TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 196° y 147°

DEMANDANTES
RECONVENIDOS: PLUTARCO DÍAZ REVOLLO y CARMEN EDITH SOTO DE DÍAZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 15.149.322 y 15.614.833, respectivamente.
APODERADO
JUDICIAL: TOMAS ENRIQUE GUARDIA CHACÓN, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 1.988.
DEMANDADOS
RECONVINIENTES: ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA AQUINO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la cédulas de identidad Nos. 3.338.583 y 3.605.735, en el mismo orden.
APODERADO
JUDICIAL: JULIO GUEVARA COLMENTER, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 12.590.

MOTIVO: ACCIÓN MERO DECLARATIVA Y RECONVENCION

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 04-9402

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 21 de octubre de 2004 por el abogado JULIO GUEVARA COLMENTER, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA AQUINO, en contra de la sentencia proferida el 08 de enero de 2004 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de mera declaración intentada por PLUTARCO DÍAZ REVOLLO y CARMEN EDITH SOTO DE DÍAZ, contra ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA AQUINO; INADMISIBLE la reconvención propuesta por ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA AQUINO contra PLUTARCO DÍAZ REVOLLO y CARMEN EDITH SOTO DE DÍAZ.

Este medio recursivo fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 05 de noviembre de 2004, y se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno. Asignado el conocimiento de la misma a esta superioridad, con fecha 17 de noviembre de 2004 quedó estampado el correspondiente auto de entrada, que fijó oportunidad para la presentación de los Informes de las partes y sus respectivas Observaciones, a tenor de lo señalado en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad correspondiente en fecha 16 de diciembre de 2004, procedió la parte demandada a consignar su escrito de Informes en Alzada, y expuso lo siguiente: 1) Que en la reconvención propuesta ambas partes aseveraron que existió un contrato de arrendamiento respecto al inmueble que se describe en dicha mutua petición, que el mismo se efectuó a tiempo determinado (un año) y luego pasó a ser por tiempo indeterminado, pero ello se indicó en un sentido ilustrativo. 2) Que la propia sentencia apelada reconoce expresamente que la reconviniente alega y demuestra que su relación arrendaticia con los actores se había extinguido por mutuo acuerdo, tal y como se aprecia del contenido del texto de la Cláusula Séptima del Contrato de Opción de Compra. 3) Que al quedar extinguido el contrato de arrendamiento y no haber comprado los accionantes el inmueble objeto de la opción de compra, los mismos pasaron a ejercer una tenencia irregular, es decir, una posesión ilegítima sobre el inmueble en referencia, y por consiguiente, tal como se expresa en la cláusula antes mencionada, nace el derecho para los propietarios del inmueble dado en opción, de exigirle a los entonces optantes la entrega inmediata del apartamento en cuestión. 4) Que conforme a la Cláusula Séptima del señalado Contrato de Opción de Compra, principalmente se fundamenta la mutua petición propuesta en el artículo 1.159 del Código Civil en concordancia con los artículos 1.264 y 1.269 de dicho texto legal. 5) Con la reconvención se exige a la parte actora, cumplir con el compromiso establecido en la Cláusula Séptima del Contrato de Opción de Compra, es decir, entregar el apartamento desocupado objeto del contrato, en el caso de que los optantes no ejercieran dicha opción; esto es, una pretensión ejercida conforme al derecho común, que nace exclusivamente de la teoría general de las obligaciones y especialmente de los contratos; y mas específicamente de un contrato de compra, pero jamás de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, porque, como ya se explicó, la propia sentencia apelada deja ver que si en un momento pretérito determinado hubo una relación, se extinguió por mutuo acuerdo entre las mismas contemplado en un Contrato de Opción de Compra, no debiendo entenderse la palabra desocupación expresada en el escrito de reconvención, como que se hubiese propuesto la acción de desalojo prevista en el artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. 6) Finalmente, peticionó sea declarada con lugar la apelación interpuesta, y en consecuente sea negada la revocación de la sentencia recurrida.
Ninguna de las partes hizo uso de su derecho de presentar Observaciones a los Informes, entrándose en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

