TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ARAGUA
SEDE: CIVIL

PARTE ACTORA: ALICIA MARTINEZ DE LOPEZ
PARTE DEMANDADA: MARIO RIVAS GUILLEN
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE: 10980
DECISIÓN: DEFINITIVA

Se recibió el presente expediente contentivo del Recurso de Apelación interpuesto por la Abogada DELIA DEL CARMEN MONTILLA VALERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 86809, en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano MARIO RIVAS GUILLÉN, venezolano, mayor de edad, de la Cédula de Identidad N° 9.479.127, de este domicilio, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 26 de Octubre de 2.005, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana ALICIA MARTINEZ SIFONTES CONTRERAS, quien es, venezolana, mayor de edad, de la Cédula de Identidad N° 94.091, de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Las Acacias, Bloque 45, Edificio 2, distinguido con el N° 10-03, Piso 10, Maracay, Estado Aragua y ordenó la entrega material de dicho inmueble y la cancelación de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.000) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y no pagados correspondientes a los meses desde Noviembre de 2.004 al mes de Junio de 2.005, ambos inclusive. Finalmente, procediendo a condenar a la Parte Demandada al pago de las costas de Ley, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

I
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La Parte Actora alegó:

Que en fecha 30 de Diciembre de 2.001 comenzó a regir un contrato de arrendamiento entre la ciudadana ALICIA MARTINEZ DE LOPEZ y el ciudadano MARIO RIVAS GUILLÉN, supra identificados.

Que el referido contrato quedó asentado bajo el N° 61, tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Segunda de Maracay Estado Aragua, en fecha 18 de Marzo de 2.002. Contrato que acompañó en copia simple al libelo marcado “C”.

Que el canon de arrendamiento se fijó en Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000) mensuales.

Que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por la tácita reconducción.

Que el Arrendatario pagaba con puntualidad los cánones de arrendamiento, hasta que empezó a negarse al pago.

Que el Arrendatario debe la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.000) en razón de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2.004, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO de 2.005.
Que en razón del incumplimiento de la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento, adeuda las siguientes cantidades:

a) CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 441.830) por concepto de Servicio de Energía Eléctrica (ELECENTRO).
b) CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000) por concepto de cuatro (04) meses de CONDOMINIO pendientes.
c) UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000) por intereses de mora según lo establecido en la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento.

Que por las razones antes expuestas demandó al Arrendatario por incumplimiento de contrato, de conformidad con el Artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de que convenga o en su defecto sea condenado a ello en los siguientes términos:

1. Al DESALOJO del Inmueble objeto de litigio.
2. Al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los intereses de mora en razón de su incumplimiento.
3. Al pago de los servicios públicos y condominio insolutos.
4. Al pago de las Costas y Costos Procesales.

Fundamentó su acción en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los Artículos 1.167 y 1.159 del Código Civil.

Finalmente, solicitó el SECUESTRO de inmueble objeto de litigio, de conformidad con el Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

La Parte Demandada Alegó:

Que es falso el motivo de la demanda.

Que es falso que haya dejado de pagar con puntualidad los cánones de arrendamiento durante ocho (08) meses y a tal efecto adujo:

“…que tales cánones de arrendamiento se escapan de la relación contractual arrendaticia por cuanto no corresponden desde la fecha que la demandante se hace propietaria del inmueble arrendado, al efecto no existe relación contractual arrendaticia por cuanto no corresponden desde la fecha que la demandante se hace propietaria del inmueble arrendado, al efecto no existe relación contractual porque la aludida se inicia el 30-12-2001 y no demostró la capacidad de ARRENDADORA…”

Que la Arrendadora pretendió sorprender la Buena Fe del Arrendatario

Que la Arrendadora nunca le dio recibo alguno por el pago de los cánones de arrendamiento cancelados.

Que para el momento en que fue suscrito el contrato de arrendamiento la Actora no tenía “capacidad de arrendadora por no ser propietaria y no existir poder alguno que le diere tal capacidad”.

Que la Arrendadora no debió demandar con base en los cánones de arrendamiento correspondientes al contrato verbal de arrendamiento que inició el 15 de Abril de 2002.

Que ha pagado los cánones de arrendamiento desde la fecha de inicio del contrato el 30 de Diciembre de 2.001.

Que es falso que haya dejado de pagar los servicios públicos del inmueble.

Finalmente, promovió la cuestión previa contenida en el Artículo 22 del Código de Procedimiento Civil.

