TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO ARAGUA

EXPEDIENTE Nº 7811-06

DEMANDANTE: EMILIO SALIERNO

DEMANDADO: ORTIZ CASTILLO REINALDO JOSE

MOTIVO: DESALOJO

Que el presente proceso se inició con libelo de demanda presentado por ante éste Tribunal en fecha Dos ( 02 ) de Agosto de Dos Mil Seis ( 2.006 ) , por el ciudadano EMILIO SALIERNO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.209.935 y de éste domicilio, asistido por el abogado JUAN CARLOS RUGGIANTONI PADRON, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 29.769.
Manifiesta la parte demandante, que consta de la Cláusula Primera del Contrato de arrendamiento escrito debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 11 de febrero de 2.005, inserto bajo el Nº 43, tomo 32 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que opuso y anexó marcado “A”,

cedió en calidad de arrendamiento, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el conjunto residencial La Alameda, piso 4, Edificio 4, Nº 4-4B, que se encuentra situado en la intersección de la Avenida Casanova Godoy y la Calle 2 de la Urbanización Base Aragua, Municipios Girardot, Maracay, Estado Aragua, al ciudadano REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.753.099 y de éste domicilio, a quien de ahora en lo adelante se denomina el arrendatario, conviniéndose en la Cláusula Segunda del mencionado contrato de arrendamiento que su plazo de duración fuese de Seis (06) meses fijo, contando a partir del 1º de febrero de 2.005, prorrogables sucesivamente por periodos iguales a menos que una de las partes diere a la otra aviso, con no menos de Treinta (30) días de anticipación, manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato.
Que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado debido a que luego de solicitado el desahucio y de vencida la prórroga legal correspondiente, se dejó al mencionado arrendatario, en tal condición sin oposición de ninguna naturaleza.
Que en la Cláusula Tercera del aludido contrato de Arrendamiento, se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.400.000,oo) mensuales, contados a partir del 01 de Febrero de 2.005 hasta el 31 de Julio de 2.006, pagaderos por mensualidades adelantadas los primero cinco (05) días de cada mes, cantidad ésta que fue incrementándose paulatinamente hasta alcanzar la cantidad última de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.470.000,oo).

Que en la Cláusula Décima Primera se convino que sería por cuenta exclusiva del arrendatario el pago correspondiente a los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano, condominio y cualquier otro servicio público o privado que se le preste al inmueble arrendado y conforme a la cláusula vigésima del citado contrato, se estableció que sería por cuenta del arrendatario todos los gastos que ocasionare el contrato, incluyendo honorario de abogados o cualquier otro que se origine por acciones Judiciales de desocupación o por cualquier gestión de cobro Judicial o extrajudicial, por incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contraídas mediante el mismo.
Que de la Cláusula Vigésima Primera, el arrendatario, para garantizar el cabal y fiel cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas le entregó en calidad de depósito la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.200.000,oo).
Que el arrendatario REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO, incumplió flagrantemente con las obligaciones que le impuso el señalado contrato y la Ley, puesto que el arrendatario pagó el importe de los cánones de arrendamiento, éste incumplió dolosamente con la obligación que impone el literal “f” del artículo 34 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios y la Cláusula Décima Primera del Contrato, de pagar los montos correspondientes a las cuotas ordinarias de condominio del edificio en la actualidad adeuda por tal concepto la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS SETENTA Y CIENTO MIL OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 1.375.008,65) equivalente a la suma de 16 meses de cuotas de condominio del Conjunto Residencial La Alameda, de acuerdo a la

facturación que se discrimina así:
Cuota del mes de Enero de 2.005 Bs. 81.446,90
Cuota del mes de Febrero de 2.005 Bs. 81.263,oo
Cuota del mes de Abril de 2.005 Bs. 85.251,30
Cuota del mes de Mayo de 2.005 Bs. 92.969,75
Cuota del mes de Junio de 2.005 Bs. 89.088,35
Cuota del mes de Julio de 2.005 Bs. 106.176,oo
Cuota del mes de Agosto de 2.005 Bs. 68.086,15
Cuota del mes de Septiembre de 2.005 Bs. 81.226,70
Cuota del mes de Octubre de 2.005 Bs. 83.011,65
Cuota del mes de Noviembre de 2.005 Bs. 77.515,05
Cuota del mes de Diciembre de 2 .005 Bs. 87.059,60
Cuota del mes de Enero de 2.006 Bs. 81.943, 50
Cuota del mes de Febrero de 2.006 Bs. 87.383,95
Cuota del mes de Marzo de 2.006 Bs. 85.702,75
Cuota del mes de Abril de 2.005 Bs. 92.969,70
Cuota del mes de Mayo de 2.005 Bs. 93.914,30
Que todo se evidencia de la comunicación que le fuera enviada por la Representante Legal de Residencias La Alameda y de las copias de los recibos de condominios anexos C-1 a la C-16.
Que la demanda tiene por finalidad se le ponga fin al Contrato de marras a tiempo indeterminado y obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en la causal “F” del Artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines que el demandado desaloje y le haga entrega material efectiva del inmueble, libre de bienes y personas debido al incumplimiento de la arrendataria, de una obligación cuya existencia, forma y contenido exacto, se encuentra claramente establecida en la

