TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: JOSE AVELINO AVILA ROMAN, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 7.237.585, y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: YARISSE AYARIS NUÑEZ VAZQUEZ Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-9.674.040.-
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: EMILIO ALEXANDER ARIAS DAZA, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº. 34.519.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL NUÑEZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 64.416.
MOTIVO: DESALOJO.
EXP. 9201.-
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 20 de julio de 2005.
En fecha 26-07-05, el Alguacil de este despacho consigna recibo de citación sin firmar por la demandada, por haberse negado ésta a hacerlo.
En fecha 01-08-2005, acordó el Tribunal darle cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01-08-2005, el Secretario Temporal tejó constancia de haber dado cumplimiento al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04-08-2005, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 20-09-05, la parte demandada, consignó escrito de pruebas.
En fecha 20-09-2005, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 22-09-05, la parte demandada consignó escrito de pruebas.
En fecha 23-09-05, rindieron declaración los ciudadanos WILLIAMS ALFONSO RANGEL GUZMAN y AVILA BLANCO EDWIN JOSE.
En fecha 03-10-05, el Tribunal, mediante sentencia interlocutoria, se declara competente para conocer de la presente causa.
En fecha 10-10-05, la parte demandada, mediante escrito ejerció el recurso de regulación de la competencia.
En fecha 19-10-05, se ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor, el cual lo remitió al Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Central, con sede en Maracay, el cual en fecha 15-11-2005, se declaró incompetente para conocer de la regulación, remitiendo el expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del niño y del adolescente del Estado Aragua, el cual, a su vez, ordenó la remisión del expediente al Juzgado distribuidor de Primera Instancia, correspondiéndole al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua y en fecha 27-03-06, confirmó la decisión de este Tribunal de ser competente para conocer del presente proceso.
En fecha 08-05-06, quien suscribe el presente fallo se avoca al conocimiento de la causa, ordenándose la notificación de las partes.
Cumplidas las notificaciones pertinentes y encontrándonos en estado de dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora en su libelo que en fecha 07-12-04, el ciudadano LEON ROBERTO RUIZ RIVAS, le otorgó poder por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, a objeto de que realizara todas las gestiones administrativas que fueren necesarias cumplir relacionadas con el inmueble ubicado en el Barrio Santa Rosa 6ta Avenida Nº 39, Municipio Páez, Distrito Girardot, hoy Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual posee los siguientes linderos y medidas: Norte: Con la sexta avenida, su frente, en nueve metros con ochenta centímetros (9,80 mts.); Sur: con bienhechurías que son o fueron de Juana Hernández, en nueve metros con ochenta centímetros (9,80 mts.); Este: con bienhechurías que son o fueron de Pedro Flores, en diez metros (10 mts.) y Oeste: con bienhechurías que son o fueron de Jesús León, en diez metros (10mts) . Que en fecha 15 de mayo de 1997, el ciudadano LEON ROBERTO RUIZ RIVAS, cedió en calidad de arrendamiento en forma verbal a la ciudadana YARISSE AYARIS NUÑEZ VAZQUEZ el referido inmueble. Que se estipuló como canon de arrendamiento mensual la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00). Que fue cumplida la notificación legal de preferencia ofertiva de venta del inmueble ocupado por la arrendataria, mediante telegrama con acuse de recibo en fecha 13-01-2005. Que el referido telegrama además de haber sido recibido fue convalidado según contenido del escrito de contestación presentado en fecha 15-03-05 por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción. Que por cuanto la demandada no aceptó ni rechazó la oferta hecha a su favor, el ciudadano LEON ROBERTO RUIZ RIVAS quedó en libertad de dar en venta a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, y en tal virtud ejerció su derecho de propiedad, disponiendo de la venta del inmueble. Que en fecha 16-05-05, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, se verificó la venta del inmueble a su nombre. Que se respetó el mismo precio del ofrecimiento de venta de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00). Que en razón de ser el nuevo propietario del inmueble ocupado por la demandada y en virtud de la necesidad de ocupar el inmueble un pariente consanguíneo directo, específicamente su hijo, de nombre Edwin Ávila Blanco, procede a demandar el desalojo del inmueble. Fundamenta su demanda en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Por su parte, la demandada, alegó incompetencia del Tribunal por la cuantía, lo cual ya fue resuelto. Alegó ser cierto que recibió telegrama en fecha 14 de enero de 2005, notificándole de la preferencia ofertiva de venta del inmueble arrendado, pero que tal notificación no reúne los requisitos exigidos para su validez contemplados en los artículos 44 y 46 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegó de igual manera que fue un tercero quien hizo el ofrecimiento de venta del inmueble, en nombre del propietario, no cumpliendo con los requisitos que exigen las normas transcritas para la validez de dicha notificación, y por lo tanto pide que se tenga como no efectuada dicha notificación. Que en todo caso la notificación en mención fue revocada tácitamente y dejada sin efecto porque el 15-02-05 el ciudadano José Avelino Ávila intentó una acción de desalojo que fue declarada sin lugar. Negó que en fecha 15 de mayo de 1997, el ciudadano LEON ROBERTO RUIZ RIVAS, le haya cedido en arrendamiento en forma verbal el inmueble identificado en el libelo de demanda. Negó que haya sido cumplida la notificación legal del derecho a la preferencia ofertiva en lo términos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó que haya convalidado de manera alguna telegrama con acuse de recibo y menos aún la preferencia ofertiva de venta del inmueble en lo términos denunciados. Negó que haya aceptado y rechazado la oferta de preferencia, por cuanto la notificación de la misma no cumple con los requisitos legales exigidos. Negó que el ciudadano EDWIN JOSE AVILA BLANCO tenga necesidad de ocupar el inmueble.

DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1) Original del poder conferido por el ciudadano LEON ROBERTO RUIZ RIVAS, al ciudadano JOSE AVELINO AVILA ROMAN. (folios 4 al 9).
2) Copia de telegrama remitido a la ciudadana YARISSE AYARIS NUÑEZ VAZQUEZ. folio siete (7).
3) Original de aviso de acuse de recibo, emitido por IPOSTEL, (folio ocho (8).
4) Copia certificada de actas del expediente Nº 7562 expedida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 9 al 17).
5) Original de documento notariado contentivo de la venta de inmueble efectuado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay (folios 19 al 21).
6) Original de acta de nacimiento expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Joaquín Crespo del ciudadano EDWIN JOSE AVILA BLANCO (folio 22).
7) Copia certificada expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, del expediente de consignación signado con el Nº 499-05 (folio 3896).
8) Original de contrato de Arrendamiento suscrito entre WILLIAMS ALFONSO RANGEL GUZMAN y NATALY NAIR BUGIADA ACOSTA Y EDWIN JOSÉ AVILA BLANCO (folio 97).
9) Original de documento notariado mediante el cual JESUS MARIA CHIVATA ALBARRACIN da en venta un inmueble al ciudadano WILLIAMS ALFONZO RANGEL GUZMAN, (folio noventa y ocho 98).
10) Testimoniales de los ciudadanos WILLIAMS ALFONZO RANGEL GUZMAN y EDWIN JOSÉ AVILA BLANCO.
Por su parte la demandada, trajo a los autos:
1) Copia certificada del expediente Nº 7562, llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 107 al 222).
Para decidir se observa:
Se desprende del libelo de la demanda que la acción intentada es la de DESALOJO, fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble por parte de un hijo del propietario. Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:
“..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”
Asimismo dicha Corte Primera estableció que:
“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…”. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente.- Magistrado Perkins Rocha Contreras)…”
De manera que podríamos establecer que a los fines que prospere el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben concurrir 1) Principalmente que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita 2) manifestación inequívoca que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos de convicción de la necesidad y 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.
En el presente caso se observa que la parte actora acreditó la propiedad del inmueble con el original de documento autenticado contentivo de la venta del inmueble objeto de la presente acción efectuado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay en fecha 16-05-05, instrumento éste que no fue impugnado, por lo que debe ser apreciado plenamente, conforme lo dispone el artículo 1.363 del Código Civil. Asimismo manifiesta que se requiere el inmueble para ser ocupado por un hijo y para ello trae a los autos originales de acta de nacimiento, la cual no fue impugnada, y por lo tanto debe ser apreciada, quedando así plenamente demostrado el vínculo sanguíneo, y así se declara.
De igual modo trajo a los autos original de documento privado (folio 97 ) contentivo del arrendamiento suscrito entre Williams Rangel y Edwin Ávila, hijo del accionante; dicho instrumento fue ratificado, según lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, según consta en el acta de declaración de testigos cursante a los folios 224 al 227, donde ambos son contestes y coincidentes en afirmar que reconocen en su contenido y firma el referido contrato, y por lo tanto esta Juzgadora lo aprecia plenamente, y así se declara.
En relación a este tipo de pruebas como elemento para comprobar la necesidad ha dicho la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo lo siguiente: “: En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando-directamente o por un familiar-otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y a esto fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de tercero” pues, justamente, lo que se pretende probar de ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros…” (En GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Inmobiliario, Vol. I, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas 2002, Pág. 196)
De manera que el contrato de arrendamiento ratificado por sus contratantes resulta elemento suficiente para establecer la veracidad de la alegada necesidad, y así se declara.
De igual manera tenemos que la alegada necesidad sólo fue objeto de negación por la parte accionada sin que conste en autos ninguna actividad probatoria tendente a desvirtuarla.
En efecto, observamos que la defensa de la parte demandada está orientada a atacar la notificación de preferencia ofertiva. Al respecto debe acotarse que habiéndose efectuado la venta a través de un instrumento auténtico que goza de la fuerza probatoria del instrumento público, por un imperio del artículo 1.363 del Código Civil, no puede pretenderse, en este juicio oponer como defensa de fondo los eventuales defectos en la notificación de preferencia ofertiva, pues para ello se debieron ejercer las acciones pertinentes en contra de la negociación de compra-venta, que es el acto que en definitiva pudiera ser lesivo a los intereses de la inquilina, y ello pudo haber sido planteado a través de la reconvención en su oportunidad procesal, y así se declara.
Asimismo, recordemos que la preferencia ofertiva está íntimamente ligada con el retracto legal arrendaticio, el cual puede ser ejercido por el arrendatario cuando se produzca uno de los supuestos del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual señala: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. (Subrayado nuestro).
De manera que si la demandada consideraba que la venta efectuada al accionante lesionaba su interés legítimo de adquirir porque la notificación no reunía los requisitos exigidos en la Ley, debió ejercer la acción de retracto u otra que considerare pertinente, fundada en el incumplimiento de los requisitos exigidos para la notificación. Por lo tanto no corresponde a esta Juzgadora examinar la validez de la notificación en cuestión, y así se declara.
Respecto a las copias certificadas de las actas del expediente Nº 7562 cursante al folio 107 al 222 traídas por la parte demandada para probar que la notificación de preferencia ofertiva fue tácitamente revocada, no son apreciadas por las razones ya expuesta, y que damos aquí por reproducidas, y así se declara.
Por lo tanto para quien aquí juzga la acción de desalojo se ajusta a lo previsto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.