; y se observa que los recibos de ELECTRICIDAD y CANTV, aparecen a nombre de IGNACIO LAYRIRISSE. Promovió igualmente unas planillas de depósito bancario en el Banco Mercantil en la cuenta de CONDOMINIOS RESIDENCIAS BUNGAVILLA, lo cual acredita que han pagado el condominio del inmueble, no aportando nada al debate probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
Por otra parte, promovió la actora, constancia de residencia, emanada de la Dirección de Registro Civil de la Alcaldía de Baruta; donde se deja constancia de que el fecha 7 de Octubre de 2005, los testigos ALEXANDER JOSE GOMEZ y LUXORIA PALMA MOLINA, declararon que PAULINA ZWACHTE BRICEÑO, tiene su residencia en la Urbanización Colinas de Valle Arriba, Calle B, con Redoma , Residencias BUGANVILLA, Piso 1, Apartamento 1-A desde el año 2001, la cual contiene constancia de las declaraciones de dos testigos, por lo que se trata de una prueba testimonial traída a los autos ilegalmente, pues los testigos deben ser evacuados en el juicio y con el debido control de la prueba, se desecha.
Promovió igualmente la parte actora, las testimoniales de los ciudadanos ALI ROGELIO AVILA, CESAR ANTONIO DIAZ MANCINI y LUXORIA PALMA; para que depusieran sobre quienes compraron el apartamento objeto del litigio, quienes habitaron el mismo y con que carácter. Evacuada la testimonial del ciudadano CESAR ANTONIO DIAZ MANCINI; declaró conocer al ciudadano LUIS ALBERTO AÑEZ, por su negocio que es una galería de arte, que fue varias veces al apartamento objeto de la litis a entregar una pintura que vendió al señor AÑEZ, que no dejó la pintura porque el inmueble estaba en remodelación, que esto fue a mediados del año 2002, que luego volvió a entregar la obra de arte, que en otras oportunidades fue al apartamento por otros negocios y observó a una mujer de servicio y a otra que parecía la esposa, el testigo fue repreguntado no incurriendo en cuanto a estos hechos en contradicciones, que lo hagan parecer falso, declaró también en cuanto al precio de las remodelaciones del inmueble y el pagaré, respecto del primer hecho se trata de un testigo referencial y respecto del segundo hecho, resulta inverosímil que una persona que adquiere una obra de arte, cuando se la van a llevar, le muestre el pagaré que firmó a quien le esta remodelando el apartamento, lo cual resta credibilidad al testigo. Se evacuó también la testimonial de la ciudadana LUXORIA PALMA MOLINA, quien manifestó conocer de vista a los ciudadanos LUIS ALBERTO AÑEZ y PAULINA ZWACHETE, que en algunas ocasiones ha visitado el inmueble propiedad de la parte actora, que fue a llevar facturas y buscar cobros y fue con los obreros que estaban haciendo las remodelaciones e inspeccionar; que fue aproximadamente el Abril de 2002; que no recuerda con exactitud del estado del apartamento cuando fue, que hacía arreglos de persianas y baños, que ella daba ideas y que la encargada de la parte decorativa era Adriana, que trabajaba para la empresa ADRIANA ORTEGA DECORACIONES, repreguntada la testigo, sobre si tuvo a su vista la declaración de vivienda principal del inmueble, contestó que no, esta testimonial no aportó nada a los hechos controvertidos, pues el que haya ido al inmueble a llevar facturas o cobrar y que vio que se hacían trabajos en el mismo, nada aporta al debate probatorio, pues el testigo fue promovido para declarar sobre las personas que habitan el inmueble y en que condición. ASÍ SE DECIDE.
Evacuada la testimonial del ciudadano ALI ROGELIO AVILA LARA, quien declaró conocer el apartamento objeto del presente juicio, que fue aproximadamente el Febrero de 2002 y luego en Septiembre de 2002, que primero estaba en remodelación y luego amoblado y habitado, que el inmueble estaba habitado por el Doctor AÑEZ, su esposa, su hijo recién nacido, una enfermera y una doméstica; que fue a dicho inmueble a asesorar al Doctor AÑEZ sobre la posibilidad de descontar en el mercado un pagaré en dólares por un monto aproximado de VEINTIDOS MIL DOLARES ($ 22.000,00), que había suscrito el Doctor AÑEZ con el vendedor del inmueble así como la cesión o negociación de una hipoteca por un monto similar, manifestando además que el pagaré estaba relacionado con la adquisición del apartamento y su remodelación, no incurrió el testigo en contradicciones cuando fue repreguntado, se aprecia, en cuanto al hecho de que el ciudadano LUIS ALBERTO AÑEZ y su grupo familiar habitaban el inmueble para el año 2002. En cuanto a sus declaraciones acerca del pagaré no pueden apreciarse por cuanto el testigo no fue promovido para deponer sobre el pagaré y además, se trata de un testigo referencial en cuanto a esto, pues declara sobre hechos que le fueron comentados por el ciudadano LUS ALBERTO AÑEZ. ASÍ SE ESTABLECE.
