TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS JOSÉ FÉLIX RIBAS Y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: MARIA INES RODRÍGUEZ Y PATRICIA PAMELA PALMARINI ANDRADE Venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-8.582.887 y V-8.685.015 y de este domicilio.-
ABOGADAS APODERADAS: MARISOL ALEJANDRA KHIYAMI Y MARIA DA GRACA CARVALHAIS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad No.12.122.385 y No.11.089.052, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo el No.94.183 y No.94.071 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: MORAIMA GUZMÁN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.4.406.065.-
ABOGADO ASISTENTE: FREDDY BLANCO PARRA y JESUS HERNANDEZ venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos.2.025.986 y 2.088.250, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo el No.6.240 y 13.329 respectivamente y de este domicilio.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE No.: 3313-06

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada el día 01 de febrero de 2006, por las abogadas MARISOL ALEJANDRA KHIYAMI y MARIA DA GRACA CARVALHAIS, antes identificadas, en su carácter de apoderadas judiciales de las ciudadanas MARIA INES RODRÍGUEZ DE DAGER Y PATRICIA PAMELA PALMARINI ANDRADE, contra MORAIMA GUZMÁN,| todos identificados anteriormente, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Folios 01 al 03) y Anexos (Folios 04 al 11).
En fecha 06 de febrero de 2006, el Tribunal admite la demanda, ordenando la comparecencia de la parte demandada (Folio 12) y libró la respectiva compulsa en fecha 13 de Marzo de 2006 (folio 13).
En fecha 21 de Marzo de 2006, compareció la ciudadana MOARIMA GUZMÁN, parte demandada en el presente juicio y, asistida por el abogado FREDDY BLANCO PARRA, otorgó poder apud acta tanto al abogado que la asistía en el acto como al abogado JESÚS HERNÁNDEZ y, en esa misma fecha se dio por citado en la causa (Folio 14).-
Mediante escrito de fecha 23 de Marzo de 2006, que riela a los folios 21 al 23 del expediente el abogado apoderado de la demandada, Freddy Blanco Parra, da contestación a la demanda oportunamente y opone cuestiones previas y, en fecha 31 de Marzo de 2006, mediante escrito que corre al folio 25 al 27, promovió las pruebas que creyó convenientes, consignando documentos anexos que rielan a los folios 28 al 71. Estas pruebas fueron debidamente admitidas mediante auto de fecha 04 de Abril que corre al folio 72.-
En fecha 04 de Abril de 2006, el representante de la parte actora, VICENTE PALMARINI asistido de las abogadas MARISOL KHIYAMI Y MARIA CARVALHAIS comparece y, mediante diligencia que corre al folio 56 del expediente CONVALIDÓ todas las actuaciones practicadas en el juicio por las mencionadas profesionales del derecho y ratificó las facultades otorgadas en la sustitución del poder que le otorgaran las ciudadanas MARÍA INÉS RODRÍGUEZ DE DAHER y PATRICIA PAMELA PALMARINI ANDRADE.-
La parte actora consignó escrito de pruebas en fecha 06 de Abril de 2006 (folio 74) con anexos que corren a los folios 75 al 86.-
Las pruebas promovidas por la parte demandante fueron admitidas mediante auto de fecha 06 de Abril de 2006, (folio 87).-
En fecha 21 de abril de 2006 se difirió la publicación de la sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil (folio 88).-

PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA
1) Que las demandantes MARIA INES RODRÍGUEZ DE DAHER Y PATRICIA PAMELA PALMARINI ANDRADE, en fecha 17 de diciembre de 2003, adquirieron de la empresa INVERSIONES CAPRILES C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No.52, tomo 42-A Sgdo; de fecha veinte (20) de noviembre de 1964, representada por ENRIQUE AZPURUA AYALA, titular de la cedula de identidad No.1.882.328, un inmueble constituido por un terreno y la edificación sobre el construida denominado edificio Calanche, ubicado en la ciudad de La Victoria, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua en el ángulo noreste en el cruce de la avenida Victoria y la calle antiguamente llamada callejón Calanche, que mide (17,00 mts), de este a oeste, por (30.00 mts) de norte a sur, para un total de (510,00 m2) metros cuadrados y adquirido mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, bajo el No. 11, folios 65 al 69, protocolo 1, Tomo 17, Trimestre 4° de ese año, y anexan fotostato del documento de propiedad marcado “B”.-

2) Que con dicha compra, como nuevas propietarias, las demandantes, MARIA INES RODRÍGUEZ DE DAHER Y PATRICIA PAMELA PALMARINI ANDRADE, antes identificadas, se subrogaron en todos y cada uno de los contratos de arrendamiento que existen en el referido Edificio Calanche y pasaron a ser arrendadoras, asumiendo todos los derechos y deberes para con los arrendatarios.

3) Que la parte demandada celebró contrato de arrendamiento el 16 de diciembre de 1999, hasta la fecha 30 de junio de 2000, con la empresa Inversiones Capriles, C.A., antigua propietaria del prenombrado edificio Calanche, antes descrito por el lapso de 1 año, cuyo objeto era un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No.7, del Edificio Calanche antes señalado. Que en la Cláusula TERCERA del referido contrato se estableció que se prorrogaría por periodos iguales consecutivos si alguna de las partes no manifestara su voluntad de ponerle fin al contrato, al vencimiento del plazo fijo o de una de las prórrogas, con anticipación de no menos de 60 días, y que posteriormente en fecha 02 de abril de 2004, la sociedad mercantil INVERSIONES CAPRILES, C.A., cedió y traspasó los derecho y obligaciones arrendaticias estipuladas en el contrato a las partes demandante como nuevas propietarias del inmueble contrato que se anexó, marcado con la letra “C” y, en cuanto a sus respectivas prórrogas, desde julio de 1999, 2000,2001,2002 hasta junio de 2003 el arrendatario cumplió regularmente con los cánones arrendaticios de Bs.26.019,oo mensuales.-

4) Que la demandada ha dejado de pagar desde diciembre de 2003, hasta la presente fecha las pensiones arrendaticias correspondientes y que adeuda VEINTISÉIS (26) mensualidades vencidas, lo que representa la suma, por un monto de Bs.676.494,00, y que también dejó de pagar todos los gastos correspondientes al servicio de agua.-

5) Demanda que la parte demandada reconozca como vencido el contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad Mercantil INVERSIONES CAPRILES, C.A., en fecha 16 de diciembre de 1999 y terminó en fecha 15 de diciembre de 2003.

6) Que la demandada reconozca a las demandantes como propietarias del inmueble arrendado y se los entregue, completamente desocupado de bienes y personas, en buen estado y solvente del pago de los servicios.

7) Que la parte demandada pague la suma de Bs.676.494,00 que adeuda a las actoras más los cánones que se sigan venciendo, y en pagar lo establecido en la cláusula 10 del contrato de arrendamiento, respecto a la pena por incumplimiento y la indexación o corrección monetaria más las costas del proceso.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La demandada compareció oportunamente a dar contestación a la demanda y negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes y alega como punto previo, el siguiente:
Opone la demandada, como defensa de fondo, la falta de cualidad e interés para intentar o sostener el juicio y alegan como fundamento de la misma el hecho de que el Poder que les fuera otorgado a las libelistas por el ciudadano VICENTE PALMARINI ANDRADE, en nombre de las ciudadanas MARÍA INÉS RODRÍGUEZ DE DAHER y PATRICIA PAMELA PALMARINI ANDRADE no llena las formalidades para el otorgamiento de poderes según lo regula el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil. Además plantea que la parte actora incurre en acumulación prohibida o inepta acumulación de acciones pues alegan la resolución del contrato de arrendamiento prevista y regulada por el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil y solicita el desalojo del inmueble de acuerdo al artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal, para hacerlo hace las siguientes observaciones:

PRIMERO
I
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN
En cuanto a la inepta acumulación planteada por la demandada, aduciendo que la parte actora solicita el desalojo del inmueble objeto del contrato según lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que a la vez, pide la resolución del contrato, regulada por el artículo 1.167 del Código Civil, observa el Tribunal que la demanda, no incluye acción de desalojo ninguna, sino la acción de resolución de contrato de arrendamiento debido al incumplimiento por parte del demandada arrendatario, de la cláusula segunda del contrato en el que se han subrogado las demandantes, en cuanto al pago oportuno del canon de arrendamiento convenido en la suma de Bs.26.019,00 mensuales. La entrega del inmueble a sus propietarias, es una consecuencia lógica, en el caso de producirse la declaratoria con lugar de la demanda de resolución del contrato de arrendamiento y no puede ser considerada como una demanda de desalojo autónoma, sino de un pedimento accesorio. Por lo expuesto, se declara sin lugar la cuestión previa oportuna por la demandada por inepta acumulación de acciones y así se decide.-

II
DE LA DEFENSA DE FONDO
En cuanto a la DEFENSA PERENTORIA opuesta, la cual debe ser dilucidada con prelación al fondo, debe el Tribunal exponer que, según se desprende de la fundamentación alegada por el demandada, entiende el Tribunal que ha debido referirse a la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues hace mención de la falta de cumplimiento de los extremos exigidos por el artículo 162 eiusdem, es decir, que el poder acompañado por las libelistas, no fue otorgado en forma legal o es insuficiente.- La falta de cualidad o interés en sostener el juicio, a que se refiere el demandada, solamente puede oponerse a la persona de la parte actora y no a sus apoderados ya que estos últimos, demandan en nombre y representación de sus poderdantes y no en nombre propio o por sus propios intereses.- . En virtud de lo expuesto, debe ser declarada sin lugar la defensa opuesta y así se declara y decide.-

III
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Pasa de seguidas el Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto sub iudice y, para hacerlo, procede en primer término a analizar las pruebas aportadas por cada una de las partes en el proceso:

DE LA ETAPA PROBATORIA
Ambas partes promovieron, durante la secuela del proceso, las pruebas que consideraron pertinentes, así:
A) La parte demandante promovió oportunamente las pruebas que consideró convenientes, así:
1) En el Capítulo PRIMERO de su escrito de promoción de pruebas promueve el mérito favorable de los autos, en especial, la aceptación, por parte del demandada de que las demandantes son “…LOS ACTUALES PROPIETARIOS…”.- Así mismo promueve el hecho de que la parte demandada efectuó las consignaciones alegadas en forma extemporánea;
; 2) En los Capítulos SEGUNDO y TERCERO, promueve el contenido de las disposiciones de los artículos 40 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y jurisprudencia sobre la materia.

B) Por su parte, la demandada promueve:
1) En el Capítulo PRIMERO de su escrito de promoción de pruebas, promueve el contenido el mérito favorable de los autos; En el Capítulo SEGUNDO, promueve el contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil e insiste en la falta de cualidad a que ya se ha referido el Tribunal en esta decisión; En el Capítulo TERCERO, promueve comunicación marcada “01” al escrito de la contestación de la demanda, mediante la cual, la empresa Inmobiliaria Comercial Aragua, S.R.L., cede a la empresa Inversiones Capriles, C.A, el 10 de marzo de 1999, el contrato, celebrado entre ella y la demandada a partir del 16 de Mayo de 1999. Esta prueba, por tratarse de un documento emanado de un tercero a la relación procesal, ha debido promoverse conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no merece estimarse de valor probatorio alguno; Promueve también, marcado “B” recibos de ingresos consignados en este mismo Juzgado en el Expediente No.1.208. Esta prueba, por tratarse de la constancia que emite este Tribunal a los consignatarios de cánones arrendaticios, se estima como de pleno valor probatorio como conducentes para demostrar la consignación hecha por los cánones que en los dichos documentos se mencionan y los montos y fechas en los mismos indicados; Promueve recibo por concepto de honorarios profesionales y depósito en garantía los cuales no son apreciados debido a que provienen de un tercero y no fueron promovidos de conformidad con lo dispuesto en la disposición adjetiva contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil indicada anteriormente; También dice acompañar solvencia de “…CADAFE Y OTROS SERVIICOS…”, de los cuales solamente acompaña algunas copias simples emanadas de Hidrológica del Centro a favor de Inversiones Capriles, C.A., a los cuales no se les torga valor probatorio alguno por tratarse de simples copias de documentos privados, sin valor alguno, conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

DE LA IMPUGNACIÓN Y DESCONOCIMIENTO DE DOCUMENTOS Y LA SOLICITUD DE ACUMULACIÓN DE CAUSAS
Incluye el demandada en el escrito de promoción de Pruebas, en un Capítulo titulado “ÚNICO”, el desconocimiento e impugnación de “…todo y cada uno de los documentos tanto públicos como privados acompañados al escrito libelar…” y, además solicita que, en virtud de que existen varias causas contra los inquilinos del Edificio Calanche, pide que sean acumuladas todas las causas a ésta.-
En primer término, debe aclararse al demandada, que contra los documentos públicos no es admisible el desconocimiento y no habiéndose planteado la tacha de los mismos, los que fueron acompañados a la demanda, en copia fotostática, deben tenerse como fidedignas, por cuanto, en todo caso, la impugnación de dichas copias ha debido plantearse en la contestación de la demanda y no en la etapa probatoria, Igual consideración ha de hacerse en cuanto al contrato de arrendamiento privado que corre a los folios 10 y 11.- Así se decide.-
En lo que atañe a la solicitud de acumulación de causas, debe tenerse en cuenta que el artículo 146 del Código de procedimiento Civil permite la acumulación de acciones, en los casos allí previstos:
“Artículo 146.- Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52.”

Esta última disposición establece lo siguiente:

“Artículo 52.- Se entenderá también que existe conexión entre varias causas a los efectos de la primera parte del artículo precedente.
1° Cuando haya identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente.
2° Cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto.
3º Cuando haya identidad de título y de objeto, aunque las personas sean diferentes.
4º Cuando las demandas provengan del mismo título, aunque sean diferentes las personas y el objeto. “

Como puede observarse, en el caso de marras, las personas son diferentes, y los títulos lo son también, solamente la parte actora sería común en ellas, por lo tanto la acumulación de acciones solicitadas debe declararse sin lugar y así se decide.
Se trata pues, de una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y cobro de pensiones insolutas, mediante la cual la actora pretende dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de diciembre de 1999, entre el demandada y la anterior propietaria INVERSIONES CAPRILES, C.A., y cuyo objeto es el inmueble identificado anteriormente, constituido por un apartamento distinguido con el número 7, ubicado en el Edificio Calanche, situado en la Calle Aragua de esta ciudad de La Victoria, Estado Aragua. También pretende el pago de veintiséis (26) mensualidades insolutas de cánones de arrendamiento, a razón de Bs.26.019,00 por cada mes.
La parte demandada rechaza, en primer término, genéricamente la demanda y alega además que se encuentra al día con los pagos convenidos en el contrato con Inversiones Capriles, C.A., y que ha depositado los cánones demandadas y se encuentra solvente, mediante consignaciones que ha efectuado en este Juzgado a favor de la antecesora de las demandantes.-
Los documentos producidos por el demandada durante la etapa probatoria consisten, algunos de ellos, en constancias de consignaciones emanadas de este Tribunal y constituyen, como ya se dijo, la prueba que le otorga el Tribunal al arrendatario, de que ha efectuado la consignación y depósito bancario correspondiente al mes de que se trate, con indicación de la fecha en que el arrendatario acude al Juzgado a efectuar la consignación y el monto consignado.-
Ahora bien, las consignaciones han de efectuarse con apego estricto a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su artículo 51, dispone:
“Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

De tal manera que, aquellas consignaciones a favor de Inversiones Capriles, C.A., propietaria antecesora de las demandantes, contenidas en el expediente de consignaciones No.1.208, que se lleva por ante este Juzgado, en las cuales se evidencia que el arrendatario, efectúa el depósito de los cánones de arrendamiento, de varias mensualidades juntas, (folios 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 65 y 66) o después de transcurridos los quince (15) días continuos luego de vencida la mensualidad correspondiente, no pueden otorgarle la solvencia que pretende, al menos que ello sea aceptado, tácita o expresamente por el arrendador, mediante el retiro de tales consignaciones, lo cual no ha ocurrido.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, citado por la demandada y que constituye la regla general en cuanto a la carga de la prueba, establece lo siguiente:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Esto significa, para el caso que nos ocupa, que el demandante arrendador, debe probar la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento por parte de la demandada arrendataria. Tal prueba se encuentra en el propio contrato de arrendamiento que el demandada acepta se celebró con Inversiones Capriles, C.A., el 16 de diciembre de 1999 y que afirma se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. La demandada ha debido demostrar que había pagado puntualmente, lo cual, tal como se dijo anteriormente no logró demostrar. Por otra parte, las demandantes incluyen en su demanda, el pago de servicios públicos, como el de agua, pero no demuestran la existencia de la deuda, ni su monto. Además, incluye en su demanda la penalización a que se refiere la cláusula DÉCIMA del contrato de arrendamiento, pero tal penalización solamente aplicaría una vez que fuese condenado el arrendatario a la devolución del inmueble mediante sentencia definitivamente firme, por lo que la demanda debe ser declarada parcialmente con lugar y así se decide.-