TSJ Regiones - Decisión

Parte Actora: Ciudadana Aura Méndez Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.117.564.

Apoderados judiciales de la parte actora: Abogados Olga Pacheco de Salas, Esmeli Rojas Bolívar, Marisol Nogales Zamora, Liliam García Rivero y Cruz Tremot Arcaya, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 66.525, 15.518, 49.506, 26.018 y 52.306, respectivamente.

Parte Demandada: Ciudadanos Mirella del Valle Alfonso y Edgardo Gómez Rutmann, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 3.673.004 y 11.030.087, respectivamente, la primera de las nombradas en su calidad de propietaria, arrendadora y vendedora y el segundo de los nombrados en calidad de comprador.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Abogados Ninoska Sarmiento y Jesús Gómez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.174 y 263, respectivamente, en representación del ciudadano Edgardo Gómez Rutmann.

Pretensión: Retracto Legal, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N°. 16, en la planta N° 4 del Edificio Andrés Bello, ubicado en la parcelación Central Vecina a la Avenida Andrés Bello, parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Motivo: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la decisión que dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de marzo de 2003, que declaró sin lugar la demanda.

CAPITULO I
NARRATIVA

Recibidas las presentes actuaciones en fecha 26 de agosto de 2003, por el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, contentivas del juicio de Retracto Legal intentado por los abogados Olga Pacheco de Salas y Esmeril Rojas Bolívar, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 66.525 y 15.518, respectivamente, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Aura Méndez Rodríguez contra los ciudadanos Mirilla del Valle Alfonso y Edgardo Gómez Rutmann, con motivo de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora contra la decisión que dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de marzo de 2003.
En dicho auto este Tribunal fijó el lapso de veinte (20) días para la presentación de los informes respectivos.
En fecha 7 de octubre de 2003, tanto la representación judicial de la parte actora como la representación judicial de la parte demandada presentaron sus informes respectivos.
Por auto de esa misma fecha, el Tribunal ordenó agregar a los autos los informes presentados por las partes.
En fecha 20 de octubre de 2003, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones.
En fecha 21 de octubre de 2003, mediante auto el Tribunal fijó el lapso de sesenta (60) días para presentar informes.
En fecha 23 de octubre de 2003, la representación judicial de la parte demandada, solicitó se decretara medida de secuestro, bajo el argumento de que el apelante no había prestado fianza.
En fecha 06 de noviembre de 2003, la representación judicial de la parte actora, solicito se desestimara la solicitud realizada por la parte demandada.
Por auto de fecha 08 de enero de 2004, el Juez Suplente Especial designado se avocó al conocimiento de la causa.
En esa misma fecha, difirió el lapso de treinta días para dictar sentencia.
En fecha 04 de marzo de 2004, la representación judicial de la actora reiteró su pedimento en el sentido de que se desestimara el pedimento por parte de la demandada atinente a la medida de secuestro.
Por auto de fecha 30 de marzo de 2004, la Dra. Haydee Álvarez de Soltero, tomó posesión del cargo, asumiendo el conocimiento de la causa de conformidad con los artículos 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de septiembre de 2004, la representación judicial de la parte actora, solicitó una audiencia, la cual fue acordada por auto de fecha 23 de septiembre de 2004, para el 30 de septiembre de ese mismo año.
En fecha 18 de noviembre de 2004, la apoderada actora solicitó nuevamente audiencia a los fines de realizar planteamientos atinentes a la presente causa.
En fecha 22 de noviembre de 2004, el Tribunal fijó la audiencia para el 25 de noviembre de ese mismo año; y, por auto de fecha 26 de ese mismo mes y año, el Tribunal difirió la audiencia pautada para el 30 de noviembre de 2004.
En fecha 14 de diciembre de 2004, la apoderada demandada consignó diligencia contentiva de alegatos.
En fecha 19 de enero de 2005, la representación de la actora insistió con su pedimento atinente a la audiencia; y, mediante diligencia de fecha 17 de febrero solicitó el avocamiento de la causa, en esa misma fecha consignó copia simple de poder que acredita su representación.
Por auto de fecha 21 de febrero de 2005, el Juez quien con tal carácter suscribe, se avocó al conocimiento de la causa; y ordenó la notificación de la parte demandada ciudadanos Edgardo Gómez Rutmann y Mirilla del Valle Alfonso.
En fecha 22 de febrero de 2005, la representación judicial del ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, se dio por notificado del avocamiento y solicitó se rechazara la copia simple del documento poder consignado por la representación de la parte actora, según su decir por carecer de valor probatorio, al no haber sido consignado en copia certificada.
Por auto de fecha 01 de marzo de 2005, el Tribunal desechó el argumento formulado por la representación judicial del co-demandado.
En fecha 10 de marzo de 2005, la representación judicial del co-demandado solicitó la notificación por cartel de la ciudadana Mirella del Valle Alfonso, codemandada en la presente causa.
Por auto de fecha 31 de marzo de 2005, la representación judicial del codemandado, ordenó librar el cartel de notificación de la ciudadana Mirrilla del Valle Alonzo, para ser publicado en el diario el Ultimas Noticias.
En fecha 05 de abril de 2005, este Tribunal en virtud del error en el cual se incurrió en cuanto al cartel que fuera librado, dejó sin efecto el mencionado cartel, y ordenó librar uno nuevo.
En fecha 27 de abril de 2005, la representación judicial del codemandado, consignó separada de prensa.
