TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.
PARTE ACTORA: VICTOR MODESTO CONTRERAS LABRADOR Venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.627.830.-
PARTE DEMANDADA: IRAIMA MONTOYA de LLAJURES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-12.766.465.-
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: LUIS ENRIQUE ILARRAZA MILANO., abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 41.256.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: YASMIL HERNANDEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 85.676.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
EXP No. 9274.-
SENTENCIA DEFINITIVA.
Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 06 de febrero de 2006.
Realizados los trámites de citación de la parte demandada en forma personal, la misma procedió a dar contestación a la demandada en fecha 20 de Abril de 2006.
En fecha 03 de Mayo de 2006, el Tribunal mediante auto admitió las pruebas promovidas por la parte actora, fijándose oportunidad para la comparecencia de los testigos promovidos, así como para que se lleve a cabo el acto de posiciones juradas.
En fecha 09 de mayo de 2006, rindió declaración la ciudadana GISELA DEL CARMEN CASTILLO ESCOBAR.
En fecha 15 de mayo de 2006, la parte demandada absolvió posiciones juradas.
En fecha 15-05-2006, la parte demandada, promovió copias de depósitos bancarios y recibos.
En fecha 18 de mayo de 2006, el apoderado de la parte actora, impugnó los documentos consignados por la parte demandada.
Siendo la oportunidad para dictar Sentencia el Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, el cual quedó inserto bajo el Nº 68, tomo 267, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 17 de octubre de 2002. Que el inmueble arrendado está constituido por una vivienda tipo apartamento (estudio) de platabanda de 3 metros de frente por 25 metros de largo, ubicado en Piñonal, Calle Luís Hurtado Higuera Nº 6-A, jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua. Que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que el canon de arrendamiento es de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, que la arrendataria se obligó a pagar puntualmente al arrendador los días cinco (5) de cada mes. Que en la cláusula tercera de dicho contrato se convino, que la duración del mismo sería de seis (6) meses contados a partir del 14 de octubre de 2002, prorrogables por un periodo igual de común acuerdo entre las partes. Que la demandada adeuda la cantidad de trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 360.000,00) por concepto de tres (3) cánones de arrendamientos dejados de pagar según lo convenido, correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2006, a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) cada uno, por haber convenido el aumento. Que la demandada se niega a cancelar, y aunado a ello, la misma ocasiona malestar a los demás vecinos de la comunidad, ya que produce ruidos molestos e incluso hasta altas horas de la madrugada. En razón de ello demanda la resolución del contrato de arrendamiento y pide la entrega del inmueble y el pago, por concepto de daños y perjuicios de trescientos sesenta mil (360.000,00) bolívares por los meses dejados de cancelar. Fundamenta su acción en los artículos 1.579, 1.592, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
Por su parte la parte demandada, admitió la existencia de la relación arrendaticia, acepta que el canon de arrendamiento fue fijado en ciento veinte mil bolívares, negó, rechazó y contradijo que adeude al arrendador los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE de 2005, porque según consta en recibo que anexó donde consta la cancelación del canon correspondiente a octubre de 2005, y que en vista que el arrendador se negó a recibir los pagos correspondientes a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2005 y subsiguientes procedió a consignarlos en el Tribunal, por lo que hasta la fecha no le adeuda al arrendador ninguna cantidad por concepto de pagos de cánones de arrendamiento, y que hasta el mes de abril de 2005 está cancelado y consignado en este Tribunal. Negó, rechazó y contradijo lo alegado por el demandante con relación a que es una persona que ocasiona malestar a los demás vecinos y que cause molestia a la comunidad. Negó, rechazó y contradijo que cause ruidos molestos hasta altas horas de la madrugada. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por el arrendador de haberle llamado la atención por su comportamiento que es intachable y por malestar que pudiera causar a sus vecinos, negó, rechazó y contradijo que haya dicho improperios y lo haya amenazado, negó, rechazó y contradijo que haya recibido alguna notificación y haya hecho caso omiso a alguna autoridad civil, municipal y de cualquier índole. De igual modo demanda a la parte actora en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), por daños morales.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1) original de instrumento poder (folios 3, 4).
