TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE 6871/06
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA DE CARACAS

PARTE ACTORA:
Sociedad Mercantil CORPORACIÓN MENE 3, C. A., inscrita ante el Registro Mercantil (V) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de enero de 1996, bajo el Nro. 76, Tomo 20-A-Qto.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
Dr. JOSE ALEJANDRO ANDARA SANCHEZ, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.083.439, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.821.

PARTE DEMANDADA:
NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS, venezolana, mayor, de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.854.618.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
Dres. PEDRO R. ALVAREZ A. y VIRGINIA DEL VALLE GRATEROL FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la Cédula de Identidad Nros. 4.347.140 y 14.036.630, respectivamente, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20473 y 93239, respectivamente.

MOTIVO:
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
-I-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la sociedad mercantil CORPORACIÓN MENE 3, C. A.., contra la ciudadana NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS.
Admitida la demanda mediante auto de fecha 29 de junio de 2006, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, librándose la respectiva compulsa en fecha 17 de julio de 2006.
Agotados los trámites de citación, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación de la parte demandada mediante carteles, lo cual fue acordado y librado por el Tribunal en fecha 19 de septiembre de 2006.
En fecha 19 de septiembre de 2006, el apoderado actor recibió el cartel de citación librado.
En fecha 21 de septiembre de 2006, diligenció la Dra. VIRGINIA DEL VALLE GRATEROL FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignando copia certificada del instrumento poder que acredita su representación y se dio expresamente por citada en el presente juicio.
En la oportunidad de la contestación de la demanda los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de contestación a la misma, en fecha 25 de septiembre de 2006.
Durante el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal derecho, en tal sentido en fecha 26 de septiembre de 2006, el Apoderado Judicial de la parte actora consignó escrito, por su parte los Apoderados Judiciales de la parte demandada consignaron escrito de pruebas, en fecha 04 de octubre de 2006... Ambas promociones fueron admitidas en sus respectivas fechas, ordenándose su evacuación con el resultado que mas adelante se analizará.
En fecha 06 de octubre de 2003, se dejó constancia que venció el lapso de promoción de pruebas.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Alega el apoderado judicial de la parte accionante en su escrito de demanda que consta de instrumento privado, último y vigente contrato celebrado y suscrito en fecha 01 de abril del año 1991, entre la arrendataria y la arrendadora inicial sucesión de Rafael Fuentes y Mercedes Carvallo, donde ésta le dio en arrendamiento a la susodicha locataria a término fijo o a tiempo determinado, prorrogable de manera automática, salvo la no hasta ahora ocurrida manifestación anticipada, un apartamento distinguido con el número 6, piso número 3, del Edificio Fuentes, Esquina el Carmen, situado en el sector de Catia, Avenida Sucre, N° 327, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual consignó a los autos en original, dicha arrendadora originaria es la causante a título particular de mí representada Corporación Mene 3 C. A.., en cuanto a la señalada relación arrendaticia ahora arrendadora actual, bajo ese terminó de duración fija del referido inmueble, carácter éste que reconoce la propia mencionada arrendataria, cuando la misma supuestamente le consigna a su mandante aquí accionante, cánones de arrendamiento a su único favor o beneficio como arrendadora, mediante procedimiento consignatario que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 2005-7879, el cual consignó a los autos, asimismo alega la representación judicial de la parte accionante que por específicas disposiciones contractuales, previstas en el mencionado instrumento la arrendataria específicamente asumió y contrajo como obligación a su único cargo, pagar el servicio de agua del acueducto, quedando entendido y así se hizo constar que el pago del consumo de agua, correspondiente al inmueble objeto del contrato de marras, seria por cuenta exclusiva de dicha arrendataria y que la falta de pago del mismo otorgaría derecho a la arrendadora a dar por resuelto el contrato en cuestión, asimismo para el caso de no poderse tomar con exactitud las lecturas de los medidores de agua instalados en el inmueble, los consumos que presentara Hidrocapital, serian prorrateados entre todos los inquilinos del inmueble, lo cual así efectivamente ocurre, toda vez que no se toman lecturas de consumo de agua individualizadas a cada inmueble-apartamento, dada la inexistencia de medidores a tal efecto, por cuanto su instalación o no, es un derecho contractual potestativo y reservado a la arrendadora, si así lo juzgare conveniente sin estar de manera alguna obligada a ello. Igualmente, alega