TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE Nº 6857/06

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Vistos sin informes.-

PARTE ACTORA:
Sociedad Mercantil, RESIDENCIAS LAS PALMAS, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de noviembre de 1979, bajo el Nro. 31, Tomo 188-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
Dres. JOSE LUIS TORRES, HENRY MORIAN y RICARDO SAYEGH, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.575, 22.614 y 4.655, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
JACINTA MARITZA CABRERA DE VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.616.918.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: GLADYS VALDIVIA DE TATONETTI y FLOR MARTINEZ SANDOVAL, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.964 y 10.813, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
-I-
Conoce este Tribunal de la demandada por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que incoara la Sociedad Mercantil, RESIDENCIAS LAS PALMAS, S.R.L., contra la ciudadana JACINTA MARITZA CABRERA DE VASQUEZ, por distribución que hiciera el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
En fecha 9 de junio de 2006, se admitió la demanda, acordándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Asimismo, en esa misma fecha se libró compulsa de citación.
En fecha 26 de junio de 2006, el Alguacil accidental del Tribunal consignó recibo de citación de la parte demandada debidamente firmado por ésta, quedando citada para la secuela del juicio.
En la oportunidad de contestación de la demanda, la parte demandada asistida por las Dras. GLADYS VALDIVIA DE TATONETTI y FLOR MARTINEZ SANDOVAL, dio contestación al fondo de la misma y alegó la defensa previa de fondo de falta de cualidad de la parte demandante.
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo lo que creyeron pertinente, siendo admitidas con las resultas que mas adelante se analizarán.
En este orden de ideas la parte actora promovió prueba de inspección judicial, la cual fue debidamente providenciada con las resultas que mas adelante se analizará. Por su parte la accionada promovió en el último día del lapso probatorio, prueba instrumental, posiciones juradas y testimoniales, de las cuales solo fue admitida la prueba instrumental, siendo negada la prueba testimonial por promoverse el último día del lapso probatorio.
Mediante auto de fecha 19 de julio de 2006, se difirió la oportunidad para dictar sentencia.
- II -
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
La representación judicial de la parte actora señala en su escrito de demanda, que su representada es cesionaria de un contrato de arrendamiento adquiriendo el carácter de arrendadora, siendo cedido por ADMINISTRADORA VAS, C. A., quien celebró en fecha 12 de enero de 1989 contrato de arrendamiento con la ciudadana JACINTA MARITZA CABRERA DE VASQUEZ, por un inmueble, constituido por el apartamento 04, ubicado en la planta baja del Edificio Pasaje Sayegh, entre el Loro y Calle Sur 10, Quinta Crespo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con duración de un (01) año, prorrogable por períodos de igual lapso en caso de no haber notificación escrita de no renovación, pactándose inicialmente un canon de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00) pagados por mensualidades adelantadas y con una cláusula que en caso de prórroga el canon de arrendamiento aumentaría en un QUINCE POR CIENTO (15%), aplicado a cada prorroga.
Que la arrendataria dejó de pagar dieciocho meses desde Octubre de 2004 a abril de 2006, los cuales contienen los aumentos progresivos hasta la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00) mensuales de arrendamientos insolutos lo que hace un total de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 4.320.000,00)
Por lo expuesto es demandada la ciudadana JACINTA MARITZA CABRERA DE VASQUEZ, para que convenga o sea condenada por el Tribunal, en: La resolución del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento 04, ubicado en la planta baja del Edificio Pasaje Sayegh, entre el Loro y Calle Sur 10, Quinta Crespo, Municipio Libertador del Distrito Capital. Pagar subsidiariamente por concepto de daños y perjuicios la cantidad global de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 4.320.000,00) correspondientes a los cánones demandados como insolutos, así como el pago de intereses de mora, por último el pago de costas y costos del juicio.
Por su parte, la accionada negó rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes, por ser falsos los hechos invocados, señalando que el contrato de arrendamiento quedó resuelto por voluntad de la arrendadora desde el 22 de septiembre de 1990, fecha en que expiró el contrato de arrendamiento suscribiéndose un contrato de comodato en septiembre de 1991 supliendo el contrato de arrendamiento, pretendiéndose con la acción intentada modificar la naturaleza del contrato de comodato, en consecuencia negó rechazó y contradijo que deba 18 meses de cánones de arrendamiento desde octubre de 2004 hasta abril de 2006.