En fechas 03 y 31 de mayo de 2005, la apoderada actora, mediante escrito y diligencia argumento alegatos relacionados con su defensa.
Llegada la oportunidad para decidir fuera del lapso de ley, debido al cúmulo de trabajo existente en el Tribunal, pasa a hacerlo en los siguientes términos:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alega la representación judicial de la actora en el escrito libelar que en fecha 10 de enero de 1995, su representada y la ciudadana Mirella del Valle Alonzo, celebraron un contrato de arrendamiento, en el cual según su decir, la primera de las nombradas cedió a su representada en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 16 en la planta tipo N° 4, del edificio Andrés bello, ubicado en la Parcelación Central vecina a la Avenida Andrés bello, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Federal, cuyo apartamento tiene una superficie de ochenta y un metros cuadrados (81 mt2) y está integrado por un recibo comedor, dos dormitorios principales con closet, un baño principal con WC, bidet, lavamanos, gabinete de pared y las paredes están revestidas de porcelana, una cocina con fregadero esmaltado y calentador eléctrico, un dormitorio de servicio y un baño de servicio y comprendido con los linderos que a continuación se discriminan: Norte: Área de circulación; Sur: fachada sur del edificio; Este: apartamento número quince (15); y Oeste: fachada oeste del edificio, correspondiéndole un porcentaje de Condominio de Dos enteros con Trescientos Treinta y Nueve por ciento (2,339%) de acuerdo a lo estipulado en el Documento de Condominio registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 15, Tomo 4 Adc, protocolo primero de fecha 25-06-1965.
Agrega asimismo, que el canon de arrendamiento convenido por las partes al momento de la celebración del Contrato de Arrendamiento fue de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) mensuales y la cancelación de Ciento Veinte Mil Bolívares, correspondientes a tres (3) mensualidades por concepto de depósito para garantizar las obligaciones derivadas del contrato, los cuáles fueron depositados en las cuentas N°. 7-263-00441-2 del Fondo Italo Venezolano y, que a los efectos de la cancelación de los cánones de arrendamiento subsiguientes lo hizo en la cuenta N° 170-0050007 del Banco Latino.
Indica además, que a partir del mes de agosto de 1996, la arrendadora y propietaria del inmueble en cuestión, le notificaron a su representada que el canon de arrendamiento se incrementaría en la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) mensuales; pero que para el período comprendido entre el 12-08-96 al 11-09-96, cancelaría la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) según su decir, mientras que se elaboraba el Contrato de Arrendamiento escrito que regiría dicha relación contractual y que es así como a partir del 12-09-96, ambas partes firmaron un contrato de arrendamiento por escrito por un período de tres (03) meses contados a partir del día 12-09-96 hasta el día 12-12-96 con un canon de arrendamiento de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) mensuales, el cual fue autenticado ante la Notaría Duodécima de caracas, bajo el N° 16, Tomo 103 de fecha 23-09-96.
Posteriormente señala, que para el período comprendido entre el día 12-12-96 y el día 12-01-97, su representada se vio en la necesidad de consignar el canon de arrendamiento correspondiente en el Tribunal Octavo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según su decir, ante el temor de que no pudiera dar cumplimiento a la cláusula octava del referido contrato.
Seguidamente, argumenta que en fecha 12 de febrero de 1997, su representada solicitó ante el Ministerio de Desarrollo Urbano, Dirección de Inquilinato, la Regulación del canon de arrendamiento del inmueble, ya identificado, en su carácter de arrendataria y según su decir, habiendo dado cumplimiento a todas las formalidades del proceso administrativo exigido por la Ley y, que dicha dirección dictó la resolución N°. 01396 en la cual fijó como canon de arrendamiento máximo mensual de dicha vivienda en la cantidad de veintisiete mil novecientos doce bolívares con cincuentas céntimos (Bs. 27.912,50).
Consecutivamente, señala que en virtud de la Resolución su representada comenzó a consignar el monto fijado por la citada Dirección en el Tribunal Octavo de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas.
Posteriormente asienta, que su representada en forma sorpresiva se entera, en virtud de las llamadas telefónicas realizadas por los abogados del ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, quien adujo ser el propietario del inmueble en cuestión, situación que según su decir, le causó gran asombro a su presentada, en razón de lo cual se dirigieron al Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Libertador, donde según su decir debía constar cualquier negociación realizada con el inmueble en cuestión, en cuyo lugar se enteró que la ciudadana Mirella del Valle Alonzo, había dado en venta al ciudadano antes mencionado el inmueble, cuya venta a su decir, quedó protocolizada en la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 50, Tomo 14, protocolo primero de fecha 13-02-97.
Refiere asimismo, que dicha negociación se hizo sin tomar cuenta el derecho especial de preferencia que le concede la ley a su poderdante en caso de que el propietario del inmueble arrendado decidiere dar en venta el mismo, se le ofrezca en primer lugar a la persona que ocupa en calidad de inquilino, oferta ésta que según su dicho, en ningún momento ocurrió.
Seguidamente fundamentó su acción en base a el Derecho Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, Artículos 1546 y 1547 del Código Civil, por cuanto según su decir, ni el vendedor ni el comprador le dieron a su representada aviso de que venderían.
