TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: JOSÉ MEZA MONROY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.252.747.
ABOGADO APODERADO: NORMAN REYES CEDEÑO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No.8.818.009, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No.49.784.
PARTE DEMANDADA: VILMA HIGUERA ABELLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.5.565.395.
ABOGADAS APODERADAS: CARMEN ELENA RODRÍGUEZ DE CELTA, AURA DÍAZ SUÁREZ y OLGA PÉREZ GERIG, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad No.3.910.881, No.1.594.456 y No.15.733.204, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo el No.27.027, No.20682 y No.108.015.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
EXPEDIENTE: 3337-06

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada por el ciudadano JOSÉ MEZA MONROY, asistido por el abogado NORMAN REYES CEDEÑO, contra la ciudadana VILMA HIGUERA ABELLO, todos identificados en autos, por Resolución de Contrato de Arrendamiento (folio 1 y 2) y anexos (folios 3 y 4).
Alega la demandante que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana VILMA HIGUERA ABELLO, en fecha 01 de noviembre de 2003, cuyo objeto era un inmueble propiedad del demandante, constituido por un apartamento distinguido con el No.8, situado en la segunda planta de una vivienda situada en la Urbanización Las Mercedes, Sector 01, Vereda 03, casa No.12, Municipio José Félix Ribas, La Victoria, Estado Aragua y que la arrendataria, que se había obligado a pagar un canon de arrendamiento de Bs.250.000,00 mensuales, no cumple desde octubre de 2005, adeudando hasta la fecha cinco (5) mensualidades, desde octubre de 2005 hasta febrero de 2006, lo cual asciende a Bs.1.250.000,00, más la deuda por consumo de agua y gastos extrajudiciales de cobranza e intereses. Por estas razones, es por lo que demanda la resolución del contrato, el pago de las sumas correspondientes a los cánones de arrendamiento hasta la terminación del presente proceso y la entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones que lo recibió.-
Citada como fue la demandada, compareció oportunamente a dar contestación a la demanda y, en su escrito plantea: 1) En primer lugar, la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA, alegando como fundamento para su solicitud, que la relación arrendaticia entre ella y el arrendador demandante, data desde junio de 1998, en virtud de la firma del contrato de arrendamiento en fecha 19 de junio de 1998 por ante la Notaría Pública de La Victoria y que, por lo tanto, tenía derecho a una PRÓRROGA LEGAL de dos (2) años y cumplía todos los requisitos para obtenerla pues estaba solvente en virtud de que, el canon de arrendamiento no podía ser mayor a Bs.150.000,00 que pagaba para el 30 de noviembre de 2002; 2) En segundo término, opone la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir la demanda con los requisitos establecidos en el artículo 340 eiusdem, fundamentado en el hecho de que no señala e identifica con exactitud los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento; 3) En tercer lugar, da contestación al fondo de la demanda y niega genéricamente los hechos narrados en la demanda. Sin embargo, conviene en la existencia del contrato de arrendamiento y su condición de arrendataria, pero niega que el canon de arrendamiento haya sido establecido en el contrato en Bs.250.000,00 y que deba pagarle al demandante la suma de Bs.1.200.000,00 más costas, costos del proceso y honorarios profesionales. Lo cierto es que desde el año 1998 viene ocupando el inmueble y que en un principio el canon de arrendamiento era de Bs.100.000,00 en el primer año, luego subió a Bs.150.000,00 y el último de Bs.200.000,00 tal como se establece en los contratos de arrendamiento que acompaña marcados “A”, “B” y “C”. Afirma que, aunque se pactó el canon de arrendamiento en Bs.200.000,00 el arrendador le hacía pagar Bs.250.000,00, siendo esto ilegal por contradecir el Decreto de Congelación de Cánones de Arrendamiento y que en su caso se congeló en Bs.150.000,00; y 4) Por estas razones, RECONVIENE al demandante para que reconozca que la relación arrendaticia continúa en virtud de la prórroga legal y que la suma de Bs.2.200.000,00 que dice haberle pagado en exceso del canon congelado, le sean aplicados por compensación a los cánones de la prórroga legal.