II
SINTESIS DE LOS HECHOS

Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda que quedó admitido en fecha 13 de agosto de 1998 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por el cual los ciudadanos PLUTARCO DÍAZ REVOLLO y CARMEN EDITH SOTO, debidamente asistidos por el abogado JOSÉ FÉLIX INFANTE explanaron los siguientes alegatos: 1) Que adquirieron en opción de compra-venta un apartamento que les fuera ofrecido en venta por los ciudadanos ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA AQUINO, según documento autenticado en fecha 25 de junio de 1993, ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, bajo el No. 52, Tomo 22 de los libros respectivos 2) Que el precio de venta del apartamento distinguido con el No. 1 y letra A 14-A situado en la planta 1 del Conjunto Residencial La Vuelta del Casquillo, zona 1, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, del Municipio Libertador del Distrito Federal fue la cantidad de Bs. 1.250.000,oo, cantidad ésta que pagarían los compradores a la entrega del inmueble en dinero de curso legal y en el acto de protocolización del documento definitivo de compra-venta. 3) Que para el momento de la firma los compradores hicieron entrega a los vendedores mediante un cheque de gerencia la cantidad de Bs. 250.000,oo, cantidad ésta que iba a ser imputada al precio de venta y dados en garantía del contrato de opción de compra. 4) Que los vendedores se comprometieron de acuerdo a la Cláusula Primera del contrato, llevar a cabo la venta del inmueble, libre de cargos y de gravámenes, así como solvente de todos los impuestos y tasas correspondientes. 5) Que los accionados no liberaron el apartamento del gravamen, consistente en una hipoteca de primer grado que sobre el mismo estaba constituida, por lo que no pudo consumarse la operación convenida dentro del plazo de sesenta (60) días contados a partir de la firma del contrato de opción de compra, ni en los años subsiguientes a partir de la firma del mismo, consolidándose una situación en que los accionantes permanecieron y permanecen ocupando el apartamento, cubriendo los gastos inherentes al mismo, en espera de que los propietarios cancelaran la obligación hipotecaria, para que una vez libre de ese gravamen, extenderse el documento definitivo de compra-venta. 6) Que los accionantes ante un eminente embargo y remate del inmueble, optaron por pagarle a La Industrial Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A. la cantidad de Un Millón Doscientos Un Mil Trescientos Cincuenta y Nueve Bolívares con Seis Céntimos (Bs. 1.201.359,06) que le era adeudada por los ciudadanos ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA DE MUÑOZ, en virtud del préstamo hipotecario, en consecuencia los accionantes, en virtud de dicho pago, se subrogaron en todos los derechos y acciones de la acreedora por concepto del mencionado préstamo, que incluyó la hipoteca convencional de primer grado, mediante cheque de gerencia a nombre de la entidad bancaria antes mencionada, No. 2-023-0036400 del Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de Bs. 1.196.900,19, mas la cantidad de Bs. 1.575.000,35 en dinero efectivo. 7) Finalmente, se peticionó que mediante sentencia mero declarativa se declare que los accionantes sean los únicos y exclusivos propietarios de los recibos de cancelación hipotecaria y demás deudas que los accionados tienen con la entidad bancaria sobre el bien inmueble objeto de esta acción, y se establezca una prohibición de enajenar y gravar sobre el mismo. 8) Estimaron la cuantía de la demanda en la cantidad de Veinte Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 20.500.000,oo).

Iniciados los trámites de citación de los demandados, consta en autos que el funcionario alguacil del mencionado tribunal diligenció por separado en fecha 21 de octubre de 1998, informando haber citado a la ciudadana Alida Teresa Quijada Aquino, siendo imposible la ubicación del ciudadano Antonio José Ramos Mendoza, motivo por el cual la parte actora diligenció en fecha 14 de diciembre de ese año, y solicitó el libramiento del cartel de citación, quedando cumplido en autos lo estipulado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, mediante constancia secretarial estampada en fecha 17 de febrero de 1999.