La parte demandada, promovió documentales, entre ellas, el documento público contentivo del contrato de compraventa y la garantía hipotecaria, nada aporta al debate probatorio, pues contiene hechos admitidos por ambas partes. El pagaré, para demostrar su independencia frente a otra relación comercial, profesional o contractual, se aprecia como instrumento privado reconocido por la parte actora, donde se evidencia que no está causado. Promovió igualmente la parte demandada, Copia de la Gaceta Oficial de la Republica de Bolivariana de Venezuela, Nro. 38145, del 11 de Marzo de 2005, contentivo de Resolución emanada del CONSEJO NACIONAL DE LA VIVIENDA CONAVI, para demostrar que las normas de la Ley especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, sólo son aplicables a los préstamos hipotecarios para adquisición, remodelación, construcción de vivienda principal, y que la norma obliga a los deudores a consignar una constancia de Registro del Inmueble como Vivienda Principal para que pueda aplicarse la Ley Especial, lo cual no es un hecho a probar, pues el derecho no se prueba.
Promovió igualmente la parte demandada, copia simple, del comunicado general emanado del BANCO MERCANTIL C.A., BANCO UNIVERSAL, publicado en el Diario El Universal, para demostrar la legislación vigente en materia de deudor hipotecario, vale la misma observación que al particular anterior.
Promovió la demandada, inspección judicial en el apartamento propiedad de la parte actora, para dejar constancia del estado de conservación y mantenimiento del inmueble, de si el mismo esta siendo ocupado por persona alguna, de la identidad del ocupante y su condición; de la existencia de algún anuncio o cartel de venta en su interior o en lobby o entrada principal o cartelera del Edificio; del tiempo aproximado en que ha permanecido desocupado el inmueble. Admitida dicha prueba, fue evacuada por el Tribunal, en fecha 11 de Enero de 2006, dejándose constancia de que el inmueble esta en buen estado de conservación y mantenimiento, y funcionamiento de electricidad, aguas blancas y negras, lo cual es impertinente, en el presente juicio, pues nada tiene que ver esto con lo controvertido. Se dejó constancia de que el inmueble se encuentra desocupado, de que no existe ningún cartel de venta del inmueble, se aprecia la inspección, y se le da valor en cuanto al hecho de que el inmueble se encontraba desocupado para el día de la práctica de la inspección judicial, efectuada el 11 de enero de 2006. ASÍ SE ESTABLECE.
De conformidad con lo establecido en el artículo 429, en concordancia con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, concordado con los artículos 1, 4, 7, 9 y 10 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, promovió la parte demandada como prueba libre, la reproducción e impresión de la publicación, promoción y oferta de venta vía Internet, del inmueble de autos, la cual aparece en la página web titulada “TUINMUEBLE.COM”, para demostrar que el inmueble objeto de la hipoteca esta en venta y que el vendedor manifiesta su preferencia por dólares americanos, solicitando la citación de la ciudadana RAHIZA ESPINOZA, para que ratifique el documento producido como documental, se observa que se trata de una prueba libre del tipo de las documentales, la cual fue producida y no fue impugnada por la parte actora, la cual de acuerdo con el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, tiene la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas; que según el articulo 429 del Código de Procedimiento civil, las reproducciones fotostáticas de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos por reconocidos se tendrán por fidedignas, si no fueren impugnadas por el adversario; el impreso producido por la demandada no fue impugnado, y siendo un hecho incorporado a la cultura de la existencia de una página web denominada TU INMUEBLE.COM, donde se ofrecen inmuebles en venta, y visto además el impreso producido por la demandada, donde aparecen las fotos del inmueble, las cuales son iguales a las producidas por práctico fotógrafo en la inspección judicial practicada por este Tribunal al inmueble propiedad de la parte actora en el presente juicio, prueba que además es apreciable de acuerdo con la sana crítica, y como ya se dijo comparada con la fotografías tomadas en la Inspección Judicial y de la misma inspección judicial donde se observó el inmueble desocupado de personas y bienes, hace nacer en esta juzgadora la presunción homminis de que el inmueble esta en venta. Promovió además la demandada, inspección judicial a evacuarse en la sede la empresa TUINMUEBLE.COM; para dejar constancia de la existencia de archivos de los clientes que publican sus ofertas de inmuebles a través de la página web; que dichos archivos están en una página web; si en dichos archivos aparece el inmueble objeto de la deuda hipotecaria en dólares; si aparece ofertado dicho inmueble, indicándose las condiciones del negocio; de la persona que solicito el servio publicitario vía Internet, de ser una persona jurídica, la persona que lo solicitó por dicho ente mercantil; promoviendo además prueba de inspección judicial sobre la página web: www.tuinmueble.com; para dejar constancia de si entre los inmuebles que allí se ofrecen en venta aparece el inmueble propiedad del actor y que fuera comprado a la parte demandada; se identifique a la empresa de la página web objeto de la inspección; se indique si en las condiciones del negocio de compra venta del inmueble aparece que el pago puede ser realizado en dólares, la identificación de la persona que aparece como contacto en la oferta del inmueble, solicitando que dicha prueba fuera evacuada acompañando el Juez de un experto en informática y comercio electrónico, estas inspecciones judiciales no fueron evacuadas; en el mismo sentido, promovió la demandada, prueba de informes, para que TUINMUEBLE.COM, informe al Tribunal si en su empresa existen archivos de clientes interesados en publicar sus ofertas de inmuebles de su página web; si dichos archivos están en una página web; si entre dichos archivos aparece el apartamento No 1-A del Edificio Bungavilla, piso 1, Avenida B de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, si dicho inmueble aparece ofertado en venta, indicándose las condiciones del negocio, la identidad de la persona que solicitó la oferta del inmueble por Internet, la identificación de la persona que aparece como contacto en la oferta del inmueble, admitida dicha prueba, se ofició a TUINMUEBLE.COM y hasta la presente fecha, no se ha recibido respuesta de dicha empresa.
