TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años 196° y 147°

PARTE DEMANDANTE: MOISES ATTIAS ATTIAS, titular de la cédula de identidad Número 1.873.393.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Victoria Mora, José Padrón, Antonio Márquez y Alirio Rendón, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 26.711, 39.557, 32.932 y 9.878 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NIDIEN RUTH REYES, titular de la cédula de identidad Nº 3.329.083.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Cointa Cardozo, Teresa Borges, Jesús Rangel y Luz María Quevedo, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 22.703, 22.629, 11.328 y 77.218 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO. (Apelación)

I

Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 11 de abril del presente año.

En fecha 11-4-2006, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano MOISES ATTIAS, contra la ciudadana NIDI REYES, declarando con lugar la demanda que aquél propusiera contra ésta. Contra dicha sentencia la parte demandada, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 26-5-2006, en ambos efectos.

En fecha 1º de junio del presente año, se recibió el expediente, y por auto dictado en fecha 06 de junio del año en curso, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a
hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

Afirman los apoderados de la parte actora que su representado celebró contrato con la ciudadana Nidien Reyes en fecha 1º de octubre del año 1987, el cual tuvo por objeto un apartamento distinguido con el Nº 3, del edificio MORISAC, ubicado en la calle los liberales, Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan de esta ciudad; que la arrendataria consignó ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial de manera puntual, los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2005 y no ha consignado los meses de julio, agosto, septiembre y octubre del señalado año. Por tales razones y con fundamento en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1592 del Código Civil en concordancia con el literal A) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda a la ciudadana Nidien Ruth Reyes, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en el desalojo del inmueble arrendado, así como al pago de los cánones insolutos y los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble, a razón de Bs. 1.400,00 cada mes.

La citación de la parte demandada, se realizó, conforme lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en la persona de uno de sus apoderados, específicamente en la persona del ciudadano Jesús Rangel Pino, quien en la oportunidad legal correspondiente contestó la demanda, solicitando como punto previo la reposición de la causa al estado de que se cite a la demandada misma, siendo improcedente tal citación, a su decir, en la persona de los apoderados. Seguidamente alega la falta de cualidad de la parte actora por no ser éste propietario del inmueble cuyo desalojo acciona. Finalmente niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes, especialmente la falta de pago invocada por el actor.

Abierto el juicio a pruebas, solo la parte actora hizo uso de tal derecho, limitándose a reproducir los alegatos y documentales cursantes a los autos, siendo agregadas y admitidas tales pruebas por el a quo en la oportunidad legal correspondiente.

P U N T O P R E V I O

D E L A S O L I C I T U D D E R E P O S I C I Ó N
F O R M U L A D A P O R L A P A R T E D E M A N D A D A

Al momento de contestar la demanda el ciudadano Jesús Cristóbal Rangel Pino, solicitó la reposición de la causa al estado de que se cite personalmente a la demandada, toda vez que si bien es cierto tiene poder otorgado por la demandada, el mismo le fue conferido en el año 1998 y se trata de un poder especial. Aunado a ello, la citación es un acto personal que debe efectuarse en la persona misma del demandado y no en persona distinta a ésta.

Observa quien decide que si bien es cierto que el a quo al momento de admitir la demanda ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana NIDIEN RUTH REYES, no es menos cierto que el accionante pidió dicha citación en al persona de uno cualquiera de sus apoderados, consignando al efecto mandato otorgado por la referida ciudadana a los abogados Jesús Rancel, Cointa Cardozo y Teresa Borges, quienes conforme al mandato en cuestión, el cual no

consta que hubiese sido revocado ni haya sido atacado en forma alguna por la demandada, tiene facultades para actuar en nombre de la accionada en todos los asuntos inherentes con el inmueble cuyo desalojo se acciona, evidenciándose del poder en cuestión que “En lo judicial: Podrán…., dar contestación en las demandas que se intentaren…, con facultades expresas para darse por citados o notificados…”, de ahí que, la citación efectuada en la persona del mandatario no violó derecho alguno a la demandada, compareciendo efectivamente el apoderado quien en resguardo del derecho a la defensa de su mandante procedió a contestar la demanda en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual es improcedente la petición de reposición formulada. Así se precisa.

P U N T O P R E V I O

D E L A F A L T A D E C U A L I D A D

Ha alegado la parte demandada la falta de cualidad de la parte actora con fundamento en que ésta no es propietaria del inmueble, consignando copia del documento de propiedad de fecha 21-6-1994, el cual fuera impugnado por la parte actora.

Impugnado el instrumento, al tratarse de los indicados en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, debía el promovente del mismo, solicitar su cotejo con el original o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella, sin menoscabo de poder consignar el original o copia certificada del mismo, carga que no cumplió la parte demandada, debiendo desecharse dicha copia.