Seguidamente, luego de darse por citados el 02 de marzo de 1999, por escrito fechado 22 de marzo de 1999 la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora con base a los alegatos que de seguidas se explanan: 1) En primer lugar rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho en que los demandantes pretenden fundamentarla. 2) Consignó y opuso copia del documento de opción de compra venta, adjunto al texto libelar marcado “B” conforme al cual se evidencia del contenido de la Cláusula Primera que señala: “... LA VENDEDORA otorga AL COMPRADOR una opción de compra-venta sobre un apartamento de su propiedad distinguido con el No. 1 y la letra A CATORCE raya A, situado en la planta uno del conjunto Residencial LA VUELTA DEL CASQUILLO, zona 1, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, del Municipio Libertador del Distrito Federal...”, siendo incierto que los demandados se comprometieran a llevar a cabo la venta del inmueble dado en opción de compra, liberado de cargos y gravámenes y solvente de impuestos u otros tributos. 3) Que el alegato de los accionantes, respecto a que no pudieron consumar la operación pactada en el referido contrato de opción a compra, a consecuencia de la carga hipotecaria, no encuentra asidero legal alguno, toda vez que el ejercicio de la acción de cumplimiento de dicho contrato es totalmente independiente de las relaciones existentes entre el propietario de la cosa ofrecida en venta y su acreedor hipotecario, entendiéndose como es lo usual, que en el mismo momento en que cancela el precio el comprador, el vendedor le cancela su deuda a su acreedor, acto escrito este que no pudo ser efectuado por un solo acto escriturar, acto que no se llevó a efecto por causa del incumplimiento de los demandantes en cancelar el precio pactado en la cláusula séptima del mencionado contrato que señala: “...EL COMPRADOR tramitará un crédito por la entidad de Entidades de Ahorro y Préstamo La Industrial para la adquisición del inmueble descrito, si el crédito es negado EL COMPRADOR se compromete a desocuparlo y entregarlo a los vendedores con fecha límite el 15 de septiembre de 1993, sino fuera así LOS VENDEDORES tendrán derecho a solicitar la entrega material del inmueble ante un Tribunal competente. Así expresamente lo conviene EL COMPRADOR....” y en el plazo de sesenta (60) días establecidos en el mismo. 4) Que la existencia del mencionado gravamen hipotecario ni siquiera influyó en el ánimo de los optantes, como excusa de su desistimiento negocial, toda vez que los mismos perfectamente conocían, conforme se constata en la cláusula séptima del contrato en cuestión. 5) Que el acto efectuado por los accionantes a cancelar la deuda hipotecaria de marras, a favor de los accionados, a lo mas tiene el simple efecto de un pago de subrogación que para nada guarda relación con la pretensión demandada, es decir, la declaración de propiedad de los recibos de cancelación de la referida garantía y demás deudas de los accionados con su entonces acreedor hipotecario, toda vez que, si tales recibos guardan relación con los derechos subrogados, los mismos solo constituyen una prueba de la satisfacción de esos derechos a su anterior titular, pero no bienes específicos sobre los que se puedan ejercer el derecho de propiedad; y mucho menos lo podrían ser las referidas deudas. 6) Finalmente, reconviene a la actora, con base a los siguientes alegatos: A) Fundamentó su pretensión en los artículos 1.264, 1.269, 1.271 y 1.273 del Código Civil, peticionó a falta de consentimiento por los actores, que sean condenados por el Tribunal, en el cumplimiento de la obligación de desocupar el inmueble objeto del contrato de opción de compra antes descrito, y entregarlo a los accionados, conforme a la última parte de la Cláusula Séptima de dicho contrato. B) En la extinción por mutuo disenso de la relación arrendaticia que tenían con los accionados, derivada de los efectos jurídicos emanados del referido contrato de opción de compra. C) En el pago de la cantidad de Bs. 2.277.000,oo, por concepto de daños, con ocasión del incumplimiento de la Cláusula Séptima del mismo; mas los daños que se sigan causando por causa de dicho incumplimiento, hasta la definitiva cancelación de los mismos, previa su determinación mediante experticia complementaria del fallo. D) La reconvención formulada se estimó en la cantidad de Bs. 31.277.000,oo, la cual comprende el monto de los daños reclamados, más el valor aproximado del inmueble en que se funda la reconvención es decir la cantidad de Bs. 29.000.000,oo.

En fecha 15 de abril de 1999, la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención, siendo que en fecha 10 de mayo de 1999 el tribunal a quo de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, repuso la causa al estado de admitir o no dicha reconvención.

La reconvención quedó admitida por auto dictado en fecha 10 de mayo de 1993, fijándose el quinto (5to) día de despacho para su contestación, ordenando previamente que tal auto fuese notificado a las partes.