Cláusula Décima Primera del contrato anexo al libelo de la demanda marcado “A”, esto es debido a la falta de pago de las cuotas de condominio no se han cumplido, lo que permite presumir que la acción ejercida está fundamentada en la causal “f” del Artículo 34 de la ley in comento para el desalojo.
Fundamentó su acción en la causal “f” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.160 y 1.592 el Código Civil.
Que el objeto de la pretensión de la demanda lo constituye, el desalojo y devolución del inmueble arrendado, por incumplimiento de una de las obligaciones contempladas en la causal “f” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por todo lo antes expuesto es que procedió a demandar al ciudadano REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Que son ciertos los hechos narrados en el libelo de demanda
SEGUNDO: en que se le ponga término al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y haga entrega del inmueble debido al incumplimiento
TERCERO: En entregarle el inmueble completamente desocupado de personas y cosas
CUARTO: En que entregue totalmente solvente el inmueble en cuanto al condominio, en conformidad con el Artículo 1.266, del Código Civil, permitiéndosele compensar concurrentemente la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.200.000,oo) dados por el arrendatario en calidad de depósitos para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones

contractuales para sufragar tal servicio hasta la concurrencia que fuere posible y en caso contrario, sea condenado a pagar el diferencial que de ello resulte.
QUINTO: A que pague a titulo de indemnización por daño y perjuicio la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.470.000,oo) por concepto de canon mensual de arrendamiento, hasta tanto el demandado desocupe y le haga entrega material y efectiva del inmueble totalmente solvente en todos los servicios públicos o privados de que goza el inmueble y en las cuotas de condominio.
SEXTO: Al pago de las costas y costos del presente proceso, calculados prudencialmente por el Tribunal.
SEPTIMO: A que en caso de que el Arrendatario haya efectuado mejoras quede en beneficio de la propietaria.
OCTAVA: En caso que el procedimiento termine mediante sentencia definitiva, que resuelva la oposición formulada por el arrendatario.
Solicitó se decrete la medida innominada de entrega material provisional del inmueble.
Estimó su acción en la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs1.375.008,65 ).
Admitida la demanda en fecha Veintidós ( 22 ) de Septiembre de Dos Mil Seis ( 2.006 ), se emplazó al ciudadano REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO, para que compareciera por ante éste Tribunal al Segundo (2do) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, dentro de las horas comprendidas entre las 8:30 a.m. y 3:30 p.m. a los fines que de contestación a la demanda.
Al folio 33, el Alguacil del Tribunal mediante diligencia

consignó recibo de citación firmado por el ciudadano REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO.
Al folio 35, aparece escrito suscrito por el ciudadano REINALDO JOSE ORTIZ , asistido por el abogado JOSE QUINTIN GOMEZ, inpreabogado Nº 26.923, contentivo de la contestación de la demanda, en el cual rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda; de estar incurso en el incumplimiento de la obligación interpuesta por el literal “f” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por la Cláusula Décima Primera del Contrato de arrendamiento que tiene celebrado con la parte demandante, en lo concerniente a la obligación de pagar los montos correspondientes a las cuotas ordinarias del condominio especificadas en la demanda
Al folio 36, aparece diligencia suscrita por el ciudadano REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO, mediante la cual le otorga poder apud-acta a los abogados JOSE QUINTIN GOMEZ y MARINA GIRON DIAZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 26.923 y 15.189 respectivamente, ordenándose tener como apoderados de la parte demandada.
Al folio 38, aparece escrito de pruebas presentado por el abogado JOSE QUINTIN GOMEZ, a través del mismo reprodujo el mérito favorable de los autos en todo cuanto favorezca a su representado; promovió los documentos que identificados con las letras “B” “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “O” “P” y “Q”, que acreditan en pago realizado por su mandante de los Recibos de Condominio de Residencias La Alameda, así mismo la Prueba de Informes, a los fines que