Es menester acotar, como señalara el a quo que el contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el inmueble cuyo desalojo se acciona y al que se le atribuye pleno valor probatorio al no haber sido atacado en forma alguna por la parte demandada, por lo que la relación locativa existente entre las partes no es un hecho controvertido, fue suscrito entre Moisés Attias y Nidien Reyes, aunado a que de las consignaciones cursantes a los autos, las cuales surten valor probatorio al no haber sido atacadas en forma alguna por la parte demandada, se evidencia que la arrendataria consignaba a favor del aquí demandante, por lo que el carácter de arrendador del ciudadano Moisés Attias está plenamente demostrado. Así se resuelve.

No obstante lo anterior, cabe indicar que dentro de un proceso judicial, se persigue la materialización de la ley al caso concreto, es decir, que deben concurrir a debatir pretensiones y defensas, aquellos sujetos que se encuentran en la situación jurídica controvertida, por lo que las partes, no son más que la subsunción en el caso particular, de los sujetos consagrados en la hipótesis legal.

El autor Arístides Rengel Romberg, al respecto sostiene:

“La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene la legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la

existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez la legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”, asimismo, hace alusión a la sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 06/02/64, que considera la legitimación como:

“…la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio”. (Interpolado del Tribunal)

Como podemos advertir, la legitimación en la causa, es la titularidad del derecho controvertido, bien como acción (demandante), bien como excepción (demandado).

En el caso que nos ocupa la parte demandada aduce que el accionante no es propietarios del inmueble cuyo desalojo se acciona, por ende no posee la cualidad para intentar el presente juicio.

Como se señalara el demandante es el arrendador del inmueble, hecho plenamente reconocido por la demandada, lo que consta en el contrato de arrendamiento ya valorado que en copia certificada ríela a los folios diez (10) al catorce (14) por lo que tanto el arrendador, ciudadano moisés Attias Attias, tiene cualidad para intentar la presente acción de desalojo derivada del supuesto incumplimiento por parte de la arrendataria al contrato de arrendamiento. Así se establece.

D E L F O N D O

Acciona el actor el desalojo del inmueble ante el incumplimiento por parte de la arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenido en el contrato, específicamente el pago, a decir del actor de manera extemporánea de los meses que van desde febrero hasta junio del año 2005 y la falta de pago de los correspondientes a los meses comprendidos entre julio y octubre del señalado año.

Al momento de contestar la demanda, el apoderado de la demandada negó tal estado de insolvencia.

Ahora bien, cursa en autos como instrumento fundamental de la demanda a los folios 10 al 14 del expediente, copia certificada de documento privado, el cual no fue atacado en forma alguna por la parte demandada y en consecuencia esta sentenciadora aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Del instrumento señalado se evidencia que el ciudadano MOISES ATTIAS ATTIAS, como arrendador, y la ciudadana NIDIEN RUTH REYES, como arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble, constituido por el apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en el Edificio MORISAC, situado en la calle los liberales, Urbanización El Paraíso, Parroquia san Juan de esta ciudad.

Asimismo, se evidencia de su cláusula tercera que fijaron un canon mensual de arrendamiento de Bs. 1.420,00, el cual debía ser cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días del mes.

La parte actora ha basado su demanda en el incumplimiento en que ha incurrido el arrendatario de su obligación de pagar el canon de arrendamiento convencionalmente pactado, y en este sentido dispone el artículo 1592 del Código Civil que:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

…(omissis)…

2º.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Conforme la norma parcialmente transcrita, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o haber ejecutado algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma establece que, quien propone la pretensión le corresponde el ónus de la prueba de los hechos constitutivos, y quien propone la excepción tiene la carga de probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas, vale decir que, corresponde a quien pide la ejecución de una obligación probar los hechos que dan nacimiento a la obligación demandada. En efecto, está plenamente probado en autos la celebración del contrato producido, la continuidad o mantenimiento de las obligaciones derivadas de él circunstancia que constituye la situación normal, que no requiere ser probada.

Sabemos también que en el caso de marras la carga de probar corresponde según la posición del litigante en la litis, vale decir, a la parte accionante le corresponde la prueba de los hechos alegados incumbit probatio qui dicit, o sea, que le incumbe probar la existencia del hecho, es decir, el contrato de autos, que constituye la existencia de la relación contractual bilateral, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben elementales principios de lógica probatoria cuando se trate de contratos; y a la parte demandada le correspondía probar el hecho extintivo de la obligación demandada, vale decir, debía probar el pago de las mensualidades de canon de arrendamiento demandadas, circunstancia que no probó. Así se decide.

Observa el Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación demandada, pues trajo a los autos la prueba de la relación locativa que regula las obligaciones de las partes, en especial la carga del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento (cláusula cuarta).

