TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
196° y 147°
PARTE ACTORA: FONDO DE GARANTIA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE), Instituto Autónomo creado mediante Decreto Ejecutivo Nro. 50, de fecha 20 de marzo de 1985, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nro. 33.190 de fecha 22 de marzo de 1985 y regido por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, promulgada mediante el Decreto Nro. 1.526 de fecha 03 de noviembre de 2001, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nro. 5.555 Extraordinario del 13 de noviembre de 2001.-
PARTE DEMANDADA: ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. según documento protocolizado por ante la Oficina de registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de enero de 1986, bajo el Nro.73, Tomo 10-A, Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIGUEL BERMUDEZ BELLO, SERGIO BELLO ALVAREZ, LIGIA MAESTRE MARTINEZ, IVAN RODRIGUEZ MANRIQUE, MARIELA ELENA CENTENO, MARBENI SEIJAS, ALICIA G. MORALES, IRMA B. ALFONZO, YAMILA SANDOVAL, MARIANELLA MONTELL, ,LIBIA HERNANDEZ, MARIA G. RAMIREZ, YOLANDO AGUIAR, YUDITH GARRIDO, MONICA NIETO, ROSARIO BELLAVILLE, MAITE CORREA, ANABEL CARDOZO, EMIRO LINAREZ, BELEN VELAZCO, ALFONSO ROMERO, MARIA E. SANABRIA, FRANKLIN RUBIO, KENY HOLMQUIST H., HOSE A. CAMARGO, REINALDO MARCANO, MORENO MORAZZANI, VERONICA BAEZ, AQUITANO E. CARRILLO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.46.912, 47.030, 36.853, 30.926, 25.880, 35.410, 45.146, 12.008, 19.150, 43.974, 26590, 66.660, 65.053, 76.682, 87.403, 28.764, 41.235, 87.833, 81.390, 35.408, 54.152, 56.496, 73.161, 33.133, 40.088, 63.775 y 63.775, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS ARTURO BRACHO, HAROLDO PIÑA, MOISES AMADO y NAPOLEÓN BRICEÑO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.402, 12.051, 37.120 y 949.210, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, QUE TIENE POR OBJETO: 127 PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO UBICADOS EN LA TORRE CONFINANZAS (TORRE DEL DESARROLLO Y TORRE BANCENTRO, UBICADA EN LA AVENIDA VENEZUELA CON AVENIDA GUAICAIPURO DEL ROSAL, MUNICIPIO CHACAO, ESTADO MIRANDA.
Sentencia definitiva

a) Planteamiento de la controversia:
Consta del escrito libelar que el FONDO DE GARANTÍA DE DEPOSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) se abroga la cualidad de sanear el inmueble objeto de juicio dado en transferencia a la República Bolivariana de Venezuela, y con ese carácter demanda al arrendatario ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. por el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y la consecuente entrega de los 127 puestos de estacionamientos que fueron objeto de alquiler frente a la arrendadora inicial INVERSIONES HEPTAGON, C.A.. La parte contraria opuso la incompetencia del Tribunal, la falta de cualidad del actor y negó los hechos demandados bajo el argumento que existe un derecho de preferencia de seguir ocupando, el cual no ha sido decidido en sede administrativa.
a) Desarrollo del Procedimiento:
Se introdujo demanda por FOGADE ante el Juzgado Distribuidor de Turno, la cual fue asignada a este tribunal el 10 de enero de 2006. Producido los recaudos fundamentales de la demanda el Tribunal admitió la demanda por el procedimiento breve por auto del 13 de enero de 2006 por lo cual se emplazó a la demandada a contestar la demanda al segundo (2do) día de despacho.
Consta gestión personal de la parte demandada ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A., quien a través de diligencia presentada en fecha 23 de enero de 2006 por su apoderado judicial, abogado JESÚS BRACHO se dio por citado formalmente de la presente demanda (folio 50).
En la oportunidad de la litis contestación opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en cuanto al fondo negó los hechos e invocó su derecho a permanecer en el inmueble objeto de juicio. En esa misma oportunidad produjo recaudos que serán valorados mas adelante.
Consta que en el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de los medios que creyeron pertinentes y legales para demostrar sus respectivas alegaciones de hecho.
Con vista al pedimento de la parte demandada, se repuso la causa a los fines de reabrir el lapso probatorio. También consta de autos a los folios 182 al 185 que la parte demandada por escrito del 03 de febrero de 2006, alegó la incompetencia del Tribunal por razón de la materia, lo cual implicó pronunciamiento de este Tribunal en la que declaró en fallo del 13 de febrero de 2006 sin lugar la incompetencia alegada (folios 189 al 192).
Interpuesto por la parte demandada recurso de regulación de la competencia en fecha 14 de febrero de 2006 y sometida a la distribución de turno, conoció el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien en fallo del 28 de abril de 2006 (folios 199 al 206) ratificó la decisión proferida por este Tribunal, y en consecuencia declaró que era competente para seguir conociendo del asunto.
