REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: AUGUSTO DIAZ PEREZ, venezolano, mayor de edad, identificado con la cédula de identidad número V-3.807.707.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABG. PAULA M CASTRO CARABAÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.309.
PARTE-DEMANDADA: MARLENE M. GUEVARA ESQUEDA, venezolana, mayor de edad, identificada con la cédula de identidad número V-7.216.790.
APODERADO-JUDICIAL: ABG. NELLIS D. MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 86.444.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 10.697-02.-
I
NARRATIVA
El ciudadano Augusto Díaz Pérez, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No. V-3.807.707, de este domicilio, actuando como apoderado especial del ciudadano Antonio Aimola Medora, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No. V-7.238.903, de este domicilio, asistido por la profesional del derecho Paula M. Castro Carabaño, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 20.309, de este domicilio, interpuso demanda en contra de la ciudadana Marlene María Guevara Esqueda, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. V-7.216.790, en los términos siguientes (sic):
“En fecha 20-02-95,… en mi carácter de apoderado especial del ciudadano Antonio Aimola Medora…, celebré contrato de arrendamiento escrito,… a término fijo de un (1) año, contados a partir del 01-01-95, prorrogable automáticamente por períodos iguales de un (1) año fijo, si no mediare aviso por escrito en contrario dado por una de las partes a la otra, antes del vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de sus prórrogas, si las hubiere, con la ciudadana Marlene María Guevara Esqueda…, contrato este reconocido ante la notaría pública tercera de Maracay, en fecha 20-02-95, bajo el No. 22, tomo 01,.. el cual acompaño marcado “B”.., y desde ya opongo a la parte más adelante demandada. Consta en la cláusula primera .., que el inmueble cedido en arrendamiento fue un (1) inmueble consistente en un (1) local adecuado para peluquería, distinguido con el No. 18, local 2, ubicado en esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, situado en la calle sucre sur,.. comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con el que es o fue Teatro Principal, propiedad del Dr. Antonio J. Hermoso, en cincuenta y cinco metros con cincuenta centímetros (55,50 mts.) SUR: con propiedad que es o fue de Carmen Yanez, en cincuenta y cinco metros con cincuenta centímetros (55,50 mts.), ESTE: que es su frente, la calle Sucre, en quince metros con cuarenta centímetros (15,40 mts.); y OESTE: Con fondo de la casa que es o fue de Ernestina de Feo, en veinticuatro metros con cuarenta centímetros (24,40 mts.). El inmueble pertenece a mi poderdante según consta de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Girardot de este Estado, en fecha 22-02-74, bajo el No. 65, folios 229 vto. Al 236 fte., protocolo 1 tomo 9 Primer Trimestre del año 1974,… el cual acompaño marcado “C”, consta en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, que el canon de arrendamiento.., es la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00) mensuales,... las prorrogas de que fuere
susceptible el contrato estarán sujetas a las modalidades y estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o término inicial, con excepción de la referida al canon de arrendamiento mensual convenido..., el cual podrá ser
aumentado por la “Parte Arrendadora”, al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, si las hubiere,...Por lo que actualmente el Canon de Arrendamiento consistente en la cantidad de Ciento Treinta y cinco mil Bolívares (Bs. 135.000,00); incrementos estos convenidos en el contrato de arrendamiento y que consta también de la notificación de fecha 10-10-01, recibida por la arrendataria, la cual acompaño marcada “D”…, la parte arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento, puntualmente y por mensualidades adelantadas, o sea los días primeros de cada mes, en las oficinas de la parte arrendadora; como también consta en la mencionada cláusula tercera, que la falta de pago de una (1) sola mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, sería causa suficiente para que la parte arrendadora pudiera solicitar, judicialmente, la resolución del Contrato, exigir la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado o el cumplimiento del mismo, sin perjuicio de exigir igualmente los daños y perjuicios que se hayan ocasionado y la pensión o pensiones de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose,… consta en la cláusula décima quinta..., que estarían a cargo de la parte arrendataria, el pago de los servicios de luz, teléfono, aseo urbano, y agua… Ciudadano Juez, ocurre que la parte arrendataria, no ha dado cumplimiento a las obligaciones que asumió en el contrato suscrito, y en especial, con las contenidas cláusula tercera y décima quinta, y para esta fecha ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de Enero de 2002 hasta Junio de 2002,..”
