REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. Maracay, 14 de junio de 2006 196° y 147° PARTE OFERENTE: FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL APODERADOS JUDICIALES O ABOGADOS ASISTENTES: INES PEÑA ALVARO MADRIZ, Inpreabogado N° 75.725 y 47.008.- PARTE OFERIDA: CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A. ABOGADOS ASISTENTES O APODERADOS JUDICIALES: GUILLERMO CABRERA, Inpreabogado N° 42.645 PROCEDIMIENTO: OFERTA REAL Y DEPOSITO TIPO DE DECISIÓN: Definitiva (Declaran Con o Sin Lugar la Apelación) Exp. N°: 35.470 Se inician las presentes actuaciones por ante el Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, por Oferta Real, solicitada por el ciudadano FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.111.330, asistido por la Abogado INES PEÑA, Inpreabogado N° 75.725, a favor de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA PROYECTO, 2.000, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 23 de Agosto de 1996, bajo el Nº 44, Tomo 785-A, con domicilio en Turmero del Estado Aragua. (Folios 01 al 10) En fecha 23 de abril de 2002, el referido el Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, admitió la solicitud y fijó la oportunidad para el traslado al sitio indicado por el oferente para llevar a cabo la oferta, levantando el acta respectiva en fecha en esa misma fecha 23 de abril de 2002. (Folios 11 al 13) En fecha 07 de mayo de 2002, ese Juzgado con vista de que la oferida no había comparecido a aceptar la suma ofertada, ordenó el depósito de la cantidad ofertada en una institución bancaria. (Folio 14) En fecha 14 de mayo de 2002, el secretario de ese Tribunal dejó constancia de haberse efectuado el depósito ordenado. (Folios 15 y 16) En fecha 15 de mayo de 2002, ese Tribunal ordenó emplazar a la parte oferida, Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A., a los fines de que diera contestación a la Oferta Real y Depósito dentro de los Tres (3) días de despacho siguientes a su citación. (Folios 17 y 18) En fecha 23 de mayo de 2002, la parte oferida, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA PROYECTO 2000, C.A., a través de su representante legal, asistido por el abogado GUILLERMO CABRERA, Inpreabogado N° 42.645, mediante diligencia otorgó poder al referido abogado y éste en esa misma fecha dio formalmente por citada a su representada (Folios 19 al 28) En fecha 30 de mayo de 2002, la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A., a través de su apoderado, abogado GUILLERMO CABRERA, ya identificado, consignó escrito ante ese despacho, mediante el cual formuló defensas y alegatos contra la oferta real y depósito efectuada y solicitó fuese declarada sin lugar la misma. (Folios 29 al 38) En fecha 20 de junio de 2002, el ciudadano FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, ya identificado, asistido por la Abogado INES PEÑA, también identificada, consignó escrito de promoción de pruebas ante ese despacho, y mediante el cual solicitó, fuese declarada válida dicha Oferta Real. (Folios 39 al 54) En fecha 20 de junio de 2002, la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A., a través de su apoderado, Abogado GUILLERMO CABRERA, ya identificado, mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas ante ese despacho. (Folios 55 al 68) En fecha 25 de Julio de 2002, ese Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua, dictó sentencia, mediante la cual declaró procedente la Oferta Real, y ordenó notificar a los interesados, lo cual constó en fecha 01 de Agosto de 2002. (Folios 69 al 76 y vueltos) En fecha 08 de Agosto de 2002, la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A., a través de su apoderado, Abogado GUILLERMO CABRERA, ya identificado, apeló de la decisión dictada en fecha 25-07-02. (Folio 77) En fecha 13 de Agosto de 2002, ese Tribunal con vista de la Apelación interpuesta por la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A., a través de su apoderado, oyó la misma en ambos efectos y ordenó remitir el Expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, el cual era el Juzgado Distribuidor para esa fecha, a los fines de que conociera de dicha Apelación. (Folios 79 y 80) En fecha 17 de octubre de 2002, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Juzgado Distribuidor para esa fecha, recibió y distribuyó la apelación interpuesta a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (Folio 81) En fecha 27 de noviembre de 2002, este Juzgado fijó la oportunidad para la presentación de los informes. (Folio 82) En fecha 31 de marzo de 2003, el ciudadano FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, ya identificado, estando asistido por el Abogado ALVARO MADRIZ, Inpreabogado N° 47.008, consignó escrito de informes mediante el cual solicitó a este Tribunal, ratificara el fallo dictado en fecha 25-07-02 por el Juzgado del Municipio Santiago Mariño del Estado Aragua. (Folios 83 al 91) En fecha 22 de abril de 2003, la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A., a través de su apoderado, Abogado GUILLERMO CABRERA, ya identificado, consignó escrito de informes mediante el cual solicitó a este Tribunal, declarara sin lugar dicha Oferta. (Folios 92 al 99) En fecha 29 de abril de 2003, la Sociedad Mercantil “CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A., a través de su apoderado, Abogado GUILLERMO CABRERA, ya identificado, consignó escrito de observaciones a los informes del oferente, mediante el cual solicitó a este Tribunal, declarara con lugar la apelación interpuesta. (Folios 100 al 115) En fechas 16 de Julio de 2.003; 06 de Julio y 27 de octubre de 2.004; 14 de octubre 09, 13 y 20 de diciembre de 2.005; 19 y 30 de enero, 09 y 23 de febrero, 09 de marzo y 25 de abril de 2.006, el ciudadano FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, ya identificado, estando asistido por la Abogado INES PEÑA, NILDA PESTANA, ALVARO MADRIZ, FEDERICO ENRIQUE GARCÍA BELLO, Inpreabogado Nos.: 75.725, 100.918, 32.094, 117.0072, respectivamente solicitó se dictara sentencia, abocamiento de juez suplente, copias certificadas y consignó recaudos. (Folios 116 al 118, 120 al 134 y 136) En fecha 12 de noviembre de 2004, el Abogado GUILLERMO CABRERA, ya identificado, ratificó en todas y cada una de sus partes, las diligencias suscritas por su persona, mediante las cuales solicitó se dictara sentencia. (Folio 119) En fecha 09 de marzo de 2006, este Tribunal acordó expedir copias certificadas solicitadas. (Folio 135) De acuerdo al Cronograma de actividades adelantado por este Tribunal para terminar de proveer todos y cada uno de los asuntos revisados y pendientes de respuestas con anterioridad a esta fecha y los que han ingresado diariamente para evitar el “congestionamiento” de dichos asuntos, lo cual es conocido por el Tribunal Supremo de Justicia, como se colige de la Resolución N° 302 de fecha 03/08/2005 emanado de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, que se transcribe parcialmente: “...CONSIDERANDO Que, tal como lo apuntó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1307, del 22 de junio de 2005: "En la actualidad, es un hecho notorio que el Sistema de Justicia presenta un serio problema de insuficiencia de recursos, ante el gran cúmulo de asuntos que tiene pendientes de atención. La carga de trabajo del Poder Judicial, junto a la falta de capacitación continua, bajos salarios y escasez de recursos, problemas todos estos a cuya solución está abocado este Tribunal Supremo como cabeza del Sistema Judicial, limitan la posibilidad de que se imparta una justicia expedita, eficiente, pronta, completa y adecuada para los justiciables"...” Lo cual es absolutamente cierto y aunado a la “actitud” de las partes y sus apoderados en muchos de ellos, que obligan a pronunciarse sobre diversos asuntos, algunos de ellos hasta impertinentes; este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la base de las siguientes consideraciones: MOTIVA: CAPITULO I: DE LAS PETICIONES DE LOS INTERESADOS: 1.- DE LA PETICIÓN DEL OFERENTE: De acuerdo al escrito que encabeza estas actuaciones, de fecha 23 de abril de 2002, este tribunal considera que puede resumirse su petición a lo siguiente: A.- Que consta de documento autenticado por ante la Notaría pública de Turmero del Estado Aragua, de fecha 11 de diciembre de 2001, anotado bajo el Nº 31, Tomo 66, que la aquí Oferida, Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA PROYECTO 2000, C.A. y él, aquí ofererente, ciudadano: FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, antes identificados, firmaron un contrato de compra venta por una parcela de terreno y la casa quinta que sobre ella se construiría identificada como parcela Nº 15-C, de la terraza o manzana “C” constante de un área aproximada de 144 mts2 y la casa quinta que sobre ella se construiría con un área aproximada de 62 mts2 y sus linderos son: NORTE: Con parcela 14-C, de la misma terraza, en una distancia de 09 mts; SUR: Con Avenida 2 del mismo parcelamiento en una distancia de 09 mts.; ESTE: Con parcela 16-C en una distancia de 16 mts y OESTE: Con tercera Transversal del mismo parcelamiento en una distancia de 16 mts. Y cuya distribución es la siguiente: 01 área para porche, 01 área para recibo, sala, comedor, 01 área para aseo, 01 área para estacionamiento, 01 baño auxiliar, 02 habitaciones auxiliares, 01 habitación principal con sala de baño incorporada, según dice conforme al Documento del Parcelamiento y la Cláusula Segunda del Contrato. B.- Que en Cláusula Cuarta se fijó el precio de venta del inmueble, pagadero de contado, por la cantidad de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,oo), el cual sería cancelado (sic) de la siguiente manera: la cantidad de Bs. 11.000.000,oo, los cuales la “propietaria” ya los tiene recibidos y el saldo, es decir, la cantidad de Bs. 3.000.000,oo que serían cancelados en un lapso no mayor de seis (6) meses, contados a partir del otorgamiento del referido documento y el cual sería cambiado (sic) de mutuo acuerdo por las partes. C.- Que encontrándose dentro del lapso establecido en la Cláusula anterior y habiendo pagado ya la cantidad de Bs. 2.000.000,oo, y que anexa recibos, restando la cantidad de Bs. 1.000.000,oo se dirigió a mediados del mes de marzo a la oficina de la “propietaria” a los fines de seguir pagando sus cuotas correspondientes y le informaron que no debía “un millón” (sic), que la deuda la habían “considerado” (sic) y ahora debía la cantidad de Bs. 5.000.000,oo. D.- Que si bien es cierto que en la Cláusula Anterior se estableció que se podía cambiar el precio de venta, no menos es cierto que él no se ha atrasado en sus cuotas (sic) y no ha vencido el lapso de seis meses para pagar lo restante, es decir, los Bs. 3.000.000,oo que adeudaba a la fecha de la firma del contrato, lo que debe es únicamente Bs. 1.000.000,oo y luego de considerar que si bien los precios cada día se incrementan no le parece justo que por deber Bs. 1.000.000,oo sin estar en mora le quieran incrementar la deuda a Bs. 5.000.000,oo. E.