Admitida la reconvención, el demandante reconvenido dio contestación oportuna a la misma mediante escrito que riela al folio 25 y, en la misma, niega que haya constreñido a la demandada reconviniente a pagar cantidad de dinero alguna que no haya sido previamente convenida por ambas partes; conviene en que la relación arrendaticia entre las parte comenzó el 19-06-1998 y, desde entonces, afirma, todo lo contenido en los subsiguientes contratos de 1999 y 2004 ha sido consensual y que el precio convenido responde al mercado para un inmueble de las características del que es objeto de la demanda. Niega que adeude cantidad alguna por sobreprecio y que jamás ha impuesto a la demandada reconviniente al pago de Bs.400.000,00 y que lo que pretende la misma es disfrazar su incumplimiento con el presunto sobreprecio pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios protege al inquilino en estado de solvencia.-
Ambas partes comparecieron oportunamente a consignar sus probanzas dentro del lapso legalmente establecido, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 15 de junio de 2006, que corre al folio 53 del expediente.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, el Tribunal observa:

PRIMERO
Se trata de una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, mediante la cual la parte actora pretende dar por resuelto el contrato que celebrara con la demandada. También pretende el pago de cinco mensualidades insolutas de cánones de arrendamiento hasta la interposición de la demanda y los que se venzan durante el trámite de este proceso, así como la entrega del inmueble arrendado en el mismo buen estado en que se encontraba. La representación de la demandada solicita sea declarada la inadmisibilidad de la demanda, opone cuestiones previas, rechaza la demanda y reconviene por reintegro de sobrealquileres. Contestada la reconvención, quedó abierto el juicio a pruebas y ambas partes ejercieron su derecho, así: A La demandada reconviniente, en escrito que corre a los folios 27 y 28 con anexos a los folios 50, promueve las siguientes probanzas: 1) En el capítulo PRIMERO, promueve el mérito favorable de los autos; En el Capítulo SEGUNDO, promueve documentales marcados con la letra “A” y del A1” al A8”, para demostrar la existencia de la relación arrendaticia desde el año 1998. Esta prueba, por tratarse de recibos de cánones de arrendamiento emanados del actor y no haber sido desconocidos o impugnados en forma alguna por éste, deben tenerse por fidedignos y conducentes para demostrar que, al menos desde el mes de febrero de 1999, existe la relación arrendaticia entre las partes, con un canon inicial de Bs.100.000,00. De todas formas, la parte demandante reconvenida reconoció en el escrito de contestación a la reconvención, al folio 25 del expediente, que hubo tres contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, con el mismo objeto, el de fecha 19/06/1998, el de 01/06/1999 y el de 01/05/2004.
Promueve también recibos, marcados “B” y “B1”, que demuestran que entre el mes de septiembre de 2001 y el mes de marzo de 2002, el canon pagado fue de Bs.130.000,00, marcados “C”, C1” y “C2”, promueve recibos que demuestran que el canon fue de Bs.150.000,00 entre el mes de diciembre de 2002 y marzo de 2004; recibos marcados “D” y ”D1”, que demuestran que el canon fue de Bs.200.000,00; y, finalmente, recibos marcados “E”, “E1” y “E2”, que demuestran que el canon pagado fue de Bs.250.000,00, a partir del mes de mayo de 2004 y se estiman en todo su valor probatorio por las razones antes explicadas; En el Capítulo CUARTO, promueve recibos marcados con la letra “F” que tampoco fueron desconocidos o impugnados en forma alguna por éste, deben tenerse por fidedignos y conducentes para demostrar que el 01 de junio de 1998 el actor recibió la suma de Bs.300.000,00 de la arrendataria demandada por concepto de “Depósito de Alquiler Apto. Vereda #3 Casa #8 P.A. Urb. Las Mercedes”, y que en noviembre de 2003, el arrendador recibió de la demandada, por el mismo concepto, la suma de Bs.600.000,00; En el Capítulo CUARTO, promueve, marado “G”, oficio emanado de la Alcaldía del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, La Victoria, Departamento de Inquilinato, de fecha 27 de septiembre de 2005, en el cual se informa que los cánones de arrendamiento estaban congelados desde la fecha 30 de noviembre de 2002, por Resolución que fue publicada en Gaceta Oficial No.38.189. Esta prueba, por tratarse de un documento público/administrativo y no haber sido en forma alguna impugnado por la contraparte, se estima en todo su valor probatorio como conducente para demostrar la certeza de su contenido; Y, finalmente, en el capítulo QUINTO de su escrito de promoción de pruebas, la demandada reconviniente promueve copias de los autos del expediente No.1.347, de los que se evidencia que canceló la suma de Bs.500.000,00 por cánones de arrendamiento que el arrendador se negó a recibir y fueron retirados en el mes de abril de 2006, los cuales se estiman por tratarse de copias de un expediente que se tramita por ante este mismo Tribunal y no haber sido impugnados en forma alguna por la contraparte y también promueve los contratos de arrendamiento que rielan a los folios 12 al 18, sobre el valor de los cuales ya se pronunció quien decide anteriormente.