Por último, argumentó que en base a las razones de hecho y de derecho anteriores, demanda a los ciudadanos Mirella del Valle Alfonso y Edgardo Gómez Rutmann, la primera en calidad de vendedora y el último en calidad de comprador y, por consiguiente solicitó que los mismos convinieran o en su defecto sean condenados a: “Primero: Que nuestra representada sea subrogada al ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, antes identificado, en el contrato de Compra-Venta celebrado entre éste y la arrendadora de Aura Méndez Rodríguez nuestra defendida, por el precio de OCHO MILLONES CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 8.050.000,00), los cuáles fueron cancelados por el comprador de dicha negociación…Segundo: Que la venta que se realizó según el documento mencionado anteriormente, se declare NULA a objeto de que el inmueble se me venda por tener derecho a ello, en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la misma. Tercero: En el pago de las costas y costos que se ocasionen con motivo del presente procedimiento, inclusive los Honorarios de Abogados”,
Asimismo, solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 585 y el artículo 600 ejusdem, medida de prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.
Estimó la demanda en la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) y finalmente solicitó que se declara con lugar la demanda en la definitiva con especial condenatoria en costas.
La apoderada de la actora consignó recaudos relacionados con la demanda, los cuáles se discriminan a continuación: Copia certificada de documento de propiedad sobre el inmueble objeto del contrato, a nombre de los ciudadanos Elpidio Bautista Farias Rodríguez y Mirella del Valle Alfonso de Farias, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Distrito Federal, en fecha 31 de marzo de 1981, bajo el N°, 15, tomo 4 Adc; Protocolo 1° de fecha 25-6-65; copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Mirella del Valle Alfonso Velásquez y la ciudadana Aura Méndez Rodríguez, sobre el inmueble ya identificado, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Duodécima de Caracas, el 23 de septiembre de 1996, bajo el N° 16, tomo 103; Original de documento poder que acredita la representación de la actora, debidamente autenticado en fecha 28 de mayo de 1997, bajo el N°. 63, tomo 40; Copia certificada de Resolución N° 010396, de de fecha 18 de junio de 1997, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato; copia certificada de documento de compra venta sobre el inmueble objeto de contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana Mirella del valle Alonzo en nombre propio y en representación del ciudadano Elpidio Bautista Farias Rodríguez entre el ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, debidamente protocolizado en fecha 13 de febrero de 1997, bajo el N°. 50, tomo 14, protocolo 1°; comprobantes de pago.
En fecha 07 de agosto de 1997, el Tribunal aquo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los ciudadanos Mirella del Alonzo y Edgardo Gómez Rutmann para que comparecieran dentro de los veinte días siguientes a su citación a dar contestación de la demanda.
En fecha 31 de enero de 2001, la representación judicial del codemandado Edgardo Gómez Rutmann, dio contestación a la demanda argumentando entre otras cosas, lo siguiente:
Que, en fecha 23 de septiembre de 1996, la ciudadana Aura Méndez Rodríguez suscribió un contrato de arrendamiento con según decir, la antigua propietaria del inmueble objeto del contrato, ciudadana Mirella del Valle Alfonso, cuyo contrato comenzó a regir desde el 12 de septiembre de 1996 y finalizó el 12 de diciembre del mismo año, y según su dicho el contrato tenía una duración de tres (3) meses, el cual era un contrato a tiempo determinado, según se desprende de la cláusula tercera del mismo, y que al expirar la fecha del precitado arrendamiento, a su decir, no había necesidad de notificación o desahucio por cuanto la arrendataria se daba por notificada y se obligaba contractualmente a entregar el inmueble en la fecha preestablecida.
Refiere asimismo, que al finalizar la obligación contractual entre la arrendataria y arrendadora, la última de las nombradas procedió a dar en venta a su representado el inmueble, en fecha 13 de febrero de 1997, dos meses después de haber expirado el contrato de arrendamiento.
Luego indica, que la arrendadora Mirella del Valle, al finalizar su compromiso contractual con la arrendataria, no recibió ningún pago ya que a su decir, no era propietaria del inmueble, ni menos aún el contrato no se había convertido a tiempo indeterminado, toda vez que según su decir, jamás existió en el ánimo de la arrendadora prorrogar dicho contrato, como lo señala la actora.
Asimismo manifiesta, que su representado en ningún momento a suscrito contrato de arrendamiento con la ciudadana Aura Méndez Rodríguez, ni verbal, ni escrito y que tampoco recibió pago alguno por concepto de cánones, y que tampoco se le ha notificado por ningún Tribunal sobre supuestas consignaciones, adquiriendo según alega, el inmueble libre de obligaciones.
Posteriormente invocó tanto la caducidad de conformidad con el artículo 1.547 del Código Civil como la extemporaneidad, de conformidad con el artículo 6° del Decreto Legislativo de Desalojo de Vivienda, con relación al primer argumento, manifiesta que la actora ejerció el pretendido derecho al retracto fuera del lapso a que se establece el señalado articulado, toda vez que según su dicho la acción incoada fue admitida en fecha 07 de agosto de 1997, habiéndose registrado la compra venta en fecha 13 de febrero del mismo año, transcurriendo cinco meses (5) y veinticuatro (24) días contados a partir de la fecha de la escritura.
Con relación a segundo argumento refiere, que de acuerdo al artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, la actora no podía ejercer el retracto legal, por cuanto no había cumplido el tiempo mínimo establecido de los dos años, incluyendo el lapso de prórroga.