- Que por lo anterior solicitó al tribunal se trasladara hasta el domicilio de la oferida que refirió ser la Avenida Sucre, Edificio Fiere, segundo piso, Oficinas 2-A y 2-B de Turmero, Estado Aragua, a los fines de que efectuara Oferta Real de pago, la suma de Bs. 1.150.000,oo, discriminándolos así: a) La suma de Bs. 1.000.000,oo por concepto de saldo deudor; b) la suma de Bs. 100.000,oo por los gastos líquidos (sic) prudencialmente calculados en lo que pudieran incurrir y; c) la suma de Bs. 50.000,oo por gastos iliquidos, prudencialmente calculados en lo que pudiera ocurrir. 2.- DE LA PETICIÓN DE LA OFERIDA: De acuerdo al escrito de defensas de la oferida presentada ante el A Quo, de fecha 30 de mayo de 2002, este tribunal considera que puede resumirse su petición a lo siguiente: A.- Que rechaza la oferta real que se le hace por la cantidad de Bs. 1.000.000,oo por ser insuficiente dicha cantidad para cubrir el monto restante para saldar las obligaciones asumidas por el oferente, como temeraria e irresponsablemente pretende, por cuanto si bien es cierto que tentativamente y en un principio el saldo señalado por él era la cantidad de Bs. 1.000.000,oo, para lo cual reprodujo deliberada, incompleta, sesgada y mal intencionadamente la Cláusula Cuarta, no es menos cierto que ella se reservó incrementar dicho precio, para lo cual tan solo hay que revisar la mencionada cláusula en su totalidad. B.- Que señala que realmente la negociación se efectuó en fecha 28 de septiembre de 2001, según consta de contrato suscrito por ante la Notaria Pública de Turmero del Estado Aragua inserto bajo el Nº 36, tomo 40, donde se le otorgo un plazo mas de seis (6) meses para efectuar el pago, señalándole que el inmueble ha tenido un incremento con relación a la variación de precios, tal como lo especifica en el informe. C.- Igualmente señala que no se ha dado cumplimiento al pago total de lo ofertado, por lo tanto no puede ser obligada. D.- Rechaza que no puede protocolizar el documento definitivo de la venta y que debe el Tribunal dar cumplimiento a la resolución del contrato, por falta de pago y por incumplimiento de la opción de compra-venta . E.- Que señala que es improcedente el petitorio que se hace, debido a que no se cumplió con todas las obligaciones, el pago de la deuda por parte del oferente y por lo tanto no se puede protocolizar el documento público de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro. F.-Señala que se reserva el derecho a resolver el contrato fijándose una indemnización por los daños y servicios ocasionados siendo improcedente e impertinente la oferta que se hace y por lo tanto no se puede otorgar un documento definitivo de venta. Así mismo es de entenderse que el ciudadano FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, convino voluntaria, expresa y libremente aceptar el aumento del precio. no pretendiendo ahora desconocerlo, y solicitando que sea declarado SIN LUGAR. CAPITULO II DEL MATERIAL PROBATORIO En este caso, observa éste Tribunal que la carga probatoria de los hechos alegados por la parte “oferente” le corresponden a ella exclusivamente, para así verificar si los requisitos de la “oferta real y depósito”, aún en el supuesto de que la parte “oferida” no diere contestación a la solicitud. Así, observa éste Tribunal que de acuerdo al material probatorio aportado, promovido y producido por las partes, así como las que éste tribunal adquiere por las actuaciones procesales cursantes en autos, las mismas se analizan y se pasan a avalorar de la siguiente manera: PRIMERO: Con respecto a las copias fotostáticas certificadas por el secretario del Juzgado A Quo en fecha 22 de abril de 2002, de una documental anexa por el oferente a la solicitud de “oferta real” cursante a los folios 04 al 09, que no fue tachado, impugnado ni tachado por la oferida, que este Tribunal valora de conformidad con las disposiciones contenidas en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 1359 del Código Civil, como demostrativo de que ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, en fecha 11 de diciembre de 2001, anotado bajo el Nº 31, Tomo 66 de los libros respectivos, las partes suscribieron un contrato que es del tenor siguiente: “…PRIMERA: “LA PROPIETARIA”, está construyendo actualmente por etapas, Un (1) Desarrollo Urbanístico denominado “PARQUE RESIDENCIAL ARAGUANEY”, ubicado sobre un lote de terreno que tiene una superficie aproximada de OCHENTA MIL METROS CUADRADOS (80.000 M2) , y que le pertenece a la “PROPIETARIA”, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de registro Público de los Municipios Santiago Mariño y Libertador, del Estado Aragua, en fecha 12 de Julio del 2.000, quedando anotado bajo el Nº 15, Folios 104 al 141, Protocolo 1º, Tomo Segundo, Tercer Trimestre. El referido Desarrollo Urbanístico esta siendo ejecutado con sujeción a los planos, Documentos y especificaciones que conforman el Proyecto en su totalidad y que “EL FUTURO ADQUIRENTE”, declara conocer y aceptar. El correspondiente Proyecto fue aprobado por la Dirección de Desarrollo Urbanístico del Municipio Mariño, del Estado Aragua, siendo registrado el respectivo Documento de Parcelamiento por ante la prenombrada oficina Subalterna de Registro, en fecha 09 de Mayo del 2.000, anotado bajo el Nº 34, Protocolo Primero, Tomo 10, Segundo Trimestre. SEGUNDA: Por medio del presente contrato, “EL FUTURO ADQUIRENTE” se compromete a comprar a “LA PROPIETARIA”, y esta a su vez se compromete a venderle el inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y la Casa-Quinta que sobre ella se construirá, identificada como PARCELA Nro. “15-C”, de terraza o manzana “C” constante de un área de aproximadamente Ciento Cuarenta y Cuatro Metros cuadrados (144M2) y la Casa-Quinta que sobre ella se construirá con un área de Sesenta y Dos Metros Cuadrados (62 Mt2) aproximadamente, y sus linderos son: NORTE: Con parcela 14-C de la misma terraza, en una distancia de Nueve metros (9,00 mts): SUR: Con Avenida 2 del mismo parcelamiento, en una distancia de Nueve metros (9,00 mts). ESTE: Con parcela 16-C, en una distancia de Dieciséis Metros (16,00) y OESTE: Con tercera transversal del mismo parcelamiento, en una distancia de Dieciséis Metros 16,00 mts), y cuya distribución es la siguiente: Un (01) área para “porche”, Un (01) área para recibo, sala, comedor, Un (01) área para aseo, Un (01) área para estacionamiento, Un (1) baño auxiliar, Dos (02) habitaciones auxiliares, Una (01) habitación principal, con sala de baño incorporado, todo de conformidad con el Documento de Parcelamiento anteriormente identificado. TERCERA: “EL FUTURO ADQUIRENTE” expresamente declara que conoce perfectamente el inmueble objeto de esté convenio, en razón de que ha solicitado y recibido de “LA PROPIETARIA”, entre otras cosas, información detallada y suficiente acerca de la ubicación del área de terreno, de la obra, del proyecto aprobado, del área de construcción del inmueble, de todas las condiciones de la venta, de la calidad de los materiales de construcción empleados y/o por ejemplar, de los acabados y/o remates del inmueble, y de las demás circunstancias, condiciones y detalles de todo tipo que le interesaban para la negociación y que todos(as) fueron considerado(as) por él como satisfactorios(a)s y totalmente aceptado(as). Queda entendido que el inmueble objeto del presente convenio es y será de la única y exclusiva propiedad de “LA PROPIETARIA”, hasta tanto se haya pagado el precio definitivo del mismo y se haya protocolizado el correspondiente documento público de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva, pudiendo en consecuencia, “LA PROPIETARIA”, realizar cualquier tipo de modificación, intervención, alteración, mejora, refracción o rectificación del inmueble y/o manzana, grupo, etapa o conjunto, que considere necesarios. CUARTA: El precio de venta del inmueble, pagadero de contado, es la cantidad de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.14.840.000,00) el cual será cancelado de la siguiente manera: La cantidad de ONCE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.11.840.000,00) los cuales “LA PROPIETARIA, ya tiene recibido, y el saldo, es decir, la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.3.000.000,00) que serán cancelados en un lapso no mayor de Seis (06) meses, contados a partir del otorgamiento del presente documento y el cual sería cambiado de mutuo acuerdo entre las partes, aceptando y conviniendo expresamente “EL FUTURO ADQUIRIENTE”, que dicho precio de venta podrá tener un incremento que será aplicado al precio de venta citado independientemente del precio que estime el Banco o la Institución Crediticia que Financie la Construcción y/o la adquisición del inmueble, si este fuera el caso. El citado incremento se establecerá en razón de las variaciones de los precios de los insumos de construcción (materiales, equipos, mano de obra, costos financieros, impuestos, etc.), y de otras variaciones que operan continuamente en el mercado; sin que “LA PROPIETARIA” tenga la obligación de demostrar o de probar el monto de tal incremento o variaciones. “EL FUTURO ADQUIRENTE” podrá aceptar el monto correspondiente al citado incremento u optar por la restitución del dinero efectivamente entregado a “LA PROPIETARIA” de acuerdo al presente convenio. En todo caso el precio de venta definitivo resultante de la aplicación de esta cláusula deberá estar totalmente pagado por el acto de protocolización del documento público de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva. QUINTA: A los fines de garantizar a “LA PROPIETARIA” las obligaciones contraídas en este convenio, “EL FUTURO ADQUIRENTE”, le ha entregado la cantidad de Dinero especificada en la cláusula anterior en los términos y condiciones allí establecidos. Queda convenido expresamente entre las partes que la cantidad descrita en la cláusula anterior será acreditada a favor de “EL FUTURO ADQUIRENTE” si la venta se realiza dentro del plazo previsto en éste convenio, previa deducción entre otras, de las penalidades pactadas en la CLÁUSULA DÉCIMA, si hubiere lugar a ella. La cantidad entregada por “EL FUTURO ADQUIRENTE no devengará intereses de ningún tipo y se abonara a cuenta del precio de venta del inmueble que “EL FUTURO ADQUIRENTE”, debe pagar a “LA PROPIETARIA”, en la oportunidad correspondiente, salvo lo devengado por intereses de mora y las penalidades establecidas. Se establece expresamente entre las partes que la falta del pago por parte de EL FUTURO ADQUIRENTE” del saldo deudor, en el tiempo establecido constituye causa de rescisión del presente convenio por causa imputable a “EL FUTURO ADQUIRENTE” y “LA PROPIETARIA” podrá rescindirlo unilateralmente si así lo considera a sus intereses. SEXTA: “LA PROPIETARIA” se obliga a obtener la constancia de recepción y/o Certificación de la(s) obra(s) (Constancia de Habitabilidad). En caso de ocurrir hechos o circunstancias no imputables a la “PROPIETARIA” que le impidan obtener la constancia de habitabilidad antes del plazo previsto, ”LA PROPIETARIA”, lo notificará a “EL FUTURO ADQUIRENTE”, en tal caso se otorgará automáticamente una prórroga; cuyo plazo será