solicite a la mencionada Junta de Condominio Residencias La Alameda, Departamento Legal, situado en la Calle Rivas Nº 14, Oficina 4, diagonal a la Notaria Pública Primera de Maracay, Maracay, Estado Aragua, si han sido pagados por su mandante los recibos de condominios, para lo cual consignó sus fotostatos, promovió como testigo a la ciudadana Abogada GLADIANA VALERA GUERRERO, admitidas dichas pruebas se libró oficio Nº 1.089-06, a la mencionada Junta de Condominio, a los fines que remitan la información solicitada.
Al folio 58, aparece acta del Tribunal, en la cual este Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de la testigo promovida.
Al folio 59, aparece escrito suscrito por la ciudadana FELICE MANGIARANO, titular de la cédula de identidad Nº 7.254.692, en su condición de Presidente de Condominios conjunto Residencial La Alameda, mediante el mismo dio respuesta al oficio Nº 1.089, dejando constancia que el ciudadano REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO, si pagó los recibos de condominio correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo de 2.006, por las cantidades de: , 81.446,90, 81263,oo 85.251,30, 92.969,75, 89.088,35, 106.176,oo, 68.086,15, 81.226,70, 83.011,65 , 77.515,05, 87.059,60, 81.943, 50, 87.383,95, 85.702,75, 92.969,70, 93.914,30 respectivamente, pagos realizados a través del Departamento Legal del Condominio.
A los folios 62 y 63, aparece diligencia suscrita por la Abogado SAIRI ELISA MONTAÑO QUINTERO, inscrita en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 100.941, quien dice que actúa como Apoderado Judicial de la parte actora, a través de la

misma consigna escrito contentivo de conclusiones y anexó Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 09 de Junio de 2.005, Expediente 04-3257.

- I -

Vistas las precedentes actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de DESALOJO, intentado por el ciudadano EMILIO SALIERNO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.209.935, asistido por el abogado JUAN CARLOS
RUGGIANTONI PADRON, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 29.769, contra el ciudadano REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO, este en su carácter de arrendatario, y el primero de los nombrados en su carácter de arrendador, de un inmueble constituido por un Apartamento ubicado en el Conjunto Residencial La Alameda, piso 4, edificio 4, Nº 4-4B, que se encuentra situado en la intersección de la Avenida Casanova Godoy y la Calle 2, de la Urbanización Base Aragua, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.
Que como fundamento de su acción, manifestó el demandante, que el plazo de duración fuese de Seis ( 06 ) meses fijo, contado as partir del 01 de Febrero de 2.005, prorrogable sucesivamente por periodos iguales a menos que una de las partes diera a la otra aviso, con no menos de Treinta ( 30 ) días de anticipación, manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato.
Así mismo alega que el mismo se convirtió a tiempo indeterminado debido a que luego de solicitado el desahucio y

de vencida la prorroga legal correspondiente, se dejó el arrendatario sin ninguna naturaleza.
Que se estableció en la Cláusula Tercera del mencionado Contrato de arrendamiento, como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 400.000,oo ) mensuales, contados a partir del 01 de Febrero de 2.005 hasta el 31 de Julio de 2.006, pagaderos por mensualidades adelantadas los primeros Cinco ( 05 ) días de cada mes, cantidad que se fue incrementando hasta alcanzar la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 470.000,oo ).
Que en la Cláusula Décima Primera se convino que sería por cuenta exclusiva del arrendatario el pago correspondiente a los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano, condominio y cualquier otro servicio público o privado que se le preste al inmueble arrendado.
Que en la Cláusula Vigésima del citado contrato, se convino que sería por cuenta del arrendatario todos los gastos que ocasionare el contrato, incluyendo honorario de abogados o cualquier otro que se origine por acciones Judiciales de desocupación o por cualquier gestión de cobro Judicial o extrajudicial, por incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contraídas mediante el mismo.
Que consta en la Cláusula Vigésima Primera, para garantizar el cabal cumplimiento de lo pautado le fue entregado la calidad de depósito la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.200.000,oo).
Que el arrendatario REINALDO JOSE ORTIZ CASTILLO, incumplió flagrantemente con las obligaciones que le impuso el señalado contrato y la Ley, puesto que el