Promovió asimismo la representación judicial de la demandada, la prueba de exhibición, solicitando que el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y –Estado Miranda, exhiba, copias certificadas del expediente mercantil de la empresa demandante, a fin de detectar si dicha empresa ha realizado asambleas, aprobaciones de balances o algún hecho que demuestre un giro económico verdadero, la cual no fue admitida por ser manifiestamente ilegal e impertinente. Promovió también, la parte demandada reconviniente, la exhibición, por parte de la actora de su Libro de Accionistas y el Libro de Asambleas, para evidenciar si los accionistas de la demandante han vendido sus acciones a terceras personas; igualmente solicitó la exhibición de la constancia de Registro del Inmueble como Vivienda Principal, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria dicha prueba fue admitida, ordenada la intimación de la parte actora reconvenida, quien no llegó a ser intimada, por lo que no se evacuó la prueba por falta de impulso procesal de la parte demandada reconviniente.
Promovió igualmente, las testimoniales de los ciudadanos GISELA MATEU DE BOSCHETTI; LOLIBETH HERNANDEZ, ELIZABETH SATINE PERDOMO y FRANCISCO ALEXIS BARRIOS, admitidas dichas testimoniales, fueron evacuadas. Observa esta Juzgadora, que la ciudadana GISELA MATEU DE BOSCHETTI, declaró habitar en el edificio BUNGAVILLA, ubicado en la calle B de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, que el apartamento 1-A se encuentra desocupado, que fue habitado por pocos meses en el pasado, que ha estado desocupado por más de dos o tres años, fue debidamente repreguntada sin incurrir en contradicciones, la parte actora señala que dicha ciudadana es familiar de la parte demandada, la testigo en la repregunta manifestó que su hija esta casada con uno de los LAYRISSE, vale decir que tiene un parentesco de afinidad con el demandado JUAN PABLO LAYRISSE, que no es de segundo grado, por cuanto es su hija quien esta casada con un familiar del demandado, por lo que no esta incursa en la causal de inhabilidad prevista en el artículo 480 del Código Civil; tampoco declaró ni quedó demostrado que sea amiga íntima de la parte demandada, pues el hecho de que la haya traído al tribunal la señora LAYRISSE, no implica que sean amigas íntimas, más aún teniendo en cuenta la edad del testigo el lugar donde vive y el acceso al tribunal, y siendo una persona que habita el edificio en el mismo piso donde esta el apartamento en cuestión, debe apreciarse su testimonio. Se evacuó la testimonial de la ciudadana LOLIBEHT HERNANDEZ FIGUERA, quien manifestó ser la conserje del Edificio Bungavilla, desde hace 5 años y 4 meses, declaró que el apartamento propiedad de la actora, esta desocupado, que fue habitado por el señor Añez unos meses, que esta en venta, porque el señor Añez dejó en la vigilancia del Edificio una hoja con las características del apartamento y que se vendía en dólares, fue debidamente repreguntada y no incurrió en contradicciones, el apoderado judicial de la parte actora, alega en el escrito de informes y lo alegó durante la evacuación que la testigo es empleada doméstica de una de las partes y que por ello está incursa en la causal de inhabilidad del testigo prevista en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, observa quien suscribe que la ciudadana testigo es la conserje del Edificio, y esta al Servicio de la Junta de Condominio, por lo que no puede ser calificada de empleada doméstica de la parte actora ni de la demandada, en consecuencia se aprecia dicha testimonial. Se evacuó la testimonial de FRANCISCO ALEXIS BARRIOS CASTRO, quien depuso que el apartamento 1-A del Edificio Bungavilla, se encuentra desocupado actualmente, que tiene desocupado más de tres (3) años, dicho ciudadano es mayor de edad y su profesión es vigilante, por lo que merece credibilidad su dicho, no obstante que la parte actora alegó en los informes que esta incurso en la causal de inhabilidad prevista en el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, por ser sirviente doméstico de una de las partes, no considera este tribunal que el vigilante de un edificio sea sirviente doméstico de cada uno de los habitantes del edificio, es un empleado de la Junta de Condominio o de una empresa de vigilancia que a su vez contrata con la Junta de Condominio, por lo que se aprecia dicha testimonial. Se percata esta Juzgadora, de que la ciudadana ELIZABETH SATINE DE PERDOMO por su parte, no compareció en la oportunidad fijada por el tribunal para su testimonial. ASI SE ESTABLECE.
