TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: ALEJANDRINA PRIETO de HERNANDEZ Venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nos. V-2.075.502.-
PARTE DEMANDADA: YOHIMA MENDEZ DE CAMACARO mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.582.879.-
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: ALBERTO MILIANI BALZA y ANTONIO MALDONADO PEREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 11.778 y 93.714 respectivamente.-
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ALFREDO GARRIDO CASTILLO y PEDRO ANDERSON GONZALEZ FAJARDO, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 68.116 Y 96.757 respectivamente.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.-
EXP No. 9317.-
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 25 de abril de 2006.
Realizados los trámites de citación de la parte demandada en forma personal, la misma procedió a dar contestación a la demandada en fecha 18 de mayo de 2006.
Abierta la causa a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho, admitiéndose dichas pruebas.
En fecha 02 de junio de 2006, se admitió la prueba de exhibición promovida por la parte demandada, y se extendió el lapso probatorio por veinte (20) días de despacho.
Encontrándonos en estado de dictar Sentencia el Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que celebró contrato de arrendamiento con la demandada de autos. Que el objeto del mismo es por el local comercial distinguido con el Nº 10, Centro Comercial Madre María de San José, Segunda Etapa, Sector CM-B, Sector Comercial del Conjunto Residencial El lago I, situado en la calle Intercomunal vía Los Samanes cruce con la Avenida Principal del Conjunto Residencial El Lago II, Sector denominado 13 de Enero, Mata Redonda, de la ciudad de Maracay. Que el inmueble es propiedad del ciudadano ELIO MANUEL HERNANDEZ PRIETO, de quien es su apoderada General. Que se estableció el canon de arrendamiento, en la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000, oo), que cancelaría por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, contados a partir del 01 de abril de 2004. Que la duración del contrato es por el lapso de un año fijo, contado a partir del 01 de abril de 2004, pudiendo ser prorrogado única y exclusivamente por el lapso de seis (6) meses más, a menos que una de las partes comunique a la otra, con sesenta (60) días de antelación y por escrito su voluntad de no prorrogarlo. Que la arrendataria convino que la fecha de expiración del tiempo del contrato es el 01 de abril de 2005, y que en esa fecha entregaría a la arrendadora sin necesidad de notificación alguna el inmueble arrendado. Que el 31 de enero de 2005, notificó por escrito a la arrendataria la decisión de vender el local comercial para de tener interés ejerciera el derecho de preferencia para adquirirlo. Que la arrendataria notificó por escrito no tener interés en ejercer la preferencia ofertiva. Que posteriormente se le hizo oferta de venta del local por intermedio de la Notaría Pública de Maracay. Que se le notificó a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato, y que a partir del 31 de marzo de 2005, la misma está disfrutando de la prorroga legal. Que además de no efectuar la entrega del inmueble, la arrendataria incurre frecuentemente en retardo en el pago de los cánones de arrendamiento que está obligada a realizar. Que en la actualidad adeuda los meses de OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2005.
En razón de ello demanda la resolución del contrato, con la consecuente entrega del inmueble, el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Octubre y Noviembre de 2005, y de los meses que se sigan venciendo hasta la entrega material del local arrendado. Fundamenta la demanda en los artículos 33, 34, 38, 39, 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592 y 1.609 del Código Civil.
Por su parte, la demandada, alegó ser cierto que firmó con la ciudadana ALEJANDRINA PRIETO de HERNANDEZ, en fecha 14 de Marzo del año 2004, Contrato de Arrendamiento por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, por el inmueble constituido por un local, distinguido con el Nº 10 del Centro comercial Madre María (Segunda etapa), Sector CM-B, Sector Comercial del Conjunto Residencial El Lago. Que conviene que la fecha de expiración del tiempo del referido contrato es el día 01 de abril de 2005. Alegó no haber recibido comunicación alguna por parte de la Arrendadora, y que por el contrario al no haber comunicación procedió a ejercer de pleno derecho la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en fecha 01 de abril de 2005. Alegó que los cánones de arrendamiento se efectuaban en la cuenta Nro. 010812974602ª BBVA Banco Provincial y que en la actualidad no se debe por este concepto nada, tal como se evidencia en las copia simples que consignó y que en el lapso de pruebas traería en original. Alegó que el referido contrato se convirtió en contrato a tiempo indeterminado.
DE LAS PRUEBAS
La parte demandante promovió:
1) Copia simple contrato de arrendamiento notariado suscrito entre las partes (folios 24 al 30).
2) Copia simple de comunicación contentiva de oferta de venta del inmueble y de solicitud de desocupación dirigida a la inquilina que cursa en al folio treinta y uno (31).