Notificadas las partes, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida consignó en fecha 12 de julio de 1999, escrito de contestación a la reconvención, contentivo de los siguientes alegatos: 1) Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, en fecha 25 de junio de 1993, bajo el No. 52 del Tomo 22, que entre los ciudadanos ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA AQUINO, por una parte denominados los propietarios y por la otra PLUTARCO DÍAZ REBOLLO y CARMEN SOTO DE DÍAZ, suscribieron un contrato mediante la cual los primeros se comprometieron a vender y la segunda a comprar, en las condiciones establecidas en el citado documento, un inmueble propiedad del propietario. 2) Que a la firma del convenio en cuestión, el cual se anexa en copia certificada marcada “B”, la demandante, canceló a los demandados un adelanto a cuenta del precio de la venta montante a la cantidad de Bs. 250.000,oo, recibiendo de estos las llaves del apartamento, entrándose en posesión inmediata por parte de los compradores, en espera de que el propietario liberara la hipoteca que para la época lo gravaba para luego proceder al otorgamiento del documento definitivo de compra venta. 3) Arguyó que en virtud de que los propietarios no liberaron el inmueble del gravamen, consistente en hipoteca de primer grado que sobre el mismo estaba constituida a favor del Industrial Entidad de Ahorro y Préstamo, procedieron a cancelarle a la misma la cantidad de Bs. 1.447.654,20, quedando liberada la hipoteca a los fines de garantizar los derechos que les asisten. 4) Solicitaron al tribunal a quo medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito anteriormente. 5) Que en fuerza de las razones de hecho y de derecho expresados, y haciendo valer el documento de opción de compra autenticado y la cancelación de la deuda hipotecaria del juicio principal (ejecución de hipoteca), que el bien inmueble objeto de esta demanda de tercería tenía con La Industrial Entidad de Ahorro y Préstamo, demandaron formalmente en tercería a La Industrial Entidad de Ahorro y Préstamo y a los ejecutados deudores ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA T. QUIJADA AQUINO, para que convengan en reconocer que en virtud de la cancelación de la deuda hipotecaria y el documento de opción a compra, les da derecho a intervenir en la causa de ejecución de hipoteca trabada entre las partes en virtud que se pretende ejecutar un bien sobre el cual los demandantes como terceros poseedores del inmueble objeto de la demanda, son titulares del derecho y reconozcan que otorgaron a su favor la escritura de compraventa sobre el inmueble objeto de esta demanda de ejecución de hipoteca del inmueble antes identificado. 6) Que en cuanto a la cancelación de honorarios profesionales que solicita la parte demandante aclaró que todos los gastos están incluidos en el cheque de gerencia que se encuentra consignado en el tribunal, de acuerdo al avalúo que realizaron los peritos a la deuda hipotecaria contraída con la entidad bancaria por la parte demandada, y de tal manera, que los deudores hipotecarios no tienen nada que cancelar por honorarios profesionales, ni por otros conceptos causados por la mencionada deuda hipotecaria.

Abierto ope legis la causa a pruebas, consta que mediante escrito de fecha 04 de agosto de 1999, la representación judicial de la parte actora-reconvenida promovió las siguientes pruebas:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente, de todo lo alegado en el libelo de la demanda y de todos los documentos cursantes en el expediente signado con el No. 20.602.

La parte demandada-reconviniente no presentó escrito de promoción de pruebas.

Concluido el lapso probatorio, la parte actora hizo uso de su derecho de presentar escrito de Informes, el 17 de julio de 2000, luego de lo cual el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia en fecha 08 de enero de 2004 , que declaró SIN LUGAR la demanda de mera declaración intentada por PLUTARCO DÍAZ REVOLLO y CARMEN EDITH SOTO DE DÍAZ contra ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA AQUINO; e INADMISIBLE la reconvención propuesta por los demandados contra la actora; condenó el pago de las costas a la parte actora por la demanda principal y respecto a la reconvención, a ninguna de las partes por haber sido declarada inadmisible.

Una vez asignado a esta superioridad el conocimiento de la apelación interpuesta en contra de la referida sentencia, tal y como ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo, y agotado el trámite de su sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia, pasa de seguidas este juzgador a motivar su decisión.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

La causa sub examine se defiere al conocimiento de este Tribunal en razón de la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada en contra de la decisión proferida en fecha 08 de enero de 2004 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, que se fundamentó en lo siguiente:

“...En efecto sin ser muy industrioso, se logra obtener la noticia de que los demandantes no alegaron desconocimiento de su derecho y los demandados tampoco lo ponen en duda, ya que sin caer en gran aprieto, puede advertir esta instancia-de las propias alegaciones que hicieron ambas partes-, que antes que vacilantes, la situación del actor es cierta, nadie se la discute, ni siquiera aquellos contra quienes dirigió su pretensión de ser “(Sic)...los únicos y exclusivos propietarios de los recibos de cancelación hipotecarios y demás deudas que los ciudadanos ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA AQUINO DE MUÑOZ tenían con la entidad Industrial de ahorro y préstamo C.A. Sobre el Apartamento objeto de esta acción, de su propiedad marcado con el No. 1 y letra A 14-A”, pues, los demandados reconvinientes lo que invocan es la ociosidad de la pretensión, basados en que “Es claro que el acto efectuado por los accionantes en cancelar la deuda hipotecaria de marras, a favor de mis representados, a lo más tiene el simple efecto de un pago con subrogación que para nada guarda relación con la pretensión demandada, es decir, la declaración de propiedad de los recibos de cancelación de la referida garantía y demás deudas de los accionados con su entonces acreedor hipotecario, toda vez que, si bien tales recibos guardan relación con los derechos subrogados, los mismos sólo constituyen una prueba de la satisfacción de esos derechos a su anterior titular, pero no bienes específicos sobre los que se pueda ejercer el derecho de propiedad; y mucho menos lo podrían ser las referidas deudas. Y si lo que pretenden los accionantes es que el Tribunal los reconozca como titulares de los derechos subrogados, la acción por ellos propuesta es desde todo punto de vista inoficiosa”. Así pues, la declaración de certeza no puede darse ante lo que no resulta vacilante, es decir, ante lo que no se desconoce y por ello resulta cierto, de suerte que la súplica de certeza es un caso como el de autos deviene en impertinente por ociosa, en razón de lo cual la demanda de la actora será declarada sin lugar. Así se decide.
En la reconvención (...omissis...) En otras palabras, resulta protuberante que los demandados reconvinientes debieron hacer su reclamo, según la prudente técnica, por procedimiento distinto, el que no es otro que el establecido en el –artículo 1 del Decreto Legislativo sobe Desalojo de Vivienda -porque se dirige a solicitar la desocupación de un inmueble arrendado con un contrato sin determinación de tiempo, de acuerdo a la calificación dada a la convención por los propios reconvinientes, y a lo que se desprende del contrato de arrendamiento acompañado a los autos en copia simple por éstos al contestar la demanda, el cual tiene valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, ello concordado con lo demostrado por la opción allegada a los autos que tiene el valor probatorio que consagra la ley para los documentos públicos.
(...) No obstante, como no se hizo así al momento de admitir la reconvención, ello no quiere decir que la anomalía queda subsanada, pues el juez, todavía conserva el poder de revisar de nuevo la legalidad del auto que la admitió e imponer el correctivo de rigor, que para el caso, sería declarar la inadmisibilidad de la reconvención, como remedio extremo para depurar el proceso de irregularidades que le perjudican y coloca en cabeza de los reconvinientes la carga de volver a demandar de modo y manera fijado en la ley.
(...) La consecuencia de todo ello, será, como antes se afirmó, declarar la inadmisibilidad de la contrademanda, por cuanto el auto que la admitió resulta nulo, por quebrantar el artículo 212 del Código adjetivo, generando la ineficacia de todos los actos siguientes a él, e infringió de igual manera los artículos 15 y 12, ibidem. Así se decide.
Finalmente, resultan impertinentes los documentos visibles a los folios 6 al 8, 40 al 45 y 51 al 55 del expediente por cuya razón el Tribunal no les otorga valor probatorio alguno. Así se decide…”.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia o thema decidendum de este juicio, cuyos límites son fijados por los alegatos explanados tanto en la demanda y la reconvención, así como en las respectivas contestaciones, en un principio y conforme a la demanda de mera declaración que consiste en que se les declare como únicos y exclusivos propietarios de los recibos de cancelación hipotecarios y demás deudas que los ciudadanos ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA AQUINO DE MUÑOZ, tenían con la institución bancaria La Industrial Entidad de Ahorro y Préstamo sobre el inmueble objeto de esta acción. Esta pretensión, fue negada y contradicha por la demandada. Igualmente alegó que la acción de cumplimiento del contrato de opción a compra, es totalmente independiente de las relaciones existentes entre el propietario de la cosa ofrecida en venta y su acreedor hipotecario. Asimismo, arguyó que el acto efectuado por los accionantes en cancelar la deuda hipotecaria de marras a favor de sus representados, tiene el simple efecto de un pago con subrogación, es decir, la declaración de propiedad de los recibos de cancelación de la referida garantía y demás deudas de los accionados con su entonces acreedor hipotecario, toda vez que, si bien tales recibos guardan relación con los derechos subrogados los mismos solo constituyen una prueba de la satisfacción de esos derechos a su anterior titular, empero no representan bienes específicos sobre los que se pueda ejercer el derecho de propiedad y mucho menos lo podrían ser las referidas deudas, siendo inoficiosa la pretensión actora. Por último, la parte demandada reconvino a la actora para que convinieran o a ello fuesen condenados por el a quo, en el cumplimiento de la obligación de desocupar el inmueble objeto del contrato de opción de compra antes descrito, y en entregarlo a los demandados, conforme a la última parte de la Cláusula Séptima de dicho contrato, así como en la extinción por mutuo disenso de la relación arrendaticia que tenían con los demandados, derivada de los efectos jurídicos emanados del referido contrato de opción de compra, y en el pago de la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 2.777.000,oo) por concepto de daños, con ocasión del incumplimiento de la cláusula séptima del contrato de opción de compra en cuestión, más los daños que se sigan causando por causa de dicho incumplimiento, hasta la definitiva cancelación de los mismos, previa su determinación mediante experticia complementaria del fallo, estimando la reconvención en la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 31.277.000,oo), la cual comprende el monto de los daños reclamados mas el valor aproximado del inmueble en que se funda dicha reconvención en la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 29.000.000,oo).