La parte demandada, promovió igualmente prueba de informes, para que la Dirección General Sectorial de Registros y Notarias del Ministerio de Interior y Justicia, requiera información a todas la Notarias, Registros Mercantiles e Inmobiliarios, con jurisdicción en el Distrito Capital, Estados Miranda, Nueva Esparta, Carabobo, Anzoátegui y Falcón, sobre la existencia de cualquier documento de compraventa, donación o enajenación de cualquier clase, donde aparezcan los ciudadanos LUIS ALBERTO AÑEZ y PAULINA ZWACHTE BRICEÑO; sobre la existencia de documentos de compraventa, otorgamientos de poderes o mandatos, contratos de alquiler o comodato celebrados por la empresa INVERSIONES 27201, C.A, para demostrar que la actora y sus accionistas poseen otros bienes y que han comprado y vendido inmuebles con fines comerciales, prueba que fue admitida, se libraron los oficios respectivos y hasta la presente fecha no fue contestado el oficio. Promovieron informes al SERVICIO INTEGRADO DE ADMINISTRACION TRIBUNTARIA Y ADUANERA SENIAT, a los fines de que informe sobre la existencia en sus archivos de solicitcitud, trámite o expedición de la Constancia de Registro del Inmueble como Vivienda Principal para el apartamento 1-A del Edificio Bungavilola, Avenida B de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, y de las declaraciones de impuesto sobre la renta de los ciudadanos PAULINA ZWACHTE BRICEÑO y LUIS ALBERTO AÑEZ, y de INVERSIONES 271201, C.A, para demostrar que la demandante y sus accionistas poseen otros bienes inmuebles y comprado y vendido inmuebles con fines comerciales, en fecha 10 de Enero de 2006, se recibió oficio No 007241, emanado del SENIAT, de fecha 21 de Diciembre de 2005, donde informan que el tantas veces mencionado apartamento aparece registrado como vivienda principal a nombre de JUAN PABLO LAYRISSE Y JOSE FINA DE LAIRYSSE, remitiendo copia certificada del Registro de Vivienda Principal, lo cual nada aporta al debate probatorio. Luego, en fecha 26 de Abril de 2006, se recibió Oficio No 002022, de fecha 20 de Abril de 2006, donde el SENIAT informa que los ciudadanos PAULINA AZWACHETE BRICEÑO y LUSI AÑEZ ni la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A, han presentado declaraciones de impuesto sobre la renta, lo cual tampoco aporta nada al debate probatorio.
Promovió igualmente la parte demandada, informes a ser requeridos al Concejo Bancario Nacional y Asociación Bancaria de Venezuela, para que requieran de los Bancos e Instituciones Financieras e Hipotecarias del País, información acerca de si han publicado en los medios de comunicación impresos, información a los deudores hipotecarios convocándoles a consignar la constancia de registro de vivienda principal de inmuebles adquiridos con préstamos con garantía hipotecaria; si dicho comunicado fue publicado en cumplimiento de la resoluciones de CONAVE, que impone que los beneficios de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario se aplicaran solo a los deudores de vivienda principal; si los accionistas de INVERSIONES 271201, C.A., y la misma sociedad mercantil, tienen préstamos concedidos; el objeto de la prueba era evidenciar que la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Viviendas solo se aplica a los supuestos de reconstrucción, autoconstrucción, remodelación y adquisición de una vivienda principal; admitida dicha prueba y oficiados los mencionados organismos, esta juzgadora observa que lo que pretende probar la parte demandada con este medio de prueba no es un hecho sino el derecho, pues el contenido alcance e interpretación de una disposición de la Ley , es una cuestión de derecho que el juez conoce y que no es susceptible de prueba, por lo que se trata de una prueba ilegal e impertinente y se abstiene esta juzgadora de pronunciarse sobre todos y cada uno de los oficios remitidos por las instituciones bancarias del país y los mencionados organismos. ASI SE DECIDE.
Igualmente, promovió la parte demandada, prueba de informes los medios de impresos El Universal, El nacional, El Mundo y Ultimas Noticias, para demostrar que la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, es aplicable sólo a la vivienda principal, la cual resulta igualmente ilegal e impertinente, pues el derecho no se prueba. ASI SE DECIDE.

V
MOTIVACION PARA DECIDIR

Tanto del articulado de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, como de su exposición de motivos, resalta la intención del legislador de proteger a la familia venezolana, en su derecho de tener un techo propio y una vivienda digna, ante la amenaza constituida por las condiciones del sistema crediticio de que las familias pierdan su vivienda, habla del salario del deudor afectado por la inflación y por las cuotas desproporcionadas que el sistema bancario ajusta periódicamente; señalando que esta dirigida a los deudores de prestamos hipotecarios con garantía de su vivienda principal destinada a su residencia y de su grupo familiar.