la representación judicial de la parte actora que, la arrendataria de forma persistente culposa y sin causa legal alguna que lo justifique o exonere, ha dejado de pagar a su acreedora arrendadora, Corporación Mene 3, C. A.., los suministros de agua que consumió y correspondientes a los meses de Diciembre del año 2005, (período que va desde el 19/12/2005 al 21/01/2006), Enero del año 2006 (período que va desde el 21/01/2006 al 17/02/2006), Febrero del año 2006 (período que va desde el 18/02/2006 al 21/03/2006), Marzo del año 2006 (período que va desde el 21/03/2006 al 21/04/2006), cuya prorrata-alícuota atribuidas es el dos por ciento (2%), sobre el consumo global del Edificio señalado, dada la ausencia de medidores y ello conllevando a una deuda por tal concepto y hasta la presente fecha, de DOSCIENTOS QUINCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y NUEVE CENTIMNOS (Bs. 215.695,89), contraviniendo e incumpliendo así con la estipulación contractual respectiva y que constituye específica causal de resolución pactada entre las partes, siendo dicha deuda asumida o solventada, en la oportunidad de cuando se hizo y dentro del pago referido a todo el consumo general de agua que generó o requirió el señalado Edificio Fuentes, donde forma parte integrante el inmueble arrendado y durante correspondiente a los mencionados meses, por la arrendadora precitada Corporación Mene 3, C. A., a través de su relacionada, sociedad mercantil Galerías el Pueblo, C. A., inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de Octubre de 2000, bajo el Nro. 38, Tomo 472-A-Qto., según documento que en copia certificada consignó a los autos, de la cual es accionista / copropietaria, con igual proporción accionaria la susodicha arrendadora. Asimismo, alega la representación judicial de la parte actora que los pagos tal como ha descrito, fueron verificados por la arrendadora, dado que en definitivas los efectuó mediante las indicada Galerías del Pueblo, C. A., sociedad mercantil de su copropiedad, a Hidrocapital, de acuerdo al contrato de suministro N° 1063406, cliente Fuentes Rafael B., (este causante originario de su representada), evidenciándose de éstos recibos consignados a los autos en copias simples. De igual manera alega la representación judicial de la parte actora que la presente acción de resolución y aplicable al contrato de arrendamiento a término fijo, bilateral y de tracto sucesivo, conforme a la cláusula resolutoria expresa, específica y no genérica (18va), existente sin duda alguna, entre su representada y la inquilina NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS, tal y como se evidencia de los instrumentos adjuntos al libelo de la demanda, con motivo del incumplimiento, en que esta última incurrió al no pagar su consumo individual de agua, de acuerdo a lo hechos relacionados y sustentados, lo que releva y patentiza la flagrante violación de una específica estipulación contractual e igualmente también obligación principal, dado su establecimiento como causal resolutoria expresa y/o pacto comisorio, violentado lo que al respecto establece la Ley y el contrato, tiene constituyéndose como pretensión medular de la aquí accionante, su fundamento jurídico, en las disposiciones de derecho positivo y de naturaleza contractual. Asimismo, alega la representación judicial de la parte actora que el objeto de la presente demanda consiste en que, su mandante la identificada Corporación Mene 3, C. A.., según su reconocido carácter de arrendadora del inmueble, conforme a los hechos relacionados descrito y soportados y a los fundamentos jurídicos-legales con sus conclusiones e invocados, obtengan sobre la base ciertas y reforzada en la específica cláusula resolutoria expresa /pacto comisorio y que por tanto, la consagración de esta última excluye cualquier otra apreciación o consideración acerca de la entidad, gravedad o trascendencia del referido incumplimiento, y que pretenda minimizarlo o restarle importancia; un pronunciamiento judicial constatador y/o constitutivo de su existencia, de la contravención de dicha cláusula y al efecto así se declare resuelto el contrato locativo, bilateral de trato sucesivo, a término fijo y/o a tiempo determinado, prorrogable automáticamente, sin desahucio o notificación alguna a la presente fecha, suscrito el 01 de abril de 1991, por la mencionada arrendadora inicial y causante de la arrendadora actual, mediante el cual fue dado en arrendamiento, bajo tales condiciones, el inmueble; lo anterior por falta de pago de los consumos de agua de los meses ya indicados y en que de acuerdo en su calidad de arrendataria a incurrido la deudora, en virtud de lo cual es demandada la ciudadano NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS, para que convenga o sea condenada por el Tribunal: PRIMERO: Acerca de la plena existencia y validez de una cláusula resolutoria expresa no genérica, estipulada en el contrato de arrendamiento y fundamental a la demanda, concretamente en su cláusula décima octava. SEGUNDO: En que efectivamente, ocurrieron los supuestos que la susodicha cláusula resolutoria expresa no genérica, contempla para que opere la resolución contractual allí dispuesta e invocada; es decir confirmando la no