TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, cuatro (04) de julio de dos mil seis (2006)
196º y 147º

Vista la demanda anterior y los recaudos que la acompañan, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, presentada y suscrita por la abogada Belkis Escalona, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.623, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana María Magdalena Fernández de Escalona, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-915.438; contra la ciudadana Moraima Josefina Briceño Pizanni, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-10.911.553. Al respecto, este órgano jurisdiccional observa:
Manifestó la apoderada judicial de la ciudadana María Magdalena Fernández de Escalona, que la misma es propietaria de un apartamento identificado con el número 11, situado en piso 5 del Edificio Palestina, ubicado en el Callejón Palestina, Barrio Unión del Carmen, Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, dado en arrendamiento a la ciudadana Moraima Josefina Briceño Pizanni, por un lapso de seis (06) meses contados a partir del día 15 de marzo 2005 hasta el día 15 de septiembre de 2005, por un canon mensual de Ciento Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 165.000,00); en el entendido de que una vez vencido dicho contrato comenzaría a transcurrir la prórroga legal contentiva de seis (06) meses.
Del mismo modo, manifestó la apoderada actora que una vez vencido el contrato de arrendamiento y transcurrido íntegramente el lapso de prórroga legal, le concedió a la arrendataria mediante documento privado un plazo adicional de tres (03) meses, por cuanto no había conseguido para donde mudarse; declarando igualmente que una vez transcurrido el plazo adicional concedido, la arrendataria se negó a entregar el inmueble arrendado.
Por cuanto las normas que rigen el arrendamiento son de orden público, corresponde a este órgano jurisdiccional determinar previamente los presupuestos procesales para la admisión de la presente demanda.
De la revisión del petitorio del libelo de demanda se evidencia que la parte actora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, fundamentado la acción en los artículos 1167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, dispone el mencionado artículo 1167 del Código Civil, lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Dicho artículo determina con toda precisión las acciones que tiene la parte que afirma que el otro contratante incumplió con sus obligaciones. Así la mencionada norma determina que la parte que sí cumplió con las estipulaciones contractuales tiene dos acciones, la “resolución del contrato” o el “cumplimiento”. En tal sentido, siendo el contrato de arrendamiento de los denominados bilaterales, es aplicable la norma antes trascrita a las relaciones arrendaticias, con las limitaciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, dispone el aludido artículo 39 eiusdem, lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado del Tribunal).
Se infiere de dicha norma que ante la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya prórroga legal venció (como el afirmado por la parte actora), sólo es procedente la acción de cumplimiento.
Constituye un contrasentido lo requerido en el petitorio de la demanda, pues no puede la accionante demandar la resolución del contrato de arrendamiento fundamentado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando dicha norma lo que prevé es la acción de cumplimiento de contrato, si vencida la prórroga legal, el arrendatario no entregó el inmueble arrendado.
Por otro lado, si partimos del hecho de que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, por cuanto la arrendadora permitió que el arrendatario continuara en el inmueble arrendado, vencida la prórroga legal de seis (06) meses que le correspondía, sólo se permite a la parte actora proceder de conformidad a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo imprórrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Subrayado del Tribunal).

Lo que significa que sólo por dichas causales puede el arrendador solicitar el desalojo o como en el presente caso accionar la resolución del contrato de arrendamiento, más no por el incumplimiento en la entrega del bien arrendado, vencida la prórroga legal o la posterior prórroga convencional afirmada; pues si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, no hay parámetros para determinar el lapso de la prórroga legal, pues ésta sólo procede para los contratos a tiempo determinado.
Expuestas las consideraciones que anteceden, se evidencia que la acción interpuesta no es subsumible en ninguna de las normas transcritas; y siendo éstas de orden público no pueden ser relajables ni por el Juez ni por las partes. Razón por cual no le es permitible a este órgano jurisdiccional, admitir una demanda de “Resolución de Contrato de Arrendamiento”, por vencimiento de la prórroga legal.
En consecuencia, visto lo anteriormente expuesto determina este Tribunal que la presente demanda es inadmisible por ser contraria a las disposiciones citadas, contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y así se decide.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión. Publíquese y regístrese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de julio de dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ,
_____________________________
Abg. ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO.
LA SECRETARIA,
________________
Abg. VIOLETA RICO.

En la misma fecha de hoy, siendo las 10:00 de la mañana, se deja constancia de haberse publicado y registrado la presente decisión, tal como fue ordenado en el auto que antecede.
LA SECRETARIA,
________________
Abg. VIOLETA RICO.

ZRZ/VR/ct/Exp: AP31-V-2006-000364.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, cuatro (04) de julio de dos mil seis (2006)
196º y 147º

Violeta Rico, Secretaria del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Certifica: Que la copia de la resolución que antecede es traslado fiel y exacto de su original la cual corre inserta al expediente No. AP31-V-2006-000364, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentó la ciudadana María Magdalena Fernández de Escalona, contra la ciudadana Moraima Josefina Briceño Pisan. Todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Certificación que se hace en Caracas a los cuatro (04) días del mes de julio de dos mil seis (2006). Años: 196º y 147º.
LA SECRETARIA,

________________
Abg. VIOLETA RICO.

VR/ct/Exp: AP31-V-2006-000364.