REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Año: 196º y 147º PARTE ACTORA: MARIA SALAZAR de ZAMBRANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-1.332.112. APODERADO DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL MILANES y PAUL MILANES, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 1.567 y 24.936, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.195.390. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: RÓMULO CHACIN GARCÍA, MAGALI RAMÍREZ RICOVERDI, EDGAR CHACIN HOLMOQUIST y JUAN CARLOS CHACIN BENEDETTO, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.482, 35.921, 5.008 y 70.350, respectivamente. MOTIVO: Apelación (Desalojo). EXPEDIENTE Nº: 06-8679 - I - Narración de los Hechos Se inició el presente juicio mediante libelo demanda que introdujera el abogado PAUL MILANES, en representación de la ciudadana MARIA SALAZAR DE ZAMBRANO, por el cual demanda el desalojo. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 04 de febrero de 2004. Admitida como fue la demanda, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación. En fecha 19 de septiembre de 2000, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida por el Juzgado A-quo en fecha 22 de septiembre de 2000. Seguidamente, en fecha 24 de octubre de 2000 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. Durante la etapa probatoria ambas partes hicieron uso de tal derecho. Posteriormente, en fecha 30 de julio de 2001 el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial dictó sentencia interlocutoria declarando la nulidad de todo lo actuado en el presente juicio y en consecuencia repuso la causa al estado de que se intentare nuevamente la demanda. Mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2002 la parte actora apeló de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual fue oída en ambos efectos. En fecha 31 de marzo de 2005, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circuncripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 30 de julio de 2001 y en consecuencia ordenó al Tribunal de Municipio que correspondiera dictar sentencia definitiva de la presente causa. Posteriormente, en fecha 31 de marzo de 2006 el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva en la declaró IMPROCEDENTE la demanda que por DESALOJO intentara la ciudadana MARIA SALAZAR DE ZAMBRANO en contra del ciudadano ANTONIO JOSÉ SUAREZ ROJAS. En fecha 5 de abril de 2006, la parte actora apeló de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. - II - Alegatos de las Partes Como hechos constitutivos de su pretensión la parte actora realizó las siguientes consideraciones: 1) Que en fecha 1 de Junio de 1990, el esposo de la actora celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS, el cual tuvo por objeto un inmueble destinado a vivienda familiar y para instalar un negocio denominado QUINCALLA LA SELECTA y el terreno sobre el cual esta construida, que mide 2,50 Mts de frente por 20 Mts de fondo, situado en el Km 23 de la calle Real del Junquito, No. 5, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Federal. 2) Que dicho inmueble dado en arrendamiento queda comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Calle Real del Junquito; SUR: Con inmueble propiedad del Sr. Raúl Sosa; ESTE: Con inmueble propiedad del Sr. JUAN PABLO MENESES y OESTE: Con inmueble propiedad del arrendador. 3) Que la cláusula segunda del contrato se estableció que el arrendatario se obliga a utilizar dicho inmueble dado en arrendamiento, únicamente para vivienda familiar y para instalar un negocio denominado QUINCALLA LA SELECTA, comprometiéndose así mismo a no cambiar su destino sin la previa autorización del arrendador dada por escrito. 4) Que en la cláusula tercera del contrato se estableció que la pensión mensual de arrendamiento del mencionado inmueble era la cantidad de Bs. 5.500,00 y que dicho pago debía realizarse por mensualidades vencidas, con toda puntualidad y a más tardar los primeros 5 días del mes sub-siguiente en el propio domicilio del arrendador. 5) Que en fecha 2 de julio de 1997, le fue notificado al ciudadano ANTONIO JOSE ROJAS SUAREZ, que el canon de arrendamiento a partir del mes de agosto de 1997, fue fijado en la cantidad de Bs. 80.000,00 y que por ende se encuentra insoluto en el cumplimiento de la relación arrendaticia, desde el mes de febrero de 1998 hasta la presente fecha. 6) Que el arrendatario ha ocasionado al inmueble severos deterioros, mayores a los provenientes del uso normal del inmueble y que además efectuó una reforma no autorizada por el propietario como fue la instalación de un techo o cobertizo hacia el pasillo del inmueble y que además expende bombonas de gas sin la debida autorización del Ministerio correspondiente. Por su parte, la representación judicial demandada esgrimió las siguientes consideraciones: 1) Propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y que no firmó ningún contrato con la parte actora, y que ésta no presentó el acta de defunción del verdadero arrendador, ni tampoco la declaración sucesoral del supuesto de cujus. 2) Que en el supuesto negado de que se hubiere efectuado una cesión de derechos sobre el contrato de arrendamiento que nos ocupa, según alega el demandado la misma no sería valida por cuanto no consta en autos y no le fue notificada al arrendatario. 3) Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado por carecer de sustento legal. 4) Negó haberle dado un usu distinto al inmueble dado en arrendamiento y negó haber dejado de cumplir con su obligación principal que es el pago de los cánones de arrendamiento. - III - De las Pruebas y su Valoración PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: 1) Promovió contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSE RAFAEL ZAMBRANO y la parte demandada, sobre el inmueble objeto del presente litigio. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de el se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara. 2) Promovió acta de matrimonio celebrado entre el ciudadano JOSE RAFAEL ZAMBRANO y la ciudadana MARIA SALAZAR DE ZAMBRANO. Al respecto, este sentenciador observa que al ser la presente probanza un acto que determina el estado civil de la parte actora y siendo que no fue desvirtuada de ninguna forma la presunción iuris tantum de veracidad que este conlleva, debe otorgársele valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 457 del Código Civil. Así se declara.