ejecución o incumplimiento culposo de la obligación, que al respecto asumió la arrendataria demandada, de pagar el periódico suministro de agua particular, conforme a las condiciones, para cuya realización fueron convenidas y aceptadas por ambas partes. TERCERO: En que, como consecuencia de la procedencia o verificación positiva de los numerales anteriores, declare con lugar la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, asimismo a que entregue el apartamento objeto del presente juicio completamente desocupado y libre de bienes y personas, en el mismo buen estado de uso y condiciones físicas en que lo recibió. CUARTO: Por cuanto tratándose el contrato de un arrendamiento a término fijo, de continuo tracto sucesivo, donde las prestaciones salvo la aquí demandada, han sido ejecutadas solicitó la representación judicial de la parte accionante que a los efectos de la sentencia que ha de dictarse en el presente procedimiento tenga carácter o efecto hacia el futuro, es decir, a partir del fallo definitivo que pronuncie la resolución. QUINTO: En pagar las costas y costos del juicio.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en oportunidad de dar contestación a la demanda señaló que su representada suscribió con la sucesión de RAFAEL BERNARDO FUENTES, en fecha 1° de abril de 1990, un contrato de arrendamiento sobre el apartamento número 6, situado en el piso 3 del edificio Fuentes, ubicado este en la esquina El Carmen, avenida Sucre, Catia, parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, por un año fijo, prorrogable por períodos anuales, el cual a su vencimiento, el 1° de abril de 1991, a modo de prórroga o renovación las mismas partes suscribieron en idénticos términos y condiciones, salvo el canon de arrendamiento que fue aumentado, un nuevo contrato de alquiler sobre dicho inmueble; contrato que, dado el fiel cumplimiento de nuestra mandante, se ha venido prorrogando año tras año desde entonces sin contratiempo alguno entre las partes, hasta que la parte arrendadora sorpresiva y temerariamente por infundada intentó la demanda, con la que se pretende resolver el contrato de arrendamiento aduciendo un supuesto incumplimiento en el pago de una presunta deuda por consumo de agua. Igualmente señaló la parte accionada que el inmueble Edificio Fuentes es un edificio conformado por locales comerciales y apartamentos destinados a vivienda, todos dados en alquiler. El servicio de agua potable lo suministra Hidrocapital, llega al inmueble por cuenta de la demandante, y el consumo de todo el edificio, integrado éste, como quedó expuesto, por locales comerciales y apartamentos de vivienda en una cantidad que supera las sesenta (60) unidades, es medido o cuantificado por un solo medidor, naturalmente sin discriminación alguna.
Asimismo la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, y todos y cada uno de los alegatos formulados por la demandante en su libelo señalando que su representada no ha incumplido en forma alguna el contrato de arrendamiento al no pagar el consumo individual de agua de los meses de diciembre de 2005, y enero, febrero y marzo de 2006, toda vez que no tiene obligación contractual o legal de pagar el suministro de agua de los meses de diciembre de 2005, y enero, febrero y marzo de 2006, lo cual asciende en la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 215.695,89) según afirma la actora en su libelo, toda vez que su poderdante no tiene obligación alguna de pagar el servicio de agua sin precisar previamente el volumen real de su particular consumo, y sin convenir con su contraparte los términos y condiciones bajo los cuales ha de determinarse con antelación el consumo real de agua.
Igualmente señaló la parte accionante que dichos rechazos lo fundamenta en la previsión establecida en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de que la arrendadora, como paso previo para cobrar el servicio de agua, está obligada a instalar medidor de agua en el apartamento arrendado para determinar el consumo de agua individual.
Negando que el contrato de arrendamiento autorice a la arrendadora, como pretende, a establecer unilateralmente las reglas específicas para determinar el consumo periódico del agua del apartamento arrendado.
Que la parte accionante, según manifiesta la demandada, pretende prorratear las facturas de consumo de agua emitidas por Hidrocapital, entre los arrendatarios del edificio, afectando con tal proceder a nuestra representada, y basándose en el hecho de que la propia arrendadora no ha instalado medidores individuales en cada apartamento, como expresamente lo reconoció en su libelo, y esa omisión de su parte la cubre con el argumento de que es su derecho instalarlos o no.
Alegando aquí que, en lo que toca a nuestra mandante, para la arrendadora es una obligación instalar medidor en el apartamento dado en alquiler si pretende cobrar el consumo de agua, pues la cláusula Decimoctava, repetimos, prevé que sólo si los medidores de agua instalados en el inmueble (se refiere a los que instalaría la arrendadora en cada apartamento y local) no permiten tomar con exactitud las lecturas del consumo de agua, serían prorrateados entre todos los inquilinos del inmueble las facturas pasadas por Hidrocapital.