Ahora bien, por cuanto la parte actora no ejerció recurso alguno contra la sentencia que declaró sin lugar la acción mero declarativa, dicha pretensión escapa del examen de esta Alzada, quien sólo deberá emitir pronunciamiento con respecto al medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, sobre el punto que le causó agravio constituido por la declaratoria de inadmisibilidad de la acción reconvencional impetrada.

Fijados los límites de los hechos controvertidos objeto del recurso, pasa ahora la Alzada a determinar aquellos que han quedado afirmados o admitidos, todos los cuales no necesitan ser objeto de prueba, dándose por ciertos y válidos a los fines de solucionar y dirimir lo controvertido. A saber:

1) Que suscribieron un contrato con opción a compra-venta, según documento autenticado, en fecha 25 de junio de 1993, ante la Notaría Pública Trigésima Séptima de Caracas, bajo el No. 52, Tomo 22 de los libros respectivos, de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 1 y letra A (14-A), situado en la planta uno (1) del Conjunto Residencial La Vuelta del Casquillo, Zona 1 (uno), Jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Federal.
2) Que la parte actora reconvenida ocupó dicho inmueble en calidad de arrendataria, conforme al contrato autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, en fecha 18 de diciembre de 1986, bajo el No. 1, Tomo 52, el cual se transformó a tiempo indeterminado y conforme a la Cláusula Séptima del Contrato de Opción de Compra, que en caso de no otorgarse el crédito al comprador, este se comprometía a desocuparlo y entregarlo para el día 15 de septiembre de 1993, que de no ser así los vendedores tendrían el derecho de solicitar la entrega material del inmueble ante un tribunal competente.

Para decidir, este Tribunal debe indicar previamente que el sub lite se inició por demanda de mera declaración, lo que encuentra sustento en nuestro ordenamiento legal vigente, (art. 16 CPC), estipulándose que la parte interesada podrá acudir a los órganos jurisdiccionales a los fines de solicitar sea declarada la existencia de una situación jurídica que se encuentra en estado de incertidumbre.

Así en sentencia de fecha 08 de marzo de 2001, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, en el juicio seguido por Juvenal Aray y otros, contra el Instituto Autónomo Aeropuerto Internacional de Maiquetía (I.A.A.I.M), en el expediente N° 00426, sentencia No. 030, se dejó asentado lo siguiente:

“Las llamadas acciones mero declarativas o acciones de mera certeza, las cuales consisten en la activación de la función jurisdiccional del Estado en la búsqueda de un pronunciamiento de ley que permita despejar la duda o incertidumbre acerca de si se esta en presencia o no, de una relación jurídica determinada o de un derecho.
Tanto la doctrina foránea así como la doctrina nacional han sido vastas y amplias, en el estudio de este tipo de acciones, y es así como el profesor Arístides Rengel-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, nos señala:
La pretensión de mera declaración o declarativa, o de declaración de simple o mera certeza, como también se denomina, es aquella en la cual no se pide al juez una resolución de conducta a una prestación, sino la mera declaración de la existencia o inexistencia de una relación jurídica. Aquí no se trata del incumplimiento de una obligación o transgresión del derecho, sino de la declaración de una relación jurídica que existen con anterioridad a la sentencia, pero que se encuentra en estado de incertidumbre.
“El fin perseguido con las acciones mero declarativas, se circunscribe a la persecución de la declaración por parte de un órgano de administración de justicia o derecho, pero sin que se considere que la sentencia sea condenatoria en esencia”.
“En el mismo sentido se pronunció Lino Palacios, en su libro Derecho Procesal Civil, al señalar:”.
“Las acciones declarativas, también conocidas como de mera declaración, o de mera certeza, presentan una pretensión por medio del cual se busca pronunciamiento del órgano jurisdiccional que elimine la falta de certeza sobre la existencia, eficacia, modalidad o interpretación de una relación o estado jurídico… (Obra citada, Tomo I, página 426)…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 08 de julio de 1999, dejó asentado lo siguiente:

“Entre las condiciones requeridas para que pueda darse la acción de declaración, aparte de la voluntad de la ley de la cual se pide la declaración; y de la legitimatio ad causam, debe destacarse el interés en obrar. Este interés en obrar consiste en una condición de hecho tal, que el actor sufriría un daño sin la declaración judicial. Esta condición de hecho no consiste en una violación del derecho que es presupuesto corriente de las sentencias de condena, sino más bien de la incertidumbre del derecho ante la opinión común por lo que se precisa no sólo que el derecho sea satisfecho por el obligado, sino también que sea cierto como derecho en la sociedad.
Esta incertidumbre debe ser también objetiva en el sentido de que no basta que el titular de un derecho éste incierto acerca del propio derecho, sino que es necesario un hecho exterior objetivo que haga incierta la voluntad de la ley en la conciencia del titular o de los terceros”. (Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 8 de julio de 1999)…”.

Así las cosas, a los fines de dirimir el punto deferido en apelación, luego de realizado un análisis exhaustivo de las actuaciones que conforman el presente expediente, esta Alzada observa, que al momento de contestar la demanda la parte accionada reconvino a la actora, aduciendo que entre las partes suscribientes del Contrato de Opción de Compra, existió una relación arrendaticia que se transformó a tiempo indeterminado, conforme se evidencia del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera de Caracas, en fecha 18 de diciembre de 1986, bajo el No. 1, Tomo 52, y conforme a la Cláusula Séptima del Contrato de Opción de Compra, se estableció que en caso de no otorgarse el crédito al comprador, este se comprometía a desocuparlo y entregarlo para el día 15 de septiembre de 1993, que de no ser así los vendedores tendrían el derecho de solicitar la entrega material del inmueble ante un tribunal competente.

En tal sentido, la parte demandada reconvino a la actora para que convinieran o a ello fuesen condenados por el a quo, en el cumplimiento de la obligación de desocupar el inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra antes descrito, y en entregarlo a los demandados, conforme a la última parte de la Cláusula Séptima de dicho contrato, así como en la extinción por mutuo disenso de la relación arrendaticia que tenían con los demandados, y en el pago de la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 2.777.000,oo) por concepto de daños, generados por el incumplimiento a las estipulaciones contractuales antes indicadas, más los daños que se sigan causando con motivo de dicho incumplimiento, hasta la definitiva cancelación de los mismos, previa su determinación mediante experticia complementaria del fallo. Dicha pretensión fue estimada en la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 31.277.000,oo), la cual comprende el monto de los daños reclamados más el valor aproximado del inmueble en que se funda dicha reconvención en la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 29.000.000,oo).

Dicha pretensión reconvencional fue declarada inadmisible por el juzgado a quo, al considerar que la misma colidía con los preceptos legales consagrados en los artículos 78 y 366 del Código de Trámites, concluyendo que los reconvinientes en definitiva pretenden una acción de desocupación del inmueble arrendado, que habría de sustanciarse conforme al artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, es decir, por un procedimiento breve y especial que es incompatible con el procedimiento ordinario mediante el cual se tramitaba la causa principal.

Sobre este aspecto, el recurrente indicó en sus informes que al quedar extinguido el contrato de arrendamiento y no haber comprado los accionantes el inmueble objeto de la opción de compra, los mismos pasaron a ejercer una tenencia irregular, es decir, una posesión ilegítima sobre el inmueble en referencia, y por consiguiente, tal como se expresa en el contrato, nacía el derecho para los propietarios del inmueble dado en opción, de exigirle a los entonces optantes la entrega inmediata del apartamento en cuestión. Que la propia sentencia apelada deja ver que si en un momento pretérito determinado hubo una relación arrendaticia, esta se extinguió por mutuo acuerdo entre las partes al suscribir la opción, no debiendo entenderse la palabra desocupación expresada en el escrito de reconvención, como que se hubiese propuesto la acción de desalojo prevista en el artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda.