- 3) Promovió misiva de fecha 2 de julio de 1997 emitida por la parte actora y dirigida a la parte demandada. Al respecto, este sentenciador observa que dicha misiva es un documento emanado de la propia parte que la promueve, por lo que la misma debe ser desechada por contravenir el Principio Probatorio de que nadie puede crear un titulo a su favor, establecido en el artículo 1378 del Código Civil. Así se decide.- 4) Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1) Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.- 2) Promovió consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto este sentenciador observa que dichas consignaciones tienen valor probatorio al tratarse de documentos judiciales. Así se declara.- 3) Promovió las testimoniales de los ciudadanos ALFREDO RAMON VILORIA TALAVERA y VICTORIA SÁNCHEZ GARCIA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.434.992 y 2.931.096, respectivamente, los cuales fueron contestes en los siguientes hechos: 1) Que conocen de vista, trato y comunicación al ciudadano ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS; 2) Que el ciudadano ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS habita y tiene una quincalla en la casa No. 5, en el kilómetro 23 de la Calle Real del Junquito; 3) Que el ciudadano ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS únicamente vende en ese negocio artículos de quincallería y 4) Que el ciudadano ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS conserva en buen estado de mantenimiento el citado negocio. Al respecto, observa este sentenciador que de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se les debe otorgar valor probatorio a la presente probanza, toda vez que dichos testigos fueron contestes en los hechos anteriormente citados. Así se decide.- - IV - De las Cuestiones Previas En el acto de contestación a la demanda, la representación judicial demandada propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Ahora bien, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre las cuestiones previas invocadas, y encontrándonos dentro de la oportunidad para dictar sentencia pasa a hacerlo de la siguiente forma: Observa este sentenciador que la cuestión previa propuesta por la parte demandada en el proceso seguido por ante el Tribunal A-quo, es la contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, debe precisar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º, no tienen apelación. En consecuencia, mal podría este sentenciador conocer en apelación la cuestión previa propuesta por la parte demandada, por cuanto la misma no tiene apelación. Así se decide.- - V - De la Acción Propuesta Luego de una revisión exhaustiva al libelo de la demanda y su reforma pudo evidenciarse que inicialmente la parte actora pretendía en primer lugar, la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSE RAFAEL ZAMBRANO y la parte demandada sobre el inmueble objeto del presente litigio y en segundo lugar se pretendía el pago de los daños y perjuicios por los cánones de arrendamientos insolutos. Así pues, pudo evidenciarse de la reforma al libelo de la demanda que la parte actora cambió su pretensión de Resolución de Contrato por la acción de Desalojo consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, invocando en virtud de ello las causales contenidas en los ordinales a), b) y e) de la referida norma. Habida cuenta de lo anteriormente expuesto, este sentenciador entiende que el actor en su reforma cambió su pretensión inicialmente propuesta y finalmente demandó el desalojo al ciudadano ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS. Así se declara.- - VI - Motivación para Decidir Llegado el momento para decidir el fondo de la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones: Planteada así la controversia y vistos los alegatos de las partes, este tribunal considera oportuno citar el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento inmobiliario, el cual copiado textualmente establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. (...) e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente que basta con que se comprueben la existencia de al menos dos (2) elementos de los exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y, 2. La necesidad que tenga el propietario o alguno de sus parientes dentro del segundo grado de consanguinidad de ocupar el inmueble; ó la falta de pago de dos mensualidades consecutivas; ó que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. De una revisión exhaustiva al contrato suscrito en fecha 01 de junio de 1990, se pudo constatar que el contrato objeto del presente litigio establece en su cláusula primera que el tiempo de duración del mismo era de un (1) año fijo prorrogable automáticamente a partir de la fecha antes citada, por lo que este sentenciador debe necesariamente declarar improcedente la presente demanda, toda vez que al fundamentarse la presente demanda en un contrato a tiempo determinado e intentarse la misma por la vía del desalojo resulta improcedente, por cuanto no llena los extremos exigidos por el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la acción de desalojo intentada por la ciudadana MARIA SALAZAR DE ZAMBRANO en contra del ciudadano ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS, toda vez que la misma no cumple con los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Así se decide.- - VII - Dispositiva En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la decisión de primera instancia dictada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, y con fundamento en los razonamientos precedentes, se declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por DESALOJO fue incoada por la ciudadana MARIA SALAZAR DE ZAMBRANO, en contra del ciudadano ANTONIO JOSE SUAREZ ROJAS, ambas partes identificadas en el encabezado de esta decisión. Como consecuencia de lo anterior, SE CONFIRMA la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes. Se condena en costas a la parte apelante. De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo. Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes. Remítase el expediente a su Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (03) días del mes de octubre de dos mil seis (2006).- EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha, siendo la 1:50 p.m., se publicó la anterior decisión.- LA SECRETARIA, LRHG/VyF. Exp.06-8679.