En la oportunidad de dictar el fallo definitivo, se dictó auto en fecha 06 de julio de 2006, difiriendo la publicación de la sentencia por diez (10) días continuos, y estando en dicha oportunidad se decide conforme sigue:
II. Parte motiva.
Corresponde de seguidas establecer los términos en que ha quedado la presente controversia en aplicación del artículo 243, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil:
a) Alegatos de la parte demandante:
Manifiesta la accionante que la sociedad mercantil INVERSIONES HEPTAGON, C.A., fue propietaria de 127 puestos de estacionamientos ubicados en la Torre Confinanzas (Torre del Desarrollo) y Torre Bancentro, ubicadas en la Avenida Venezuela con Avenida Guaicaipuro de la Urbanización El Rosal, Municipio Chacao. Que consta en documento autenticado que en fecha 21 de diciembre de 1990 INVERSIONES HEPTAGÓN C.A., da en arrendamiento a la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL C.A. los referidos 127 puestos de estacionamientos, en la cual se fijó un cánon de arrendamiento de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) mensuales.
Que según documento autenticado el 12 de enero de 1998 se perfecciona el título de propiedad a nombre de FOGADE sobre los activos bancarios inmobiliarios que les fueron traspasados por el BANCO METROPOLITANO y sus empresas relacionadas en el contrato de auxilio financiero del 04 de marzo de 1994, de lo que se desprende -según alega la parte accionante- que la sociedad mercantil INVERSIONES HEPTAGÓN C.A. (empresa relacionada al Banco Metropolitano) dio en pago a FOGADE los señalados 127 puestos de estacionamientos.
Alega asimismo que con ese carácter, a FOGADE le fue notificado el 17 de abril de 2002 por la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL C.A. mediante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, su voluntad de hacer uso de la prórroga legal establecida en el artículo 38, ordinal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual entregaría el inmueble arrendado para el 19 de diciembre de 2005.
Que por ese motivo se demandó el cumplimiento del contrato por vencimiento a la prórroga legal que le fue notificada.
b) Alegatos de la parte demandada:
Para que sea decidido antes del fondo opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionados con la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y la relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, bajo el argumento que se encuentra pendiente una decisión de derecho de preferencia instaurado en sede administrativa ante la Dirección de Inquilinato.
Con relación al fondo negó ser cierto que la prórroga legal arrendaticia sobre los bienes inmuebles objeto de arrendamiento haya vencido el 19 de diciembre de 2005, pues tal criterio devino de la notificación judicial practicada por su representada por intermedio del Juzgado Décimo Noveno de Municipio en la cual se comunicó a FOGADE “erróneamente” que dicho beneficio concluía el 19 de diciembre de 2005 y no el 19 de diciembre de 2006.
Que en su carácter de arrendatario envió nueva notificación a través del mismo Tribunal en donde le manifestaba a FOGADE que la prórroga legal era de tres años contados a partir del 18 de diciembre de 2003, y a decir del demandado el beneficio solicitado vence el 19 de diciembre de 2006, lo que constituye una tergiversación de los hechos por actor.
Además alegó que si por efectos de la declaratoria con lugar del derecho de preferencia intentado ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, el contrato cuyo cumplimiento se solicita se transformaría en un contrato a tiempo indeterminado y que, por esa razón el arrendador o quien haga sus veces, deberá iniciar la acción de desalojo por algunas de las causales previstas en los ordinales a que se contrae el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que tal circunstancia fue debidamente notificada a FOGADE el 18 de enero de 2006 y que, por esa causa la demanda debe ser declarada improcedente.
De las pruebas
a) De las pruebas de la parte demandante: con el libelo de la demanda la parte demandante produjo los siguientes recaudos:
1.)Contrato de arrendamiento cursante a los folios 19 al 27, celebrado entre INVERSIONES HEPTAGON C.A. y ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL C.A. por el inmueble constituido por ciento veintisiete (127) puestos de estacionamientos del Edificio denominado Torre Confinanzas y Torre Bancentro, situado con acceso a las Avenida Venezuela y Guaicaipuro de la Urbanización El Rosal. Dicho recaudo aparece en fotocopia simple, el cual se tiene por auténtico conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil, al no haber sido impugnado por la parte contraria.
Este recaudo aparece autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Sucre, en fecha 21 de diciembre de 1.990, anotado con el Nro. 46, Tomo 59-A. Además de tenerse legalmente promovido, se le otorga pleno valor probatorio por ser además pertinente para acreditar que en la fecha en referencia las parte indicadas celebraron la respectiva convención por el objeto arriba señalado.