Al respecto, quien aquí decide comparte el criterio esgrimido en la recurrida por el sentenciador de la primera instancia, por cuanto es indudable que en la reconvención se demandó el cumplimiento de la obligación de desocupar el inmueble objeto del contrato de opción, estando el juez facultado para calificar la acción, además se desprende claramente del contrato de marras, que en ningún momento se declaró extinguida la relación arrendaticia preexistente, siendo un hecho admitido que la misma se transformó a tiempo indeterminado, estipulando las partes que en caso de incumplimiento en la entrega del inmueble en el plazo estipulado en caso de no otorgarse el préstamo, los vendedores podrían recurrir ante un tribunal competente a fin de solicitar la entrega del inmueble, lo que a todas luces determina que el procedimiento que el legislador otorgaba al reconviniente para ventilar la pretensión deducida para el momento de su interposición 22 de marzo de 1999, (f. 32 al 34) y admitida el 10 de mayo de ese año, lo constituía el procedimiento especial previsto en dicho Decreto Legislativo que exigía los siguientes requisitos:

a) Que se trate de una controversia que tenga relación con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues sólo en tales casos la ley permite la terminación del contrato por voluntad unilateral del arrendador, es decir, el desalojo.
b) Que el contrato tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda o habitación (“casa” en los términos del artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda).
c) Que la controversia verse sobre la terminación del Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado por voluntad unilateral del arrendador, esto es, que el objeto del juicio sea la desocupación o desalojo.

Igualmente, se debe indicar que independientemente de que en su escrito de contestación a la reconvención, la parte actora formuló una serie de alegatos incongruentes con los motivos de la reconvención, sin rechazar en forma expresa la misma, motivo por el cual la parte demandada alegó que éstos habían quedado confesos, es indudable que en el caso bajo examen falta uno de los requisitos previstos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para que se de tal figura como lo es que la pretensión no sea contraria a derecho, lo que se materializa al contravenir lo dispuesto en los artículos 78 y 366 eiusdem.

Dichos preceptos legales copiados a la letra, estipulan lo siguiente:

Artículo 78: “… No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarías entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”.

Artículo 366: “… El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario…”.

Lo antes expuesto, determina que se han ejercido pretensiones en un mismo juicio que deben ser deducidas por procedimientos incompatibles entre si, lo que constituye un vicio de orden público que afecta la correcta constitución del proceso y torna la pretensión reconvencional como contraria a derecho y por ende inadmisible. Asimismo, se debe traer a colación la jurisprudencia diuturna y pacífica del Máximo Tribunal, que desde fecha 24 de diciembre de 1915, señala: “… que aún cuando las partes litigantes manifiesten su acuerdo, no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios; pues su estricta observancia está ligada al orden público…”.

En conclusión, con sujeción a las normas antes citadas, al no poder ser acumulada la pretensión reconvencional que debía ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario, determina la inadmisibilidad de la misma resultando nulo el auto que la admitió ex artículo 212 ibidem, resultando forzoso para esta Alzada declarar la improcedencia del recurso ordinario de apelación ejercido y confirmar la recurrida. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado JULIO GUEVERA COLMENTER, apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 08 de enero de 2004, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la esta Circunscripción Judicial, la cual queda confirmada.

SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por cumplimiento de la obligación de desocupar el inmueble y extinción de la relación arrendaticia, ejercida por la representación judicial de los ciudadanos ANTONIO JOSÉ MUÑOZ y ALIDA TERESA QUIJADA AQUINO en contra de los ciudadanos PLUTARCO DÍAZ REVOLLO y CARMEN EDITH SOTO DE DÍAZ, todos identificados en el cuerpo del presente fallo, al resultar incompatible su procedimiento con el ordinario, conforme a lo previsto en los artículos 78 y 366 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Por la naturaleza de lo decido, no hay especial condenatoria en costas.

Dado que la presente decisión es dictada fuera del lapso legal para ello, se ordena su notificación a las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.

Se ordena expedir copia certificada de la presente sentencia, a los fines previstos en el artículo 248 ibídem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación, a los catorce (14) días del mes de noviembre de dos mil seis (2006).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA
En esta misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

AMJ/MCF/ag-
Exp.: No. 04-9402.