Citada la parte demandada, la misma comparece ante este Juzgado, a través de apoderado Judicial y le da contestación a la demanda, así (sic):
“..es por eso que hago oposición formal en contra del ciudadano Augusto Díaz Pérez… como apoderado especial… del ciudadano Antonio Aimola Medora,… PRIMERO: Me opongo, rechazo, niego y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho, lo predeterminado por el solicitante o demandante, por no ajustarse a la verdad verdadera de los hechos… Me opongo, rechazo, niego y contradigo por ser falso de toda falsedad que el ciudadano Augusto Díaz Pérez… mi representada recibió una citación, para hacer comparecencia al Escritorio Jurídico de la abogada Paula M. Castro Carabaño… citación que consigno con letra “D”, citación que no se evadió en ningún momento… el arrendatario de una forma desleal e irresponsable, violentando con las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento desde el mes de enero del año dos mil dos... el arrendador trata de interrumpir la relación arrendaticia donde esta garantizada la figura legal “prorroga legal obligatoria” de arrendamiento… me opongo, rechazo y niego, la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento... SEGUNDO: En lo referente a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento estipula, que los términos son a plazos fijos por un año prorrogables automáticamente por un período igual a plazo fijo... TERCERO: Me opongo, rechazo, niego y contradigo, que en fecha de enero del año dos mil dos, el arrendador establece un nuevo contrato de arrendamiento estableciendo nuevas cláusulas y aumento del canon... luego como representante legal de la ciudadana Marlene Maria Guevara... procedo en nombre de mi otorgante a la consignación arrendataria... Consignación establecida por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el No. 274-02... el cual consigno copia con la letra “E” de las consignaciones de los meses: Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto. Me opongo, rechazo, niego y contradigo a las presentaciones del demandante ya que el Juzgado
Primero de Municipio... le notificó al arrendador las consignaciones pagadas... CUARTO: Esta versado en un contrato verbal de arrendamiento, que además inexistente hace caer alevosamente al tribunal y tratar de sorprenderlo en su buena fe, como en efecto lo hace al punto de lograr que el tribunal produzca una admisión de una demanda de incumplimiento que no existe, ya que mi representada…, está cancelando los cánones de arrendamiento...”
II
MOTIVA
Establecida la controversia, abriéndose el proceso a pruebas, en esta fase del proceso la parte accionada promueve los siguientes, en el capítulo I promueve el mérito favorable de los autos, este elemento promovido, esta juzgadora lo desestima, por cuanto, que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba de los establecidos en los textos sustantivos o adjetivos de nuestro ordenamiento jurídico positivo, ni mucho menos puede catalogarse como un medio de prueba atípico. Por tales razones se desestima el elemento en mención. Y así se decide.
En el capítulo II, promueve la exhibición de documentos, admitido por el tribunal este medio probatorio, su evacuación fue fijada para el primer día despacho siguiente a las 9:30 horas de la mañana. – Llegado el día despacho en el cual, se iba evacuar el medio de prueba en mención, no compareció la parte promoverte del mismo, razón por la cual el acto se declaro desierto. Por consiguiente, al no poderse evacuar la prueba mencionada, por las razones que anteceden y no pudiendo haberse obtenido algún resultado positivo o negativo, en cuanto a la evacuación de dicha probanza, esta sentenciadora, arriba a la convicción, de que no tiene materia que decidir, en razón, de la no evacuación de la prueba promovida. Y, así se decide.
En el capítulo III, promueve la prueba documental, y en dicho capítulo, impugna, desconoce y tacha el contrato de arrendamiento. Ahora bien; el cuestionamiento que hace al contrato de arrendamiento, la apoderada Judicial de la parte accionada, lo aprecia esta Juzgadora como no hecho, por cuanto, que el cuestionamiento fue realizado en tres maneras diferentes, y cada una de ellas es aplicable a documentos distintos, aunado, a que el contrato de arrendamiento cuestionado es un documento autenticado, por tanto, la vía para enervar su eficacia jurídica, era la tacha del mismo, tacha que no fue formalizada por la promoverte, por lo tanto dicho instrumento, no puede ser desechado de este proceso. Y, así se decide.