III
DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES

Del examen hecho de los autos que conforman el presente expediente se observa que ninguna de las parte hizo uso durante el período probatorio de los medios que les confiere la ley y que están plenamente establecidos en el Artículo 395 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Con efecto, sólo queda sujeto a la consideración de este Juzgado el material aportado por las partes como instrumentos fundamentales acompañados al libelo de la demanda y al escrito de contestación, respectivamente.

IV
PUNTO PREVIO
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
POR LA PARTE DEMANDADA

En fecha 26 de Octubre de 2.005 el Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dictó sentencia, pronunciándose como Punto Previo acerca de la Falta de Cualidad alegada por la parte demandada, contenida en el Ordinal Segundo (2°) del Artículo 346 de nuestro Código Adjetivo Civil, en los términos siguientes:

“Observa esta sentenciadora que la parte demandada al momento de oponer la cuestión previa antes referida, señala que la parte demandante vincula la relación arrendaticia con el contrato suscrito y en la oportunidad que no tenia potestad, carácter ni capacidad de arrendadora, por que (sic) en el contrato de marras no se evidencia poder alguno del propietario primario del inmueble en cuestión.

Ahora bien, del estudio del contrato que dio origen a la presente acción, se desprende que éste está suscrito entre la ciudadana ALICIA MARTINEZ DE LOPEZ como LA ARRENDADORA y el ciudadano MARIO RIVAS GUILLEN, como EL ARRENDATARIO….

…tal como se estableció una vez trabada la litis no está en discusión la propiedad del bien inmueble dado en arrendamiento, sino la relación contractual existen (sic) entre las partes que intervienen en el presente juicio, motivo por el cual es que la cuestión previa alegada no debe prosperar y en consecuencia debe ser declarada sin lugar.- Así se decide”.

Ahora bien, siguiendo el criterio del tribunal originario de la causa, así como la sentencia N° 03-1501 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22 de Marzo de2.004, este Tribunal en funciones de alzada estima que por cuanto el objeto de litigo no es la titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble dado en arrendamiento, mal podría declararse la falta de cualidad que pretende la demandada con fundamento en un alegato que a todas luces está fuera de la pretensión de la demanda incoada, en tal caso, la Parte Demandada debió desvirtuar la existencia del contrato de arrendamiento a través de los medios de prueba que otorga la ley a tal efecto.

Con efecto de ello y en virtud de que la Parte Demandada no impugnó ni desconoció el contrato de arrendamiento, sino que por el contrario se limitó a alegar que la relación arrendaticia cobró vigencia con anterioridad a la fecha de la compra del inmueble por la Parte Actora. Este Tribunal se ve forzado a desestimar la cuestión previa alegada por la Parte Demandada y Así se decide.

Ahora bien, resuelta y desechada la defensa de fondo propuesta por la parte demandada, toca a este Tribunal resolver la procedencia o no de la pretensión de desalojo incoada, con base a las siguientes consideraciones:

V
DE LA SENTENCIA RECURRIDA. ANÁLISIS.

Siendo la oportunidad correspondiente para emitir pronunciamiento acerca de la Apelación interpuesta por la Parte Actora, este Tribunal pasa a hacerlo de seguidas previo análisis de la sentencia recurrida.

Con efecto, se lee en la sentencia in comento que:

“La parte demandante por intermedio de su apoderada judicial, en su libelo de demanda señala que dio en arrendamiento al ciudadano MARIO RIVAS GUILLEN, antes identificado, y según contrato de arrendamiento por ellos suscrito en fecha 18 de Marzo de 2.002, ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Las Acacias, Bloque 45, Edificio 02, distinguido con el N° 10-03, piso 10, en ésta ciudad de Maracay Estado Aragua. Que el referido contrato sufrió varias prorrogas y con ello también se fue modificando el canon arrendaticio estipulado al momento de la firma del referido contrato, siendo en la actualidad la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) MENSUALES. Que el demandado incumplió con lo pactado por ellos en la referida relación contractual, en especial en cuanto al pago de los cánones de Arrendamiento adeudando Siete (07) meses correspondientes a los cánones de arrendamiento, es decir, los correspondientes a los cánones de Noviembre de 2.004 a Junio de 2.005, ambos inclusive, lo que hace un total de UN MILLÓN DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.0000,00). Que debe de igual forma el servicio de luz eléctrica y que ha dejado de cancelar el condominio, así como también tiene deudas con Hidrocentro.