negociado en esa oportunidad por las partes, para la cual tendrán en cuenta la naturaleza de los hechos o las circunstancia que dieron origen a la prórroga. Vencido dicho plazo y la prórroga sin que hubiere obtenido la referida constancia de habitabilidad, “EL FUTURO ADQUIRENTE”, podrá dar por resuelto de pleno derecho este contrato, sin la necesidad de intervención Judicial, en cuyo caso,”LA PROPIETARIA”, deberá devolverle dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la fecha en que les sea notificada la resolución las cantidades recibidas en calidad de garantía, sin que exista ningún otro recurso a favor de “EL FUTURO ADQUIRENTE” contra “LA PROPIETARIA”. En caso de darse este supuesto nada podrá reclamar “EL FUTURO ADQUIRENTE”, a “LA PROPIETARIA”, por concepto de daños y perjuicios, salvo lo dispuesto en LA CLÁUSULA DÉCIMA (CLÁUSULA PENAL). SÉPTIMA: “EL FUTURO ADQUIRENTE”, se obliga a cancelar a “LA PROPIETARIA” los gastos en que se incurra para la tramitación de este convenio tales como honorarios de Abogados por redacción de documentos, copias de documentos de propiedad y condominio y otros documentos de efectos negociables, gastos de registro y habilitación, inclusive los de traslado para otorgamiento y cualesquiera otros gastos relacionados con la adquisición del inmueble, aunque no se encuentre comprometido dentro de la anterior enumeración, la cual es meramente enunciativa. OCTAVA: Una vez obtenida la constancia de Habitabilidad referida “LA PROPIETARIA” notificará a “EL FUTURO ADQUIRENTE”, que se va a proceder a protocolizar el documento de compra-venta del inmueble en la Oficina de Registro competente, y en consecuencia, este deberá entregarle cualquier recaudo que se exija a estos efectos, notificándoles el lugar, fecha y hora del otorgamiento del referido documento, con por lo menos diez días continuos de anticipación a dicha fecha. Si por cualquier causa imputable a “EL FUTURO ADQUIRENTE”, el documento de compra-venta, no se registra a la fecha notificada “EL FUTURO ADQUIRENTE” pagará a “LA PROPIETARIA”, los gastos en que incurran para proceder a la nueva presentación del Documento y fijación de fecha de otorgamiento del mismo. NOVENA: El Documento de compra-venta, definitivo será redactado por el Abogado que señale “LA PROPIETARIA”, salvo que el comprador le fuere concedido un préstamo destinado a la adquisición del inmueble, ya que en ese caso el documento de compra-venta, será redactado por el Banco o Entidad Crediticia que otorgue el Préstamo. “LA PROPIETARIA” se obliga a vender el inmueble libre de hipoteca (salvo la que “LA PROPIETARIA” constituya para garantizar el saldo de su crédito, si fuere el caso), en hacer la tradición legal del mismo en el acto de protocolización correspondiente del documento de compra-venta definitivo y obligarse por ese documento al saneamiento conforme a la Ley. DÉCIMA: Si el convenio a que se refiere este documento no se llevaré a efecto por cualquier causa imputable a “EL FUTURO ADQUIRENTE”, “LA PROPIETARIA” podrá optar entre exigir el incumplimiento de la obligación de comprar el inmueble o podrá dar resuelto el presente contrato de pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial en cuyo caso “EL FUTURO ADQUIRENTE” pagará a “LA PROPIETARIA” por concepto de daños y perjuicios , con el carácter de cláusula penal, una cantidad equivalente al CUARENTA POR CIENTO (40%) de las cantidades de dinero dadas hasta la fecha en que incurra en incumplimiento, a cuyos efectos podrá hacérsele a “EL FUTURO ADQUIRENTE” una notificación escrita o enviarle un telegrama de características y con efectos similares a los del telegrama señalado en la CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA de este convenio, donde se le indique tal decisión. “EL FUTURO ADQUIRENTE” autoriza expresamente a “LA PROPIETARIA” para que deduzca el referido porcentaje de las cantidades que para eses momento tenga recibida a título de garantía. El remanente, si lo hubiere, le será devuelto a “EL FUTURO ADQUIRENTE” por “LA PROPIETARIA” en un plazo máximo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de resolución del presente contrato. Se entenderán causas imputables a “EL FUTURO ADQUIRENTE” las siguientes: a) La falta de presentación y suscripción de documentos, que les sean solicitados en la fecha y plazos previstos en este documento, y de no estipularse nada al respecto, dentro de los diez días continuos siguientes a que sean requeridos. B) La falta de entrega de la cantidad que “LA PROPIETARIA” le indique para atender los gastos de este convenio, dentro de los Diez días continuos siguientes a la fecha en que sean requeridos. C) La no comparecencia al lugar señalado para el acto de otorgamiento del Documento de compra venta, del inmueble en la fecha en que le haya sido comunicado por “LA PROPIETARIA”. D) La falta de pago a “LA PROPIETARIA” en el acto del otorgamiento, de la cantidad que corresponda por concepto de precio de venta o saldo restante que adeude. E) Cualquier otra conducta, acción u omisión de parte de “EL FUTURO ADQUIRENTE” que implique un obstáculo sustancial a la oportuna adquisición del inmueble. DÉCIMA PRIMERA: Si por el contrario, el convenio a que se refiere este documento no se llevaré a efecto por cualquier causa imputable a “LA PROPIETARIA”, el presente contrato quedara resuelto de pleno derecho y sin necesidad de intervención Judicial, debiendo “LA PROPIETARIA” devolver a “EL FUTURO ADQUIRENTE” en un plazo máximo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de resolución, las cantidades que recibió en calidad de garantía y además le pagará por concepto de daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal y como única y exclusiva indemnización, la cantidad equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) del total de las cantidades de dinero recibidas hasta la fecha en que se incurra en el incumplimiento, no quedando obligada “LA PROPIETARIA” al pago de ninguna otra indemnización, compensación, ni por ningún otro concepto no pudiendo “EL FUTURO ADQUIRENTE” efectuar ninguna otra reclamación adicional. DÉCIMA SEGUNDA: La obligación de vender contraída por “LA PROPIETARIA” en el presente convenio tendrá vigencia por el lapso de Ciento Ochenta (180) días. Dicho término se contará por días consecutivos contados a partir de la fecha en que sea otorgada por la Dependencia Municipal competente, la Constancia de recepción y/o Certificación de ejecución de la(s) obra(s) de conformidad con las variables urbanas fundamentales y con la normas técnicas correspondientes, anteriormente conocida como Permiso de Habitabilidad del inmueble objeto del presente convenio; obligándose expresamente “EL FUTURO ADQUIRENTE” a averiguar por su cuenta dicha fecha. En caso de que dicha constancia haya sido ya expedida en fecha anterior a la fecha de la firma de éste convenio, dicho término se contará por días consecutivos a partir de la fecha de la firma del presente documento. Si por cualquier causa durante el término señalado no se protocolizare el respectivo documento público de venta, “LA PROPIETARIA” quedará libre de toda obligación para con “EL FUTURO ADQUIRENTE”, pudiendo en consecuencia disponer libremente del inmueble “LA PROPIETARIA” si así lo considera conveniente, podrá enviar un telegrama a la dirección de “EL FUTURO ADQUIRENTE” en el cual le hará saber a estos que la constancia arriba señalada ya ha sido expedida, en cuyo caso la notificación se considera recibida a todos los efectos legales, una vez que la correspondiente Oficina de Telégrafos certifique el envío del telegrama en cuestión, con prescindencia de cualquier otra circunstancia. DÉCIMA TERCERA: Expresamente conviene “EL FUTURO ADQUIRENTE” que solo podrá tomar posesión del inmueble, cuando el correspondiente documento de compra-venta quede registrado en la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente. DÉCIMA CUARTA: Como quiera que el desarrollo “PARQUE RESIDENCIAL ARAGUANEY”, del cual formara parte el inmueble descrito supra, se encuentra actualmente en proceso de construcción, cualquier modificación que se introduzca en el proyecto actual, porque así lo aprueban o exijan las autoridades competentes, o cualquier modificación en los acabados o materiales que sean necesarios realizar, por razones de disponibilidad o cantidad en el mercado, queda permitida y aceptada por comprador, en el entendido que los materiales serán sustituidos por otro de igual o mejor calidad. DÉCIMA QUINTA: El presente contrato no podrá ser cedido ni traspasado por “EL FUTURO ADQUIRENTE”, sin el consentimiento previo y escrito de “LA PROPIETARIA”. DÉCIMA SEXTA: Como quiera que “EL FUTURO ADQUIRENTE” ha manifestado a “LA PROPIETARIA” su intención de solicitar crédito hipotecario para la cancelación del plazo máximo de seis (06) meses contados a partir de la firma de este convenio para la tramitación del mismo, por o que le queda expresamente convenido, que la negativa a otorgar dicho crédito por parte de la Entidad Financiera, la demora en el otorgamiento del mismo, o el hecho de que el monto del crédito aprobado sea inferior al monto requerido por “EL FUTURO ADQUIRENTE”, no se considera en forma alguna causa oponible a “LA PROPIETARIA” para justificar la falta de pago, por lo que si fuere el caso, se entenderá como causa de rescisión del presente convenio imputable a “EL FUTURO ADQUIRENTE”. DÉCIMA SÉPTIMA: “EL FUTURO ADQUIRENTE” deberá expresamente conocer y saber que el dinero entregado en calidad de garantía será destinado a su totalidad para financiar parte de los costos de construcción del inmueble objeto del presente convenio. DÉCIMA OCTAVA: Para la elaboración del documento definitivo de compra-venta y para la gestión del crédito al comprador, por parte de “LA PROPIETARIA” en caso de ser éste último solicitado por “EL FUTURO ADQUIRENTE”, éste se obliga a entregar en las Oficinas de “LA PROPIETARIA”, en la dirección indicada en la CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMERA, dentro del plazo establecido por ésta, todos los datos e información personal, familiar y laboral, constancias, documentos y solvencias, que le sean requeridos por escrito mediante el envío de un telegrama a su dirección en la forma y condiciones establecidas en la CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMERA. A juicio de “LA PROPIETARIA”, la negativa o demora en el cumplimiento de esta obligación constituye una falta grave y dará derecho a “LA PROPIETARIA” a rescindir unilateralmente éste convenio por causa imputable a “EL FUTURO ADQUIRENTE”. DÉCIMA NOVENA: La entrega por parte de “LA PROPIETARIA” de los recibos definitivos correspondientes a las cantidades de dinero efectivamente recibidas, a los fines de solicitar el Crédito para la adquisición del inmueble, si éste fuere el caso, no libera a “EL FUTURO ADQUIRENTE” de ninguna de las obligaciones contraídas mediante el presente convenio. VIGÉSIMA: En caso de que el pago parcial del inmueble objeto de éste convenio vaya hacerse efectivo a través de algún Banco o Entidad Crediticia “EL FUTURO ADQUIRENTE” una vez realizado el