TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 196º y 147º

PARTE ACTORA: ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 1.745.926.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: ZULAY SALCEDO COLMENARES, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 29.489.

PARTE DEMANDADA: BLANCA ESTHER CASTRO VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.891.823.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ALICIA FIGUEROA RIVERO e YRAIMA POLACRE, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.525 y 42.488, respectivamente.

MOTIVO: APELACION (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO).

EXPEDIENTE: 06-8796.

-I-
Narración de los Hechos

Se inició el presente juicio mediante libelo demanda que introdujera la ciudadana ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO, por el cual demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 20 de marzo de 2006.
Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirma en el libelo de demanda:
La parte actora, manifiesta en su respectivo escrito de demanda, que en fecha 1 de julio de 2003, suscribió con la parte demandada un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 3, situado en el piso 1 del Edificio Amaya, ubicado en la Avenida Valencia, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que dicho contrato tenía una duración de 6 meses prorrogable automáticamente por periodos iguales, siempre que una de las partes no le notifique a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo más, con 30 días de anticipación al vencimiento del plazo del contrato.
Que para la fecha 13 de septiembre de 2004, la demandada tenía una permanencia de 1 año y 2 meses en posesión del inmueble cuando se le notificó judicialmente la decisión de no prorrogar más dicho contrato, dicha notificación fue realizada a través del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que a la demandada le correspondía una prórroga legal de 1 año que terminó en el mes de enero de 2006, fecha en la cual debía ser entregado el inmueble, situación que jamás se materializó.
Admitida como fue la demanda, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación.
En fecha 27 de abril de 2006, el alguacil del Juzgado A quo manifestó haberse entrevistado con la demandada, negándose la misma a firmarle el recibo de citación.
En fecha 28 de abril de 2006, la apoderada actora solicitó el complemento de la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 9 de mayo de 2006, la secretaria del Juzgado A quo manifestó haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 11 de mayo de 2006, la parte demandada consignó su escrito de contestación a la demandada, los siguientes términos:
Propuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Reconoció y aceptó la existencia de la relación arrendaticia de autos.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
Reconvino a la actora por reintegro de sobrealquileres pagados en exceso, más los daños y perjuicios que puedan ocasionársele.
En fecha 15 de mayo de 2006, la apoderada de la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, alegando la inadmisibilidad y proponiendo la prescripción de la acción de reintegro.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
En fecha 25 de mayo de 2006, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 30 de mayo de 2006, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas.
Por autos de fecha 26 y 30 de mayo de 2006, el Juzgado A quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.
Posteriormente, el Tribunal de la causa fijó el lapso para dictar sentencia, lo que hizo en fecha 12 de junio de 2006, declarando CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó la ciudadana ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO en contra de la ciudadana BLANCA ESTHER CASTRO VASQUEZ.
En fecha 14 de junio de 2006, la parte demandada apeló de la sentencia dictada por el Juzgado A-quo en fecha 12 de junio de 2006.
Por auto de fecha 20 de junio de 2006, este Juzgado le dio entrada al presente expediente y fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 6 de julio de 2006, la parte demandada consignó escrito de informes.
En fecha 6 de julio de 2006, la parte demandada consignó copia certificada de sentencia emanada del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de abril de 2004.
En fecha 7 de julio de 2006, la parte actora consignó escrito de informes.

- II -
De las Pruebas Y su Valoración

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

A. Promovió contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 1 de julio de 2003. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, deben tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
B. Promovió notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 13 de septiembre de 2004. Al respecto, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, dicha notificación se constituye en un instrumento público que posee pleno valor probatorio. Así se declara.-
C. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-
D. Promovió declaración sucesoral de la Sucesión de Pascual de Espejo, expedida por el SENIAT. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
E. Promovió copia de la declaración sucesoral, expediente 023563, emanado del SENIAT. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
F. Promovió copia certificada del expediente 31.294 expedida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
G. Promovió copia simple de documento de propiedad del Edificio Amaya. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
H. Promovió acta de notificación e informe del Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
I. Promovió acta de notificación emanada del Ministerio de Infraestructura, de fecha 10 de enero de 2005. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
J. Promovió comprobante de recepción de solicitud por ante el Ministerio de Infraestructura, de fecha 9 de septiembre de 2004. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
K. Promovió inspección judicial practicada por el Juzgado A quo, en fecha 5 de junio de 2006. Es de observar por este sentenciador que la inspección judicial da fe publica de todo lo que el juez pudo haber percibido a través de los sentidos en la misma, ya que existió inmediación del juzgador y control y contradicción de ambas partes, y por tanto este sentenciador le concede valor probatorio según las reglas de la Sana Crítica establecidas en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

A. Promovió recibos de pago originales de fechas 1 de agosto de 2003, 31 de agosto de 2003, 30 de septiembre de 2003, 9 de noviembre de 2003, 7 de diciembre de 2003, 30 de diciembre de 2003, 31 de enero de 2004, 16 de marzo de 2004, 31 de marzo de 2003, 30 de abril de 2004, 11 de junio de 2004, 7 de julio de 2004, 4 de agosto de 2004, 5 de septiembre de 2004, 30 de septiembre de 2004, 1 de noviembre de 2004, 4 de diciembre de 2004, 30 de diciembre de 2004. Dichos recibos por ser emanados por una de las partes tienen el carácter de documentos privados, y el mismo de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no ser desconocidas por la contraparte del promovente de dichos documentos en virtud de lo anterior, tienen valor probatorio. Así se declara.-
B. Promovió copia simple de instrumento poder otorgado por el ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA a los abogados ANGEL CASTILLO BUSTAMANTE y ZULAY SALCEDO COLMENARES, de fecha 20 de marzo de 2001. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la contraparte. Así se declara.-
C. Promovió copia simple de acta de defunción del ciudadano ELEUTERIO ESPEJO AYALA emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia San Juan en fecha 25 de agosto de 2004. Este juzgador observa, que el acta de defunción consignada por la parte demandada, es un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad debe probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Asimismo, se tienen por auténticos los hechos presenciados por la autoridad, en virtud de lo dispuesto en el artículo 457 del Código Civil. Así declara.-
D. Promovió copia simple de expediente No. 31.294 emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en fecha 16 de diciembre de 1988. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
E. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-
F. Promovió copia certificada del informe de prevención y protección contra incendios del Edificio Amaya emitido por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía Metropolitana de Caracas, de fecha 18 de enero de 2005. Al respecto, observa este sentenciador que constituye un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad (Salvo prueba en contrario) y que además, es erga omnes (oponible ante todos), es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, visto que la parte actora no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
G. Promovió copia simple del documento notariado en fecha 21 de marzo de 2002, mediante el cual ELEUTERIO ESPEJO AYALA vendió a LOLIMAR MARCANO el 12,5% de los derechos de propiedad del Edificio Amaya. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fue impugnada por la contraparte, y debe dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-

- III -
PUNTO PREVIO

Correspondería a este Tribunal pronunciarse sobre las cuestiones previas invocadas, y encontrándonos dentro de la oportunidad para dictar sentencia pasa a hacerlo de la siguiente forma:
Observa este sentenciador que las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en el proceso seguido por ante el Tribunal A-quo, posteriormente desechadas por éste último son las contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, debe precisar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º, no tienen apelación. En consecuencia, mal podría este sentenciador conocer en apelación las cuestiones previas propuestas por la parte demandada referentes a los ordinales 2° y 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

- IV -
Motivación para Decidir

Llegado el momento para decidir la presente causa, este tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Vistas las actas que conforman el presente expediente que se refiere al cumplimiento de contrato de opción de compraventa, acción que esta contemplada en el artículo 1167 del Código Civil, el cual se trascribe a continuación:

“Artículo 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente le ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere, lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

