TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 22 de mayo de 2006
196º y 147º
EXPEDIENTE N° 44.863-05

DEMANDANTE: TERESA FONSECA SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula
de identidad N° 12.112.873, de este domicilio.
APODERADOS DE LA Abogadas NOELIS FLORES DE CARDOZO, KELYS ALCALA KEY y YANETH
DEMANDANTE: M. SEVILLA, inscritas en el Inpreabogado, bajo el N° 16.080, 40.192 y 74.241,
respectivamente.
DEMANDADAS: NORMA JOSEFINA GONZÁLEZ y ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNÁNDEZ,
venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.
4.057.125 y 4.911.079, respectivamente, de este domicilio.
APODERADOS DE LAS Abogados EDUARDO RAFAEL CORAO HERNÁNDEZ E IRIS VIOLETA
DEMANDADAS: CASTELLANO, inscritos en el Inpreabogado, bajo los Nos. 71.698 y 86.149,
respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
DECISION: SIN LUGAR DEMANDA
- I -
Se inició el presente juicio en fecha “27 de octubre de 2005”, cuando la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.112.873, interpuso demanda contra las ciudadanas NORMA JOSEFINA GONZALEZ y ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.057.125 y 4.911.079, respectivamente, de este domicilio, por retracto legal arrendaticio. Por auto de fecha “22 de noviembre de 2005”, este Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de las codemandadas para la contestación de la demanda. En diligencia de fecha “05 de diciembre de 2005”, la demandante TERESA FONSECA SUAREZ, antes identificada, otorgó poder apud-acta a los abogados NOELIS FLORES DE CARDOZO, KELYS ALCALA KEY y YANETH M. SEVILLA, inscritas en el Inpreabogado, bajo los Nos. 16.080, 40.1902 y 74.241, respectivamente. En actuación de fecha “02 de febrero de 2006”, ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, confirió poder apud-acta al abogado EDUARDO RAFAEL CORAO HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado, bajo el N° 71.698, en la misma fecha la codemandada NORMA JOSEFINA GONZALEZ, antes identificada, otorgo igualmente poder apud acta a la abogada IRIS VIOLETA CASTELLANO, inscrita en el Inpreabogado, bajo el N° 86.149. En escrito de fecha “08 de febrero de 2006”, los abogados IRIS VIOLETA CASTELLANO y EDUARDO RAFAEL CORAO, en representación de ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ y NORMA JOSEFINA GONZALEZ, consignaron escrito donde pasaron a dar contestación a la demanda. En la oportunidad legal correspondiente, las partes promovieron sus escritos de pruebas, los cuales fueron admitidos por auto de fecha “16 de febrero de 2006 y 21 de marzo de 2006”. En escrito de fecha “21 de marzo de 2006”, la parte accionante consigno escrito contentivo de las conclusiones escritas. Llegada la oportunidad de decidir, pasa este Tribunal a sentenciar en los términos siguientes:
- I I -
De la revisión del contenido del escrito libelar se infiere que la parte accionante como fundamento de su pretensión señala. Que desde el 15 de septiembre de 2003, ocupa en calidad de arrendataria, un inmueble constituido por una casa de habitación, situada en la Urbanización Caña de Azúcar, Avenida 10, Sector 10, casa N° 25, Maracay, Estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: NORTE, en siete metros con Vereda No. 12; SUR, en siete metros con Vereda 10; ESTE, en quince metros con casa No. 27 de la Vereda 10; y OESTE, en quince metros con casa N° 23 de la Vereda 10. Que celebró el referido contrato de arrendamiento con la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.057.125, con domicilio en la calle Costanera; casa N° 4, Residencias Coromoto, frente al Núcleo Maracay del Tecnológico de la Victoria, Maracay, Estado Aragua, contrato que se fue prorrogando automáticamente y que aún continúa vigente. Que desde el l5 de septiembre de 2003, el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo) mensuales; sin embargo, de común acuerdo fue aumentado en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales.
