TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 6720/05.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Vistos.
PARTE ACTORA: ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la Cédula de Identidad N° 1.745.926.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Dra. ZULAY SALCEDO COLMENARES, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.489.
PARTE DEMANDADA: SUCESION DE ANTONIO DA SILVA DE JESUS.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Dra. THAYS RIVERA COLOMBANI, Abogado en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 548.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
-I-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera este Juzgado, de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara la Dra. ZULAY SALCEDO COLMENARES, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO, contra la SUCESION DE ANTONIO DA SILVA DE JESÚS.
Mediante diligencia de fecha 31 de enero de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó recaudos fundamentales de la presente acción.
Admitida la demanda por auto de fecha 01 de febrero de 2006, este Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 08 de febrero de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada conforme auto de fecha 09 de febrero de 2006.
Conforme diligencia de fecha 03 de marzo de 2006, la representación judicial de la parte actora solicitó la habilitación del tiempo necesario para la práctica de la citación de la parte demandada, lo cual fue acordado por auto de fecha 06 de marzo de 2006.
En fecha 16 de marzo de 2006, la representación judicial de la parte actora solicito nuevamente la habilitación del tiempo necesario para la práctica de la citación de la parte demandada, lo cual fue acordado por auto de fecha 17 de marzo de 2006.
Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2006, el Alguacil Accidental de este Tribunal dejo constancia de haber practicado la citación del co-demandado ciudadano LIANDRO ORLANDO DA SILVA PESTANA, consignando el recibo de citación correspondiente debidamente firmado.
En fecha 04 de abril de 2006, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación de la parte demandada mediante cartel, lo cual se acordó conforme auto de fecha 05 de abril de 2006, librándose el cartel de citación correspondiente.
Conforme diligencia de fecha 10 de abril de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó publicación del cartel de citación.
Mediante nota de Secretaria de fecha 27 de abril de 2006, el Secretario de este Tribunal dejó constancia de haber practicado la fijación del cartel de citación, dejando constancia del cumplimiento de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de mayo de 2006, la representación judicial de la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial, siendo designada la Dra. LISTNUBIA MENDEZ, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 59.196, por auto de fecha 18 de mayo de 2006, librándose la boleta de notificación correspondiente.
Mediante diligencia de fecha 19 de mayo de 2006, el Alguacil Accidental de este Tribunal dejo constancia de haber practicado la notificación de la defensor judicial designada, consignado la correspondiente boleta debidamente firmada.
Conforme diligencia de fecha 23 de mayo de 2006, la defensora judicial designada aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
En fecha 24 de mayo de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de la compulsa al defensor judicial, la cual fue librada conforme auto de fecha 25 de mayo de 2006.
Mediante diligencia de fecha 30 de mayo de 2006, el Alguacil Accidental de este Tribunal dejo constancia de haber practicado la citación de la defensor judicial designada, consignando el recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 02 de junio de 2006, la defensora judicial designada presentó escrito de contestación a la demanda.
Asimismo, en fecha 02 de junio de 2006, la Dra. THAYS RIVERA COLOMBANI, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 548, actuando en su carácter de representante sin poder, de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 09 de junio de 2006, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de impugnación a la representación sin poder de la parte demandada. Asimismo, mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2006, presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha.
Por último, en fecha 21 de junio de 2006, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia se difirió la misma por un lapso de cinco (5) días continuos.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
La representación judicial de la parte actora, alegó en el escrito de demanda, que en fecha 05 de mayo de 1995, mediante documento privado, el ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA suscribió con el ciudadano ANTONIO DA SILVA DE JESUS FERNANDEZ, un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto un local comercial con vivienda anexa, situado en la Planta Baja del Edifico AMAYA, ubicado en la Avenida Valencia, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital; que en el contrato de arrendamiento se fijó que el canon de arrendamiento en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), de la misma forma se convino que a partir del mes de enero de 2003, dicho canon se incrementaría a la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00); que la SUCESION DE ANTONIO DA SILVA DE JESUS, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2003, de enero a diciembre de 2004 y de enero a noviembre de 2005, a razón de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) cada uno, en virtud de ello es por lo que en nombre de su representada procede a demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 05 de mayo de 1995 con el ciudadano ANTONIO DA SILVA DE JESUS FERNANDEZ, para que los herederos de dicha sucesión procedan, y de no ser así, a ello sean condenados a hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, en el mismo estado de conservación y uso en que fue entregado y totalmente desocupado de bienes y personas, así como a cancelar las costas procesales.
