TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: OSCAR CARREÑO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 9.120.150. Abogado En ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.468.

DEMANDADA: EDILIA GEANT REJÓN DE REJÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 2.895.489.

APODERADO
DEMANDADO: Juan F colmenares T., Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 74.693.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: AP31-V-2006-000078

- I -
- NARRATIVA -
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 14 de Febrero de 2006 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este circuito judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo a este Juzgado.
Por auto de fecha 21 de Febrero de 2006, se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la demandada para que compareciera ante este Tribunal el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación.
En fecha 10 de Octubre de 2006 comparece la parte demandada y mediante diligencia se da por citada en el presente juicio, y a su vez confiere poder al ciudadano Juan F. Colmenares T. y consigna escrito de contestación de demanda.
En fecha 25 de Octubre de 2006, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de Octubre de 2006, se dictó auto por medio del cual se admite el capítulo I del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada, referente a una serie de documentales, y en cuanto el capítulo II de dicho escrito, el mismo fue admitido parcialmente.
En fecha 27 de Octubre de 2006, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito por medio del cual promueve la prueba de informes.
En fecha 31 de Octubre de 2006, se dictó auto por medio del cual se inadmiten las pruebas de informes solicitadas por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 31 de octubre de 2006, siendo la fecha acordada para la práctica de la inspección judicial acordada por auto de admisión de pruebas de fecha 27 de Octubre de 2006, se trasladó el Tribunal a la referida dirección a los fines de practicar inspección judicial, levantándose el acta correspondiente.
Estando dentro de la oportunidad de dictarse sentencia, establecida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y, al efecto observa:

- II -
-MOTIVA-
-Alegatos De La Parte Actora-
Manifiesta la parte actora en su escrito libelar que:
• En fecha 1ro. de Noviembre de 1990 la empresa de comercio “J. MARTINEZ MENDOZA A. SUCESORES, S.R.L” le arrendó a la ciudadana Edilia Geant Rejón de Rejón, parte demandada, un inmueble identificado como apartamento No 10 del edificio Eureka, ubicado entre las esquinas de Delicias a Puente Paraíso de la Parroquia San Juan;
• Que en fecha 15 de Enero de 1991, la administradora J. Martínez Mendoza A. Sucesores, le cedió a la AGENCIA FERRER PALACIOS, el antes mencionado contrato de arrendamiento;
• Que la arrendataria desde el 30 de Junio de 2001, hasta la presente fecha se encuentra en mora, manifestando la parte actora que adeuda cincuenta y seis (56) mensualidades consecutivas, que a razón de ciento treinta y tres mil setecientos sesenta y seis bolívares (Bs.133.766), suman la cantidad de siete millones cuatrocientos noventa mil ochocientos noventa y seis bolívares (Bs. 7.490.896,oo);
• Que en fecha 6 de Febrero de 2006, la agencia Ferrer Palacios, le cedió el contrato de arrendamiento al ciudadano Oscar Carreño, demandante en el presente proceso.
Por todos los alegatos expuestos y en virtud de la falta de pago por parte de la demandada, el demandante solicita la resolución del contrato de arrendamiento, la entrega material del bien inmueble, el pago de la cantidad de 4.815.578 bolívares, por concepto de indemnización por daños y perjuicios por concepto de los tres (3) últimos años dejados de pagar; y el pago de la suma de 133.766 bolívares mensuales por concepto de daños y perjuicios, hasta la entrega material del inmueble, así como la corrección monetaria sobre las sumas antes mencionadas y las costas y costos que se generen.

- Alegatos De La Parte Demandada -
Por su parte la demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda señaló lo siguiente:
Alega la demandada que la cesión hecha por la Agencia Ferrer Palacios al demandante no puede surtir efectos contra terceros, en este caso la demandada, en virtud de que la misma no fue debidamente notificada.
Impugna los documentos consignados conjuntamente por la parte actora en su escrito libelar.
Niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos y fundamentos de derecho alegados por la parte actora.
La parte demandada invoca en su favor la figura de la excepción del contrato no cumplido “exceptio nom adimpleti contractus”, alegando que la parte actora no cumplió con sus obligaciones inherentes a su rol de arrendador dentro del contrato suscrito con la demandada.

- Punto Previo Sobre La Falta De Cualidad -
Como ya se dijo, el demandado alegó la falta de cualidad del actor en los siguientes términos:
“…la cualidad que la parte actora fundamenta en la cesión que le fue hecha a través de documento privado, para ser tenida como perfecta y que surta sus efectos legales, requiere de la notificación que se le hubiese hecho al deudor de que la misma se llevó a cabo…

Así las cosas, tal como lo señala el autor patrio Luis Loreto “el problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera” (En Estudios Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, 1987, p.183).
Es por ello que en el presente caso el actor se presenta en su supuesto carácter de arrendatario y alega que en fecha 15 de enero de 1991 el contrato de arrendamiento le fue “cedido” por la sociedad Administradora “J. Martínez Mendoza A, Sucesores, S.R.L.” a través de su Director Principal Carlos Lorenzo Fernández.
En primer lugar la cesión o venta de créditos constituye una figura del género “cesión de derechos” y es un contrato independiente, que tiene por objeto la transferencia a título oneroso, de derechos o de créditos, entendiéndose por crédito no solo el derecho de cobrar una deuda de dar sumas de dinero, sino cualquier derecho o acción contra terceros.
Entre los caracteres principales de la cesión tenemos que el mismo es consensual y oneroso, y el cesionario no adquiere acción contra el deudor cedido, sino desde cuando éste acepte la traslación o desde que se le notifica.
Nuestro Código Civil regula la figura de la cesión de créditos u otros derechos en sus artículos 1.549 al 1.557. Así, entre estos artículos cabe destacar dos de ellos:

Artículo 1.549: La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.
La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido.

Artículo 1.550: El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado.

El primer artículo comentado establece las condiciones esenciales para la existencia de la cesión, las cuales son, que haya convenio entre el cedente y el cesionario sobre el crédito o derecho objeto de la cesión y sobre el precio. Por su parte el artículo 1.550 establece la condición para que dicha cesión pueda surtir sus efectos frente a terceros, condición que puede ser o la notificación o la aceptación por parte del deudor.
En el presente caso, la parte demandada se limita a impugnar la cesión realizada a favor al ciudadano Oscar Carreño, hoy actor, por parte de la sociedad Agencia Ferrer Palacios, C.A., por lo que se procederá a verificar si dicha cesión cumple con los requisitos legales. En este sentido, del contrato de arrendamiento consignado por la parte actora junto a su escrito libelar y que cursa a los autos al folio 5, se observa que adjunto al mismo y entre sellados con un sello húmedo que dice: “Agencia Ferrer Palacios, C.A.”, dicho documento expresa la cesión del contrato de arriendo del inmueble objeto de autos por parte de la pre-nombrada sociedad a favor del ciudadano Oscar Carreño y fijándose un precio por la cesión de Dos mil Bolívares (Bs.2.000,oo)”, y seguido dos firmas autógrafas. Tal como se observa, la cesión que se hiciere cumple con los requisitos de validez exigidos por el artículo 1.549 del Código Civil, ya la misma contiene la aceptación como lo son el acuerdo entre cedente y cesionario sobre el derecho cedido (contrato de arrendamiento) y sobre el precio; por lo que dicha cesión se perfeccionó de conformidad con los requisitos legales antes señalados. Así se establece.-
Ahora bien, en relación a la notificación del deudor, que en este caso es el arrendatario, a los fines que la cesión pudiera cumplir con su efectos legales de conformidad con el artículo 1.550, la doctrina patria ha señalado que “la notificación al deudor no requiere solemnidad alguna; basta que sea lo suficientemente explícita y clara, de modo que el deudor pueda individualizar su deuda. No es necesario notificar al deudor el contenido de toda la cesión, sino sus elementos esenciales” (Eloy Maduro Luyando en “Curso de obligaciones. Derecho Civil III. UCAB 1997, Décima Edición, p.288).
Así las cosas, la jurisprudencia patria ha sido constante al señalar que en los casos de ser demandado el deudor, con la citación de la demanda el deudor quedará notificado de la cesión, siempre y cuando en el libelo de la demanda se narre el hecho de la cesión.
En este sentido, en sentencia de fecha 19 de enero de 1972 la extinta Corte Suprema de Justicia, en el juicio seguido por J. Torrealba contra D. Pérez señaló:
“…La recurrida acogió este criterio jurisprudencial y en tal virtud, declaró que en el presente caso el demandado quedó notificado de la cesión en la oportunidad en que firmó la correspondiente boleta de citación para el juicio.
Esta Sala, reiterando su referida jurisprudencia, considera que la citación del demandado para el juicio en que se le reclama el pago del crédito cedido, pone al deudor en conocimiento del acto de la cesión del crédito, y con ello se cumple suficientemente el requisito de notificación al deudor a que se contrae el artículo 1550 del Código Civil.”
(Recopilada en Jurisprudencia Ramírez & Garay, Compendio Tomo 3, p.445)

Criterio reiterado en sentencia del 12 de diciembre de 1989 (C.S.J.-Casación), en el juicio seguido por A. Añez contra Inversora Punta Mar C.A., donde se señaló que:
“Para resolver, la Sala observa:
Notificación y aceptación son las formalidades encaminadas a completar la eficacia jurídica de una cesión frente a terceros y a los cuales se añade excepcionalmente la inscripción cuando se trate de créditos que se refieren a inmuebles. Al comentar el contenido de los artículos 1550 y 1551 del Código Civil, el doctor Aníbal Dominici expresa: mientras la cesión no ha sido notificada al deudor o éste no lo ha aceptado, la venta del crédito no vale sino entre cedente y cesionario. Sin embargo, la notificación o aceptación, como lo previene la Ley, no exige que dichos actos consten en documentos auténticos, a diferencia de lo que al respecto establecen otros Códigos. La notificación puede constar de una carta en la que el deudor avise recibo de la que le haya a su vez dirigido el acreedor cedente para participarle la cesión; y la aceptación puede constar del mismo modo o de una nota firmada por el deudor en el título o de un acto separado, pero es natural admitir que todos estos modos deben tener una fecha cierta para obrar a partir de ella contra tercero.
Estas formalidades son los medios legales necesarios para dar certeza intrínseca a la cesión, a fin de que no quede a merced del cedente o del cesionario ocultarla o disimularla en todo o en parte sorprendiendo de esta forma la buena fé de los terceros. Según Florencio Ramírez, como la cesión de una verdadera venta, concurren en ella los mismos elementos de cosa, precio y consentimiento, y se perfecciona por el solo consentimiento legítimamente manifestado; pero como la cesión puede afectar a los terceros, debe ser notificada al deudor o aceptada por éste, lo cual se resuelve en una preferencia a favor del cesionario siendo la omisión de tal formalidad una causa de preferencia a favor de los terceros, por motivos de utilidad práctica y de interés social. Respecto de la denuncia del artículo 1550 del Código Civil, debido a presunta falta de notificación al deudor de la cesión hecha al demandante, la Sala, en sentencia de fecha 5 de noviembre de 1957, expresó que es suficiente decir que para el deudor la demanda es su notificación; y que por tanto, puede oponer cuantas defensas juzgue procedentes, inclusive las que emanan de una falta de notificación oportuna.”
(Recopilada en Jurisprudencia Ramírez & Garay Tomo CX, cuarto trimestre de 1989, p. 579 y sig.).

De igual forma en sentencia del 10 de enero de 1988 en el juicio seguido por Miguelina Muller de García contra Instituto Didáctico Educacional, C.A., con ponencia del Magistrado Dr. Adán Febres Cordero, en la cual se expresó:
“La Sala, al reiterar una vez más el anterior criterio jurisprudencial, considera que la citación del demandado para el juicio en que se le reclama el pago del crédito cedido, pone al deudor en conocimiento efectivo del acto de la cesión del crédito, y con ello se cumple suficientemente el requisito de notificación al deudor aludido por el denunciado artículo 1.550 del Código Civil. Es indudable que cuando el deudor es citado para el juicio correspondiente y recibe la compulsa del libelo donde se narra la cesión del crédito, como ha ocurrido en el presente caso, según se desprende de la recurrida, el referido deudor entre en conocimiento efectivo, por efecto de la citación, del traspaso del crédito, y puede así pagar válidamente al cesionario que ha reclamado judicialmente el cumplimiento de la obligación.”
(Citada por Emilio Calvo Baca en su obra “Código Civil Venezolano. Comentado y concordado”, Tomo II, p.1.323, Ediciones Libra. Caracas).

Y más recientemente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No 717 de fecha 27 de julio de 2004, ratifica este criterio al señalar en dicho fallo que:
“Le corresponde entonces a la Sala fijar criterio sobre este punto y al respecto observa:
En primer término, considera la Sala que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 1.549, el acto que transfiere el derecho de crédito es una convención entre el acreedor primigenio (cedente) y el cesionario, que se perfecciona entre las partes por el simple consenso de éstas. Otra cosa muy distinta, es la notificación que ha de hacerse para que ésta surta eficacia frente a terceros, que en el caso que nos ocupa no era necesario, pues la demanda equivale a notificación”.
(Recopilada en Jurisprudencia Ramírez & Garay Tomo CCXIII -213-, Julio 2004, p.471).

En el presente caso observamos que en el escrito libelar la parte actora señaló de manera expresa el hecho de la cesión del contrato de arrendamiento que le hiciere la sociedad Agencia Ferrer Palacios, C.A., por lo que al darse por citada, la demandada quedó a derecho en el juicio y notificada de la cesión, por lo tanto, la pretendida falta de cualidad del actor debe ser desechada, como en efecto es DESECHADA LA DEFENSA DE FONDO REFERIDA A LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR. Así se decide.-

- Términos en que ha quedado planteada la controversia-
Resuelto lo anterior se puede observar que del contenido del escrito de contestación la demandada al haber opuesto la excepción del no cumplimiento admitió el hecho alegado por la actora de la existencia de una relación jurídica entre las partes plasmada en un contrato de arrendamiento suscrito por escrito y siendo que no fue expresamente desconocido el documento privado consignado por la actora y que riela al folio 5, el mismo se tiene como reconocido y es valorado plenamente por este Juzgado. Así se establece.
Admitió la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento, e introdujo un hecho nuevo como lo es la excepción non adimpletis contractus. Así como el hecho nuevo de los presuntos daños en el inmueble.
Así las cosas la parte actora conjuntamente con su escrito libelar consigna los siguientes documentos:
• Cursante al folio 5, Contrato de arrendamiento suscrito entre la administradora J. Martínez-Mendoza A. Sucesores S.R.L, representada por el ciudadano Carlos Lanz Fernández, y la ciudadana Edilia Geant Rejón de Rejón, este documento al estar enmarcado dentro de los elementos a los cuales hace referencia el primer aparte del articulo 429 del código de procedimiento civil, y por cuanto el mismo no fue tachado por la parte demandada, se le tiene como fidedigno, y en consecuencia es ampliamente apreciado por este tribunal en cuanto al valor probatorio que de el emana. Así se establece.-
• Cursante al folio 6, documento privado por medio del cual la Agencia Ferrer Palacios cede y traspasa al ciudadano Oscar Carreño los derechos y acciones que tiene y le corresponde conforme al contrato de arrendamiento del apartamento N° 10 del edificio Eureka, celebrado con la ciudadana Edilia Geant Rejon de Rejon, dicho documento fue impugnado por la parte demandada oportunamente, en este sentido, es menester para este Juzgador establecer que por cuanto dicho documento no se encuentra suscrito por la parte demandada, es improcedente que la misma pretenda impugnarlo por cuanto no puede desconocer un instrumento privado que no ha sido suscrito por ella. En consecuencia es ampliamente apreciado por este tribunal en cuanto al valor probatorio que de el emana. Quedando demostrada la cesión del contrato. Así se establece.-
• Cursante al folio 7, copia simple de telegrama con acuse de recibo emanado de la Agencia Ferrer Palacios y dirigido a la ciudadana Edilia Geant Rejón de Rejón, al respecto el artículo 1375 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa. Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicarán las disposiciones que quedan establecidas respecto de los instrumentos privados. Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria. La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráfica.” (Lo subrayado es de este Tribunal). Por cuanto dicho documento fue consignado en copia simple, y no en original el mismo es desechado. Así se decide.-
• Cursante a los folios 8 y 9, reporte de cuenta corriente emanado de la Agencia Ferrer Palacios, este documento al ser un documento emanado por un tercero y al no haber sido ratificado mediante la prueba testimonial como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la misma es desechada. Así se decide.-
Dentro del lapso probatorio la parte demandada aportó las siguientes probanzas:
• Cursante al folio 45 y marcado con la letra “A”, comunicación manada del Cuerpo de Bomberos Metropolitanos, Área de Planificaciones Para Casos de Desastre y Riesgos Especiales, este documento no fue impugnado por la parte demandante en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los elementos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.-
• Cursante al folio 46, y marcado con letra “B”, informe de inspección practicada por el Consejo del Municipio Bolivariano Libertador, este documento no fue impugnado por la parte demandante en su oportunidad legal, y tratándose de uno de los elementos a los cuales hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tienen como fidedigno, y en consecuencia es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.-
• Cursantes del folio 47 al 55, y marcado con la letra “C”, corren insertas una serie de fotos las cuales no fueron impugnadas por la parte actora, y en consecuencia es ampliamente apreciado por este Tribunal en cuanto al valor probatorio que de él emana. Así se establece.-
• Cursante al folio 58, corre inserto escrito por medio del cual la parte demandada consigna prueba de informes, dichas pruebas fueron desechadas en su debido tiempo inadmitiendo las mismas mediante auto de fecha 31 de Octubre dictado por este tribunal.
• Cursante a los folios 67, 68, 69 y 70, corre inserta acta de inspección judicial solicitada por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, durante dicha inspección se pudo constatar que el inmueble objeto de la inspección y de la presente demanda, presentaba una serie de daños en los techos de los cuartos, presentando en un estimado del 50% de cada habitación desconchamiento de la pintura del techo, y en uno de ellos desprendimiento de material y observándose los bloques que conforman el mismo, así mismo se pudo dejar constancia que los techos de las habitaciones se encontraban húmedas, en consecuencia dicha inspección judicial es ampliamente apreciada por este Tribunal en cuanto a su valor probatorio que de ella emana quedando demostrado con ello la existencia de daños en el inmueble. Así se establece.-

Es este estado necesario es señalar que cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De igual forma se hace necesario señalar que el artículo 1.159 del Código Civil estable uno de los principales efectos de los contratos cual es la fuerza de ley del cual son revestidos los mismos, no pudiendo ser revocados sino por mutuo consentimiento de las partes o por las causas autorizadas en la ley.
Así las cosas, la parte demandada basó su defensa de fondo en la excepción conocida como excepción non adimpleti contractus, alegando que ella no había cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en virtud a que el actor (arrendador) no había dado cumplimiento con su obligación de hacer las reparaciones necesarias del inmueble.
Es por ello que este Tribunal procede de seguidas a hacer un análisis del instituto jurídico alegado.
La excepción de incumplimiento se encuentra establecida en nuestro Código Civil en su artículo 1.168 al señalar que: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”.
La doctrina ha señalado como requisito para la procedencia de la excepción de contrato no cumplido la exigencia de la buena fe del excipiens, fundada en la exégesis del artículo 1.160 C.C. que señala que “los contratos deben ejecutarse de buena fe”.
Lo primero que hay que señalar es que existe una dualidad de la noción de buena fe. Por una parte tenemos a la buena fe subjetiva que consiste en la concreta convicción que tiene un sujeto de obrar bien o conforme a derecho; y por la otra está la buena fe objetiva que consiste en el comportamiento leal y honesto en la ejecución de las obligaciones. Nuestro Código Civil en su artículo 1.160 se refiere a este último tipo de buena fe, es decir, a la objetiva.
Para el autor Terré Francois (citado por Gonzalo Rodríguez Matos en su artículo “La buena fe en la ejecución del contrato”, en Temas de Derecho Civil, libro homenaje a Andrés Aguilar Mawdsley, Vol. II, Tribunal Supremo de Justicia, Caracas, 2004, p.422 y sig.) el deber de buena fe en la ejecución del contrato se concreta en: i) el deber de lealtad, entendido como la obligación impuesta al deudor de ejecutar fielmente su compromiso; ii) en el deber de cooperación, entendido como la colaboración razonable que debe existir entre los contratantes, el cual expresa una concreta exigencia de solidaridad entre los contratantes; y iii) en el deber de salvaguarda, entendido como la obligación que tienen ambas partes de proteger los intereses que la otra parte obtendrá con el contrario; así, como obligación de salvaguarda, la buena fe puede ser identificada como la obligación de cada una de las partes de salvaguardar la utilidad de la otra, siempre que no comporte un apreciable sacrificio para sí mismo.
Ahora bien, durante la fase de ejecución del contrato es cuando más se manifiesta el deber de buena fe que impone a las partes el artículo 1.160, y estas obligaciones derivadas de la buena fe son obligaciones implícitas, por lo cual no se hace necesario que las mismas sean señaladas en el contrato.
Entre los deberes derivados del principio de buena fe contractual se encuentran entre otros el “Deber de ser informado”, el cual abarca el deber de informar cualquier novedad que pueda tener alguna relevancia para la otra parte en el curso de la ejecución del contrato, así también encontramos el “Deber de lealtad entre las partes contratantes” el cual obliga al deudor a “cumplir fiel y puntualmente su obligación, y no podrá intencionalmente dejar de cumplir con sus obligaciones, o más evidente, aún dentro de este campo, el deudor no podrá colocarse a propósito en una situación que le impida el incumplimiento de la obligación. En el mismo sentido, le está prohibido al deudor, en virtud de este deber, la realización de maniobras que tiendan a impedir que la otra parte obtenga los provechos esperados del contrato celebrado” (Lo subrayado es de este Juzgado) (Gonzalo Rodríguez Matos, Op. Cit. p. 436); y por último tenemos el “Deber de cooperación o colaboración entre sí ”, el cual exige que las partes adopten una conducta activa que permita que el contrato produzca todos sus efectos y se facilite la ejecución de la otra parte.
En el presente caso, encontramos que la parte demandada alega que su incumplimiento en el pago de cánones de arriendo se deban a que el arrendador no hizo las reparaciones que alega ameritaba el inmueble producto de una filtración en el techo, y alega que “acudió para lograr que la empresa administradora cumpliera su obligación de llevar a cabo la reparación del inmueble y mantenerlo en buen estado”, cosa que no fue demostrada por la demandada en el transcurso del juicio.
Así las cosas, el Código Civil consagra en su artículo 1.585 como una obligación principal del arrendador a conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual ha sido arrendado, de igual forma está en la obligación de hacer durante el tiempo del contrato todas las reparaciones que la cosa necesite (art. 1.586 Código Civil).
Pero lógicamente cualquier daño que se produzca debe ser notificado al arrendador por parte del arrendatario, para que lógicamente nazca la obligación para el arrendador de hacer las reparaciones necesarias y en este sentido el artículo 1.596 del Código Civil establece que:
“El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por negligencia se ocasionaren al propietario.”

De igual forma la cláusula sexta del contrato de arrendamiento señala que:
“Sexta: El inquilino se obliga a dar parte por escrito lo antes posible a la arrendadora de cualquier daño, avería o deterioro serio o peligroso que aparezca en la estructura del inmueble y que requiera una reparación mayor, bien sea originado en el mismo, o bien en los colindantes, haciéndose responsable de los daños y perjuicios que pueda ocasionar su negligencia.”

Tal como se observa, si bien es cierto que el arrendador tiene la obligación de conservar la cosa y de hacer las reparaciones necesarias, excepto las menores, esta obligación está condicionada a la participación o notificación que le haga el arrendatario sobre la ocurrencia de dichos daños y la consecuente necesidad de reparación, por lo que, la participación o notificación por parte del arrendatario se convierte en un deber derivado del principio de buena fe en la ejecución de los contratos, así como de los principios de lealtad y cooperación entre los contratantes.
Es por lo anterior que en el presente caso al no haber sido notificado el actor por parte del demandado de la ocurrencia de los daños que ameritaban una reparación, la demandada no actuó de buena fe ya que su omisión impidió que el arrendador tuviera la oportunidad de dar cumplimiento con sus obligaciones legales, no pudiendo pretender la demandada que su omisión de notificación la beneficie como excusa de su no cumplimiento en el pago de los cánones de arriendo. Así se establece.-
Establecida la falta de buena fe por parte de la demandada en la ejecución del contrato de arrendamiento, y al ser un requisito para la procedencia de la defensa de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, dicha defensa debe ser desechada y en consecuencia debe ser declarara, como en efecto lo será, con lugar la pretensión de resolución de contrato por incumplimiento incoada por la actora. Así se decide.-
Aunado a lo anterior encontramos por otra parte que el artículo 1.168 del Código Civil establece como condición que las fechas de ejecución de las obligaciones no tengan que ser hechas en fechas diferentes. Así las cosas, en el presente caso, al tratarse de un contrato de arrendamiento el mismo pertenece a los denominados de tracto sucesivos, es decir, de ejecución mediata. Por una parte la arrendataria tenía la obligación de pagar mensualmente el canon de arrendamiento, pagaderos al vencimiento de cada mes, por disposición de la cláusula primera. Por otra lado, la obligación del arrendador de hacer las reparaciones necesarias no tenía, como es lógico, un lapso establecido de ejecución, sino que la misma estaba determinada en primer lugar a la necesidad real de reparación y en segundo lugar a la notificación o participación que de este hecho se hiciere al arrendador, cosa que no ocurrió, por lo tanto las obligaciones de las partes no eran simultáneas, por lo que no es aplicable la excepción consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil. Así se decide.
Por otra parte la demandada alegó que la arrendataria había incumplido su obligación de entregar el inmueble en buen estado y con las reparaciones necesarias. Al respecto se observa que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento el inquilino declaró recibir el inmueble en buen estado de conservación, y siendo que durante el decurso del presente juicio no demostró la demandada que para el momento del inicio de la relación arrendaticia el inmueble se hubiere encontrado deteriorado o hubiere sido declarada la nulidad del contrato por dolo o error, dicha defensa debe ser desechada. Así se decide.-
En relación al petitorio de la actora sobre los daños y perjuicios ocasionados por concepto de cánones de arriendo dejados de pagar por la demandada, este Tribunal observa que la actora estima dichos daños en la cantidad de Cuatro millones ochocientos quince mil quinientos setenta y ocho bolívares exactos (Bs.4.815.578,oo) y señala que los mismos equivalen a los últimos tres (3) años. Así las cosas, el canon mensual de arrendamiento alegado por la actora en su libelo fue de (Bs.133.766,oo) señalando que el mismo había sido fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, sin señalar ni el número de la resolución ni la fecha de la misma, y siendo que el demandado negó todos los hechos alegados por el actor, y no habiendo sido demostrado por este último este canon, debe tenerse como canon mensual de arrendamiento la cantidad señala en la cláusula primera del contrato de arrendamiento, esto es de novecientos cuarenta y ocho bolívares exactos (Bs.948,oo). Así se establece.-
Establecido lo anterior, este Tribunal en virtud a la falta de pago por parte de la arrendataria de su obligación de pagar el canon mensual de arrendamiento, considera procedente el petitorio de la actora de condenar a aquella al pago de los daños y perjuicios equivalentes a los tres (3) últimos años, lo cual equivale a treinta y seis (36) meses de arrendamiento, comprendidos entre el mes de enero de 2003 hasta enero de 2006, ambos meses incluidos, los cuales da una cifra de TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO VEINTICOHO BOLÍVARES EXACTOS (Bs.34.128,oo). Así se decide.-
-III-
- DISPOSITIVA-
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara el ciudadano OSCAR CARREÑO, en contra de la ciudadana EDILIA GEANT REJÓN DE REJÓN, ambas partes ya identificadas en este fallo. En consecuencia, PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1ro. de Noviembre de 1990 entre la empresa de comercio “J. MARTINEZ MENDOZA A. SUCESORES, S.R.L” y la ciudadana Edilia Geant Rejón de Rejón, parte demandada, el cual tuvo por objeto un inmueble identificado como apartamento No 10 del edificio Eureka, ubicado entre las esquinas de Delicias a Puente Paraíso de la Parroquia San Juan, del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Como consecuencia de haber sido declarado resuelto el contrato de arrendamiento se condena a la demandada a hacer la entrega material, real y efectiva del inmueble descrito en el punto primero de esta dispositiva, en el mismo buen estado en que lo recibió. TERCERO: Se condena a la demandada a pagarle a la actora la suma de TREINTA Y CUATRO MIL CIENTO VEINTICOHO BOLÍVARES EXACTOS (Bs.34.128,oo) por concepto de daños y perjuicios producidos como producto de la falta de pago del canon de arrendamiento de 36 mensualidades, a razón de novecientos cuarenta y ocho bolívares exactos (Bs.948,oo) mensuales, comprendidos entre el mes de enero del 2003 hasta el mes de enero del 2006, los cuales comprenden los tres (3) últimos años. CUARTO: Se condena a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento transcurridos desde la fecha de interposición de la demanda, esto es, 14 de febrero de 2006 hasta la fecha en que la presente decisión adquiera firmeza, a razón de novecientos cuarenta y ocho bolívares exactos (Bs.948,oo) mensuales, por concepto de daños y perjuicios. Así se decide.-
En vista a que no hubo un vencimiento total por parte de la actora, no hay una condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los ocho (8) días del mes de noviembre del año Dos Mil Seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria,

Niusman Romero.-
En la misma fecha, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Esta sentencia definitiva consta de diecinueve (19) folios útiles.-
La Secretaria,

Niusman Romero.-
EJFR/NR.-
Exp. No AP31-V-2006-000078