avalúo definitivo y que haya sido fijado el correspondiente monto del Préstamo hipotecario, se obliga a pagar a “LA PROPIETARIA” dentro del término de siete (7) días consecutivos contados a partir de la fecha en que le sea hecha la respectiva notificación, la cantidad de dinero faltante, si éste fuere el caso, para completar el precio de venta pactado, o sea, la diferencia faltante entre el precio fijado en este convenio para la operación de compra-venta con su incremento si lo hubiere, y el monto del préstamo a otorgar por parte del Banco o Entidad Crediticia. VIGÉSIMA PRIMERA: Para los efectos de cualesquiera notificaciones, las cuales deberán ser siempre escritas, y a los efectos de entregas de los recaudos de información referidos en este documento, las partes señalan las siguientes direcciones: “LA PROPIETARIA” Avenida Sucre, edificio FIERE, segundo piso, oficinas 2-A y 2-B, Turmero Estado Aragua. Y “EL FUTURO ADQUIRENTE”, domiciliado en Avenida Principal La Hacienda, Residencias Paraguachí, Piso 8, Apto 807, UD 3, Caricuao, Caracas, se conviene expresamente que las notificaciones, se consideran realizadas mediante una cualquiera de las siguientes alternativas: a) la entrega de dichas comunicaciones en dichas direcciones, en horas normales de oficina. B) En envío de telegramas a la dirección correspondiente, bastando la evidencia del envío para que se considere la notificación. Cualquier cambio de dirección deberá notificarse por escrito, y solo surtirá efecto cinco días hábiles después de la correspondiente participación. VIGÉSIMA SEGUNDA: En caso de que surja diferencia, en la interpretación del presente contrato las partes acuerdan someter sus controversias a arbitraje en los términos en que ese momento acuerdan, o en su defecto en lo términos previstos en el Código de Procedimiento Civil. VIGÉSIMA TERCERA: Para todos los efectos derivados y consecuencias del presente contrato, se elige como domicilio especial a la ciudad de Maracay, Estado Aragua, con exclusión de cualquier otro domicilio que pudiera resultar competente. VIGÉSIMA CUARTA: “LA PROPIETARIA Y EL FUTURO ADQUIRENTE” igualmente por medio del presente documento declaran: Que dejan nulo y sin efecto alguno el Contrato de Opción de compra-venta de un inmueble, específicamente una parcela de terreno y la Casa-Quinta sobre ella construida, identificada como parcela Nro. “5-L”, ubicada en al Terraza o Manzana “L” del Desarrollo Urbanístico “PARQUE RESIDENCIAL ARAGUANEY”, en jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con parcela 4-L, en una distancia de dieciséis metros (16,00 mts); SUR; Con terreno del lote B-3, de la antigua hacienda La Represa, en una distancia de Dieciséis metros (16,00 mts); ESTE: Con tercera transversal, en una distancia de Nueve metros (9,00 mts), y OESTE: Con parcela 6-L de la misma terraza, en una distancia de Nueve metros (9,00 mts); así como el documento que fuera autenticado por ante la Notaria Pública de Turmero del Estado Aragua, en fecha 28 de septiembre de 2.001, inserto bajo el No. 36, Tomo 40, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, desistiendo “El FUTURO ADQUIRENTE” de la opción de compra del inmueble descrito, y no quedando por tanto éstos ni “LA PROPIETARIA” nada que reclamarse, sin deberse en el futuro por este concepto ni por ningún otro relacionado con lo mismo. Finalmente en vista de esta Anulación las partes solicitan muy respetuosamente al Ciudadano Notario, se sirva estampar la correspondientes notas marginales de ANULACIÓN tanto en el documento original como en los tomos y protocolos respectivos que se encuentran en la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua a su digno cargo. Turmero, a la fecha de su registro…” SEGUNDO: Con respecto a las copias fotostáticas simples privadas de documentales privadas cursante a los folios 10 y 54 del expediente, producida la primera junto con la solicitud y la segunda promovida como prueba ante el a quo por el oferente, consistentes: en la parte superior, de una presunta Planilla de Depósito Múltiple Nº 26424664, correspondiente a Unibanca, Banco Universal, que señala como tipo de cuenta: corriente, que es para abonar a la Cuenta /Tarjeta de Crédito 452-1-00514-4, de CONSTRUCTORA PROYECTO 2000, C.A., Agencia: Hosp. Mil., fecha 03-12-01, por la cantidad de Bs. 1.000.000,oo y como nombre del Depositante: FEDERICO GARCÍA y; en la parte inferior, tratase de una Planilla de Depósito Múltiple Nº 35594167, correspondiente a Unibanca, Banco Universal, que señala como tipo de cuenta: corriente, que es para abonar a la Cuenta /Tarjeta de Crédito 452-1-00514-4, de CONSTRUCTORA PROYECTO 2000, C.A., Agencia: Caricuao, fecha 22-01-02, por la cantidad de Bs. 1.000.000,oo y como nombre del Depositante: FEDERICO GARCÍA, este Tribunal observa que se trata así de copias fotostáticas de unas documentales privadas que se manifiesta como suscrita por la parte “oferente” y un tercero “Unibanca, Banco Universal” a favor de una supuesta cuenta de la “oferida”, y por ende no obstante no haber sido impugnadas, no se encontraba en cabeza de la parte “oferida” reconocer o no ni en su contenido ni en su firma la referida documental y mucho menos puede tenerse por reconocida a tenor de lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dichas copias fotostáticas simples privadas por ser documentales privadas y por lo tanto debió la parte “oferente” en la oportunidad de promover pruebas promover sus originales y/o una prueba de “informe” a la institución bancaria correspondiente o citar a sus representantes legales como testigos para ratificar las mismas, razón por la cual la parte “oferente” igualmente no se desembarazó de su carga probatoria complementaria necesaria para poder valorar dicha prueba, razón por la cual, igualmente las mismas deben ser desechadas del procedimiento. Y así se declara y decide. TERCERO: Con relación a las copias fotostáticas simples privadas de documentales públicas cursantes a los folios 20 al 27, producidas en fecha 23 de mayo de 2002 por la parte “oferida” este Tribunal por cuanto las mismas no fueron impugnadas ni tachadas por la parte “oferente”, las valora conforme a las disposiciones del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1357 del Código Civil, como demostrativo de la Personalidad Jurídica de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA PROYECTO 2.000, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del Estado Aragua en fecha 23 de Agosto de 1.996, bajo el Nº 44, Tomo 785-A, y de la personería jurídica que ostentan los ciudadanos TOMAS SALVADOR HERNÁNDEZ, Cédula de Identidad Nº 7.296.924 como Presidente de la misma y el ciudadano: JOSÉ FREDDY GUEVARA, Cédula de Identidad Nº 5.371.929 como Director Gerente de la misma y el ciudadano FREDDY ENRIQUE ARTEAGA VARGAS, Cédula de Identidad Nº 3.127.538 e inscrita en el Colegio Nº 168, como Comisario. Y así se declara y decide. CUARTO: Con relación a las documentales cursantes a los folios 47 y 48, producidos por la parte “oferente” en su escrito de promoción de pruebas en el A Quo de fecha 20 de junio de 2002, este Tribunal los desecha y no le da ningún valor por cuanto los mismo se refieren, uno a un “formulario” sin rellenar y otro a un supuesto “Plan”, que no aparece ni suscrito ni firmado ni recibido por persona alguna, todo ello conforme al Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide. QUINTO: Con relación a las copias fotostáticas simples privadas de documentales autenticas cursantes a los folios 49 al 53 y 61 al 65, producidas las primeras por la parte “oferente” en su escrito de promoción de pruebas en el A Quo de fecha 20 de junio de 2002, y las segundas por la parte “oferida” en su escrito de fecha 20 de junio de 2002, este Tribunal no obstante que no fueron impugnadas ni tachadas por la ninguna de las partes, sino más hechas valer por ambas, observa que las mismas son impertinentes al mérito del asunto debatido, habida consideración de que en el documento antes valorado en el particular “PRIMERO” de este Capítulo, se dejó constancia que ambas partes dejaban sin efecto o anulaban dicha negociación contenido en el referido documento, todo ello conforme a las disposiciones del Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide. SEXTO: Con relación a la documental cursante a los folios 66 al 68, producido en original por la parte “oferida” en su escrito de fecha 20 de junio de 2002, éste tribunal la valora conforme a lo dispuesto en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, como demostrativo de una comunicación que le giró la parte “oferida” a la parte “oferente” en fecha 14 de marzo de 2002 y recibido en esa misma fecha y del cual expresa la promoverte se evidencian los motivos del “aumento” del precio del inmueble objeto de la negociación que da lugar a la “oferta real” aquí tramitada. Y así se declara y decide. SÉPTIMO: Por cuanto fue invocado el merito favorable de los autos por las partes, este tribunal pasa a valorar los elementos que de las actas procesales surjan en aplicación del PRINCIPIO DE ADQUISICIÓN PROCESAL enseguida, así: a.- Con relación al acta levantada en fecha 23 de abril de 2002, cursante al folio 12, el Juzgado A Quo dejó constancia de que se trasladó hasta la dirección señalada por el oferente, Calle Sucre Edificio Freyle, Piso 2, Oficina 2, Turmero, Municipio Mariño del Estado Aragua, con la finalidad de practicar la “oferta real” y hacer el ofrecimiento y manifiesta que así lo hizo a la ciudadana MERCEDES ÁLVAREZ CORREA, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.559.063, en su carácter de Gerente General de la “empresa” CONSTRUCTORA PROYECTO 2000, C.A. a quien ese Tribunal le impuso la misión y le ofreció el cheque consignado e identificado con el Nº 51025856 girado contra el Banco Mercantil, Oficina Turmero por un monto de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.150.000,oo) en cheque de gerencia de fecha 23 de abril de 2002 y manifestando estar a nombre de dicho Juzgado A Quo, dejando constancia que la notificada manifestó que no lo recibía y que le habían notificado al oferente del aumento del precio y concedió un lapso de tres (3) días de despacho contados a partir de dicha fecha y en caso de no ser retirado en dicho lapso el cheque oferido continuaría el procedimiento y anexo a dicha acta consta al folio 13, consta copias fotostáticas simples del referido Cheque de Gerencia cuyo beneficiario aparece el Juzgado del Municipio Mariño, observándose igualmente que en fecha 14 de mayo de 2002, el secretario del Juzgado A Quo, dejó constancia en fecha 07 de mayo de 2002, depositó el referido cheque en la cuenta corriente Nº 115197795-4 perteneciente a ese Juzgado. Y así se declara y decide. CAPITULO II LA PERTINENCIA DEL PROCEDIMIENTO Observa este Tribunal que tanto el Oferente como la Oferida están concordes que entre ambos existe una vinculación contractual derivada de una convención, relacionada con la compra-venta del inmueble antes identificado; pero no con respecto a la pertinencia del procedimiento utilizado por el oferente para hacer valer sus supuestos