2) Copia simple del Contrato de Arrendamiento notariado (folios 5 y 6).
3) Original de carta suscrita por vecinos de Piñonal (folio 27)
4) Origina de Carta de notificación (folio 28)
5) Testimoniales de Pedro Mendoza, Mario sarmiento, Maria Morales, Gisela Castillo, Humberto Orta, Euclides Jose Colina, Alfredo Orta, Dayana Colina, Rafael Blanco y Darwin Aquino, de los cuales sólo declararon Gisela Castillo e Yraima Montoya
6) Posiciones Juradas, de las cuales sólo absolvió la parte demandada.
La parte demandada promovió:
1) Copias simples de recibos de pago (folio 15)
2) Original de comprobante de consignación emanado por este Juzgado (folio 16)
3) Copias simples de planillas de depósito bancario (folio 17 y 18)
4) Copia simple de contrato de arrendamiento (folio19 y 20)
5) Orinal de carta (folio 21)
6) Original de recibo de pago (folio 409
7) Copias al carbón de planilla de depósito bancario (folio 40)

Para decidir se observa:
Previo al análisis de fondo de la controversia este Despacho observa que la demandada, en su escrito de contestación, a su vez demanda a la parte actora por daños y perjuicios, fundamentado en que la acción de resolución lesiona sus derechos y pone en duda su reputación, pide que se cancelen las costas y gastos por concepto de honorarios causados por este juicio, que se le conceda la prórroga legal y se el reintegre la diferencia por concepto de cánones de arrendamiento.
En este sentido, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza:
“…En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación…” (Subrayado nuestro)
Ahora bien, de las actas que conforman el expediente se observa que en ningún momento el tribunal se pronunció sobre la admisibilidad de la reconvención propuesta. La reconvención ha sido definida como “la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”
Asimismo se ha señalado que “no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda”
En el caso bajo análisis la parte demandada propone reconvención en su escrito de contestación, observándose que lo allí explanado constituyen defensas de fondo con petición de rechazo de la demanda, sin que se verifique la existencia de una verdadera pretensión en contra del actor, lo que significa que no estamos en presencia de una reconvención, verificándose además que la petición de pago de dos millones de bolívares por concepto de daños morales no es compatible con el procedimiento especial inquilinario que se tramita por juicio breve independientemente de la cuantía. De manera que la reconvención propuesta resulta a todas luces inadmisible, y esta negativa por aplicación de la normativa invocada no tiene apelación. Por lo tanto para quien aquí juzga, si bien hubo una omisión en cuanto a la falta de pronunciamiento en la oportunidad procesal correspondiente sobre la admisibilidad de la reconvención propuesta, y que ello conllevaría a una reposición de la causa con la consecuente nulidad de las actuaciones posteriores, se estima que la reposición resultaría inútil. En efecto, dispone nuestra Ley adjetiva que:
Artículo 206.- Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.
De igual manera, nuestra Carta Magna consagra:
Artículo 26. Todos tienen derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, inclusive los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantiza una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
Por lo tanto, considerando que la reconvención propuesta es inadmisible y que el auto que niegue la misma es inapelable, se considera inútil e innecesaria reponer la causa, y así se declara
DE LA ACCION POR RESOLUCIÓN
La parte actora demanda la resolución del contrato dada la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2005. La parte demandada admite la existencia de la relación arrendaticia y el monto del canon de arrendamiento, negando que se encuentre insolvente en los meses señalados. A estos fines la parte accionada trajo a los autos original de recibo de pago y planillas de depósito bancario (folio 40). Los referidos documentales fueron objeto de desconocimiento e impugnación por la parte demandada. Al respecto es necesario distinguir, dada la diferente naturaleza de los instrumentales promovidos. Con relación al recibo, por tratarse de documento privado, al ser objeto de desconocimiento, correspondía a parte que lo produjo promover el cotejo, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 444 y siguientes de Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto dicho instrumental es desechado, y así se declara.
Respecto a las planillas de depósito bancario y comprobante de consignaciones cursante a los folios 16 y 40, por tratarse de consignaciones arrendaticias, resulta aplicable las disposiciones que sobre la materia especial pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. (Subrayado nuestro)