De igual forma la representación judicial de la parte accionada, negó la afirmación de la demandante, según la cual, debido a que las lecturas de los medidores de agua instalados en el edificio no se pueden tomar con exactitud porque no existen, los consumos que factura Hidrocapital tienen que ser prorrateados entre todos los inquilinos del inmueble e insistieron en que el prorrateo del consumo de agua facturado por Hidrocapital, procede, en el caso de su representada, si y sólo si, la arrendadora hubiese instalado medidor de agua en el apartamento arrendado y éste no permitiera tomar con exactitud la lectura del consumo, y como ya lo hemos reiterado, la demandante no ha procedido a instalar medidor; por tanto, el prorrateo que pretende es inaplicable, a menos que sus términos y condiciones sean convenidos de mutuo acuerdo entre las partes y que eso tampoco ha ocurrido, siendo por tanto totalmente arbitrario y violatorio del contrato la conducta que ha asumido la arrendadora. Niega también la parte demandada que la arrendadora, aun cuando pretenda cobrar por el consumo de agua, no tenga obligación de instalar medidor de agua en el apartamento arrendado, Alegando que la arrendadora en las actuales circunstancias tiene necesariamente que instalar medidor de agua en el apartamento dado en arrendamiento si pretende cobrar por el servicio de agua, salvo que respetando los términos del contrato, libre y voluntariamente su representada convenga en la propuesta de prorrateo de la facturación de Hidrocapital que la arrendadora le formule. Pero hasta el presente ello no ha sucedido; al contrario, la arrendadora en una actuación que transgrede las normas que rigen las relaciones entre las partes pretende inútilmente imponer unilateralmente su voluntad y con base en ella resolver el convenio arrendaticio.
Adujo igualmente la parte accionada que los montos supuestamente adeudados por su mandante no se corresponden con suministros de agua que como dice la demandante, “consumió” toda vez que la arrendadora no ha instalado en el apartamento arrendado el medidor que permita determinar su real consumo de agua. Que su poderdante tenga una prorrata -alícuota atribuida del dos por ciento (2%) sobre el consumo global del inmueble- edificio dada la ausencia de medidores, toda vez que no tiene basamento ni ha traído la accionante al debate, por cuanto jamás ha sido discutida ni acordado con su poderdante y en modo alguno dicha prorrata alícuota, como la denomina la querellante, está prevista en la convención inquilinaria suscrita por las partes. La imposición unilateral de esa alícuota por parte de la accionante es a todas luces una violación inexcusable e inaceptable de los términos del contrato.
En este mismo orden de ideas, la parte accionada negó y rechazó los siguientes hechos: Que la cláusula Decimoctava del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sea resolutoria expresa, específica y no genérica y que dicha cláusula sea aplicable en este caso. Que la supuesta obligación de su representada de pagar el suministro de agua sea una obligación principal del contrato de arrendamiento, toda vez que es secundaria y sujeta a la instrumentación por parte de la arrendadora de los mecanismos necesarios para determinar con precisión el consumo real de agua del apartamento arrendado.
Que con el objeto de evidenciar aún más la improcedencia de la acción intentada por CORPORACIÓN MENE-3, COMPAÑÍA ANÓNIMA y resaltar su ausencia de bases legales y jurídicas, en nombre de nuestra representada presentamos los siguientes alegatos y defensas:
Que la cláusula Decimoctava del contrato de arrendamiento, en su encabezamiento, es imprecisa y ambigua por cuanto alude a una falta de pago del consumo de agua como causa de resolución del contrato, sin precisar el tiempo durante el cual tal falta de pago acarrea dicha sanción o ésta tendría lugar, por lo que se evidencia su falta de determinación. Por otra parte, que cláusula, en su mismo encabezamiento, contiene una típica obligación de dar, así lo ha sostenido la doctrina más autorizada, y en ella no se estableció un plazo para cumplirla; por tanto, de acuerdo con el artículo 1.269 del Código Civil, nuestra representada no queda constituida en mora mientras no se le haga un requerimiento de pago u otro acto similar capaz de ponerla en mora, que en este caso jamás ocurrió, como lo evidencia el hecho de que en el libelo de demanda no se menciona absolutamente que a su representada se le hayan presentado al cobro algún efecto o nota de débito por consumo de agua y que ella se haya negado a pagarla. Que a este respecto, la accionante se limitó a señalar que su representada, ha dejado de pagar, a su reconocida acreedora arrendadora, la precitada Corporación Mene 3 C. A., los suministros de agua que consumió, siendo que con esa expresión la arrendadora da a entender que hubo un acuerdo previo con su representada y ésta venía pagándoles una supuesta alícuota y dejó de hacerlo en cuanto a las facturas de los meses de diciembre de 2005 y enero, febrero y marzo de 2006, y todo ello es falso.
Planteados, así, los términos del disenso, este Tribunal para decidir observa:
Del minucioso estudio de las actas procesales, que conforman el presente expediente constata este Juzgador que durante el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas.
1- En tal sentido, la parte demandada promovió copia certificada, del documento constitutivo, Estatutos Sociales, de la demandante arrendadora Corporación Mene 3, C. A., Al respecto observa quien aquí sentencia que dichas copias al no ser tachadas por la parte demandada surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, quedando demostrada la existencia y constitución de la empresa que funge como parte actora del presente juicio y así se declara.