Que el día miércoles “05 de octubre de 2005”, siendo aproximadamente las (2:30 pm) de la tarde, la ciudadana ZENAIDA BASTARDO, en compañía de otras personas se presentó en la casa, cuando ella ni sus hijos se encontraban, violentando las cerraduras de la reja y de la puerta principal, y de manera arbitraria se metió dentro de la casa, rodó todos sus muebles y coloco los suyos, para luego no conforme con esto, sacó del cuarto de su hija Ingrid Zulia todas las pertenencias personales para ocuparlo con cajas y otros objetos. Que al ser localizada por sus vecinos llegó a su casa aproximadamente a las tres y treinta de la tarde, viendo con horror lo que había ocurrido por lo que al intentar hablar con la ciudadana ZENAIDA BASTARDO, ella le informó que se metió en la casa porque se la había comprado a la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ. Que de inmediato intentó una acción de amparo constitucional y en fecha 13 de octubre de 2005, en cuya decisión se le ordenó desocupar el inmueble. Que con ocasión al amparo constitucional fue que tuvo conocimiento, que ciertamente la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, le había vendido el inmueble de su propiedad, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 12 de junio de 1995, bajo el N° 12, Tomo 99, a la ciudadana ZENAIDA BARTARDO. Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, en fecha 29 de julio de 2005, bajo el N° 05, Tomo 163, la ciudadana NORMA JOSEFINA le vendió el inmueble a la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO, por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,oo), violando su derecho de preferencia ofertiva. Que demanda para subrogarse en los derechos de la compradora y que la sentencia que recaiga constituya título de propiedad y sea declarada con lugar la preferencia ofertiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 42, 44, 45 y 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no le fue ofrecido en venta, no obstante, de tener el derecho preferente. Que tiene en el inmueble más de dos (2) años, se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento y esta dispuesta a cancelar el valor del precio es decir la suma de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,oo). Asimismo estimó la acción en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo).
Los apoderados judiciales de la parte accionada al dar contestación a la demanda rechazaron la demanda por temeraria, impertinente e ilegal, pasando a señalar que la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNÁNDEZ, es la legítima propietaria del inmueble, ubicado en la Urbanización caña de Azúcar, sector 10, avenida 10, UD 14, N° 25, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, cuyos linderos son: NORTE: Siete metros (7.oo mts), límite con vereda 12; SUR: Siete Metros (7.00 mts), límite con vereda 10; ESTE: Quince Metros (15 mts), límite con vereda 10; OESTE: Quince Metros (15 mts), límite con casa N° 23 de la vereda 10, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay en fecha 29 de julio de 2005, registrado bajo el N° 05, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones, por lo que sería violatoria desconocer su derecho de propiedad. Que el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ y TERESA FONSECA SUAREZ, tuvo como fecha de inicio el 15 de septiembre de 2003 y para la fecha en que se celebró el contrato de venta del inmueble, no habían transcurrido dos (2) años, por lo que no puede existir preferencia ofertiva para la arrendataria. Que la vendedora no esta obligada a notificarle a la arrendataria de la negociación de compra venta del inmueble arrendado. Que es falso que la arrendataria hoy accionante no tenía conocimiento de la venta, pues aun cuando la arrendadora del inmueble no estaba obligada a notificarla, la parte accionante si tuvo conocimiento de la negociación tal y como lo reconoció en el amparo constitucional. Que cierto es que la compradora y propietaria del inmueble ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO, incurrió en un error al irrumpir en su propio inmueble, sin haber desalojado previamente a la arrendataria, sin embargo, ella le restituyó el inmueble. Que la parte accionante trata de vincular la acción de amparo con la supuesta preferencia ofertiva con la sola intención de apropiarse del inmueble. Que igualmente la propietaria del inmueble compró el terreno en el cual se encuentran las bienhechurías, en fecha 15 de septiembre de 2005, ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro, según documento anotado bajo el N° 41, Tomo 28, Protocolo Primero. Que la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNÁNDEZ le respeto su derecho como arrendataria a la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, sólo se subrogó en el lugar de la anterior propietaria y arrendadora del inmueble, respetando lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, no obstante, de tener conocimiento de que la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO, desde el día 29 de julio de 2005, era la nueva propietaria del inmueble, se negó a cancelarle los respectivos cánones de arrendamiento, desde el mes de agosto de 2005 hasta la actual fecha, por lo que procedió a demandarla por Resolución de contrato, juicio que cursa ante el juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial, por lo que busca con este juicio es fabricar una cuestión prejudicial y retrazar el procedimiento, quedando de esta manera trabada la litis.