Por su parte el apoderado judicial de la accionada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de su defendida, alegando que es incierto que los cánones de arrendamiento señalados como insolutos en el libelo de la demanda se adeuden, puesto que su representado, y es del conocimiento del arrendador, ha venido efectuando el pago mediante el procedimiento de consignación, el cual se efectuó por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; que el hecho cierto es que el ciudadano ANTONIO DA SILVA DE JESUS FERNANDEZ, ya fallecido, celebró en fecha 05 de mayo de 1995 con el ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA, también fallecido, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial con vivienda anexa, situado en la Planta Baja del Edifico AMAYA, ubicado en la Avenida Valencia, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el cual ambas establecieron inicialmente un canon de arrendamiento por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), cuyo monto fue modificado en el mismo contrato, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00); que en la cláusula segunda de dicho contrato se estableció que la duración del mismo era por un año fijo, contado a partir del día 5 de mayo de 1995, prorrogable automáticamente por periodos de seis (6) meses por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; que la relación arrendaticia data del año 1995, por lo que debe concedérsele al arrendatario una prorroga legal de tres años, por lo que la presente acción es inadmisible, manifestando que sus representados tienen la voluntad de comprar el inmueble, por último solicitó se declarara sin lugar la presente acción.
Planteados así los términos del disenso, este Tribunal para decidir observa:
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejo sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."

Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."

Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, del minucioso estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente constata este Juzgador, que durante el lapso probatorio, solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
En tal sentido, este Tribunal pasa a observar los documentos anexos a la presente demanda, de la siguiente forma:
La parte actora consignó en su escrito de demanda marcado “A”, copia simple del Instrumento Poder. En tal sentido, observa quien aquí sentencia que con relación a la copia fotostática del instrumento poder presentado por la representación judicial de la parte actora, que le fuere conferido por su representado, al no ser impugnada, se tiene la misma como copia fidedigna de su original a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad alegada por el apoderado judicial de la parte accionante, y así se declara.
Igualmente consignó la parte actora, marcado “B”, copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Al respecto observa quien aquí sentencia que dicha copia al no ser impugnada en forma alguna por la parte demandada, sino que por el contrario reconoce la existencia y suscripción de dicho contrato, el mismo, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes del presente juicio y los términos en que se celebró dicho contrato, y así se declara.
Seguidamente dicho apoderado, en su escrito de pruebas hizo valer todo el valor probatorio de la copia certificada del expediente N° 2004-7080 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Al respecto, observa este Sentenciador que dicha copia certificada no fue tachada por la parte demandada, en virtud de lo cual, surte pleno valor probatorio respecto a su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado el hecho de que el demandado efectuó consignaciones arrendaticias a favor del actor por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, con vista al vínculo arrendaticio cuyo objeto es el inmueble descrito en el texto del presente fallo, cuya tempestividad y legitimidad, serán apreciadas mas adelante, en el texto del presente fallo, y así se declara.