2.)Cursa a los folios 28 al 30 documento por medio del cual el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) a través de su apoderada MARIANELLA MONTELL declara que a los fines de que se perfeccione el título de propiedad a nombre de FOGADE sobre los activos inmobiliarios que le fueron traspasados por el BANCO METROPOLITANO C.A. y sus empresas relacionadas según contrato de auxilio financiero, la empresa INVERSIONES HEPTAGON dio en pago a FOGADE ciento veintisiete (127) puestos de estacionamientos ubicados en el Edificio Torre del Desarrollo, con frente a las Avenidas Venezuela y Guaicaipuro de la Urbanización El Rosal. Este documento aparece autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 12 de enero de 1.998, anotado bajo el Nro. 58, Tomo 02.
Dicho documento no fue impugnado por la parte contraria y siendo auténtico conforme art.1357 del Código Civil, se tiene como un indicio al adminicular su contenido con el resto del material probatorio, especialmente con el contrato de arrendamiento, y las notificaciones practicadas por ante Tribunales por la parte demandada ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. y por ante Notaría por la parte demandante FOGADE. Todo de conformidad con lo establecido en el art.510 del Código de Procedimiento Civil.
3.) A los folios 31 al 35 cursa en fotocopia simple actuación judicial del Tribunal Décimo Noveno de Municipio quien actuó a solicitud de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A., en la que consta practicó notificación Judicial del FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE). Esta actuación judicial no fue impugnada por la parte contraria, razón de tenérsele como auténtico al ser expedido por funcionario judicial todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que se tiene como legalmente promovido.
Se le otorga pleno valor probatorio por ser además pertinente para acreditar que la empresa ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. manifestó la voluntad ante FOGADE de acogerse a la prórroga legal establecida en literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como consecuencia de ello procedería a entregar el inmueble en fecha 19 de diciembre de 2005.
4.) A los folios 36 al 44 aparece documento autenticado por ante la Notaría Tercera del Municipio Libertador por medio del cual el Presidente y representante legal de FOGADE, transfiere a la República Bolivariana de Venezuela por órgano del Ministerio de Finanzas ciento veintisiete (127) puestos de estacionamiento ubicados en el Edificio Torre del Desarrollo, con frente a las Avenidas Venezuela y Guaicaipuro de la Urbanización El Rosal.
Este Juzgador tomando en cuenta que emana de la propia parte demandante, sólo puede tenérsele como indicio al adminicular su contenido con el resto del material de pruebas, y especialmente, con las notificaciones hechas entre sí por las partes, en forma judicial (de la arrendataria a FOGADE) y en forma auténtica (de FOGADE a la arrendataria ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING C.A.), todo según lo establecido en el art.510 del Código de Procedimiento Civil.
5.) A los folios 45 al 47 cursa documentación contentiva de acta levantada en forma auténtica por la Notaría Pública el 19 de diciembre de 2005 en la dirección señalada en la misma, como es la ubicación de la oficina de administración del área de los estacionamientos de ambos edificios Torre Confinanzas (Torre del Desarrollo) y Torre Bancentro, en la que notificó la voluntad de FOGADE de que le sean entregados los 127 puestos de estacionamiento en respuesta de la voluntad manifestada a FOGADE por la propia arrendataria ocupante de esos 127 puestos de estacionamiento.
Estas actas no fueron tachadas de falsa, razón de tenérsele fidedignas en su condición de auténticas como indica el art.1357 del Código Civil y pertinentes para acreditar la gestión efectuada por los apoderados judiciales de FOGADE con vista a que en esa misma oportunidad -19 de diciembre de 2005-, se vencía el lapso señalado por la arrendataria en forma judicial (notificación judicial) para hacer entrega de los 127 puestos de estacionamiento de vehículos.
b) De las pruebas de la parte demandada: Junto a la presentación del escrito de contestación a la demanda, la accionada se valió de los siguientes medios probatorios:
1.) Marcado “C” produjo a los folios 65 al 75 una serie de recaudos contentivos de escrito presentado ante la Dirección de Inquilinato, constancia de recepción del mismo y auto administrativo relativos al derecho de Preferencia solicitado por ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. Dichos recaudos son los denominados por la jurisprudencia como “documentos administrativos de carácter públicos”, los cuales a pesar de ser impugnados por el adversario en escrito de los folios 124-127, se tienen por fidedignos a tenor de lo establecido en el art.429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron producidos en copias debidamente certificadas por el ente en referencia, como exige el art.1384 del Código Civil, por lo cual correspondía era su tacha de falsedad y no su impugnación genérica.
Los mismos se tienen como legalmente producidos y pertinentes para demostrar que en la época en referencia (1996) se solicitó en vía administrativa el derecho de preferencia que tenía el arrendatario a seguir ocupando y que se encontraba previsto en el art.4º del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas en concordancia con el art.40 de la Ley de Regulación de Alquileres (hoy derogados).
2.) Cursa a los folios 76, 77 escrito de notificación judicial presentado por IVETT VALDES GARCIA SAN MIGUEL como interventora de la sociedad de comercio INVERSIONES HEPTAGON, C.A. ante el tribunal 6º de Municipio, el cual además de ilegible y no contener acta del tribunal ni auto de admisión y traslado, fue debidamente impugnado por la representación judicial de la parte demandante en escrito del 27.01.2006 (folios 124 - 127), por tanto no puede tenerse como fidedigno y menos con valor de plena prueba.
3.) Cursa a los folios 73 al 86 (marcado D) y folios 87 al 93 (marcado E) contratos suscritos entre INVERSIONES HEPTAGON, C.A. y ESTACIONAMIENTO PARKING CENTRAL, C.A. los cuales no pueden valorarse como plena prueba, al no ser producidos en copias debidamente certificadas (art.1384 C.Civil) y porque siendo anexadas en copias simples fueron impugnadas por la parte contraria (folios 124 - 127)
4.) Marcados “F” aparecen dos recaudos, el primero acompañado a los folios 94 y 95 que versa sobre escrito suscrito por los apoderados judiciales de FOGADE dirigido al tribunal 20º de Municipio el cual sólo puede tenérsele como un indicio al adminicular su contenido con la notificación que también aparece marcada “F”, que riela a los folios 97- que se tiene como recaudo segundo, contentivo de notificación judicial solicitada por ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. en la que haciendo mención al documento antes indicado (notificación de FOGADE) el arrendatario a través del Juzgado 19º de Municipio, manifestaba a FOGADE que el requerimiento judicial que le fuera hecha por vía del Juzgado 20º de Municipio solicitado por FOGADE era extemporáneo porque según se indica allí, el contrato de arrendamiento tendría vigencia hasta el 18 de diciembre de 2003.
Esta última actuación se tiene como prueba plena de la existencia de la relación entre FOGADE como ente liquidador de INVERSIONES HEPTAGON,C.A. y ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. como arrendatario y ocupante de los 127 puestos de estacionamiento objeto de litigio.
5.) Aparece notificación judicial con la nomenclatura S-015-06 del Juzgado 20º de Municipio de esta misma Circunscripción, en la cual en fecha 18 de enero de 2001, la empresa ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. le comunica a FOGADE que por ante el expediente administrativo Nro.83.049-522 que sigue por Derecho de Preferencia ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, “se decretó que el contrato se indeterminó”.
Para valorar este medio de prueba se debe analizar: primero, constituye una “simple” manifestación unilateral del notificante ya que no se acompañó a la misma “constancia” auténtica del acto administrativo dictado por la referida Dirección de Inquilinato que haya decretado la indeterminación del contrato como señala el solicitante, segundo, la fecha en que se ejecutó tal actuación es posterior a la fecha en que se interpuso la demanda (10 de enero de 2006) por lo que se trata se un hecho nuevo y sobrevenido a la demanda. Por estos motivos se desecha como medio de prueba, porque por sí sólo nada prueba.
En el lapso de pruebas la parte accionada se valió de los siguientes medios probatorios:
6.) De los folios 137 al 171 cursan recaudos certificados del 30 de enero de 2006 en la que constan recaudos antes producidos en juicio, ya valorados, por lo cual siendo una reiteración de los mismos se tienen por reproducidos y con su valor de pruebas. De los mismos consta la solicitud de derecho de preferencia a seguir ocupando solicitada en 1996 por ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL C.A., pero también consta y ello hace prueba en contra del promovente, la falta de actuación y de impulso del solicitante para instar la prosecución del procedimiento administrativo.
7.) Asimismo, promovió prueba de exhibición para que FOGADE conforme el art.436 CPC, exhibiera las resultas de la notificación judicial practicada a través del Juzgado 6º de Municipio de esta Circunscripción. Dicha prueba admitida conforme a derecho, no fue evacuada porque vencido la reanudación del lapso de pruebas, no se notificó formalmente a FOGADE a través de sus apoderados para tal acto.
8.) A los folios 172-178 anexó en copias simples documentos que antes fueron producidos y desechados en su oportunidad por haber sido impugnados por la parte contraria.
I.
DE LA RESOLUCIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS Y
SU CONEXIÓN CON EL FONDO

I.a)
Conforme lo establecido en el art. 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe este Juzgador resolver con anterioridad al fondo, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7° y 8°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas respectivamente a la “condición o plazo pendiente”, así como a “la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto”. Como quiera que el contenido que motiva ambas cuestiones previas guardan relación sobre el derecho de preferencia de seguir ocupando instaurado en sede administrativa (Dirección de Inquilinato), y siendo además que resulta necesario conectar la resolución de dichas cuestiones con el fondo del litigio, se pasa en forma general a considerar dichas cuestiones como sigue:
Como es sabido, el sistema inquilinario en nuestro país fue reformado con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.) vigente desde el 1º de enero de 2000, la cual derogó el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947 en lo adelante D.L.S.D.V., la Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, en lo adelante L.R.A., su reforma parcial del 2 de enero de 1987 y el reglamento respectivo tanto del referido Decreto como de la Ley especial, ambos del 5 de febrero de 1972.
La novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sustituyó el llamado Derecho de Preferencia de seguir ocupando el inmueble que asistía al inquilino (Art.4 D.L.S.D.V.), por el sistema de prórroga legal previsto en el artículo 38 del nuevo texto legal.
Sobre este particular, podemos citar los comentarios que respecto a estas instituciones hiciere el tratadista patrio Gilberto Guerrero Quintero en su “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, publicación de la Universidad Católica Andrés Bello, año 2003, páginas 312 y 313.

Precisó dicho autor:
“6.1 Prorroga legal y el suprimido derecho de preferencia arrendaticia.
La prorroga legal, como beneficio o derecho del arrendatario a permanecer en el mismo inmueble durante un tiempo máximo establecido en el artículo 38 de LAI, al vencimiento del término de duración del contrato, es también una preferencia de excepción que ahora la ley le concede al inquilino, por lo cual existe alguna relación entre prorroga legal y la extinguida preferencia arrendaticia que contempló la legislación derogada, dentro de la esencial diferencia en cuanto al tiempo y, asimismo, en que mientras la prorroga legal es por un tiempo máximo que prefija la ley como consecuencia de determinado tiempo de duración de la relación arrendaticia, el derecho de preferencia arrendaticia es únicamente por un tiempo que no se define de alguna manera.
La prorroga legal se cumple obligatoriamente para el arrendador y sólo optativamente para el arrendatario, a quien no se le puede imponer la misma, no obstante que mientras aquélla es durante cierto tiempo, es decir, determinado y según haya durado el arrendatario como tal en el uso del inmueble arrendado, en cuyo caso guarda alguna similitud con la preferencia, porque en el fondo la prorroga legal no es más que una preferencia privilegiada en beneficio del arrendatario para continuar con el mismo carácter. No obstante la preferencia así entendida es sólo por un determinado tiempo, no indefiniendo que es la característica que reviste al derecho de preferencia arrendaticia que fue suprimido de nuestra legislación especial (DLDV) como beneficio atemporal, aun cuando continúa en cierto modo vigente en el Derecho común por imperio de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, bajo la forma de la tácita reconducción, sin que ésta se confunda con aquélla”.

Ese derecho de preferencia de seguir ocupando sancionado en el Art. 4º del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, establecía:
“El inquilino que tenga suscrito, contrato de arrendamiento a plazo fijo, tiene preferente derecho para seguir ocupando el inmueble al vencimiento del plazo, por un canon de arrendamiento no mayor al que fije el Organismo competente.
Cuando el inmueble en el caso anterior, fuere destinado a casa de habitación, el canon de arrendamiento no podrá ser mayor que el estipulado en el contrato vencido.”

Ese derecho estaba condicionado entre otras cosas, a que el contrato de arrendamiento lo fuere a tiempo determinado, que el arrendador le manifestare al arrendatario que el contrato no le sería renovado, y que fuere intentado dentro del lapso de treinta días antes del vencimiento del lapso natural del contrato.
En efecto, el Art. 45 del Reglamento de Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, establecía:
“El derecho de preferencia a que se refieren los artículos 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro de los treinta días anteriores a la fecha de vencimiento del contrato. En caso previsto en el artículo 3 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, el derecho se ejercerá dentro de los 30 días siguientes a la conclusión de las obras.
(Subrayado del Tribunal)

De la revisión de las actas quedó verificado con documentos administrativos de índole público y no tachados de falso, que el escrito que contiene el derecho de preferencia invocado por la arrendataria ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. fue presentado el 30 de octubre de 1996 (folios 73 al 75) ante la Dirección de Inquilinato del antiguo Ministerio de Fomento, y teniéndose que el contrato de arrendamiento expiraba el 1º de noviembre de ese año 96, quiere decir que fue presentado en el tiempo oportuno indicado en el mencionado Art. 45.
También es cierto porque así se desprende de autos, que el mismo arrendatario no produjo recaudos suficientes para acreditar su interés en proseguir aquél procedimiento de preferencia en sede administrativa desde el año 1996 –en lo que lo introdujo- hasta la fecha anterior a la notificación que el mismo hizo a FOGADE participándole que haría uso de la prórroga y que entregaría el inmueble el 19 de diciembre de 2005.
Sólo produjo el escrito antes referido (folios 73 al 75), el comprobante de recepción de la solicitud (folio 71) y la fotocopia del auto de apertura del expediente en sede administrativa (folio 65). Los volvió a reproducir certificados en el lapso de pruebas a los folios 137-171.