- I I I -
PUNTO PREVIO
Es labor de todo juez emitir pronunciamiento de todo lo que forma parte del thema decidendum, es por ello que al evidenciarse en autos que la accionante alegó la confesión ficta, con fundamento en el artículo 362 en concordancia con el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal observa que de la revisión de las actas procesales se desprende, que en fecha “02 de febrero de 2006” las codemandadas se dieron por citada, de conformidad con el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, cuando en diligencia de la misma fecha otorgaron poder apud acta a los abogados EDUARDO RAFAEL CORAO HERNÁNDEZ e IRIS VIOLETA CASTELLANO, y que en fecha “08 de febrero de 2006”, dieron contestación a la demanda, actuación que se verificó en el lapso que al efecto fue ordenado en el auto de admisión y orden de comparecencia, vale decir, “...para que comparezcan por ante este Tribunal al segundo (2°) día de Despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación, más un (01) día que se le concede como término de la distancia...” (omissis), tal como lo corrobora la actuación realizada por las partes y el computo de los días de despachos, que riela al folio 81 del expediente, por lo que no se configura en el presente caso la confesión ficta, toda vez que la parte accionada formalmente dio contestación a la demanda en el lapso legal correspondiente. Así se decide.
Resuelto el punto previo, se pasa a decidir el fondo de la controversia para cuyo efecto, este Tribunal observa, que tal como se desprende del contenido de la demanda la pretensión de la parte accionante ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, es subrogarse en los derechos de propiedad que tiene la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación, situada en la Urbanización Caña de Azúcar, Avenida 10, Sector 10, casa N° 25, Maracay, Estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: NORTE, en siete metros con Vereda No. 12; SUR, en siete metros con Vereda 10; ESTE, en quince metros con casa No. 27 de la Vereda 10; y OESTE, en quince metros con casa N° 23 de la Vereda 10, que dio en venta la ciudadana NORMA GONZALEZ a la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO, según documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay en fecha 29 de septiembre de 2005, anotado bajo el N° 05, Tomo 163.
Ahora bien, la preferencia ofertiva, es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, tal como lo define la norma contenida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; sin embargo, para su procedencia, se hace necesario que se cumplan los requisitos concurrentes, a los cuales hace referencia igualmente la norma en comento, a saber: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años en el inmueble. 2) Que este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. 3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario. Adminiculado a esta norma el artículo 43 de la misma ley, establece el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble, para cuyo efecto debe cumplir con los mismos requisitos.
En el caso bajo examen, la parte accionante conforme a las disposiciones citadas ut supra, paso a ejercer el derecho que le otorga la ley, alegando que viene ocupando el inmueble objeto de la presente acción, desde el día “15 de septiembre de 2003”, y que estando vigente el contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, ésta lo dio en venta a la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, en fecha “29 de julio de 2005”, para cuyo efecto promovió el mérito favorable de los autos, la confesión ficta de los demandados, la prueba documental que riela a los folios 5 al 35 y la prueba de informes. En sentido cabe precisar, que la parte accionante consigno el “contrato de arrendamiento privado” que suscribió con la ciudadana NORMA JOSEFINA GONZALEZ, sobre el inmueble constituido por una de dos plantas, ubicado en el sector 10, de la avenida 10, N° 25, de la urbanización Caña de Azúcar, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, documento que se aprecia y se le discierne el valor probatorio que le inficiona el artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido impugnado, desconocido o tachado, más bien por el contrario, fue reconocido por la parte demandada al dar contestación a la demanda, quedando demostrado con este medio de prueba que la relación arrendaticia, se inicio en fecha “15 de septiembre de 2005”. Igualmente consigno dos (2) copias fotostáticas de los recibos de pago del canon del arrendamiento, correspondiente a los meses de agosto y septiembre del año 2005, los cuales no fueron objeto de impugnación; sin embargo, los mismos por sí solo no producen