Respecto a los documentos presentados por la representación judicial de la parte demandada conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, observa este Sentenciador que los mismos consisten en copias al carbón de planillas bancarias con sello húmedo en original de recibos de consignaciones efectuadas en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y validadas por el referido Juzgado. Al respecto observa este Sentenciador que dichos instrumentos deben ser observados como instrumentos de carácter público, por lo que al no haber sido tachados por la parte actora, surten pleno valor probatorio respecto a su contenido, conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, no obstante a ello, se constata que el contenido manuscrito en copia al carbón no pueden ser apreciado por este Tribunal por ser totalmente ilegible, pudiéndose solamente apreciar por la validación bancaria, que el monto de cada consignación es por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00). Por otra parte, cotejando los números de cada planilla con los datos de planillas de depósitos bancarios señaladas en las copias certificadas que presentó la parte actora, se constata que los mismos se corresponden entre sí, por lo que este Juzgador imputa dichos recibos bancarios a las consignaciones efectuadas por la parte demandada a favor de la parte actora, y así se declara.
Ahora bien, analizados los alegatos y pruebas aportadas por las partes, pasa este Juzgador a realizar las siguientes consideraciones:
En primer término, respecto de la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la resolución demandada. Al respecto se observa que el mismo fue acordado inicialmente por un lapso de un año, prorrogable automáticamente por períodos de seis meses a menos que alguna de las partes notificare su voluntad de no renovarlo. En este orden de ideas no consta en autos que alguna de las partes hayan notificado su voluntad de no seguir con el vínculo arrendaticio, por lo que no obstante el contrato se prorrogó por mas de once (11) años, el mismo sigue siendo un contrato a tiempo determinado de duración, por lo que la acción procedente en caso de incumplimiento es la resolución o el cumplimiento, y así se declara.
En segundo término, con respecto a la representación sin poder alegada por la Abogada a favor de la parte demandada, observa este Juzgador que por cuanto la Abogada THAYS RIVERA COLOMBANI reúne las cualidades necesarias para ser apoderado judicial, por ser abogado en ejercicio y debidamente colegiada, cumpliendo con los requisitos exigidos por la Ley de Abogados, la representación a la que se subroga, y no existiendo limitación legal para ello, se tiene como válida, y así se declara.
Pasa este Juzgador a analizar la tempestividad de las consignaciones arrendaticias, para lo cual apreciará las copias certificadas aportadas por la accionante en concordancia con los recibos bancarios aportados por la parte demandada, para lo cual observa:
En primer término, el contrato de arrendamiento señala que los cánones de arrendamiento deberán ser pagados por mensualidades vencidas, al término del mes, sin otorgar a la arrendataria un plazo extra para el pago de la misma, por lo que conforme a la Ley, vencido el mes, la parte arrendataria tiene hasta el día 15 del mes siguiente para realizar las consignaciones arrendaticias y así se declara.
En este orden de ideas, se constata que la parte arrendataria apertura expediente de consignaciones arrendaticias en fecha 18 de marzo de 2004, consignando trece (13) recibos de depósitos bancarios para cubrir quince (15) meses, correspondientes desde enero de 2003 hasta marzo de 2004. En tal sentido, se constata que los depósitos bancarios fueron realizados durante ese tiempo sin que la arrendataria se preocupase de formalizar la apertura de dicho expediente y poner a disposición de la parte arrendadora el dinero que le correspondía como contraprestación del uso y disfrute del inmueble arrendado, no constando en autos prueba alguna que por causas no imputables a la arrendataria ésta dejara de cumplir tal obligación, por lo que a criterio de este Juzgador dichas consignaciones correspondientes a los meses de enero de 2003 hasta marzo de 2004 no pueden considerarse legítimamente realizadas, y así se declara.
A mayor abundamiento observa este Juzgador que las consignaciones de los meses de enero, febrero y marzo de 2003, fueron realizadas en forma acumulativa con fecha de depósito del 26 de marzo de 2003. El correspondiente al mes de abril de 2003 fue depositado en fecha 28 de abril de 2003. Asimismo, el mes de mayo fue depositado en fecha 3 de junio de 2003, mientras que el mes de febrero de 2004, fue depositado en fecha 17 de marzo de 2004, siendo los depósitos de dichos meses absolutamente intempestivos y así se declara.
