TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA 59, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Aragua, el día 20 de septiembre de 1990, bajo el Nº 32, tomo 378-A.
PARTE DEMANDADA: CLEOTILDE PARRAGA DE CANTON, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-313.329.-
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: CLAUDIA CAROLINA GUANIPA ROSALES, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 80.031.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS CARRIZO, Abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 74.050.
MOTIVO: DESALOJO.-
EXP. 9292.-
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 14 de marzo de 2006.
En fecha 20-04-06, el Alguacil de este despacho consigna recibo de citación firmado por la demandada.
En fecha 24-04-2006, comparece la demandada, quien manifestó no tener ni recurso ni abogado que le asistiera, designándosele abogado conforme a lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Abogados.
En fecha 02-05-2006, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 04-05-06, la parte actora consignó escrito de pruebas.
En fecha 08-05-06, el Tribunal admitió las pruebas.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, pasa este Juzgado a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora en su libelo que mediante contrato privado de fecha 20 de diciembre de 1996, en su condición de arrendadora, suscribió con la demandada contrato de arrendamiento sobre el siguiente inmueble: apartamento distinguido con el Nº 06, que forma parte del edificio Libertad Norte Nº 27, jurisdicción del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. Que en la cláusula segunda se estableció que el canon sería fijado en la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00) mensuales. Que en la cláusula tercera se estipuló que la duración del contrato es de un año contado a partir del 01-01-1997. Que en la cláusula cuarta el arrendatario declaró expresamente haber recibido el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento. Que transcurrido íntegramente el plazo fijo inicial de la relación arrendaticia, el contrato de arrendamiento sufrió la primera prórroga automática que el mismo era de un año, y así aceptada la tácita reconducción. Que la arrendataria continúa ocupando el inmueble arrendado. Que la arrendataria mantiene el inmueble en pésimas condiciones de uso y conservación, al extremo de haber dejado de realizar las reparaciones menores a que se obligó contractualmente presentando el inmueble una total falta de cuido, reparaciones y mantenimiento de las paredes, cocina y baño. Que aunado a ello, el edificio Libertad también consta con un avanzado estado de vetustez en su construcción y a la falta de mantenimiento y conservación de todas sus dependencias que lo integran, lo que ha traído como consecuencia deterioro de las tuberías de las aguas blancas y negras y servidas, que se traducen en filtraciones para los mismos apartamentos que ocupan los arrendatarios, deformaciones de las paredes, techos y pisos en apartamentos de distintas plantas, levantamiento y desprendimiento de algunos pisos, deficiencia en el sistema eléctrico y de alumbrado y por presentar graves falla estructurales causados por el tiempo de su uso que ponen en peligro la vida de sus habitantes, lo que amerita de forma inmediata su demolición, con la consecuente desocupación de todas y cada una de las unidades habitacionales.
Por su parte, la defensa de la parte demandada rechazó y contradijo la demanda, negó ser cierto que el inmueble que ocupa su defendida en calidad de arrendataria desde el 20 de diciembre de 1996, presentara signos de deterioro causados según lo expuesto por el actor, por la omisión de mejoras o reparaciones atribuibles a su persona. Alegó que la Inspección Ocular que fuera practicada por este despacho fue solicitada por el actor para sorprenderlo en su buena fe anticipadamente a esta demanda, que el inmueble presenta signos de filtraciones, pero que estos devienen del estado de vetustez por el transcurso del tiempo de construcción y evidente abandono e incumplimiento de las obligaciones de arrendador como son las reparaciones mayores a las que por Ley está obligado. Alegó que el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios obliga al arrendatario a mantener en buen estado de mantenimiento y conservación los inmuebles. Así mismo expuso que por carecer de medios y condiciones económicas para desvirtuar a través de un experto en construcción que los daños que se le atribuyen, no son de ningún modo responsabilidad de su persona, y que así como la Inspección practicada por los bomberos arrojó que existen deficiencias en el inmueble, las mismas tal y como allí pueden observarse son todas por cuenta del arrendador, ya que se trata de mantenimiento y reparaciones mayores, las cuales pudieran ser coincidentes con una experticia adecuada.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió:
1) Inspección Judicial practicada por este mismo juzgado (folios 10 al 27)
2) Copias simples de la inspección practicada por el Cuerpo de Bomberos de la Gobernación del Estado Aragua (folios 28 al 44)
3) Copias simples de documento de propiedad (folios 45 al 49)
4) Copias simples de documento que cursa por ante registro mercantil (folios 50 al 55)
Para decidir se observa:
Se desprende del libelo de la demanda que la acción intentada es la de DESALOJO, fundamentado en el artículo 34, literales “c” y “e”, relativos “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación” y “que el arrendatario haya ocaionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o reformas no autorizadas por el arrendador” deterioro del inmueble. Al respecto la defensa de la parte demandada si bien admite tal hecho señala que ello es imputable a la accionante por no haber realizado las reparaciones mayores correspondientes.