Asimismo se observa que la parte demandada no desconoció ni atacó el mencionado documento cursante en autos en original, razón por la cual, -como se señalara- de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse por reconocido y con plena validez probatoria de las obligaciones asumidas por el arrendatario. Así se establece.

En efecto, alegada por la parte actora la falta de pago, por parte del arrendatario, de la suma de Bs. 12.780,00, correspondiente a los meses que van desde febrero hasta octubre del año 2005, correspondía a la arrendataria probar su solvencia, en virtud de la obligación que el supra mencionado ordinal 2º del artículo 1592 le impone. Así las cosas el propia actor aportó copias de las consignaciones de los meses que van desde febrero hasta junio del año 2005, los cuales a tenor de lo pautado en el artículo 51 debía depositar la inquilina dentro de los 15 días siguientes al vencimiento conforme lo convencionalmente pactado y comoquiera que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece que los pagos debía efectuarse por mensualidades adelantadas, es evidente que las consignaciones debía efectuarse entre los días 1º y º5 del mes en curso, evidenciándose que febrero fue depositado el 24 de febrero; marzo el 1º de abril; abril el 20 de abril; mayo el 31 de mayo y junio el 31 de mayo, resultando evidente que el único pago realizado oportunamente fue el mes de junio al haberse consignado de manera anticipada, ello por cuanto el pago adelantado no perjudica al acreedor conforme criterio de la más acertada doctrina. Así se precisa. Respecto a los meses que van desde julio hasta octubre del año 2005 no consta en autos pago alguno, no aportando la parte demandada a los autos elemento probatorio alguno que pudiere evidenciar el cumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, y en consecuencia su estado de solvencia, para que de esta manera quedara desvirtuada la pretensión del demandante, siendo deber de esta sentenciadora, en virtud de la ausencia de elementos probatorios en autos que permitan establecer el cumplimiento por parte de la arrendataria de su obligación de pagar las mensualidades del canon de arrendamiento, declarar procedente en derecho la demanda incoada. Así se declara.

Alegó la demandada al momento de interponer apelación que insistía en la falta de cualidad del actor, cuestión que ya fue resuelta al inicio de esta fallo, así como el hecho que “… no se me respeto (sic) la preferencia para la opción de compra del inmueble ya que lo vengo ocupando desde el año 1980”.

Si bien tal alegato es extemporáneo en virtud de que el mismo no fue alegado en la oportunidad procesal correspondiente, esto es al verificarse la contestación de la demanda a fin de mantener así el principio de igualdad de las partes y poder el contrario desvirtuar lo alegado por su contraparte en el lapso de pruebas que se apertura al efecto, este Tribunal no puede pasar por alto que del documento de propiedad se evidencia que el ciudadano Moisés

Attias vendió a Juana Gómez de Fernández el lote de terreno y el edificio MORISAC, estableciendo el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el arrendatario no goza del privilegio del derecho preferente a adquirir el bien que ocupa “…en los casos de enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, por lo que su alegato de violación al derecho de adquirir preferentemente el bien arrendado es improcedente. Así se resuelve.

III
Existiendo plena prueba de los hechos alegados por la actora, debe este Tribunal con base en lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil declarar sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y con lugar la presente acción y así se declara.

Con base a las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la parte demandada.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA peticionada por el apoderado de la parte demandada con fundamente en vicios en la citación.

TERCERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD de la parte actora alegada por la parte demandada.

CUARTO: SE CONFIRMA CON MOTIVACIÓN DIFERENTE la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha once (11) de abril del presente año 2006.

QUINTO: Se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano MOISES ATTIAS ATTIAS, contra la ciudadana NIDIEN RUTH REYES, ambas partes identificadas al inicio de este fallo, como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora libre de personas y bienes el inmueble, constituido por el apartamento distinguido con el Nº 3, ubicado en el Edificio MORISAC, situado en la calle los liberales, Urbanización El Paraíso, Parroquia san Juan de esta ciudad.

SEXTO: Se condena a la demandada a pagar los cánones señalados por la actora como insolutos, que van desde febrero hasta octubre del año dos mil cinco (2005); y, por cuanto los correspondientes a los meses comprendidos entre febrero y junio del referido año, se encuentran consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, podrán ser retirados por el accionante.

SEPTIMO: Se condena a la demandada a pagar a la actora los cánones que se sigan generando desde noviembre del año 2005 hasta la fecha en que se decrete la ejecución del fallo.

OCTAVO: Por la confirmatoria de la sentencia, se condena a la parte demandada en costas del recurso, conforme lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Juez

María Rosa Martínez C.
La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez
En la misma fecha de hoy 26-6-2006 siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.), se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.

Exp. 43209.