La parte demandada no dio contestación efectiva a la demanda limitándose únicamente a oponer cuestiones previas…
De igual forma se observa que ninguna de las partes promovieron prueba alguna, correspondiéndole a esta sentenciadora decidir de acuerdo a lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil…”

En consecuencia, el Tribunal de la causa estimó que:

”…En el caso de marras, y del examen realizado a todas y cada una de las actas procesales que conforman el presente expediente, se desprende que la parte demandada durante el curso de la litis quedó demostrado con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que intervienen en el mismo, y cursante al folio 7 del presente expediente, con el estado de cuenta emanado de la empresa Elecentro, cursante al folio 12, de igual forma al folio 13 corre inserto estado de cuenta emanado de la empresa Hidrológica del Centro y del estado del Estado (sic) de Cuenta de Condominio, cursante al folio 14, el hecho afirmado por la parte demandante en su libelo de demanda como lo es el estado de insolvencia en que se encuentra la parte demandada en el presente juicio y en incumplimiento (sic) de la obligación por él contraída en el contrato por el suscrito, pruebas éstas que no fueron desvirtuadas, tachadas, impugnadas ni desconocidas por la parte demandada, motivo por el cual es que considera esta sentenciadora que la acción intentada debe prosperar y en consecuencia debe ser declarada con lugar…” (Negritas Nuestras).

De lo anterior se colige que el Tribunal a quo apreció que la parte actora logró demostrar la relación arrendaticia entre las partes a través del contrato consignado al expediente. Convirtiéndose obviamente en ley para las partes, y regulando consecuencialmente los términos la convención.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, una vez planteados los términos de la controversia, es menester para este Tribunal considerar las declaraciones transcritas en el Capítulo anterior, y en virtud de ello hace las consideraciones siguientes:

Con relación al primer punto abordado en el Capítulo anterior, resulta incuestionable que dada la naturaleza de orden público que tienen las normas procesales, éstas son de impretermitible aplicación por el Juez, quien debe ajustar su actuación decisoria a los parámetros establecidos en el cuerpo legal adjetivo conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados por las partes. Así lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de la declaración antes hecha y del examen de las actuaciones que conforman el expediente, este Tribunal en funciones de alzada observa que la parte Demandada, en su escrito de contestación de la demanda se limitó a solicitar al Tribunal declarare sin lugar la demanda por cuanto, a su decir, son infundadas las pretensiones de la demandante. No obstante en momento alguno de dicho escrito la parte demandada impugnó u objetó el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ni los estados de cuenta promovidos por la parte actora, por lo que el pronunciamiento de la recurrida respecto del valor probatorio de los referidos instrumentos es plenamente compartido por este Tribunal. Así se declara.

VI
DEL THEMA DECIDENDUM Y
DE LA CARGA PROBATORIA.

Del análisis realizado, se evidencia que la controversia sobre los hechos que son objeto del proceso examinado, y que fueron suficientemente descritos supra, quedó establecida en los siguientes términos:
La parte actora reclamó a la demandada la falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre de 2.004, a Junio de 2.005 y de intereses moratorios, obligación surgida con ocasión del contrato de arrendamiento existente entre las partes. A su vez, la demandada negó tal deuda, aduciendo que tales cánones de arrendamiento se escapan de la relación contractual arrendaticia, por cuanto a la fecha la arrendadora no era propietaria del inmueble.

Entre los hechos admitidos y que en consecuencia no son objeto de prueba, tenemos:

1. Que la Actora dio en arrendamiento al ciudadano MARIO RIVAS GUILLÉN, un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Las Acacias, Bloque 45, Edificio 2, distinguido con el N° 10-03, Piso 10, Maracay, Estado Aragua.
2. La fecha de inicio de la relación arrendaticia, el 30 de Diciembre de 2.001.
3. Que en fecha Dieciocho de Marzo de 2.002 los ciudadanos MARIO RIVAS GUILLEN y ALICIA MARTINEZ DE LOPEZ, supra identificados, suscribieron un contrato de arrendamiento.
4. Que el contrato de Arrendamiento, antes mencionado, fue prorrogado sucesivamente.
5. Que el Canon de Arrendamiento mensual es de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000).
6. Que al principio de la relación arrendaticia el Arrendatario pagaba con puntualidad.

Entre los hechos negados y contradichos y que constituyen objeto de prueba, figuran los siguientes:

A. El incumplimiento del contrato supra mencionado. (Alegato de la Demandante).
B. La falta de pago de la arrendataria de los cánones de arrendamiento desde noviembre de 2.004 a Junio de 2.005, ambos inclusive. Adeudando la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.280.000). (Alegato de la Demandante).
C. La deuda pendiente, en razón de los Servicios Públicos insolutos y no pagados sobre el inmueble en comentarios, tal y como se desprende de los estados de cuenta, provenientes de:
1. La Empresa ELECENTRO (folio 12);
2. La empresa HIDROCENTRO, y
3. Condominio del inmueble objeto de litigio (folio 14).
D. La capacidad de Arrendadora de la Demandante para el momento de la celebración del contrato. (Alegato del Demandado)
E. La Mala fe de la Demandante. (Alegato del Demandado)
F. Que desde el inicio de la relación arrendaticia canceló los cánones de arrendamiento respectivos, pero que nunca le fue dado recibo alguno. (Alegato del Demandado).