En este sentido este Despacho constata que en fecha 22-02-06 se llevó a cabo por parte de esta misma juzgadora la práctica de una inspección judicial extralitem, donde se pudo observar que el inmueble objeto de la demanda presenta las siguientes características: desprendimiento de friso tanto en paredes y techo, desprendimiento de parte de pared, huecos en el techo, agua en el área de la sala, paredes mojadas y manchadas. Asimismo se constata del informe levantado por los bomberos, el cual es apreciado plenamente por no haber sido objeto de impugnación que el inmueble, en general presenta las siguientes características, que copiamos textualmente del referido informe: “… manchas de humedad producto de filtraciones en el techo, abultamiento del friso, grietas verticales… En la torre A, se pudo observar que gran parte de ella se encuentra deteriorada, presentando manchas de humedad, abultamiento del friso de sus paredes, grietas y filtraciones en el techo, al igual que varias condiciones inseguras como toma corrientes improvisadas sin su debidos interruptores… También se pudo apreciar que el apartamento signado con el número dos, se encuentra en muy mal estado, observándose manchas de humedad, grietas, abultamiento del friso y huecos en las paredes de la sala de recibo, cocina y áreas de servicio, a consecuencia de las filtraciones de aguas blancas, por la ruptura de una de las tuberías en el apartamento signado con el número 6 que se ubica en la parte alta del mismo…”
Ahora bien, según el contrato locativo cursante a los folios 08 y 09, en su cláusula cuarta se acordó:
“El (La Arrendatario (a) declara expresamente que ha recibido en perfecto estado de conservación , limpieza y mantenimiento el inmueble arrendado; muy especialmente en cuanto se refiere a las instalaciones eléctricas, cerraduras, puertas, paredes, grifos, pintura, sanitarios, tuberías y demás accesorios e instalaciones del inmueble, las cuales se encuentran en perfecto estado de conservación y funcionamiento. Queda expresamente entendido que serán de cargo de el (la ) arrendatario (a) en caso contrario todas aquellas reparaciones menores ordenadas por cualquier autoridad competente o que fueren necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble arrendado y que La arrendadora hubiere hecho de su conocimiento de cualquier manera, haciéndose responsable el (la) Arrendatario (a) en caso contrario, de las sanciones o daños causados a la arrendadora del inmueble o cualquier otra persona por su incumplimiento, total o parcial. Igualmente serán por cuenta aquellas reparaciones menores cuyo costo, considerado individualmente, no excedan del cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento. El (la) Arrendatario (a) queda obligado a comunicar a La arrendadora, por escrito y dentro de Quince (15) días, cualquiera novedad dañosa o indicio de que pueda hacerse necesaria alguna reparación mayor en caso de no hacerlo, será responsable de los daños y perjuicios que ocasiones su negligencia al respecto, sin perjuicio para La Arrendadora del derecho a exigirle la ejecución de la reparación mayor que se origine por su falta de notificación... En cuyo caso serán de su cargo todos los gastos que causen con ocasión de la reparación mayor que haya que hacérsele al inmueble arrendado…”
Tal y como se desprende del contrato suscrito por las partes la demandada declaró recibir el inmueble en perfecto estado de uso y conservación, por lo que era su obligación mantenerlo en el mismo estado, para lo cual debía realizar las reparaciones menores necesarias y/o notificar a la arrendadora sobre cualquier novedad dañosa; cuestión que de acuerdo a las actas del expediente no cumplió, violentando así lo pactado en el contrato. En este sentido el Código Civil señala:
Artículo 1.586 “El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios”.
Artículo 1.596 “El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o
manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario”.
Sobre este punto comenta Isaac Bendayan Levy (Estudios de Derecho Inquilinario, 5ª edición , Livrosca, 1999, Pág. 46) que: “el arrendador está obligado a entregar la cosa al arrendatario en buen estado y hechas las reparaciones ordinarias, esta disposición es lógica, puesto que el arrendador se ha obligado a facilitar a otra persona el goce de la goce la cosa; ésta debe estar en condiciones de poder ser aprovechada, de ser usada para el fin a que está destinada…”
…”La manera de probar el estado en que se encontraba la cosa en el momento en que fue entregada para su goce, es la descripción que de ella debió hacerse; si no se redactó la descripción , se presume que la cosa estaba en buen estado y con las reparaciones locativas correspondiendo al arrendatario probar lo contrario; por consiguiente los deterioros, pérdidas y desmejoras que aparezcan en la cosa arrendada a la finalización del contrato corresponden al inquilino repararlas, salvo que pruebe que se deben a vetustez o fuerza mayor..”
En el caso bajo análisis, la inspección realizada por este Despacho arroja una serie de elementos que describen las condiciones del inmueble y las cuales nos permiten calificar un deterioro importante, respecto al cual la parte accionada no acreditó haber cumplido con sus obligaciones ni haberse comportado como un buen padre de familia, en cuanto al cuido de la cosa arrendada, violando de esta manera el contrato suscrito entre las partes y transgrediendo la disposiciones de ley comentadas.
De igual manera, el informe de los Bomberos, constata el deterioro no sólo del inmueble en cuestión, sino de la estructura en general lo que nos permite concluir que es necesario y procedente el desalojo, y se declara.
En consecuencia de lo anterior la acción de desalojo resulta ajustada a derecho, de acuerdo a lo pautado en el artículo 34, literales c) y e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.264, 1,586 y 1.596 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.