Habida cuenta de lo anterior, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento suscrito por las partes por lo que ha quedado probada en este proceso la existencia del contrato bilateral alegado en el libelo de la demanda.
En este sentido, observa este juzgador que la parte demandada en su escrito de contestación y reconvención de la demanda expresó haber suscrito el mencionado contrato de arrendamiento; lo que constituye una confesión judicial que debe ser valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, que al tener carácter de plena prueba demuestra fehacientemente la veracidad del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de julio de 2003; el cual es un contrato diferente a los suscritos con anterioridad entre las partes.
En virtud de lo anterior, se evidencia que quedó demostrada la existencia del contrato bilateral exigido como primer requisito.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de entrega de la cosa dada en arrendamiento, por haberse cumplido el lapso establecido para la prorroga legal.
De conformidad con las probanzas traídas por la parte actora, se evidencia que la parte demandada fue debidamente notificada de la no prorroga del contrato de arrendamiento en fecha 13 de septiembre de 2004, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cumpliéndose de esa manera con lo establecido en la Cláusula Cuarta de dicho contrato que establece lo siguiente:

“CUARTA: El plazo de duración de este Contrato será de seis (6) meses prorrogables automáticamente por periodos iguales de seis (6) meses siempre que una de las partes no le notifique a la otra por escrito, su voluntad de no prorrogarlo más, por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas y podrá ‘LA ARRENDATARIA’ a su elección hacer uso de la Prórroga Legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.”

Aunado a lo anterior, se evidencia que la parte demandada luego de realizada dicha notificación se encontraba disfrutando del periodo de prorroga legal, de un año. Dicho periodo de prorroga legal comenzó a computarse el día 1 de enero de 2005 y venció en fecha 1 de enero de 2006.
Ahora bien, a los fines de probar si las obligaciones demandadas han sido cumplidas, debe este Tribunal entrar a revisar si el demandado ha traído a los autos pruebas que demuestren dicho cumplimiento. Sobre este punto, es menester destacar que en los autos no consta de manera alguna que la parte demandada haya dado cumplimiento a la mencionada obligación.
Ahora bien, del anterior análisis del material probatorio lleva a este sentenciador a concluir, que la parte demandada no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su excepción, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente:

“Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Al respecto observa este sentenciador que “si me considero acreedor, es absolutamente preciso que demuestre la obligación de mi pretendido deudor, o de lo contrario, no puedo obligarle al pago”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, la parte demandada no trajo a los autos ningún medio probatorio destinado a demostrar el cumplimiento de la obligación demandada; por tanto este sentenciador debe necesariamente declarar procedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta por la ciudadana ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO, en virtud de que la demandada no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-
En consecuencia, este juzgador visto el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el demandado, debe declarar procedente la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentara la ciudadana ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO, en contra de la ciudadana BLANCA ESTHER CASTRO VASQUEZ. Así se decide.-

- V –
De la Reconvención

Llegado el momento para decidir la presente reconvención, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
En primer lugar, debe observar este juzgador que la presente reconvención según lo expresa la demandada reconviniente trata de los alquileres pagados en exceso desde el día 1 de julio de 2003 hasta el mes de diciembre de 2004, ambos inclusive, por la cantidad de Bs. 149.031,00 cada mes, lo que da un total de Bs. 2.533.527,00; en virtud de la existencia de la Regulación No. 3298, de fecha 16 de diciembre de 1988, en la que se fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs. 969,00. Que en virtud de lo anterior, ha venido pagando de manera excesiva los cánones de arrendamiento.
La parte actora reconvenida alegó que la demandada reconviniente confundió la intervención de terceros prevista en el ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, ya que la abogada ZULAY SALCEDO no es parte en el juicio principal por lo que la reconvención propuesta es contra un tercero ajeno a la relación procesal originaria.
De igual manera, alegó la prescripción de la acción para reclamar el reintegro ya que la prescripción comenzó a correr el 9 de mayo de 2004 y se concretó al ser la parte demandada reconviniente citada en fecha 9 de mayo de 2006; por lo que prescribieron los cánones de arrendamiento desde el 1 de julio de 2003 hasta el 7 de mayo de 2005.
Siendo esta la oportunidad procesal correspondiente para dictar sentencia, este juzgador pasa a pronunciarse respecto de la reconvención en los siguientes términos:
El artículo 1.178 del Código Civil, reza textualmente lo siguiente:

“Artículo 1.178.- Todo pago supone una deuda: lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición.
La repetición no se admite respecto de las obligaciones naturales que se han pagado espontáneamente”.

Asimismo, los artículos 13, 58 y 59 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen lo siguiente:

“Artículo 13.- El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar”.

(Negrillas de este Tribunal)

“Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.

“Artículo 59.- La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. (…)”

De la lectura de los artículos anteriores, se entiende que el reintegro opera en los casos en los cuales el arrendatario o subarrendatario paga un canon de arrendamiento de un inmueble superior al que debe pagarse por el mismo, existiendo un sobrealquiler.
Al respecto, debe observar este Tribunal que el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

“Artículo 62.- La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años.”

Ahora bien, debe precisarse que los cánones de arrendamiento reclamados por sobrealquileres son los que van desde el mes de julio de 2003 hasta diciembre de 2004; por haber pagado la demandada reconviniente la cantidad de Bs. 150.000,00 por cada uno de ellos, siendo que la última Regulación emanada de la Dirección de Inquilinato, de fecha 16 de diciembre de 1988 estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 969,00 mensuales; por lo cual se pago de sobrealquiler la cantidad de Bs. 149.031,00, cantidad ésta que se solicita a través del reintegro.
En concordancia con lo anterior, debe observar quien aquí decide que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero, marzo y abril de 2004, se encuentran prescritos por cuanto la parte demandada reconviniente consignó su escrito de contestación a la demanda y reconvención en fecha 11 de mayo de 2006, es decir, dos (2) años después del vencimiento de los cánones antes mencionados. Así se decide.-
Por otra parte, una vez realizado el análisis del material probatorio, debe este sentenciador concluir que la parte demandada reconviniente cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil; en cuanto a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004.
Lo anterior en virtud de que la Resolución No. 3298, de fecha 16 de diciembre de 1988, emanada de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Infraestructura, estableció como canon de arrendamiento máximo la cantidad de Bs. 969,00 mensuales; siendo que un acto administrativo como lo es dicha resolución, no posee limite temporal alguno, sino que únicamente puede ser derogado o sustituido por otro acto administrativo dictado con posterioridad a aquel.
En ese sentido, el autor Carlos Brender hace una interesante acotación:

“No entendemos por qué el reintegro debe comprender únicamente desde la fecha de iniciación del contrato de arrendamiento hasta la fecha de la regulación, cuando lo correcto es que cubra todo el tiempo en que se produjo el pago de sobrealquileres en virtud de una regulación de alquileres previa o posterior a la celebración del contrato, que fija una cantidad menor a la fijada contractualmente por concepto de pensión de arrendamiento y percibido por el arrendador según el canon fijado contractualmente y no por el organismo encargado de la regulación.”