Siendo la demandante una sociedad mercantil, cuyo objeto social, es la realización de todo género de inversiones y operaciones comerciales de bienes muebles o inmuebles, gestiones de compra venta; todo tipo de inversiones y operaciones comerciales, representación, importación, exportación, comprar, vender, permutar muebles o inmuebles, títulos de crédito y en general participar en todo tipo de operaciones de licito comercio, según consta del documento constitutivo estatutario de dicha sociedad mercantil documento público traído a los autos en copia certificada por la parte actora reconvenida, siendo la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A, comerciante, conforme al artículo 10 del Código de Comercio, que de acuerdo al artículo 3 del mismo Código, se reputa acto de comercio, cualquiera contrato u obligación de los comerciantes, sino resulta lo contrario del acto mismo y si tales contratos y obligaciones no son de naturaleza esencialmente civil. Así las cosas, siendo la actora una sociedad mercantil, vale decir un comerciante, se presume la comercialidad de todos sus actos a menos que sean esencialmente civiles, y siendo que el objeto social de la empresa demandante es la compra venta de bienes inmuebles entre otros, tenía la actora que pretende ser beneficiara de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la carga de alegar y probar, que la compañía adquirió el inmueble para destinarlo a vivienda de sus accionistas y no para la especulación comercial, que es el fin que persigue toda sociedad mercantil. La actora, no alegó en el escrito libelar este hecho, ni tan siquiera menciona quienes son los accionistas de la sociedad mercantil adquiriente del inmueble objeto de la garantía hipotecaria en dólares, hecho que luego pretende haber alegado en el escrito de promoción de pruebas y promueve pruebas para demostrar que los accionistas de la empresa demandante viven en el inmueble, lo cual además no logró demostrar la parte actora, pues en la inspección judicial practicada por el Tribunal, se dejó constancia de que el inmueble esta desocupado; de las declaraciones de los testigos hábiles y contestes en afirmar que el inmueble tiene más de dos años desocupado y en venta; del impreso de la página web tuinmueble.com, donde aparece publicitado el inmueble como en venta en dólares, resulta forzoso para esta juzgadora concluir que la sociedad mercantil demandante, no puede ser sujeto amparado por la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario. ASI SE DECIDE.
Como quiera que este Tribunal ha decidido que al presente caso no es aplicable la normativa contenida en la Ley de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, resulta inoficioso pronunciarse sobre al solicitud de la parte demandada de que se desaplique la ley en ejercicio del control difuso de la Constitución. ASI SE DECIDE.
Por otra parte, observa quien suscribe el presente fallo, que la parte actora, además de la aplicación de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, ha deducido como pretensión derivada de la anterior, que se declare cumplida la obligación de pagar el saldo del precio de venta del inmueble, y en consecuencia extinguida la hipoteca constituida para garantizar la obligación. Al haber sido declarada la improcedencia de la aplicación de la referida Ley, a la sociedad mercantil demandante, forzosamente, tiene que sucumbir la pretensión derivada de la primera, que es que se declare que al tenerse que recalcular la obligación a la tasa de cambio que tenía dólar para el momento de la celebración del contrato, y teniendo en cuanta lo que la actora ha pagado hasta la presente fecha, esta ha pagado a la demandada el saldo del precio del inmueble en su totalidad y los intereses. ASI SE DECIDE.

La accionante, también ha deducido como pretensión que la demandada le reintegre la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 4.199.542,15) por concepto de pagos en exceso, derivada dicha pretensión de la principal de que se aplique al presente caso la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, y de que se declarase totalmente pagado el saldo del precio de venta del inmueble, al no haber prosperado las anteriores, esta pretensión forzosamente tiene que sucumbir. ASI SE DECIDE.
Solicita además la parte actora que se declare que el pagaré suscrito a favor del ciudadano JUAN PABLO LAYRISSE, que alega la parte demandada se libró para documentar la deuda que tenía la demandante con el beneficiario del pagaré por concepto de la remodelación del inmueble objeto de la venta y de la garantía hipotecaria, por un monto de VEINTIDOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN DOLARES CON SETENTA Y TRES CENTAVOS DE DÓLAR /U.S $ 22.781,73), y que dicho pagaré forma parte integrante del contrato de compra venta con garantía hipotecaria celebrado entre las partes y que ha solicitado la actora sea objeto de aplicación de la tantas veces mencionada Ley. Alega la parte actora, que dicho pagaré fue emitido para documentar una deuda por concepto de la remodelación del inmueble por la suma de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCNETA Y UN BOLIVARES CON DIECISEOPTE CENTIMOS ( Bs. 30.698.381,17) y que al ser documentada la deuda en dólares no generaría intereses. La parte demandada, admitió la existencia del pagaré, pero negó que el mismo haya sido librado para documentar la deuda de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON DIECISETE CENTIMOS (Bs. 30.698.381,17) y negó que el mismo no generara interese, y que fuera parte integrante del contrato de compra venta del inmueble con garantía hipotecaria en moneda extranjera. Así las cosas, tenía la actora la carga de demostrar que la remodelación del inmueble es parte integrante del contrato de compraventa con garantía hipotecaria, que dicha deuda fue documentada en dólares que se convino en que no pagarían intereses y haber pagado la deuda por concepto de remodelación del apartamento de su propiedad. De la lectura del contrato de compra venta con garantía hipotecaria, se observa que en el mismo no se hace mención alguna a la remodelación del inmueble, de las pruebas que cursan en autos, no hay prueba alguna que demuestre que las partes convinieron que la remodelación formaba parte del contrato de compra venta; tampoco logró probar la actora que la deuda que para Agosto de 2002, tenía con el vendedor por concepto de remodelación del inmueble haya sido documentada en el pagaré, dicho efecto cambiario fue emitido en forma pura y simple, esto es un titulo autónomo y abstracto donde la actora se obliga en forma pura y simple a pagar una suma de dinero, que para poder ser vinculado a otra obligación debe ser causado, por lo que, resulta forzoso para esta juzgadora concluir que el pagaré es una obligación independiente a la deuda por concepto de remodelación del inmueble. ASI SE ESTABLECE.