en el presente caso efecto alguno, por cuanto el requisito referido a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, es concurrente con los demás requisitos exigidos por el artículo 42 de la Ley que rige la materia, circunstancia que no operó en el presente caso. Consigno asimismo copia fotostática del documento de compra venta del inmueble objeto de la presente acción, que igualmente cursa en copia certificada a los folios 51 al 54 del expediente, siendo apreciado por tratarse de un documento público de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, que no fue objeto de tacha produciendo en consecuencia sus efectos jurídicos y de donde se evidencia que la ciudadana NORMA GONZALEZ dio en venta a la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO, el inmueble en fecha “29 de julio de 2005”. Asimismo cursan copias fotostáticas de las actuaciones vinculadas con el amparo constitucional que cursan en el expediente N° 44831 (Nomenclatura de este Tribunal), actuaciones procesales cumplidas ante el órgano jurisdiccional que no fueron impugnadas, pero que se desechan porque nada aportan al proceso. En cuanto a la prueba de informes solicitada al Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de la misma se desprende que la ciudadana TERESA FONSECA ha realizado consignaciones a favor de NORMA JOSEFINA GONZALEZ, a partir del mes de octubre 2005 al mes de enero de 2006, empero, las mismas son desechadas del proceso por cuanto las mismas por sí sola no demuestran la solvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento, aunado al hecho de que como ya fue señalado los requisitos exigidos por el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son concurrentes, por lo que faltando uno de ellos, no se ajusta los requerimientos de la norma in comento para que pueda instaurarse la acción.
Por su parte, la parte accionada a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante promovió con la contestación de la demanda documento de venta del inmueble, para demostrar que pertenece en propiedad a la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO, por haberlo adquirido según documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 29 de julio de 2005, bajo el N° 05, Tomo 163, de los correspondientes libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, siendo apreciado, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y conforme a los señalamientos ya señalados, de allí que con este medio de prueba adminiculado al contrato de arrendamiento privado, queda plenamente demostrado que a la parte accionante no le asiste el derecho para ejercer la presente acción, por cuanto no se cumplen los extremos que exige la norma prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues para la fecha en que se dio en venta el inmueble, “29 de julio de 2005”, la arrendataria tenía ocupando el inmueble, un año (1), diez meses (10) y catorce (14) días, es decir, no tenía el tiempo requerido por la norma citada ut supra, es decir, ocupar el inmueble por más de dos (2) años.. Aunado a ello promovió la defensa de que la arrendataria había sido notificada de la venta, invocado para demostrar tal afirmación el reconocimiento que la parte accionante hizo en el amparo constitucional, donde la ciudadana TERESA FONSECA SUAREZ, al momento de rendir su declaración, afirmó que ella tuvo conocimiento de la negociación de compra-venta del inmueble cuando gestionaba la negociación, evidenciándolo las actuaciones consignadas por la misma parte accionante, sin embargo, tal afirmación no tiene influencia decisiva en este proceso, por cuanto tales afirmaciones no curan en tales actuaciones y por ser desechadas del proceso. En cuanto al documento contentivo de la compra venta del terreno, donde se encuentran construidas las bienhechurías, mediante el cual el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) da en venta a la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNANDEZ, según documento otorgado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 14 de septiembre de 2005, bajo el No. 41, Tomo 28, Protocolo Primero, el mismo es apreciado por tratarse de un documento público, que no fue objeto de tacha ni impugnación, medio de prueba que refuerza los derechos que le corresponden a la ciudadana ZENAIDA AMELIA BASTARDO HERNÁNDEZ, documento que adminiculado al de venta de la bienhechurías, la legitiman como propietaria del inmueble y por ende subrogada en los derechos que como arrendadora tenía la anterior propietaria. Quiere decir entonces, que conforme a los argumentos anteriormente expuestos, al no encuadrarse dentro de los requisitos exigidos por el artículo 42 de la citada ley, la demanda no puede prosperar. Así se decide.