Alegó igualmente la falta de cualidad de la parte accionante, toda vez que la sociedad demandante ni su apoderado judicial suscribió contrato con la accionada y que tampoco se evidencia que ADMINISTRADORA VAS, C. A., haya cedido los derechos arrendaticios y que en caso de cesión no fue notificada, que tampoco hace mención de tal instrumento que lo legitimaría en forma procesal.
Igualmente solicitó que se declare la inexistencia e ineficacia del contrato de arrendamiento; que se desestime la medida cautelar de secuestro; se declare la falta de cualidad e interés de la parte demandante y sin lugar la acción.
Planteados los términos del disenso pasa este Tribunal a decidir el punto previo de defensa de fondo referida a la falta de cualidad de la parte accionante, para lo cual observa:
La representación judicial de la parte actora consignó con su escrito de demanda copia fotostática del documento de propiedad del terreno y edificio donde se encuentra el inmueble arrendado. Al respecto observa este Sentenciador que dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada por lo que a tenor de lo señalado en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, dicha copia se tiene como fidedigna, quedando demostrada la titularidad de propietario que tiene la accionante sobre el inmueble arrendado y que forma parte del edificio y terreno cuya propiedad detenta, y así se declara.
Así las cosas, observa quien aquí Sentencia que la jurisprudencia y doctrina patria, han señalado en forma reiterada, pacifica y constante la legitimación activa que posee el propietario del inmueble arrendado para ejercer las acciones que derivan de una relación arrendaticia aún cuando dicho propietario no haya sido el que dio en arrendamiento el inmueble sin necesidad que medie cesión de derechos alguno, toda vez que basta la titularidad sobre la propiedad del inmueble arrendado para ejercer las gestiones y acciones que crea pertinente para el beneficio y defensa de sus derechos. En tal sentido, conforme lo expuesto, siendo la parte actora propietaria del inmueble arrendado la legitimación activa invocada por la accionante de la presente demanda está sustentada en su cualidad de propietaria, por lo que el alegato de falta de cualidad esgrimido por la parte demandada debe ser desechada y así se declara.
Pasa este Juzgador a analizar y decidir el fondo del asunto controvertido para lo cual observa que durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En tal sentido, la parte actora promovió inspección judicial. Al respecto observa este Juzgador que de la evacuación de la inspección promovida quedó demostrado que en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial existe un expediente de consignaciones arrendaticias identificado como 20058376, en cuya carátula se observa que la consignataria es JACINTA MARITZA CABRERA y el beneficiario es el ciudadano LEOPOLDO SAYEGH, por la cantidad de CIENTO ECHENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 189.000,00) con fecha de consignación de 16 de junio de 2005. Asimismo de las copias que de dicho expediente fueron expedidas para que formaran parte integrante de la inspección, se evidenció que la consignación tiene como objeto el inmueble descrito en el texto del presente fallo, y así se declara.
Pasa este Juzgador a analizar los instrumentos consignados por la parte accionante con su demanda, observando que en primer término consigna contrato de arrendamiento privado de fecha 12 de enero de 1989. Al respecto observa quien aquí sentencia que dicho contrato no fue desconocido por la parte demandada, quien reconoce que si lo suscribió, en virtud de lo cual a tenor de lo señalado en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, dicho instrumento quedó reconocido quedando demostrado que ADMINISTRADORA VAS, C. A., dio en arrendamiento a la ciudadana JACINTA MARITZA CABRERA DE VASQUEZ el inmueble ya identificado en el texto del presente fallo y los términos en que se celebró el mismo, y así se declara.
Por otra parte en el referido contrato existe una nota de cesión que hace ADMINISTRADOR VAS, C.A. a favor de RESIDENCIAS LA PALMA S.R.L., el cual no fue tachado por la parte accionada, quedando demostrada la cesión efectuada y así se declara.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada promovió cinco instrumentos privados de contrato de comodato suscrito por la parte demandada como comodataria con las empresas ADMINISTRADORA EL CLAVO, C. A y otros con CONSTRUCTORA TWENTY NINE, C. A. Al respecto observa quien aquí sentencia que el comodato o préstamo de uso, es un contrato gratuito donde la propietaria de una cosa mueble o inmueble, con capacidad de disposición del bien, da en préstamo de uso gratuitamente el referido bien. Ahora bien, no consta en autos que las empresas ADMINISTRADORA EL CLAVO, C.A y otros con CONSTRUCTORA TWENTY NINE, C. A., tenga la cualidad para dar en comodato el inmueble identificado en autos. Por otra parte siendo las referidas empresas, terceros respecto del presente juicio, observa este Juzgador que los mismos debieron ratificar dichos instrumentos mediante prueba testimonial a tenor de lo señalado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil lo cual no consta en autos, en virtud de lo cual este Sentenciador desecha dichos instrumentos y así se declara.
