TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nro. 6842/06

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Visto:
PARTE DEMANDANTE:
AUTOMOVILES R.L.G S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 1987, bajo el Nro. 71, Tomo 44- Primero.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA:
Dr. GASTON IRAZABAL, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 2.658.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadana FANNY MARIA CEBALLOS, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad Nro. E-737.785.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
Dres. CESAR A. AELLOS GIULIANI, JAIME ALBERTO CORONADO y YARILLIS VIVAS DUGARTE, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.648, 23.118 y 86.849, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
-I-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial de la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentó la firma AUTOMOVILES R.L.G. S.R.L., contra la ciudadana FANNY MARIA CEBALLOS.
Mediante auto de fecha 08 de junio de 2.006, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Mediante diligencia de fecha 09 de junio de 2.006, el Dr. JAIME ALBERTO CORONADO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consigna poder que le acredita su representación.
En fecha 09 de junio de 2.006, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de oposición a la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
En fecha 13 de junio de 2.006, la parte demandada opone cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contesta al fondo de la demanda.
En fecha 14 de junio de 2.006, este tribunal dicto auto en cual se ordeno la exhibición del poder que acredita la representación de la parte actora, de conformidad con lo previsto en el Artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, siendo exhibido dicho documento en acto de fecha 19 de junio de 2.006.
Durante el lapso probatorio solo la parte demanda hizo uso del tal derecho, en tal sentido la parte demandada promovió el merito favorable de los autos, prueba instrumental las cuales fueron admitidas con el resultado que mas adelante se analizara.
En fecha 26 de junio de 2.006, este Tribunal dicto auto ordenado admitir las pruebas presentada por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 03 de julio de 2.006, se difirió mediante auto la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, asimismo, la representación judicial de la parte actora consignó copia certificada del documento que acredita su propiedad sobre el inmueble arrendado.
-II-
Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador previamente observa:
La representación judicial de la parte actora en su escrito de demanda señaló que es propietaria del apartamento No. 501, del Edificio HER-MAR situado en la prolongación de la Avenida El Mirador, Urbanización La Campiña, Caracas, asimismo, consigna Transacción celebrada en el juicio de Partición seguido ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el No. 96-26 47, la cual fue homologada por dicho Tribunal en fecha 23 de febrero de 2.000, resultando del juicio en cuestión que por mutuo y amistoso acuerdo se procedió a la división del Edificio HER-MAR, adjudicándose a la parte accionante, el referido apartamento objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda.
Asimismo, señala el apoderado judicial de la parte actora que su representada AUTOMOVILES R.L.G S.R.L., celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana FANNY MARIA CEBALLOS, portadora de la cédula de identidad No. E-737.785, un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nro. 501, del Edificio HER-MAR, situado en la prolongación de la Avenida El Mirador, Urbanización La Campiña, Caracas, con una duración de un (01) año desde el 1° de abril de 1972, con prorrogas de igual tiempo al menos que una de las partes avise a la otra, al menos con treinta días de antelación el vencimiento del mismo el deseo de no prorrogar dicho contrato.
Asimismo, señaló la representación judicial de la parte accionante que en fecha 26 de marzo de 2.003, el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se constituyó en el apartamento No. 501, del Edificio HER-MAR, según acta levantada en la solicitud No. S-03-5442, a los fines de notificar a la inquilina ciudadana FANNY MARIA CEBALLOS, de la Transacción celebrada, por ante el Juzgado Sexto en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue homologada posteriormente, en fecha 23 de febrero de 2.000, siendo posteriormente registrada bajo el No. 13 tomo 25, Protocolo Primero, en fecha 13 de diciembre de 2.005, igualmente, que fue dictada decisión por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, expediente signado con el No. 3237, en fecha 05 de noviembre de 2.002, fijando como canon mensual de arrendamiento del apartamento No. 501, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs.287.647,13), quedando firme dicha sentencia en fecha 10 de enero de 2.003, igualmente notifico al inquilino la no renovación del contrato de arrendamiento, y que en consecuencia debería ser entregado el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas en el mismo estado que fue entregado y que a partir del 26 de marzo de 2.003, debería cancelar el 25% del monto del canon de arrendamiento por concepto de gastos de mantenimiento y servicios del inmueble objeto del presente juicio, según lo establecido en el Articulo 19 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, fecha esta en la cual quedo notificada. Asimismo, la representación judicial de la parte accionante alego que en fecha 20 de febrero de 2.006, la inquilina fue notificada por este Juzgado, la decisión de vender el inmueble por la suma de CIENTO OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES. (Bs.185.000.000,00), en la cual le daba 15 días como plazo de aceptación o negativa del mismo, siendo ratificada en la referida noficación la no prorroga del contrato.
En virtud de lo expuesto, es demandada la ciudadana FANNY MARIA CEBALLOS, para que convenga o sea en su defecto condenada por este Tribunal, en entregar el inmueble apartamento 501, Edificio HER-MAR, situado en la prolongación de la Avenida El Mirador, Urbanización La Campiña, Caracas, en razón de haber transcurrido la prorroga legal, la cual comenzó a partir 01 de abril de 2.003, venciendo el 31 de marzo de 2.006.
Por su parte la representación de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda como punto previo alego que el Juez debe apreciar si concurren con la petición los requisitos indispensables para el decreto de la medida de secuestro solicitada por la representación de la parte accionante, petición conforme a lo previsto en el Articuculo 39 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que el Juez debe considerar la solicitud de dicha medida, Asimismo, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:

“La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representación del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por tener la representación que se atribuye, o porque el poder no éste otorgado en forma legal o sea insuficiente”.

Observándose, del poder que consignó la representación judicial de la parte accionante, que de la nota de autenticación no aparecen cumplidos los tres requisitos de enunciación, exhibición y constancia, ya que el notario público expresó que tuvo a su vista los estatutos sociales de la empresa demandante, sin dejar constancia del órgano que la representa, acta de nombramiento, en fin, de aquellos documentos o registros que concurran a identificar la representación de la empresa.
Igualmente la parte accionada alego como defensa de fondo el primer aparte del Articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la falta de cualidad de la parte actora para demandar y sostener el presente juicio sobre la base de las siguientes consideraciones:
Que en el juicio de partición que tramitó el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de esta Circunscripción Judicial, las partes celebraron una transacción que fue homologada el 23 de febrero de 2.000, en la cual le adjudicaron el apartamento distinguido con el numero 501, Edificio HER-MAR, que ocupa la parte accionada en calidad de arrendataria desde el 01 de abril de 1.972, igualmente alega que la relación arrendaticia finalizo en marzo de 2.003, y que la prorroga legal inicio en marzo de 2.003, terminando en marzo de 2.006.
Que consta en contrato de arrendamiento consignado por la accionante, que la parte demandada ciudadana FANNY MARIA CEBALLOS de ALBORNET, el 01 de abril de 1.972, celebró la convención arrendaticia con la sociedad Agencia Casimiro Vegas S.R.L., sobre el apartamento distinguido con el no. 501, que forma parte del Edificio HER-MAR, consta en texto del referido contrato, que los derechos del mismo fueron cedidos por la arrendadora, Agencia Casimiro Vegas S.R.L., el 01 de septiembre de 1.972, a un ciudadano Armando Hernández, quien todo caso seria el legitimado activo para accionar contra la convención.
Por otra parte señala que la accionante es una persona jurídica denominada automóviles R.L.G, S.R.L., por lo que es evidente que se trata de una persona distinta al ciudadano Armando Hernández, razón por la cual, al no ser titular de los derechos del contrato de arrendamiento está impedida de accionar la resolución, cumplimiento o desalojo del inmueble arrendado.
Igualmente, alego la parte demandada que los derechos inherentes al contrato de arrendamiento celebrado entre Agencia Casimiro Vegas S.R.L., y la parte demandada, sobre el apartamento distinguido con el numero 501, Edificio Her-Mar, fue cedido al ciudadano ARMANDO HERNANDEZ, por lo que la parte accionante no tiene cualidad ni interés para demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, así mismo visto que no acompaño con el libelo de la demanda el original del contrato de cesión mediante el cual el ciudadano Armando Hernández, le cedió todo los derechos, acciones y obligaciones derivado del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, del cual emanaría la cualidad para accionar, es por lo que solicita que se declare procedente la defensa perentoria de falta de cualidad.
Igualmente alega la parte la accionada que en el juicio de partición que finalizó por Transacción, le fue adjudicado el apartamento que ocupa en calidad de arrendataria la parte demanda, por lo cual notificaron la no renovación del contrato de arrendamiento para la fecha que su terminó de duración venciera.
Al termino de la finalización del contrato, 01 de abril de 1.972, la arrendataria no participo a la arrendadora el deseo de resolver el contrato por haber finalizado el plazo fijo, tampoco lo hizo al finalizar la prorroga, luego, al dejarla en posesión del inmueble la arrendadora y continuar recibiendo el pago de la pensión, opero la tacita reconducción del arrendamiento establecida en el Articulo 1600 del Código Civil.
La representación judicial de la parte demandada alega como fundamento de la cuestión previa opuesta que su representado es inquilino del inmueble objeto del presente juicio desde hace mas de treinta y tres (33) años, en tal sentido la prorroga legal de dos años es inaplicable toda vez que siendo mas de diez (10) años la relación arrendaticia, la prorroga correspondiente es de tres (03) años, que aún no ha vencido, encontrándose sus representados bajo el beneficio de la misma, en virtud de lo cual, durante la vigencia de la prorroga legal del contrato de arrendamiento no podrá intentar acción por cumplimiento de contrato.
Planteados así los términos del disenso, este Tribunal pasa decidir como punto previo la cuestión previa relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante de la parte accionante contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegado por la parte demandada, para lo cual observa:
Por auto de fecha 14 de junio de 2.006, vista la solicitud requerida por el apoderado judicial de la parte demanda, en su escrito de contestación de la demanda este Tribunal fijo de conformidad con lo previsto en el Articulo 156 del Código de Procedimiento Civil el acto de exhibición de documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder. Asimismo, se constata que practicado el acto y presentado los instrumentos requeridos por la parte demandada, ésta señaló en el cierre del acto que dichos instrumentos presentados prueban la representación que el apoderado judicial de la parte accionante señaló tener. En tal sentido a consideración de este Juzgador la cuestión previa denunciada quedó debidamente subsanada y así se declara.
Pasa este Juzgador conforme lo señalado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a decidir sobre el alegato de defensa previa de fondo de la demanda, referida a la falta de cualidad de la parte demandada, para lo cual observa:
En primer término, que la parte accionante señala en su escrito de demanda que mediante transacción celebrada ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial homologada en fecha 23 de febrero de 2000, y registrada en el respectivo Registro en fecha 13 de diciembre de 2005, bajo el Nro. 13 Tomo 25, fue adjudicado en el juicio de partición el inmueble objeto del cumplimiento aquí demandado. Asimismo se constata que posteriormente fue consignada copia certificada de tal transacción y su respectiva homologación, la cual no fue tachada por la parte demandada, por lo que a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, la misma surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, y así se declara.
Así las cosas, constata este Juzgador que la parte accionante es propietaria del referido apartamento Nro. 501 del Edificio HER-MAR, y así se declara. En este orden de ideas, ha sido constante, pacifica y reiterada la jurisprudencia y doctrina patria que el propietario de un inmueble arrendado puede demandar en defensa de sus propios derechos las acciones que crea pertinentes para la terminación de la relación arrendaticia, no importando para ello, que dicho contrato no haya sido cedido, pues la legitimación del propietario del inmueble deviene del título de propiedad que este detenta. En consecuencia a consideración de este sentenciador dicha defensa previa de fondo no puede prosperar, desechándose la misma, y así se declara.
Pasa este Juzgador a resolver el fondo del asunto controvertido para lo cual observa que durante el lapso probatorio, solo la parte demandada hizo uso de tal derecho, para lo cual se observa que:
Promovió la parte demandada el mérito favorable del contrato de arrendamiento. Al respecto observa este Juzgador que dicho contrato por haber sido consignado por la parte actora y no desconocido por la parte demandada, se aprecia conforme al principio de comunidad de las pruebas, quedando demostrado que en fecha 1° de abril de 1972, la AGENCIA CASIMIRO VEGA, celebró con la parte demandada, ciudadana FANNY MARIA CEBALLOS, contrato de arrendamiento sobre el inmueble 501 del Edificio HER-MAR, y así se declara. Promovió igualmente la parte demandada la transacción homologada en el que se le adjudica la propiedad del inmueble Nro. 501 del edificio HER-MAR a AUTOMOVILES R.L.G., S.R.L. Al respecto observa este Sentenciador que dicho instrumento ya fue analizado anteriormente en el texto del presente fallo, quedando demostrada la legitimidad de la accionante para demandar como propietaria del inmueble y por ende quedó igualmente demostrado el vínculo jurídico que une a las partes del presente juicio y así se declara.
Ahora bien analizadas las pruebas y alegatos de cada parte, se constató la existencia de un vínculo jurídico arrendaticio que data desde el año 1972.
Así mismo resulta claro y evidente que el contrato de arrendamiento por el inmueble identificado como apartamento 501 del edificio Her-Mar, fue inicialmente suscrito por la accionada y el entonces arrendador en fecha 01-04-1.972, es decir hace más de 33 años con un plazo original de doce meses según se evidencia de la Cláusula Quinta, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por un termino igual al que se establece como plazo indicado de duración, a menos que alguna de las partes contratantes hubiere dado aviso por escrito a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas.
Ahora bien de la redacción de la Cláusula Quinta del contrato de arrendamiento que nos ocupa puede determinarse que la duración inicial de contrato fue de 12 meses habiéndose prorrogado automáticamente cada 12 meses, durante mas de 30 años sin que pueda evidenciarse de los alegatos hechos por las partes la existencia de alguna notificación previa distinta a la efectuada por el propietario del inmueble con el Juzgado Noveno de Municipio en fecha 26 de marzo de 2.003, así como tampoco se evidencia la existencia de algún otro contrato distinto al que cursa en autos.
Al respecto observa quien aquí sentencia que el artículo 1.580 del Código Civil señala:

“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años”.

Conforme la norma anteriormente transcrita, ha sido criterio constante y reiterado de este Juzgador que los contratos a tiempo determinado no pueden ser considerados como tal una vez transcurridos más de quince años de su celebración, toda vez que la relación arrendaticia, habiéndose mantenido mediante un mismo instrumento que exceda dicha limitación de tiempo se convierte a tiempo indeterminado y como tal debe ser considerado, y así se declara.
Así las cosas, considera este Operador de justicia, que existiendo una relación arrendaticia que inicialmente comenzó con un contrato a tiempo determinado, el mismo por transcurso del tiempo en virtud de las prorrogas continuas y anteriores por mas de quince (15) años por no haber sido notificado por ninguna de las partes el deseo de no prorrogarlo se transformo en contrato a tiempo indeterminado, por lo que no le pueden ser aplicables los conceptos de prorroga legal destinados a las relaciones arrendaticias con determinación del tiempo de duración, y así se declara.
Conforme a lo expuesto a consideración de este Sentenciador, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del tiempo y de su prórroga legal, no puede prosperar y así se decide.
- III -
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Primero: debidamente SUBSANADA, la cuestión previa a contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Segundo: SIN LUGAR la defensa previa de fondo de falta de cualidad de la parte actora, opuesta por la parte demandada y Tercero: SIN LUGAR, la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentó la Sociedad Mercantil AUTOMOVILES R.L.G S.R.L., contra la ciudadana FANNY MARIA CEBALLOS, ambas partes suficientemente identificadas en autos.
Por la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
A tenor de lo establecido en el artículo 251 se ordena la notificación del presente fallo.
Publíquese, regístrese y notifíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sede del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de julio de año dos mil seis (2006). Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL.- EL SECRETARIO,

ABG. MUNIR SOUKI U.

En la misma fecha se publicó y registró el presente fallo siendo la una y treinta (1:30) de la tarde.
EL SECRETARIO,

ABG. MUNIR SOUKI U.