derechos; así como la procedencia y validez de la oferta en cuanto a la integridad e indivisibilidad del pago. Siendo ello así se hace pertinente citar parte de la doctrina (Melich Orsini, José: El Pago U.C.A.B. 2000, Pág. 218), que con respecto a éste punto ha señalado que se considera “Acto Real”: “A aquel que produce un resultado de hecho que afecta la posesión, la propiedad o el patrimonio. Esta clase de actos consisten en un comportamiento que realizan directamente el interés del sujeto que lo cumple, derivando su relevancia jurídica exclusivamente del puro hecho de su realización. De allí podemos inferir que cuando los artículos 1306, 1307 y 1309 hablan de “oferta real” vinculan sus efectos no a la voluntad de quien cumple tal acto, sino directamente a la ley, aunque en razón del comportamiento del oferente. Tal comportamiento exigido por los textos legales excede en cualquier caso de un simple ofrecimiento verbal, pues se pide del deudor un ofrecimiento caracterizado para afectar la posesión misma que él ejerce sobre la cosa ofrecida, esto es, su desprendimiento de tal cosa para ponerla a disposición del acreedor por la mediación del Tribunal. En razón de ello, el artículo 820 del Código de Procedimiento Civil prescribe: El deudor u oferente pondrá a la disposición del Tribunal para que las ofrezca al acreedor las cosas que le ofrece. En el caso de tratarse de cantidades de dinero la entrega podrá suplirse con la certificación del depósito hecho a favor del Tribunal en un banco de la localidad. Tal desapoderamiento de las cosas por parte del deudor explica asimismo las exigencias que al respecto del acto del ofrecimiento se contienen en el encabezamiento del artículo 821 C.P.C cuando dice: “El Tribunal se trasladará al lugar donde deba hacerse la oferta y entregará las cosas al acreedor…” y en los ordinales 3º y 5º del mismo artículo que pautan “la descripción exacta de las cosas, valores o dinero ofrecido” y, en caso de aceptación de ellas por el acreedor, la mención de habérsele efectuado el pago o la entrega de las cosas…. El Ordinal 3º del artículo 1307 C.C. exige: “Que (el ofrecimiento) comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos iliquidos, con la reserva por cualquier suplemento”. Para complementar esta exigencia y dejar una prueba fehaciente que permita verificar si se ha observado esto, el artículo 819 señala que el escrito que contenga la oferta debe contener “la especificación de las cosas que se ofrecen” y el ordinal 3º del artículo 821 Código de Procedimiento Civil señal que el acta de ofrecimiento contendrá “una descripción exacta de las cosas, valores o dinero ofrecido. Con la oferta de pago cuando es declarada válida equivale en lo que respecta al deudor a un pago, siempre que haya sido seguido por el válido depósito de lo ofrecido, el requisito del que ahora hablamos está dirigido a permitir la apreciación objetiva de esta llenos los En cuanto a los intereses del capital adeudado, éstos deberán cubrir tanto los intereses correspectivos devengados, como los intereses moratorios causados hasta el día del depósito (artículo 1308 Ord. 2º C.C). lo mismo puede decirse de los frutos, y en el caso de los artículos 446, 456, 457, 467 o 488 C.Com. deberá cubrir los gastos y comisiones causados, según corresponda. Por lo que se refiere a los Ni el Código Civil ni el Código de Procedimiento Civil exigen que el ofrecimiento sea puro o incondicional. Si el oferente establece condiciones que sean inherentes a la naturaleza misma del crédito, tales colmo lo sería pretender que, a cambio de lo ofrecido, se le reconozca el reembolso de los gastos del ofrecimiento del recibo o la restitución del título del crédito, la entrega de la cosa que configura el correspectivo del pago ofrecido, la extinción de la prenda o de otras garantías accesorias de la obligación, esto es, si tales condiciones son de la especie que la doctrina llama “condiciones intrínsecas” ello no invalidara por si solo el ofrecimiento, pues en realidad se confunde con el ejercicio de las facultades que le confiere al deudor su posición jurídica. Pero si al ofrecimiento se le imponen “condiciones extrínsecas” a la naturaleza de la obligación, o sea, dirigidas a obligar al acreedor a aceptar modalidades extrañas a su derecho de obtener el cumplimiento exacto de la obligación de su deudor, la oferta deberá reputarse improcedente.” Por su parte la jurisprudencia patria, ha expresado lo siguiente: En fecha 27 de abril de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, Expediente Nº: RC-03-033, expresó: “…Toda la compleja serie de actos que se realizan en un proceso está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal que respete los derechos de los litigantes. La oferta real y eventual depósito de la cosa debida, es un procedimiento que tiene por objeto el pago de lo debido, en circunstancias en las cuales el acreedor se rehúsa a recibirlo, ello con la finalidad de que el deudor se libere, no sólo de la obligación principal, sino además de los intereses retributivos, intereses de mora y otros conceptos. Para que la oferta real sea procedente debe existir, en primer término, la deuda, o sea, la obligación por parte del oferente de pagar, y por parte del oferido de recibir el pago, debiendo concurrir los siete requisitos enunciados en el artículo 1.307 del Código Civil. Ahora bien, en materia de oferta real las disposiciones fundamentales son las previstas en los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil, que textualmente disponen lo siguiente: “Artículo 1.306. Cuando el acreedor rehusa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación, por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor.” “Artículo 1.307. Para que el ofrecimiento real sea válido es necesario: 1.- Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquél que tenga facultad de recibir por él. 2.- Que se haga por persona capaz de pagar. 3.- Que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento. 4.- Que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor. 5.- Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda. 6.- Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga en la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato. 7.- Que el ofrecimiento se haga por ministerio del Juez”. Como puede observarse, las normas transcritas establecen como presupuesto de la oferta real que el acreedor se haya rehusado a recibir el pago y que para la validez del ofrecimiento deben concurrir los siete requisitos enunciados. Aprecia la Sala que la recurrida, en su parte motiva, expresa lo siguiente: “...A este respecto, se observa que la oferta real de pago que formula la contraparte es una oferta parcial, ya que se limita a cubrir la alícuota de la parte demandada, la de la ciudadana Elcida María Delgado en su calidad de partidora y el abogado Julio Enrique Rodríguez, correspondientes a honorarios profesionales, no tomándose en cuenta otras actuaciones judiciales que producen además, algunas costas, como pago al registro por los derechos de certificación de gravámenes, el pago del perito evaluador, el pago del depositario judicial, que de conformidad con el artículo 285 del Código de Procedimiento Civil, corren a cargo del ejecutado. ...Omissis... En el caso bajo análisis, se evidencia que la oferta real de pago es procedente basada en el informe del partidor, que adjudicó las cuotas correspondientes a cada una de las partes involucradas en el proceso de partición y en vista de que no hubo objeción de ninguna de las partes, se acepta la oferta real de pago de todos los beneficiarios..”. (Negrillas de la Sala). De la transcripción anterior de la recurrida, se observa que el juzgador al analizar la oferta real de pago hecha por los accionantes oferentes en el juicio de partición, establece en primer lugar que fue realizada una oferta parcial por limitarse sólo a la alícuota de la parte demandada sin tomarse en cuenta otros gastos, para al final declarar procedente la oferta real de pago por estar basada en el informe del partidor, lo cual revela que declaró la validez de la oferta sin cumplir ni tomar en cuenta los requisitos esenciales determinados en el artículo 1.307 del Código Civil. Asimismo, se constata que el juzgador de alzada aún cuando establece en su fallo que se trataba de un pago parcial, declara válida la oferta, en contravención a la exigencia categórica del ordinal 3º del artículo 1.307 del Código Civil, relativo a los gastos líquidos e ilíquidos, cuyo pago correspondería al acreedor oferido para el caso que fuese declarada válida la oferta. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia N° 430 de fecha 15 de noviembre de 2002, en el juicio Rubén Darío Aguilar Venegas y otro contra Policlínica Barquisimeto, Expediente N° 00-252, estableció: “... La recurrida debió verificar que el ofrecimiento cumpliera los requisitos de validez establecidos en el artículo 1.307 del Código Civil. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 29 de mayo de 1997, la cual se transcribe parcialmente, estableció: “Es requisito esencial para la eficacia del ofrecimiento real, que éste comprenda los gastos líquidos y una cantidad para los ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento, según la exigencia categórica, ordinal 3º, artículo 1.307 del Código Civil. Habiendo observado el sentenciador que esos requisitos no estaban cumplidos, era completamente innecesario pasar al examen de las pruebas promovidas por las partes, porque cualquiera que hubiera sido el resultado de ese análisis la decisión del tribunal tenía que ser contraria a la validez de la oferta. La doctrina que antecede de que la oferta real sin importar la naturaleza y modalidades de la obligación asumida, está indefectiblemente condicionada al cumplimiento de los requisitos exigidos en el ordinal 3º del artículo 1.307 del Código Civil, entre ellos la consignación de los gastos allí previstos, fue igualmente acogida por la Sala en fallos del 11 de noviembre de 1965 (G.F. Nº 50. 2ª. Etapa. Pág. 482), y 11 de Diciembre de 1975 (G. F. Nº 90. 2ª Etapa. Pág. 643). La redacción del artículo 1.307 del Código Civil, al referirse a las formalidades intrínsecas de la oferta real y el depósito no deja lugar a dudas, en el sentido de que la validez de la oferta está supeditada a cumplir con lo dispuesto en esa norma, como así esta Corte precisó en su sentencia del 29 de marzo de 1960, antes citada. En consecuencia, obró acertadamente la recurrida cuando no dio validez a la oferta real hecha por Ingeniería de Materiales Ungreda Nelson, C.A., a favor de Inversiones Móvil, S.R.L, al no haber observado la oferente el requisito contemplado en el ordinal 3º del artículo 1.307 del Código Civil, de señalar y consignar una suma de dinero relativa a los gastos líquidos e ilíquidos, cuyo pago correspondería al acreedor oferido, si son declarados válidos por sentencia definitivamente firme, por lo cual no resultó infringida dicha norma, por errónea interpretación, sino que la alzada la aplicó correctamente” Esta Sala ratifica el criterio antes transcrito en cuanto a la obligación del Juez de verificar que en todos los casos de oferta real y subsiguiente depósito, se cumplan los requisitos intrínsecos exigidos en el artículo 1.307 del Código Civil, para que tales pretensiones sean válidas...”