Posteriormente acota, que el contrato de arrendamiento que señala la actora fue suscrito el 01 de enero de 1995 y la prórroga finalizó el 12 de diciembre de 1996, y que según la propia confesión de la actora, el primer contrato no llegó a cumplir los dos años que establece la ley, ya que fue suscrito desde el 10 de enero de 1995 al 10 de agosto de 1996, según su decir, un año y siete meses, contados a partir del 10 de enero de 1995.
Seguidamente añade, que en fecha 12 de septiembre de 1996, se firmó un contrato con vencimiento en fecha 12 diciembre de 1996, según el cual la actora se comprometía a desocupar el inmueble en cuestión sin necesidad de notificación o desahucio y se obligaba a entregar el inmueble en la fecha indicada, como lo establece la cláusula tercera del contrato.
Consecutivamente alega, que aún contando el tiempo de tres meses, del primer contrato incluyendo la prórroga y el nuevo contrato de arrendamiento, concluye en que la arrendadora no tenía el tiempo de dos años que establece el ya señalado artículo 6 del decreto sobre Desalojo de Viviendas.
Posteriormente, rechazó y contradijo la acción por temeraria tanto en los hechos como en el derecho.
Por último solicitó se declarara sin lugar la acción incoada por la actora por temeraria por cuanto a su decir, pretende usufructuar a título gratuito un inmueble que no le ha pertenecido ni le pertenece, en detrimento de su representado, quien a su decir compró de acuerdo con la ley y según el cual ésta siendo perjudicado en su patrimonio. Asimismo solicitó sea condenado en costas.
Por su parte la abogada Antonia Malaver, en su carácter de defensora judicial de la ciudadana Mirella del Valle Alonzo, procedió a dar contestación a la demanda mediante la cual negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes.
Posteriormente, invocó la caducidad de la acción, por cuanto a su decir, se desprende de los autos que el contrato de compra venta celebrado entre su representada y el ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, que tuvo por objeto el inmueble objeto del contrato.
Por último, indicó que la presente acción fue admitida el 7 de agosto de 1997, con lo cual se produjo el lapso de caducidad que establece el artículo 1.547 del Código Civil, por cuanto transcurrieron cuarenta (40) días siguientes a la fecha del registro de la escritura.
En fecha 12 de marzo de 2001, la apoderada actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de marzo de 2001, la representación judicial del codemandado Edgardo Gómez Rutmann, consignó presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 03 de marzo de 2001, el Tribunal a-quo admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 5 de octubre de 2001, la apoderada actora presentó escrito de informes en el cual invocó la falta de fundamento el escrito de contestación presentado por la defensora judicial, e igualmente solicitó se desestimara el escrito presentado por el ciudadano Jesús Alejandro Gómez Silva, apoderado del ciudadano Edgardo Gómez Rutmman, por cuanto el mismo fue presentado sin poder, con lo cual el codemandado no tiene cualidad, ni interés en el proceso. Del mismo modo, solicitó se desestimara el escrito presentado por la defensora judicial y se estableciera la confesión ficta del ciudadano Edgardo Gómez Rutmann por no haber contestado la demanda y por no haber probado nada que le favoreciera, de conformidad con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de octubre de 2001, la apoderada actora solicitó al tribunal procediera a dictar la sentencia correspondiente.
En fecha 30 de enero de 2002, el abogado Jesús Gómez, en su carácter de apoderado judicial del codemandado Edgardo Gómez Rutmann, mediante diligencia consignó documento poder original que acredita su representación, solicitando así la devolución del mismo previa su certificación a los autos.
Por auto de fecha 06 de febrero de 2002, ordenó la devolución de los originales solicitados previa su certificación en autos.
En fecha 26 de marzo de 2003, el Tribunal a-quo declaró sin lugar la demanda de Retracto Legal incoada por la ciudadana Aura Méndez Rodríguez contra Mirella del Valle Alonzo y Edgar Gómez Rutmann.
En fecha 3 de abril de 2003, la representación de la codemandada se dio por notificada de la demanda, y solicitó la notificación de las partes.
Por auto de fecha 30 de abril de 2003, el Tribunal de origen acordó las notificaciones de las partes, mediante boleta de notificación y mediante cartel de notificación.
En fecha 16 de mayo de 2003, el alguacil del Tribunal a-quo, dejó constancia de haber cumplido con la finalidad de la notificación de la ciudadana Aura Méndez Rodríguez.
En fecha 19 de marzo de 2003, la apoderada actora apeló de la decisión incoada por este Tribunal en fecha 26 de marzo de 2003.
En fecha 06 de junio de 2003, la representación judicial del codemandado Edgardo Gómez, consignó separata de prensa que contiene la notificación de la codemandada Mirella del Valle Alonzo.
En fecha 25 de junio de 2003, la apoderada judicial del codemandado Edgardo Gómez, solicitó se declarase extemporánea la apelación formulada por la representación de la actora.
En fecha 09 de julio de 2003, la apoderada de la actora solicitó se desestimara el argumento esgrimido por parte de la apoderada demandada y, el 15 de agosto de ese mismo año, la apoderada actora consignó actuación en la cual según su decir, se evidencia la tempestividad de la acción.
En fecha 25 de agosto de 2003, la apoderada actora consignó escrito contentivo de alegatos en el cual solicitó al Tribunal ordene al secretario que cumpla con la formalidad de dejar constancia de las notificaciones de la sentencia dictada, con la finalidad de ejercer el recurso de apelación.
Por auto de fecha 18 de agosto de 2003, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor a los fines de que el Tribunal que resultare competente conociera de la apelación.
Una vez cumplido el trámite de la notificación, le correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior, el cual recibió los autos en fecha 28 de agosto de 2003, y fijó el vigésimo día para presentar informes.
Llegada la oportunidad para decidir, el Tribunal observa:

DE LOS INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA

Parte actora:
En los informes presentados, hizo un resumen de los antecedentes que dieron origen a la demanda incoada.
Posteriormente, el derecho de preferencia para adquirir el inmueble que tenía su conferente por haber ocupado el apartamento objeto de la litis, y según su decir, aún ocupa en su condición de arrendataria por más de dos años.
Refiere asimismo, que al vender la señora Mirella del Valle Alfonzo al ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, en fecha 02 de febrero del año 1997, el inmueble según su dicho, una vez registrada la escritura, la vendedora o el comprador tenían la obligación de conformidad con lo establecido en el artículo 1.547 del Código Civil, avisar a su conferente que el inmueble había sido vendido y que era a partir de ese aviso que empezaba a correr el lapso de caducidad para que su conferente se subrogara a por intermedio de la acción de retracto, en los derechos del comprador y que, sin ese aviso según afirma no comenzaba a correr el lapso de caducidad, toda vez que dicho aviso debe ser dado en forma autentica, mediante notificación a través de un Tribunal, es por ello que según su decir, para el 05 de agosto de 1997, no había transcurrido lapso legal alguno que impidiera la interposición de la demanda
Seguidamente señala que se ha presentado una confusión en la jurisprudencia con respecto a una laguna legal del artículo 1.547 del Código Civil, que regula la materia de retracto legal, siendo que la laguna proviene del artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, el cual remite el artículo 1.547 que concede al comunero el derecho de subrogarse en la posición del comprador del inmueble, “en un lapso de nueve días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador a quien tiene este derecho o a quien lo represente, si no estuviese y no hubiere quien lo represente. Si no estuviere y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”.
Seguidamente señala, que la confusión en la doctrina se presenta cuando el vendedor o el comprador no dan el aviso de Ley al arrendatario y la doctrina lo plantea como una falta del arrendador, a quien se le está invirtiendo la carga de la actividad no ejercida por el vendedor o el comprador, trasladándole la responsabilidad de constituirse en guardián permanente en el Registro Subalterno al enterarse de si el inmueble ha sido vendido, para salir dentro del lapso de cuarenta días a subrogarse en los derechos del comprador por cuanto el vendedor o el comprador no le dieron el aviso establecido por el legislador en defensa de sus derechos y acciones.
Posteriormente argumenta, que la apreciación del juez de la sentencia apelada, es nula por errónea interpretación de la norma aplicada, por cuanto según su decir, el artículo 1.547 del Código Civil no contiene el tercer punto que le ha dado la sentencia del 05 de mayo de 1999, de la extinta Corte Suprema de Justicia, reiterada el 21 de marzo de 2000, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quienes aplicaron ese criterio sin abandonar la doctrina de casación que venía imperando desde 1985.
Subsiguientemente acota, que no hay caducidad de la acción en el caso que nos ocupa y que la demanda de retracto legal interpuesta por su representado fue propuesta en forma oportuna, por que según su decir, no se había iniciado el lapso de caducidad.
Refiere además, que en cuanto a la opinión del sentenciador a-quo de la procedencia de la ley de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta figura prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es inaplicable en el presente caso, y que sólo puede ser alegada como cuestión previa, y también puede ser alegada como cuestión prevista la caducidad de la acción prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, los cuales según su decir, de no ser alegados como cuestión previa deben ser alegados como cuestión perentoria, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación de fondo de la demanda.
Añade asimismo, que las defensas que no fueron alegadas por los demandados ni como cuestión previa ni como cuestión de fondo, por cuanto el ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, no contestó la demanda, ni alegó cuestiones previas, en razón de lo cual la acción de retracto legal arrendaticio no está prohibida por la ley, por no ser contraria a derecho, como lo sostiene el Tribunal a-quo, quien según su decir, realizó una serie de consideraciones sobre la caducidad de la acción fuera de lapso produciendo con ello a su decir, una sentencia que cercena los derechos de su representado, en violación flagrante de su derecho de defensa.
Adicional a ello señala, que en el presente caso, si no hubo contestación a la demanda tal como lo decidió el Tribunal a-quo, al declarar inexistente las actuaciones del abogado Jesús Gómez Silva, tampoco hubo alegación de la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio que según su decir, declaró el Tribunal a-quo.
Asimismo, refiere que cuando el Tribunal a-quo declaró la caducidad de la acción incurrió en violación del ordinal 5° del artículo 243 por no atenerse a lo alegado, lo cual a su decir, hace nula la sentencia de fecha 28 de marzo de 2003, dictada por el Tribunal a-quo, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual procede la declaratoria con lugar de la apelación propuesta.
Seguidamente invocó la confesión ficta, por cuanto el abogado Jesús Gómez Silva, promovió pruebas en el proceso sin acreditar poder alguno, con lo cual según su decir, sus actuaciones carecían de eficacia jurídica, incurriendo con ello en la confesión ficta del demandado Edgardo Gómez Rutmann, por no haber contestado la demanda, ni probado nada que le favorezca.
Por último, alega que quedando confeso el demando Edgardo Gómez Rutmann, por inasistencia de su apoderado a la contestación a la demanda, y por no haberse probado nada que le favorezca es indubitable que la demanda de retracto legal arrendaticio debió ser declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley, y así solicita sea declarado.

Codemandado: Edgardo Gómez Rutmann.

Por su parte, la representación judicial del mencionado codemandado, en los informes presentados ante esta alzada hizo un breve resumen de los antecedentes que dieron origen a la demanda y de los hechos alegados a los autos.
Seguidamente señaló, que en fecha 26 de marzo de 2003, se dictó, se publicó y registró sentencia declarando sin lugar la demanda de Retracto Legal incoada por la ciudadana Aura Méndez Rodríguez contra los ciudadanos Mirella del Valle Alfonso y Edgardo Gómez Rutmann, por operar en contra de la parte actora el lapso de caducidad para intentar la acción propuesta por retracto, estableciendo el sentenciador, según su decir, que en el caso de marras, el artículo aplicable es el 1.547 del Código Civil, y trae consigo una laguna legal por cuanto si bien es cierto que trae dos hipótesis que están expresamente establecidos en la norma señaladas (lapsos de 9 o 40 días), no establece dicha norma el caso hipotético en discusión del objeto del presente litigio.
Luego refiere, que de una simple revisión pudo observar el sentenciador que desde la fecha en que se protocolizó el precitado documento de compra-venta, el 13 de febrero de 1997 a la fecha en que se interpuso la demanda por el Tribunal Distribuidor, 05 de agosto de 2007, transcurrieron ciento setenta y tres (173) días luego de haberse protocolizado la escritura correspondiente, y en virtud de que la acción intentada había caducado mal podría el Juzgado de marras declarar con lugar la solicitud de confesión ficta propuesta por la parte demandante, por cuanto su pretensión es contraria a derecho.
Por último, señaló que al caducar el derecho que tenía la parte demandante de solicitar el retracto legal, caduca a la vez todo pedimento alegado, con lo cual, según su decir el material probatorio promovido por las partes es considerado nulo y en consecuencia innecesario su análisis.