La parte demandada promovió:
1) Copias simples de contratos de arrendamiento (folios 55 al 61)
2) Exhibición
3) Copias simples de planillas de depósitos bancario (folios 44 al 47)
4) Copias al carbón de planillas de depósito bancario (folios 61 al 78),
Para decidir se observa:
DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO
Alega la parte demandada en su contestación que: “Por cuanto se evidencia de autos, que el vencimiento del contrato de arrendamiento venció en fecha 01 de Abril del año 2005 y como quiera que se procedió a ejercer en principio la prórroga legal por seis (06) meses fijos, fecha esta que se venció el día 01 de Octubre del año 2005 y vencido de pleno derecho el contrato se transformo en contrato a tiempo Indeterminado, el cual he cumplido con los parámetros establecidos con la persona que convine y que desde el año 2002 he establecido las correspondientes comunicaciones, ya que desde ese año me encuentro establecida en el local objeto de la presente resolución…”
En este sentido observamos que cursa a los folios 55 al 58 y 59 al 61 copias simples de contratos de arrendamiento, traído a los autos por la parte demandada, quien solicitó exhibición de su original, acto al cual la parte actora no asistió. En este sentido el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil señala:
“La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario podrá pedir su exhibición.
A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.
El Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento.
Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento.
En el caso de autos se observa que en fecha 29-06-06, oportunidad fijada para la exhibición la parte actora no compareció, por lo que resulta aplicable la consecuencia establecida en dispositivo trascrito. De allí que los documentos presentados deben tenerse como fidedigno, y así se declara.
Ahora bien, el primero de los instrumentos en mención, en su cláusula cuarta prevén: “La duración de este contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del Primero (01) de Febrero del 2.002 hasta el treinta (30) de febrero del 2.002, una vez vencido dicho período deberá recuperar LA ARRENDATARIA el local arrendado, libre de personas y cosas. En el caso de que LA ARRENDATARIA deseare continuar arrendando el inmueble, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo fijado, deberá manifestarlo por escrito a LA ARRENDADORA y ésta manifestará también por escrito su voluntad de prorrogarlo o no…”
De igual modo, en el segundo contrato se estableció en su cláusula cuarta que: “La duración de este contrato será de un (1) año fijo, contado a partir del Primero (01) de Marzo del 2.003 hasta el treinta (30) de Marzo de 2.004, una vez vencido dicho período deberá recuperar LA ARRENDATARIA el local arrendado, libre de personas y cosas. En el caso de que LA ARRENDATARIA deseare continuar arrendando el inmueble, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo fijado, deberá manifestarlo por escrito a LA ARRENDADORA y ésta manifestará también por escrito su voluntad de prorrogarlo o no…”
Asimismo en el contrato traído por la parte actora, cursante a los folios 25 al 30 el cual es apreciado, por no haber sido objeto de impugnación, en su cláusula tercera se dispuso: ““La duración de este contrato es por el lapso de Un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de Abril del 2004, pudiendo ser prorrogado única y exclusivamente por el lapso de seis (6) meses más, a menos que una de las partes comunique a la otra, con sesenta (60) días de antelación y por escrito su voluntad de no prorrogarlo”
De lo antes trascrito se establece, que la relación arrendaticia se inició a partir del 01-02-02, verificándose que en el último de los contratos el término del mismo se vencería el 31 de marzo de 2005, momento a partir del cual comienza a correr la prórroga legal que en nuestro caso es de un año, por tratarse de una relación mayor a una año e inferior a cinco años, tal como lo establece el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo que la prórroga venció el 31 de marzo de 2006, momento a partir del cual podemos establecer si hubo tácita reconducción o no.
En este sentido, tenemos que el arrendamiento que nace de la tácita reconducción es exactamente igual al anterior, son las mismas partes, la misma cosa, el mismo precio, etc., sólo que su duración es indeterminada regulándose por las disposiciones de los contratos en los cuales no se ha fijado término de duración. En cuanto a los requisitos para que se produzca la tácita reconducción los artículos 1600 y 1601 del Código Civil señalan:
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Artículo 1.601: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa,
no puede oponer la tácita reconducción”.
De manera que los requisitos son:
1) Que se trate de un contrato a término fijo, de lo cual no cabe dudas.
2) Que a la expiración del término fijado en el arrendamiento el arrendatario quede y se le deje, en posesión de la cosa arrendada. En este aspecto la norma no fija la duración que el goce debe tener, por lo que corresponde a esta juzgadora estudiar en el caso particular las circunstancias y determinar cual fue la voluntad de las partes. Ahora bien, habiéndose introducido demanda con petición resolutoria en fecha 30-03-06, y considerando que la prórroga legal venció el 31-03-06 es evidente que no hay posibilidad alguna que haya operado la tácita reconducción. Por lo tanto la relación arrendaticia es a tiempo determinado y así se declara.
DE LA ACCION RESOLUTORIA
La parte demandante pide la resolución del contrato fundamentado en la falta de pago de de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de de Octubre y Noviembre de 2005. En este sentido el contrato locativo en la cláusula Segunda se acordó: “El canon de arrendamiento ha sido convenido entre ambas partes en la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA pagará por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, contados a partir del día 01 de Abril del 2004.”
Al respecto la parte accionada expresa que dichos pagos fueron efectuados en la cuenta Nº 010812974602A del Banco Provincial. A estos fines trajo a los autos original y copias simples de planillas de depósito bancario, cursante a los folios 44 al 47 y 61 al 78. Al respecto se observa que la prueba promovida debió ser ratificada a través de la prueba de informes pautada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y al no haberse efectuado en el modo pautado, la prueba no puede ser apreciada, y así se declara.
De manera que habiendo quedado plenamente comprobado la obligación de pago y visto que en autos no quedó plenamente demostrado el pago o hecho extintivo alguno, la acción resulta ajustada a derecho, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil