TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
196° y 147°
PARTE DEMANDANTE: JOAO MIGUEL SOUSA de GOUVEIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédulas de identidad Nº 10.814.306 y de este domicilio.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Raúl Aguana Santamaría, Juan Luis Aguana, César Rojas y Kathyuska Bruzzó, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 12.967, 1.608, 26.538 y 65.296 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: OSCAR TREJO MERIDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.233.641 y de este domicilio.-
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Tatyana Losada y Kleyva Barrios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 81.056 y 81.055 respectivamente.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-
I
Se inicia la presente causa por demanda presentada ante el distribuidor de turno en fecha 27-4-2006, correspondiendo su conocimiento a este juzgado, la cual fuera incoada por el ciudadano Joao Sousa contra el ciudadano Oscar Trejo, por retracto legal arrendaticio.
Sostiene la parte actora en su libelo que es arrendatario desde el año 1987 de dos inmuebles identificados como locales “C” y “D” con sus respectivas mezzaninas, los cuales forman parte del edificio AZTECA, ubicado en la avenida este 2 con la antigua plaza Mohedano, hoy plaza Morelos, Parroquia Candelaria de esta ciudad; que en atención al derecho preferente que le asiste para adquirir los inmuebles que en calidad de arrendatario ocupa, celebró con los arrendadores, ciudadanos JOSÉ GALAN y ASUNCIÓN DE GALAN, en fecha 25-7-2005 contrato de opción de compra venta, prorrogado el 9-9-2005, mediante el cual adquiriría los inmuebles por la suma de Bs. 330.000.000,00; que insistió en su interés

de adquirir los inmueble, manifestándole tal voluntad al apoderado de los vendedores, ciudadano JESÚS LOSADA RODRÍGUEZ, quien le indicó que el 22-3-2006, no se materializaría la venta en virtud de que los inmuebles habían sido vendidos a la sociedad mercantil INVERSIONES LOS INMORTALES C.A.; que ante tal circunstancia se trasladó al registro verificando que los ciudadanos ASUNCIÓN de GALAN y JOSÉ GALAN, en fecha 28-6-2005 habían cedido los derechos que les corresponden en los inmuebles a la referida sociedad mercantil, evidenciándose que para la fecha en que celebró la opción (25-7-2005) ya los ciudadanos señalados había vendido por medio de su apoderado a la empresa indicada los inmuebles; que en fecha 30-8-2005 la empresa INVERSIONES LOS INMORTALES C.A., a través de su representante legal vendió por la cantidad de Bs. 60.000.000,00, al ciudadano OSCAR TREJO MERIDA, los locales por él ocupados y sobre los cuales había celebrado contrato de opción de compra venta; que nunca tuvo conocimiento de tales operaciones, hasta el 22-3-2006 cuando le fue participado tal hecho por el apoderado de los esposos Galán. Que por tales razones y con fundamento en lo dispuesto en los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios demanda al ciudadano OSCAR TREJO MERIDA, en su carácter de tercero adquiriente para que convenga o en defecto de ello, este tribunal declare:
a) La subrogación del accionante JOAO MIGUEL SOUSA GOUVEIA, en el lugar y condición del propietario actual, ciudadano OSCAR TREJO MERIDA.
b) Que la sentencia que declare dicha subrogación constituya título suficiente que acredite al actor la condición de propietario de los inmuebles identificados como locales “C” y “D” con sus respectivas mezzaninas, los cuales forman parte del edificio AZTECA, ubicado en la avenida este 2 con la antigua plaza Mohedano, hoy plaza Morelos, Parroquia Candelaria de esta ciudad.
c) Que dicha subrogación acarrea como consecuencia el reembolso al demandado por parte del actor, de la suma de Bs. 60.000.000,00, cantidades que serán consignadas por el accionante al concluir el presente juicio.

Acompañó el representante actor junto al libelo, poder que acredita su representación, contratos de arrendamiento, recibos de pago de cánones y documentos donde consta la venta de los locales que ocupa en calidad de arrendatario.
Admitida la demanda en fecha 18-7-2006, se ordenó el emplazamiento del demandado, a objeto de que al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación a la demanda
En fecha 7-8-2006 compareció la ciudadana Tatyana Losada, apoderada del demandado, dándose por citada en nombre de éste, consignando poder que acredita su representación, procediendo a contestar la demanda en la oportunidad legal correspondiente.
Admite la representación del demandado que el ciudadano Joao Sousa es arrendatario de los inmuebles indicados en el libelo, sin embargo señala que es falso que los arrendadores sean los esposos Galán, toda vez que tal y como indica el actor, el propietario es su mandante tal y como consta de los documentos protocolizados el 30-8-2005. Que la venta en cuestión se efectuó sin exclusión expresa del contrato de arrendamiento, adquiriendo el comprador el carácter de arrendador. Niega que la empresa Quiamare C.A., sea la administradora delegada para recibir los cánones de arrendamiento, que por el contrario, según documento levantado por la Notaría 30º del Municipio Libertador, en fecha 5-9-2005 se notificó al demandado de la celebración de la venta, entregándosele la notificación respectiva así como el documento traslativo de la propiedad, advirtiéndosele que a partir de la referida fecha disponía de 40 días para ejercer el derecho a que se contrae el artículo 43 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Participándosele adicionalmente el lugar donde debía pagar los cánones de arrendamiento debiendo cancelar en efectivo o en cheque a favor del ciudadano Oscar Trejo Mérida. Por tal razón opone la caducidad de la acción, en virtud que desde la fecha en que fue notificado (5-9-2005) hasta la fecha en que presentó la demanda (27-4-2006) transcurrieron 234 días. Finalmente señala, a todo evento, que respecto a los documentos de opción celebrados entre el demandante y los esposos Galán, solo surten efectos entre los contratantes, debiendo

intentar las acciones a que haya lugar, toda vez que para el momento en que se realizaron tales operaciones los inmuebles no pertenecían a los referidos ciudadanos. Consigna copia del documento autenticado a que hace mención en la contestación.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La parte actora reprodujo el valor de los instrumentos acompañados con el libelo, promoviendo además documental emanada de INVERSIONES QUIAMARE C.A., así como testimonial del ciudadano JOSÉ DE LA PAZ GARCÍA a los fines de la ratificación del referido instrumento. Finalmente impugnó el valor del documento acompañado por la demandada “…toda vez que de tal recaudo no se evidencia notificación alguna efectuada a mi representado”. La representación de la parte demandada ratificó el documento auténtico acompañado con la contestación.
Agregadas las pruebas y debidamente notificadas las partes de la admisión, se evacuó la testimonial promovida por la parte actora.
deberá acudir Señalan que en fecha 16-02-1978 el demandado adquirió la parcela de terreno y la casa quinta sobre ella c

II
Establecidos los términos en que fuera planteada la controversia, siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a ello, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
P U N T O P R E V I O
D E L A C A D U C I D A D D E L A A C C I Ó N
A L E G A D A P O R L A P A R T E D E M A N D A D A
En la presente causa la parte actora ha incoado una acción de retracto legal para subrogarse en los derechos adquiridos por el ciudadano OSCAR TREJO MERIDA, sobre los inmuebles identificados como locales “C” y “D” con sus respectivas mezzaninas, los cuales forman parte del edificio AZTECA, ubicado en la avenida este 2 con la antigua plaza Mohedano, hoy plaza Morelos, Parroquia Candelaria de esta ciudad, en las mismas condiciones que el aludido ciudadano.

Disponen los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad….”
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.
El retracto legal tiene su origen en la institución del retracto sucesoral que consiste en atribuir al heredero un derecho de la misma naturaleza en caso de que un extraño adquiera un derecho en la herencia. A semejanza del retracto sucesoral, el retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño.
Este derecho presupone el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que al arrendatario no se le hiciere la manifestación de voluntad y el ofrecimiento fehaciente de vender el inmueble, previstos en el artículo 44 de la Ley o se omitiere en dicha manifestación alguno de los requisitos exigidos.
b) Cuando efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
Por su parte el artículo 47 de dicha Ley establece que el referido derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendarios, contados a partir de la notificación cierta que de la negociación se le haga, debiendo anexársele necesariamente copia del documento de la negociación.
En el caso de autos, la parte actora aportó copia de los documentos

a través de los cuales en fechas 25-7-2005 y 9-9-2005 los ciudadanos JOSÉ GALAN y ASUNCIÓN DE GALAN, le ofrecieron en venta los inmuebles por la cantidad de Bs. 330.000.000,00, y prorrogaron dicha operación por 15 meses, siendo el caso que con fecha 28-6-2005, (antes de celebrarse la opción) conforme la copia aportada por el accionante, los antedichos ciudadanos habían cedidos los derechos de propiedad sobre el referido inmueble a la sociedad mercantil INVERSIONES LOS INMORTALES. A dichos documentos al no haber sido atacados en forma alguna por la parte demandada, se les atribuye el valor probatorio que les confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.
Quedó plenamente probado además que el demandante tenía más de dos años en su carácter de inquilino del inmueble y hasta la fecha de la venta se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que le asistía el derecho preferente a adquirirlo.
La parte demandada ha alegado la caducidad de la acción, ya que a su decir, transcurrieron más de cuarenta (40) días, en virtud que, notificó en fecha 5-9-2005, a través de un notario la venta, oportunidad en la cual participó al arrendatario de su obligación de pagarle los cánones de arrendamiento al aquí demandado, OSCAR TREJO MERIDA, intentando el demandante la presente acción en fecha º27-4-2006.
Dicha notificación fue impugnada por el actor “…toda vez que de tal recaudo no se evidencia notificación alguna efectuada a mi representado”.
A los fines de determinar o no la caducidad aducida por la parte demandada, debe establecer quien sentencia si la notificación efectuada por ésta llena los extremos consagrados en el artículo 47 de la Ley Inquilinaria, ya que el demandado la impugna porque a su decir de la misma no se evidencia que haya sido notificado.
Observa quien decide que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige:
a) Que el arrendatario ejerza su derecho dentro de 40 días calendario, contados a partir de la fecha cierta que de la notificación de la negociación se le haga.
b) Que dicha notificación la realice el adquirente.
c) Que se anexe a la notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación.

Así las cosas se observa que la notificación fue realizada.
a) Por el Notario Trigésimo del Municipio Libertador en fecha cinco (5) de septiembre del año 2005, siendo ésta la fecha cierta del instrumento al haber intervenido en el acto de notificación un funcionario público.
b) Que dicha notificación la realizó el adquirente, aquí demandado, ciudadano OSCAR TREJO MERIDA.
c) Se le hizo entrega al notificado de tanto de un ejemplar de la notificación como de los documentos de venta celebrados el 30-8-2005, que tuvieron por objeto los locales ocupados por el demandado.
Adicional a lo anterior se le participó que contaba con 40 días a partir de la notificación para ejercer el retracto establecido en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y debía pagar los cánones de arrendamiento al ciudadano OSCAR TREJO.
El Notario dejó constancia que la persona que lo atendió (“…de baja estatura, con una edad comprendida entre 48 y 50 años)…” señaló que era JOAO MIGUEL SOUSA DE GOUVEIA, a quien impuso de los particulares indicados, quien luego de recibir los documentos ya indicados los arrojó sobre una de las mesas de los locales manifestando que no firmaría. No obstante ello el funcionario levantó el acta constatando haber dejado con el ciudadano notificado los ejemplares contentivos de la notificación y documentos de venta.
De lo dicho por el funcionario público se constata el cumplimiento de los requisitos exigidos en la Ley Inquilinaria, no siendo procedente la sola afirmación del demandado de que dicha actuación no evidencia la notificación que le fuera efectuada.
Aceptar tal argumento sería no dar credibilidad a lo dicho por el funcionario quien da fe pública de sus actos, de ahí que, si el demandado pretendía atacar la notificación que el Notario efectuara ha debido acudir a la tacha, siendo en consecuencia improcedente la impugnación efectuada. Así se precisa.
Siendo válida la notificación realizada al demandado, es forzoso concluir que, habiéndose materializado la misma en fecha 5-9-2005, a

partir de la referida fecha exclusive comenzaron a correr los 40 días calendario de que disponía el arrendatario para ejercer el derecho a retracto, venciendo el mismo el día 15-10-2005. Así se establece.
Habiendo ejercido el demandante el retracto en fecha 27-4-2006 resulta impretermitible concluir que habían vencido holgadamente los 40 días que le confiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta procedente la CADUCIDAD ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA. Así se declara.
Procedente como ha sido la defensa perentoria de caducidad no pasa esta sentenciadora a analizar el resto de los alegatos y probanzas esgrimidos por las partes. Así se decide.
III
Por las razones antes expuestas este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la CADUCIDAD alegada por la parte demandada; y, como consecuencia de ello SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano JOAO MIGUEL SOUSA de GOUVEIA, contra el ciudadano OSCAR TREJO MERIDA, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes a tenor de lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, a los 13 días del mes de noviembre del año 2006. AÑOS: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez Catalán.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 13-11-2006, previo el anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión siendo las 3:00 p.m.
La Secretaria.