La doctrina administrativa de la Dirección de Inquilinato era pacífica en indicar que la falta de procedencia del derecho de preferencia que asistía al arrendatario se extinguía por falta de interés o impulso del propio recurrente, a título ilustrativo puede revisarse fallo del Juzgado Superior 8º en lo Civil y Mercantil de la extinta Circunscripción del Distrito Federal y Estado Miranda (hoy Área Metropolitana de Caracas) del 02-08-88 que aparece en la obra “El Contencioso Administrativo Inquilinario”, de José Agustín Catalá, Ediciones Centauro 93, páginas 351 y 352.
Esta inacción del sujeto administrado (arrendatario) en no tener interés en las resultas de ese procedimiento administrativo queda además patentado cuando se acogió al nuevo sistema de prórroga legal previsto en el Art. 38 de la L.A.I., que como se dijo arriba, sustituyó al derecho de preferencia de seguir ocupando.
En efecto, consta que el propio arrendatario notificó a FOGADE de su voluntad de acogerse al beneficio de la prórroga legal prevista en el literal “d” del Art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero no en su límite máximo de tres años, si no, de dos (2) años de dicha prórroga la cual venció el 19 de diciembre de 2005. Así, de los folios 31 al 35 cursa notificación judicial practicada en FOGADE a solicitud de ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. en la cual por vía judicial, entre otros asuntos notificó a través de su apoderado judicial, de lo siguiente:
“SEGUNDO: Que de conformidad con lo establecido en el artículo (38), ordinal (d), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios mi representada supra identificada se acoge al uso de la prórroga legal contenido en dicho articulado y como consecuencia de ello procederá a entregar el inmueble en cuestión para el día 19º (sic) de diciembre del año 2005, en virtud de la extensión de la relación arrendaticia...”

Ello implica a criterio de este juzgador, que el arrendatario prefirió a que no fuere resuelto en sede administrativa su derecho de preferencia, no sólo por no impulsarlo, sino por acogerse al nuevo sistema legal, prórroga por cierto que disfrutó.
Nadie le obligó, nadie lo coaccionó a querer entregar el inmueble en la fecha que él mismo indicó (19.12.2005) y si bien es cierto los derechos de los arrendatarios son irrenunciables a la luz del Art. 7º de la L.A.I., a juicio de quien decide, no constituye una renuncia a su derecho de permanencia, el cual feneció por su propia voluntad el 19 de diciembre de 2005.
En consecuencia, habiéndose acogido al derecho de prórroga legal que es potestativo para el arrendatario, mal puede esperarse la resolución en sede administrativa del derecho de preferencia a permanecer, cuando venció la voluntad del arrendatario manifestada en forma auténtica (actuación judicial, Art. 1357 C.C.). Por todo ello, debe desecharse las cuestiones previas que nos ocupan ya que no hay ninguna decisión administrativa de la cual esperar decisión en la resolución del asunto que se decide por este juicio, y menos aún existe un plazo pendiente, pues como se explicó, dicho lapso expiró en la misma fecha indicada por el arrendatario (19-12-2005). Y así se decide.
II.a)
En cuanto al fondo, el quid del asunto está en el establecimiento de la legalidad sobre la notificación practicada por la arrendataria donde participa que hará uso de la prórroga de ley y que acoge hasta el 19 de diciembre de 2005, y por no ser impugnada por la parte contraria, debe tenérsele como fidedigno a tenor de lo previsto en el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil.
Esta notificación judicial al ser practicada por funcionario judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, se tiene como legalmente promovido. Se le otorga pleno valor probatorio por ser además pertinente para acreditar que la empresa ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. manifestó la voluntad ante FOGADE de acogerse a la prórroga legal establecida en el literal d), del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como consecuencia de ello procedería a entregar el inmueble para la fecha 19 de diciembre de 2005.
En el caso en análisis, tenemos la voluntad manifestada por la arrendataria de hacer uso de una parte y no de la totalidad del lapso de prórroga de ley. La prórroga legal, como beneficio para el arrendatario contiene dos límites como lapso (uno menor y uno mayor), lo cual implica que no se trata de un término. De allí que en todos los literales del art.38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se lea: “...por un lapso máximo...”
Así, respecto al literal “a” del Art. 38 de la L.A.I., que establece un lapso máximo de 6 meses, implica que el arrendatario puede hacer uso de un tiempo menor a ese lapso mayor, es decir, puede escoger por ejemplo 1 o 5 meses. Igual ocurre respecto al resto de los literales “b”, “c”, “d” que prevén un lapso máximo de un (1) año, dos (2) años y tres (3) años sucesivamente, lo que significa que puede ser escogido a voluntad del arrendatario un tiempo menor al límite máximo, porque no se puede obligar al arrendatario a tomar todo el tiempo de la prórroga.