En virtud de lo anterior, la Resolución No. 3298, de fecha 16 de diciembre de 1988, emanada de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, hoy Ministerio de Infraestructura, se mantiene vigente hasta la actualidad por no haber sido acordada una nueva Resolución que pudiera sustituirla.
Como consecuencia de lo anterior, debe este Tribunal observar que en el contrato de arrendamiento traído a los autos por la parte actora, el canon de arrendamiento mensual fue convenido en la cantidad de Bs. 150.000,00 mensuales. De los recibos consignados por la parte demandada reconviniente y que cursan en autos, se desprende que la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004.
Por otro lado, en la Resolución No. 3298, emanada del Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, de fecha 16 de diciembre de 1988, en la que se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para dicho inmueble arrendado, en la cantidad de Bs. 969,00 dando una diferencia del canon pactado entre las partes y el canon máximo mensual establecido en la Resolución es de Bs. 149.031,00 mensuales. Al multiplicarse la suma anterior por los ocho meses pagados por sobrealquileres, se obtiene un monto total que asciende a la cantidad de Bs. 1.192.248,00.
Este Tribunal, al establecer el diferencial de las cantidades pagadas y las que debían pagarse según la regulación del canon de arrendamiento, observa que existe un diferencial de Bs. 1.192.248,00, lo cual ha sido pagado de más a la parte demandada.
En virtud de lo anterior, visto que la parte demandada reconviniente logró demostrar que la parte actora reconvenida le adeuda la cantidad antes mencionada, y siendo que este es un requisito sine qua non para que pueda proceder el reintegro, debe necesariamente este sentenciador considerar procedente la reconvención por reintegro propuesta, habiéndose llenado los extremos de ley. Así se decide.-
Adicionalmente, la parte actora demanda la correspondiente indexación judicial o corrección monetaria, lo cual en criterio de este Tribunal, no es procedente, debido a la petición de intereses e indexación judicial son excluyentes entre si.
Al respecto, sostiene Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, que si el acreedor pretende el pago del capital, la indexación judicial del mismo y el pago de los intereses moratorios u otro, está pretendiendo un doble correctivo a la inflación o devaluación de la moneda, viéndose perjudicado el deudor, ya que deberá pagar dos veces el efecto de la inflación, y el acreedor se verá doblemente beneficiado, sin que exista una verdadera causa jurídica para ello.
De conformidad con lo anterior, este Tribunal estima que a la parte demandada reconviniente le corresponde el pago de la tasa de interés legal que establece el Código Civil, es decir, el doce por ciento (12%) anual. Así se decide.-

- VI -
Dispositiva

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana BLANCA ESTHER CASTRO VASQUEZ, contra la decisión definitiva de primera instancia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de junio de 2006.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue incoada por la ciudadana ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO, en contra de la ciudadana BLANCA ESTHER CASTRO VASQUEZ, ambas identificadas en el encabezado de esta decisión; ergo,
Se ordena a la parte demandada reconviniente que cumpla su obligación contractual de hacer entrega a la parte actora el inmueble que ocupa como arrendataria, constituido por un apartamento identificado con el No. 3, situado en el piso 1 del Edificio Amaya, ubicado en la Avenida Valencia, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en el mismo buen estado de uso y conservación en que le fue entregado y totalmente libre de bienes y personas.
TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la reconvención propuesta por la ciudadana BLANCA ESTHER CASTRO VASQUEZ en contra de la ciudadana ANA MARIA PASCUAL DE ROMERO.
1) En consecuencia, se condena a la parte actora reconvenida al pago de la cantidad de UN MILLON CIENTO NOVENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.192.248,00) por concepto de reintegro de los sobrealquileres de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, a razón de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL TREINTA Y UN BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 149.031,00) cada uno.
2) Se condena a la parte actora reconvenida al pago de los intereses de las cantidades condenadas calculados a la tasa del doce (12%) anual, cálculo que deberá realizarse mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
3) Se NIEGA el pedimento de la parte demandada reconviniente referente al respectivo ajuste inflacionario o indexación, de acuerdo al índice general de precios al consumidor del Banco Central de Venezuela, en virtud de que ya fue acordado el pago de los intereses; ya que este Tribunal no puede condenar a una duplicidad de indemnizaciones por un solo incumplimiento.
CUARTO: En virtud de la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Como consecuencia de lo anterior, QUEDA MODIFICADA la sentencia apelada en los términos antes establecidos.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Como esta sentencia es dictada fuera del lapso establecido en la ley, el Tribunal ordena que se libren boletas de notificación a las partes.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil seis (2006).-

EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 3:00 p.m.-

LA SECRETARIA,

Exp. No. 06-8796.
LRHG/VyF.