Promovió la parte accionante prueba testimonial en el último día del lapso probatorio, por lo que dicha prueba fue negada, en virtud de lo cual este Juzgador no tiene materia que apreciar al respecto, y así se declara.
Por último la parte demandada promovió prueba de posiciones juradas. Al respecto observa quien aquí sentencia que de dichas pruebas el auto de fecha 14 de julio de 2006 no señalo nada al respecto. En este orden de ideas se constata que dicha prueba fue igualmente promovida en el último día del lapso probatorio, por lo que su evacuación al igual que la de los testigos se haría improcedente, toda vez que encontrándonos en un juicio tramitado por el procedimiento breve, el cual no prevé la presentación de informes, la promoción de dicha prueba debió realizarse con suficiente antelación y no promoverla al final del lapso probatorio, siendo procedente en esa oportunidad negar de igual forma la admisión de dicha prueba. Ahora bien Conforme a lo expuesto resultaría inútil para la celeridad procesal reponer el estado de la causa, para providenciar la prueba de posiciones juradas promovidas por la parte demandada cuando la misma debe ser negada en su admisión, teniéndose como desechada la promoción de tal prueba y así se declara.
Ahora bien, conforme lo alegado y probado en autos, constata este Juzgador en primer término que como ya quedó sentado en el texto del presente fallo, la parte accionante demostró la titularidad de propietaria del inmueble arrendado y su cualidad para actuar en el presente juicio, aunado ello con la cesión del contrato de arrendamiento demuestra el vínculo jurídico que une a las partes del presente juicio y así se declara.
Asimismo quedó desvirtuad la existencia de una relación comodaticia alegada por la parte demandada, aunado a la existencias de un reconocimiento que hace dicha parte al realizar consignaciones arrendaticia por el inmueble objeto del presente juicio a favor del representante legal de la empresa propietaria del inmueble y así se declara.
Pasa este juzgador a revisar los alegatos de falta de pago y la tempestividad de las consignaciones arrendaticias, para lo cual observa en primer término:
Observa quien aquí sentencia que el contrato señala que el pago de canon de arrendamiento es por mensualidad vencida tal y como lo señala la cláusula “Segunda” y no por mensualidades adelantadas, tal y como lo señala la parte actora en su demanda y así se declara.
En Segundo término, se constata que la cláusula denominada “observación“ señala que a partir del 22-9- 90 el canon de arrendamiento tendría un aumento del QUINCE POR CIENTO(15%), pero no indica que anualmente se incrementaría dicho monto en el porcentaje indicado, sino que solo al llegar a la fecha señalada, por lo que quedó demostrado que el canon de arrendamiento contractual es de UN MIL TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 1035,00) y no como lo pretende la parte actora en su demanda al señalarlo como DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 240.000,00) mensuales y así se declara.
No obstante a lo anterior, es comprensible que el canon de arrendamiento tuvo que haber aumentado en el transcurso del tiempo, por lo que teniendo como referencia el monto señalado por la demandada como canon de arrendamiento en sus consignaciones arrendaticias, la cual no fue impugnada por la parte actora en forma alguna y teniendo este conocimiento de tales consignaciones por haber promovido la inspección judicial que trajo a los autos dicha prueba, considera este Juzgador que dicho monto del canon de arrendamiento fue ajustado por las partes en la cantidad de CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 189.000,00) mensuales, y así se declara.
Por otra parte, siendo que no consta en autos, desde cuando fue acordado por las partes, el aumento del canon de arrendamiento a CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 189.000,00) mensuales, entiende este Juzgador, que habiendo sido alegado por la parte demandada la existencia del Decreto que congela los cánones de arrendamiento, este tenía conocimiento de su existencia, por lo que el aumento del mismo, debió acordarse antes de la entrada en vigencia de referido decreto y sus respectivas prórroga, y así se declara.