Por consiguiente, del lapso máximo de tres (3) años de dicha prórroga, la arrendataria escogió hacer uso sólo de dos (2) años, lo cual tiene total validez por las razones arriba explicadas. A juicio de quien decide, la manifestación de voluntad de entregar el inmueble, crea un status jurídico en el sentido de que nace para el arrendador una expectativa sobre su inmueble, esto es, de ofrecer a un tercero en arriendo, anticiparse en negociar su venta, negociar una hipoteca, y en este caso, tratándose de un bien que pertenece a un ente oficial del Estado, FOGADE se obligó a sanearlo y entregarlo al Estado, quien puede emplearlo en cualquier uso que desarrolle los fines del mismo: entregarlo a un Ministerio, a otro ente del Estado, a un instituto o entidad pública, etc.
De manera que no puede el arrendatario, después que ha manifestado libremente una situación determinada cambiar su voluntad a placer (lo que no implica una renuncia de sus derechos), ya que uno de los valores del Estado de Derecho es la seguridad jurídica, y uno de los principios que lo garantiza es el de la Libre Autonomía de la voluntad manifestada. A título ilustrativo sobre este principio, podemos citar el Art. 1161 del Código Civil. De este modo cuando el arrendatario manifestó su voluntad de entregar el inmueble, y el otro la aceptó, constituye un acuerdo que debe ser respetado como contrato de conformidad con lo establecido en el Art. 1159 del Código Civil.
Esto no constituye como se dijo una renuncia a los derechos del inquilino, pues sabemos que esos derechos son irrenunciables (Art. 7º L.A.I.), ya que como se indicó es potestativo para el arrendatario hacer uso del tiempo de prórroga, el cual tiene un lapso menor y un lapso mayor que aquél puede elegir para seguir ocupando el inmueble. Y así se decide.
II.
CONCLUSIONES PROBATORIAS Y EL MÉRITO
Luego del intenso debate probatorio, este juzgador tiene por probado los siguientes hechos:
- 1 -
1.) Que existe contrato de arrendamiento celebrado inicialmente por INVERSIONES HEPTAGON,C.A. como arrendador y ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. como arrendatario que tiene por objeto los 127 puestos de estacionamientos ubicados en los inmuebles (EDIFICIOS) suficientemente identificados en autos, en el que se fijó un canon de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,oo) mensuales.
2.) Que INVERSIONES HEPTAGON, C.A. producto del contrato de Auxilio Financiero, por ser una empresa del grupo banco Metropolitano, C.A. dio en pago a FOGADE los 127 puestos de estacionamientos ubicados en los inmuebles suficientemente identificados en autos.
3.) Que ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. interpuso solicitud de Derecho de Preferencia de seguir ocupando los inmuebles ante la Dirección de Inquilinato (del extinto Ministerio de Fomento) en el año 1996, y que no consta tramite posterior, impulso por su parte y menos resolución administrativa del ente que declare al contrato de arrendamiento como convertido a tiempo indeterminado.
4.) Que ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. se acogió a la prórroga legal establecida en el ordinal “d” del art.38 de la LAI, cuando notificó formalmente a FOGADE de su voluntad de hacer entrega de los 127 puestos de estacionamiento ubicados en los inmuebles suficientemente identificados en autos, en fecha 19 de diciembre de 2005.
5.) Que para el 19 de diciembre de 2005 FOGADE notificó a la arrendataria en forma auténtica su pedimento a la entrega de los 127 puestos de estacionamientos.
6.) Que FOGADE transfirió a la República Bolivariana de Venezuela por órgano del Ministerio de Finanzas y con destino a la Superintendencia de Seguros, los 127 puestos de estacionamientos de vehículos ubicados en los inmuebles suficientemente identificados en autos, y que hasta la presente fecha no ha hecho entrega material de los mismos a la República por encontrarse ocupados jurídicamente por el arrendatario ESTACIONAMIENTO AUTOPARCKING, C.A.
7.) Que ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A. notificó a FOGADE que la notificación que a su vez le hiciera dicho ente, relativa a su intención de no prorrogarle más el contrato, era extemporánea, porque el contrato vencía el 18 de diciembre de 2003.
- 2 -
Entonces tenemos dos notificaciones por parte del demandado, ambas dirigidas a FOGADE, la primera tuvo lugar el 17 de abril 2002 en la que expresamente el arrendatario comunica que hará uso de la prórroga legal, y que entregaría el inmueble para la fecha 19 de diciembre de 2005. En esta si indicó lapso del que haría uso.
La segunda notificación fue efectuada en fecha 11 de noviembre de 2002 en la cual, en virtud de la notificación hecha a su vez por FOGADE relativa a su intención de no prorrogarle el contrato, la arrendataria manifestó ser extemporánea ya que el contrato (su prórroga contractual) vencía el 18 de diciembre de 2003 y que se acogería al derecho de prórroga. En esta notificación no indicó el lapso de tiempo a que haría uso.
Es un hecho constatado también que en esta segunda notificación la arrendataria no expresó a FOGADE que había sido un error (como dijo el demandado en su contestación) la manifestación de voluntad contenida en la notificación anterior respecto al uso de la prórroga legal, esto es, si debía entregar el 19 de diciembre de 2005 o el 19 de diciembre de 2006.
Por consiguiente, quedó demostrado que el contrato de arrendamiento se encuentra cumplido por haber expirado la prórroga legal que potestativamente escogió la arrendataria de dos (2) años, vencida el 19 de diciembre de 2005, con lo cual aplica el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que operó de pleno derecho como indica el artículo 39 eiusdem.
Respecto a la cualidad de FOGADE ciertamente se indicó que transfirió la propiedad de los 127 puestos de estacionamientos a la República, pero también es cierto, que al darlos en transferencia tiene una obligación de saneamiento. De la redacción del artículo 1503 del Código Civil, se establece que el saneamiento es un deber, una responsabilidad.
También es cierto que su fuente es la ley, de modo que aunque en el contrato de transferencia de la propiedad nada se haya dicho respecto del deber de sanear, siempre responderá el vendedor como se desprende del art.1504 del Código Civil. Por estos motivos FOGADE está en la obligación de rescatar los 127 puestos de estacionamientos para que una vez saneados, entren materialmente en posesión de la República, por ello, si tiene cualidad por tener interés necesario en las resultas del juicio.
Consolida su cualidad activa, el reconocimiento que de ello tiene su contraria, ya que es conocido las actuaciones que hace el propio arrendatario quien dirige peticiones, notificaciones a FOGADE, incluso luego de instaurada la demanda. Si no tiene cualidad como alega el demandado, ¿por qué le reconoce como hábil para comunicarle los asuntos referidos al contrato ? ¿Cómo si tiene cualidad para ello? La respuesta es obvia, el arrendatario sabe que FOGADE si tiene cualidad activa.
Luego, parece más que justo que quien ha explotado el uso del estacionamiento de 127 puestos de estacionamiento ubicadas en una zona exclusiva de la ciudad (El Rosal) haga entrega de los mismos por los cuales sólo paga la irrisoria suma Treinta mil bolívares (Bs.30.000,oo) en detrimento del patrimonio nacional.
Por todo lo anterior, habida cuenta de la plena prueba de autos, la demanda debe prosperar con todos los pronunciamientos de Ley, todo conforme lo establecido en el art.254 del Código de Procedimiento Civil, habiendo cumplido la demandante su carga de pruebas (art.506 CPC) no así la demandada que no acreditó ningún hecho extintivo o modificativo de su obligación de entregar los 127 puestos de estacionamientos (art.1354 CC).
III. PARTE DISPOSITIVA
En fuerza de las razones que anteceden, este Tribunal administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal, sigue el FONDO DE GARANTÍA DE DEPÓSITOS Y PROTECCIÓN BANCARIA (FOGADE) en contra de ESTACIONAMIENTO AUTOPARKING CENTRAL, C.A., ambas partes identificadas en autos. Asimismo, se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, establecidas en los ordinales 7º y 8º del art.346 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: Como consecuencia de tal pronunciamiento este tribunal declara cumplido el contrato de arrendamiento por expirar la prórroga de ley escogida por la arrendataria y se condena a la parte demandada hacer la entrega material, real y efectiva a la parte actora libre de bienes y personas del inmueble que a continuación se determina: “Ciento veintisiete (127) puestos de estacionamientos para vehículos que se encuentran en el edificio denominado Torre Confinanzas (Torre del Desarrollo) y Torre Bancentro, situado con acceso a la avenidas Venezuela y Guaicaipuro de la urbanización El Rosal, Municipio Chacao, del estado Miranda, los cuales se encuentran situados así: Noventa y cinco (95) puestos de estacionamiento distribuidos en los cuatro (4) sótanos del cuerpo A, de la Torre Confinanzas o Torre del Desarrollo, treinta y dos (32) puestos de estacionamiento distribuidos en los sótanos segundo y tercero del cuerpo B de la Torre Bancentro.
Tercero: Por haber sido totalmente vencida la demandada en la litis y en la resolución de las cuestiones previas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas.
Habiendo sido dictada la sentencia dentro del lapso legal, no será necesaria la notificación de las partes.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE LA PRESENTE DECISIÓN.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de julio de dos mil seis (2006). 196° y 147°
EL JUEZ TITULAR
Abog.LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO
ABOG. FRANCRIS D. PÉREZ GRAZIANI
En la misma fecha y siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.) se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, quedando asentado al libro diario con el Nro. 16 .-
EL SECRETARIO

Exp.8426