En cuanto; a la incorporación de la citación, copia de cheque de gerencia No. 02515765, comprobantes de consignación de cánones de arrendamientos, distinguidos con los números: 2,3,4,5,6,7,8,9,10. Observa, esta juzgadora, que todas estas consignaciones fueron cuestionadas correspondiéndole, aquí a quien decide, si dichas consignaciones son procedentes o no, igualmente, se percata esta juzgadora, que la demanda versa sobre la falta de pago de los meses de Enero a Junio del año 2002. Luego de haber examinado y analizado todas y cada una de las consignaciones arrendaticias mencionadas, esta juzgadora, arriba a la convicción de que las mismas fueron realizadas con total y absoluto apego a la normativa que rige la materia, y a la normativa contractual, a pesar de la existencia de contradicciones entre algunas cláusulas que regulan la relación arrendaticia existente entre las partes. Por consiguiente, esta sentenciadora considera que las referidas consignaciones arrendaticias, fueron hechas conforme al artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual queda demostrado la solvencia de la parte accionada en el pago de los cánones de arrendamiento. Y, así se decide.
En relación; a la reproducción del mérito favorable de los autos, es especial las Boletas de notificación de consignación de los cánones de arrendamiento. Y la
diligencia estampada por el alguacil de este tribunal. Ahora bien; observa, esta sentenciadora, que en este capitulo son promovidos documentos procesales, tales como los mencionados anteriormente, pues como es sabido el proceso es un instrumento generador de documentos, situación a la que no escapa el procedimiento de consignación arrendaticia contemplado en el título VII, de la ley de Arrendamientos Inquilinarios, y en el Capítulo II, de dicho texto legal, se contempla el desarrollo del procedimiento consignatorio, así pues, tenemos que en el artículo 53 ejusdem, regula todo lo relacionado con la notificación arrendaticia, la cual, surge como un acto del Juez, y como tal es un acto procesal, que la ley le asigna determinada forma, que asegura certeza y seguridad Jurídica a las actuaciones de los sujetos, pues bien; todas estas consideraciones, son perfectamente aplicables a la diligencia estampada por el alguacil de este tribunal. Puesto, que ambos son actos procesales que aseguran certeza y seguridad jurídica a los sujetos procesales, como se dijo anteriormente. En el presente caso los mencionados actos procesales en primer lugar, lo que hacen es corroborar que la parte accionada ha consignado la cantidad de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,00), correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del 2002 y al mes de abril de 2002, es decir que la actora tuvo conocimiento de dichas consignaciones a través de las notificaciones. En segundo lugar, la diligencia estampada por el Alguacil de este Tribunal, que viene a ser otro acto procesal producido por un funcionario del tribunal con autoridad suficiente para realizarlo. Y en dicho acto procesal, deja constancia que las boletas de notificaciones fueron firmadas por el ciudadano Augusto Díaz Pérez, en su carácter de representante legal de la Empresa Universal Bienes y Raíces. Por concepto de los pagos de arrendamiento
mencionados, de lo cual se infiere, que el predicho ciudadano, estaba en conocimiento de que la parte accionada le estaba consignando los cánones de arrendamiento, los cuales no objetó en el expediente de consignación en su debida oportunidad, por lo que a juicio de esta sentenciadora, las referidas consignaciones fueron realizadas de manera legítima, como se dijo anteriormente. Esta juzgadora, para poder apreciar y evaluar los instrumentos antes mencionados lo hace por aplicación de la vía por analogía, y los asimilas a los instrumentos públicos contempladas en el artículo 1357 del Código Civil. Y así se declara.
En el Capítulo IV, promueve testimoniales, probanza esta admitida por este tribunal, la cual no pudo ser evacuada debido a la incomparecencia de dichos testigos el día y hora de despacho, fijado para que tuviera lugar la referida evacuación. Ante esta situación, el tribunal no puede emitir pronunciamiento alguno. Y así se declara.
Igualmente, la parte actora promueve pruebas. En el Capítulo I, invoca el mérito favorable de los autos. Este elemento promovido, debe ser desestimado, por cuanto, que la invocación del mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba de los contemplados en los textos sustantivos y adjetivos de nuestro ordenamiento Jurídico positivo, es mas, tampoco es un medio de prueba atípico o libre, por consiguiente, se desestima la promoción de dicho elemento por las razones expuestas. Y, así se decide.