B) Por su lado, la parte demandante reconvenida, en su escrito de promoción de pruebas que corre a al folio 52, promueve lo siguiente: En el Capítulo I, el mérito favorable de los autos; En el Capítulo II, el mérito que se desprende del contenido numeral tercero de la Contestación al fondo de la Demanda; Y, en el Capítulo III, Inspección Judicial, la cual no se realizó por inasistencia del promovente en la oportunidad fijada para la misma.-

I
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Plantea la demandada reconviniente en primer término y para ser decidido como punto previo a la definitiva, la “INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN”, alegando que la relación arrendaticia data de 1998, que la demandada tenía derecho a la PRÓRROGA LEGAL, que el canon de arrendamiento no podía ser mayor a Bs.150.000,00 pues existía un Decreto de Congelación de Cánones de Arrendamiento.
Sobre la inadmisibilidad de la demanda solicitada, debe observar el Tribunal que, conforme a lo dispuesto por el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la demanda debe ser admitida, salvo que la misma sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a disposición expresa de la Ley, supuestos éstos que, conforme a criterio asentado por nuestro Máximo Tribunal “…por constituir límites al derecho a la acción, no son susceptibles de interpretación extensiva o analógica…”, (Sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia del 25 de mayo de 1995, Exp. No.93-0243, S. No.0183) y, por los que debe entenderse lo siguiente; “…Por orden público debe entenderse el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos particulares y sus relaciones recíprocas. Por buenas costumbres se entiende aquellas reglas tradicionalmente establecidas conforme a la decencia, la honestidad y la moral. Por último, disposición expresa de la ley, debe entenderse aquellas normas legales que se encuentran previstas en las leyes o Códigos…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia del 20 de noviembre de 1991, Exp. No.90-0520). Por otra parte, el artículo 341 antes citado contiene una orden al Tribunal de asumir una determinada conducta, cuando expresa que “…presentada la demanda, el Juez la admitirá…” , salvo que encuentre que es contraria a derecho, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, lo cual no ocurre en el presente caso y, por ello se admitió la demanda en su oportunidad, por lo que no ha lugar a la declaratoria de inadmisibilidad planteada y así se decide.

II
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
Plantea la demandada, en su escrito de contestación de la demanda, la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no reunir los requisitos exigidos por el artículo 340 eiusdem, alegando que el hecho de que en el escrito libelar no se señalan e identifican con exactitud los linderos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda.
En su escrito de contestación a la reconvención que fuere interpuesta por la demandada, ni en la oportunidad para la promoción de las pruebas que pudiere considerar pertinentes la parte actora hizo referencia a la cuestión previa por defecto de forma de la demanda que había opuesto la demandada. El Tribunal observa que, en verdad, en el escrito de la demanda, se evidencia que el actor señala la dirección del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda y las características propias del mismo, con señalización de las dependencias que lo conforman, pero no identifica el inmueble con sus linderos particulares, como lo exige la disposición contenida en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la disposición contenida en el artículo 26 de la Constitución de la República de Venezuela, garantiza a toda persona, una justicia idónea, expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles. La declaratoria con lugar de la cuestión previa opuesta, solamente significaría una reposición que causaría una dilación en el proceso sin utilidad alguna para la sana administración de justicia. Además, se trata de una demanda por resolución de contrato de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble cuya propiedad no se discute y la demandada no ha negado poseer en calidad de arrendataria el inmueble identificado en la demanda y por el contrario, ha convenido en ello y hecho hincapié en que lo posee desde el mes de junio de 1998, por lo que la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar y así se declara y decide.