Se observa igualmente, que siendo un hecho controvertido el pago por parte de la actora de la suma de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON DIECISETE CENTIMOS (Bs. 30.698.381,17) por concepto de la remodelación del inmueble, que la actora solicitó se le declara solvente en cuanto a dicha obligación respecta, en virtud de la aplicación de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario tanto al saldo de precio de venta del inmueble como a la remodelación y se englobara todo, que como consecuencia de la aplicación de la Ley debía recalcularse el saldo deudor del precio del apartamento a la paridad cambiaria vigente para la fecha del contrato y que por ello y en virtud de las cantidades pagadas, ya había pagado el precio de venta y la remodelación, declarada como ha sido la inaplicabilidad de la mencionada ley a la compañía demandante y siendo además que la remodelación no forma parte del contrato en dólares, forzosamente, tiene que sucumbir la actora en esta pretensión, pues en modo alguno demostró haber pagado la remodelación del inmueble. ASI SE DECIDE.

VI
DE LA RECONVENCIÒN

Por su parte, la representación judicial de la parte accionada en el presente juicio, ha reconvenido a la actora, deduciendo como pretensión que la actora reconvenida pague la suma de TREINTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 38.579.406,50) por concepto del saldo del precio de venta, el cual alcanza la suma de de diecisiete mil novecientos cuarenta y tres dólares con noventa y un céntimos de dólar (U.S $ 17.943,91) calculados a una tasa de cambio a razón de Dos mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 2.150,00) por cada dólar. Además pretende que la actora reconvenida le pague los intereses moratorios generados por el saldo del precio de venta, a la tasa del cinco por ciento (5%) anual por la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS ONCER BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 3.684.411,68) cuyo cálculo produjo en tabla contenida en el escrito de reconvención; el pago de los trabajos de remodelación dirigidos por el ingeniero JUAN PABLO LAYRISSE, cuyo monto original fue de TREINTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CUARTENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y UN BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 34.246.081,66) del cual la parte reconvenida pagó la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL SETENCIENTOS BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 3.547.700,49), quedando un saldo deudor de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON DIECISETE CENTIMOS (Bs. 30.698.381,17) y los intereses de mora sobre el saldo del precio de la remodelación del inmueble, calculados a la tasa del doce por ciento anual desde el 30 de Mayo de 2002 hasta el 30 de Julio de 2005, por un monto de ONCE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 11.839.342,41), solicitando además que la reconvenida pague los intereses que se sigan devengando y que se practique la indexación sobre las sumas demandadas. Alegando como fundamento fàctico de su mutua petición que existe una relación contractual válida y un incumplimiento de parte de la demandante reconvenida de su obligación de pagar el saldo del precio de venta del inmueble y de las remodelaciones efectuadas al mismo, y en el hecho de que la misma parte actora reconvenida en el libelo reconoce la existencia de las obligaciones, esto es, que quedo a deber el saldo del precio de venta del inmueble por la suma de CIENTO VEINTE MIL DOLARES (U.S $ 120.000,00) pagaderos en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la protocolización de la compraventa y generando interés a una tasa del doce por ciento anual y la deuda de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON DIECISETE CENTIMOS (Bs. 30.698.381,17) y reconoce además cuales son los pagos que ha efectuado, a saber: a) Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000,00) como abono a la suma adeudada, en fecha 14 de Enero de 2002; b) la suma de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000,00) como abono en fecha 25 de Enero de 2002; c) Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) como abono en fecha 23 de Marzo de 2002; d) Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00) en fecha 15 de Abril de 2002; e) Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) en fecha 24 de Junio de 2002; f) Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) en fecha 18 de Julio de 2002; g) Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) en fecha 5 de Febrero de 2004; h) Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) en fecha 10 de Diciembre de 2004; . Que la parte actora efectuó pagos por la suma de NUEVE MILLONES CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 9.051.455,63) por concepto de intereses. Fundamentando la reconviniente su mutua petición en los artículos 361 y 365 del Còdigo de Procedimiento Civil, los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1474, 1527 y 1529 del Còdigo Civil.
Por su parte la actora reconvenida rechazó la reconvención propuesta, señalando que la misma no cumple con los requisitos fundamentales que debe llenar la reconvención, que no se expresa cual es la acciòn intentada, su fundamento legal ni el objeto de la pretensión, señalando que la misma es inadmisible. Rechazan además la reconvención con los mismos argumentos de la demanda, esto es que la actora esta amparada por la LEY ESPECIAL DE PROTECCION AL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA, que conforme al artìculo 23 de dicha ley, debe recalcularse el precio de venta al cambio vigente para la fecha del contrato, y que como consecuencia de ello y los pagos efectuados, han pagado totalmente el precio de venta del inmueble e igualmente el precio de las remodelaciones efectuadas al inmueble y que las mismas fueron documentadas mediante la emisión del pagaré, rechazando que el pagaré sea una obligación autónoma del contrato de obras.
En cuanto al señalamiento de la actora reconvenida de que la reconvención es inadmisible, se observa que en la reconvención se cumplen los requisitos del artìculo 340 del Còdigo de Procedimiento Civil, pues señala con claridad la pretensión deducida que no es otra que el cumplimiento de la obligación contractual de la actora reconvenida de pagar el saldo del precio de venta del inmueble y de la remodelación, invoca los fundamentos de derecho y señala la fundamentaciòn fàctica de la pretensión, señalando igualmente a quien demanda, de donde deriva la pretensión deducida, por lo que la mutua petición es admisible. ASI SE DECIDE.
Declarada como ha sido sin lugar la pretensión de que el contrato de compra venta del inmueble propiedad de la actora reconvenida con garantía hipotecaria en dólares, sea objeto de protección de la Ley del Deudor Hipotecario, no puede prosperar la defensa de la reconvenida consistente en que debe recalcularse la deuda a la tasa de cambio vigente para la fecha de la celebración del contrato y que en virtud de esto ya ha pagado el precio de venta del inmueble, debiendo, en consecuencia prosperar la mutua petición. ASI SE ESTABLECE.
Observa esta juzgadora que estando las partes de acuerdo en que la empresa INVERSIONES 271201, C.A, tiene la obligación de pagar a la parte demandada la suma de CIENTO VEINTE MIL DOLARES AMERICANOS (U.S $ 120.000,00) según acordaron en el contrato de compra venta documento público que hace plena prueba de este hecho, que la actora tenia la obligación de pagar esta cantidad en el plazo de seis meses, contados a partir del 26 de Diciembre de 2001, que se obligó además a pagar intereses a la tasa del cinco por ciento (5%) anual, sobre el saldo deudor. Siendo que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes conforme lo establece el artìculo 1159 del Còdigo Civil, la compradora esta obligada a pagar el precio de venta a la tasa de cambio vigente para el momento en que efectúe el pago. ASI SE DECIDE.
Las partes están de acuerdo en que la actora reconvenida ha pagado las cantidades de dinero ya señaladas en las fechas indicadas por la actora en el libelo; no estando demostrado de autos la tasa de paridad cambiaria existente para cada momento en que la parte actora reconvenida pagó a la demandada, no puede precisar esta juzgadora el monto de la acreencia que existe a favor de la parte demandada reconvenida, lo cual debe ser objeto de experticia complementaria del fallo, de acuerdo con el artìculo 249 del Còdigo de Procedimiento Civil. ASI SE ESTABLECE.
Es un hecho admitido que la actora se obligó a apagar intereses sobre el saldo deudor a la tasa del cinco por ciento anual, por lo que tiene que prosperar la pretensión de la demandada reconvenida de que la actora le pague los intereses sobre las sumas adeudadas, primero desde la fecha de la celebración del contrato hasta la fecha del vencimiento del plazo, por intereses compensatorios; y luego de vencido el plazo para pagar el saldo del precio, por intereses de mora. Siendo también un hecho admitido que la reconvenida ha pagado por concepto de intereses la suma de NUEVE MIILONES CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 9.051.455,63), una vez que los expertos determinen la suma que debe pagar la actora reconvenida por intereses compensatorios y moratorios sobre el saldo del capital adeudado, se debite la suma que la demandada reconoce que ha pagado por este concepto. ASI SE DECIDE.
En cuanto a la pretensión de la parte demandada reconviniente de que sean indexadas las sumas adeudadas, quien suscribe el presente fallo, observa que al estar demandando el pago del saldo del precio de venta que se pactó en dólares, a la tasa de cambio vigente para la época del pago, no puede prosperar la pretensión de indexación, pues al tener que pagar a la tasa de cambio vigente para la fecha del pago, se está indexando la cantidad adeudada, compartiendo esta sentenciadora el criterio expresado en la sentencia de fecha 26 de Abril de 2004 de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, donde se dejó sentado que no procede la corrección monetaria de una moneda distinta al bolívar. ASI SE DECIDE.