. Por tanto, y en atención a la jurisprudencia antes transcrita, se observa que el juzgador de alzada no debió declarar válida la oferta real de pago al no cumplir con los extremos exigidos por el artículo 1.307 del Código Civil. Tal forma de proceder por parte de la recurrida lesiona el orden público, pues como se ha sostenido reiteradamente, no le es dable a las partes ni aún al juez, alterar las formas procesales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, lo que permite a esta Sala de Casación Civil, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, casar de oficio el fallo recurrido…” En fecha 15 de noviembre de 2002, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., Expediente Nº: RC-00-428, expresó: “…Alega el formalizante que el Juez no aplicó el artículo 1.307 del Código Civil, que estaba obligado a considerar “...aún cuando, había establecido -erróneamente por lo demás- en su fallo, que se produjo la confesión ficta, cuando en este tipo de procedimiento, tal posibilidad no puede verificarse, en vista de su obligación de considerar todos los extremos previstos en el artículo...” denunciado como infringido, para que la oferta real sea válida. Para decidir se observa: La recurrida debió verificar que el ofrecimiento cumpliera los requisitos de validez establecidos en el artículo 1.307 del Código Civil. En este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 29 de mayo de 1997, la cual se transcribe parcialmente, estableció: “...Es requisito esencial para la eficacia del ofrecimiento real, que éste comprenda los gastos líquidos y una cantidad para los ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento, según la exigencia categórica, ordinal 3º, artículo 1.307 del Código Civil. Habiendo observado el sentenciador que esos requisitos no estaban cumplidos, era completamente innecesario pasar al examen de las pruebas promovidas por las partes, porque cualquiera que hubiera sido el resultado de ese análisis la decisión del tribunal tenía que ser contraria a la validez de la oferta. La doctrina que antecede de que la oferta real sin importar la naturaleza y modalidades de la obligación asumida, está indefectiblemente condicionada al cumplimiento de los requisitos exigidos en el ordinal 3º del artículo 1.307 del Código Civil, entre ellos la consignación de los gastos allí previstos, fue igualmente acogida por la Sala en fallos del 11 de noviembre de 1965 (G.F. Nº 50. 2ª. Etapa. Pág. 482), y 11 de Diciembre de 1975 (G. F. Nº 90. 2ª Etapa. Pág. 643). La redacción del artículo 1.307 del Código Civil, al referirse a las formalidades intrínsecas de la oferta real y el depósito no deja lugar a dudas, en el sentido de que la validez de la oferta está supeditada a cumplir con lo dispuesto en esa norma, como así esta Corte precisó en su sentencia del 29 de marzo de 1960, antes citada. En consecuencia, obró acertadamente la recurrida cuando no dio validez a la oferta real hecha por Ingeniería de Materiales Ungreda Nelson, C.A., a favor de Inversiones Móvil, S.R.L, al no haber observado la oferente el requisito contemplado en el ordinal 3º del artículo 1.307 del Código Civil, de señalar y consignar una suma de dinero relativa a los gastos líquidos e ilíquidos, cuyo pago correspondería al acreedor oferido, sin son declarados válidos por sentencia definitivamente firme, por lo cual no resultó infringida dicha norma, por errónea interpretación, sino que la alzada la aplicó correctamente...” Esta Sala ratifica el criterio antes transcrito en cuanto a la obligación del Juez de verificar que en todos los casos de oferta real y subsiguiente depósito, se cumplan los requisitos intrínsecos exigidos en el artículo 1.307 del Código Civil, para que tales pretensiones sean válidas. En este caso, tales requisitos deben cumplirse aún en el supuesto de tener por no contestada la pretensión, como lo expresó la recurrida, por cuanto se trata de elementos de derecho directamente relacionados con la circunstancia de que tal pretensión no sea contraria a derecho. En el presente caso, la propia recurrida estableció que los actores formularon su oferta de la siguiente manera: “...En fecha cinco de octubre de 1999, el abogado Rafael García González, inscrito en el IPSA bajo el No. 25.377, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos RUBÉN DARÍO AGUILAR VENEGAS e IRMA TERESA CASTRO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números: 3.987.502 y 3.041.611, respectivamente, de este domicilio; presentó solicitud de oferta real contra la C.A. POLICLÍNICA BARQUISIMETO, de este domicilio, inscrita originalmente en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en los Civil y Mercantil del Estado Lara, en fecha trece de agosto de 1943, anotada bajo el No. 63, folios 45 al 48, del Libro de Registro de Comercio, y su última modificación estatutaria fue inscrita por (sic) ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha dieciocho de mayo de 1999, anotada bajo el No. 31, Tomo 19-A. Manifiesta la parte actora que en fecha siete de mayo de 1999 una Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa C.A. POLICLÍNICA BARQUISIMETO, acordó aumento de capital, que motivó la emisión de ciento sesenta y ocho mil nuevas acciones nominativas, con un valor de dos mil bolívares cada una, con lo cual se aumentaba el capital social a la cantidad de trescientos treinta y seis millones de bolívares. Que por cuanto los demandantes eran propietarios cada uno de seiscientas acciones, una vez que tuvieron conocimiento de la decisión de la asamblea de aumentar el capital social y emitir nuevas acciones, decidieron adquirir cada uno de ellos un mil ochocientas acciones, a los fines de ser propietario cada uno de ellos de dos mil cuatrocientas acciones, razón por la cual le notificaron tal decisión al Presidente de la C.A. POLICLÍNICA BARQUISIMETO, Dr. Constantino Kiriakidis, quien en fecha veinticuatro de septiembre de 1999, les envía una carta donde les informa la aceptación de la oferta de compra; que en virtud de que no se ha verificado el pago del precio, es por lo que acude por ante los Tribunales, a los fines de formular oferta real de pago a la empresa C.A. POLICLÍNICA BARQUISIMETO, de la cantidad de siete millones doscientos mil bolívares, monto al que asciende el valor de las tres mil seiscientas acciones que ofrecieron adquirir los demandantes y les fue aceptada por la parte demandada...” De la precedente transcripción se observa que la oferta real no cumplía con los extremos exigidos por el artículo 1.307 del Código Civil, para que fuese declarada procedente en derecho, pues el oferente no señaló que consignaba la suma de dinero relativa a los gastos líquidos e ilíquidos, cuyo pago correspondería al acreedor oferido para el caso que fuese declarada válida la oferta; requisito establecido en el ordinal 3º del referido artículo, y cuya verificación ha debido efectuar la recurrida de manera previa a cualquier otro aspecto de la controversia surgida entre las partes. Al no haber procedido así, es claro que el Juez de alzada infringió por falta de aplicación, el citado artículo 1.307 del Código Civil, y por este motivo es procedente la denuncia de infracción de dicha norma. Así se declara...” Con vista de lo antes anotado, este tribunal observa que la parte “oferida” alega que el problema de marras se circunscribe al “pago”, pero que además existe una serie de hechos controvertidos planteados en el mismo contrato, como son el aumento del precio, posibilidad de efectuar devoluciones de cantidades recibidas con pago de “cláusula penal” y/o deducción de una cantidad determinada, la negativa a protocolizar el documento definitivo de venta, expresando que los solos alegatos de las “partes” obligan al juez a emitir juicios de valor distintos al de declarar procedente, buenos y válidos la oferta y el depósito efectuado, dando como resultado que el presente procedimiento no es el “idóneo” para hacer valer los derechos ninguna de las partes, ya que, el pronunciamiento del tribunal deberá referirse al cumplimiento o resolución del contrato, extraños y ajenos al procedimiento de oferta y depósito, puesto que consideran que el “oferente” esta incumpliendo el contrato de opción de venta y en caso de sentirse afectado, el procedimiento a seguir no es este sino al juicio ordinario (en virtud de la cuantía) basado en el artículo 1.167 del Código Civil, referido a la Resolución o Cumplimiento de Contrato, según elija, con los correspondientes daños y perjuicios de ser el caso. Ante tales alegatos, este Tribunal observa que la “oferta real y depósito” efectuada por el “oferente” al Tribunal A Quo en el sentido siguiente: “…Muy respetuosamente pido a este digno Tribunal, que la presente solicitud sea admitida y sustanciada conforme a derecho, y de conformidad con los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil, en concordancia con el artículo 819 del Código de Procedimiento Civil y en razón de la Oferta real de pago y depósito, declara (sic) definitivamente cancelado (sic) las obligaciones adquiridas… A tales fines consigno en este acto, recibos de pagos así como cheques de gerencia…”, Siendo ello así y siguiendo la doctrina antes mencionada –que se comparte-, es claro que los argumentos antes transcritos de la parte “oferida” son improcedentes, puesto que ni el Código Civil ni el Código de Procedimiento Civil exigen que el ofrecimiento sea puro o incondicional, y en este caso los alegatos expresados por las “partes” se refieren a las propiamente a las conocidas “condiciones intrínsecas” del mismo, lo cual per se y por si solo no invalida la presunta oferta real efectuada puesto que se confunde con el ejercicio de las facultades que le confiere al deudor su posición jurídica, más aún si se considera expresamente la cláusula en la cual se establece el “precio” en dinero que se obliga a pagar el “oferente” y fijado en la opción de compra-venta que origina estas actuaciones y al cual dice apegarse el “oferente” para realizar su oferta, correspondiendo a éste Tribunal analizar el contenido exacto de la misma y el cumplimiento de todos y cada uno de los requisitos necesarios para que tenga validez la misma, lo cual se hará enseguida. Y así se declara y decide. Ahora bien, con respecto a la petición del “oferente” al Tribunal A Quo en el sentido de que: “…y en consecuencia que la propietaria me expida el definitivo documento de propiedad debidamente protocolizado tal como quedo establecido en el contrato… Este tribunal observa que efectivamente esa “petición” configura materia de una “pretensión” que por cumplimiento de contrato, solo puede ser intentada por el “oferente” de manera autónoma y no así indebida o ineptamente acumulada, puesto que su petición principal “oferta real y depósito” tiene establecido un procedimiento especialísimo en el Código de Procedimiento Civil, que fue el