En el capítulo II, promueve el contrato de arrendamiento, especialmente las cláusulas tercera y décima quinta. Ahora bien; observa, esta Juzgadora que el mencionado contrato de arrendamiento, fue otorgado por las partes en conflicto, ante la Notaría Pública Tercera de Maracay Estado Aragua, en fecha 20-02-95, por vía de reconocimiento, bajo el No. 22 tomo 01. Igualmente, observa aquí quien decide, que la parte promovente, acompañó a su escrito de demanda, una comunicación dirigida por la sociedad de comercio P.
Universal, Bienes y Raíces (Díaz Gutiérrez, Hidalgo & Cía. S.N.C.) y firmada por Augusto Díaz Pérez corredor inmobiliario certificado. Director Ejecutivo. A la ciudadana Marlene M. Guevara Esqueda. Esta comunicación debe ser examinada detenidamente por esta Juzgadora por aplicación del principio de exhaustividad contemplado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Pues bien; la referida comunicación, se encuentra redactada así (sic). “Ciudadano(a)(s): Marlene Guevara Esqueda. Calle Sucre Sur No. 18. Planta Baja, Loca 2. Ciudad. Respetable(s) Cliente (s). Por medio de la presente, se le notifica que tiene que ELABORAR UN NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El nuevo canon de arrendamiento a partir del día PRIMERO DE ENERO DEL AÑO DOS MIL DOS (01-01-2002), será la cantidad de: CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00), mensuales. Igualmente, deberá aumentar el depósito de garantía de fiel cumplimiento, el cual ascenderá a la suma de: QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 540.000,00), cantidad ésta equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, de acuerdo a la nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.
De acuerdo con el contenido textual de la comunicación, transcrito anteriormente, se infiere, que dicha comunicación, no es otra cosa, que una notificación que se hace a la parte accionada, a fin, de que redacte un nuevo contrato de arrendamiento, en el cual se estipula, un nuevo canon de arrendamiento, todo lo cual equivale, a que el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, en fecha 20-02-95, no sería prorrogado, conforme a las previsiones contenidas en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, acompañado al escrito de demanda. Por manera, considera, esta Juzgadora que el mencionado contrato de arrendamiento a tiempo determinado, quedo resuelto por voluntad de las partes, convirtiéndose la relación arrendaticia, en una convención a tiempo indeterminado, ya que no consta en autos la existencia del nuevo contrato de arrendamiento. Por todas las razones expuestas, esta sentenciadora desestima el contrato de
arrendamiento acompañado al escrito de demanda, marcado “B”. Y así se decide.
Los Capítulos III, V y VI, los desestima esta Juzgadora, por tratarse los mismos de alegatos y argumentos esgrimidos por la parte promovente, valga decir, son alegaciones o argumentaciones contentivas de nuevos hechos, producidos después de terminada la contestación de la demanda, y por esta razón no se aprecian, todo de conformidad con el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Y, así se declara.
En el capítulo IV, invoca el mérito favorable, que se desprende del escrito de prueba y sus anexos, especialmente en el primer punto, donde promueve la exhibición de documentos y la exhibición del documento de desahución y en
el primer punto del Capítulo IV, se percata esta Juzgadora, que la promovente de estos elementos, lo hizo con la finalidad de invocar el principio de la comunidad de la prueba, ahora bien; esta juzgadora no esta obligada, o mejor dicho, no necesita de la invocación de la parte para valorar a su favor las pruebas que haya promovido y evacuado la contraparte, máxime si ya se pronunció, con respecto a los puntos señalados por la promovente en líneas atrás. En las cuales desestimó los mismos, razón por la cual considera innecesario, repetir dicho pronunciamiento. Y, así se decide.
Así mismo, promueve contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, Estado Aragua, en fecha 12-11-91, bajo el No. 493 Tomo 4, por vía de reconocimiento y documento contentivo de Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil Universal Bienes y Raíces, ante el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19-06-97, bajo el No. 31, tomo 27-A. Luego de estudiar y analizar detenidamente ambos documentos, los mismos deben ser desestimados por impertinentes, pues no hay relación lógica entre el contenido literal de los mismos, ni entre el hecho
a probar y la cuestión discutida. Por las razones, expuestas se desestiman ambos documentos. Y, así se decide.