DECISIÓN OBJETO DE APELACION
El Tribunal de la causa en la decisión objeto de apelación, dejó establecido entre otras cosas lo siguiente:
“…omissis…”
Detallados como han sido los términos en que quedó trabada la litis, este Tribunal entra a analizar, en primer lugar, la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio ejercida. Asimismo, aprecia este Tribunal que de conformidad con lo narrado en el libelo de demanda, la operación de compraventa que constituye el objeto de este juicio ocurrió el día trece (13) de Febrero de mil novecientos noventa y nueve (1999), siendo que la demanda que originó este proceso fue presentada por los accionantes en fecha cinco (05) de Agosto de mil novecientos noventa y siete (1997). En consecuencia de lo anterior, y a los fines de determinar si la acción incoada se había extinguido o no por caducidad, debe este Juzgado hacer las siguientes consideraciones.
Literalmente dispone el artículo 1.547 del Código Civil:
“Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.”
Evidentemente, de la lectura del anterior texto legal se evidencia que existe una laguna legal, que determine el lapso para ejercer la acción del retrayente que encontrándose presente no ha sido notificado. Sobre este punto, se ha pronunciado nuestro máximo Tribunal en sentencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Supremo de Justicia, de fecha cinco (5) de mayo de mil novecientos noventa y nueve (1999), cuya doctrina fuera ratificada en sentencia de fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil dos (2000) por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde se estableció:
“1) Si el inquilino es notificado por el vendedor o comprador con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, le será aplicable a dicho inquilino –retrayente- para el ejercicio de la acción de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (09) días computados a partir de dicha notificación.
2) Si el inquilino no ha sido notificado por el vendedor o el comprador, con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, por la específica circunstancia de que no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, le será aplicable a dicho inquilino –retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.
3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el vendedor o el comprador con posterioridad a la enajenación (venta) perfeccionada, por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva”.
En el caso de marras, la escritura contentiva del contrato de compraventa fue protocolizado ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito capital, en fecha trece (13) de Febrero de mil novecientos noventa y siete (1997), siendo registrada bajo el N° 50, Tomo 14, Protocolo Primero. De otra parte, aprecia este Tribunal que la demanda que originó este proceso fue presentada ante el Tribunal distribuidor el día cinco (05) de Agosto de mil novecientos noventa y siete (1997); es decir, de un simple cómputo se evidencia que han transcurrido ciento setenta y tres (173) días luego de haberse protocolizado la escritura correspondiente.
Con vista a la indicada circunstancia y en acatamiento a la anterior doctrina de casación que este Tribunal acoge plenamente. Sin embargo es menester destacar, que la parte demandante afirma que no se le dio al inquilino el oportuno aviso que establece la primera parte del artículo 1.547 del Código Civil y, por considerar que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la Ley, aplica por analogía lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo.
Como consecuencia de lo anterior, considera quien decide, que al momento de ser incoada la demanda que originó este proceso, la acción deducida por los demandantes había caducado. Así se decide.
Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal niega la solicitud de confesión ficta hecha por la parte demandante, por cuanto su pretensión es contraria a derecho, ya que la acción propuesta ha caducado, tal y como se dijo anteriormente. Así se decide
… Como consecuencia de lo anterior, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal incoada por la ciudadana Aura Méndez Rodríguez en contra de los ciudadanos Mirella del Valle Alonzo y Edgardo Gómez Rutmann, todos ampliamente identificados en el cuerpo de la presente decisión.”

CAPITULO II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Punto previo:

Establecido lo anterior y, por cuanto de la revisión realizada a las actuaciones cursantes a los autos, se observa que la actora invocó la confesión ficta, por cuanto según su decir el codemandado Edgardo Gómez Rutmann, contestó la demanda y promovió pruebas sin haber otorgado poder al abogado que fungió como su representante, con lo cual según su decir al no haber contestado la demanda, ni promovido prueba alguna, se configura la confesión ficta y así solicita sea declarado, de allí que corresponde a este órgano jurisdiccional analizar como punto previo el alegato de confesión ficta formulada por la representación de la parte actora.
Al respecto este Tribunal observa de los autos que en fecha 21 de enero de 2001, el ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, representado por el abogado Jesús Gómez, dio contestación a la demanda.
Consta de los autos que en fecha 13 de marzo de 2001, escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado Jesús Gómez, en representación del codemandado Edgardo Gómez Rutmann.
De la misma manera, consta a los folios 328 al 330 de la pieza principal del presente expediente, copia certificada de documento poder otorgado por el ciudadano Edgardo José Gómez Rutmann al abogado Jesús Alejandro Gómez Silva, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de marzo de 1994, bajo el N° 40, tomo 20.
Así las cosas, el Tribunal a-quo con relación a la figura de la confesión ficta dejó establecido entre otras cosas lo siguiente:
“…omisiss”
En primer término, es menester decidir la solicitu de la parte actora de declarar la confesión ficta de la parte codemandada, representada por el ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, este Tribunal pasa a analizar el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 150 del mismo Cuerpo Adjetivo, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 362: si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que el favorezca…”…
Artículo 150: Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder.
Al respecto del artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, comenta el maestro Ricardo Heríquez La Roche, conteste con la Jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal:
“Esta disposición del artículo 150 es de orden público –dice la Corte-; “referente a la actuación de las partes en el proceso, permite el ejercicio de los derechos nacidos en virtud de la norma y bajo la concepción de que el derecho procesal mantiene una posición autónoma que indica en qué forma han de realizarse los actos en el proceso de manera absoluta e incondicional, sin que le sea permitido a las partes una interpretación y aplicación diversa a la establecida” (cfr CSJ, Sent. 27-4-88, en Pierre tapia, O.: ob. Cit. N° 4, p. 113).
De allí concluye la Corte que no es admisible el recurso anunciado por el sedicente apoderado cuyo carácter no consta en el expediente o pieza contentiva de las copias del original, en base a las cuales decidió la recurrida.” (Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo I).
En este sentido, es forzoso para este Tribunal concluir que no pueden tenerse como válidas las actuaciones realizadas por el abogado Jesús Gómez, en supuesta representación judicial del ciudadano Edgardo Gómez Rutmann. Así se decide.
No obstante, si bien es cierto que no se pueden tener como válidas tales actuaciones, este Tribunal considera menester resaltar los requisitos de procedencia que de desprenden del precitado artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito a saber:
1. Que el demandado no diere contestación a la demanda.
2. Que no probare nada que le favorezca.
3. Que la petición del demandante no sea contraria a derecho.
Respecto de los dos primeros requisitos, este Tribunal observa: Ciertamente, si no son válidas las actuaciones del supuesto representante judicial del ciudadano Jesús Gómez, en representación del codemandado, ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, no puede considerarse válida la contestación de la demanda propuesta ni las defensas esgrimidas, ya que las mismas se tienen como no presentadas.