utilizado por el A Quo y la última petición debía ser tramitada, sustanciada y decidida conforme a un PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO, sea breve u ordinario, de acuerdo a la posición que se sostenga, con garantía del derecho a la defensa y debido proceso de ambas partes y por ende ésta petición era y es INADMISIBLE y así debió el A Quo declararlo expresamente en su sentencia de fecha 25 de Julio de 2002 y no lo hizo, incurriendo en una incongruencia negativa al no pronunciarse sobre dicha defensa expresada por la parte “oferida” y que hace procedente la apelación ejercida por ella contra la misma y así lo declarará éste Tribunal enseguida. Y así se declara y decide. CAPITULO III LA PROCEDENCIA DE LA OFERTA REAL Y DEPOSITO Siendo ello así, este Tribunal considera necesario, verificar si los extremos previstos en el Artículo 1307 del Código Civil se encuentran cumplidos o no, lo cual es carga y en el presente caso se observa lo siguiente: PRIMERO: Con respecto al requisito del ordinal 1º del referido artículo, de que la “oferta real y depósito” se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquél que tenga facultad de recibir por él, el tribunal observa que el “oferente” FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, se trata de una persona natural mayor de edad, quien expresa ser deudor de la “oferida” CONSTRUCTORA PROYECTO 2000,C.A., quien es una persona jurídica (strictu sensu) o Sociedad Anónima inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 23 de Agosto de 1996, bajo el Nº 44, Tomo 785-A, domiciliada en Turmero, Municipio Mariño del Estado Aragua, que el mismo oferente reconoce su personalidad jurídica y señala en la persona física en quien recae su personería, específicamente en su Presidente TOMAS SALVADOR HERNÁNDEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.296.924; señalando igualmente que tal acreencia se deriva de un vínculo contractual de “opción de compra-venta” sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta que sobre ella se construiría identificada como parcela Nº 15-C, de la terraza o manzana “C” constante de un área aproximada de 144 mts2 y la casa quinta que sobre ella se construiría con un área aproximada de 62 mts2 y sus linderos son: NORTE: Con parcela 14-C, de la misma terraza, en una distancia de 09 mts; SUR: Con Avenida 2 del mismo parcelamiento en una distancia de 09 mts.; ESTE: Con parcela 16-C en una distancia de 16 mts y OESTE: Con tercera Transversal del mismo parcelamiento en una distancia de 16 mts. Y cuya distribución es la siguiente: 01 área para porche, 01 área para recibo, sala, comedor, 01 área para aseo, 01 área para estacionamiento, 01 baño auxiliar, 02 habitaciones auxiliares, 01 habitación principal con sala de baño incorporada, circunstancias éstas que no fueron contradichas y más aún invocadas por ambos interesados, de las cuales a su vez se evidencia las respectivas posiciones de “presunto deudor” del oferente y de “presunto acreedor” de la oferida. SEGUNDO: Con respecto al requisito del ordinal 2º del referido artículo, de que la “oferta real y depósito” se haga por persona capaz de pagar, el tribunal observa – como antes se dijo- que el “oferente” es FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, y se trata de una persona natural mayor de edad y por ello con capacidad de goce y de ejercicio para hacer valer sus intereses y presuntos derechos en este y por éste procedimiento. TERCERO: Con respecto al requisito del ordinal 3º del referido artículo, en el sentido de que la “oferta real y depósito”, comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento, este Tribunal observa lo siguiente: A) Primeramente hay que determinar si existe una “suma” –se entiende- de dinero (cosa fungible) u otra cosa (así sustantivos), a la cual se pueda incorporar los adjetivos calificativos de “integra” y “debida”, respectivamente puesto que el legislador en dicha norma no lo establece alternativamente sino en forma copulativa puesto que una forma parte de la otra. Así analizando la cláusula Cuarta del antes trascrito contrato, tenemos que entre las partes se estableció como el “…precio de venta del inmueble, la cantidad de Bs. 14.840.000,oo, que sería cancelado (sic. Rectius= pagado por el “deudor” y cancelado por el “acreedor”) de la siguiente manera: la cantidad de Bs. 11.840.000,oo que la “oferida” canceló al declarar que ya los tenía recibidos, y por ende haberlos pagado el oferente y la cantidad de Bs. 3.000.000,oo, que sería cancelado (sic. Rectius= pagado por el “deudor” y cancelado por el “acreedor”) en un lapso no mayor de seis (6) meses, contados a partir del otorgamiento de dicho documento, es decir, a partir de la fecha 11 de diciembre de 2001, como antes se dijo y por lo cual se vencería en fecha 11 de junio de 2002, exclusive. Con respecto a éste punto, y solo a los efectos de éste procedimiento, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el alegato de la “oferida” de que por razones de la variaciones de los precios de los insumos de construcción inflación (materiales, equipos, mano de obra, costos financieros, impuestos) y conforme a la Cláusula “CUARTA” del contrato, el precio establecido en la “opción de compra-venta” antes señalado, se fijó que sería cambiado de mutuo acuerdo entre las partes, que con base a ello y unos supuestos Índices Generales de Precios al Consumidor, él (la oferida) lo cambió estableciendo un nuevo precio de adquisición del inmueble objeto del contrato, expresando que el oferente debió ofrecer realmente y depositar la cantidad restante entre lo que declaró haber recibido la oferida en el contrato (Bs. 11.840.000,oo) y lo que unilateralmente así impuso la misma oferida (Bs. 20.000.000,oo), es decir, para la parte oferida la cantidad que ha debido ofertar y depositar era la suma diferencial, esto es, Bs. 8.160.000,oo y no la cantidad de Bs. 1.150.000,oo, de acuerdo a unos basamentos y cálculos no establecidos expresamente en el contrato, y sobre lo cual éste tribunal observa que del contenido de la referida Cláusula no se evidencia en forma indubitable que tal variación fuera una imposición esencial en la determinación definitiva del precio del inmueble ofertado, en el sentido de que no se evidencia que las partes hayan convenido en que el precio fijado debiera ser cambiado necesaria y obligatoriamente y bajo los parámetros en que lo realizó la oferida; que en tal hipotético caso el problema se reduciría a verificar los cálculos efectuados y su correspondencia con el señalado por la oferida o en caso de indeterminación proceder en “auxilio” de acuerdo a los “procedimiento” convenidos por las partes a “fijarlo” definitivamente, pero en este caso se observa -sin lugar a dudas- que lo querido por las partes es que tal variación del precio del inmueble, sólo podría (término expreso utilizado por las partes) efectuarse de mutuo acuerdo (también utilizado) de las partes y sólo cuando tal acuerdo entrambos se diera es que se podría tomar en cuenta los parámetros dichos por la oferida, que de paso el calculo efectuado no se corresponde con sus motivaciones, pero que aquí resulta inoficioso analizar y preciar dicho asunto. Esto último, no es más que el desarrollo “convencional” de disposiciones legales que así lo imponen por la naturaleza contractual de la misma, su bilateralidad, consensualidad y onerosidad, conforme a las disposiciones de los Artículos 1133 y 1159 del Código Civil, siendo que éste último establece: “ Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Este texto sirve a un mismo tiempo –como bien lo explica JOSÉ MELICH-ORSINI- “... para consagrar el principio de la autonomía de la voluntad y el principio de la intangibilidad del contrato, llamado también por algunos escritores “principio del contrato-ley”, en cuanto homologa la fuerza obligatoria del contrato entre las partes a la propia ley. Por lo mismo que el contrato es una expresión de la voluntad soberana de los contratantes, quienes no pueden equivocarse o cometer injusticia alguna desde el momento en que concurren los presupuestos racionales que la ley postula para que ellos generen obligaciones válidas (capacidad, ausencia de vicios del consentimiento, objeto lícito, causa, etc.), se concluye que en lo que en él se estipule debe reputarse tan sagrado como la propia ley, y aún más sagrado para las propias partes que si lo estipulara el legislador, pues por tratarse de una ley particular que ellas se han dado a sí mismas y a la que se han sometido libremente, en ejercicio de su propia soberanía, resultaría una contradicción lógica admitir que su voluntad fuera sustituida por la de otro sujeto. El Principio tendría además un fundamento moral: “el respeto a la palabra dada” (pacta sunt servanda). Resulta patente que cuando se predica el respeto incondicionado a la palabra dada, la ley desarrolla más bien el principio consagrado en el Artículo 97 de la Constitución –correlativo al actual artículo 112 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y dicho principio no se encuentra actualmente no derogado por no estar en contradicción- al evitar que quien tiene una legítima expectativa para contar con la buena fe o lealtad de quien le prometió algún bien o algún servicio necesario al desenvolvimiento de su propia iniciativa o actividad empresarial, puede verse defraudado o perjudicado al pretender sustraerse éste último a sus compromisos por su mero capricho. ¿ Qué otra cosa perseguimos, en verdad, cuando intentamos adelantarnos a lo porvenir y sustraernos a los ciertos cambios de la economía mediante la celebración de contratos que nos garanticen la estabilidad de los suministros y precios de los bienes, insumos o servicios, sin los cuales no podría mantenerse la empresa que hemos fundado y cuyas mismas bases de subsistencia dependen de una cierta fijeza en los datos económicos que hemos utilizado para realizar nuestros cálculos? De modo que, como lo dice Messineo, con otras palabras, “la ejecución del contrato es definitiva, es decir, es algo irrevocable y no sujeto a ser materia de arrepentimiento. Lo que las palabras hacen en la ejecución del contrato válido, causa estado y no puede ser reducido a la nada, a menos que el contrato esté, por cualquier razón destinado a caer...”