arrendatario pagó el importe de los cánones de arrendamiento, éste incumplió dolosamente con la obligación que impone el literal “f” del artículo 34 de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios y la cláusula Décima Primera del Contrato, de pagar los montos correspondientes a las cuotas ordinarias de condominio, por lo que adeuda la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL OCHO BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS ( Bs. 1.375.008,65 ), equivalente a Dieciséis ( 16 ) meses de cuotas de condominio de acuerdo a la facturación que se discrimina así:
Cuota del mes de Enero de 2.005 Bs. 81.446,90
Cuota del mes de Febrero de 2.005 Bs. 81.263,oo
Cuota del mes de Abril de 2.005 Bs. 85.251,30
Cuota del mes de Mayo de 2.005 Bs. 92.969,75
Cuota del mes de Junio de 2.005 Bs. 89.088,35
Cuota del mes de Julio de 2.005 Bs. 106.176,oo
Cuota del mes de Agosto de 2.005 Bs. 68.086,15
Cuota del mes de Septiembre de 2.005 Bs. 81.226,70
Cuota del mes de Octubre de 2.005 Bs. 83.011,65
Cuota del mes de Noviembre de 2.005 Bs. 77.515,05
Cuota del mes de Diciembre de 2 .005 Bs. 87.059,60
Cuota del mes de Enero de 2.006 Bs. 81.943, 50
Cuota del mes de Febrero de 2.006 Bs. 87.383,95
Cuota del mes de Marzo de 2.006 Bs. 85.702,75
Cuota del mes de Abril de 2.005 Bs. 92.969,70
Cuota del mes de Mayo de 2.005 Bs. 93.914,30.
Tal como se evidencia de la comunicación enviada por la Representante Legal de Residencias La Alameda y de las copia de los recibos de condominio anexos marcado C-1 al C-16.

ANÁLISIS DEL CONTRATO

Previo el análisis del fondo de la materia, entra este Juzgador, a examinar el contrato de Arrendamiento, objeto de esta acción, a los fines de determinar la naturaleza del mismo y al efecto considera: Que el mismo fue suscrito entre el ciudadano EMILIO SALERNO ( Arrendador ) , y, el ciudadano REINALDO JOSÉ ORTIZ CASTILLO, ( Arrendatario ) por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, en fecha, 11 de Febrero de 2005, bajo el Nº 43, Tomo 32, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en la cláusula segunda, convinieron: “ La duración de este contrato de arrendamiento es de seis ( 6 ) meses fijo, contado a partir del PRIMERO ( 01 ) de FEBRERO AÑO DOS MIL CINCO ( 2005 ) , prorrogables sucesivamente por períodos
iguales a menos que una de las partes de a la otra aviso, con no menos de TREINTA ( 30 ) días de anticipación, manifestando su voluntad de no prorrogar este contrato, llegando esta oportunidad “ LA ARRENDATARIA” tendrá que desocupar el inmueble arrendado inmediatamente. …”.
De actas, se puede notar, que las partes no notificaron de la terminación de la relación contractual, por lo que los seis ( 6 ) meses fijo, pactado en la negociación se han ido prorrogando entendiéndose que la naturaleza del contrato de arrendamiento es tiempo determinado, como lo establece el Artículo 1.167 del Código Civil.
Se aprecia, del libelo de la demanda, ( folio 2 y su vuelto ) que la acción incoada, por el actor es por DESALOJO, fundamentado en el Artículo 34 literal “ F “ de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual pauta: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se

fundamente en cualquiera de las siguientes causales: …” por lo que se desprende, a todas luces que la demanda aquí intentada por DESALOJO no puede ser viable, concluyéndose en esta Instancia Judicial, que la parte actora, erró en la escogencia de la acción para demandar, en virtud, de que el parcialmente Artículo trascrito, sólo prevé que podrá demandarse por DESALOJO cuando el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado. Y, así se decide.
Por lo antes expresado en el análisis de la Cláusula Segunda de la Convención locativa, este Tribunal de Causa, no entra analizar el escrito de la contestación al fondo de la demanda, ni las pruebas producidas por las partes en la litis determinándose que la demanda que inicia estas actuaciones NO DEBE PROSPERAR, de acuerdo con los Artículos 1.167 del
Código Civil, 12 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y, así queda decidido.
- II -