Por otra parte, aún cuando el mes de junio de 2003, depositado en fecha 3 de julio de 2003, el mes de julio de 2003, depositado en fecha 5 de agosto de 2003, el mes de agosto de 2003, depositado en fecha 1 de septiembre de 2003, el mes de septiembre de 2003, depositado en fecha 6 de octubre de 2003, el mes de octubre de 2003, depositado en fecha 3 de noviembre de 2003, el mes de noviembre de 2003, depositado en fecha 5 de diciembre de 2003, el mes de diciembre de 2003, depositado en fecha 7 de enero de 2004 y el mes de marzo de 2004, depositado en fecha 5 de marzo de 2004, fueron depositados en forma tempestivas dichos meses no pueden ser considerados legítimamente consignados por los motivos que inicialmente se analizó respecto a la acumulación de los meses para la apertura del expediente de consignaciones y así se declara.
Por otra parte, los meses correspondientes a abril, mayo y junio, todos de 2004, no obstante fueron consignados en forma adelantada, estas se tienen como legítimamente realizadas con vista a la doctrina y jurisprudencia pacifica y reiterada sobre la materia y así se declara.
Con respecto a los meses que van desde julio de 2004 hasta julio de julio de 2005, las consignaciones fueron realizadas en forma tempestivas y así se declara.
Igualmente observa este Juzgador que el mes correspondiente a agosto de 2005 fue consignado en fecha 26 de septiembre de 2005, por tanto fue realizado intempestivamente, y así se declara.
Por último respecto de las consignaciones realizadas de los meses que van desde septiembre de 2005 hasta marzo de 2006, las mismas fueron realizadas tempestivamente y así se declara.
Conforme a las consideraciones anteriormente expuestas, quedó demostrado de autos, el incumplimiento en que incurrió la accionada, al no realizarse en forma legítima las consignaciones declaradas como tal, por lo que no quedó demostrado de manera alguna, en la secuela del presente juicio que la arrendataria, haya cumplido con lo estipulado en el contrato de arrendamiento respecto al pago de cánones de arrendamiento y así se declara.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este Juzgador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
Sentado lo anterior constata este Juzgador, que como quiera que no consta en autos, pruebas que desvirtúen lo alegado por la accionante respecto a la falta de pago de los meses que van desde enero de 2003 hasta marzo de 2004 y el correspondiente a agosto de 2005, demandados como insolutos, y siendo que a consideración de este Tribunal, la parte demandada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es, en el caso de autos, el pago de los cánones de arrendamiento señalado en el contrato de arrendamiento y que posteriormente fue pactado por las partes, a razón de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) mensuales, quedando comprobado el incumplimiento por la falta de pago de dichos meses y por el hecho de que la parte demandada consignó los cánones de arrendamiento en forma acumulativa, extemporáneas y no legítimamente consignadas, correspondientes a los meses que van enero de 2003 hasta marzo de 2004 y el correspondiente al mes de agosto de 2005, ha quedado en consecuencia, demostrado el incumplimiento en que incurrió la parte accionada de una obligación arrendaticia y así se decide.
En consecuencia, conforme a lo expuesto, por cuanto la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la misma debe prosperar, y así se decide.
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la Dra. ZULAY SALCEDO COLMENARES, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO, contra la SUCESION DE ANTONIO DA SILVA DE JESÚS, todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 05 de mayo de 1995, que tenía por objeto el inmueble situado en la Planta Baja del Edifico AMAYA, ubicado en la Avenida Valencia, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En consecuencia se condena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble a la parte actora, en el mismo estado de conservación y uso en que fue entregado y totalmente desocupado de bienes y personas.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas. En Caracas, veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil seis (2.006). Años 196º de la Inde¬pendencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,
EL SECRETARIO,
DR. LUIS TOMAS LEON S.
Abg. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,
LTLS/MSU/jml(3). Exp. N° 6720/05.