En cuanto a la pretensión de la parte demandada reconviniente de que le sea pagada la suma de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON DIECISETE CENTIMOS (Bs. 30.698.381,17), por concepto de remodelación del inmueble, siendo un hecho admitido por ambas partes tanto la remodelación del inmueble, como que la misma fue dirigida por el codemandada JUAN PABLO LAYRISSE, y el monto de la deuda por este concepto, y establecido como ha quedado en este fallo que dicha obligación no entra dentro del contrato de compra venta, y es diferente del pagaré tantas veces mencionado, conforme a los artículos 1354 del Còdigo Civil adminiculado con el artìculo 506 del Còdigo de Procedimiento Civil, tenía la actora la carga de probar que ha pagado o algún hecho extintivo de la obligación, lo cual no logró durante el lapso probatorio, así las cosas, debe prosperar la pretensión de la demandada reconviniente de que le sea pagada la deuda que por concepto de remodelación del inmueble tiene la parte actora que cumplir. ASI SE DECIDE. La reconviniente, además deduce como pretensión que la actora pague intereses sobre dicha suma, calculados a la tasa legal del doce por ciento anual (12%), siendo que la actora no probó que se convino que esta obligación no generara intereses y que conforme al artìculo 1277 del Còdigo Civil, cuando la obligación tienen por objeto el pago de una suma de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten en el pago del interés legal, tiene que prosperar dicha pretensión, debiendo pagar la actora reconvenida dichos intereses sobre el capital, desde el mes de Agosto de 2002 hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el presente fallo.
La reconviniente, ha deducido como pretensión que sobre la deuda por concepto de remodelación además de los intereses, sea indexada la cantidad adeudada, observa quien suscribe el presente fallo, al respecto esta juzgadora comparte el criterio expresado en sentencia del 29 de Junio de 2004 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, donde se expresa:
“Resulta improcedente acordar intereses moratorios e indexación judicial, por cuanto ello implica un doble pago por el incumplimiento de la obligación”.
Por lo que acordado como ha sido el pago de los intereses sobre la deuda, no pude también prosperar la pretensión de que se indexe la suma adeudada. ASI SE DECIDE.
VII
DISPOSITIVO

Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DELA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOITANA DE CARACAS, en nombre de la Repùblica Administrando Justicia, y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A contra los ciudadanos JUAN PABLO LAYRISSE y JOSEFINA COROMOTO MARTINEZ DE LAYRISSE; por cumplimiento de contrato y repetición de lo pagado en exceso. SEGUNDO: SIN LUGAR LA FALTA DE JURISDICCIÒN alegada por la parte demandada. TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION propuesta por JUAN PABLO LAYRISSE Y JOSEFINA COROMOTO MARTINEZ DE LAYRISSE, por cumplimiento de contrato, en consecuencia se ordena:
PRIMERO: Que la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A pague la suma que previa experticia complementaria del fallo resulte de deducir del saldo del precio del inmueble de CIENTO VEINTE MIL DOLARES AMERICANOS (U.S $ 120.000,00), las siguientes cantidades: a) Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000,00) abonada, en fecha 14 de Enero de 2002; b) la suma de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000,00) como abono en fecha 25 de Enero de 2002; c) Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) como abono en fecha 23 de Marzo de 2002; d) Ocho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00) en fecha 15 de Abril de 2002; e) Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) en fecha 24 de Junio de 2002; f) Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) en fecha 18 de Julio de 2002; g) Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) en fecha 5 de Febrero de 2004; h) Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,00) en fecha 10 de Diciembre de 2004; cantidades que deben convertirse a su equivalente en dólares para la fecha de cada pago y el saldo que resulte que debe pagar la parte actora reconvenida debe convertirse en moneda nacional a la tasa que este vigente para la fecha en que se declare definitivamente firme el presente fallo.
SEGUNDO: Que INVERSIONES 271201, C.A, pague los intereses sobre las sumas adeudadas en dólares a la tasa del cinco por ciento anual, calculados sobre saldos deudores, vale decir descontando los diferentes abonos a cuenta señalados en el primer particular del presente dispositivo, desde el día 27 de diciembre de 2001 hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el presente fallo.
TERCERO: Que INVERSIONES 271201, C.A, pague la suma de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON DIECISETE CENTIMOS (Bs. 30.698.381,17), por concepto de remodelación del inmueble.
CUARTO: Que INVERSIONES 271201, C.A, pague intereses a la tasa del uno por ciento mensual (1%) calculados sobre el capital de TREINTA MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON DIECISETE CENTIMOS (Bs. 30.698.381,17), a partir del día 31 de Agosto de 2001 hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el presente fallo; y que de la cantidad que resulte sea deducida la cantidad de NUEVE MILLONES CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 9.051.455,63), que fueron pagados por la actora por concepto de intereses.
QUINTO: De conformidad con el artìculo 249 del Còdigo de Procedimiento Civil, se ordena experticia complementaria del fallo, para que los expertos determinen el monto a pagar por los conceptos contenidos en los particulares PRIMERO, SEGUNDO y CUARTO del presente Dispositivo, debiendo los expertos ceñirse estrictamente a los parámetros fijados en dichos particulares.
SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artìculo 274 del Còdigo de Procedimiento Civil, por no haber resultado totalmente vencida en el proceso ninguna de las partes, no hay condenatoria en costas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de Julio de 2006. Años: 147º y 196º .
PUBLIQUESE REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÒN.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,

ABG. LEOXELYS VENTURINI

En la misma fecha si8endo las 3:30 de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

LEOXELYS VENTIRUNI.

EXP. N° 05-2260
RPV/LV/