2- Promovió igualmente la parte actora copia certificada, de la totalidad del expediente N° 2005-7879, de consignaciones arrendaticias, efectuada por la inquilina demanda de autos. Al respecto observa quien aquí sentencia que dichas copias al no ser tachada por la parte demandada surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, quedando demostrado que la arrendataria efectuó consignaciones a favor de la parte accionante en su carácter de arrendadora, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes. Con respecto a la tempestividad de los cánones de arrendamientos allí contenidos, por no ser materia del presente disenso este Juzgador se abstiene de emitir apreciación alguna sobre la legitimidad de las mismas, y así se declara.
3- También promovió la parte accionante copia certificada, del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil Galerías del Pueblo C. A. Al respecto observa quien aquí sentencia que dichas copias al no ser tachadas por la parte demandada surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, quedando demostrada la existencia y constitución de la referida empresa, de la cual se evidencia igualmente que también se trata de una empresa de la cual es socia la parte demandante, y así se declara.
4- Igualmente fue promovida por la parte actora prueba de informes requerida a la empresa Hidrocapital C. A. Al respecto observa este Sentenciador que la parte accionante alegó que los pagos de los indicados consumos de agua, cuyo cumplimiento no efectuó la identificada inquilina demandada, fueron solventados por la propia demandante de autos, a través de una empresa relacionada y/o de su copropiedad accionaria, solicitando a tal fin las siguientes informaciones:
A) Según recibo y/o comprobante (impreso automatizado) de consumo de agua, e indicio marcado “1A”, emitido por Hidrocapital C.A, Contrato de Suministro N° 1063406, taquilla multipago La California, Oficina Comercial 1122, e informe sobre:
Al) Si de acuerdo al mismo, se pagó la cantidad de Bs. 2.621.342,11
A2) Si el mencionado pago se hizo mediante cheque N° 0803030014
A3) Si fue dicho importe cancelado el 16-02-2006.
A4) Si corresponde a pago recibo de consumos permanentes al 20-01-2006.
B) Según recibo y/o comprobante (impreso automatizado) de consumo de agua, e indicio marcado “2A”, emitido por Hidrocapital C.A, Contrato de Suministro N° 1063406, taquilla multipago La California, Oficina Comercial 1122, e informe sobre:
B1) Si de acuerdo al mismo, se pagó la cantidad de Bs. 2.606.977,37.
B2) Si el mencionado pago se hizo mediante cheque N° 0803030038.
B3) Si fue dicho importe cancelado el 09-03-2006.
B4) Si corresponde a pago recibo de consumos permanentes al 17-02-2006.
C) Según recibo y/o comprobante (impreso automatizado) de consumo de agua, e indicio marcado “3A” emitido por Hidrocapital C.A, Contrato de Suministro N° 1063406, taquilla de pago La Candelaria, Oficina Comercial 1136, e informe sobre:
C1) Si de acuerdo al mismo, se pagó la cantidad de Bs. 2.906.582,79.
C2) Si el mencionado pago se hizo mediante cheque N° 0807096829.
C3) Si fue dicho importe cancelado el 21-04-2006.
C4) Si corresponde a pago recibo de consumos permanentes al 2 1-03-2006.
D) Según recibo y/o comprobante (impreso automatizado) de consumo de agua, e indicio marcado “4A”, emitido por Hidrocapital C.A, Contrato de Suministro N° 1063406, taquilla de multipago La California, Oficina Comercial 1122, e informe sobre:
D1) Si de acuerdo al mismo, se pagó la cantidad de Bs. 2.650.892,20
D2) Si el mencionado pago se hizo mediante cheque N° 0807096852
D3) Si fue dicho importe cancelado el 15-05-2006.
D4) Si corresponde a pago recibo de consumos permanentes al 21-04-2006.
Al respecto observa quien aquí sentencia que la empresa Hidrocapital informo de los puntos solicitados de la siguiente manera:
A1) Con el documento de pago mencionado se canceló la cantidad de Bs. 2.621.342,11.
A2) El pago mencionado se hizo mediante cheque N° 03030014.
A3) El monto antes indicado fue pagado el día 16/02/06.
A4) Dicho pago corresponde al agua facturada al Nic N° 1063406, en el período del 19/12/05 al 20/01/06.
En cuanto a lo requerido en el literal B, dieron como respuesta lo siguiente:
BI) Con el documento de pago mencionado se canceló la cantidad de Bs. 2.606.977,37.
B2) El pago mencionado se hizo mediante cheque N° 03030038.
B3) El monto antes indicado fue pagado el 10/03/06.
B4) Dicho pago corresponde al agua facturada al Nic N° 1063406, durante el período del 20/01/06 al 17/02/06.
En atención a lo solicitado en el literal C, señaló:
C1) Con el documento de pago mencionado se canceló la cantidad de Bs. 2.906.582,79.
C2) El pago mencionado se realizó mediante cheque N° 07096829.
C3) El monto antes indicado fue pagado el 2 1/04/06.