Después de examinar todas y cada una de las actas que conforman el presente expediente, se percata esta sentenciadora, que la parte actora no actúa con lealtad y probidad en este Juicio, como lo demanda el artículo 170 del código de Procedimiento Civil. En efecto, la parte actora en su escrito de demanda no expuso los hechos de acuerdo a la verdad, pues pretendió sostener su pretensión, mediante un contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Maracay Estado Aragua, en fecha 20-02-95, bajo el No. 22, tomo 1, por vía de reconocimiento. Convención esta que había perdido su eficacia Jurídica entre las partes, por cuanto, que la actora, le había enviado a la parte accionada un aviso o notificación en fecha 30-10-01, corriente al folio 24 del expediente, en este aviso o notificación, la parte actora
le notifica a la accionada que tiene que elaborar un nuevo contrato de arrendamiento, estableciéndole un nuevo canon de arrendamiento fijando el mismo en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00) mensuales. Así mismo, estipuló que el nuevo contrato de arrendamiento entraría en vigencia el día 01-01-02, y le exigió que debería aumentar el depósito de garantía de fiel cumplimiento en la suma de quinientos cuarenta mil bolívares (Bs. 540.000,00), cantidad, esta equivalente a cuatro (4) meses de alquiler. Ahora bien; observa esta Juzgadora que la referida notificación tiene su origen en las previsiones contenidas en la cláusula primera del Contrato de arrendamiento reconocido, en donde entre otras cosas se lee (sic): “... Este termino quedará prorrogado automáticamente por períodos iguales de un (1) año fijo, si no mediare aviso por escrito en contrario dado por una de las partes a la otra, antes del vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de sus prórrogas si las hubiere…”. En efecto, del contenido textual tanto de la notificación
como la del párrafo transcrito, infiere esta juzgadora, que la parte actora decidió no prorrogar el contrato de arrendamiento originario, que si bien es cierto que ninguna de las partes trajo a los autos el nuevo contrato de arrendamiento no es menos verdadero que el contrato de arrendamiento originario, se extinguió por voluntad de la parte actora. Y el hecho de que la parte accionada haya permanecido en la posesión del local, presume que el contrato de arrendamiento se renovó, y sus efectos se regulan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, o sea, que la renovación de la convención, se traduce en un contrato a tiempo indeterminado. Y así se decide.
Continuando con al falta de lealtad y probidad de la parte actora, este ultimo se irroga a la condición de apoderado especial del ciudadano António Aimola Medora identificado en autos como consta en el escrito de demanda, no es abogado en ejercicio, si bien es cierto que dicha persona ha actuado en el presente proceso asistido de abogado, observa este Tribunal que el ciudadano Augusto Díaz Pérez, como representante del ciudadano Antonio Aimola
Medora, no puede dicho señor, sin ser abogado comparecer en juicios, ni realzar ninguna gestión inherente a la profesión de abogado, es decir, a su ejercicio. En el actual sistema procesal el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el articulo 166 del Código de Procedimiento Civil, que solo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogado. El ejercicio de la representación en juicio es un beneficio legal y exclusivo de los profesionales del derecho excluyendo a todos aquellos ciudadanos que no han obtenido el titulo de abogado, conforme a las leyes de la Republica, que según el artículo 105 de la Constitución de la
Republica Bolivariana de Venezuela, “La ley determinará las profesiones que requieren titulo y las condiciones que deben cumplirse para ejercerlas, incluyendo la colegiación”. Ahora bien; no cumpliendo el accionante, con la condición de ser abogado, no puede ejercer la representación en juicio de la persona que le otorgo el poder y por ello no tienen cualidad ni legitimación para demandar validamente, aun asistido de abogado, no solo por prohibición expresa de los artículos 3 y 4 de la ley de Abogados, norma especial que regula la materia, en concordancia con el artículo 105 constitucional, sino que el artículo 166 del código de procedimiento civil, reafirma que solo los abogados en ejercicio podrán ejercer poderes en Juicio. Por consiguiente esta sentenciadora por las razones antes expuestas, declara sin lugar la demanda. Y así se decide.
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