. Y como en el presente caso, tal anuencia de voluntades concordes en variar el precio y en la forma en que lo hizo la oferida, no contó con la anuencia volitiva de la parte oferente, es claro que tal alegato de que el “nuevo precio” de venta del inmueble objeto de la opción de compra-venta tantas veces mencionados a que estaba obligado el oferente era de Bs. 20.000.000,oo debe ser declarado improcedente y por lo tanto aquí se ratifica que conforme a la cláusula Cuarta del contrato, tenemos que entre las partes se estableció que precio de venta del inmueble, de Bs. 14.840.000,oo, que sería pagado por el “deudor” y cancelado por el “acreedor”, de los cuales la “oferida” canceló parcialmente la cantidad de Bs. 11.840.000,oo al declarar que ya tenía recibidos del oferente y por ende la “deuda” que tenía el oferente para con la oferida con ocasión del referido contrato de opción y como parte del precio de venta del inmueble opcionado era la cantidad restante de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo), que en dicho contrato se estableció indubitablemente que sería pagado por el “deudor” y cancelado por el “acreedor” en un lapso no mayor de seis (6) meses, contados a partir del otorgamiento de dicho documento, es decir, a partir de la fecha 11 de diciembre de 2001 y por lo cual se venció en fecha 11 de junio de 2002, exclusive. Y así se declara y decide. B) Establecido lo anterior, observa éste tribunal que uno de los puntos controvertidos se refiere a la “integridad” e “indivisibilidad” del pago, es decir, si efectivamente la parte oferente pagó parcialmente y ofreció pagar por este procedimiento esa diferencia del “precio de venta” en el tiempo convenido, es decir, la cantidad de Bs. 3.000.000,oo dentro del lapso de tiempo entre el 11 de diciembre de 2001, exclusive hasta el 11 de junio de 2002, exclusive (6 meses) y así tenemos que el oferente expresa que al momento de efectuar su solicitud ya había pagado la cantidad de Bs. 2.000.000,oo según recibos que dijo anexar y al efecto a los folios 10 y 54 del expediente, consta en copias fotostáticas simples privadas de documentales privadas que como se expresó en el Capítulo numeral de esta sentencia tales documentales fueron desechadas del procedimiento por no haberse desembarazado de su carga probatoria complementaria para poder valorarlas, ya que, -ahondando- era no solo necesario que se demostrara la existencia del depósito mismo, sino que era necesario o un “recibo” o cancelación de dicha “parte” de la acreencia por parte del acreedor o en todo caso demostrar que la acreedora “usó” o “dispuso” de dicha cantidad supuestamente depositada, para poder así imputarla efectivamente a la acreencia que dice pagar y haber pagado y; por lo tanto la parte oferente no demostró fehacientemente que haya efectivamente realizado tal pago parcial de Bs. 2.000.000,oo y dentro del lapso mencionado, lo que hace en consecuencia, insuficiente el monto ofertado de Bs. 1.150.000,oo (Bs. 1.000.000,oo por concepto de tal remanente, Bs. 100.000,oo por concepto de gastos ilíquidos y de Bs. 50.000,oo por los gastos ilíquidos) e independientemente de la improcedencia de las razones que la “oferida” expresó para afirmar que el monto ofertado era insuficiente para “pagar” integra e indivisiblemente la acreencia y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide. CUARTO: Con respecto al requisito del ordinal 4º del referido artículo, en el sentido de que se verifique en la “oferta real y depósito”, que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor, este Tribunal observa que el plazo no estuvo dado a favor del acreedor sino del deudor. QUINTO: Con respecto al requisito del ordinal 5º del referido artículo, en el sentido de que se verifique que en la “oferta real y depósito”, se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda, este Tribunal observa que en este caso no se estableció ninguna “condición” ni suspensiva ni extintiva. SEXTO: Con respecto al requisito del ordinal 6º del referido artículo, en el sentido de que la “oferta real y depósito”, se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga en la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato, el Tribunal observa que el oferente señaló expresamente y conforme a lo estipulado en la Cláusula Vigésima Primera, la dirección o domicilio de la oferida ubicada en la Avenida Sucre, Edificio FIERE, segundo piso, oficinas 2-A y 2-B, Turmero, Estado Aragua, observándose igualmente que el tribunal a quo, dejó constancia que en fecha 23 de abril de 2002, se trasladó hasta la Calle Sucre, Edificio FREYRE, segundo piso, oficina 2, Turmero, Estado Aragua y dejó constancia de que allí funcionaba la oferida CONSTRUCTORA 2000,C.A. a quien le impuso la misión y lo cual no fue atacado por la oferida y por ende así se tiene por cumplido dicho requisito. SÉPTIMO: Con respecto al requisito del ordinal 7º del referido artículo, en el sentido de que la “oferta real y depósito”, se haga por ministerio del Juez, ello se evidencia de las actas procesales, puesto que el procedimiento Como puede observarse, las normas transcritas establecen como presupuesto de la oferta real que el acreedor se haya rehusado a recibir el pago y que para la validez del ofrecimiento deben concurrir los siete requisitos enunciados y como quedó evidenciado el “oferente” no cumplió con el requisito previsto en el Artículo 1.307, Ordinal 3º del Código Civil, ya que, no obstante haber consignado la suma que consideró suficiente para “paga” su obligación con respecto al precio del inmueble opcionado en venta, no se desembarazó de su carga probatoria de demostrar que con antelación a la oferta real y durante el lapso previsto en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra-Venta, pagó la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), ni ofertó dicha cantidad en el presente procedimiento y por ende la efectuada por la cantidad de Bs. 1.150.000,oo resulta así insuficiente y no íntegra, como lo alegó la parte “oferida” y hace improcedente el procedimiento incoado o la oferta real y depósito y así lo declarará éste Tribunal enseguida. Y así se declara y decide. CAPITULO IV DEL PROCEDIMIENTO EN EL A QUO Considera éste Tribunal como superior en grado del Juzgado del Municipio Mariño del Estado Aragua, hacerle un llamado de atención para que en lo delante de cumplimiento cabal y exhaustivo al procedimiento “de oferta real y depósito”, por cuanto se observó que ante la solicitud efectuada en fecha 23 de abril de 2002, en su auto de admisión no procedió a ordenar el depósito en su cuenta corriente o de ahorro, según los casos, del Cheque de Gerencia consignado por la parte “oferente” supuestamente a nombre de ese Tribunal, como era su deber a tenor de las Normas Sobre el Manejo y Custodia de Fondos de Terceros, ya que, solo así es que podía “ofrecer” válidamente a la parte “oferida” la suma consignada por el “oferente”. En efecto, si se hubiere dado el caso hipotético de que la “oferida” hubiere manifestado aceptar la misma, ésta se hubiere vista imposibilitada de recibirla, puesto que el tribunal cuando se trasladó y la ofreció en fecha 23 de abril de 2002, sólo tenía un cheque de gerencia a favor de un “Juzgado del Municipio Mariño”, ya que en el mismo no se indica como beneficiario al “Juzgado del Municipio Mariño DEL ESTADO ARAGUA” y en el país pueden existir como de hecho existen varios Juzgados con competencia territorial en Municipios Mariño que en Varios Estados del país tienen municipios con el nombre de ese prócer de la patria y por tanto así pudo haberse visto imposibilitado de entregar el mismo a la oferida y esta a recibirlo. Todo ello sin perjuicio que el Artículo 820 del Código de Procedimiento Civil, establece que en casos como el presente, como la cosa ofrecida es una cantidad de dinero, la entrega del mismo o ponerlo a disposición del tribunal puede es suplirse con la “certificación” del depósito hecho a favor del tribunal en un Banco de la localidad, siendo que tal certificación es cuando el Secretario del Tribunal certifique que ha conciliado la cuenta bancaria y el referido banco le ha informado que el dinero ofrecido efectivamente se encuentra a disposición del Tribunal, para así lógicamente ofertarlo, lo cual en el presente caso no consta que se haya efectuado. CAPITULO V DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia emanada de los ciudadanos o ciudadanas y en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley y actuando como Superior en Grado del Juzgado del Municipio Mariño del Estado Aragua: DECLARA: PRIMERO: Con lugar la apelación ejercida por la parte oferida contra la sentencia de fecha 25 de Julio de 2002, dictada por el Juzgado del Municipio Mariño del Estado Aragua, en el Expediente Nº 2584-02 (nomenclatura de ese Juzgado), seguido por el ciudadano FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, a favor de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA PROYECTO, 2.000, C.A., antes identificados por Oferta Real y Depósito. Consecuentemente se revoca la referida sentencia de fecha 25 de Julio de 2002, dictada por el Juzgado del Municipio Mariño del Estado Aragua dictada por el Juzgado del Municipio Mariño del Estado Aragua, en el Expediente Nº 2584-02 (nomenclatura de ese Juzgado A Quo). SEGUNDO: INADMISIBLE la “petición” del “oferente” en el sentido de que: “…y en consecuencia que la propietaria me expida el definitivo documento de propiedad debidamente protocolizado tal como quedo establecido en el contrato…” configura materia de una “pretensión” que por cumplimiento de contrato, solo puede ser intentada por el “oferente” de manera autónoma y no así indebida o ineptamente acumulada, puesto que su petición principal “oferta real y depósito” tiene establecido un procedimiento especialísimo en el Código de Procedimiento Civil, que fue el utilizado por el A Quo y la última petición debía ser tramitada, sustanciada y decidida conforme a un PROCEDIMIENTO CONTENCIOSO, sea breve u ordinario, de acuerdo a la posición que se sostenga, con garantía del derecho a la defensa y debido proceso de ambas partes y por ende ésta petición era y es y así debió el A Quo declararlo expresamente en su sentencia de fecha 25 de Julio de 2002 y no lo hizo, incurriendo en una incongruencia negativa al no pronunciarse sobre dicha defensa expresada por la parte “oferida” y que hizo procedente la apelación ejercida por ella contra la misma, como fue declarado anteriormente. TERCERO: Se declara IMPROCEDENTE la OFERTA REAL Y DEPOSITO efectuada por el ciudadano FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, a favor de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA PROYECTO, 2.000, C.A. en el referido Expediente Nº 2584-02 (nomenclatura de ese Juzgado A Quo) CUARTO: Se condena en costas procesales a la parte oferente FEDERICO ENRIQUE GARCÍA VILLARROEL, por haber resultado totalmente vencida, conforme a los Artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Se dejan a salvo las “acciones” de las partes para hacer valer sus “pretensiones” en “procedimiento(s)” “contencioso(s)” en garantía de de sus derechos constitucionales a la defensa y debido proceso y se le hace un llamado de atención al Juzgado A Quo para que en lo delante de cumplimiento cabal y exhaustivo al procedimiento “de oferta real y depósito”. Conforme a las disposiciones de los Artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes “oferente” y “oferida”. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, en Maracay, a los catorce días del mes de junio del año dos mil seis (14-06-2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.- EL JUEZ, Dr. PEDRO III PÉREZ EL SECRETARIO, Abg. LEONCIO VALERA En la misma fecha se cumplió lo ordenado, se publicó la anterior decisión a la una de la tarde (01:00 p.m.) y se libraron boletas. EL SECRETARIO, Abg. LEONCIO VALERA. PIIIP/lv Exp Nº 35.470 Estación Portátil /Estación 8