II
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA Y LA RECONVENCIÓN
La controversia se centra, por una parte, en la reclamación por parte de la demandante reconvenida, sobre la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos, el pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de octubre de 2005 inclusive, hasta el mes de febrero de 2006 más los que se venzan en el transcurso del proceso hasta sentencia definitiva y la entrega del inmueble arrendado, y, por la otra, la pretensión de la demandada reconviniente en el sentido de que debe reconocerse el sobrealquiler que ha venido recibiendo el arrendador desde noviembre de 2002 hasta la fecha y compensarlo con los cánones correspondientes a la prórroga legal a que tenía derecho.-
Ambas partes han convenido en la existencia del contrato de arrendamiento entre ellas suscrito y la identificación del inmueble. También han convenido en el proceso en que la relación arrendaticia data desde el primer contrato celebrado en fecha 19 de junio de 1998.
De la propia manifestación de las partes y de los recibos promovidos por la parte demandada reconviniente, se evidencia que el canon de arrendamiento, convenido en el primer contrato (1998), en Bs.100.000,00, ha sufrido con el tiempo variaciones hasta que, a partir de mayo de 2004, que se convino en que la arrendataria pagara la suma de Bs.250.000,00 mensuales por tal concepto. La demandada alega que “…los cánones de arrendamiento estaban congelados desde la fecha 30 de noviembre de 2.002 (sic) por Resolución que fue publicado (sic) en Gaceta Oficial No.38189, lo que demuestra y prueba que el arrendador me hizo cobros ilegales…”, lo cual no resulta totalmente cierto por las siguientes razones: La gaceta Oficial No.38189 fue publicada el 18 de mayo de 2005 y en la misma se incluye Resolución conjunta de los Ministerio de Industrias Ligeras y Comercio No.0047 y No.026-E del Ministerio de Infraestructura, que prorroga por seis meses la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución Conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, la cual resuelve, en su artículo 1, mantener los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002 a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y, en su artículo2, ordena que los procedimientos de regulación de alquileres ya iniciados se sigan tramitando hasta su resolución definitiva, quedando suspendidos sus efectos durante el lapso de duración de la resolución comentada.
De lo expuesto se evidencia que, para la fecha de publicación de la Resolución Conjunta No.152 y 046 de los Ministerios antes citados, esto es, para mayo de 2004, las partes habían convenido que el canon de arrendamiento fuera de Bs.250.000,00 mensuales y no consta en autos que existiera, ni antes ni después de noviembre de 2002, alguna Resolución emanada del Departamento de Inquilinato competente, que resolviera fijar el canon de arrendamiento en un monto menor, por lo que es necesario concluir que la Resolución en comento, a los efectos del caso concreto que nos ocupa, ocasionaría que no podrá mientras esté la misma en vigencia, aumentarse de Bs.250.000,00 el canon de arrendamiento por el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda y así se decide.
Por otra parte, de las propias pruebas aportadas por la demandada, se evidencia que, canceló al arrendador, el canon correspondiente al mes de septiembre de 2005, el día 28 de octubre de 2005 y, a partir de allí, no existe pago alguno hasta que, en fecha 07 de febrero de 2006, consigna por ante este Juzgado las mensualidades correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2005, de cuyas pruebas resulta que para la fecha de presentación de la demanda, el 22 de marzo de 2006, existía un atraso en el pago de las mensualidades correspondientes a diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, además de la consignación extemporánea de los cánones correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2005, por lo que la demanda debe ser declarada con lugar y sin lugar la reconvención y así se declara y decide.