C4) Dicho pago corresponde al agua facturada al Nic N° 1063406 durante el período del 17/02/06 al 21/03/06.
Con relación a lo solicitado en el Literal D, indicó:
D1) Con el documento de pago mencionado se canceló la cantidad de Bs. 2.650.892,20.
D2) El pago mencionado se realizó mediante cheque N° 07096852.
D3) El monto antes indicado fue pagado el 15/05/06.
D4) Dicho pago corresponde al agua facturada al Nic N° 1063406, durante el período 21/03/06 al 21/04/06.
Ahora bien, se observa que de las resultas del informe remitido por la referida empresa, la parte demandada no realizó objeción alguna, en virtud de lo cual, dicho informe es apreciado plenamente por este Sentenciador quedando demostrado los hechos allí referidos, y así se declara.
5- Por último la parte actora promovió prueba de informes, solicitando información al Banco Canarias, Agencia Centro Ciudad Comercial Tamanaco (CCCT), nivel C-2, ubicado en Chuao, Distrito Capital, Caracas, para que informe sobre contenido, datos y demás circunstancias se desprenden de las documentales cheques que en fotocopia fueron adjuntados al libelo de demanda, allí distinguidos “1C”, “2B”, “3B”, “4B”, así como:
A) Si en esa Agencia Bancaria, existe una cuenta corriente con el N° 01400009730000027289
B) Si el titular de la precitada cuenta es la empresa Galerías del Pueblo, C. A.
C) Si contra la referida cuenta N° 01400009730000027289, fue girado el cheque N° 03030014 de fecha 13-02-2006 por la cantidad de Bs. 2.621.342,11. (a los datos que se desprenden del indicio documental libelar anexo “1C”
D) Si contra la referida cuenta N° 01400009730000027289, fue girado el cheque N° 03030038 de fecha 09-03-2006 por la cantidad de Bs. 2.606.977,37. (a los datos que se desprenden del indicio documental libelar anexo “2B” .
E) Si contra la referida cuenta N° 01400009730000027289, fue girado el cheque N° 07096829 de fecha 18-04- 2006 por la cantidad de Bs. 2.906.582,79. ( a los datos que se desprenden del indicio documental libelar anexo “3B”
F) Si contra la referida cuenta N° 01400009730000027289, fue girado el cheque N° 07096852 de fecha 09-05- 2006 por la cantidad de Bs. 2.650.892,20. ( a los datos que se desprenden del indicio documental libelar anexo “4B”
G) Si todos y cada uno de los cheques indicados en los literales C, D, E y F, que anteceden, fueron emitidos a favor, y/o pagadero a la orden de Hidrocapital.
H) Si todos y cada uno de los cheques descritos en los aquí referidos literales C, D, E y F, fueron efectivamente cobrados y/o cargados a la mencionada cuenta corriente N° 01400009730000027289.
Al respecto observa quien aquí sentencia que de la información emitida por la referida entidad bancaria quedó demostrado:
1.- Con respecto al punto “ A”, que la cuenta N° 01400009730000027289, pertenece a esa Agencia Bancaria.
2.- Con respecto al punto “ B” GALERIAS DEL PUEBLO, N° 01400009730000027289.
3.- Con respecto al punto “C” el cheque girado Contra la cuenta N° 01400009730000027289, de la Sociedad Mercantil GALERIAS DEL PUEBLO, C. A., a favor de HIDROCAPITAL, por la cantidad de (Bs.2.621.342,11), pagado por el Banco el día 20 de Febrero del 2006.
4. Con respecto al punto “ D” el cheque girado contra la cuenta N° 01400009730000027289, de la Sociedad Mercantil GALERIAS DEL PUEBLO, C. A., y a favor de HIDROCAPITAL, por la cantidad de (Bs.2.606.977,37), pagado por el Banco el día 14 de Marzo del 2006.
5.- Con respecto al punto “ E” que el cheque girado contra la cuenta N° 01400009730000027289, de la Sociedad Mercantil GALERIAS DEL PUEBLO, C. A., HIDROCAPITAL, por la cantidad de (Bs.2.906.582,79), pagado por el Banco el día 25 de Abril del 2006.
6.- Con respecto al punto “ F” que el cheque girado contra la cuenta N° 01400009730000027289, de la Sociedad Mercantil GALERIAS DEL PUEBLO, C. A., HIDROCAPITAL, por la cantidad de (Bs.2.650.892,20), pagado por el Banco el día 17 de Mayo del 2006.
7.- Con respecto al punto “ G” que los cheques referidos al punto C, D, E y F, fueron emitidos y pagados a favor de mediante la cámara de compensación.
8.- Con respecto al punto” H” que los cheques referidos al punto C, D, E y F, fueron pagados contra la cuenta N° 01400009730000027289, de la cual es titular la Sociedad Mercantil GALERIAS DEL PUEBLO, C. A.
Ahora bien, se observa que de las resultas del informe remitido por la referida empresa, la parte demandada no realizó objeción alguna, en virtud de lo cual, dicho informe es apreciado plenamente por este Sentenciador quedando demostrado los hechos allí referidos, y así se declara.
Ahora bien, observa quien aquí sentencia que la parte accionante igualmente trajo a los autos copias de los recibos de cobro de Hidrocapital correspondientes a los meses 10/12/2005 al 20/01/06 y su respectivo recibo de pago electrónico, así como cheque correspondiente al referido pago, marcados como 1-A, 1-B, 1-C y 1-D; copias de recibos de pago electrónico de fecha 17/02/06 el respectivo cheque y estado de cuenta del Banco Canarias identificados como B-1, B-2 y B-3; copias de recibos de pago electrónico de fecha 21/03/06 el respectivo cheque y estado de cuenta del Banco Canarias identificados como C-1, C-2 y C-3; copias de recibos de pago electrónico de fecha 21/04/06 el respectivo cheque y estado de cuenta del Banco Canarias identificados como 4-1, 4-2 y 4-3, los cuales no fueron impugnados en forma alguna por la parte accionada, quedando demostrado lo que de su contenido se desprenden, adminiculándose los mismos con las informaciones evacuadas de las pruebas de informes a Hidrocapital y Banco Canarias quedando demostrado los alegatos de la parte actora respecto a los pagos, modalidad y tiempo, realizados por el servicio de agua, y así se declara.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada promovió copia del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sucesión de Rafael Bernardo Fuentes y NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS, en fecha 01 de abril de 1990. Al respecto observa este Juzgador que dicha copia no fue tachada por la parte accionante, en virtud de lo cual quedó demostrado lo que de su contenido se desprende, esto es que en fecha 01-04-1990, fue suscrito contrato de arrendamiento entre la Sucesión de Rafael Bernardo Fuentes con NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS, sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, y así se declara.
2- Asimismo, la representación judicial de la parte demandada promovió el Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sucesión de Rafael Fuentes y con la ciudadana NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS, en fecha 01 de abril de 1991. Al respecto observa este Juzgador que dicho contrato no fue tachado por la parte accionante, en virtud de lo cual quedó demostrado lo que de su contenido se desprende, esto es que en fecha 01-04-1991, fue suscrito contrato de arrendamiento entre la Sucesión de Rafael Fuentes y Mercedes Carvallo con NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS, sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, así como los términos en que fue celebrado dicho contrato, y así se declara.
3- Igualmente, promovieron los apoderados judiciales de la parte demandada el expediente llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual constan las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuadas por su representada entre enero de 2005 y febrero de 2006. Al respecto observa este Juzgador que dichas consignaciones arrendaticias, fueron apreciadas anteriormente en el texto del presente fallo, y así se declara.
4- Asimismo, promovió la representación judicial de la parte demandada Inspección Judicial. Al respecto observa este Juzgador que de la evacuación de dicha prueba quedó demostrado que en Edificio Fuentes, Esquina el Carmen, situado en el sector de Catia, Avenida Sucre, N° 327, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, existen en su planta baja locales comerciales, constatándose que allí funciona GALERIAS DEL PRUEBLO, así como la existencia de un solo medidor común para todo el edificio y que en el apartamento Nro. 6, objeto del contrato cuya resolución se demanda no se pudo apreciar medidor alguno para dicho apartamento, y así se declara.
Analizados los alegatos y pruebas promovidas por las partes, pasa este Tribunal a ser las siguientes consideraciones:
En primer término quedó demostrada la relación jurídica arrendaticia que vincula a la partes del presente juicio, constituida por la relación arrendaticia sobre el inmueble identificado en el texto del presente fallo, y así se declara.
Igualmente observa este Sentenciador que la arrendadora no se encuentra obligada a instar en cada una de las dependencias del inmueble que conforma el edificio Fuentes, contadores o medidores de agua para determinar el consumo individual de cada uno, por lo que el alegato respecto a tal situación que sirve de base a la defensa de la parte accionada debe ser desechado y así se declara.
Con respecto al incumplimiento de las obligaciones contractuales observa este sentenciador que:
Constata este sentenciador que el contrato de arrendamiento señala en su cláusula “Décima Octava” que la obligación del pago de servicio de agua corre por cuenta de la arrendataria señalando expresamente que la falta de pago del servicio dará derecho a resolver el contrato. Que en caso de no poderse tomar con exactitud la lectura de los medidores de agua instalado en el inmueble los consumos que presentara el órgano correspondiente serán prorrateados entre todos los inquilinos del inmueble. Ahora bien, en este orden de ideas constata este Sentenciador, que ciertamente quedó demostrado del análisis de la referida cláusula la existencia de una condición resolutoria en caso de incumplimiento, esto es que en caso de la falta de de pago del servicio de agua, la parte actora podrá solicitar la resolución del contrato. En este orden de ideas, con respecto al alegato de la parte accionada en la que señala que la obligación principal es únicamente el pago del canon de arrendamiento, siendo la obligación del pago del servicio de agua de carácter secundario debe ser desechado, toda vez que como ya quedó sentado la cláusula “Décima Octava” señala expresamente la obligación de la arrendataria en el cumplimiento del pago de dicho servicio y así se declara.
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada pretende alegar que por cuanto no se señala en el contrato de arrendamiento cuantas cuotas del pago de servicio de agua debe dejar de pagar para que se verifique el incumplimiento de la referida cláusula Décima Octava, dicho incumplimiento demandado no puede ser considerado como verificado. En este orden de ideas, la Ley, jurisprudencia y doctrina han señalado en forma reiterada y constante que en los contratos bilaterales, salvo excepciones de Ley, basta el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones que una de las partes realice, la otra tendrá el derecho a pedir su cumplimiento o resolución; en tal sentido no puede pretenderse que los contratos contengan en sus cláusulas todas y cada uno de los supuestos resolutorios del contrato, por lo que al verificarse el incumplimiento del mismo, nace para la parte contraria el derecho de ejercer las acciones legales que ha bien tengan, En consecuencia el alegato de la parte accionada ya señalada debe ser desechada y así se declara.
Con respecto a la mediación y prorrateo del servicio del agua, se constata igualmente del análisis del la referida cláusula, que es clara al señalar que en caso de no poderse precisar la medición del consumo del servicio de agua, el gasto incurrido en el mismo debe ser prorrateado entre todos los inquilinos. En este orden de ideas, el contrato de arrendamiento es claro al señalar tal hecho, constatándose de autos que solo existe un medidor para todo el inmueble el cual mide el consumo tanto de los locales comerciales como los destinados a vivienda, por lo que los gastos de consumos deben ser prorrateados tal y como lo acordaron en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda. En tal sentido es improcedente el alegato de la parte demandada respecto a que el prorrateo está referido solo para el caso en que existiese medidores individuales, porque toda vez si así fuere, no se requeriría prorrateo alguno, y así se declara.
Ahora bien, no obstante a las anteriores consideraciones, observa este Sentenciador que con respecto al incumplimiento demandado por falta de pago del servicio de agua, la parte demandante señaló que el monto incumplido resulta de aplicar la cláusula “Décima Octava” del contrato de arrendamiento, referido al prorrateo de los gastos de consumo entre los inquilinos del inmueble, señalándose como base de calculo el dos por ciento (2%) del valor del consumo de agua. En este orden de ideas, constata quien aquí sentencia que si bien es cierto, el contrato de arrendamiento contempla la posibilidad del prorrateo del gasto por consumo de servicio de agua entre los inquilinos, no menos cierto es que, no existe en el contrato de arrendamiento, ni en autos, prueba alguna que señale el acuerdo de las partes para fijar el prorrateo del apartamento Nro 6 del edificio Fuentes en un dos por ciento (2%), no constando en autos, ni tampoco fue alegado por la parte accionante el criterio para fijar el porcentaje de dichos gastos, si estos fueron fijados en forma equitativa entre los inquilinos, o si tomaron como criterio el metraje del inmueble que ocupa cada uno de ellos y si el monto del consumo se divide entre tantas dependencias que conforman el Edificio Fuentes dando como resultado el porcentaje cobrado. Así las cosas, constata este sentenciador que existe plena prueba de la obligación por parte de la arrendataria de cumplir con el pago por consumo de agua, pero ésta última carece de los medios para determinar el monto de su obligación al igual que carece este Tribunal de los medios para determinar si ciertamente los montos señalados por la accionante como insolutos son los correspondientes a la parte demandada, no pudiéndole ser exigible a ésta última el cumplimiento de una obligación cuya determinación no le es clara ni precisa al no permitírsele saber la fórmula de cálculo del porcentaje que le corresponde pagar, tal y como se le especifica en los recibos de pago de cualquier otro servicio público aunado esto al hecho de que no consta en autos que la accionante le hubiese presentado al cobro las supuestas cantidades adeudadas por concepto de consumo de agua correspondiente al inmueble arrendado, todo lo cual hace que dicha deuda no pueda ser exigible en los términos planteados a la arrendataria, y así se declara.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, a consideración de este sentenciador la acción propuesta no puede prosperar y así se decide.
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la sociedad mercantil CORPORACIÓN MENE 3, C. A.., contra la ciudadana NEIRA ISABEL ROSALES de ROJAS, todos suficientemente identificados en el texto de este fallo.
A tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas, en Caracas, a dos (02) días del mes de noviembre del dos mil seis (2006). Años 196º de la Inde¬pendencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,
EL SECRETARIO
Dr. LUIS TOMAS LEON Abg. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,