Ahora bien, en el presente caso, ocurre una situación muy particular, tal y como lo es la constancia del poder que acredita la representación del codemandado Edgardo Gómez Rutmann, con posterioridad a la presentación del escrito de contestación a la demanda, y el escrito de promoción de pruebas, de cuyo contenido se desprende que el mismo fue conferido en fecha 08 de marzo de 1994, al abogado Jesús Gómez ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta, vale decir, con antelación a la instauración de la presente litis, siendo omitida tal observación por el Tribunal a-quo, en la parte motiva del fallo.
De allí pues, que corresponde a este Tribunal, actuando en sede revisora, emitir su opinión al respecto. En este sentido se observa:
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 3°, dispone:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…
3°) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”.

Por su parte, el artículo 350 ejusdem, establece:
“Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, en la forma siguiente:
…
El del ordinal 3°, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder de los actos realizados con el poder defectuoso.”

Nuestro legislador en las disposiciones anteriores, le confiere al demandado la facultad, si así lo estimare conveniente, de oponer la cuestión previa atinente a la ilegitimidad de la persona que se presente como representante o apoderado del actor, por no tener la capacidad necesaria para comparecer en juicio, otorgándole igualmente al actor la posibilidad de subsanar el defecto u omisión invocado, con la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido, o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.
En efecto, la previsión legal apuntada, señala la posibilidad de subsanar el vicio producto de la falta absoluta de representación o la representación insuficiente, es decir, valida las actuaciones anteriores con la subsanación, de este modo se advierte que el legislador otorga al actor la posibilidad de corregir su error sin que el mismo traiga consecuencias tales como la inexistencia de lo actuado sin poder, por lo cual, en aplicación al principio de igualdad procesal contenido en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, es razonable pensar que tal prerrogativa que el legislador le otorga al actor, le debe ser en cierta forma conferida al demandado, tanto mas cuanto que de los autos se observa, que el poder conferido es anterior a la admisión de la demanda, en consecuencia, considera este Tribunal Superior que tal representación es válida. Así se establece.
Precisado lo anterior y a fin de decidir acertadamente el mérito del asunto, corresponde a este Tribunal analizar el acervo probatorio, presentado tanto por la parte actora como por el codemandado en el lapso de promoción de pruebas:

Conjuntamente con el libelo de la demanda:

Promovió la parte actora copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la litis a nombre de los ciudadanos Elpidio Bautista Farias Rodríguez y Mirella del Valle Alonzo de Farias, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 31 de marzo de 1981, bajo el N° 47, tomo 42, protocolo 1.
Al respecto observa este Tribunal que por cuanto se trata de un documento público que no fue desconocido, ni impugnado por la parte contraria, por lo que al ser promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor de plena prueba en consonancia con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil
Promovió asimismo copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Mirella del Valle Alonzo Velásquez y la ciudadana Aura Méndez Rodríguez, ante la Notaría Pública Duodécima de Caracas, en fecha 23 septiembre de 1996, bajo el N° 16, tomo 103, observa esta Superioridad que se trata de documento privado en copia simple, que no fue tachado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que de conformidad con el artículo 1.355 del Código Civil, se le confiere valor probatorio para los efectos de la presente decisión.
Promovió igualmente, copia simple de resuelto N° 01396, de fecha 18 de junio de 1997, emanado del Ministerio de Fomento, Dirección General Sectorial de Inquilinato, el cual observa este Tribunal que se trata de una resolución administrativa que no fue desconocida, ni impugnada por la parte contra quien fue opuesta, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor de plena prueba en concordancia con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se decide.
Del mismo modo promovió, copia certificada de documento de compra venta del inmueble objeto de la demanda, suscrito entre la ciudadana Mirella del Valle Alonzo en nombre propio y en representación del ciudadano Elpidio Bautista Farias Rodríguez, entre el ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 13 de febrero de 1997, bajo el N°. 50, tomo 14, protocolo 1°, del cual observa este Tribunal que se trata de un documento público que no fue desconocido, ni impugnado por la parte contraria, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da valor de plena prueba en concordancia con lo pautado en el artículo 1.359 del Código Civil.
Promovió en copias simples planillas de depósitos del Banco Fondo Italo Venezolano y recibos de servicios de la empresa Cevegas, C.A; de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal las desecha al no ser ratificadas mediante prueba testimonial.
En el lapso de promoción de pruebas:
Promovió copias certificadas de la boleta de notificación librada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor de la ciudadana Mirella Alfonso Velásquez, notificándole de las consignaciones realizadas a su favor por parte de la ciudadana Aura Méndez; telegrama remitido por el Juzgado Décimo Sexto de parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a favor de la ciudadana Mirella Velásquez, participándole de la consignación del canon de arrendamiento realizado a su favor, este Tribunal por cuanto se trata de documentos públicos que no fueron ni impugnados ni desconocidos por la parte contraria, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil.
Promovió igualmente, recibos de condominios del Edificio Andrés Bello, de los meses 12/00; 11/00; 10/00; 09/00; 08/00; 07/00; 06/00; 05/00; 04/00; 03/00; 11/00; 09/00; 08/00; 07/00; 06/00; 05/00; 04/00; 03/00; 02/99; 01/99; 12/98; 11/98; 10/00; 09/98; 08/98; 07/98; 06/98; 05/98; 04/98; 03/98; 02/98; recibo de pago de condominio de fecha 12 de febrero de 1998; recibo de pago de condominio de fecha 31 de octubre de 1997; recibos de pago por concepto de trabajos realizados al apartamento objeto de la litis, de fechas 18 de septiembre, 30 de noviembre de 2000 y 13 de septiembre de 2000; planillas de depósitos efectuados al Banco Italo Venezolano; Recibos por servicios a nombre de la empresa Cevegas C.A., este Tribunal por tratarse de documentos privados emanados de terceros que no han sido ratificados en juicio mediante testigos; este Tribunal los desecha de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas promovidas por el codemandado en el lapso de promoción de pruebas:
Reprodujo el mérito favorable de los autos.
Al respecto, este Tribunal observa, que por cuanto los jueces deben analizar cuantas pruebas se hubiere producido, aun aquellas que a su juicio ni fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción expresándose cual sea el criterio del juez respecto de ellas, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que el mérito favorable de los autos no constituye medio de prueba alguna, por las razones antes expuestas, este Tribunal, desecha la apreciación realizada por el codemandado.
Promovió copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre Mirella Alonso Velásquez y Aura Méndez Rodríguez, autenticado ante la Notaría Pública Duodécima de Caracas, en fecha 23 de septiembre de 1996, bajo el N°. 16, tomo 103, de los libros llevados por la señalada Notaría Pública.
Por cuanto el mismo fue valorado en el capítulo referente a las pruebas promovidas por la parte actora, este Tribunal da por reproducida su valoración.
Por su parte, la defensora judicial de la codemandada Mirella del Valle Alonzo, no promovió prueba alguna.