VII
DE LOS HECHOS PROBADOS

Examinados como fueron los instrumentos probatorios traídos a los autos conforme a los términos de los artículos 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal en funciones de alzada llega a las siguientes conclusiones:

Que la relación arrendaticia se inició el día 30 de Diciembre de 2.001 por el hecho -correctamente apreciado por el a quo en su decisión-, de que la copia certificada del contrato de arrendamiento acompañado por la parte demandante no fue impugnada en oportunidad alguna por la demandada y en consecuencia se tiene como fidedigna conforme a lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Que los estados de cuenta consignados por la Parte Actora, por medio de los cuales pretendió demostrar que el Arrendatario incumplió la cláusula Novena del contrato en comentarios, son plena prueba del incumplimiento del Actor en sus obligaciones como Arrendatario y consecuencialmente de los pagos pendientes en razón de los servicios públicos del inmueble objeto de la pretensión, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

En cuanto al hecho alegado por la parte Actora referido a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, considera este Tribunal que se encuentra plenamente desechado por la interpretación de la naturaleza de la pretensión, realizada en capítulo precedente de esta sentencia y que aquí se da por reproducido. Así se decide.

Ahora bien, con relación a los alegatos de la Parte Demandada referidos a:

1- El pago de los cánones de arrendamiento, y
2- La mala fe de la Demandante.

Este tribunal observa lo siguiente: el artículo 1354 del Código Civil, referido a la prueba de las obligaciones y de su extinción, prescribe que:

“Quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En igual sentido, la norma 506 del Código de Procedimiento Civil establece que:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

A su vez, establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado por contrato a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente –entre otros casos- en el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Con fundamento en la normativa examinada y una vez apreciadas en su conjunto las pruebas constantes en autos este Tribunal en funciones de Alzada considera plenamente probado el incumplimiento de la obligación de la parte demandada de su obligación en el pago de ocho (8) pensiones de arrendamiento consecutivas; convicción que nace del razonamiento siguiente:

El Demandado al referirse al cumplimiento de su obligación se limitó a alegar que:”desde que comenzó a regir el contrato de arrendamiento invocado siempre fue cancelado los cánones de arrendamiento (sic) sin esta (sic) darme recibo alguno correspondiente al pago, por estar conforme con el pago…”.

De tal argumento se desprende la falta de determinación temporal del pago que adujo el demandado, indeterminación ésta que origina una atmósfera de indefensión sobrevenida para el demandado y que consecuencialmente convalidó tácitamente la insolvencia alegado por la actora, Alicia Martínez de López, con respecto a la cancelación a las pensiones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Noviembre de 2004 a Junio de 2.005, ambos inclusive y los intereses moratorios derivados de tal incumplimiento. En consecuencia este Tribunal comparte a plenitud el criterio proferido por el Tribunal a quo y estima que la Parte Actora logró probar el incumplimiento de la Parte Demandada a través de los elementos probatorios consignados y no impugnados en forma alguna por el Demandado, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En conclusión, de acuerdo con lo anteriormente expuesto este Tribunal en Funciones de Alzada estima que la apelación interpuesta por la Parte Demandada NO debe prosperar y en consecuencia debe ser declarada SIN LUGAR como en efecto se hará en la dispositiva del presente fallo.

VIII
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley. Declara:

PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION, interpuesta por el ciudadano MARIO RIVAS GUILLEN, supra identificado, contra la sentencia dictada el 26 de Octubre de 2.005, por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

SEGUNDO: CONFIRMA, la decisión dictada por el Juez Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en todas y cada una de sus partes.

TERCERO: Se condena en costas a la Parte Recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia del presente fallo y en su oportunidad legal bájese el expediente original a su Tribunal de origen.

Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Treinta (30) días del Mes de Junio del Año Dos Mil Seis (2006).- Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.-

EL JUEZ
ABG. RAMON CAMACARO PARRA.-

El SECRETARIO.
ABG. ANTONIO HERNÁNDEZ.

EXP. Nº 10.980
RCP/

En ésta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 01:30 PM.-

El SECRETARIO.