Pasa este Juzgador a analizar la tempestividad y legitimidad de tales consignaciones arrendaticias, para lo cual observa:
Como ya quedó sentado el canon de arrendamiento debe ser pagado por mensualidades vencidas, el último de cada mes, por no constar en el contrato de arrendamiento lapso de gracia para su pago. Por otra parte la Ley conceden l consignatario la posibilidad de pagar dentro de los QUINCE (15) primeros días al vencimiento del pago, para realizar la consignación arrendaticia; en tal sentido las consignaciones arrendaticias por mes vencido en el caso de autos se debió realizar hasta el día 15, inclusive, del mes siguiente al vencimiento del mes a pagar, y así se declara.
Partiendo de tal premisa se constata que la parte demandada realizó consignaciones desde mayo de 2005 hasta abril de 2006, de los cuales salvo los meses de mayo de 2005, consignado el 15 de junio de 2005, agosto de 2005, consignado el 21 de septiembre de 2005, diciembre de 2005, consignado el 16 de enero de 2006, marzo de 2006, consignado el 17 de abril de 2006 y abril de 2006 consignado el 16 de mayo de 2006, los cuales fueron consignados en forma intempestiva, el resto de las consignaciones arrendaticias fueron hechas tempestivamente y así se declara.
Con respecto a los meses intempestivamente consignados los mismos no pueden ser considerados legítimamente consignados, por lo que se configura el incumplimiento del pago de los referidos meses y así se declara,
Con respecto a los pagos de los meses octubre de 2004 hasta abril de 2005, no consta en autos pago o consignaciones de los mismos, y así se declara.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este Juzgador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
Sentado lo anterior constata este Juzgador, que como quiera que no consta en autos, pruebas que desvirtúen lo alegado por la accionante respecto a la falta de pago de los meses que van desde octubre de 2004 hasta abril de 2005, así como los meses consignados intempestivamente correspondientes a los meses de mayo, agosto y diciembre de 2005, marzo y abril de 2006, demandados como insolutos, y siendo que a consideración de este Tribunal, la parte demandada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es, en el caso de autos, el pago de los cánones de arrendamiento, ha quedado comprobado el incumplimiento por la falta de pago de dichos meses y por el hecho de que la parte demandada consignó los cánones de arrendamiento ya señalados en forma intempestiva, quedando en consecuencia, demostrado el incumplimiento en que incurrió la parte accionada de sus obligaciones arrendaticias, y así se decide.
Respecto al pago de los meses reclamados, se autoriza a la parte demandante a retirar las consignaciones arrendaticias que van de los meses de mayo de 2005 hasta abril de 2006. El resto de los meses anteriores que van desde octubre de 2004 hasta abril de 2005 cuyos pagos o consignaciones no constan en autos, se condena a la parte demandada a ser pagados, así como sus respectivos intereses moratorios a tenor de lo señalado en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios debiendo ser calculados mediante experticia complementaria del presente fallo, desde la admisión de la demanda exclusive, hasta la fecha en que se decrete la ejecución del presente fallo, inclusive, y así se declara.
En consecuencia, conforme a lo expuesto, no obstante la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto no le fue concedido todo lo solicitado por la parte actora, la misma debe prosperar, pero en forma parcial, y así se decide.
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que incoara la Sociedad Mercantil, RESIDENCIAS LAS PALMAS, S.R.L., contra la ciudadana JACINTA MARITZA CABRERA DE VASQUEZ.
En consecuencia se resuelve el contrato de arrendamiento de fecha 12 de enero de 1989 que tenía por objeto un inmueble, constituido por el apartamento 04, ubicado en la planta baja del Edificio Pasaje Sayegh, entre el Loro y Calle Sur 10, Quinta Crespo, Municipio Libertador del Distrito Capital, condenándose a la parte demanda hacerle entrega a la parte actora del referido inmueble libre de bienes y personas.
Respecto al pago de los meses reclamados, se autoriza a la parte demandante a retirar las consignaciones arrendaticias que van de los meses de mayo de 2005 hasta abril de 2006. El resto de los meses anteriores que va des de octubre de 2004 hasta abril de 2005 cuyos pagos o consignaciones no consta en autos, se condena a la parte demandada a ser pagados, a razón de CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 189.000,00), así como sus respectivos intereses moratorios a tenor de lo señalado en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios debiendo ser calculados mediante experticia complementaria del presente fallo, desde la admisión de la demanda exclusive, hasta la fecha en que se decrete la ejecución del presente fallo, inclusive, y así se declara.
Por la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
Publíquese y regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas. Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de julio de dos mil seis (2.006). Años 195º de la Inde¬pendencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

DR. LUIS TOMAS LEON EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,