Analizado el acervo probatorio y, habiendo sido trabada la litis con la contestación de la demanda por parte del codemandado, corresponde a este Tribunal conocer sobre el mérito del asunto.

Visto el alegato formulado por la actora, en cuanto a que la venta efectuada por la ciudadana Mirella del Valle Alfonzo, es nula por cuanto en ningún caso se le notificó del ofrecimiento en venta del inmueble objeto del presente juicio, con lo cual según su decir, no se le puede computar el lapso a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que dicho lapso comenzó a computarse a partir de su notificación respectiva.
Sostuvo asimismo la actora, que tuvo conocimiento de la enajenación en vista de unas llamadas telefónicas efectuadas por el ciudadano Edgardo Gómez Rutmann, que la condujeron a dirigirse al Registro Subalterno, en cuyo lugar se enteró que la enajenación se produjo el 13 de febrero de 1997, lo cual según su decir, no constituye aviso o notificación alguna, por cuanto la notificación que debió hacerse en todo caso mediante una notificación judicial.
Por su parte, alega el codemandado en la contestación de la demanda, que el contrato suscrito entre la ciudadana Mirella del Valle Alfonso y la ciudadana Aura Méndez, en fecha 23 de septiembre de 1996, comenzó a regir el 12 de septiembre de 1996 y finalizó el 12 de diciembre de ese mismo año, el cual tenía una duración de tres (3) meses, toda vez que el mismo era un contrato a tiempo determinado, y que habiendo expirado el contrato en la fecha antes indicada, no había necesidad de notificar, conforme lo dispuso la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Así las cosas, si bien en el presente caso, la codemandada Mirella del Alonso Velásquez, no promovió prueba alguna, se observa del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Mirella del Alonzo Velásquez, que el mismo es un contrato a tiempo determinado, toda vez que según se desprende de su contenido tuvo una duración de tres (3) meses, ya que comenzó a regir el 12 de septiembre de 1996 y finalizó el 12 de diciembre de 1996, como se observa específicamente de la cláusula tercera del referido contrato, el cual estableció lo siguiente: “El tiempo de duración de este contrato es de tres (3) meses contados a partir del DOCE (12) de Septiembre de 1.996 y finaliza el DOCE (12) de Diciembre de 1996, sin necesidad de notificación o desahucio por cuanto ya “LA ARRENDATARIA se da por notificada y se obliga a entregar el apartamento en la fecha indicada anteriormente en las mismas condiciones en que lo recibió”.
Asimismo, se observa que en la cláusula tercera del señalado contrato, se estableció además que expirado dicho contrato, no había necesidad de notificar a la arrendataria y que ésta se obligaba a entregar el apartamento en la fecha establecida en el contrato.
En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de retracto legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:
“Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.
Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.
En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...”.

Obsérvese pues, que tanto el Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas, que regía para la fecha de la instauración de la litis, hoy derogada, como en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente, prevén que el inquilino o el arrendatario que tenga más de dos (2) años, tienen un derecho preferente o la preferencia ofertiva, sobre el inmueble que ocupa en condición de inquilino o arrendatario.
En este orden de ideas, se observa de los autos que el contrato suscrito entre la ciudadana entre la ciudadana Mirella del Valle Alonzo Velásquez y Aura Méndez Rodríguez, autenticado en fecha 23 de septiembre de 2006, es un contrato a tiempo determinado, por cuanto el mismo según se desprende de la cláusula tercera del referido contrato, tenía como fecha de inició el fecha 12 de septiembre de 1996, con fecha de expiración el 12 de diciembre de 1996, cuyo contenido desvirtúa totalmente lo dicho por la actora, en el sentido de que ha ocupado el inmueble por más de dos (2) años, de manera pues, que no habiendo demostrado la actora su permanencia en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por más de dos (2) años a que se refiere el Decreto sobre Desalojo y Vivienda que regía para la fecha de la instauración del presente juicio, y que igualmente establece hoy la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en dicho contrato tuvo una data de tres (3) meses, mal puede pretender la actora que se le otorgue el derecho de preferencia o la preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto de la controversia. Así se decide.
Aunado a ello, es menester indicar que el hecho de que la actora haya realizado las consignaciones ante el Tribunal de consignación respectivo, las cuales si bien las mismas fueron valoradas como plena prueba, no demuestran en modo alguno que la misma haya ocupado el inmueble por más de dos años, con lo cual no se encuentran en el presente caso, llenos los supuestos para la procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, razón por la cual resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la apelación ejercida por la actora contra la decisión dictada por el Tribunal de la causa. Así se decide.
Por consiguiente, se confirma la decisión apelada pero con diferente motivación.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1) Sin lugar apelación ejercida por el abogada Marisol Nogales en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Aura Méndez Rodríguez contra la decisión que dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de Marzo de 2003.
2) Sin lugar la demanda que por Retracto Legal sigue la ciudadana Aura Méndez Rodríguez contra los ciudadanos Mirella del Valle Alonzo y Edgardo Gómez Rutmann.
3) Se confirma con distinta motivación, la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de marzo de 2003.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los seis (06) días del mes de marzo de dos mil seis (2006). Años 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez,

Dr. Víctor José González Jaimes

El Secretario,

Abg. Richars Mata

En esta misma fecha, siendo las 1:30 p.m., de publicó, registró y diarizó, la anterior decisión en el expediente N°. 8680, como ésta ordenado.
El Secretario,
Abg. Richars Mata

VJGJ/RM/yanis
EXP N°. 8680